繽紛環(huán)球城項目招商方案設(shè)計

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計

目錄

1項目背景介紹...................................................1

2招商目標.......................................................1

3招商優(yōu)劣勢分析.................................................2

3.1優(yōu)勢分析.................................................2

3.2劣勢分析.................................................3

4招商對象及條件.................................................3

5招商計劃及具體安排.............................................3

6招商策略.......................................................5

6.1媒體策略.................................................5

6.2招商先行，銷售跟進.......................................5

6.3大戶先行，散戶跟進.......................................5

6.4靈活把握，循序漸進，保證效益.............................6

6.5立足長遠，放水養(yǎng)魚，低價引進.............................6

6.6同業(yè)差異，異業(yè)互補.......................................6

6.7形象先行，造勢優(yōu)先.......................................7

6.8主動出擊，重點突破.......................................7

6.9因時利導，控制有序.......................................7

7保障體系.......................................................7

7.1組織機構(gòu)保障.............................................7

7.2人員保障.................................................8

7.3政府保障.................................................8

7.4營銷配合保障.............................................8

7.5物業(yè)保障.................................................8

8工作安排.......................................................9

8.1項目組長及副組長的工作安排...............................9

8.2執(zhí)行人員的工作安排.......................................9

8.3協(xié)調(diào)文員的工作安排.......................................9

I

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計

9費用預算.......................................................9

參考資料.......................................................11

II

湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計

繽紛環(huán)球城項目招商方案設(shè)計

1項目背景介紹

邵東作為湖南乃至全國的經(jīng)濟強縣，擁有百萬以上人口，三十余家專業(yè)市

場，小商品貿(mào)易空前發(fā)達，卻沒有真正現(xiàn)代化的商業(yè)中心，商業(yè)零售市場的發(fā)

展遠遠跟不上邵東的經(jīng)濟發(fā)展水平。繽紛環(huán)球城，應時代發(fā)展所需，填補商業(yè)

空白，滿足邵東百萬人百億元的消費需求。

由于邵東省級重點項目的帶動和城市發(fā)展規(guī)劃的要求，邵東市的商業(yè)布局

也開始發(fā)生了變化，但是目前仍沒有一家真正意義上規(guī)模較大、經(jīng)營功能齊

全、消費層次多樣、綜合服務(wù)較完善的大型現(xiàn)代商業(yè)綜合體。邵東繽紛環(huán)球城

應運而生，其位于邵東市核心區(qū)域，總建筑面積約15萬平方米，成為邵東目前

最大的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，繽紛環(huán)球城涵蓋精品百貨、超市賣場、品牌餐飲和特

色零售等多種業(yè)態(tài)，是集購物、餐飲及娛樂為一體的大型綜合性項目。

該項目定位于打造“吃喝玩樂”一站式的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，打造集休閑、

娛樂、購物為一體的精致生活城。邵東繽紛環(huán)球城是邵東首家大型現(xiàn)代商業(yè)綜

合體，涵蓋娛樂體驗、教育培訓、逛街購物、餐飲美食和商務(wù)辦公等多元化消

費模式。在生活上，它要滿足消費者的購買需要及消費水平；在心理上，它要

能夠滿足消費者吃喝玩樂等一系列復雜的消費心理需求和行為。為了滿足這兩

個要求，該項目在整體組合上，需要采取多業(yè)種、多層次、多元化的策略，來

保證項目的圓滿完成。在經(jīng)營管理上，該項目應制定科學合理的經(jīng)營管理制

度，使之更好的發(fā)揮作用，才能保證商業(yè)市場的健康發(fā)展。在信息宣傳上，項

目將充分利用報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體，對招商信息進行宣傳。同時，為了使

項目快速發(fā)展，必須加強與各部門之間的合作。因此為了能夠順利的開展此次

招商工作，希望各有關(guān)人員嚴格按照此方案開展有關(guān)工作，使招商工作順利開

展并取得預期效果。

2招商目標

（1）通過各項招商工作的開展，逐步完善該項目的經(jīng)營運作體系，從而確

立市場地位；

（2）利用各種渠道向消費者進行準確、有效的推廣，吸引消費者到商場進

行消費，給消費者帶來不一樣的購物體驗，滿足不同層次消費者的消費需求，

促進商場更好的發(fā)展；

（3）通過招商，推動項目的銷售，填補商業(yè)空白，帶動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康

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湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計

發(fā)展；

（4）通過招商，引進一批國內(nèi)外知名品牌入駐，為消費者提供時尚、健

康、品質(zhì)的消費環(huán)境，提升項目的投資價值；

（5）通過招商為整個商場帶來固定客流的同時形成商業(yè)氛圍，從而增強投

資者的投資信心；

（6）在保證商場整體質(zhì)量的基礎(chǔ)上完成第一年6000萬的租金目標和80%

以上的出租率；每年10%左右的增長率；每年至少引進1個以上國內(nèi)知名品

牌；每年至少引入1個新店；

（7）目標客戶群：商場附近的居民；慕名而來的人；追求消費感受的人；

有一定消費能力的中高端消費者，主要為工薪階層和中高收入人群；目標客戶

人群在未來三到五年內(nèi)不會有太大變化。

3招商優(yōu)劣勢分析

3.1優(yōu)勢分析

（1）區(qū)位優(yōu)勢：雄踞邵東紅嶺路核心地段，西鄰紅嶺路，北至荷花路，南

接衡寶路，東側(cè)雙向四車道繽紛路已開工，擁有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢；

（2）企業(yè)優(yōu)勢：寧波繽紛控股集團在全國成功開發(fā)運營繽紛系列商業(yè)綜合

體30多個，累計資產(chǎn)余200億元，同時擁有3000多家國內(nèi)外一線商業(yè)品牌資

源。十余年的運營管理經(jīng)驗、龐大的資金支持、先進的產(chǎn)品設(shè)計、龐大的消費

市場，邵東繽紛環(huán)球城在集團的大力支持下，必將掀起新一輪的致富狂潮，與

商戶同發(fā)展，與城市共成長；

（3）管理優(yōu)勢：寧波繽紛控股集團的商業(yè)中心采用五大統(tǒng)一運營管理模式

即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理為項目作保障，擁有

專業(yè)的運營管理人才、充足的資金背書以及龐大的消費市場，通過長期不斷的

活動、網(wǎng)紅級的打卡圣地打造、專業(yè)的服務(wù)理念，確保項目長效有序經(jīng)營，使

消費者、經(jīng)營戶、投資者多方收益；

（4）創(chuàng)新優(yōu)勢：從沿街商貿(mào)到商業(yè)步行街，再到商業(yè)綜合體，產(chǎn)品始終在

升級換代，商業(yè)的功能也從滿足物質(zhì)需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足精神需求，社交、體驗的

功能越來明顯，邵東繽紛環(huán)球城旨在為邵東商業(yè)升級開創(chuàng)新方法，打造一個新

型復合型商業(yè)中心，從外觀設(shè)計到產(chǎn)品服務(wù)全方位升級，顛覆邵東想象；

（5）業(yè)態(tài)優(yōu)勢:繽紛環(huán)球城分為四大主力業(yè)態(tài)，商鋪類型豐富，具有強大

的業(yè)態(tài)組合力，在生活上，滿足消費者的購買需要及消費水平；在心理上，能

夠?qū)崿F(xiàn)消費者吃喝玩樂等一系列復雜的心理需求和行為；

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湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學院畢業(yè)設(shè)計

（6）政策優(yōu)勢：邵東市被列為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)之一，擁有許

多的優(yōu)勢條件和資源配套設(shè)施；同時它也是湖南省唯一入選中國全面小康十大

示范縣市榜首的縣市；該項目是市委、市政府為了推進邵東城區(qū)功能升級、打

造邵東城市新名片、提升邵東城市形象從而制定的一大重要舉措；

（7）人口經(jīng)濟優(yōu)勢：邵東是湖南省傳統(tǒng)的商貿(mào)重鎮(zhèn)，同時也是全國文明縣

城。邵東市常駐人口為103.84萬人，2022年邵東市實現(xiàn)生產(chǎn)總值726億元，

比上一年增長6%；全市全體居民人均可支配收入達34094元，增長9%。同年

在中郡研究所發(fā)布的報告中表示邵東市成為全國縣域經(jīng)濟與縣域綜合發(fā)展百強

縣（市）之一，經(jīng)濟發(fā)展迅速，有廣闊的發(fā)展前景。

3.2劣勢分析

（1）知名度不高：總的來說，繽紛環(huán)球城只在邵東城區(qū)被較多人知曉，邵

東鄉(xiāng)鎮(zhèn)知曉的人較少；

（2）商圈輻射能力有限：邵東市屬消費能力較強的縣市，但周邊城市發(fā)展

較快，市場競爭激烈；

（3）互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，消費者對網(wǎng)購的信任度加強，對實體店依賴程度降

低；

4招商對象及條件

對象：（1）國內(nèi)外知名品牌經(jīng)營、代理商；

（2）當?shù)鼐哂幸欢诒?、獲得大部分消費者支持的老品牌；

（3）根據(jù)經(jīng)營定位需要引進的相關(guān)特殊業(yè)種經(jīng)營者；

條件：（1）具有較強的投資能力和良好財務(wù)狀況，有一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟

實力，不限地域、資信可靠；

（2）具備良好的職業(yè)道德，能夠自覺遵守國家法律法規(guī)和企業(yè)的各項規(guī)章

制度；

（3）組織觀念強，能夠自覺接受管理和監(jiān)督；

（4）能夠按規(guī)定及時交納各種費用；

（5）有較好的社會關(guān)系，能夠為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

（6）對所經(jīng)營的品牌（商品）具有長遠的發(fā)展目標和超前的經(jīng)營理念，能

夠及時把握市場機遇的能力。

5招商計劃及具體安排

表1招商時間安排表

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階段時間具體工作安排

準備階段2023①成立項目管理團隊，進行企業(yè)宣傳；

年2②成立項目招商小組，擬定招商工作計劃，并開通國內(nèi)

月3日長途電話；

至③與政府相關(guān)部門溝通，爭取政府相關(guān)政策支持；

2023④擬定營銷方案，開展廣告宣傳活動，進行市場調(diào)查、

年2招商考察等；

月10⑤向社會各界收集相關(guān)品牌信息；

日⑥撰寫招商資料和項目推介書；

⑦對招商小組的人員進行工作培訓，為招商各項工作的

全面開展做好準備；

⑧招商條件及基本租金測算。

意向性接2023①通過各種方式（如通訊、通信、面談等）與目標品牌

觸階段年2取得聯(lián)系，傳遞該項目的相關(guān)資料，使對方了解繽紛環(huán)

月11球城的基本情況；

日至②通過對目標品牌的了解，取得目標品牌的合作意向，

2023進行相關(guān)情況的調(diào)查了解；

年3③與有意向合作的品牌取得聯(lián)系，對其進行實地考察；

月1日④與邵東市及其周邊城市的品牌聯(lián)系，傳遞項目的相關(guān)

資料，使其了解繽紛環(huán)球城的基本情況；

⑤對拋來橄欖枝的品牌取得聯(lián)系，進行了解，分析其相

關(guān)情況；

⑥對提出合作意向的品牌進行詳細了解，在此基礎(chǔ)上對

其進行招商條件、談判程序安排等。

意向談判2023①通過實地考察，與有意向合作的品牌進行接洽；

階段年3②通過與有關(guān)品牌的合作意向談判，明確雙方合作意

月3日向、合作條件等要求，從而與其達成合作意向。

至

2023

年3

月20

日

簽約談判2023①在合作意向書的基礎(chǔ)上，與合作方洽談具體的合作條

階段年3件及合作方式等，從而達成一致意見，與其簽署合作合

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月22同書；（注意在項目簽約之前，項目方必須在合作意向

日至書中明確項目的招商條件、合作方式、雙方合作期限以

2023及其他內(nèi)容）

年4②洽談雙方最終確定合作內(nèi)容，簽署合作合同書。協(xié)議

月8日簽訂后，辦理相關(guān)手續(xù)及各種有關(guān)事宜

③舉行簽約儀式，請相關(guān)媒體進行系列報道宣傳，

提高繽紛環(huán)球城的知名度、美譽度，從而進一步推動商

鋪的銷售及商場的招商工作。

6招商策略

6.1媒體策略

媒體是指能引起人們注意、產(chǎn)生興趣，并獲得信息的載體。我們將充分利

用報紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體，對招商單位進行宣傳，如可以在周邊地區(qū)發(fā)傳

單，貼海報，也可以在邵東官方網(wǎng)站上發(fā)布相關(guān)招商信息，還可以通過抖音短

視頻、快手短視頻、微信公眾號推文等方式展示宣傳信息來擴大項目的知曉

度。

6.2招商先行，銷售跟進

招商成功是實現(xiàn)順利銷售的先決條件，在招商前期我們將主要是根據(jù)所招

商戶的品牌、面積、品類等情況制定方案，在項目尚未正式啟動前先取得初步

進展。在招商中期我們將更多的關(guān)注商戶的經(jīng)營狀況，根據(jù)商戶的經(jīng)營狀況采

取相應措施，以爭取商戶在短期內(nèi)達到進駐項目，成為市場主力店。在項目正

式啟動后，再與相關(guān)品牌商洽談入駐情況。但在在招商工作中要注意：

①對項目所需商戶、品牌，必須做到知根知底；

②注重招商的過程管理，使之形成一種良性循環(huán)；

③對商戶進行長期的跟蹤和管理。

6.3大戶先行，散戶跟進

在招商過程中，只有在確定了某一個或幾個大戶（主力店、次主力店及旗

艦品牌商戶）后，才能真正實現(xiàn)市場的全面啟動。我們可以選擇品牌號召力較

強、符合我們商場檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確定其所需經(jīng)營的面積。

散戶跟進是指在大型招商活動之前，有組織、有計劃的進行市場推廣工作

以及對散戶的動員工作，通過各種方式使散戶能夠及早介入，盡早進駐繽紛環(huán)

球城經(jīng)營場所。

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我們在進行散戶跟進時應注意：

①選擇一個與繽紛環(huán)球城有良好關(guān)系和合作意向較高的商家；②針對不同

客戶類型選擇相應的溝通方式；③選擇有實力和知名度較高的媒體宣傳渠道；

④利用主力店與其建立良好合作關(guān)系的機會，為其提供一定優(yōu)惠條件或者在品

牌宣傳上給予支持。

6.4靈活把握，循序漸進，保證效益

本項目在整個招商過程中我們會根據(jù)商家的不同類型、不同檔次等因素進

行動態(tài)調(diào)整。在進行初期招商時，我們可以選擇商家較少、商家檔次較低、知

名度及影響力較低的品牌進行重點招商。待店鋪達到一定數(shù)量后，逐步向商家

提供更好的裝修及服務(wù)設(shè)施，吸引到品牌商家的加盟。然后在進行長期營銷

時，我們可以根據(jù)商戶的需求，再確定是否引進一些品牌店，或是引進一些品

牌組合店。另外在本項目中我們還可以根據(jù)本地段及邵東消費水平來考慮適當

引進一些高消費高檔次的品牌。如：麥當勞、肯德基、星巴克等。

一般情況下，選擇主力店的主要目的是為了獲取較高的經(jīng)濟效益，同時，

也為后期招商工作帶來較好的銷售基礎(chǔ)。所以在選擇主力店的時候，應盡可能

全面考慮，多方面、全方位衡量一個目標商家的實力和經(jīng)營條件后再決定是否

引進。在整個項目招商過程中應盡可能保持主力店的數(shù)量優(yōu)勢（可按實際情況

酌情把握），以保證后期項目經(jīng)營的順利進行。另外，對于一些小商戶應盡量

避免引進。

6.5立足長遠，放水養(yǎng)魚，低價引進

為了引進優(yōu)質(zhì)的品牌入駐繽紛環(huán)球城，在整個項目招商過程中我們要有長

遠的目光，運用發(fā)展的眼光來考慮這個問題，使項目逐步發(fā)展壯大，這樣才能

獲得更多的經(jīng)濟效益，從而使商家在繽紛環(huán)球城這個平臺上能夠得到更好的發(fā)

展和壯大，取得一定的經(jīng)濟效益。

通過采取“放水養(yǎng)魚”的方式，先請進來一些綜合實力強、信譽好的品牌

商家，以達到預期招商目的，占據(jù)邵東市場的有利先機。隨著邵東市整個商業(yè)

市場的提高與發(fā)展，繽紛環(huán)球城的發(fā)展也將逐步壯大，具體在招商條件上，靈

活變動。

6.6同業(yè)差異，異業(yè)互補

繽紛環(huán)球城是一個多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)中心，是一個擁有明確經(jīng)營目標和主

題定位的商業(yè)綜合體，在招商過程中要始終維護好自己的品牌形象。同業(yè)差異

是指在同一條街上，各商鋪之間的經(jīng)營定位及業(yè)態(tài)上有區(qū)別，這種差異對顧客

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來講，可以是一種新奇、另類的消費心理；而異業(yè)互補就是指在同一地段上經(jīng)

營不同行業(yè)的店鋪，相互之間有互補性，以求達到優(yōu)勢互補、提高效益和降低

成本等目的。因此對于商業(yè)中心來說就需要對各種經(jīng)營業(yè)態(tài)進行合理組合。在

本項目中我們選擇百貨業(yè)態(tài)，同時我們還可以引進餐飲、娛樂等行業(yè)，如將餐

飲和娛樂行業(yè)搭配，或者將百貨與餐飲結(jié)合等等。

6.7形象先行，造勢優(yōu)先

形象先行，造市先造勢。邵東繽紛環(huán)球城作為邵東首家“吃喝玩樂”一站

式的現(xiàn)代商業(yè)綜合體，在進行項目招商時，首先要立足邵東市場，樹立商業(yè)中

心形象。因此，在進行招商的時候，我們可以優(yōu)先選擇邵東市場有一定知名度

和影響力的商家。另外，在項目正式對外招商前，也可以與這些品牌商進行合

作洽談，以確保項目的順利啟動。通過造勢，擴大該項目在邵東的知名度，從

而更好的促進該項目招商圓滿完成，一舉超越邵東現(xiàn)有市場。

6.8主動出擊，重點突破

在立足邵東本地市場的同時，我們將積極與其他行業(yè)協(xié)會及組織加強聯(lián)

系，為合作商家爭取更多的合作機會；在鞏固原有大型商家戰(zhàn)略的同時，重點

開發(fā)周邊地區(qū)及其他城市大型品牌消費群體；對已有合作商家進行重點突破，

為新老商家的經(jīng)營活動做好鋪墊工作。

6.9因時利導，控制有序

商場在招商的過程中，有可能出現(xiàn)商家臨時退租的情況，這也會給商戶帶

來很大損失。為了避免此類情況發(fā)生，對同一商家進行一定的數(shù)量及質(zhì)量控

制。

在商場運營過程中，會遇到各種突發(fā)情況，要靈活處理，及時應對。在前

期對商戶和品牌進行調(diào)查，對其進行綜合分析評估得出結(jié)論，然后再做出相應

的處理方法。在運營后期則可以針對運營情況和商家經(jīng)營狀況等因素采取不同

方案對商鋪進行重新調(diào)整或者關(guān)閉。

做好各類合同的簽約工作。為了避免商場與商戶之間發(fā)生的各種糾紛問

題，對商家要進行合同備案管理。

7保障體系

7.1組織機構(gòu)保障

邵東繽紛環(huán)球城的招商工作，是一項復雜的系統(tǒng)工程，涉及到方方面面。

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首先需要專業(yè)的人才來進行招商工作，因此，必須組建一個以項目負責人為核

心、專業(yè)隊伍為骨干、相關(guān)職能部門相互配合的招商團隊，安排專業(yè)人員全程

專職負責，才能有效整合現(xiàn)有的資源，發(fā)揮其優(yōu)勢，促使招商成功，基于此，

我司建議以繽紛控股集團項目組為主體，由邵東市場服務(wù)中心和繽紛控股集團

聯(lián)合組成招商工作小組，全面負責有關(guān)招商工作，給予全程運作的職責、權(quán)利

和費用保障。

邵東繽紛環(huán)球城項目團隊，是繽紛控股集團基于邵東商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀而成立

的一支全新的項目團隊，我們以“激情、創(chuàng)新、專業(yè)”為目標，積極投身于邵

東商業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的偉大事業(yè)中去。

7.2人員保障

（1）組長：繽紛環(huán)球城開發(fā)執(zhí)行總經(jīng)理陳志民

（2）副組長：邵東市場服務(wù)中心主任趙志偉

（3）執(zhí)行人員：小趙、小劉、小王、小金、小胡，小楊、小陳等9人

（4）協(xié)調(diào)文員：小鄧、小龍等4人

7.3政府保障

（1）項目開發(fā)中的各類費用由政府財政全額保障；

（2）開發(fā)商及項目建設(shè)單位向邵東市財政交納的保證金；

（3）繽紛控股集團向市政府交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套資金及配套獎勵；

（4）對該項目在銀行貸款方面給予支持；

（5）項目開發(fā)建設(shè)中政府各職能部門給予政策和資金方面的支持。

7.4營銷配合保障

（1）協(xié)助開展項目的宣傳工作；

（2）協(xié)助對各商戶進行管理；

（3）幫助商戶辦理開業(yè)手續(xù)，對開業(yè)后的營業(yè)情況進行監(jiān)督，為開業(yè)后經(jīng)

營管理提供指導和幫助；

（4）積極與各合作單位保持聯(lián)系，并協(xié)助其開展招商工作；

（5）協(xié)助項目負責人與商家談判、協(xié)調(diào)相關(guān)工作。

7.5物業(yè)保障

（1）基本的停車位要求；

（2）排水系統(tǒng)要求；

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（3）通風及排煙系統(tǒng)要求；

（4）消防、安防系統(tǒng)要求；

（5）自動扶梯的配置及安裝；

（6）供電系統(tǒng)的配置及安裝；

（7）空調(diào)系統(tǒng)的配置及安裝。

8工作安排

8.1項目組長及副組長的工作安排

（1）負責組織本項目的招商工作，如招商方案、招商條件、招商策略的決

策等；

（2）負責收集、整理、上報招商信息，并及時向上層匯報；

（3）負責項目規(guī)劃設(shè)計，并負責施工現(xiàn)場管理、質(zhì)量控制；

（4）全面負責項目的日常工作，并監(jiān)督執(zhí)行。

8.2執(zhí)行人員的工作安排

（1）負責制定和撰寫招商方案及招商策略等；

（2）負責招商租金的測算及擬定基本招商條件；

（3）負責確定目標品牌；

（4）負責與意向客戶進行洽談，從而促成合作；

（5）配合做好商場的租賃、管理，監(jiān)督等工作；

（6）負責將談判的具體情況及時向繽紛控股集團報告；

（7）對招商所需費用進行預算，報請繽紛控股集團審批。

8.3協(xié)調(diào)文員的工作安排

（1）收集、整理、分析和匯總招商信息，并及時上報有關(guān)部門；