店址評估手冊

店址評估手冊

文檔編制序號"KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688I

店址評估手冊模板

逸馬國際顧問集團出品

編制說明

【編制目的】

標準化是連鎖企業(yè)大規(guī)?？焖贁U張的基礎(chǔ)，標準的工具包含流程、規(guī)范、表單，

而其重點表現(xiàn)方式就是規(guī)范化手冊。為此，逸馬國際顧問集團總結(jié)10多年來服務(wù)各

類型連鎖企業(yè)的經(jīng)驗，推出了涵蓋連鎖企業(yè)運營各個方面的手冊工具，以便各連鎖企

業(yè)能夠據(jù)此快速領(lǐng)悟、創(chuàng)造、實踐適合企業(yè)自身的手冊工具，推動自身連鎖平臺的快

速發(fā)展。

選址及布局成功將是連鎖體系未來贏得競爭優(yōu)勢的重要內(nèi)容?！哆B鎖總部店址評

估手冊模板》是逸馬國際顧問集團在10年專業(yè)積累和企業(yè)實踐的基礎(chǔ)上總結(jié)而成，

旨在為連鎖企業(yè)編制《總部店址評估手冊》提供范例和方法。

【使用說明】

1.本手冊模板包括直營選址和加盟選址的相關(guān)流程與規(guī)范，詳細給出了城市評

估、商圈評估、店址評估等模塊的工作原理、程序與操作規(guī)范與表單。其中

涉及很多的工作程序及規(guī)范標準，是工作執(zhí)行的基礎(chǔ)標準指導(dǎo)，是連鎖成功

的操作經(jīng)驗。

2.請企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營特色和個性需要進行相應(yīng)的調(diào)整、補充。

3.為正常閱讀和修改模板里的流程圖，建議您安裝MicrosoftOfficeYisio軟

件，軟件安裝和使用說明請見軟件光盤。Visio軟件可以在網(wǎng)上下載，您可

以下載自行安裝。

【版權(quán)聲明】

本手冊僅供購買或獲贈《連鎖企業(yè)全員培訓(xùn)解決方案》的企業(yè)內(nèi)部使用，其版權(quán)

歸深圳市逸馬管理顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何單位及個人不得以

任何理由，通過網(wǎng)絡(luò)、媒體以及其他任何方式向第三方傳播或公開發(fā)布。如侵犯本公

司版權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)，本公司將依法追究其法律責(zé)任,

1選址體系規(guī)劃

1.1選址原則

（1）以城市群為核心，便于輻射及服務(wù)終端

（2）一線城市、強二、強三線城市為主

一線城市：直轄市、省會城市及國家計劃單列市

強二線城市：人均GDP2萬元以上地級城市

強三線城市：人均萬元以上的縣級城市

（3）發(fā)展所考慮的應(yīng)為具有一定人口基數(shù)的城市

（4）商圈店為核心，獲取城市一定的品牌效應(yīng)

1.2拓展戰(zhàn)略

1.2.1拓展階段

階段時間拓展區(qū)域

試點及周邊推廣以周邊深度試點，直營為主加盟為輔，本城市

期群建立區(qū)域樣板店并拓展加盟店

區(qū)域擴張期以經(jīng)濟發(fā)達城市群為主進行區(qū)域擴張

以環(huán)渤海、長江中游、山東半島、遼中南、關(guān)

全國擴張期

中城市群為主，全國擴張

整合全國的連鎖網(wǎng)絡(luò)，增加直營店的比例，達

上市準備期

到上市要求

1.2.2拓展規(guī)模

直營店加盟店

階段時間總店數(shù)

新門店總店數(shù)新門店總店數(shù)

試點及周邊推廣

期

區(qū)域擴張期

全國擴張期

上市準備期

2店址評估模型介紹

店址評估體系是從城市群的選擇入手，依照城市、商圈、門店的層次進行逐級的

階段性評價，之后選取合適的門店作為拓展的目標門店。因此，在店址評估中引入數(shù)

學(xué)分析模型，以指導(dǎo)整個目標門店的評估工作。具體推導(dǎo)過程如下：

門店選址模型

城市評估商圈評估店面評估

城

競

城

城

市

商

爭

市

市

發(fā)

圈

對

經(jīng)

競

展

環(huán)

手

濟

爭

規(guī)

境

分

情

情

劃

評

析

況

況

評

估

估

店址評估報告

3

觀

察

等

待

初始設(shè)置：令目標門店為A,城市評估得分為B1,商圈評估得分為B2,門店評

估得分為B3；商圈評估的權(quán)重為AB2,門店評估的權(quán)重為AB3

Step1.依據(jù)查詢及調(diào)研的數(shù)據(jù)，對《城市評估標準表》進行打分計算，得到城

市評估得分B1。

Step2.依據(jù)城市評估判斷準則，對城市進行取舍。如城市評估結(jié)果為不進入，

則此城市調(diào)研終止；如城市評估結(jié)果為可以進入，則繼續(xù)完成商圈和門店評估。

Step3.依次完成商圈、門店的評估，對《商圈評估標準表》和《門店評估標準

表》進行打分計算，得到評估分數(shù)B2、B3o

Step4.填寫《店址綜合評估表》，計算目標門店的得分A=a2*B2+a3*B3。

案例：設(shè)經(jīng)過對《城市評估表》、《商圈評估表》、《門店評估表》的打分，已

知Bl=70,B2=75,B3=80,且a2=，a3=,則A=*75+*80=77。

目標門店得分等級L等級2：40-70等級3:70-100

A0-40

評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時機成積極進入

熟進入

可以得出門店的評估結(jié)論為：積極進入。

城市評判準則

城市評估得分B10-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時進入商圈評估流程

機成熟進入

商圈評判準則

商圈評估得分B20-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標積極進入目標門店

門店總體評估總體評估

門店評判準則

門店評估得分B30-4040-7070-100

評估結(jié)論不進入不確定，但進入目標積極進入目標門店

門店總體評估總體評估

目標門店總體評判準則

目標門店總體得0-4040-7070-100

分A

評估結(jié)論不進入暫不進入，待以后時積極進入

機成熟進入

3城市評估

3.1城市評估流程

備注：“Y”表示審核、審批通過；“N”表示審核、審批沒有通過。

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負責(zé)部門/崗位工具表單

事業(yè)拓展部/總

第一步選出下一步拓展的城市群

經(jīng)理

依據(jù)拓展戰(zhàn)略，選擇意向拓展的城市

群事業(yè)拓展部總監(jiān)

（經(jīng)理）

意

意

市

A3城就意向城市群的城市群規(guī)模、城市群

向

木

If基f

群人口/經(jīng)濟情況、城市群的發(fā)展速度

《城市群基本資

搜

料

資等方面進行資料搜集與評估事業(yè)拓展部

評

與

集料表》

估

*

根據(jù)搜集到的城市群資料，撰寫《意

向城市群評估報告》，指出意向城市

群可否拓展，為決策提供依據(jù)。評估

《意向城市群評

報告如未通過審核/審批，則將評估事業(yè)拓展部

估報告》

報告歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核

/審批，則進入下一步驟同時報告歸

檔到事業(yè)拓展部C

選定拓展的城市（可能為一個或多個事業(yè)拓展部/總

第二步

城市）經(jīng)理

才

石

城就意向城市的城市自然條件、經(jīng)濟水

A7市

展

所

轄

群平、人口狀況等方面進行城市資料搜

級

城

地集和評估《拓展城市群所

基

本

市事業(yè)拓展部轄地級城市詳細

料

搜

資信息表》

與

評

集

估

A8意根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫

向城市《意向城市選擇報告》，指出優(yōu)先拓

選擇報

展城市，為決策提供依據(jù)。評估報告

告《意向城市選擇

如未通過審核/審批，則將評估報告事業(yè)拓展部

報告》

歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審

批，進入下一步驟同時報告歸檔到事

業(yè)拓展部。

事業(yè)拓展部/總

第三步對選定的城市進行具體的城市調(diào)研

經(jīng)理

0選

市

A1城確定拓展的城市后，就城市的自然條

定

調(diào)

細

詳件、經(jīng)濟水平、人口狀況、商圈分《城市詳細資料

事業(yè)拓展部

研布、城市發(fā)展規(guī)劃等方面進行城市詳調(diào)研表》

細資料的搜集和評估

1拓

根據(jù)搜集到的城市資料和信息，撰寫

A1城

展《拓展城市評估

事業(yè)拓展部

估

評IIJ《拓展城市評估報告》，為城市連鎖

報報告》

告店的拓展規(guī)模等提供依據(jù)。評估報告

如未通過審核/審批，則將評估報告

歸檔到事業(yè)拓展部，如通過審核/審

批，則進入下一步驟同時報告歸檔到

事業(yè)拓展部。

3.2城市評估操作規(guī)范

3.2.1城市群評估操作規(guī)范

3.2.1.1城市群基本資料調(diào)研

在拓展的戰(zhàn)略規(guī)劃中引入了城市群的概念。城市群具有城市群內(nèi)城市密集、人口

密度大、具有很高的城市化水平；基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達完備；城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)條件、收入、

生活水平差距縮小、城鄉(xiāng)之間的人口流動趨向平衡等優(yōu)點，所以確定了以城市群為核

心的拓展戰(zhàn)略，便于規(guī)模的快速復(fù)制擴大，便于總部對連鎖終端的服務(wù)與管控。

前文的拓展階段對每個階段重點發(fā)展的城市群進行了說明，為拓展指出了發(fā)展方

向，但市場變化難以預(yù)測，在實際的連鎖體系的拓展過程中，要根據(jù)實際情況進行調(diào)

整。

城市群背景資料的收集主要包含以下內(nèi)容：

目標城市群基本狀況

包含的內(nèi)容有：城市群的總面積、所轄的地級城市、城市群類型、城市群發(fā)展水

平等。

城市群人口/消費狀況

主要內(nèi)容包含：城市群的總?cè)丝?、人口密度?5-35歲女性人口比例、城鎮(zhèn)居民

人均收入和城鎮(zhèn)居民消費水平等。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)

經(jīng)濟狀況

通過對城市群的總GDP、人均GDP、GDP增速的調(diào)查分析，確定城市群的整體經(jīng)濟

環(huán)境，為連鎖體系的復(fù)制提供良好的外部經(jīng)濟環(huán)境。

主要方法：查閱城市群統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計信息網(wǎng)

市場競爭狀況

通過城市群現(xiàn)有競爭對手（市場前三位）的調(diào)查分析，確定競爭對手的特色，發(fā)

現(xiàn)競爭對手的優(yōu)勢并借鑒，找出競爭對手的特色進行差異化競爭。

主要方法：查閱網(wǎng)上資料、實地走訪調(diào)研

3.2.1.2城市群評估標準

城市群的評估標準參照章節(jié)的選址的4條原則，只要滿足這些原則，即可作為意

向城市群，進入城市評估流程。

3.2.2城市評估操作規(guī)范

3.2.2.1城市基本資料調(diào)研

確定好拓展的城市群后，對城市群所轄的地級城市進行基本資料的調(diào)研，填寫

《拓展城市群所轄地級城市詳細信息表》，調(diào)研包含的主要方面有：

1.城市人口/消費狀況

主要內(nèi)容包含：城市的總?cè)丝凇⑷丝诿芏取?5-35歲人群月平均工資、城鎮(zhèn)居民

人均收入和城鎮(zhèn)居民消費水平等。

2.經(jīng)濟狀況

主要內(nèi)容有：城市總GDP、人均GDP、GDP增速等。

3.2.2.2城市選擇標準

根據(jù)調(diào)研獲得的城市的基本資料，選擇人均GDP滿足強二、強三線城市標準的城

市作為拓展城市，同時結(jié)合連鎖的拓展戰(zhàn)略，由事業(yè)拓展部調(diào)研人員編寫《意向城市

選擇報告》，提交事業(yè)拓展部總監(jiān)審核。事業(yè)拓展部總監(jiān)審核同意后，進入城市的詳

細調(diào)研階段。

3.2.2.3城市詳細資料調(diào)研

城市詳細資料調(diào)研階段，需要事業(yè)拓展部人員進行實地調(diào)研，深入的對城市所轄

行政區(qū)域、城市人口狀況、城市經(jīng)濟狀況、行業(yè)現(xiàn)狀、商圈分布、競爭對手、消費者

等方面進行調(diào)研。鑒于競爭對手和消費者分析的復(fù)雜性和重要性，競爭對手和消費者

分析在后面有專門的章節(jié)進行描述。

城市背景資料調(diào)研

城市背景資料的調(diào)研主要側(cè)重于城市宏觀方面的調(diào)查，其中主要包括以下兒方面

的信息：

(1)城市性質(zhì)：城市性質(zhì)、城市規(guī)劃等

城市性質(zhì)：工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市

城市規(guī)劃：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)

的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城

市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍

頭，對店址的選擇有重要影響。

(2)城市經(jīng)濟狀況：城鎮(zhèn)人均收入、城鎮(zhèn)居民消費水平、GDP總量、GDP增速、

人均GDP等。

這些信息和數(shù)據(jù)部分可以從《拓展城市群所轄地級城市詳細信息表》中獲得。

現(xiàn)狀

現(xiàn)狀需要事業(yè)拓展人員對目標城市進行實地調(diào)研，以獲得所需面臨的行業(yè)現(xiàn)狀。

調(diào)研的內(nèi)容包括：城市食品的發(fā)展情況、城市食品的發(fā)展情況。發(fā)展情況可以劃

分為“好”、“一般”、“差”三種情況。

城市商圈現(xiàn)狀

商圈主要涉及的內(nèi)容有：商圈名稱、商圈類型、40-80平米店面平均租金、商圈

平均租金（元/平米）、租金占比、平均轉(zhuǎn)讓費、商圈核心磁石點等。

3.2.2.4城市競爭對手分析

競爭對手調(diào)查的關(guān)鍵是搜集到準確的競爭情報，是關(guān)于競爭環(huán)境、競爭對手和競

爭策略的調(diào)查研究。競爭對手調(diào)查是市場競爭的客觀需要，是信息作為一種戰(zhàn)略資源

的重要體現(xiàn)。搜集競爭對手情報帶有對抗性，要求在對方不協(xié)助，甚至是反對的情況

下，去了解、分析對手。競爭情報的搜集必須是正當?shù)摹⒑戏ǖ?，強調(diào)職業(yè)道德。

對所有的競爭對手進行調(diào)研是不理智的。競爭對手的調(diào)研需要花費大量人力與財

力，而且一些小的競爭對手，對企業(yè)的影響有限。所以本手冊提到的競爭對手分為兩

個部分，首先是現(xiàn)有的競爭對手，選擇市場排名前三的企業(yè)；其次是潛在的競爭對

手，可以選擇市場成長增速（市場份額增長率）前三的企業(yè)。

競爭對手調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：企業(yè)名稱、品牌名稱、經(jīng)營年限、主銷產(chǎn)品風(fēng)格、

消費者定位、價格帶、店面布局組合、平均店面面積、單店年銷售額、店面數(shù)量、年

銷售總額、店面租金、店面人數(shù)、倉儲狀況、宣傳特色、裝修特色、客流情況、店面

外觀（附照片）、競爭綜合能力、城市競爭環(huán)境綜述等。詳見《城市競爭對手調(diào)查

表》。

3.2.2.5城市消費者分析

當進入一個全新的城市群開拓直營店時，需要進行消費者調(diào)研分析，從而對消費

者的消費習(xí)慣、消費能力、消費行為等全方位掌握，為直營店的拓展、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的選

擇提供依據(jù)。消費者調(diào)查問卷見附件。

當在已拓展的城市群進入某一個新城市或加盟商申請加盟時，可以不進行消費者

調(diào)查分析。

3.2.2.6城市評估標準

在完成城市資料調(diào)研、競爭對手分析、消費者分析之后，就進入城市評估流程。

城市評估首先依據(jù)前期調(diào)研的數(shù)據(jù)對城市評估標準中的各個維度進行打分，之后進行

權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，完成城市評估的得分，對城市選擇提供決策依據(jù)。

3.3城市評估表單及工具

3.3.1城市群基本資料表

城市群基本資料表表單編號:

城市群名稱

總面積

所轄地級城市

（詳細城市信息見附表

1）

基本狀況口國家級城市群

城市群類型口區(qū)域性城市群

□地方性城市群

口形成階段口成長階段口成熟

城市群發(fā)展水平

階段

城鎮(zhèn)居民人均收入

人口/消費狀況

城鎮(zhèn)居民消費水平

城市群GDP

經(jīng)濟狀況GDP增長速度

人均GDP

城市群行業(yè)市場發(fā)展情

口好口一般口差

況

城市群行業(yè)市場發(fā)展情

口好口一般口差

況

主要競爭對手

市場競爭狀況企業(yè)1：企業(yè)2：企業(yè)3：

企業(yè)名稱

品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價格帶

填寫時填寫人士管審核總絮審

間批

3.3.2目標城市群所轄地級城巾基本資料表

拓展城市群所轄地級城市詳細信息表表單編號:

人口/消費狀況經(jīng)濟狀況

市人人

序城總面25-35城鎮(zhèn)居城鎮(zhèn)居民GDPGDP人

區(qū)□□

號市積歲平均民人均人均消費總增均

面總密

工資收入水平量速GDP

積數(shù)度

填寫時填寫主管審總經(jīng)理審

間人核批

3.3.3城市詳細資料調(diào)研表

城市詳細資料調(diào)研表表單編號:

城市總面積

城市

城市類型口工業(yè)城市口商業(yè)城市口旅游城市

概況

城市規(guī)劃

城鎮(zhèn)人均收入城鎮(zhèn)居民消費

城市水平

經(jīng)濟GDP總量人均GDP

狀況近三年GDP增速情

況

城市市場發(fā)展情況口好口一般口差

城市市場發(fā)展情況口好口一般口差

主要競爭對手

市場企業(yè)1企業(yè)2企業(yè)3

競爭企業(yè)名稱

狀況品牌名稱

品牌定位

產(chǎn)品風(fēng)格

產(chǎn)品價格帶

商圈商圈1商圈2商圈3

商圈名稱

商圈類型

商圈定位

40-80平方米

城市店面平均租金

商圈商圈平均租金

現(xiàn)狀（元/平方

米）

租金占比

平均轉(zhuǎn)讓費

商圈核心磁石

點

備注1、商圈核心磁石點是指該商圈最吸引消費者的是什么，例如核心業(yè)態(tài)、品

牌、聚客點等。

2、租金占比、轉(zhuǎn)讓費等都以40-80平方米店面為考察對象

填寫時填寫人主管審總經(jīng)理審

間核批

4商圈評估

4.1商圈評估流程

商圈評估流程

拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）拓展部總經(jīng)理

開始

城市評估流程

商圈調(diào)研計劃<-N

商圈

競爭

商圈

人

況

情

境

環(huán)

狀

研

研

調(diào)

調(diào)

調(diào)

研

商圈評估報告

審核

Y

審批

門店評估流程

結(jié)束

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范負責(zé)部門/崗位工具表單

城市評估流程經(jīng)過城市評估流程之后，

確定拓展的城市后啟動針事業(yè)拓展部總監(jiān)/

對此城市的商圈評估流經(jīng)理

程。

商圈調(diào)研計劃針對拓展城市的商圈制定

商圈評估計劃，主要包含事業(yè)拓展部總監(jiān)/

商圈調(diào)研的內(nèi)容，商圈調(diào)經(jīng)理

研的時間安排等

商圈實地調(diào)研依據(jù)商圈調(diào)研計劃開展商

圈調(diào)研活動，主要包含商

《商圈調(diào)研資料

圈環(huán)境、商圈人員狀況、事業(yè)拓展部

表》

商圈內(nèi)食品銷售競爭情況

調(diào)研。

商圈評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)商圈《商圈評估標準

調(diào)研資料和商圈評估標準表》

事業(yè)拓展部

表對商圈進行評分，編寫《商圈評估報

《商圈評估報告》告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對

/經(jīng)理審核《商圈評估報告》進行審

核。審核不通過則資料歸事業(yè)拓展部總監(jiān)/

檔到事業(yè)拓展部，審核通經(jīng)理

過則提交總經(jīng)理審批同時

資料歸檔到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理對事業(yè)拓展部提交

的《商圈評估報告》進行

審批。審批不通過重新進

總經(jīng)理

行商圈評估或終止此商圈

拓展；審批通過則進入到

下一步《門店評估流程》

4.2商圈評估操作規(guī)范

商圈分析對新開門店的地址選擇具有非常重要的指導(dǎo)意義。商圈分析就是經(jīng)營者

對商圈構(gòu)成的情況、特點、范圍以及影響商圈規(guī)模變化的因素進行實地調(diào)查和分析，

為選擇門店地址、制定和調(diào)整經(jīng)營方向與策略提供依據(jù)。

門店選址是影響門店發(fā)展的最直接因素，而商圈的基本環(huán)境、顧客狀況、競爭狀

況，更是門店選址的首要因素。商圈的分析評估主要從以下三個方面進行：

4.2.1商圈環(huán)境調(diào)研

商圈環(huán)境主要是指顧客對商圈的總體印象或是認識。主要包含的內(nèi)容：商圈類

型、商圈發(fā)展規(guī)劃、商圈建筑物狀況、商圈規(guī)模、商圈經(jīng)營特色、商圈內(nèi)知名品牌情

況、商圈平均營業(yè)時間、商圈租金、商圈交通情況、商圈人流情況。

商圈類型：

商業(yè)區(qū)一一商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店

林立，其消費習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高

等，是連鎖目前拓展的主力方向。

辦公區(qū)一一此類型區(qū)域辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習(xí)性為便利性、外食人口

多、消費水平較高等。

住宅區(qū)一一此類型區(qū)域戶數(shù)較多，人口密集，消費習(xí)性為消費者穩(wěn)定、消費習(xí)慣

固定、要求便利性、親切感，家庭用品購買率高，是連鎖后期發(fā)展的

目標區(qū)域之一。

文教區(qū)一一此類型區(qū)域附近有大、中、小學(xué)校等，文教區(qū)消費習(xí)性為消費群以學(xué)

生居多、消費金額不高，但食品、文教用品購買率高，也是連鎖后期

發(fā)展的目標區(qū)域之一。

混合區(qū)一一商住混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬于多

元化的消費習(xí)性。

待開發(fā)區(qū)一一商圈知名度不高，對集客能力弱，但是有發(fā)展?jié)摿ΓP(guān)注此類型

區(qū)域的發(fā)展，待時機成熟迅速進入。

商圈經(jīng)營特色;

商圈經(jīng)營有的以某一個特色行業(yè)為主，有的以綜合業(yè)態(tài)為主。一般來講，越是商

業(yè)發(fā)達的城市，商圈的行業(yè)特色越明顯；中小城市以綜合性商圈為主。商圈的業(yè)態(tài)與

的定位形成互補性的有利于門店的成功，因此是調(diào)研的一個方面。

商圈租金：

門店租金是門店運營成本的主要部分，門店租金對門店成功與否有重要影響，因

此要對掌握商圈不同區(qū)域的租金情況，可以分為商圈核心區(qū)域租金、商圈次核心

區(qū)域租金、商圈邊緣區(qū)域租金。要依據(jù)商圈租金的實際情況，選擇適合自己的商

圈區(qū)域進入。

商圈交通情況

商圈可達到的便利性決定了商圈的集客能力，對商圈交通情況的調(diào)研主要從商圈

道路條件、停車位、公交線路等方面調(diào)研。

商圈人流情況

商圈內(nèi)人流總量，直接決定了門店潛在顧客的數(shù)量，從而決定了門店的營業(yè)額、

門店的成功與否。

商圈人流測算方法：

人流量測算的原則：

1）測算的人流數(shù)字，應(yīng)真實、準確、可靠；

2）要確保測算人員對測算有正確的認識，并了解測算的方法和操作：

人流量測算規(guī)則及方法：

1）首先明確商圈入口個數(shù)，依據(jù)入口個數(shù)分配人流測算人員，做到每一個入

口有一個測算人員；如人員緊張時，則優(yōu)先在商圈的主入口分配測算人

員。

2）測算的時間分為周一至周五（可以選擇2天，建議周一、周四）；周末時間

（周六、周日）；節(jié)假日（最好選擇節(jié)假日前一天及當天）；每天的測算

時段分為不同時段，每個時段的測算時間不能少于1小時。

3）統(tǒng)計進入商圈的人數(shù)（自行車、電動車數(shù)量以承載的人數(shù)計入人流數(shù)量

中），車輛數(shù)計入車流，從商圈出來的人數(shù)、車輛數(shù)不計入統(tǒng)計。

4）將統(tǒng)計數(shù)據(jù)計入《商圈人員流動抽樣表》

4.2.2商圈內(nèi)人口狀況調(diào)研

商圈人口狀況調(diào)研主要包含兩個內(nèi)容：商圈日集客數(shù)量（可以依據(jù)《商圈人員流

動抽樣調(diào)查表》預(yù)估）、主消費者年齡層（人流測算時可以有一個準確的判斷）。

4.2.3商圈競爭環(huán)境調(diào)研

以食品為主營產(chǎn)品。通過消費者問卷調(diào)查，現(xiàn)階段食品銷售還是以便利店、專賣

店為主流渠道，所以在商圈競爭環(huán)境調(diào)研中要特別注意便利店的影響。

商圈競爭環(huán)境調(diào)研包含的主要內(nèi)容有：便利店調(diào)研和競爭對手調(diào)研。

競爭對手調(diào)研參照城市評估部分的競爭對手分析，填寫《競爭企業(yè)店面調(diào)杳

表》。

4.2.4商圈評估標準

在完成商圈環(huán)境調(diào)研、商圈人口狀況調(diào)研、商圈競爭環(huán)境調(diào)研之后，進入商圈評

估流程。在《商圈評估標準表》中，依據(jù)前期調(diào)研填寫的《商圈調(diào)研資料表》的數(shù)

據(jù)，對商圈評估標準表中的各個維度進行打分，之后進行權(quán)重調(diào)整，最后綜合得分，

完成商圈評估的得分，對商圈選擇提供決策依據(jù)。

4.3商圈評估表單及工具

4.3.1競爭企業(yè)店面調(diào)查表

___企業(yè)_________—店面調(diào)查表表

單編號：

店名建筑面積實用面積

地理位

置

經(jīng)營年店面人______班/人店面月租店面月營業(yè)

限數(shù)金額

店面經(jīng)

營內(nèi)容

服務(wù)特

色

宣傳特

色

裝修特

點

倉儲狀□店內(nèi)有倉儲面積____平米□店內(nèi)無倉

況儲

店面外觀及店面裝修照片

（附照片）

填寫時填寫人主管審核總經(jīng)理審批

問

4.3.2商圈調(diào)研資料表

商圈調(diào)研資料表表單編號：

商圈所屬城市

名稱

商圈

地址

商圈商圈類型□核心商業(yè)區(qū)□次級商業(yè)區(qū)口辦公區(qū)口混合區(qū)口

環(huán)境待開發(fā)區(qū)

商圈發(fā)展商圈形成時間：_________年具體規(guī)劃主要內(nèi)容：

規(guī)劃

商圈規(guī)模商圈面積：____—商圈入口:

個

商圈經(jīng)營商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：商圈消費

特色定位：

商圈內(nèi)知超市品牌：________________________品牌定位：口地方性

名品牌□全國品牌口國際品牌

肯德基：口有__________家口無

麥當勞：口有一家口無

其他知名品牌：_____________________品牌定位：口地方性

口全國品牌口國際品牌

交通情況道路條商圈所含道路類型

件□城市主干道口城市支干道口步行街

具體描述：寬—米，_個入口，其他

停車設(shè)汽車停車處：口商圈道路可?？靠谏倘Φ缆房赏？?/p>

施要收費口會拖吊口有一個停車位

口無停車場

電動車及摩托車停車處：口可停靠口可?？恳召M

口無

自行車停車處：口可.停靠口可?？恳召M口無

途徑公公交車站：口有一個公交站點口無公交站點

交線路公交線路：商圈內(nèi)途徑的公交線路有_____條；

數(shù)

商圈人流周一到周五高峰時段1:_一時到—時；高峰時段2：—時到

情況時：總平均客流：_人/30分鐘

周一到周五平峰時段1：—時到—時；高峰時段2：—時到

時；總平均客流：—人/30分鐘

周六到周日高峰時段1：—時到—時；高峰時段2：—時到

時；總平均客流：—人/30分鐘

周六到周日平峰時段1：—時到—時；高峰時段2：—時到

時；總平均客流：_人/30分鐘

商圈租金?商圈核心區(qū)域租金________元/RMB?商圈次區(qū)域租金

元/RMB?商圈邊緣區(qū)域租金_______元/RMB

商圈平均

營業(yè)時間

商圈商圈日集

內(nèi)人客量

員狀人均消費

況水平

競爭便利店數(shù)便利店數(shù)量：_____家便利店名稱：

情況量

食品專賣參照《競爭企業(yè)調(diào)查表》

店

填寫時填寫人主管審總經(jīng)理

間核審批

備注:

1.城市規(guī)劃：定性描述規(guī)劃的級別、幾年規(guī)劃、規(guī)劃成哪種類型、規(guī)劃執(zhí)行的開發(fā)

商等。

2.商圈經(jīng)營的主體行業(yè)：服裝鞋帽、電子行'業(yè)、餐飲行業(yè)、零售百貨行業(yè)、電子

行業(yè)、建材行業(yè)、農(nóng)貿(mào)行業(yè)、家具行業(yè)、小商品批發(fā)零售行業(yè)等。

4.3.3商圈人員流動抽樣表

W圈人員流動抽樣表

表單編號：

商SIR'

稱

星期一星期星期星期星期合計星期星期合計節(jié)假

六

四五日日

時T

人車人車人車人車人車人車人車人車人車人車

流流流流流流流流流流流流流流流流流流流流

9:00-

11:00

11:00-

13:00

13:00-

15:00

15:00-

17:00

17:00-

19:00

19:00-

21:00

合

計

主管核實與意見填表

人

填表

時間

備注

1、周一至周五為一個階段，周末為一個階段，保證每個階段都有抽樣數(shù)據(jù)。商品

評估的時間內(nèi)含有節(jié)假日的，節(jié)假日必須抽樣統(tǒng)計。

2、從每天的8：00-22：00,以表中規(guī)定的時間段為單位，每個單位內(nèi)抽取20-30

分鐘進行統(tǒng)計，最后核算為O人/半小時或者O車/半小時工

3、每個單位時間段內(nèi)的()人/半小時或者()車/半小時，乘以4,然后在加總

每個時間段的抽樣數(shù)據(jù)作為該商圈的日集客數(shù)量

5門店評估

5.1直營店選址流程

直營店選址流程

拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）拓展部總經(jīng)理

開始

商圈評估流程

目標門店確定

門店調(diào)研計劃

店

門

門店

部

內(nèi)

外

部

況

情

環(huán)

境

研

調(diào)

研

調(diào)

門店評估報告

市核

審批

負責(zé)用們/崗

步驟主要步驟描述/操作規(guī)范工具表單

A'

目標門店確定在通過評估的商圈內(nèi)，尋

找目標店面，作為直營門事業(yè)拓展部

店

門店調(diào)研計劃針對目標門店，制定門店

調(diào)研計劃，主要內(nèi)容包含事業(yè)拓展部總

門店調(diào)研人員安排及所用監(jiān)（經(jīng)理）

時間

門店內(nèi)部情況調(diào)依據(jù)門店調(diào)研計劃開展門《門店內(nèi)部情況調(diào)

研及門店外部環(huán)店調(diào)研活動，主要包含門研表》

境調(diào)研總業(yè)拓展部

店內(nèi)部情況和門店外部環(huán)《門店外部環(huán)境調(diào)

境的調(diào)研。研表》

門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店

《門店評估標準

調(diào)研資料和門店評估標準

事業(yè)拓展部表》

表對門店進行評分，編寫

《門店評估報告》

《門店評估報告》

事業(yè)拓展部總監(jiān)事業(yè)拓展部總監(jiān)/經(jīng)理對

/經(jīng)理審核《門店評估報告》進行審

核。審核不通過則資料歸事業(yè)拓展部總

檔到事業(yè)拓展部，審核通監(jiān)（經(jīng)理）

過則提交總經(jīng)理審批同時

資料歸檔到事業(yè)拓展部。

總經(jīng)理審批總經(jīng)理時事業(yè)拓展部提交

的《門店評估報告》進行

審批。審批不通過重新進

行門店評估或另外尋找目總經(jīng)理

標門店；審批通過則進入

到與門店業(yè)主的門店談

判。

門店租賃談判事業(yè)拓展部人員與門店業(yè)

主就門店租賃進行談判。

談判不成功需要重新尋找事業(yè)拓展部《租賃談判表》

目標門店；談判成功則與

業(yè)主簽訂租賃合同

門店租賃簽約與業(yè)主簽訂門店租賃合同事業(yè)拓展部總

監(jiān)（經(jīng)理）

《直營店建店流門店租賃成功后，進入直事業(yè)拓展部總

程》營店建店流程監(jiān)

（經(jīng)理）

5.2加盟店選址流程

加盟商申請加盟商申請加盟加盟商

提交申請材料加盟商提供申請材料，包含

加盟商

的材料詳見《招商手冊》

加盟商資格評估事業(yè)拓展部總監(jiān)（經(jīng)理）對

事業(yè)拓展部

加盟商提供的資料進行評

總監(jiān)（經(jīng)

估，確定加盟商是否適合作

理）

為發(fā)展的加盟商

提交目標門店材加盟商資格評估通過后尋找

料目標門店，之后提供目標門加盟商

店材料

門店調(diào)研計劃針對目標門店，制定門店調(diào)事業(yè)拓展部

研計劃，主要內(nèi)容包含門店總監(jiān)（經(jīng)

調(diào)研人員安排及所用時間^里）

門店內(nèi)部情況調(diào)依據(jù)門店調(diào)研計劃開展門店《門店內(nèi)部情況調(diào)

研及門店外部環(huán)調(diào)研活動，主要包含門店內(nèi)研表》

境調(diào)研事業(yè)拓展部

部情況司門店外部環(huán)境的調(diào)《門店外部環(huán)境調(diào)

研U研表》

門店評估報告事業(yè)拓展部人員依據(jù)門店調(diào)

《門店評估標準

研資料利門店評估標準表對

事業(yè)拓展部表》

門店進行評分，編