創(chuàng)意旅游綜合體研究報告

創(chuàng)意旅游綜合體研究報告中國旅游協會巔峰智業(yè)聯合編制《創(chuàng)意旅游綜合體研究報告》領導小組組長：吳文學副組長：蔣齊康成員：鄭旭姚瑛龍飛課題組組長：劉鋒副組長：劉惠成員：李玲朱殊王丹謝雯賈偉周雪劉芳王哲趙喆目錄HYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINKHYPERLINK\l"br83"巔峰案例HYPERLINK\l"br83".........................................................................................................................80HYPERLINK\l"br83"一、太極傳奇景區(qū)修建性詳細規(guī)劃HYPERLINK\l"br83".....................................................................................80HYPERLINK\l"br88"二、天和城“旅居小鎮(zhèn)”旅游發(fā)展策劃HYPERLINK\l"br88".............................................................................85HYPERLINK\l"br93"三、中國武夷（建陽）朱子文化旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃HYPERLINK\l"br93".................................................90HYPERLINK\l"br96"四、夢廊坊文化產業(yè)園總體策劃HYPERLINK\l"br96".......................................................................................936HYPERLINK\l"br106"HYPERLINK\l"br106".....................................103前言不談綜合體”的現象。為改善投資環(huán)境、提升城市形象和發(fā)展旅游業(yè)的需要，又對提供就業(yè)崗位、推動產業(yè)升級、創(chuàng)新生活方式、傳承歷史文化等有巨大作用，其發(fā)展契合了多方面的訴求和市場客觀需要。初步的研究。生活方式升級的動力引擎。其本身并不是壞事情，關鍵是如何來引領并做好。場需求、符合科學發(fā)展觀的、真正適應休閑度假生活特點的新型旅游綜合體。方面對創(chuàng)意旅游綜合體進行了一次系統探討。1第一章創(chuàng)意旅游綜合體概念一、創(chuàng)意旅游綜合體的定義及特征一種全新生活方式的載體。該定義明晰了以下三點：綜合體占地面積一般在1體的意義。多種關聯功能業(yè)態(tài)，如特色購物、休閑娛樂、酒店集群、主題公園、文化演藝、商業(yè)購物、閑旅游度假生活特點而形成的關聯產品集群場所。第三，創(chuàng)意旅游綜合體是一種全新生活方式的載體，主要體現以下幾大特征：然風光、娛樂等，創(chuàng)意旅游綜合體通過主題化打造來凝聚地域特色。景中。2活方式休閑化的轉變，同時基于居民和旅游者的多元化消費需求，融合觀光、娛樂、運動、位產品鏈條，能夠提供多元化休閑產品。站式消費需求；內部實現商務、文化、娛樂、休閑等多種功能于一體完整的消費供應鏈條，游客在最大程度上提供了便捷消費服務。體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質的服務作為保障，才能夠實現良好的運營。圖表1—1創(chuàng)意旅游綜合體解析二、創(chuàng)意旅游綜合體的四重價值（一）創(chuàng)造新的生活方式改革開放30多年來，中國經濟實現了奇跡般的飛躍，隨著社會經濟的發(fā)展和中國人收益多元化?？尚蓍e度假的生活，具備三方面的特質：滿足精神需求；景觀生態(tài)；綠色低碳。3（二）促進旅游產業(yè)升級游綜合經濟貢獻，通過構建文化創(chuàng)意產業(yè)、商務會議產業(yè)、休閑農業(yè)產業(yè)、運動健身產業(yè)、有促進旅游產業(yè)轉型升級的重要價值。（三）推進文化傳承與創(chuàng)新與創(chuàng)新、什剎海對老北京文化的傳承與創(chuàng)新都是典型代表。（四）加快資產市場化運營資平臺、企業(yè)化的管理運營模式來有效的實現資源、資本、資產的市場化運營。三、創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展歷程4展，目前已經歷了萌芽期、發(fā)展期和井噴期三個階段。（一）萌芽期20年代中期至90年代中期。這一時期中國旅游業(yè)開始全面發(fā)展，國家明確旅分企業(yè)性質，競爭機制的引入更加速了旅游業(yè)的發(fā)展。于門票消費和吃、住、行的基本消費，尚無休閑和度假的概念。始起步，但此階段的開發(fā)仍是自發(fā)的，不成規(guī)模的探索。（二）發(fā)展期90世紀初期。年代之后房地產行業(yè)與旅游業(yè)很快融合，旅游房地產出現了多元化發(fā)展的態(tài)勢。特別是2001年國內召開“中國旅游房地產論壇”之后，華僑城集團在這一時期崛起，華僑城是國內從事“旅游+地產”開發(fā)的先驅者，其屬下5展地產項目，再利用地產項目的高成長、高回報提升公司的價值。僑城“主題公園+的胃口，華僑城的神話已很難再現。（三）井噴期市化進程的加快，人們的收入水平也在不斷提高。截至2010年，我國城鎮(zhèn)人均可支配收入已近30002008115越來越激烈，房地產企業(yè)不得不從以往的開發(fā)模式中跳出來，利用自身的規(guī)模和資產優(yōu)勢，行業(yè)的結合愈加緊密。于一身的新型旅游經濟體。2008年杭州市委十屆四次全會明確提出修建個城市綜合體6向全國蔓延開來，呈現井噴式發(fā)展。出現了“每城必建綜合體，無處不談綜合體”的現象。但旅游綜合體在我國目前還是新生事物，開發(fā)建設、發(fā)展模式等仍處于探索階段。四、創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展的五大趨勢（一）三重助力，新型旅游模式前景廣闊1000萬人口以上的超級城市已有城市，投入舒適、放松的環(huán)境中。創(chuàng)意旅游綜合體是人們身心需求的必然產物。從人口結構的變化來看，據國家統計局統計數據顯示，2001年到2020年是我國人口5863.28%人口平均增速的近520202.4817.17%。按照聯合國規(guī)定的標準，我國已經步入老齡化社會，老年人市場已經成為一個龐大的市場，休閑化、環(huán)境景區(qū)化的特征將使綜合體成為老年人的生活首選。物，是迎合國家政策的“陽光工程”,符合市場規(guī)律，必將成為投資者開發(fā)的熱土。從以上三重視角正視創(chuàng)意旅游綜合體的發(fā)展前景，可以說前途光明，發(fā)展?jié)摿薮?。（二）旅居一體，新型生活方式成為主流“城市的設施”7生活方式。尚。來創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展的核心價值所在。（三）文化振興，文化創(chuàng)意特征日益明顯2000劃的建議》中，首次提出文化產業(yè)的概念。2002年，中共十六大提出深化文化體制改革，發(fā)展文化事業(yè)和文化產業(yè)。2007年，體系三方面為文化企業(yè)提供了政策支持。2009年《關于支持文化企業(yè)發(fā)展若干稅收政策問題的通知》發(fā)布。同年7月22日，國務院審議通過我國第一部文化產業(yè)專項規(guī)劃——《文2010次把文化產業(yè)提升到社會發(fā)展和國民經濟的戰(zhàn)略地位。2011年十七屆六中全會，審議通過的并速騰飛。8（四）市場細化，產品走向多元發(fā)展格局產品，綜合性特征旅游地越發(fā)受到市場青睞。提出實施溫泉大省戰(zhàn)略，提出建設個溫泉旅游聚集區(qū)，打造個溫泉旅游小鎮(zhèn)，推出100個投資10億元以上的地熱開發(fā)項目；寧波在“十二五”期間將打造6大文化旅游基地等都說明市場的進一步細化要求每個創(chuàng)意旅游綜合體必須結合自身特征有所側重的進行專項產品的精準包裝。重點突出、產品多元將是創(chuàng)意旅游綜合體對應市場需求變化的必然趨勢。（五）多方關注，大型企業(yè)成為開發(fā)主力游綜合體將成為更多開發(fā)企業(yè)投資的熱點。200億建設高端化、設施人性化的局面。9第二章創(chuàng)意旅游綜合體發(fā)展現狀、問題及對策一、發(fā)展現狀自2010年我國房地產調控政策趨緊后，各大地產巨頭紛紛尋求新的出路，從商業(yè)地產成功后，2011年紛紛大力投資，旅游綜合體開發(fā)呈現井噴狀態(tài)。據統計，截至目前為止，國內涉足旅游綜合體的公司超過100北到長白山，西至大漠邊陲新疆，東沿海岸線蔓延。在近幾年多輪的宏觀調控下，開發(fā)商扎堆旅游地產的趨勢也日益明顯。對2011中國房地產品牌企業(yè)進行的統計數據顯示，2010年60.87%的品牌企業(yè)將業(yè)務延伸至旅游地產領域，21.74%2011到清晰的業(yè)務發(fā)展規(guī)劃中，推動中國房地產市場進入一個嶄新的行業(yè)細分發(fā)展階段。（一）投資熱點上，呈現緊密銜接國家區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃的導向性同要求，推進形成主體功能區(qū)。近年來國家陸續(xù)出臺了30多個區(qū)域發(fā)展規(guī)劃或指導意見，這些規(guī)劃或政策對于指導各一步明確。10圖2-1中國相繼出臺的區(qū)域規(guī)劃或指導意見省份的分布資料來源：國家2008-2010年間出臺的各項區(qū)域規(guī)劃或指導意見安緊跟《關中—天水經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》步伐完善了第四輪城市總體規(guī)劃，并針對國家戰(zhàn)略930億，將曲江臨國房地產開發(fā)百強企業(yè)中已經有超過60家在海南進行投資開發(fā)。這一數字已經超過它們在2011醍海灣為代表的旅游綜合體項目紛紛搶占此戰(zhàn)略高地。據統計，中國基本每個省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產業(yè)或第三GDP11水鄉(xiāng)旅游城等為代表的大型旅游綜合體項目紛紛在華中地區(qū)布局。（二）項目選址上，呈現“依山面海環(huán)湖近城”特征布呈現依山、面海、環(huán)湖的趨勢。資源蔓延。從現狀及未來發(fā)展方向來看，除了現有的濱海旅游地產模式繼續(xù)受到青睞之外，山、廬山、華山、峨眉山、張家界、武當山等地都有新的旅游綜合體項目推出。表2-1：部分著名山地旅游綜合體項目山地資源綜合體名稱投資公司投資額度200億長白山長白山國際度假區(qū)武夷山國際旅游度假區(qū)廈門兆千集團萬達等5家聯合萬達等5家聯合一期億100億武夷山廬山華山廬山西海中信地產120億太華湖生態(tài)旅游度假示范區(qū)峨秀湖國際度假區(qū)中國海外建筑工程有限公司310億四川藍光文旅100億40億峨眉山半山七里坪國際度假區(qū)天門仙境國際養(yǎng)生度假區(qū)太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)四川金杯集團張家界武當山香港正御集團150億200億武當太極湖投資集團12強勁，傳統的海濱旅游綜合體項目繼續(xù)走紅，海南島項目比鄰接踵，珠三角流域內的廣東、臺、浙江、江蘇等地新項目建設如火如荼。圖2-2：大連金石灘旅游度假區(qū)圖2-3：煙臺葡醍海灣將湖泊型濕地納入綜合體開發(fā)的范圍內。龍湖地產在云南玉溪江川撫仙湖以4.45億元拿下了1781畝土地，計劃投資450億，開發(fā)建成為一個集合度假酒店、風情商業(yè)街以及養(yǎng)生中文化旅游區(qū)、峨眉山峨秀湖國際度假區(qū)等也都紛紛拉開建設帷幕。13圖2-4：杭州西溪天堂（三）投資主體上，傳統旅游集團與其他實力企業(yè)紛紛進入IBM投資基金等。從目前的情況來看，其開發(fā)主體主要有三類：的投資走向了旅游綜合體的綜合開發(fā)。是投資較大的項目，形成了多個旅游綜合體大盤。友、象嶼集團等大型企業(yè)，這些企業(yè)以綜合性民營企業(yè)為主。為例，從2008年投資長白山國際旅游度假區(qū)開始，萬達先聲奪人在全國跑馬圈地，斥資近1700億，迅速占領了中國旅游地產的半壁江山，登上中國旅游地產老大的位子。而在一系14能緩解相對較大的資金壓力。（四）投資額度上，規(guī)模巨大，總額近萬億億以上的項目占據了不少數量。目前國內投資額度最大的項目是曲江臨潼國際旅游度假區(qū)，總投資額度980450全國來說，總的投資總額度高達數千億。僅萬達一家，近兩年就計劃斥資1700億元，國旅游綜合體開發(fā)第一名的位置。布局“山、海、湖”三大旅游綜合體項目，總計劃投資近千億；保利投資1300多個億，在3業(yè)均花費數百億在全國各地投資旅游綜合體項目開發(fā)。綜合體項目將成為各地打造的熱點，旅游綜合體項目的投資走向將持續(xù)走高。（五）土地規(guī)模上，以平方公里為單位15對的土地規(guī)模往往以平方公里計算，大大超過普通的住宅、商業(yè)綜合體面積。在對2011年度在建（擬建）的近百個創(chuàng)意旅游綜合體（大于1平方公里）的統計中，絕大部分旅游綜合體占地在1至平方公里，綜合體數量隨著其面積擴大反而相對下降，只有兩個旅游綜合體面積大于100平方公里。旅游綜合體是對土地的大規(guī)模綜合利用，通常來說:1）通過購買大面積的土地得到更優(yōu)惠價格；2）大地塊可以配置足夠多的業(yè)態(tài)，滿足旅居一體的休閑度假需求；3）大面積土地建設大規(guī)模旅游目的地本身具有相當的影響力，通過一定宣傳就可以迅速提升旅游綜合體的知名度；4）即使在一片未開發(fā)的土地上若能建立一處功能設施完善，甚至能自成一處獨立旅游綜合體，就能極大提高地塊的價值；5）一處具有規(guī)模，風景優(yōu)美的房產更能吸引人們的關注和興趣。從心理學角度上人們更傾向于購買具有規(guī)模、風景和配套設施超過一般社區(qū)的地產；6）大規(guī)模土地意味著不需要增大容積率以獲得大實用面積，能很好的進行成本控制；7）大型地塊能夠成為開發(fā)精英社區(qū)的基礎，通過將消費對象轉移到成功人士以提高單位面積的房地價格。（六）開發(fā)目的上，土地一級開發(fā)居多隨著國家新政對高房價的大力打壓，限制了投資者的投資積極性和投機性需求。另一需求更是以每年24%GDP16的讓利。價格相對就比較低。大規(guī)模圈地囤地，坐收土地升值之漁利，土地沒有得到妥善的利用和開發(fā)。以海南為例，作為國家的重大戰(zhàn)略部署，我國將在2020年將海南初步建成世界一流海2010年1月4進駐海南，土地的妥善利用受到極大的挑戰(zhàn)。根據公開資料顯示，13家地產商在海南的土地儲備大多以萬畝計，最少的萬科也有上200001720036000。合計近18萬畝。從土地儲備的分布看，旅游資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被2010年1月22175單位：平方公里013.311.58.9210.334.67圖25：海南三家房地產商儲備用地和旅游綜合體規(guī)劃用地共利益的行為值得警惕。（七）土地使用上，項目量體裁衣我們發(fā)現，面積小于5平方公里的創(chuàng)意旅游綜合體，往往要求各種業(yè)態(tài)高度集聚，創(chuàng)體”模式。截止2011年月，在建、已建的“金碧輝煌”在全國已有處。類似的，還酒店業(yè)態(tài)為核心的“1+N”模式，結合了外部景觀和酒店兩類吸引物。所承載的居住和生活功能，意在打造主客共享的生活和度假空間。18200的項目。（八）開發(fā)模式上，創(chuàng)新形式不斷涌現鎖模式和以太極湖為代表的區(qū)域綜合價值開發(fā)模式被業(yè)界認為是近年較為成功的兩種開發(fā)模式。目階段，但各大房地產公司都在積極部署和創(chuàng)建自己的品牌。游品牌，把“歡樂谷”品牌打造成為具有自主知識產權的、全國第一連鎖的主題公園品牌，在不斷發(fā)展的“華僑城旅游”旗下各產品品牌中，不斷創(chuàng)新，培育新的連鎖品牌。了其商業(yè)地產“訂單式”做法；雅居樂在云南、遼寧、中山各地征地，意在將其“清水灣”6+1綜合體打造最主要的一種開發(fā)模式。19的優(yōu)質資源。價值的發(fā)現、整合與提升”的全新區(qū)域發(fā)展模式。通過對太極湖67平方公里的整體規(guī)劃、展。實質上是放棄強調產業(yè)規(guī)模的“投資-增長”方式，改良以“管理學效率”為目標的區(qū)展。經濟價值的可持續(xù)發(fā)展，確保區(qū)域發(fā)展永續(xù)動力。對于區(qū)域政府的管理者而言，在共同參與條件下對一個區(qū)域的核心價值進行重新梳理，濟收入，改善了居住環(huán)境，成為打造新農村的有效途徑與方法。二、存在問題（一）區(qū)域投資過熱由于旅游地產具有資源、政策以及市場的導向性，在一些熱點區(qū)域如海南島、環(huán)京津、扣。這與政府的篩選、監(jiān)督力度不夠及引導機制不健全有關。（二）大地產小旅游20善有關。（三）主題創(chuàng)意不足體這一概念。資方策劃規(guī)劃重視度不足有關。（四）盈利模式單一藝演出、節(jié)慶活動、餐飲娛樂等，這些則是迪斯尼樂園的主要盈利來源。目前國內旅游綜合體開發(fā)中“旅游+地產”的模式已經漸漸成熟，這種模式的優(yōu)勢在于的產業(yè)鏈媲美的精品，同時旅游房地產中居高不下的空置率也成為發(fā)展難題。21三、解決對策（一）解讀政策，全局視野考量確定項目發(fā)展重點，如環(huán)首都經濟圈，在鄰近北京將近1000公里的范圍內，建設養(yǎng)老、健地方發(fā)展的前提。（二）不偏不薄，平衡各方利益民居進行改造，農民在自愿的情況下直接或間接（如土地入股）介入旅游經營，獲取收益。22目，促進項目落地。（三）超越通則，注重前期策劃《旅游規(guī)劃通則》從2003年出臺至今，為旅游策劃規(guī)劃和設計提供了很好的依據。但策劃的忽視，使之不再適應當下的市場需求。尤其是旅游綜合體這一體量較大、產業(yè)集群、塊功能分區(qū)明確、關聯度緊密、吸引力倍增、資源利用最大化的效果。（四）文化引領，塑造項目生命力旅游的發(fā)展之路是一條文旅交融之路。旅游是文化生活的重要內容，是文化傳承保護重要抓手。現文化的現代傳承和文化大發(fā)展大繁榮，最終才能實現項目的持久生命力。了三個階段：第一個階段是文化展示為主的階段，注重器物上的表現形式，比如搞博物館、23更加注重文化價值觀的傳播。（五）創(chuàng)新業(yè)態(tài)，滿足消費新需求館飯店——商業(yè)——房地產——文化娛樂——宣傳廣告——旅游媒體——旅游教育——體育——觀光農業(yè)——工業(yè)旅游——節(jié)慶——會展——旅游商品等加工業(yè)——中央游憩區(qū)——步行街——小城鎮(zhèn)建設（特色城區(qū)）——城市名片與城市經營，是復合產業(yè)、嫁接產業(yè)、產業(yè)族群；旅游經濟又是系統推進的融合經濟。有關研究表明：旅游業(yè)涉及29110名片、城市風貌打造與小城鎮(zhèn)、三農問題解決都會與旅游產生交叉的新業(yè)態(tài)。管理者、投資者、經營者必須用全新的視野來審視。與商、農、工、教、文、體、康、行、旅游者旅游過程中有看頭、有玩頭、有住頭、有買頭、有療頭、有行頭、有說頭、有學頭、有拜頭、有享頭，有回頭的多元化旅游消費需求。24圖26：巔峰十二頭理論25第三章創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)模式一、主題公園型創(chuàng)意旅游綜合體接待設施于一體的現代旅游場所。主題公園是現代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產生的新的旅游吸引物，1955生距今已經50多年的歷史。中國主題公園發(fā)展自1983年因拍攝四大名著而建設的大觀園、西游記宮，至今已發(fā)展到第三代主題公園產品。圖31：中國主題公園發(fā)展歷程圖（一）開發(fā)條件1、資源條件現代旅游場所。26個主題多個次主題，也可以是一園多個主題。底的文化進行挖掘和適應，避免文化的濫用。運作失敗。2、區(qū)位條件選址影響因素土地★腹地經濟★★★★腹地人口★★★★★政策一線城市★★二三線城市★★★★★★觀區(qū)位兩方面。經濟發(fā)展水平、收入及消費能力、氣候條件等因素。會引起客源不足導致企業(yè)惡性競爭。3、市場條件271要達到2002至3200場半徑一般指在主題公園周邊200—300公里的范圍內，之外的三級客源雖也有幫助，但不能過分依賴。圖32：主題公園客源市場分布圖4、規(guī)模條件主題公園用地面積一般宜在50064公頃、北京游樂園40公頃、烏魯木齊水上樂園公頃、深圳錦繡中華37公頃、大連虎灘樂園118公頃、香河天下第一城130公頃。（二）開發(fā)模式從旅游業(yè)角度，主題公園是提供旅游體驗的旅游產品。在商業(yè)上，主題公園則是投資利。1、區(qū)域綜合開發(fā)模式依托自然景觀和文化資源，先營造具有影響力、沖擊力的主題公園，創(chuàng)造出區(qū)域性旅體娛樂、休閑度假和房地產項目開發(fā)的“1+N”體系構建，成為多產業(yè)融合的城市功能區(qū)。28覽、娛樂、居住為一體的大型旅游度假區(qū)，并開創(chuàng)了成熟的“旅游+地產”經營模式。圖33：主題公園開發(fā)模式隨著主題公園國家和地域特征不斷提高，新建公園的主題與國家或地域的聯系越來越科技成就的象征物。對主題公園的所在國家或城市來說，世界級的主題公園更是推廣城市的旅游業(yè)發(fā)展的重要因素之一，同時為所在城市提供大量的就業(yè)機會。2、品牌連鎖擴張模式品牌作為聯系企業(yè)的紐帶，對于擴大企業(yè)規(guī)模、提升服務質量、整合市場資源、強化享市場。同時，品牌所有者還可以通過品牌經營實現高額回報。從國外主題公園的發(fā)展來看，其快速發(fā)展大多采取連鎖經營的發(fā)展模式，即通過一定樂谷”品牌的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局，目前已建成深圳歡樂谷、北京歡樂谷、成都歡樂谷和上海歡樂谷，明年即將開業(yè)的還有武漢歡樂谷。29圖34：華僑城1+3全國布局圖（三）產業(yè)體系題消費品等與主題公園相關聯的其他產業(yè)的綜合發(fā)展，以發(fā)揮整體效益。主題公園圖35：主題公園產業(yè)鏈圖解環(huán)節(jié)與上下游關系。30圖36迪斯尼產業(yè)鏈圖解（四）開發(fā)策略1、開發(fā)風險引發(fā)了行業(yè)內部惡性競爭和管理混亂，隨之而來的是政府頻繁的行政措施調控。2011年8月5占地面積在300畝以上或規(guī)劃總投資在5億元以上）建設。園、南湖樂園、太陽島樂園等。31源市場萎縮，進而導致經營狀況惡化。收入的30％左右，其主要收入來源于迪斯尼旅游商品的銷售。但國內的主題公園依舊停留在門票經濟階段，統計表明，2010年北京歡樂谷營業(yè)收入3.1億元，門票收入占75%。2、發(fā)展策略多的游客。如西安大唐芙蓉園，在園中設置了多處自動裝置，定時向空氣中噴發(fā)芳香氣體，的市場形象。是主題公園保持長久生命力的必要策略。32性自然生態(tài)，如野生動植物園、海洋公園等。環(huán)境質量，優(yōu)化投資結構，確保整體利益最大化。資源整合策略：主題公園產業(yè)鏈，強調主題旅游、休閑娛樂、文化會展、住宅、商業(yè)、關系，才能綜合發(fā)展。二、溫泉型創(chuàng)意旅游綜合體度假酒店、特色商業(yè)、康體運動及溫泉主題地產等。目前,我國溫泉旅游已經發(fā)展到了第四階段，個別區(qū)域已經向第五階段發(fā)展。從發(fā)展趨質旅游服務；塑造鮮明獨特的文化特色。33圖37溫泉發(fā)展歷程圖（一）開發(fā)條件的市場效果來看，溫泉資源應基于滿足以下條件的市場開發(fā)才能具備較高的休閑度假價值。1、資源條件出口溫度50度以上的水溫為好；每小時50立方以上的水量為好；含種以上有益人照。2、市場條件于游客量較大的旅游目的地，或周邊擁有車程在三小時以內的（最好是在—2人口1000萬以上的客源市場。3、交通條件溫泉項目，需要在本區(qū)域內具備較好的公路（國道或高速路）可達條件。4、環(huán)境條件離子在1000個最佳。34（二）開發(fā)模式1億元以上溫泉度假村有500上，大部分占地面積100畝—1000畝之間。其中露天區(qū)占地面積約2-5萬平方米，室內產品有10-50個單元。國內大部分溫泉品種與泡池都在20-100個之間。不同地區(qū)、不同種類度假溫泉產品種類基本相同，大部分沒有針對溫泉類型和客源市場作個性化開發(fā)。以溫泉旅游價值鏈為導向，構建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發(fā)展路徑，滿足目標客群物質的和精神的雙重需求，是實現溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴”的創(chuàng)新發(fā)展之道。圖38：溫泉旅游發(fā)展路徑1、路徑一：縱向深耕溫泉資源是打造“溫泉旅游綜合體”的根本基礎，是創(chuàng)造吸引力與附加值的核心所在，如何將溫泉資源最大限度的深度開發(fā)，主要從以下幾個方面來把握：-巴登等案例；國內知名溫泉項目，如御溫泉、柏聯SPA，均在特色泡浴體驗上下足功夫，更在結合自然山水、歷史人文上創(chuàng)造了深度的環(huán)境體驗；以醫(yī)藥護理、SPA等核心產品形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破。35發(fā)中。面向親朋結伴出行的客群市場，以“溫泉水樂園”增強人們的親水參與性與體驗性，灣·沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城；生態(tài)循環(huán)經濟，成為此類模式的典范。2、路徑二：橫向跨接后續(xù)經營的良好效果。權式商業(yè)物業(yè)也成為重要的市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞。其三、運動娛樂：開發(fā)高爾夫場、滑雪場、馬術俱樂部、綜合室內運動娛樂館等產品，向高端市場形成了“溫泉高爾夫”的經典高端休閑組合產品?？梢元毩㈤_發(fā)，但是要注重與溫泉區(qū)的配合。3、路徑三：品牌塑造36目內在氣質上的與眾不同，形成獨特品牌形象，才是溫泉旅游綜合體最可持續(xù)的競爭力。造項目獨特的文化感受，為客戶創(chuàng)造的溫泉文化體驗，構建一種全新的溫泉生活方式。如：與中國溫泉文化的發(fā)源地之一的華清池僅一墻之隔的西安柏聯溫泉中體現出來的漢唐遺韻，將中式溫泉文化發(fā)揮的淋漓盡致。SPA灣等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最后成功實現連鎖擴張和運營。中國溫泉資源豐富，既有近3000處天然溫泉還有大量埋藏地下的熱水。隨著人工溫泉通過對目標客群的精準分析，以“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種路徑對項目進行大化。（三）產業(yè)體系溫泉旅游產業(yè)目前呈現出“以下游產業(yè)為主導，橫向產業(yè)為補充，上游產業(yè)專業(yè)化”37場。（四）開發(fā)策略１、產品規(guī)劃的創(chuàng)新化溫泉旅游受眾面比較廣，在產品開發(fā)上已經呈現出缺乏品牌自主性，缺乏產品差異化力和盈利能力是重中之重；、開發(fā)節(jié)奏的科學化溫泉旅游綜合體的開發(fā)要注重整體開發(fā)節(jié)奏的科學把握。對于位于城郊或更加偏遠的逐步帶動區(qū)域價值的提升。、運營服務的精細化中國溫泉旅游行業(yè)是還一個新興行業(yè)，溫泉旅游行業(yè)缺乏一個規(guī)范化的管理，沒有一在行業(yè)內形成優(yōu)勝劣汰。三、養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體養(yǎng)生養(yǎng)老型創(chuàng)意旅游綜合體是以養(yǎng)生養(yǎng)老服務為核心，滿足旅游者健康、長壽、智慧、快樂、美麗、道德的全面要求，配套居住、餐飲、娛樂、度假、休閑等多種功能的綜合體。20%30%的203060歲以上的老齡人口預計將增至4億左右，相當于現在歐盟十五國的人口總和。到2050年，我國歲和歲以上的老齡人口總數將分別達到億和3.35億元，這意味著每3個人中就有1個老人。（一）開發(fā)條件38視角下的多種發(fā)展條件。1．經濟條件址時應選擇區(qū)域總體發(fā)展水平較高、區(qū)域價值潛力較大的位置。2．生態(tài)條件森林、溫泉、濱海、濱湖、田園等。3．交通條件時車程范圍之內的區(qū)域，便于家庭聚會、醫(yī)療搶救等。4．政策條件投資風險，是影響?zhàn)B生養(yǎng)老綜合體選址的重要條件。（二）開發(fā)模式關配套的“1+N”開發(fā)模式。等，形成足夠的吸引力，成為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體形成的基礎。39文體娛樂等服務體系：生活保障服務體系：生活照料服務、健康飲食服務、房間整理服務、生活管家服務、……健康保障服務體系：診療服務、健康管理服務、急救服務、求助服務、用藥管理服務、康復協助服務、心里咨詢、養(yǎng)生咨詢服務……圖3-9：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體三大核心服務體系“”為相關配套，主要包括居住配套、度假配套、餐飲配套、休閑娛樂配套、公共設合體。居住配套：無障礙老年公寓、CCRC養(yǎng)老區(qū)……度假物業(yè)配套：養(yǎng)生度假別墅、養(yǎng)生度假公寓、養(yǎng)生度假酒店……公共配套：醫(yī)院、銀行、幼兒園、超市、老年商品購物中心、幼兒園……休閑娛樂配套：老年大學、健身會所、閱覽室、養(yǎng)生會所、養(yǎng)生主題公園、養(yǎng)生農場……餐飲配套：養(yǎng)生餐廳、老年營養(yǎng)餐廳……圖3-10：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體五大功能配套案例：臺灣長庚養(yǎng)生文化村長庚養(yǎng)生文化村位于臺灣桃園龜山鄉(xiāng),占地約34公頃,位置優(yōu)越,環(huán)境優(yōu)美,綠化完善,40由臺塑集團董事長王永慶投資500億元(新臺幣),依托長庚醫(yī)院及其提供的完善的健康服務體系建成。全村3600戶凡年滿50歲都可申請入住,有病者還可住旁邊的長養(yǎng)老的安居之所，同時，也吸引大量的養(yǎng)生度假游客、鄉(xiāng)村旅游游客、醫(yī)療旅游游客。長庚模式成功要點一：高質量醫(yī)療及健康服務提供針對老年人醫(yī)療及養(yǎng)生健康服務，滿足了長者最根本的要求，是長庚模式的基礎所在。1234567設立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診，康復及配套護理等醫(yī)療服務定期健康檢查、防疫注射與體能檢測服務配備專業(yè)人員，提供周詳用藥管理服務。規(guī)劃居民個人健康計劃，并提供養(yǎng)生處方。建立個人健康資料庫設置全天候監(jiān)控中心并結合長庚醫(yī)療體系，確保高效率的緊急醫(yī)療救護功能定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢等。過大家服務而按勞取酬。村的產品線，另一方面對文化村的宣傳多有裨益。長庚模式成功要點二：完善的配套不但為居民提供生活保障，也豐富了業(yè)余文化生活，更為長庚養(yǎng)生文化村旅游業(yè)的發(fā)展提供保障。休閑娛樂配套體育館居住配套銀發(fā)社區(qū)度假物業(yè)配套主題酒店公共設施配套長庚醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院超市餐飲配套風味餐廳老年餐廳健康俱樂部游泳池體驗社區(qū)41網球場書店宗教活動場所娛樂中心養(yǎng)生會所臺塑文物館生態(tài)養(yǎng)生園體驗營銀行老年用品超市案例：北京將府莊園坐落于北京朝陽區(qū)環(huán)鐵綠化帶內，距離市區(qū)僅4公里，用地萬平方米，擁有90%綠化率，千畝園林，3萬平米水域。4萬平米龐大配套體系，溫泉酒店（溫泉會館、將府莊園項目成功要素之一：澳洲模式引入，打造高端護理服務◆斥資千萬跨海邀約AspexBassCareAMRC到資源引進，全方位創(chuàng)造中國老年護理國際品質。,將居家養(yǎng)老與機構養(yǎng)老完美結合。入住老人提供全方位、多元化的護理服務。項目成功要素之二：養(yǎng)老居所分類◆第一類護理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，硬件配套完善，軟性服務齊全；◆第二類自理型養(yǎng)老公寓，多層建筑，居家設施配備充足；◆第三類村落式養(yǎng)老公寓，由多戶自理老人擇鄰而居或自由組合居住，配套服務空間共同使用?！魹闈M足居家養(yǎng)老的需要，方便老人與家人之間的交流溝通，第二類和第三類養(yǎng)老公寓在一定條件下，可以有家42人陪住。項目成功要素之三：完善的功能配套◆將府溫泉酒店：建筑面積16200平方米，spa養(yǎng)生，溫泉浴泡池、室內游泳館桑拿、棋牌、餐飲、足療等；700箭場、真人CS,拓展訓練基地等；◆中醫(yī)醫(yī)院：北京月梨中醫(yī)醫(yī)院除配備各診室外，還提供特色診療、健康管理等服務。（三）產業(yè)體系性產業(yè)，具有明顯的公共性、福利性和高贏利性。主要包括保險醫(yī)療業(yè)、地產業(yè)、教育業(yè)、運動業(yè)等。43圖3-11：養(yǎng)生養(yǎng)老創(chuàng)意旅游綜合體六大產業(yè)體系（四）開發(fā)策略養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體需要大量的配套設施，投資量大，投資回收期長，大都在10綜合體的后續(xù)運營仍然面臨巨大的挑戰(zhàn)。針對以上情況，提出以下投資策略：1.尋求政策支持養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體要有明確的土地支持政策(入土地獲取方式優(yōu)惠)按揭政策、REITS產業(yè)的定位，積極尋求政策引導和政策的支持力度。2.優(yōu)勢企業(yè)合作動了下游的老年醫(yī)學、護理服務等；保險資金投資養(yǎng)生養(yǎng)老公寓可以將壽險產業(yè)鏈拉長年至30年。上游業(yè)務的穩(wěn)步經營將為養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體提供強有力的資金支持和客戶來證了在保險公司運營下的養(yǎng)生養(yǎng)老旅游綜合體可健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。3.國際視野本土特色利于弘揚傳統文化，而且符合當今世界科學發(fā)展趨勢。4.豐富養(yǎng)老養(yǎng)生內涵44體驗。注重十養(yǎng)內涵：山水養(yǎng)生、森林養(yǎng)眼、宗教養(yǎng)心、修煉養(yǎng)氣、文化養(yǎng)神、運動養(yǎng)性、物產養(yǎng)形、氣候養(yǎng)顏、教育養(yǎng)成、生活養(yǎng)情的高品質養(yǎng)生養(yǎng)老生活方式。圖3-12：十養(yǎng)經5.完善服務體系老年人需求特征的服務體系。四、濱水創(chuàng)意型旅游綜合體分是以水體作為依托。1.81.4萬公里的海島岸線；同時我國擁有的湖泊景觀資源位居世界第三，總數量有11萬座湖泊，僅次于重的人文資源，濱水資源地域差異顯著，形成了賣點各異的濱水旅游資源。45（一）開發(fā)條件1、水體條件一般要求水域面積較大,水質優(yōu)良，水體有一定的自凈化能力為佳。水面平靜度適宜、水緩浪低，臨水自然災害少，豐水期、枯水期水平面落差盡量小。2、綜合自然條件當地溫度條件適合,風力等條件適宜，生態(tài)環(huán)境良好，水岸地形多樣。3、市場條件地處經濟發(fā)達地區(qū),具備鄰近客源市場的區(qū)位優(yōu)勢,交通進入性良好地域市場有一定休閑度假氛圍，市場培育時間短，附近有較理想的城鎮(zhèn)作游客接待的依托。（二）開發(fā)模式富親水相棲的立體游憩，挖掘伴水而生的人文科普、融合與水相鄰的多元業(yè)態(tài)、優(yōu)化水景為先的空間布局”四大手段，可實現濱水旅游綜合體開發(fā)的領先地位。圖3-13：濱水型創(chuàng)意旅游綜合體的開發(fā)手段1、豐富親水相棲的立體游憩施及活動。水體項目：“水體”在景觀和功能上是項目的核心標識系統和游憩目的地?？梢栽O計游艇、帆船、46業(yè)態(tài)。圖3-14：香山國際游艇會鳥瞰圖水空項目：上熱氣球、水上滑翔傘、水上傘翼、索道等游樂項目。水岸項目：回報最為重要的開發(fā)區(qū)域，在所有項目開發(fā)中均是重中之重。2、挖掘伴水而生的人文科普中發(fā)掘，可以形成獨具一格的項目特色。歷史文化47徽派建筑挖掘居住文化，也取得了良好的市場效果。圖3-15：德懋堂項目布局圖民俗體驗大面積水體是漁業(yè)和水生種植業(yè)發(fā)展的重要條件,同時也產生了賽龍舟、祭河神等特有的民俗活動。濱水旅游與當地農業(yè)的開發(fā)相結合,非常有效地滿足旅游者參與性的要求,也能使濱水旅游產品具有其他旅游地所不可模仿的特處，而且還可以創(chuàng)造就業(yè)機會。生態(tài)科普杭州西溪天堂項目中的濕地博物館，也都成為項目地的核心吸引物之一。483、融合與水相鄰的多元業(yè)態(tài)因素的水并不是項目的目的，由水派生出來的相關業(yè)態(tài)才是投資者最為關注的重點。湖畔高爾夫俱樂部的高爾夫+酒店++商業(yè)++餐飲高層公寓的多元業(yè)態(tài)組合。4、優(yōu)化水景為先的空間布局更重要的在于空間、自然、水體關系的和諧。增強水體的可接近性觀水視野，營造親水的視覺感受。減少干擾的交通組織化區(qū)開發(fā)的世界級水岸步行街——楚河漢街正是遵循了這一交通規(guī)劃原則。49景觀最大化的建筑設計開發(fā)強度控制：一般來說，濱水地區(qū)應當突出水面開敞的空間形態(tài)特點，避免大量的、計同周圍的自然環(huán)境和諧一致。在最靠近水或水景觀最好的位置。（三）產業(yè)體系現互利開發(fā)，互動提升。（四）開發(fā)策略1.項目，一方面可提升濱水開發(fā)品質；更重要是可有效強化細分客群的忠誠度。2.50而形成前期的品牌效應和廣泛的市場認可。3.以迅速增強濱水區(qū)域的吸引力；4.五、度假區(qū)型創(chuàng)意旅游綜合體智、娛樂等休閑需求的，相對完整的度假設施聚集區(qū)。在國外，專門的旅游度假區(qū)已經發(fā)展的比較成熟，如人們所熟知的巴厘島，而國內在1992年批準建立了2008展、順應市場要求提供依據。（一）開發(fā)條件愛德華·因斯克普給出了選擇度假地的9個標準（如圖）供水、供電、排水、排污、通訊等基礎設施具有開發(fā)可行性有足夠的土地用于建造緩沖帶，同時沒有過度的空氣、水或噪聲污染旅游吸引物特征具有與開發(fā)類型相適應的氣候條件當地居民積極支持旅游業(yè)發(fā)展便捷的交通有足夠的可利用開發(fā)的土地有充足的勞動力資源保障供給自然環(huán)境有吸引力圖3-16：旅游度假地的選擇標準51綜合分析，具體表現在以下幾方面：1、選址條件的氣候環(huán)境、較高的環(huán)境質量以及良好的外部氛圍，最重要的一點是，在度假區(qū)的范圍內，地質條件要相對穩(wěn)定，無泥石流、崩塌等可預測地質災害威脅。2、資源依托為三種類型：旅游景區(qū)依托型、自然環(huán)境支撐型、特殊資源利用型。無論哪種類型的度假現有的12個國家級旅游度假區(qū)中，依托濱海資源的有4個，分別是：莆田湄洲島國家旅游3區(qū)、武夷山國家旅游度假區(qū)；依托江湖資源的有5個，分別是：杭州之江國家旅游度假區(qū)、國家旅游度假區(qū)。3、區(qū)位和交通在外部交通上，旅游度假區(qū)要求距離機場、港口、鐵路站、車站、等級公路交通便利，使游客可直接抵達度假區(qū)，來往便捷。4、環(huán)境要求于8平方公里，省級旅游度假區(qū)不得少于5平方公里，以容納所需建設的完善的配套設施，要有明確的功能分區(qū)以及與之相應的用地規(guī)劃，建設項目和土地用途均要符合規(guī)劃的要求。5、市場基礎現有過夜游客平均停留天數為2.5天，升級度假區(qū)過夜游客平均停留天數為26、設施要求527、社區(qū)管理體系體系對于度假區(qū)的正常運營和持續(xù)發(fā)展十分必要。（二）開發(fā)模式1+N1種核心吸引物+N種度假旅游配套的多元化和特色化是人們關注的重點。11+N”體系構建“1自然資源等自然的新引力，以及與之配套的休閑設施等度假區(qū)自身的吸引力。表3-17：度假區(qū)綜合體自然核心吸引力分析度假環(huán)境自然資源依托代表度假區(qū)濱海旅游度假區(qū)溫泉旅游度假區(qū)江湖旅游度假區(qū)森林旅游度假區(qū)山地旅游度假區(qū)“3S”海洋亞龍灣國家級度假區(qū)優(yōu)質溫泉水水體自然風光空氣水體+空氣風光+溫泉海泉灣度假區(qū)江流、湖泊大面積森林山地自然滇池國家級度假區(qū)長白山國際度假區(qū)武夷山國家級度假區(qū)設施和室外休閑設施兩部分，其具體內容涵蓋了：53圖3-18：度假區(qū)綜合體自身吸引力——休閑設施“N商業(yè)：為度假區(qū)服務和配套的商業(yè)體系，主要包括：零售業(yè)、餐飲業(yè)以及各種大型的ShoppingMall等。共享的社區(qū)空間。區(qū)別于度假區(qū)內的療養(yǎng)院、各類高檔別墅群等，度假社區(qū)內以高檔社區(qū)、普通生活小區(qū)為主。專業(yè)人才支持。駐，形成各類商務集群。54圖3-18：度假區(qū)配套功能與業(yè)態(tài)2、案例：滇池國家旅游度假區(qū)滇池國家旅游度假區(qū)成立于1992個國家級旅游度假5km東西兩區(qū)，規(guī)劃面積16平方公里，經多年建設，區(qū)內土地已基本上開發(fā)完畢。按照國務院批準建設了九大功能區(qū)。圖3-19：滇池國家度假區(qū)功能區(qū)設置55辦公于一體的引領世紀的新型空間。圖3-20：滇池國家度假區(qū)“1+N”體系圖（三）產業(yè)體系規(guī)模的度假休閑設施，其產業(yè)鏈條輻射廣泛，涉及到房地產業(yè)、文化娛樂業(yè)、康體養(yǎng)生業(yè)、商業(yè)、會議會展業(yè)、生態(tài)農業(yè)等多種產業(yè)（如圖3-2156圖3-21：度假區(qū)綜合體產業(yè)體系（四）開發(fā)策略依據國外旅游度假區(qū)發(fā)展的經驗來看，一個成熟的旅游度假區(qū)發(fā)展大概需要年左右境營造。和品牌的集聚，形成規(guī)模效應，其開發(fā)策略主要包括：、塑造區(qū)域品牌前發(fā)展意識，堅持精品化戰(zhàn)略，將區(qū)域內產品和品牌定時升級，跟上形勢發(fā)展和市場需要。同時與國際化對接，以時刻迎接市場挑戰(zhàn)，積極展現自身的品牌張力。、控制項目配比57出售的房地產項目總建筑面積與旅游接待設施總建筑面積的比例應不大于：。、構建產業(yè)體系區(qū)內居民提供就業(yè)崗位，利于營造主客共享的休閑空間。、打造內部游線騎行系統和步行系統四位一體的交通體系，以實現內部節(jié)點連接的暢通。六、鄉(xiāng)村型創(chuàng)意旅游綜合體之路。（一）開發(fā)條件土地資源決定了鄉(xiāng)村旅游綜合體的規(guī)模，其范圍適宜選取在5000-10000畝，既要具有到三分之二，以保證其鄉(xiāng)村田園風貌和建設性土地的規(guī)模。由于鄉(xiāng)村旅游綜合體在土地開發(fā)規(guī)模上具有上述的限制，又需要一定的消費人群支撐，2-3游綜合體的本底資源。應突出“旅游在鄉(xiāng)村，生活在社區(qū)”的開發(fā)理念。58（二）開發(fā)模式模式原理：單一的旅游概念已經不能滿足越來越有創(chuàng)意嗅覺的人們。于是,在游玩之上附加更多的內涵,1＋N”模式=1種旅游核心產品+N種配套功能。較高的鄉(xiāng)村旅游休閑聚集區(qū)。閑項目，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展。1+N”的鄉(xiāng)村旅游綜合體體系構建】“1”——鄉(xiāng)村旅游綜合體的核心是以鄉(xiāng)村旅游休閑為基礎的旅游產品的集聚。在發(fā)展種功能。包括：農業(yè)觀光、規(guī)?；r業(yè)種植、農產品加工、農產品銷售、鄉(xiāng)村文化體驗等。圖322：鄉(xiāng)村旅游綜合體的核心構成“N”——圍繞鄉(xiāng)村旅游核心產品，衍生并與之相配套的多種功能組合。包括：運動休閑功能：鄉(xiāng)村高爾夫、跑馬場、農耕種植體驗、戶外露營、商務會議功能：59商務會所、企業(yè)會所、會議中心、度假居住功能：特色農莊、產權酒店、度假別墅、度假公寓文化科普功能：生態(tài)環(huán)?？萍俭w驗、農業(yè)科技種植、民俗歷史文化教育康體養(yǎng)生功能：田園瑜伽、森林spa、溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村療養(yǎng)商業(yè)服務功能：農家飯莊、綠色食品銷售、特色商品街、……【1：N】占地規(guī)模配比農田作為基礎景觀環(huán)境，保持原始鄉(xiāng)村風貌情況：圖323：農田作為基礎景觀環(huán)境，1與N規(guī)模比例1.發(fā)展現代化設施農業(yè)，大規(guī)模農業(yè)種植為主導情況：圖324：發(fā)展現代化設施農業(yè)，1與N規(guī)模比例【N】功能規(guī)模配比60圖325：六大功能配比【案例】成都三圣鄉(xiāng)五朵金花“五朵金花”是占地12盛名的休閑旅游娛樂度假區(qū)和國家級風景旅游區(qū)。業(yè)態(tài)。五個景區(qū)的功能定位：花鄉(xiāng)農居：發(fā)展科技花卉產業(yè)和小型農家樂；幸福梅林：發(fā)展梅花種植產業(yè)和農家樂和旅游商品（梅花）和科普教育功能；荷塘月色：發(fā)展鄉(xiāng)村藝術體驗旅游，開展國學傳統（錦江書院）觀光旅游；東籬菊園：發(fā)展菊花觀光、養(yǎng)生養(yǎng)老和鄉(xiāng)村休閑度假。613000圖326：三圣鄉(xiāng)五個景區(qū)功能定位花鄉(xiāng)農居村民世代以種花為生。改變單純的種花、賣花的單一模式，依托3000余畝的花卉種植開發(fā)的復合型觀光休閑農業(yè)產業(yè)。圖327：花鄉(xiāng)農居江家菜地江家菜地景區(qū)依托面積達3000余畝的時令蔬菜、水果種植基地，以“休閑、勞作、收62式。的過程，變成一種全新的健康休閑方式。由于旅游的帶動效應，使得“江家綠色蔬菜”品牌知名度極高，在成都許多超市中專門有售。圖328：江家菜地幸福林海梅林區(qū)域內共涉及農戶100余家特色休閑農家樂，向廣大游客提供各種美味可口的特色鄉(xiāng)村美食。63圖329：幸福林海東籬菊園魅力非凡的鄉(xiāng)村田園風光，體驗在花海中漫游的無窮樂趣。到東籬菊園不但能賞菊花、品味園中收集的關于菊花的經典詩句，還能品賞到東籬菊園獨特的菊蟹等美食。處擁有絢麗菊花美景和豐富菊文化的觀光休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游度假勝地。圖330：東籬菊園荷塘月色當地農戶主要從事花卉、蓮藕種植，現有荷塘種植面積600余畝。64成了萬福春光畫意村，使荷塘月色散發(fā)出自己獨有的藝術氣息。的生態(tài)、人文景觀。圖331：荷塘月色（三）產業(yè)體系村價值，推進城鄉(xiāng)統籌的重要力量。鄉(xiāng)村旅游綜合體，既要把握鄉(xiāng)村景區(qū)景點的細節(jié)塑造，度上的產業(yè)發(fā)展。一種規(guī)?；?、多功能、現代化、開放性的鄉(xiāng)村聚合空間。多產業(yè)聯動：業(yè)向旅游業(yè)注入多種消費功能，實現產業(yè)之間的互融，產業(yè)耦合作用下形成多種旅游業(yè)態(tài)，真正實現產業(yè)之間的共榮。65圖332：鄉(xiāng)村旅游綜合體的多產業(yè)聯動農業(yè)三產化：圖333：農業(yè)三產化（四）開發(fā)策略66為整個區(qū)域提供較高品質的服務。采用“1+N”的開發(fā)模式，即確定以現代農業(yè)產業(yè)為開發(fā)主題，整合包括設施農業(yè)、經鍵問題之一。關于農民的利益的主渠道。農民的收入從原來單一的種植收入轉變?yōu)橛赏恋胤慨a租金、農業(yè)種植經營利潤、環(huán)境優(yōu)雅的天然都市花園，出門就是柏油寬馬路，農民就地變市民，過上城市人的生活。關于農業(yè)的發(fā)展正實現了“人地共生”的理想模式。關于農村的發(fā)展環(huán)境利益通過投入和吸引社會資金的方式，村民居住環(huán)境引入了城市基礎設施和先進排污處理技術。農民不離村，就地享受現代城市文明。67第四章創(chuàng)意旅游綜合體商業(yè)模式方利益價值最大化，那么構建科學、合理的商業(yè)模式成為創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)的核心內容。素整合起來，形成高效率的具有獨特核心競爭力的運行系統，并通過提供產品和服務,圖41：商業(yè)模式系統圖模式是否成功的唯一外在標準。68圖42：成功商業(yè)模式設計的五步法則融資模式多樣化銷戰(zhàn)略品牌化、保障實施綜合化。圖43：創(chuàng)意旅游綜合體開發(fā)商業(yè)模式構建八要素示意圖69一、產業(yè)鏈條整合化產業(yè)鏈整合在學術上的定義：是以更高的效率走完整條產業(yè)鏈的產品設計、倉儲運輸、領先地位，達到高效整合的目的。圖44：文化創(chuàng)意產業(yè)鏈的基本結構通過文化創(chuàng)意產業(yè)鏈橫向、縱向的整合與延伸，規(guī)劃業(yè)態(tài)類型。圖—：文化創(chuàng)意產業(yè)鏈整合規(guī)劃圖46：文化創(chuàng)意產業(yè)項目規(guī)劃能復合化開發(fā)。案例鏈接：華僑城的產業(yè)結構經過20年的發(fā)展，華僑城產業(yè)結構從單一的第一產業(yè)轉變?yōu)橐月糜渭跋嚓P產業(yè)為主導兼顧第二產業(yè)的集聚型產業(yè)集群。旅游業(yè)在華僑城經濟運行系統中通過各種擴散效應發(fā)揮著巨大的主導作用。71二、產品功能復合化組團式開發(fā)；在產品功能配置上，要求功能復合，發(fā)揮綜合體的價值，做到“1+1大于2，意旅游綜合體各個產業(yè)間的協調發(fā)展。樣才能做到1+12的基本條件。72圖4-7：創(chuàng)意旅游綜合體業(yè)態(tài)與項目類型三、收入模式多元化收入模式多元化是指收入模式中的各種收入方式、各個環(huán)節(jié)、各個層次之間，能夠形式、區(qū)域開發(fā)收入模式以及房地產收入模式。其中：1）傳統觀賞旅游收入模式：是一般以門票為中心的收入結構，進一步發(fā)展形成了“一票、二道、三餐、四購”的四入模型，為初級收入模式。2）體驗式觀賞旅游收入模式：是對游客的游賞過程進行深度設計，布置了情境結構，賞不僅需要場景布置上進行投資，還需要深度的服務相配合。3）休閑旅游收入模式：休閑不同于觀賞，要求自然景觀優(yōu)美、文化氛圍優(yōu)雅，但不要收入模式，以及以運動項目為主導的收入模式等等，具體如下：一般休閑項目，都由吃住玩三方面收入構成；以住宿、會議為主導的休閑，一般進行綜合游樂配套，比如保齡球、垂釣、劃船、游泳等；73收入；以滑雪為主題的項目，則更多的集中了滑雪、玩雪、滑草、滑道等項目收入；種收入，高球運動的收入往往不能稱為主收入。4）度假旅游收入模式：度假不同于休閑，主要因游客市場的差異。度假游客來自世界、度假地的收入，門票處于較低的地位，住宿、餐飲、娛樂、運動項目、游樂項目、購物等，形成綜合性結構。5）旅游房地產收入模式：它與旅游景區(qū)、住宅房地產、商業(yè)房地產都不一樣，其主要收入如下：別墅銷售的直接收入；產權酒店為產權銷售與酒店經營雙重收入；分時度假是通過時權銷售酒店業(yè)務；旅游商業(yè)街區(qū)的銷售商鋪與出租收入、及物業(yè)管理收入等；中央游憩區(qū)開發(fā)可以銷售商鋪，出租商鋪，經營娛樂項目。6景區(qū)收入外，區(qū)域開發(fā)商將享受土地升值收入、項目合作收入、以及房地產開發(fā)收入等。案例鏈接：深圳歡樂谷的多元化收入74四、管理模式一體化化統籌經營管理。同時人才結構是旅游綜合運營的關鍵之一，目前，傳統商業(yè)、傳統旅游、傳統房地產、隊。在運營模式上宜采用旅游地產開發(fā)與旅游娛樂開發(fā)相結合的互動發(fā)展模式--以地產開與外部資源的充分合作，如尋找具有國際國內市場品牌效應的酒店、旅游管理公司的加盟，75對物業(yè)經營實施合理的持有與銷售，來實現旅游區(qū)的長期穩(wěn)定收益。五、投資分期組合化投資組合。目運營成功的關鍵。案例鏈接：北京歡樂谷的開發(fā)分期76六、營銷戰(zhàn)略品牌化營銷階段；第三階段，通過渠道、品牌、網絡、活動等營銷行為組合，成功進入成勢階段，構成縱橫結合的營銷戰(zhàn)略手段，在穩(wěn)定市場的基礎上，逐步開始進入品牌延伸的營銷階段。圖48：營銷戰(zhàn)略示意圖七、融資模式多樣化般為50為依托，開發(fā)商可以從八個方面對旅游項目進行融資。1、銀行信貸：銀行信貸是開發(fā)商主要的融資渠道。對旅游資源開發(fā)，可以采用項目信貸的方式借款。項目信貸要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商可使用以下發(fā)經營權、未來收費權等質押的辦法，并取得了成功。2、私募資本融資：開發(fā)商對自身的資本結構進行重組改制，設立股份有限公司。開發(fā)77募股，以增資擴股的方式，引入資本金。3、整體項目融資：開發(fā)商在開發(fā)中，設立為若干個項目，并制作單個項目的商業(yè)計劃BOT權等。4、政策支持性融資：充分利用國家鼓勵政策，進行政策支持性的信貸融資，包括（旅世界旅游組織規(guī)劃支持、國家及省市旅游產業(yè)結構調整基金、農業(yè)、水利、文化項目）5可以通過墊資方式進行。一般情況下，工程墊資可以達到30%40%，若有相應的墊資融資的財務安排，墊資100%也具有可能性。商業(yè)信用可以表現在很多方面，若開發(fā)能與開放游（包括墊資建設門票抵扣、預售預賣、時權融資等手段）6、租賃融資：包括設備租賃、資產租賃、土地租賃、房屋租賃等手段。7、產權融資：包括產權酒店、商鋪產權發(fā)售、項目公司拆細產權發(fā)售等8、信托融資：新的《信托法》出臺以來，信托投資公司已經擁有了很大的運作空間，興趣。另外還有國內上市融資（由于存在門票收入不能計入上市公司主營業(yè)務收入的限制，78圖49：融資模式示意圖八、保障實施綜合化估，從而達到優(yōu)質、優(yōu)量、優(yōu)化旅游產業(yè)，促進區(qū)域經濟社會文化的協調共生發(fā)展。1、充分利用國家和地方對旅游產業(yè)的支持與鼓勵政策，積極爭取支持性政策，同時從支持性融資，保障項目的開發(fā)實施。23、保障區(qū)域農民生活與就業(yè)，實現區(qū)域人口經濟生活、生存方式的轉型與升級。79第五章巔峰案例一、太極傳奇景區(qū)修建性詳細規(guī)劃——文化為魂，打造互動式休閑旅游綜合體(一)項目概述——武當圣境，太極華章太極傳奇景區(qū)位于世界文化遺產、中國國家重點風景名勝區(qū)、道教文化圣地武當山下，太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)內。太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)總規(guī)劃陸地面積約80平方公里，規(guī)劃建筑面積300休核心，以武當功夫為重點，以觀光、度假、美食購物旅游為輔助。太極湖集團是由中歐EMBA有限公司、湖北武當太極湖旅游發(fā)展有限公司和湖北武當太極湖文化傳播有限公司等10家子公司，合資參股投資的湖北武當太極湖水上游樂有限公司也已組建運營。組團大項目，總開發(fā)建設占地面積80平方公里，總建筑面積約萬平方米，總投資1003-5國際一流的旅游勝地和大武當產業(yè)格局。(二)規(guī)劃理念——借勢借力，聯動發(fā)展太極傳奇景區(qū)規(guī)劃從漢十高速武當山出口和316共同形成大武當旅游的新旅游格局。80(三)歷史文脈——傳承太極，衍生萬物物”的哲學理念。圖5-1：歷史文脈分析圖(四)核心創(chuàng)意——依托文化、創(chuàng)新模式+歷史+極傳奇旅游集核”1個主體+N個配套”的景區(qū)發(fā)展模板?！?在主題N81系列配套更多的是強調其標準化，要求景區(qū)內各服務配套功能區(qū)均以高格調的標準（5A級1+N區(qū)發(fā)展模式。圖5-21+N”的景區(qū)發(fā)展模式(五)總體思路——突出核心，落實配套間布局相應的項目。、核心吸引以滿足景區(qū)文化觀光、娛樂體驗的功能需求。、功能配套休閑、購物以及住宿等功能需求。82、目標格局A能的太極傳奇景區(qū)2日游新格局。(六)空間結構——營造中心，多點布局規(guī)劃根據現狀的空間環(huán)境，結合項目分布，將景區(qū)整體劃分為“一核、兩軸、多中心”的大空間結構。600三豐、太極文化為主要展示主題的文化旅游核心區(qū)?！翱臻g序列軸”是依托現有的景區(qū)內部路（老316一北一南；一山一水既構成文化上的延續(xù)，形成空間的張力。谷地空間擁有統一的視覺焦點，從視覺上和空間張力上營造太極傳奇景區(qū)的整體氛圍。83圖5-3：空間結構圖(七)交通系統——水陸并進，彰顯環(huán)保太極傳奇景區(qū)的交通規(guī)劃包括陸路交通和水上交通兩大部分。、陸路交通316316316出口，以形成各區(qū)的支路系統。、水上交通功能。總語——再造武當金頂，傳承太極傳奇84行、游、購、娛等全方位需求的“太極傳奇國家圖5-4：總體鳥瞰圖二、天和城“旅居小鎮(zhèn)”旅游發(fā)展策劃(一)項目概況一、二級聯動開發(fā)的又一實戰(zhàn)型項目。五環(huán)路75公里，南距天津外環(huán)10公里，東南距天津塘沽新港75公里，地理位置得天獨厚。項目占地面積12平方公里（約2.1萬畝），包括柳河、五間房、于莊、藕甸和郎莊子2450機排河、城市排污河、多條灌溉水渠。地塊邊界條件比較復雜，由五條交通線路(京津唐高速、112)尤其是西側抬高的京津高鐵噪音比較大；但是連接京津兩大城市的京津高鐵每年1800旅客輸送量以及周邊道路每年大量車流量也為項目地提供了形象宣傳與廣告價值。85(二)旅居小鎮(zhèn)的休閑生活構想過環(huán)境培育提升人居環(huán)境品質，以全民休閑運動為核心吸引，打造集商務會議、主題商業(yè)、休閑居住、田園風光為一體的具備旅游與城市雙功能的京津旅居小鎮(zhèn)。(三)旅居小鎮(zhèn)城旅一體的構建路徑、在城市功能上，天和城助力武清區(qū)環(huán)京津休閑生活方式升級天和城作為以居住為主要功能的新城建設項目，在發(fā)展過程中必須跳出“住城、睡城、生活方式，并在天和城得到落地與示范。在城市公共功能的設置中，以打造城市商務休閑中心為目標，通過商業(yè)商務功能集聚，布局休閑業(yè)態(tài)，完善城市商務功能和休閑功能。、在景觀環(huán)境上，連通水系，建設綠廊，編制網絡式生態(tài)構架項目地現狀水系發(fā)達，包括一條連接武清城區(qū)的八支渠、一條連接軍用機場的機排河、多條灌溉水渠以及一個2500畝的南湖。水網相接，水邊植被較好，自然的地景資源呈現天然之美。15.08公頃。固水生綠，固綠生水。形成天和城的基本生態(tài)構架和空間結構。86游產品。植合歡樹為主合歡綠廊、以種植櫻花樹為主的櫻花綠廊等。、在旅游產品上，兩個板塊，兩個鏈條，營造休閑旅游構架游活力構架。圖5-5：休閑旅游空間構建圖模及容量將輻射周邊5武清等區(qū)域，旅游輻射京津區(qū)域的格局。87圖5-6：南湖旅游休閑版塊效果示意圖業(yè)集群。體育公園由2公里長200米寬的高鐵湖、1公里長30米寬的沙灘、2公里長55寬2效應，如水面、沙灘、運動場的動態(tài)景觀，以及建筑立面、汽艇等廣告動態(tài)景觀等。圖5-7：高鐵湖旅游休閑版塊效果示意圖88途休息和觀景的場所。游船可提供游客在高爾夫球場水道內穿梭、與球手同行的特殊體驗?；瘞в行ё韪糁苓吔煌▽σ?guī)劃區(qū)域內噪聲和空氣的污染。圖5-8：南湖東側連接高爾夫球場的休閑小火車示意圖活力街，打造水系、街道、商業(yè)帶一體的活力街道，連接南湖、高鐵湖兩個旅游板塊。、在品牌形象上，通過“網聚運動匯”樹立京津健康生活品質形象項趣味運動和大規(guī)模常規(guī)運動項目，以網絡招募方式組織網友，由虛擬走向現實的運動會為創(chuàng)意點，打造運動會的全新模式，每年一屆，樹立網絡體育節(jié)慶品牌。未來主要的市場吸引游客持續(xù)參與通關項目，并輔以小型競賽活動和周期型大型賽事。具備組織方式靈活，正實現旅居一體的健康生活方式。89圖5-9：網聚運動匯活動組織示意圖三、中國武夷（建陽）朱子文化旅游度假區(qū)概念性規(guī)劃(一)項目概況學名邦”。中國武夷朱子文化旅游度假區(qū)項目總占地面積8331畝，包含考亭組團綜合區(qū)、麻陽溪水面景區(qū)和森林觀光區(qū)三個部分，其中考亭組團綜合區(qū)面積4009畝，是本次項目開發(fā)的核交通條件良好。(二)項目定位考亭書院及周邊山水資源為載體，重點開發(fā)以文化觀光、養(yǎng)生度假、商業(yè)休閑、生態(tài)人居、90AAAAA級旅游景區(qū)和武夷新區(qū)現代旅游產業(yè)發(fā)展示范區(qū)。在功能定位上，可表述為以下幾點：元化的文化旅游綜合體；度假黃金地：大武夷、閩北板塊的文化生態(tài)養(yǎng)生度假黃金地帶；產業(yè)鏈動點：以文化為主線，提升豐富旅游產業(yè)業(yè)態(tài)，整合其他產業(yè)；生態(tài)山水畫：保護本地自然山水資源，提升文化旅游區(qū)的景觀品質和生態(tài)文明；城市新興區(qū)：既是建陽城市“北接西擴”的主力板塊，也是未來核心的文化產業(yè)新區(qū)。(三)規(guī)劃要點1、跳出用地看用地，以小見大，逐層突破“戰(zhàn)略定位”地產配套業(yè)態(tài)的發(fā)展目標，以小見大，逐層突破。從景區(qū)發(fā)展層面，圍繞地方政府提出的復建考亭書院并達到國家4A級旅游景區(qū)的既定間集聚化、服務社區(qū)化的一種全新生活方式的載體——創(chuàng)意旅游綜合體。區(qū)”為目標打造城市文化旅游新區(qū)，。戰(zhàn)略契機，借勢打造“武夷仙境南閩闕里”大型文化生態(tài)旅游目的地體系，激發(fā)建陽“南現城市與旅游的互動發(fā)展。2、突破傳統套路，基于文化、山水及經典案例解析，點亮“創(chuàng)意空間”91從玉枕山到“映蓮灣”，對地域文脈精神進行全新解讀。一標志性地域文化品牌，并落實到相應的景觀空間和主題產品設計上。從考亭書院到“理學圣壇”，對傳統文化空間進行突破、升華。目前，國內各地書院開發(fā)多落入傳統建筑群落簡單復建的俗套，缺乏旅游核心吸引力。3體規(guī)劃”態(tài)為基——生態(tài)福地，溪林考亭，生活為用——城市新區(qū)，品質考亭”的發(fā)展思路。一體：朱子文化園。由“一軸?三核“形成承載朱子文化旅游功能的主體空間。兩翼：城市地產配套區(qū)和生態(tài)休閑度假區(qū)。的開放式濱水空間，自北向南由城市人文氣息過渡到生態(tài)田園氛圍。4、以旅游項目為重心，整合地域人文與自然資源，演繹“分區(qū)策劃”功能分區(qū)：圣壇朱子文化核心游覽區(qū)。生態(tài)休閑區(qū)、金秋碩果葡萄采摘園區(qū)、清蓮禪境佛教文化休閑區(qū)。翠、寶山翠屏兩大山林生態(tài)養(yǎng)護區(qū)。重點項目：92①闕里水街——宋文化商業(yè)街區(qū)項目定位：國家4A級開放景區(qū)，傳統街坊環(huán)境與現代商業(yè)功能的完美體驗。夜生活”時尚領地。②寶蓮承暉——寶蓮廣場游客綜合服務基地項目定位：點睛本項目“蓮性”主題意境的旅游服務樞紐。配套有游客服務中心、生態(tài)停車場、主題餐廳等設施，形成一處大型游客綜合服務基地。③理學圣壇——朱子文化園核心旅游區(qū)項目定位：國家5A（近期4A）級旅游景區(qū)，“大武夷”板塊的新文化遺產。啟賢祠、天一壇、登泰閣等節(jié)點逐步引導游客