老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告

老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告“十三五”以來(lái)，貴定縣大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，新城區(qū)拓展迅速，老城區(qū)發(fā)展緩慢，在市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套、建筑布局、人居環(huán)境等方面的問(wèn)題日漸突顯，給老城居民的生產(chǎn)生活帶來(lái)諸多不便，已較難適應(yīng)新形勢(shì)下城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展需要。一、老城區(qū)現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題(一)市政設(shè)施方面1.升級(jí)改造緩慢，市政設(shè)施老舊。老城區(qū)除”;白改黑”市政路網(wǎng)改造工程外，棚戶(hù)區(qū)改造拆除的老舊房屋約占老城區(qū)面積的1/6，市政設(shè)施多停留在50、60年代基礎(chǔ)上進(jìn)行零星修補(bǔ)和新增了一些路燈。2.道路狹窄且多處破損，人車(chē)混行。一是車(chē)行道、人行道均較為狹窄，車(chē)流、行人之間沒(méi)有任何防護(hù)措施，以致人車(chē)混行、交通混亂。二是車(chē)行道和人行道坑洼、破損較為嚴(yán)重。在老城路網(wǎng)建設(shè)時(shí)并未改造地下管線(xiàn)和重建路基層，僅在原路基的基礎(chǔ)上硬化路面或鋪設(shè)瀝青層，人行道也僅是簡(jiǎn)單硬化;路網(wǎng)建成后養(yǎng)護(hù)不足，雨污排放管溝設(shè)計(jì)也不夠合理，造成路面容易積水(或過(guò)水)，從而加劇道路破損程度。3.供水設(shè)施老舊，排查檢修困難。老城區(qū)沿用的是我縣50年代建成的飲水供給系統(tǒng)，其管線(xiàn)深埋于地下，且多位于道路中間。老城區(qū)供水需求雖然能基本保障，但由于管線(xiàn)多處未設(shè)置檢查井，只有在看到路面滲水了才開(kāi)挖路面維修管線(xiàn);雨污排放改造項(xiàng)目很難覆蓋老城區(qū)，新建項(xiàng)目只能簡(jiǎn)單地將排污、雨水管線(xiàn)接入原有系統(tǒng)，造成淤堵了就開(kāi)挖除淤，日常管理、定期維護(hù)檢修都相當(dāng)困難。4.空中管線(xiàn)亂搭，安全隱患突出。由于老城區(qū)管線(xiàn)架設(shè)的管理缺位，人們只求方便卻很少考慮其安全性和美觀(guān)性，強(qiáng)弱電交聯(lián)并行，架空管線(xiàn)亂搭，已形成一張“剪不斷、理還亂”的”;城市蜘蛛網(wǎng)”，不僅影響老城區(qū)的形象風(fēng)貌，對(duì)于磚木老舊房屋較多的老城區(qū)來(lái)說(shuō)更是一個(gè)不容忽視的安全隱患。5.燃?xì)夤芫W(wǎng)遷入改造困難。由于老城區(qū)地下管網(wǎng)繁雜，各類(lèi)管線(xiàn)之間的安全距離不達(dá)標(biāo)，埋設(shè)燃?xì)夤芫€(xiàn)十分困難，以致老城區(qū)的居民只能使用瓶裝燃?xì)?，“煤改氣”工程難以推進(jìn)。6.公共場(chǎng)地較少，綠化率偏低。目前老城區(qū)僅有城隍廟和創(chuàng)意公園2個(gè)市民活動(dòng)廣場(chǎng)，輻射區(qū)域較小，難以滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的休閑文化生活需要。其次是老城區(qū)的公共綠地(含行道樹(shù)111株，折算為1畝綠地)不到2000平方米，和黔南州城區(qū)綠地率__%的指標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。7.路燈和景觀(guān)照明投入不足，亮麗工程推進(jìn)緩慢。一是路燈景觀(guān)照明專(zhuān)用電纜線(xiàn)超負(fù)荷(或帶傷)運(yùn)行，以致電壓功率不足，照明亮化達(dá)不到預(yù)期效果。二是路燈和景觀(guān)燈的建設(shè)與布局還存在較多盲點(diǎn)，夜間昏暗，主街道兩側(cè)樓體基本無(wú)亮化;綠化景觀(guān)帶也未配備景觀(guān)燈或因缺少經(jīng)費(fèi)維修而”;失明”成空擺設(shè)。三是電路的維護(hù)檢修通常是依靠人工巡查和群眾舉報(bào)來(lái)確定故障點(diǎn)，未能引入時(shí)效性更強(qiáng)的智能化路燈管理系統(tǒng)。(二)環(huán)境衛(wèi)生方面1.環(huán)衛(wèi)工人勞動(dòng)強(qiáng)度大，機(jī)掃率偏低。由于老城區(qū)街道路面狹窄、車(chē)輛擁堵、流動(dòng)商販較多等因素，有的區(qū)域甚至連拖拉機(jī)都很難進(jìn)入，生活垃圾只能上門(mén)收集，機(jī)械化作業(yè)程度低，道路清掃保潔多數(shù)靠人工完成，環(huán)衛(wèi)保潔效率低且質(zhì)量得不到保證。2.公廁配套設(shè)施簡(jiǎn)陋。由于老城區(qū)公廁建設(shè)早、標(biāo)準(zhǔn)低，廁外空間狹小，廁內(nèi)設(shè)施簡(jiǎn)陋陳舊，通風(fēng)采光和保潔除臭條件差，還有公廁的地下管網(wǎng)規(guī)劃不夠合理，容易堵塞導(dǎo)致部分蹲位不能開(kāi)放使用。趕集日的人流量劇增，老城區(qū)的公廁和道路等設(shè)施都在超負(fù)荷使用，設(shè)施故障率居高不下。3.環(huán)衛(wèi)外包的界限不明。老城區(qū)納入環(huán)衛(wèi)清掃保潔外包區(qū)域和小區(qū)、社區(qū)的邊界劃分不夠清晰，兩者交界地帶的環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題和矛盾較為突出。4.市民環(huán)衛(wèi)意識(shí)不強(qiáng)。隨著人們生活水平的不斷提高，部分市民的生活習(xí)慣與文明素養(yǎng)卻未能與時(shí)俱進(jìn)，不尊重環(huán)衛(wèi)工人們的辛勤勞動(dòng)成果，人為破壞環(huán)衛(wèi)設(shè)施、隨地亂扔(或亂堆)垃圾等不文明行為還較為普遍;每次趕集散場(chǎng)后，二十多名環(huán)衛(wèi)工人要清掃垃圾至凌晨1點(diǎn)左右，清理垃圾約35噸。(三)市容秩序方面1.交通不暢，停車(chē)?yán)щy。老城區(qū)街道仍為縣城區(qū)交通的主次干道，街道兩側(cè)就是居民集聚區(qū)，車(chē)來(lái)人往，人車(chē)混行，交通節(jié)點(diǎn)不暢，道路交通負(fù)荷過(guò)重。尤其在趕集日當(dāng)天，交警、城管在老城區(qū)路口設(shè)卡禁止車(chē)輛進(jìn)入，擁堵問(wèn)題依然難以解決。由于老城區(qū)缺乏大型的停車(chē)場(chǎng)，而市場(chǎng)周邊又未設(shè)置一定數(shù)量的停車(chē)泊位，加之殘疾人三輪車(chē)和老年代步車(chē)隨意穿行和非法營(yíng)運(yùn)載客，導(dǎo)致道路兩側(cè)和市場(chǎng)周邊的車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象較為嚴(yán)重;每逢趕集日，車(chē)輛無(wú)法駛?cè)肜铣菂^(qū)，行車(chē)難、停車(chē)難、行路難現(xiàn)象更為嚴(yán)重。2.市場(chǎng)隱患多，市容秩序整治反彈嚴(yán)重。供銷(xiāo)社農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：供銷(xiāo)社農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于老城區(qū)平等北路中段，市場(chǎng)占地面積2000平方米左右，因市場(chǎng)自身管理原因，商販不愿進(jìn)駐市場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)目前，貴定縣供銷(xiāo)社農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部?jī)H有肉攤6個(gè)、菜攤___個(gè)，由攤主之間協(xié)調(diào)自主管理經(jīng)營(yíng)。華億農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：建筑面積2486平方米，市場(chǎng)內(nèi)商業(yè)門(mén)面30間，市場(chǎng)外商業(yè)門(mén)面34間。目前，市場(chǎng)外的門(mén)面34間全部回遷安置或銷(xiāo)售完畢，市場(chǎng)內(nèi)的30間門(mén)面中回遷安置的有11間、已銷(xiāo)售的門(mén)面10間、公司融資抵押的門(mén)面14間。市場(chǎng)內(nèi)共有攤位___個(gè)，其中占地面積最大的肉攤位___個(gè)，已經(jīng)銷(xiāo)售的攤位___個(gè)，剩余___個(gè)攤位都未銷(xiāo)售，但有部分是盛世廣場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司抵押融資處理，具體情況是：根據(jù)市場(chǎng)的需要，市場(chǎng)內(nèi)的___個(gè)玻璃門(mén)面拆除部分改成攤位，其中拆除的玻璃門(mén)面59號(hào)至72號(hào)抵押給私人。目前，該市場(chǎng)由貴定縣市場(chǎng)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行內(nèi)部管理，由于該市場(chǎng)內(nèi)部容量有限，已無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。小十字農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：小十字農(nóng)貿(mào)菜場(chǎng)初建于1996年，為未修建完成的爛尾樓，主體為鋼架大棚和攤板。小十字菜場(chǎng)產(chǎn)權(quán)較復(fù)雜，除貴定縣市場(chǎng)管理有限公司管理的大棚、攤位和門(mén)面外，還有縣農(nóng)業(yè)銀行，貴州圣奇公司有部分場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)有的大部分商鋪基本已出售給個(gè)人。貴定縣市場(chǎng)管理有限公司擁有產(chǎn)權(quán)的營(yíng)業(yè)區(qū)面積1476平方米，包括鋼架塑頂大棚兩個(gè)，門(mén)面四個(gè)，其中菜市場(chǎng)兩個(gè)，雞市兩個(gè)，管理的攤位___個(gè)。2021年因小十字菜場(chǎng)出現(xiàn)安全隱患，經(jīng)縣有關(guān)部門(mén)查驗(yàn)后屬于危房，不能再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，2021年初貴定縣市場(chǎng)管理有限公司從小十字菜場(chǎng)撤出，對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行封存。目前小十字菜場(chǎng)由市場(chǎng)內(nèi)業(yè)主經(jīng)營(yíng)，自行管理。截止2021年9月，仍有___戶(hù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)，所經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地均不屬貴定縣市場(chǎng)管理有限公司管理地段。由于安全隱患及內(nèi)部配套設(shè)施已不適宜目前的市場(chǎng)需求。老城區(qū)的攤販隨意游走、門(mén)店延伸、出攤占道經(jīng)營(yíng)等“馬路市場(chǎng)”現(xiàn)象較為普遍，我局清理整治離開(kāi)后又開(kāi)始反彈回潮，整治成效不明顯。3.老舊私房較多，違建隱蔽管控難。老城區(qū)除佳和、華億、中福家園三個(gè)住宅小區(qū)外，其余均為數(shù)量眾多的居民私有老舊房屋。由于老城區(qū)背街小巷縱橫交錯(cuò)，私房建設(shè)密集，加大了違建巡查管控的難度。二、工作措施(一)科學(xué)論證抓好老城規(guī)劃編制。老城區(qū)原有規(guī)劃和實(shí)際需求差距很大，在編制規(guī)劃時(shí)要明確老城區(qū)的發(fā)展方向和建設(shè)模式，綜合考量特色與文化，做好取舍保留，組織專(zhuān)家學(xué)者修改完善老城區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和局部區(qū)塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃，多方論證定稿后實(shí)行”;一張藍(lán)圖干到底”，逐步改變老城區(qū)面貌，讓整個(gè)城市再次充滿(mǎn)活力，不斷提高城市對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力，進(jìn)而推動(dòng)城市持續(xù)健康發(fā)展。(二)逐步完善市政基礎(chǔ)設(shè)施。一是將中福家園部分停車(chē)位作為臨時(shí)停車(chē)疏導(dǎo)區(qū)，解決短期內(nèi)停車(chē)。二是在市場(chǎng)周邊路段劃分機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，緩減停車(chē)難題。三是協(xié)調(diào)啟用華億地下停車(chē)場(chǎng)，規(guī)范路面停車(chē)秩序。四是在老城區(qū)規(guī)劃建設(shè)匯集市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、休閑小吃等綜合性能停車(chē)場(chǎng)，并開(kāi)放小區(qū)、菜場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)單位等停車(chē)位。五是在老城區(qū)趕集的集中區(qū)域劃分出安全應(yīng)急車(chē)道，確保應(yīng)急車(chē)輛能順利通行。六是整治取締殘疾人三輪車(chē)、老年代步車(chē)、非法營(yíng)運(yùn)車(chē)輛。(四)規(guī)范整治市容環(huán)境秩序。一是在中福家園附近設(shè)置一個(gè)流動(dòng)攤點(diǎn)疏導(dǎo)區(qū)，并督促城隍廟廣場(chǎng)周邊零攤?cè)腭v經(jīng)營(yíng)。二是對(duì)供銷(xiāo)社農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)權(quán)屬進(jìn)行核實(shí)，參照華億農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理模式引入物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。該市場(chǎng)投入正常使用可作為老城區(qū)早菜批發(fā)、小吃攤點(diǎn)等流動(dòng)攤販的安置疏導(dǎo)區(qū)，有效緩解老城區(qū)占道經(jīng)營(yíng)等違規(guī)現(xiàn)象。三是加強(qiáng)與街道、村(居)小區(qū)的溝通對(duì)接，明確老城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔區(qū)域，壓實(shí)環(huán)境清掃保潔的管理責(zé)任。四是盡快啟動(dòng)老城區(qū)的集市搬遷工作，著力解決老城區(qū)趕集日擁堵、環(huán)境“臟亂差”問(wèn)題。五是加強(qiáng)新聞媒體宣傳教育，營(yíng)造市容環(huán)衛(wèi)工作”;廣播有聲、電視有影、欄目有圖”的宣傳聲勢(shì)，讓廣大市民認(rèn)識(shí)、理解和支持環(huán)衛(wèi)工作。(五)聯(lián)防聯(lián)治抓好“兩違”管控。整治”;兩違”單靠某個(gè)部門(mén)來(lái)唱獨(dú)角戲是難以奏效的。街道、村(社區(qū))應(yīng)按“屬地管理”原則積極主動(dòng)履職，充分發(fā)動(dòng)群眾參與監(jiān)督舉報(bào)，收集兩違源頭信息及時(shí)報(bào)執(zhí)法監(jiān)管部門(mén)處理;同時(shí)執(zhí)法監(jiān)管部門(mén)也要加大巡查，發(fā)現(xiàn)即查處，形成多部門(mén)齊抓共管、嚴(yán)打違建歪風(fēng)的良好工作氛圍。老舊小區(qū)改造調(diào)研報(bào)告根據(jù)在20__年度常委會(huì)《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街16-27號(hào)大院公共用水、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等存在問(wèn)題，在陳建華主任等常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，常委會(huì)將”;推進(jìn)老舊小區(qū)微改造”定為常委會(huì)20__年重點(diǎn)調(diào)研課題之一。20__年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長(zhǎng)的重點(diǎn)課題調(diào)研組，率隊(duì)多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)該項(xiàng)重大民生工程、營(yíng)造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對(duì)策建議。調(diào)研組先后4次到海珠區(qū)福南新街16-27號(hào)大院開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪(fǎng)、了解情況、聽(tīng)取意見(jiàn)，組織市城市更新局、市國(guó)土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門(mén)和單位召開(kāi)專(zhuān)題調(diào)研會(huì)議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，并通過(guò)期刊、雜志等途徑查找國(guó)內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關(guān)實(shí)踐案例分析、報(bào)道等文獻(xiàn)，充實(shí)基礎(chǔ)資料。在認(rèn)真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項(xiàng)目，特別是在認(rèn)真分析海珠區(qū)福南新街16-27號(hào)大院微改造案例的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進(jìn)行分析和總結(jié)，梳理并歸納了兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，書(shū)面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會(huì)委員、城建環(huán)資專(zhuān)家?guī)鞂?zhuān)家對(duì)報(bào)告初稿的意見(jiàn)，綜合形成了本調(diào)研報(bào)告，為進(jìn)一步推動(dòng)我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關(guān)建議。一、我市老舊小區(qū)微改造工作情況及其分析(一)全市工作概況作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù)20__年市城市更新局匯總統(tǒng)計(jì)，我市擬將2000年前建成的___個(gè)老舊小區(qū)實(shí)施分批改造。其中，包括新中國(guó)成立前建成老舊小區(qū)___個(gè)、新中國(guó)成立后至1980年建成老舊小區(qū)___個(gè)、1980年至1990年建成老舊小區(qū)___個(gè)、1990年至2000年建成老舊小區(qū)___個(gè)，一共包含約__._萬(wàn)棟房屋，建筑面積約5___萬(wàn)平方米，涉及居民約___萬(wàn)戶(hù)，人口約___萬(wàn)人。我市老舊小區(qū)微改造工作目前做法是由城市更新局統(tǒng)籌，牽頭制定具體落實(shí)方案、工作流程和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)的指導(dǎo)監(jiān)督;各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實(shí)主體，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)摸查、項(xiàng)目評(píng)估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項(xiàng)目實(shí)施、成立居民自治組織、建立長(zhǎng)效管養(yǎng)機(jī)制、信訪(fǎng)維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開(kāi)展的工作有：一是開(kāi)展調(diào)研摸查。根據(jù)20__年國(guó)家住建部要求，20__年市城市更新局組織各區(qū)對(duì)全市2000年前建成的老舊居住小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)摸查，同時(shí)了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線(xiàn)實(shí)際情況。二是制定規(guī)范性文件和實(shí)施方案。20__年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。20__年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，提出有關(guān)任務(wù)目標(biāo)，并明確了有關(guān)改造內(nèi)容，有關(guān)工作全面鋪開(kāi)。三是制定年度計(jì)劃推進(jìn)落實(shí)。每年制定項(xiàng)目計(jì)劃和資金安排，20__、20__年城市更新年度正式計(jì)劃共安排財(cái)政資金__._億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目___個(gè)，涉及用地面積794公頃。其中，20__年安排項(xiàng)目___個(gè)，資金約5___萬(wàn)，總用地面積約268公頃;20__年安排_(tái)__個(gè),資金約2億，總用地面積約526公頃。(二)海珠區(qū)福南新街16-27號(hào)大院微改造案例分析福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區(qū)，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業(yè)集團(tuán)有限公司、廣州市機(jī)電研究所等單位的5個(gè)宿舍，屬于無(wú)物業(yè)管理的老舊宿舍，水電氣基礎(chǔ)民生設(shè)施是上世紀(jì)八十年代的產(chǎn)物，雖經(jīng)多次維修，但設(shè)施設(shè)備仍然陳舊老化，管線(xiàn)破損十分嚴(yán)重，加上周邊商住小區(qū)增多、石溪水廠(chǎng)搬遷等因素，造成附近區(qū)域供水水壓不足，其中16-27號(hào)大院三樓以上住戶(hù)用水十分困難。此外，因該小區(qū)早年已進(jìn)行房改，原屬單位市四建公司不再負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)部的公共環(huán)境和設(shè)施維護(hù)，同時(shí)也無(wú)物業(yè)管理。加上小區(qū)臨近珠江醫(yī)院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門(mén)執(zhí)法難;外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴(yán)重等，導(dǎo)致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對(duì)此居民的改造意愿非常強(qiáng)烈。在市人大常委會(huì)執(zhí)法檢查后，海珠區(qū)委、區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府迅速部署協(xié)調(diào)改造工作。區(qū)城管、住建、科工商信局，市自來(lái)水公司、燃?xì)夤尽⒐╇姽?、南石頭街道等共同配合，用半年多時(shí)間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節(jié)前，新的供水系統(tǒng)已經(jīng)正式運(yùn)行，居民用水難問(wèn)題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內(nèi)戶(hù)外管道更新鋪設(shè)、電表后線(xiàn)路鋪設(shè)及電表安裝等工程也已完成;周邊公共設(shè)施綠化等完成了升級(jí)改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動(dòng)打造我市老舊小區(qū)微改造示范項(xiàng)目。與此同時(shí)，16-27號(hào)大院周邊其他居民紛紛表示出強(qiáng)烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府等也計(jì)劃以此為契機(jī)，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開(kāi)積累經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展了調(diào)研摸查，制定了實(shí)施方案和成立工作機(jī)構(gòu)，通過(guò)區(qū)先行墊付和申請(qǐng)納入市資金計(jì)劃，奠定資金基礎(chǔ)，統(tǒng)籌有序?qū)嵤＝刂?2月11日，項(xiàng)目立項(xiàng)調(diào)整待召開(kāi)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定后實(shí)施。詳細(xì)設(shè)計(jì)方案和施工圖紙編制計(jì)劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權(quán)、居住戶(hù)數(shù)摸查和居民意愿征詢(xún)工作(具體詳見(jiàn)附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號(hào)大院及周邊社區(qū)微改造案例有關(guān)材料)。福南新街小區(qū)的微改造過(guò)程主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1.反應(yīng)迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街16-27號(hào)綜合改造工作任務(wù)下達(dá)給南石頭街道后，該街道迅速行動(dòng)，確立了從社區(qū)基本公共服務(wù)需求著手的原則，將其列入街道20__年重點(diǎn)工作項(xiàng)目，制定實(shí)施方案，積極籌措資金，成立專(zhuān)門(mén)工作小組，協(xié)調(diào)、爭(zhēng)取區(qū)相關(guān)部門(mén)認(rèn)可和支持，抓緊推進(jìn)。2.宣傳到位，發(fā)動(dòng)深入。為使改造得到居民住戶(hù)支持，街道開(kāi)展了大量居民宣傳溝通工作，通過(guò)形式多樣的方式，運(yùn)用公開(kāi)信、告示欄、宣傳窗等載體向有關(guān)居民群眾宣傳此次改造的方向和內(nèi)容。街道辦事處負(fù)責(zé)人多次召開(kāi)居民會(huì)議，現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)取群眾意見(jiàn)、建議，盡量按照居民提出的要求進(jìn)行改造;積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門(mén)和相關(guān)企業(yè)參與到改造中來(lái)，為改造順利開(kāi)展鋪平道路。3.民意為先，廣納意見(jiàn)。由于該小區(qū)屬于典型的無(wú)物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見(jiàn)不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導(dǎo)、自定方案推行改造的工作模式，重點(diǎn)做好前期居民意見(jiàn)收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶(hù)上門(mén)派發(fā)調(diào)查問(wèn)卷，走訪(fǎng)調(diào)查率達(dá)__%。此外，還針對(duì)居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施破舊、車(chē)輛亂停放和噪音污染等方面問(wèn)題不斷完善改造方案。4.居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進(jìn)居民提高”;自我教育、自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”的水平和能力，強(qiáng)化居民自治的責(zé)任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導(dǎo)該有關(guān)居民樓成立大樓管理小組，負(fù)責(zé)改造工作推進(jìn)過(guò)程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動(dòng)群眾的參與熱情，營(yíng)造出“街道要我改”到”;主動(dòng)要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。5.全程監(jiān)督，保證質(zhì)量。為保證小區(qū)改造工程質(zhì)量，街道安排居委會(huì)和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理、督導(dǎo)，及時(shí)處理施工過(guò)程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見(jiàn)。大樓管理小組定期向全體居民通報(bào)改造工作進(jìn)度和施工質(zhì)量情況，保障居民知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)。6.成效明顯，居民滿(mǎn)意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問(wèn)題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來(lái)的對(duì)生活的切身改變。經(jīng)過(guò)改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評(píng)，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會(huì)效果。(三)其他典型微改造項(xiàng)目現(xiàn)狀及其分析20__年4月至10月期間，調(diào)研組通過(guò)調(diào)查走訪(fǎng)、隨機(jī)暗訪(fǎng)等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠(chǎng)生活區(qū)，實(shí)地考察了多個(gè)典型微改造項(xiàng)目，并與有關(guān)各區(qū)人大常委會(huì)、區(qū)政府、街道進(jìn)行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎(chǔ)上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項(xiàng)目的工作重點(diǎn)、組織籌建方式及存在的問(wèn)題。1.上述典型項(xiàng)目的工作側(cè)重點(diǎn)。(1)以改善民生基礎(chǔ)設(shè)施為主要方向的有：越秀區(qū)仰忠社區(qū)內(nèi)共有房屋138棟，其微改造項(xiàng)目以”;三改造一落實(shí)”模式推進(jìn)，即改造公共設(shè)施(包括“三線(xiàn)”、”;三管”、室外公共消防設(shè)施、小區(qū)視頻監(jiān)控等)，改造老舊房屋(包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內(nèi)線(xiàn)管更換、維修補(bǔ)建樓梯地名牌、改造小區(qū)圍墻等)，改造人居環(huán)境(包括小區(qū)內(nèi)道路維修改造、提升小區(qū)整體綠化、建設(shè)社區(qū)文化設(shè)施等)，落實(shí)完善社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制等;海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目將實(shí)施二次供水及完善消防設(shè)施等民生工程作為改造重點(diǎn);荔灣區(qū)西村街微改造項(xiàng)目對(duì)社區(qū)內(nèi)生活排污管段重新鋪設(shè)，改造化糞池，并修整園區(qū)內(nèi)路面，修繕西村文化廣場(chǎng);白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院、柯子嶺村微改造項(xiàng)目主要改造了轄內(nèi)道路，進(jìn)行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線(xiàn)整治并相應(yīng)增設(shè)公共設(shè)施等。(2)以維護(hù)和傳承歷史風(fēng)貌為主要方向的有：荔灣區(qū)十三行街區(qū)遍布民國(guó)初期的小洋樓，該街區(qū)微改造項(xiàng)目(一期)按照修舊如舊的原則實(shí)施，現(xiàn)已基本完成;恩寧路永慶坊將原來(lái)的民居功能轉(zhuǎn)換為商業(yè)功能，導(dǎo)入創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、教育等產(chǎn)業(yè);白云區(qū)柯子嶺微改造項(xiàng)目對(duì)牌坊及外立面進(jìn)行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風(fēng)情長(zhǎng)廊。(3)以整治提升環(huán)境景觀(guān)為主要方向的有：天河區(qū)針對(duì)城中村“臟、亂、差、堵”現(xiàn)象，選取了石牌村綠荷西大街等重點(diǎn)街巷作為微改造試點(diǎn)路段，進(jìn)行了路段沿線(xiàn)外立面改造、沿線(xiàn)路面改造、沿線(xiàn)地下綜合管線(xiàn)整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設(shè)及智能門(mén)禁安裝等。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院進(jìn)行了外立面整飾;黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項(xiàng)目實(shí)施方案的編制，計(jì)劃對(duì)文沖船廠(chǎng)生活區(qū)的破損建筑外墻等進(jìn)行整飾及改造。2.上述典型項(xiàng)目的組織模式與資金籌措特點(diǎn)。越秀區(qū)為貫徹落實(shí)市委主要領(lǐng)導(dǎo)”;將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)三線(xiàn)三管整治試點(diǎn)”有關(guān)批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點(diǎn)，成立了時(shí)任市人大常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的仰忠社區(qū)微改造試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并在社區(qū)內(nèi)設(shè)立微改造建設(shè)辦公室，下設(shè)公共設(shè)施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個(gè)專(zhuān)項(xiàng)工作小組，推進(jìn)微改造落實(shí)，該項(xiàng)目總投資約為2___萬(wàn)元，其中市財(cái)政安排1___萬(wàn)元，區(qū)財(cái)政1___萬(wàn)元，社區(qū)居民集資約___萬(wàn)元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目通過(guò)居民自籌、政府補(bǔ)貼的形式解決資金來(lái)源，其中政府負(fù)責(zé)公共部分的設(shè)施投入，市級(jí)安排資金___萬(wàn)元，區(qū)級(jí)安排_(tái)__萬(wàn)元，居民負(fù)責(zé)入戶(hù)部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬(wàn)予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗(yàn)”，主要特點(diǎn)是在實(shí)踐中探索出”;先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機(jī)制、社區(qū)微改造項(xiàng)目實(shí)施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領(lǐng)社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會(huì)、街道共同動(dòng)議決策，由建管委和街道專(zhuān)業(yè)科室共同監(jiān)督實(shí)施和驗(yàn)收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項(xiàng)目以下水道、風(fēng)水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以”;政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實(shí)施修繕維護(hù)，對(duì)居民生活區(qū)實(shí)施改造，片區(qū)內(nèi)43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過(guò)公開(kāi)招商引入萬(wàn)科集團(tuán)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，并給予其15年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，計(jì)劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿(mǎn)后是將經(jīng)營(yíng)權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點(diǎn)，政府計(jì)劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項(xiàng)目。天河區(qū)組織相關(guān)部門(mén)、街道辦和石牌村改制公司，推進(jìn)石牌綜合整治工程項(xiàng)目，設(shè)立了駐點(diǎn)工作組，每日召開(kāi)施工碰頭會(huì)，每月召開(kāi)各方聯(lián)席會(huì)，項(xiàng)目一期市級(jí)安排資金1___萬(wàn)，區(qū)級(jí)安排1___萬(wàn)。白云區(qū)景泰街大金鐘路48號(hào)大院項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，區(qū)有關(guān)部門(mén)注重引導(dǎo)公眾參與到項(xiàng)目改造的各個(gè)階段，指導(dǎo)組建了建管委，推動(dòng)解決了大院外立面破損、”;三線(xiàn)”亂拉、停車(chē)混亂、公共設(shè)施缺失等問(wèn)題。(四)我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問(wèn)題在總結(jié)南石頭街等典型案例的基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問(wèn)題如下：1.對(duì)于微改造的思想認(rèn)識(shí)亟需提高和統(tǒng)一。調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，對(duì)于老舊小區(qū)微改造，個(gè)別區(qū)、街道乃至市有關(guān)部門(mén)不同程度存在一些認(rèn)識(shí)差異：一是有些認(rèn)為老舊小區(qū)微改造投入大、產(chǎn)出小，與其花費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力進(jìn)行修修補(bǔ)補(bǔ)、基礎(chǔ)加固，不如通過(guò)近期或假以時(shí)日的徹底重建和安置更能提高行政績(jī)效、財(cái)政收入和居民幸福感，認(rèn)為微改造沒(méi)有太強(qiáng)的必要性和緊迫性;二是有些認(rèn)為微改造已經(jīng)納入全市城市更新總體工作大局，主動(dòng)權(quán)和決定權(quán)在市級(jí)層面，區(qū)、街道一級(jí)自主空間不大，加上老舊小區(qū)住戶(hù)利益訴求多樣且不易調(diào)和，工作難度較大，容易導(dǎo)致作為“夾心層”的區(qū)、街道產(chǎn)生畏難情緒和”;等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高;三是對(duì)于微改造作為里子工程的本質(zhì)、主要工作內(nèi)容、階段性任務(wù)認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，工作輕重緩急未作區(qū)分，后續(xù)工作推進(jìn)不夠徹底等，出現(xiàn)了諸如專(zhuān)門(mén)建墻遮擋部分老舊房屋;寫(xiě)有”;廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細(xì)節(jié)把握不嚴(yán)、標(biāo)準(zhǔn)不高等現(xiàn)象。這些觀(guān)念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質(zhì)、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。2.老舊小區(qū)微改造總體規(guī)劃亟需制定。廣州市作為超大型城市，居民小區(qū)數(shù)量龐大，老舊小區(qū)為數(shù)也不少，雖然市城市更新局20__年初步摸查了全市老舊小區(qū)情況并將___個(gè)老舊小區(qū)納入微改造計(jì)劃，但因老舊小區(qū)微改造工作總體上仍處于“訂單式”、”;報(bào)銷(xiāo)式”的初級(jí)工作階段，存在改造范圍不夠明晰、改造項(xiàng)目的申報(bào)和確定標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步統(tǒng)一、申報(bào)流程有待進(jìn)一步完善等問(wèn)題。具體表現(xiàn)為：有些區(qū)基本公共服務(wù)尚有缺失的小區(qū)沒(méi)有列入全市的改造計(jì)劃，如海珠區(qū)南石頭街福南新街16-27號(hào)大院;有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對(duì)龐大的錦上添花工程;有些區(qū)將房屋條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重、基本不適宜人居住的區(qū)域卻納入了微改造項(xiàng)目;將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項(xiàng)目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對(duì)延后改造，等等。對(duì)于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關(guān)方面對(duì)后續(xù)二、三期改造也沒(méi)有完整的基本計(jì)劃。此外，隨著年代推進(jìn)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高和管理水平不斷升級(jí)，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會(huì)出現(xiàn)老舊問(wèn)題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修一樣會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如東風(fēng)西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標(biāo)性樓盤(pán)，小區(qū)分三期開(kāi)發(fā)，樓齡分別為14至22年。但該小區(qū)在20__年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門(mén)排險(xiǎn)。因此，在全市層面，急需建立一個(gè)動(dòng)態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機(jī)制，依靠現(xiàn)代技術(shù)形成數(shù)據(jù)信息平臺(tái)，并在此基礎(chǔ)上制定市、區(qū)兩級(jí)層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實(shí)施策劃和實(shí)施計(jì)劃。3.資金保障效度、力度亟需提升。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市老舊小區(qū)微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現(xiàn)財(cái)政支出進(jìn)度不理想，原因主要包括：一是部分區(qū)未提前、全面考慮老舊小區(qū)微改造的工作特點(diǎn)和程序，導(dǎo)致資金需求和年度預(yù)算編制不盡科學(xué)合理;二是街道作為微改造工作主體，開(kāi)展此項(xiàng)工作的相關(guān)人員對(duì)工作程序和資金申請(qǐng)、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計(jì)劃推進(jìn)，資金支出相應(yīng)受到影響;三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側(cè)重，但目前各區(qū)財(cái)政支持力度不一，部分區(qū)級(jí)配套資金不到位，過(guò)于依賴(lài)市級(jí)財(cái)政資金，造成市安排的資金支出進(jìn)度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政出資項(xiàng)目沒(méi)能有效覆蓋部分基本公共服務(wù)項(xiàng)目。《廣州市老舊小區(qū)微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)內(nèi)容中的規(guī)定項(xiàng)目的危房治理、供水供電一戶(hù)一表改造、燃?xì)馊霊?hù)改造等規(guī)定由個(gè)人出資。相當(dāng)數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項(xiàng)目改造過(guò)程中對(duì)此未能有效覆蓋，導(dǎo)致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項(xiàng)目的整體效果。同時(shí)，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財(cái)政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問(wèn)題不容忽視。4.微改造有關(guān)法律法規(guī)體系有待完善。經(jīng)初步梳理我國(guó)有關(guān)老舊小區(qū)微改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)微改造工作的內(nèi)容散見(jiàn)于《物權(quán)法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》《節(jié)約能源法》《消防法》《防震減災(zāi)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)中，容易出現(xiàn)以下問(wèn)題：首先是缺乏專(zhuān)門(mén)性、位階高的國(guó)家層面的法律法規(guī)，適用有關(guān)法條時(shí)容易出現(xiàn)多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規(guī)范效力不足;其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實(shí)踐指導(dǎo)性不夠強(qiáng);再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問(wèn)題復(fù)雜，除包括改造目標(biāo)、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、各利益主體權(quán)責(zé)劃分、資金籌措渠道來(lái)源等重要問(wèn)題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺(tái)關(guān)于老舊小區(qū)微改造專(zhuān)門(mén)的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護(hù)等部門(mén)也未出臺(tái)相應(yīng)的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開(kāi)展。5.工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、審批程序有待完善。經(jīng)查，目前我市已經(jīng)出臺(tái)的有關(guān)老舊小區(qū)微改造的政策文件，涉及到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》，方案中所附微改造建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中部分項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較宏觀(guān)、概括，具體操作性和指引性不夠強(qiáng);涉及到技術(shù)指引的較為詳細(xì)的目前只有關(guān)于“三線(xiàn)”整治的實(shí)施方案和技術(shù)指引(試行)，其余改造工程項(xiàng)目暫無(wú)詳細(xì)的技術(shù)規(guī)范和導(dǎo)則;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引(試行)》，其內(nèi)容較為簡(jiǎn)要，有待進(jìn)一步細(xì)化，等等。因此，目前相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實(shí)際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問(wèn)題的急迫性強(qiáng)、項(xiàng)目繁多且分散、工程簽證變更多等特點(diǎn)，整體審批流程較長(zhǎng)。另一方面，在微改造項(xiàng)目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關(guān)規(guī)定，微改造不需要進(jìn)行規(guī)劃用地報(bào)建和衛(wèi)生防疫等的方案報(bào)批，但在微改造項(xiàng)目辦理質(zhì)量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時(shí)，卻由于無(wú)法提供上述部門(mén)的審批意見(jiàn)而無(wú)法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺(tái)具體指引。6.工作協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善。老舊小區(qū)微改造通常涉及建設(shè)、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個(gè)部門(mén)和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門(mén)，特別是水、電、燃?xì)?、通信等有關(guān)部門(mén)時(shí)，存在較大難度，一些企業(yè)以當(dāng)年沒(méi)有計(jì)劃安排請(qǐng)業(yè)主自行申報(bào)列入明年計(jì)劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等后續(xù)問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和預(yù)算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門(mén)自今年4月開(kāi)始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū)9個(gè)微改造項(xiàng)目仍未有一個(gè)項(xiàng)目的三線(xiàn)整治工作完成現(xiàn)場(chǎng)施工，嚴(yán)重影響后續(xù)工程的實(shí)施。7.改造過(guò)程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問(wèn)題與矛盾需進(jìn)一步研究解決。受土地、規(guī)劃、消防標(biāo)準(zhǔn)提高和周邊已有建筑影響，老舊建筑功能布局改變困難，增設(shè)公共設(shè)施相對(duì)復(fù)雜，特別是增設(shè)電梯方面，目前列入微改造計(jì)劃的老舊小區(qū)成功增設(shè)電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒(méi)有實(shí)惠，且受采光、噪聲和擠占公共空間等不利影響，基本不支持;未滿(mǎn)足建筑退縮、消防、結(jié)構(gòu)安全、日照時(shí)間等要求;受周邊管線(xiàn)和電力增容等條件制約。8.部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導(dǎo)致不利于管理和改造。一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)(如南石頭街福南新街16-27號(hào)大院)及其配套設(shè)施設(shè)備處于失管狀態(tài)，同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門(mén)管理的直管房約為_(kāi)__萬(wàn)套，建筑面積500多萬(wàn)平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過(guò)于龐大、位置過(guò)于分散、部分歷史租戶(hù)(特別是上世紀(jì)90年代末因政策原因不能參加房改的住戶(hù))視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對(duì)困難，且因租金標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財(cái)政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結(jié)構(gòu)和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實(shí)際的急迫性問(wèn)題。9.物業(yè)管理機(jī)制亟待建立。我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無(wú)管理狀態(tài)，管理機(jī)制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等方面無(wú)法日常順利開(kāi)展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無(wú)物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進(jìn)行房改后，隨著企業(yè)逐步轉(zhuǎn)制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無(wú)管理狀態(tài)。相對(duì)先進(jìn)城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機(jī)制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實(shí)施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目(含國(guó)有企業(yè)老舊宿舍區(qū))建成后的維護(hù)管養(yǎng)資金來(lái)源、長(zhǎng)效管養(yǎng)維護(hù)機(jī)制的建立與運(yùn)行細(xì)則，使得各老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目建成后難以明確養(yǎng)護(hù)主體等，對(duì)項(xiàng)目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性?？傊?，當(dāng)前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務(wù)供給不足等問(wèn)題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護(hù)提升與城市更新過(guò)程、城市化進(jìn)程未能同步發(fā)展。歸根結(jié)底，這是城市發(fā)展過(guò)程中不充分、不平衡的問(wèn)題，是新時(shí)代我國(guó)社會(huì)主要矛盾在城市中的反映。對(duì)老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質(zhì)的提升，關(guān)系到城市健康有序發(fā)展，關(guān)系到社會(huì)發(fā)展公平的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到社會(huì)和諧穩(wěn)定，關(guān)系到市民對(duì)城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對(duì)上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，不容忽視，亟待解決。二、兄弟城市老舊小區(qū)微改造工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法20__年6、7月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學(xué)習(xí)考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個(gè)城市都把老舊小區(qū)微改造(綜合整治)工作作為改善民計(jì)民生、完善城市功能的重要工作，針對(duì)老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設(shè)施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)政策，加強(qiáng)資金保障，利用數(shù)年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強(qiáng)市民百姓的獲得感。有關(guān)工作情況和經(jīng)驗(yàn)做法如下：(一)加強(qiáng)調(diào)查摸底，明確改造范圍。一是在實(shí)施改造前對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查摸底。20__年底開(kāi)始，天津市由市國(guó)土房管局牽頭開(kāi)展了中心城區(qū)舊樓區(qū)現(xiàn)狀拉網(wǎng)式調(diào)查摸底，共涉及2___個(gè)小區(qū)、6___萬(wàn)平方米、14707幢樓、___萬(wàn)戶(hù)，綜合調(diào)查了所有房屋的產(chǎn)別、建筑年代、建筑規(guī)模、小區(qū)存在問(wèn)題及其成因。北京市在開(kāi)展老舊小區(qū)綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數(shù)(約6___萬(wàn)平方米、___萬(wàn)套)。合肥市在實(shí)施老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作前，也提前進(jìn)行了摸底工作。二是在充分摸底基礎(chǔ)上明確改造范圍。北京市明確將1990年前建成、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)納入綜合整治范圍。天津市分步將中心城區(qū)舊樓區(qū)納入改造，20__至20__年推進(jìn)3幢樓以上1___個(gè)成片舊樓區(qū)改造，20__年對(duì)剩余散片舊樓區(qū)進(jìn)行改造。杭州市20__年針對(duì)不成套木(磚木)結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易磚混結(jié)構(gòu)房屋實(shí)施了危舊房改善工程;20__至20__年，針對(duì)老城區(qū)1999年前建成、尚未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理改善工程;20__年，重點(diǎn)針對(duì)70、80年代建造的標(biāo)準(zhǔn)住宅實(shí)施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達(dá)到5000平方米以上、土地性質(zhì)為國(guó)有的、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，20__至2021年將整治范圍擴(kuò)大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區(qū)。(二)強(qiáng)化資金投入，推動(dòng)工作落實(shí)。各地在經(jīng)費(fèi)保障方面給予了有力支持，推動(dòng)改造工作有效落實(shí)。北京市在”;十_五”時(shí)期，市、區(qū)兩級(jí)投入___億元，全面開(kāi)展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成1___個(gè)小區(qū)、5___萬(wàn)平米的總體任務(wù)。天津市在20__至20__年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計(jì)投資__._億元(不含水電氣改造等專(zhuān)項(xiàng)資金)，改造2___個(gè)小區(qū)、6___萬(wàn)平方米，___萬(wàn)戶(hù)、___萬(wàn)居民直接受益。合肥市在20__年至20__年期間，共投資__._億元，對(duì)___個(gè)、總建筑面積1___萬(wàn)平方米的老舊小區(qū)進(jìn)行環(huán)境綜合整治，惠及__._萬(wàn)戶(hù)，__._萬(wàn)人，并計(jì)劃于20__至2021年間投資__._億元，進(jìn)一步整治總建筑面積1___萬(wàn)平方米的___個(gè)老舊小區(qū)。反觀(guān)廣州市，20__、20__兩年才一共安排財(cái)政資金__._億元，推進(jìn)___個(gè)微改造項(xiàng)目，資金投入力度相對(duì)薄弱。(三)明確工作標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)實(shí)施改造。一是建立工作機(jī)制，明確工作標(biāo)準(zhǔn)、程序和責(zé)任。北京市先后發(fā)布了《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》等文件，明確提出改造工作的目標(biāo)范圍、整治內(nèi)容、職責(zé)分工、項(xiàng)目組織實(shí)施的步驟和程序以及相關(guān)保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節(jié)能改造、外部環(huán)境整治、綜合配套維修四大類(lèi)、___個(gè)子項(xiàng)的《舊樓區(qū)綜合提升改造工程導(dǎo)則》;制定了涉及施工管理、接管驗(yàn)收、資金監(jiān)管、信訪(fǎng)服務(wù)等方面20余項(xiàng)管理制度。合肥市發(fā)布了《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，明確了基礎(chǔ)設(shè)施、修繕改造房屋、提升環(huán)境質(zhì)量、完善公建配套、改造技防設(shè)施、完善消防設(shè)施等六大項(xiàng)___個(gè)子項(xiàng)工作內(nèi)容，以及制定工作計(jì)劃、確定設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位、編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及概算、審批初步設(shè)計(jì)及概算并辦理施工招標(biāo)、資金撥付、施工管理、驗(yàn)收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動(dòng)作，也有自選動(dòng)作，針對(duì)不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進(jìn)行水、電、熱、通信等線(xiàn)路、管網(wǎng)和設(shè)備改造，無(wú)障礙設(shè)施改造，消防設(shè)施改造，綠化、景觀(guān)、道路、照明設(shè)施改造，更新補(bǔ)建信報(bào)箱，根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用、補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位、建設(shè)休閑娛樂(lè)設(shè)施、完善安防系統(tǒng)、補(bǔ)建警衛(wèi)室、修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990年(含)以前建成的，進(jìn)行節(jié)能改造、熱計(jì)量改造和平改坡，對(duì)樓梯進(jìn)行清洗粉刷，根據(jù)實(shí)際情況增設(shè)電梯、空調(diào)規(guī)整、樓梯外線(xiàn)纜規(guī)整、屋頂綠化、太陽(yáng)能應(yīng)用、普通地下室治理等改造;對(duì)1980年(含)以前建成的，還進(jìn)行抗震鑒定，對(duì)不達(dá)標(biāo)的老舊房屋進(jìn)行抗震加固改造，抗震加固改造過(guò)程中，條件允許的還可增加面積(加建陽(yáng)臺(tái))。(四)充分聽(tīng)取意見(jiàn)，主動(dòng)接受監(jiān)督。(五)堅(jiān)持讓利于民，推進(jìn)惠民政策。在實(shí)施改造的同時(shí)，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過(guò)程中，條件允許的可為居民加建陽(yáng)臺(tái)，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時(shí)，通過(guò)補(bǔ)貼方式鼓勵(lì)老舊小區(qū)加建停車(chē)場(chǎng)、增設(shè)電梯，并在此基礎(chǔ)上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設(shè)電梯，并擁有電梯產(chǎn)權(quán)，通過(guò)居民付費(fèi)使用和后期其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目(如養(yǎng)老服務(wù))收回投資成本。杭州市針對(duì)不成套、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易磚混結(jié)構(gòu)房屋，實(shí)施廚衛(wèi)設(shè)施進(jìn)戶(hù)，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價(jià)收取費(fèi)用，對(duì)于困難家庭還可減免。同時(shí)，該市還完善了直管公房出售政策，于20__年出臺(tái)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)直管公房管理的意見(jiàn)》，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實(shí)行”;住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護(hù)的建筑物出售。(六)引入物業(yè)管理，建立長(zhǎng)效機(jī)制。各地都通過(guò)在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理管理長(zhǎng)效機(jī)制，來(lái)鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)。北京市出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)的通知》，開(kāi)展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務(wù)管理試點(diǎn)建設(shè)工作，引導(dǎo)小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設(shè)。天津市制定完善了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊樓區(qū)提升改造后長(zhǎng)效管理的意見(jiàn)》和相關(guān)配套文件，建立政府補(bǔ)貼機(jī)制，市財(cái)政每年拿出__._億元補(bǔ)貼舊樓區(qū)管理服務(wù)費(fèi)，各小區(qū)可結(jié)合實(shí)際采取社會(huì)化服務(wù)管理公司管理、產(chǎn)權(quán)單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理和專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務(wù)站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、