房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制操作要點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制操作要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成比例的變化，使市場定位和產(chǎn)品研發(fā)越來越重要，尤其是土地資源稀缺的一二線城市，土地價(jià)格所占比重越來越大，建安成本比重相應(yīng)下降，在這種情況下，由于對(duì)金融工具的依賴性，相應(yīng)的資金成本比重也相應(yīng)提升；隨著房價(jià)的高企，稅務(wù)成本比重也相應(yīng)提升，目標(biāo)成本的制定越來越關(guān)鍵。目標(biāo)成本管理指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境、企業(yè)潛力和發(fā)展規(guī)劃，綜合測算、確定目標(biāo)利潤后，以目標(biāo)利潤約束成本支出的管理方法。它具有全面、綜合、超前的特征。目標(biāo)成本的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行項(xiàng)目全過程成本管理的一項(xiàng)重要工作。目標(biāo)成本的制定作為一項(xiàng)綜合性的工作，其準(zhǔn)確性直接影響到建設(shè)項(xiàng)目成本的管理與控制，對(duì)于已拿地項(xiàng)目，目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)定得過高，就無法實(shí)現(xiàn)成本控制的真正價(jià)值，而目標(biāo)成本定得過低，又不利于工程項(xiàng)目的順利開展，對(duì)于拿地階段的目標(biāo)成本，制定過高過低都將直接影響決策。通過科學(xué)合理地制定目標(biāo)成本，并在項(xiàng)目建設(shè)過程中嚴(yán)格把控，可以促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)效益的提高，并且減少不必要的投資。要實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的目標(biāo)成本控制，應(yīng)充分熟悉建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段的特征。目標(biāo)成本管理包含四個(gè)階段：目標(biāo)成本制定階段、動(dòng)態(tài)成本控制階段、竣工結(jié)算階段、后評(píng)估階段。一、目標(biāo)成本制定階段（一）、可研版目標(biāo)成本（拿地階段）近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各類政策的不斷刺激，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也更加迅猛。拿地成本的日漸增高，要求房企在拿地前就能測算出相對(duì)精準(zhǔn)的目標(biāo)成本，這樣才能從拿地的初始階段即開始控制建設(shè)項(xiàng)目的成本，在保證項(xiàng)目成本控制工作順利進(jìn)行的前提下，減少成本投入，使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。在拿地階段，合理地選取周圍住宅及社區(qū)商業(yè)標(biāo)桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息，通過對(duì)其競爭市場環(huán)境產(chǎn)品價(jià)格資料的分析，計(jì)算出該項(xiàng)目的拿地成本，合理地預(yù)估該地塊的目標(biāo)利潤率，是房企的首要任務(wù)。此階段的拿地成本，作為該項(xiàng)目的投資估算，是該工程造價(jià)的最高限額，是此項(xiàng)目的指導(dǎo)價(jià)格，此價(jià)格合理與否，是本次項(xiàng)目投資決策成敗的關(guān)鍵。1.1可研版目標(biāo)成本制定依據(jù)1.1.1.各部門（設(shè)計(jì)、前期、工程、財(cái)務(wù)、營銷）提供資料及前期費(fèi)用明細(xì)（詳見附表《測算前置明細(xì)表》）；1.1.2.土地證上的指標(biāo)、當(dāng)?shù)乜匾?guī)及強(qiáng)排方案；1.1.3.各產(chǎn)品類型的建造標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)；（通常由營銷部組織專項(xiàng)會(huì)議制定）1.1.4.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌鲈靸r(jià)信息。（成本部搜集整理）1.2可研版目標(biāo)成本控制要點(diǎn)1.2.1.合理地選取周圍對(duì)標(biāo)產(chǎn)品及標(biāo)桿企業(yè)成本控制的相關(guān)信息，通過對(duì)其競爭市場環(huán)境產(chǎn)品價(jià)格資料的分析，計(jì)算出該項(xiàng)目的拿地及拆遷成本；1.2.2.相對(duì)準(zhǔn)確的進(jìn)行土地成本的分析與測算（稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等），才能更準(zhǔn)確的控制土地競買階段所形成的各項(xiàng)成本；1.2.3.各產(chǎn)品類型的定位報(bào)告、交付標(biāo)準(zhǔn)要詳細(xì)、并符合市場；1.2.4.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌鲈靸r(jià)信息采集要詳實(shí)、準(zhǔn)確1.2.5.以清算口徑測算土地增值稅尤為重要（稅籌）；1.2.5.1應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)；扣除項(xiàng)目金額=1.取得土地使用權(quán)所支付的金額+2.房地產(chǎn)開發(fā)成本+3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+5.加計(jì)扣除費(fèi)用；1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（如登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅）；2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+（2）前期工程費(fèi)+（3）建筑安裝工程費(fèi)+（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+（5）公共配套設(shè)施費(fèi)+（6）開發(fā)間接費(fèi)用；3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加；5.加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的不允許加計(jì)扣除）1.2.5.2增值額、適用稅率及速算扣除系數(shù)1.增值額=除稅銷售收入-可扣除項(xiàng)目總計(jì)金額；2.適用稅率及速算扣除系數(shù)：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分超過50%-100%的部分34超過200%的部分351.2.6.以清算口徑測算財(cái)務(wù)費(fèi)用；1.2.6.1資金來源；1.2.6.2資金成本（占用及融資等）：1.2.6.3現(xiàn)金流量表（轉(zhuǎn)正）1.2.6.4投資回報(bào)率1.3.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)樣表（初步強(qiáng)排）1.3.2.項(xiàng)目成本匯總樣表(可研版）1.3.3目標(biāo)成本利潤測算樣表（可研版）（二）、規(guī)劃版目標(biāo)成本（定位立項(xiàng)階段）定義：依據(jù)規(guī)劃指標(biāo)制定的目標(biāo)成本。這一版的目標(biāo)成本，需要準(zhǔn)備幾項(xiàng)優(yōu)選方案，通過對(duì)各種方案的經(jīng)濟(jì)分析和對(duì)比，使方案之間的計(jì)算費(fèi)用和盈利測算的口徑一致，以提高項(xiàng)目的可比性。規(guī)劃版目標(biāo)成本應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，對(duì)建筑的戶型比例、面積控制、單元組合、外墻及屋面形式、機(jī)電設(shè)備指標(biāo)、電梯指標(biāo)、配電和配水指標(biāo)，以及與其相關(guān)的其他指標(biāo)進(jìn)行限額確認(rèn)，使設(shè)計(jì)定位在成本的可控范圍內(nèi)。如此，不僅能提升設(shè)計(jì)的速度，合理地提高產(chǎn)品的售價(jià)，還能使企業(yè)的利潤最大化。設(shè)計(jì)院按照方案版目標(biāo)成本中的限額對(duì)指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)控，設(shè)計(jì)方案完成后，應(yīng)依據(jù)方案圖紙進(jìn)行工程造價(jià)的概算，如果造價(jià)金額高于目標(biāo)成本，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并同行業(yè)內(nèi)同一地區(qū)與之相似的工程進(jìn)行對(duì)比分析，從而發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的不足之處、不經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)之所在，設(shè)計(jì)單位可據(jù)此進(jìn)行有針對(duì)性的優(yōu)化改進(jìn)。2.1.規(guī)劃版目標(biāo)成本制定依據(jù)2.1.1.各部門（設(shè)計(jì)、前期、工程、財(cái)務(wù)、營銷）提供資料及費(fèi)前期用明細(xì)（詳見附表《測算前置明細(xì)表》）；2.1.2.經(jīng)政府審批的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2.1.3.各產(chǎn)品類型的建造標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)；（通常由營銷部組織專項(xiàng)會(huì)議制定，定位審批版）2.1.4.以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌鲈靸r(jià)信息。（成本部搜集整理，相對(duì)精準(zhǔn)）2.2.規(guī)劃版目標(biāo)成本制定原則2.2.1.深化可研原則：目標(biāo)成本編制的實(shí)質(zhì)是對(duì)可研結(jié)論和方案的深化，倡導(dǎo)在可研階段一次性把事情想對(duì)做對(duì)的工作方法；2.2.2.客戶導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本編制應(yīng)以客戶價(jià)值為導(dǎo)向，科學(xué)權(quán)衡項(xiàng)目中各科目的成本分配，以求實(shí)現(xiàn)成本和客戶價(jià)值的對(duì)應(yīng)關(guān)系；2.2.3.事前控制原則：目標(biāo)成本是對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作的綱領(lǐng)性的經(jīng)濟(jì)文件，將約束設(shè)計(jì)、采購、項(xiàng)目管理、銷售等項(xiàng)目實(shí)施全過程的成本支出。2.3.規(guī)劃版目標(biāo)成本控制要點(diǎn)2.3.1填寫完整的測算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)：測算的指標(biāo)忌生搬硬套，應(yīng)結(jié)合實(shí)際產(chǎn)品形態(tài)在經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整；2.3.2應(yīng)充分考慮到各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素：設(shè)置詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng)，以風(fēng)險(xiǎn)概率形式體現(xiàn)項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)；2.3.3多部門互動(dòng)的決策：成本管理人員需要主動(dòng)溝通相關(guān)部門，跟進(jìn)成本測算，提出成本意見，以供方案決策。2.4示范圖表2.4.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)樣表（規(guī)劃版）2.4.2.項(xiàng)目成本匯總表樣表(規(guī)劃版）2.4.3目標(biāo)成本利潤測算樣表（規(guī)劃版）（三）、施工圖版目標(biāo)成本（招投標(biāo)及施工管理階段）定義：依據(jù)施工圖編制的目標(biāo)成本。施工圖階段已經(jīng)是目標(biāo)成本的強(qiáng)控階段，此時(shí)，目標(biāo)成本的確定是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來的成本升高，所以該環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜。為保證目標(biāo)成本制定的準(zhǔn)確性與合理性，施工圖紙必須完整，施工圖審核須嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)盡量減少施工圖紙的變更，以減少施工圖與招標(biāo)圖之間的差異。施工圖的設(shè)計(jì)直接影響建設(shè)費(fèi)用與建設(shè)工期，直接決定人力、物力和財(cái)力的投入。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的原因降低，必須滿足要求，但是如果在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮較少，也會(huì)從根本上影響項(xiàng)目成本的有效控制。因此，這一階段的控制主要體現(xiàn)在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合方面，技術(shù)方面合理，經(jīng)濟(jì)方面可行，即可大大降低項(xiàng)目的工程造價(jià)。3.1施工圖版目標(biāo)成本制定依據(jù)3.1.1.各部門（設(shè)計(jì)、前期、工程、財(cái)務(wù)、營銷）提供資料及前期費(fèi)用明細(xì)（詳見附表《測算前置明細(xì)表》）；3.1.2.按項(xiàng)目開發(fā)期（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）分期編制；3.1.3.按項(xiàng)目開發(fā)期（建設(shè)工程施工許可證）分產(chǎn)品類型的各專業(yè)施工圖紙進(jìn)行測算并分期編制；（圖審版）3.1.4.按項(xiàng)目簽訂的總包合同及招投標(biāo)計(jì)劃、合約規(guī)劃等依據(jù)清算口徑分科目、級(jí)別進(jìn)行細(xì)化、詳實(shí)、精準(zhǔn)編制。3.1.5以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和當(dāng)?shù)氐氖袌鲈靸r(jià)信息。（成本部搜集整理）3.2.施工圖版目標(biāo)成本制定原則3.2.1.統(tǒng)一原則：目標(biāo)成本應(yīng)采用公司統(tǒng)一的測算表格進(jìn)行測算，詳見附件《目標(biāo)成本測算表模板》；3.2.2.唯一原則：目標(biāo)成本科目分類及代碼應(yīng)依據(jù)《成本核算指導(dǎo)》，且應(yīng)保持一級(jí)至四級(jí)成本科目及代碼的唯一性，四級(jí)成本科目以下可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況自行增減；3.2.3.精細(xì)、準(zhǔn)確原則：目標(biāo)成本測算應(yīng)做到量價(jià)分離、分?jǐn)偤侠?、測算精細(xì)、依據(jù)充分；3.2.4.分期原則：目標(biāo)成本應(yīng)按項(xiàng)目開發(fā)期（建設(shè)工程規(guī)劃許可證）分期編制3.2.5.可追溯原則：目標(biāo)成本的制定應(yīng)具備可追溯性，編制目標(biāo)成本的各項(xiàng)資料應(yīng)及時(shí)收集、整理、歸檔。3.3.施工圖版目標(biāo)成本控制要點(diǎn)3.3.1依據(jù)施工圖紙測算填寫完整的測算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)：測算要有精準(zhǔn)度及時(shí)效，要調(diào)研市場價(jià)并進(jìn)行數(shù)據(jù)整理入冊(cè)；3.3.2應(yīng)準(zhǔn)確預(yù)判各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素：對(duì)無法及時(shí)出具施工圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)，設(shè)置詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng)，并合理設(shè)定各項(xiàng)指標(biāo)；3.3.3對(duì)比分析各版本差異，形成數(shù)據(jù)庫指標(biāo)：各階段目標(biāo)成本測算數(shù)據(jù)不一致之處應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對(duì)差異進(jìn)行分析說明二、動(dòng)態(tài)成本管理房地產(chǎn)全面預(yù)算實(shí)現(xiàn)過程就構(gòu)成了動(dòng)態(tài)管理過程，動(dòng)態(tài)管理過程的關(guān)鍵需要嚴(yán)格按照預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)、合約規(guī)劃、招投標(biāo)、合同履行；每一步都要與預(yù)算目標(biāo)核對(duì)，根本目的在于嚴(yán)格按照全面預(yù)算的要求執(zhí)行，確保成本的可控性。所以，動(dòng)態(tài)過程的實(shí)施伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)動(dòng)作，成本計(jì)劃（投資計(jì)劃）--合約規(guī)劃----招標(biāo)立項(xiàng)---招投標(biāo)流程---確定合同，每個(gè)過程都需要進(jìn)行總結(jié)，并進(jìn)行階段性的總結(jié)和調(diào)整；個(gè)別項(xiàng)目難免有超計(jì)劃的發(fā)生，但是必須采取措施在其他方面進(jìn)行平衡。這就要求我們?cè)谀繕?biāo)成本制定后，應(yīng)及時(shí)完成目標(biāo)成本的分業(yè)態(tài)拆分，及時(shí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行監(jiān)控，如有超支狀況，可及時(shí)得到預(yù)警。動(dòng)態(tài)成本的把控應(yīng)實(shí)行分級(jí)管控制度。動(dòng)態(tài)成本管理需要有合理高效的組織結(jié)構(gòu)。管理動(dòng)態(tài)成本須由成本條線的工作人員實(shí)行全方位管理，須建立合理的組織體系，使各部門人員協(xié)調(diào)一致地工作。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理還要遵循一定的程序。要建立動(dòng)態(tài)成本實(shí)施管理的相關(guān)制度和流程并確保有效實(shí)施。動(dòng)態(tài)成本管理包含三個(gè)階段：招投標(biāo)階段、施工管理階段、竣工結(jié)算階段（一）招投標(biāo)階段成本控制2011年12月20日中華人民共和國國務(wù)院令第613號(hào)公布《招投標(biāo)法》為降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、保障公司的根本利益、兼顧質(zhì)量和成本，為項(xiàng)目開發(fā)提供支持，保障項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量。項(xiàng)目施工圖版目標(biāo)成本審批完畢后，立即編制項(xiàng)目合約規(guī)劃，并根據(jù)合約規(guī)劃編制全項(xiàng)目招標(biāo)（采購）計(jì)劃。流程：招標(biāo)（采購）計(jì)劃-招標(biāo)立項(xiàng)---招投標(biāo)---簽訂合同1.1招投標(biāo)計(jì)劃編制及立項(xiàng)開展依據(jù)1.1.1.項(xiàng)目一、二級(jí)運(yùn)營計(jì)劃（設(shè)計(jì)、工程等節(jié)點(diǎn)）；1.1.2.項(xiàng)目施工圖版目標(biāo)成本；1.1.3.項(xiàng)目合約規(guī)劃；1.1.4.招標(biāo)清單及招標(biāo)控制價(jià)；1.1.5.招標(biāo)文件及合同模板的編制；1.1.6.公司相關(guān)制度與流程。1.2招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)1.2.1.所有招標(biāo)（采購）項(xiàng)目必須達(dá)到發(fā)標(biāo)的技術(shù)、商務(wù)條件，確定招標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)辦法、標(biāo)段、技術(shù)條件、合同范本等方可進(jìn)行招標(biāo)文件會(huì)審，招標(biāo)文件中明確工期、樣品、設(shè)計(jì)圖紙等詳細(xì)的技術(shù)要求；1.2.2.采用合理評(píng)標(biāo)法，一般低價(jià)中標(biāo)法，其次綜合評(píng)分法；1.2.3.入圍供應(yīng)商應(yīng)在同一水平線上，具有可比性和競爭性，做好業(yè)績及資質(zhì)審查；1.2.4.評(píng)標(biāo)、定標(biāo)制度與流程應(yīng)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，確保公平、合理。1.2.5.加強(qiáng)合同管理，規(guī)范簽訂流程，減少法律風(fēng)險(xiǎn)。1.2招投標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)1.2.5.加強(qiáng)合同管理，規(guī)范簽訂流程，減少法律風(fēng)險(xiǎn)。1.2.5.1.建立合同樣本庫，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)條款相對(duì)固定，同時(shí)通過專用條款的編制以使合同符合工程管理的個(gè)性化要求；對(duì)合同樣本的固化使得財(cái)務(wù)、法務(wù)業(yè)務(wù)人員對(duì)于非標(biāo)準(zhǔn)合同同樣可以順利溝通，便于審計(jì)和過程使用。1.2.5.2.合同的形成機(jī)制的嚴(yán)肅性決定了公司成本管控的核心能力。作為合同的形成機(jī)制，關(guān)鍵在于嚴(yán)格的招投標(biāo)流程，信息的對(duì)稱，競爭的充分性。1.2.5.3.在工程總承包等時(shí)間跨度較大的合同上，意外的停工和延期往往會(huì)帶來復(fù)雜的糾紛和索賠，這些事件的處理流程同樣需要給予約定，否則合同是不完整的。（二）施工管理階段成本控制這一階段是根據(jù)承包合同把設(shè)計(jì)變成現(xiàn)實(shí)建筑產(chǎn)品的過程，對(duì)簽訂好施工合同的投資方人而言，這一階段人為因素變得較為重要，要采取有效管理辦法和措施保障質(zhì)量的前提下保障工期和做好現(xiàn)場簽證。在此階段，對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠，預(yù)控效果差，直接喪失許多節(jié)省投資的機(jī)會(huì)。由于各種原因，監(jiān)控不力等，造成工期拖延，間接增加資金成本、管理成本、減少經(jīng)營效益。2.1.施工管理階段成本控制要點(diǎn)1.項(xiàng)目工期的成本控制:工程項(xiàng)目是否能按計(jì)劃工期完成關(guān)鍵在施工階段，而工期的延誤必然影響工程項(xiàng)目的成本。2.項(xiàng)目質(zhì)量的成本控制:在施工過程中要嚴(yán)格貫徹有關(guān)質(zhì)量體系，對(duì)每道工序都要認(rèn)真監(jiān)督管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量的合格，從而達(dá)到對(duì)成本的控制。3.工程變更的成本控制:應(yīng)避免因現(xiàn)場簽證的不及時(shí)或不真實(shí)而造成的成本損失。在變更簽證工作中，應(yīng)充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，還應(yīng)采取有效的管理制度及措施管理好現(xiàn)場相關(guān)人員，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度、流程。4.施工材料的成本控制:在施工階段可考慮使用大宗的甲供材以降低成本，但要注意加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理。三、竣工結(jié)算階段成本控制該階段是成本控制的末端階段。根據(jù)合同和實(shí)際現(xiàn)場簽證進(jìn)行最終的工程造價(jià)結(jié)算，審核后的結(jié)算才真正體現(xiàn)工程的實(shí)際造價(jià)?？⒐そY(jié)算階段是工程造價(jià)成果累積的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，即使進(jìn)入工程收尾階段，也不能放松警惕，需正視該階段的重要性，總結(jié)每一項(xiàng)工程的經(jīng)驗(yàn)，從而在全面的總結(jié)中為今后的工程建設(shè)項(xiàng)目提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)。3.1竣工結(jié)算編制依據(jù)3.1.1.工程竣工圖(設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場實(shí)際未施工的部位及建筑做法，須在竣工圖上標(biāo)注清楚)；3.1.2.驗(yàn)收會(huì)簽表；3.1.3.變更通知（設(shè)計(jì)變更、工程變更等）；3.1.4.工程簽證單及原始記錄單(含轉(zhuǎn)扣簽證）；3.1.5.工期、質(zhì)量、安全文明等方面、違約金及扣款單通知單及其回復(fù)單；3.1.6.合同文本、清單及所有補(bǔ)充協(xié)議;3.1.7.竣工完成面交接記錄（施工完成面移交記錄）;3.1.8.大型機(jī)械進(jìn)退場記錄（以簽證形式辦理）;3.1.9.施工用水用電確認(rèn)單;3.1.10.甲供材料設(shè)備領(lǐng)用統(tǒng)計(jì)單;3.1.11.施工單位結(jié)算書;3.1.12.結(jié)算需要的其它未列項(xiàng)3.2竣工結(jié)算階段成本控制要點(diǎn)3.2.1.變更通知（設(shè)計(jì)變更、工程變更等）實(shí)施完成情況；3.2.2.工程簽證單及原始記錄單(含轉(zhuǎn)扣簽證）等報(bào)送資料與原件對(duì)比核定；3.2.3.竣工圖、竣工完成面交接記錄與合同文本、清單及所有補(bǔ)充協(xié)議匹配核定；3.2.4.竣工結(jié)算書計(jì)價(jià)依據(jù)與內(nèi)容與合同文本、清單及所有補(bǔ)充協(xié)議約定的差異核定；3.2.5.采用固定單價(jià)合同的工程，要認(rèn)真研讀固定綜合單價(jià)中所包含的內(nèi)容，對(duì)施工階段的增補(bǔ)項(xiàng)目或增減工程量要認(rèn)真核對(duì)，并依照合同固定單價(jià)包含內(nèi)容具體分析該項(xiàng)變更是否有必要重新列項(xiàng)，或是否已包含在固定單價(jià)中；3.3竣工結(jié)算的原則3.3.1.多級(jí)審核原則：結(jié)算過程必須是咨詢機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目公司成本合約部、主管部門成本合約部的多級(jí)審核體系3.3.2.準(zhǔn)確高效原則：結(jié)算工作應(yīng)實(shí)事求是、公平公正、保守機(jī)密3.3.3.合同清算原則3.3.3.1.合同結(jié)算包含主合同結(jié)算及所附的所有補(bǔ)充協(xié)議結(jié)算；3.3.3.2.所有合同在除質(zhì)保、保修條款外的所有內(nèi)容履行完畢后，應(yīng)就合同范圍內(nèi)所有經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面結(jié)算，一份合同只能辦理一份《竣工結(jié)算造價(jià)協(xié)議》。四、后評(píng)估階段定義：項(xiàng)目后評(píng)估是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、銷售任務(wù)基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程進(jìn)行回顧、分析、進(jìn)而總結(jié)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過程。目的：全面、客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)情況；總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)。核心內(nèi)容：最終實(shí)際完成的全過程成本管理指標(biāo)與項(xiàng)目制定審批通過的目標(biāo)成本指標(biāo)的對(duì)比分析，總結(jié)開發(fā)過程的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，并建立健全公司內(nèi)部的資料庫，使之成為今后拿地測算、造價(jià)估算及目標(biāo)成本控制的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)供應(yīng)商履約做好后評(píng)估，并根據(jù)制度進(jìn)行評(píng)估分級(jí)及進(jìn)出庫管理。4.1后評(píng)估工作原則4.1.1.客觀性原則：依據(jù)已發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目操作過程中的實(shí)際情況進(jìn)行分析、研究；4.1.2.公正性原則：在以項(xiàng)目經(jīng)營單位為主進(jìn)行自評(píng)的基礎(chǔ)上，上級(jí)管控應(yīng)站在科學(xué)、合理的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)