物業(yè)管理?xiàng)l例培訓(xùn)課件

REPORTCATALOGDATEANALYSISSUMMARYRESUME物業(yè)管理?xiàng)l例培訓(xùn)課件演講人：日期：目錄CONTENTSREPORT物業(yè)管理?xiàng)l例概述業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度前期物業(yè)管理與承接查驗(yàn)制度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與資金使用監(jiān)管制度目錄CONTENTSREPORT房屋裝飾裝修管理規(guī)范公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范秩序維護(hù)與安全防范工作部署法律責(zé)任與糾紛解決途徑01物業(yè)管理?xiàng)l例概述REPORT隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)逐漸興起，但存在諸多問(wèn)題，如服務(wù)質(zhì)量參差不齊、收費(fèi)不透明等，亟需規(guī)范。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，旨在明確物業(yè)管理各方的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。條例背景與意義意義背景適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。適用范圍包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等參與物業(yè)管理活動(dòng)的各方主體。適用對(duì)象條例適用范圍及對(duì)象修訂歷程自2003年首次發(fā)布以來(lái)，經(jīng)歷過(guò)多次修訂，不斷完善和優(yōu)化條款內(nèi)容，以適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展變化。主要內(nèi)容包括物業(yè)管理的基本原則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任等方面的規(guī)定。其中，強(qiáng)調(diào)了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，明確了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和程序。條例修訂歷程與主要內(nèi)容02業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度REPORT業(yè)主對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，包括但不限于參加業(yè)主大會(huì)、提出議案、投票表決、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。業(yè)主權(quán)利業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。業(yè)主義務(wù)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)概述業(yè)主大會(huì)組成業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。職責(zé)劃分業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員等職責(zé)。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)還有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)組成及職責(zé)劃分投票選舉業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采用無(wú)記名投票的方式進(jìn)行選舉，候選人獲得專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意才能當(dāng)選。候選人提名業(yè)主委員會(huì)候選人由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)條件并經(jīng)過(guò)資格審核。結(jié)果公示選舉結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)相關(guān)部門(mén)備案。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生程序03前期物業(yè)管理與承接查驗(yàn)制度REPORT物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理：包括共用的屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道等。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理：包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路等。物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通：保持物業(yè)環(huán)境整潔、衛(wèi)生，及時(shí)清理垃圾，確保雨、污水管道暢通。公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理：對(duì)公共綠地進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，保持綠地整潔、美觀。車輛停放管理：對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛停放進(jìn)行有序管理，確保車輛安全、方便。0102030405前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)的承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)的內(nèi)容、方法和標(biāo)準(zhǔn)。制定承接查驗(yàn)方案建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，包括竣工總平面圖、單體建筑等資料。移交資料物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并記錄在查驗(yàn)記錄表中?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)對(duì)于查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與建設(shè)單位溝通，并督促其進(jìn)行整改。處理查驗(yàn)問(wèn)題承接查驗(yàn)程序及要求建立質(zhì)量問(wèn)題檔案及時(shí)報(bào)告和處理跟蹤驗(yàn)證整改情況質(zhì)量問(wèn)題責(zé)任追究質(zhì)量問(wèn)題處理機(jī)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題建立檔案，記錄問(wèn)題的具體情況和處理進(jìn)度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位的整改情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證，確保問(wèn)題得到徹底解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題報(bào)告給建設(shè)單位和相關(guān)主管部門(mén)，并積極配合進(jìn)行處理。對(duì)于因建設(shè)單位原因?qū)е碌馁|(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同和相關(guān)法律法規(guī)追究其責(zé)任。04物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與資金使用監(jiān)管制度REPORT收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則及方式專項(xiàng)維修資金的使用范圍主要包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造等。具體使用范圍可能包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。專項(xiàng)維修資金使用范圍業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)定期審核專項(xiàng)維修資金的使用情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管，確保收費(fèi)合理、規(guī)范。監(jiān)管措施對(duì)于違反物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的行為，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行查處，并視情節(jié)輕重給予相應(yīng)的處罰。例如，對(duì)于未按照規(guī)定公布收支情況或者挪用專項(xiàng)維修資金的行為，可以責(zé)令限期改正、罰款等處罰措施。違規(guī)處罰監(jiān)管措施和違規(guī)處罰05房屋裝飾裝修管理規(guī)范REPORT業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交裝飾裝修申請(qǐng)，包括裝修方案、施工圖紙等材料。審核通過(guò)后，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，確保裝修方案符合相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主按照協(xié)議約定繳納裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用。裝飾裝修申請(qǐng)流程010204施工現(xiàn)場(chǎng)管理要求施工現(xiàn)場(chǎng)必須設(shè)置明顯的警示標(biāo)志和安全防護(hù)措施。施工人員需佩戴統(tǒng)一的工作證件，并遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)定。施工材料和垃圾應(yīng)分類堆放，不得隨意傾倒或堆放。施工期間應(yīng)控制噪音、粉塵等污染，減少對(duì)周邊環(huán)境和鄰居的影響。03對(duì)于違反裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主立即停止施工并整改。業(yè)主因違規(guī)行為造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。違規(guī)行為處理辦法對(duì)于嚴(yán)重違規(guī)行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助進(jìn)行處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行記錄，并作為今后管理的參考依據(jù)。06公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范REPORT123包括電梯、空調(diào)、給排水設(shè)備、消防設(shè)施等。明確公共設(shè)施設(shè)備的定義和范圍區(qū)分業(yè)主共有和物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有的設(shè)施設(shè)備。梳理各類設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主各自的管理職責(zé)。界定不同設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任公共設(shè)施設(shè)備范圍界定03記錄維護(hù)保養(yǎng)情況對(duì)每次維護(hù)保養(yǎng)的情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括保養(yǎng)時(shí)間、保養(yǎng)內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理方式等。01制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃根據(jù)設(shè)施設(shè)備的種類、使用頻率和保養(yǎng)要求，制定年度、季度和月度的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。02執(zhí)行維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃按照計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)和維修，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃制定和執(zhí)行及時(shí)處理故障發(fā)生設(shè)施設(shè)備故障時(shí)，迅速啟動(dòng)應(yīng)急處理預(yù)案，組織相關(guān)人員進(jìn)行搶修，確保故障及時(shí)得到處理。通報(bào)故障處理情況故障處理完畢后，及時(shí)向業(yè)主和相關(guān)人員通報(bào)故障處理情況，說(shuō)明故障原因、處理措施和結(jié)果。制定故障應(yīng)急處理預(yù)案針對(duì)可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障，制定應(yīng)急處理預(yù)案，明確處理流程、責(zé)任人和聯(lián)系方式。故障應(yīng)急處理預(yù)案07秩序維護(hù)與安全防范工作部署REPORT預(yù)防和減少物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全事故和治安案件，保障業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。提高業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度和信任度，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序良好，無(wú)違法違規(guī)行為發(fā)生。秩序維護(hù)工作目標(biāo)設(shè)定02030401安全防范措施制定和實(shí)施制定完善的安全管理制度和規(guī)章制度，明確各崗位職責(zé)和工作流程。加強(qiáng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的巡邏和安保力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。定期對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施、安防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。開(kāi)展安全宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主的安全意識(shí)和自我保護(hù)能力。ABCD突發(fā)事件應(yīng)對(duì)預(yù)案明確應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)，建立快速響應(yīng)機(jī)制。制定完善的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、治安案件、自然災(zāi)害等各類突發(fā)事件。定期組織應(yīng)急演練和培訓(xùn)，提高員工的應(yīng)急處置技能和水平。配備必要的應(yīng)急物資和設(shè)備，提高應(yīng)急處置能力。08法律責(zé)任與糾紛解決途徑REPORT物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)責(zé)任01物業(yè)服務(wù)企業(yè)若違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如未履行物業(yè)服務(wù)合同、擅自改變公共設(shè)施用途等，將依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，包括限期改正、罰款、吊銷資質(zhì)證書(shū)等。業(yè)主違規(guī)責(zé)任02業(yè)主若違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如拒交物業(yè)費(fèi)、擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)等，將依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，包括限期改正、恢復(fù)原狀、賠償損失等。建設(shè)單位違規(guī)責(zé)任03建設(shè)單位若違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，如未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房、未移交有關(guān)資料等，將依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，包括限期改正、處以罰款等。違反條例規(guī)定所承擔(dān)法律責(zé)任VS業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事糾紛，可以通過(guò)人民調(diào)解、行政調(diào)解等途徑進(jìn)行調(diào)解處理。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解協(xié)議書(shū)；調(diào)解未達(dá)成協(xié)議的，當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。仲裁途徑當(dāng)事人也可以依據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。仲裁裁決具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行。一方當(dāng)事人不履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。調(diào)解途徑民事糾紛調(diào)解和仲裁途徑當(dāng)事人對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為不服的，可以在規(guī)定期限內(nèi)向作出該具體行政行為的行政機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)或者法律、法規(guī)規(guī)