安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告

·安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告·1安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告 3第一部分：對本項目的理解基地 4 7 第二部分：綜合體案例借鑒綜合體發(fā)展模式研究 第三部分：項目定位綜合型酒店定位 23安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）政府規(guī)劃限定度≤24米，建筑面積約7萬平方米。4安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告項目所在區(qū)位項目東側(cè)為高架，住宅發(fā)展不多。5安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告基地所在區(qū)域分析基礎(chǔ)條件；富有文化廣場、皖江公園、體育生活配套缺額，商務(wù)氛圍十分欠缺，但長遠發(fā)展看好。6安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告基地所在區(qū)域分析總結(jié)u地塊周邊為老行政中心，且坐擁菱湖風(fēng)景區(qū)良好的景觀資源，交通可達性好，隨著周邊樓盤的開發(fā)及環(huán)境的整治，區(qū)位條件優(yōu)越。u地塊具備發(fā)展中高、高端綜合體項目的條件，但由于兩面臨湖，人流較少，不太合適做百貨、超市等日常消費類零售業(yè)態(tài)，更合適做商務(wù)、休閑類業(yè)態(tài)，比如酒店、餐飲、娛樂、購物等。u地塊周邊居民區(qū)較少，且遠離商業(yè)中心區(qū)，業(yè)態(tài)選擇需要與人民路老商業(yè)區(qū)及周邊新建的南銘商貿(mào)城形成錯位發(fā)展，且能夠吸引人流前來消費。7安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）市場調(diào)研分析酒店市場調(diào)研分析旅游業(yè)高速發(fā)展年份海外旅游者人數(shù)國內(nèi)旅游者人數(shù)旅游總收入2010（預(yù)計）2009安慶市區(qū)星級酒店供應(yīng)2009安慶市區(qū)星級酒店供應(yīng)安慶酒店五星三星二星統(tǒng)計酒店數(shù)房間數(shù)平均房價打造，到安慶酒店五星三星二星統(tǒng)計酒店數(shù)房間數(shù)平均房價8安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告市的定位、政府的大力支持，旅游商務(wù)顧客的增加，其酒店業(yè)的發(fā)展空間比較巨大，而現(xiàn)有大型酒店數(shù)量有限，四星級酒店4家，五星級1家，在未來到2020年，政府規(guī)劃建未來規(guī)劃的大型酒店賓館游業(yè)的發(fā)展前景。9安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）市場調(diào)研分析旅游娛樂市場調(diào)研分析安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）城市綜合體特征與價值城市綜合體概念解讀并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）城市綜合體特征與價值綜合體與單功能物業(yè)的比較根據(jù)功能確定建筑形式單一投資風(fēng)險相對較小客戶來源全部來自于外部客戶活動體驗式的客戶綜合使用成本安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）城市綜合體特征與價值城市綜合體特征9城市綜合體特征987665442323安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）城市綜合體特征與價值城市綜合體特征及價值總結(jié)①物業(yè)功能組合：物業(yè)功能經(jīng)過選擇與優(yōu)化組合②土地利用方式：對土地進行高強度、高效率的利用④建筑與空間設(shè)計：建筑空間具備統(tǒng)一性、連續(xù)性及標志性安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合體發(fā)展模式研究在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……complex=office(主)+apartment(次)+hotel+complex=hotel(主)+apartment(次)+office+……officeapartment啟示：本項目為以酒店為核心功能的發(fā)展模式安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合體發(fā)展模式研究商場、以及其它各種設(shè)施組成。?核心功能：?功能配比：安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合體發(fā)展模式研究安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合體發(fā)展模式研究?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展?定位準確，基于本區(qū)域經(jīng)濟圈，五星級酒店帶動其它功能，并定位其它功能規(guī)模?五星級酒店及高檔公寓的入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意；?波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級地位。安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合體發(fā)展模式研究外因外因體系體系安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合體發(fā)展模式研究外包經(jīng)營影響較大，商業(yè)街與酒店聯(lián)系不大，面向本安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）本綜合體項目發(fā)展方向夠融合各開發(fā)類型價值。安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）本綜合體項目發(fā)展方向本綜合體開發(fā)組合為酒店+商業(yè)街+住宅，業(yè)態(tài)包括五星級酒店、休閑、購物、餐飲及主題性娛樂，綜合發(fā)展方向為以酒店為主要功能的國際休閑娛樂綜合體。中低端為主，缺乏高端定位的項目，本項目零售商業(yè)業(yè)中低端為主，缺乏高端定位的項目，本項目零售商業(yè)業(yè)娛樂的需求增強，政府規(guī)劃限制項目區(qū)塊條件項目位置不適合項目的環(huán)境特征化餐飲等業(yè)態(tài)。地塊用途是酒店及塊容積率≤0.7，3號地塊容積率≤合做成商業(yè)街。安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）本綜合體項目發(fā)展方向在后續(xù)建筑細化設(shè)計中，需充分考慮項目內(nèi)、外部交通組織的完整性，建筑空間安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）項目整體定位定位依據(jù)：城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展123城市化發(fā)展123經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境456政府規(guī)劃及功能定位定位需滿足的目標：1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項目地段價值3、符合市場要求，實現(xiàn)整體開發(fā)與經(jīng)營目標安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）項目整體定位情街”“CEO宮邸”為一體的多功能城市綜合體代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將具特色的地標性商業(yè)建筑，這里不僅是一個靚麗有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）項目整體定位項目分物業(yè)類型規(guī)模建議湖濱休閑風(fēng)情街湖濱名品特色街綜合型五星級酒店安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）項目整體定位標志性——廣場/雕像/高層高適應(yīng)性（彈性空間/α—room）功能化體系高針對性（湖濱名品街休閑娛樂業(yè)態(tài)）完善的交通/停車/會議系統(tǒng)體系地標性五星級酒店體系國際·生活超標準服務(wù)人文符號室內(nèi)外共享空間/風(fēng)格化建筑人文符號安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）項目整體定位安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（一）項目整體定位 安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位號議廳10個、接議安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位有自己彼此的客群，不存在強烈的競爭態(tài)勢。項目周邊較近的酒店有安慶大酒店以及正在建設(shè)中安慶神墩四星級酒店和南銘商貿(mào)城四星安慶經(jīng)濟發(fā)展速度較快，商務(wù)活動趨于活躍，安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位基本以接待商務(wù)會議和大型旅游團體為主，其中，商務(wù)型會議型客群是酒店主力客群。店的比例偏小。單獨靠旅游、商務(wù)活動、政府會議接待的一方面安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點。擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場主力擁有景觀資源，適合作為大型慶典的場所將是本項目的一大優(yōu)勢安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位定位也與黃金地段相匹配；商務(wù)會議客群是安慶酒店市場的主力客群，鑒于本項套一定的設(shè)施以滿足休閑旅游客群及婚慶等大型慶典客群的需要，定位綜合型酒安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標準及經(jīng)營狀況，根據(jù)政府的規(guī)劃方向及對本項目價值功能包括商務(wù)會議，休閑度假，大型慶典等。安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位客房面積公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型酒店娛樂型酒店度假型酒店綜合型酒店餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營部分：×148安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位酒店功能面積建議表功能面積建議內(nèi)容建議客房面積客房數(shù)量約為462間，主要以標間為主，配置景觀別墅、總統(tǒng)套房及行政套房。公共營業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂等)餐飲主要設(shè)宴會廳、茶室、西餐廳、總餐廳、樓頂天臺旋轉(zhuǎn)餐廳、咖啡廳、夜總會、小型酒吧；休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、健身房、露天網(wǎng)球場、棋牌室、臺球廳等。設(shè)置一個婚紗攝影的場景，配備各國主題婚慶服務(wù)現(xiàn)代設(shè)施會議面積配備一個可以容納2000人的高標準國際化會議中心，中小會議室若干個、商務(wù)中心等機房及其他設(shè)施行政區(qū)、機房及其他設(shè)施安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告清潔房間清潔房間（二）綜合型酒店定位房間服務(wù)房間服務(wù)設(shè)施維修設(shè)施維修文字處理文字處理打印、復(fù)印打印、復(fù)印、裝會議室及設(shè)備租用快件專遞快件專遞機場接送機場接送禮賓服務(wù)禮賓服務(wù)設(shè)施服務(wù)行李運送設(shè)施服務(wù)行李運送協(xié)助婚禮協(xié)助婚禮 小件寄存其他服務(wù)送花服務(wù)其他服務(wù)送花服務(wù)代繳費用代繳費用預(yù)訂服務(wù)預(yù)訂服務(wù)安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（二）綜合型酒店定位此外，本項目酒店還將通過以下特色，達到差異化酒店；4、與項目的商業(yè)、居住功能配套聯(lián)合，提安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）湖濱名品街及游樂園定位u地塊區(qū)位：菱湖以東，龍眠山路以西，菱湖北路以南，菱u地塊性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地；u建設(shè)控制：占地105畝，容積率≤1，建筑高度≤24米，萬平方米。40安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位名品街桿。名品街41安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位u菱湖名品街重點客戶來源：公務(wù)員、石化中高收入者、私營企業(yè)業(yè)主、外來投資經(jīng)商客、外來旅游客、u湖濱名品街一旦形成品牌，周邊縣市商務(wù)白領(lǐng)也是目標客戶之一。42安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位安慶市區(qū)較高收入階層，包括：安慶市區(qū)較高收入階層，包括：企事業(yè)單位中高管理層，如電力、保險、電信、銀行、證券、石化等；具有較高收入階層，如醫(yī)生、設(shè)計師、企事業(yè)單位技術(shù)人員、政府公務(wù)員、律師等；購買商鋪用于投資的部分私營業(yè)主；重要客戶30%核心客戶60%重要客戶30%游離客戶游離客戶10%安慶周邊地州縣的投資客：如池州、銅陵、蕪湖等地安慶周邊地州縣的投資客：如池州、銅陵、蕪湖等地43安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位舊有的只具備單一購物功能或某一類購物功能獨大的商業(yè)中心或街區(qū)已進入選擇性消費時代，體驗式消費、品牌化消費將成為安慶近年的主流；安慶人均GDP已破2100美元，高端消文化場所的全面合圍，打造安慶菱湖地標性商圈。44安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位功能升級，滿足消費者的復(fù)合型需求；成為城市“地標”45安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位集品牌服飾、箱包、珠寶首飾、手表、皮草、婚紗攝影、康體于一體的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū)。46安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位湖濱名品街或湖濱名品街或安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）湖濱名品街及游樂園定位路舊有商業(yè)格局。同時業(yè)態(tài)設(shè)置必須有一定品牌優(yōu)勢，形成品牌特色產(chǎn)品，形成唯一性優(yōu)勢。以步行街串聯(lián)服裝、珠寶首飾、婚紗攝影等主湖濱名品街湖濱名品街4748安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱名品街湖濱名品街（三）湖濱名品街及游樂園定位湖濱名品街——時尚休閑特色高端商業(yè)街區(qū)引入知名國內(nèi)外商務(wù)品牌、時尚品牌等中高檔流行服裝品牌旗艦店、精品店、特色店久負盛名的珠寶、手表、箱包、皮草等著名品牌專營店健身、美容（如健身中心、美容美體、休閑等）國內(nèi)知名婚紗影樓、攝影工作室、婚慶服務(wù)機構(gòu)等。街鋪服務(wù)類商鋪（電信營業(yè)廳、便利店等）49安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告菱湖游樂園菱湖游樂園（三）湖濱名品街及游樂園定位安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告菱湖游樂園菱湖游樂園（三）湖濱名品街及游樂園定位安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）湖濱名品街及游樂園定位一游溫樂馨一游溫樂馨區(qū)浪漫菱湖游樂園菱湖游樂園安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告菱湖游樂園菱湖游樂園（三）湖濱名品街及游樂園定位安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（三）湖濱名品街及游樂園定位物館、南側(cè)為公園和體育場館，游樂場等業(yè)態(tài)，定位發(fā)乎高遠、建成，將成為安慶湖濱商業(yè)核心安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱休閑風(fēng)情街湖濱休閑風(fēng)情街（四）（四）湖濱休閑風(fēng)情街定位名稱功能特色名稱功能特色人民路綜合商業(yè)吳越街綜合商業(yè)倒扒獅街傳統(tǒng)商業(yè)、旅游龍山路玉琳路傳統(tǒng)商業(yè)、休閑北正街餐飲湖心中路書刊大南門樅陽門商業(yè)步行街綜合商業(yè)獨秀大道（規(guī)劃）綜合商業(yè)綜合商業(yè)安慶市區(qū)商業(yè)街分布圖安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告湖濱休閑風(fēng)情街湖濱休閑風(fēng)情街（四）湖濱休閑風(fēng)情街定位（四）湖濱休閑風(fēng)情街定位在菱湖風(fēng)景區(qū)東邊，安慶未來規(guī)劃有商業(yè)街兩條，獨秀大道和白澤路。其中獨秀大道作為重點將發(fā)展金融、保險、證券、中介、商務(wù)辦公、會展等功能，配備高檔購物中心、專業(yè)店、餐飲。u安慶現(xiàn)有商業(yè)的街分布離本項目較遠，并有其自身u菱湖風(fēng)景區(qū)周邊尤其以北邊缺乏餐飲娛樂業(yè)，存在市場空白。u沿菱湖風(fēng)景區(qū)人文氣息濃厚，缺少商業(yè)氛圍，因此本項目發(fā)展商業(yè)與人文結(jié)合，世俗與風(fēng)情u開發(fā)風(fēng)情街，還可以和周邊一起開發(fā)的五星級綜合體安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（四）湖濱休閑風(fēng)情街定位客戶群體主要有以下四類：周邊住宅區(qū)的住戶本項目以北住宅社區(qū)比較多（如右圖），且多是花園洋房、別墅和高端公寓為主，住戶也多是高端的消費群體，這將是本項目的主力客戶群。旅游人群菱湖風(fēng)景區(qū)是安慶知名的旅游景點，且隨著五星級酒店的落成，來菱湖風(fēng)景區(qū)的旅游人群也是本項目的客戶群之一。政府公務(wù)員由于本項目以北緊鄰安慶市行政中心，因此客戶群也包括了高收入的政府公務(wù)員。商務(wù)白領(lǐng)本項目沿菱湖北路--振風(fēng)大道，直通規(guī)劃中的獨秀大道金融商務(wù)中心區(qū)，未來的商務(wù)白領(lǐng)將會是潛在的客湖濱休閑風(fēng)情街湖濱休閑風(fēng)情街此外，本項目的特色定位會吸引老城區(qū)人民路商圈的部分高收入人群成為其客戶人群。安慶·菱湖國際休閑娛樂綜合體項目調(diào)研及可行性研究報告（四）湖濱休閑風(fēng)情街定位餐飲、娛樂、休閑、旅游觀光的（四）湖濱休閑風(fēng)情街定位餐飲、娛樂、休閑、旅游觀光的風(fēng)情街【最具特色】與周邊住宅中青年白領(lǐng)階層以及政 代時尚的消費環(huán)境；本項目將以特色餐飲、茶吧、咖啡館，酒吧等填補市場