版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
制定房地產(chǎn)銷售計(jì)劃錦江半島xx年度營(yíng)銷計(jì)劃13年房地產(chǎn)市場(chǎng)估析:房地產(chǎn)行業(yè)背景宏觀調(diào)控下的房市:自密集的宏觀調(diào)控政策出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)在5、6、7月以價(jià)換量的的勢(shì)頭下開始成交量大增,又從8月開始成交量開始震蕩在停滯在下半年,也在媒體的“助力”下,大環(huán)境的市場(chǎng)在成交量然后慢慢萎縮,房?jī)r(jià)的優(yōu)惠幅度加強(qiáng)活動(dòng)開始頻頻出現(xiàn)在媒體廣告中,所有的確定的、隱性的剛需消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍,二線、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓盤出現(xiàn)大幅度的價(jià)格戰(zhàn)。行業(yè)苦行下的樓市:仍存有購(gòu)買能力和剛需的客群也在開發(fā)商的降價(jià)和力度加強(qiáng)的促銷下,從一開始的“持幣觀望,還沒(méi)到底”的理念,慢慢的理性接受這個(gè)市場(chǎng)。從理論上最壞的時(shí)機(jī)正在過(guò)去,此后將會(huì)維持在一個(gè)微利、甚至在成本之間波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)健的剛需客戶群也在開發(fā)商的以價(jià)格、品質(zhì)、配套、服務(wù)的理念下市場(chǎng)的信心慢慢的恢復(fù)了。在這幾年的整個(gè)市場(chǎng)的震蕩和盤整慢慢結(jié)束,整個(gè)市場(chǎng)的格局也會(huì)得到很大的改變,整個(gè)市場(chǎng)的格局會(huì)以大品牌、大理念、大服務(wù)、大口碑的品牌公司和知名企業(yè)慢慢會(huì)占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)的份額。個(gè)人估計(jì):形勢(shì)將會(huì)向大公司一面倒方面發(fā)展,但有待時(shí)間考驗(yàn)。需求分析:行業(yè)上升期。地產(chǎn)行業(yè)還是穩(wěn)步看好,主要取決于市場(chǎng)的資金充裕程度。重要的政府政策以及銀行寬松的貨幣政策將會(huì)推動(dòng)行業(yè)迅速上升發(fā)展,但是暴利時(shí)代以及過(guò)去,黃金10年后將來(lái)會(huì)迎來(lái)白銀10年,不過(guò)隨著市場(chǎng)的發(fā)展消費(fèi)者將會(huì)對(duì)樓盤注重品牌、品質(zhì)、口碑、以及價(jià)格,才是將來(lái)客戶的選擇模式。為此,我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行樂(lè)觀與悲觀的預(yù)測(cè),并擬定預(yù)案;(悲觀部分,另做闡述)第一部分:銷售部署一、xx年度存量解讀依照公司的銷售要求,結(jié)合目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與樓市近況,錦江半島在xx年度主要面臨殘酷的市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目操作模式錯(cuò)誤的兩個(gè)重大問(wèn)題,同時(shí)加上前期項(xiàng)目的眾多問(wèn)題,銷售任務(wù)的完成將變得更加困難。目前剩余商品房住宅情況公寓樓住宅剩余207套合計(jì)面積:29700.58㎡左右均價(jià):8折7500元左右共計(jì):2.22億左右均價(jià):8.5折7900左右共計(jì):2.35億左右均價(jià)7.5折7000左右共計(jì):2億左右(以此為推廣價(jià)格)二、xx年度目標(biāo)解讀xx年度要完成銷售任務(wù)指標(biāo)必須具備2個(gè)條件:(以下意見(jiàn)需要提倡7.5折的價(jià)格支撐來(lái)完成)1、前提:xx年度市場(chǎng)能迅速回暖,項(xiàng)目及房產(chǎn)政策有利好消息,讓市場(chǎng)看到希望與信心銷售將有望突破。2、考慮到目前市場(chǎng)前提未能具備的情況下,需要靠大量投入廣告成本來(lái)進(jìn)行推廣。建議在xx年度廣告推廣銷量占40%,在利用目前現(xiàn)有的社會(huì)資源圈層營(yíng)銷和分銷來(lái)達(dá)成銷售,非常樂(lè)觀的估計(jì),如能完成總體量的30%,在上門客戶占30%。結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀,項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于xx年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì),依據(jù)原先對(duì)市場(chǎng)的判斷,對(duì)xx年度的營(yíng)銷任務(wù)做如下大致安排:按完成可銷售住宅總量的125-140平方占有總量70%作為銷售最底值控制,即住宅145套,在145套的基礎(chǔ)上完成70%共計(jì)100套總銷售金額1億(非回款量),爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破,頂層躍層34套除外,不在我銷售方案以內(nèi)。各計(jì)劃銷售任務(wù)分解與物業(yè)銷售安排:第二部分:營(yíng)銷階段劃分及推廣費(fèi)用分配常規(guī)房地產(chǎn)廣告投入占銷售額的1.5%——2%,依據(jù)公司制定的計(jì)劃另做計(jì)劃暫時(shí)按照1%來(lái)計(jì)算。根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度,本項(xiàng)目的營(yíng)銷階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下:各階段工作事項(xiàng)實(shí)施時(shí)間:xx年1月-xx年3月因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié),春節(jié)過(guò)后為傳統(tǒng)的銷售淡季,因此建議該階段在推廣上重點(diǎn)考慮做好硬件配套的完善,同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心。考慮到口碑傳播在目前該區(qū)域內(nèi)的重要作用,建議迅速建立起來(lái)老客戶營(yíng)銷機(jī)制。在產(chǎn)品上銷售上,除了繼續(xù)消化原由的客戶以外。建議對(duì)項(xiàng)目部分實(shí)行銷控,鎖定21號(hào)樓不予以銷售,縮小市場(chǎng)供給量,從而規(guī)避目前市場(chǎng)覺(jué)得我司項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷、大量退房的判斷。同時(shí)為下階段小高層的上市打下基礎(chǔ)。實(shí)施時(shí)間:xx年4月-xx年7月該階段為21號(hào)小高層的推出階段,在營(yíng)銷上重點(diǎn)考慮結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度的活動(dòng)營(yíng)銷,同時(shí)利用各個(gè)節(jié)點(diǎn)及事件的事件營(yíng)銷。在宣傳推廣上該階段與上一階段均是廣告投入的密集期。為達(dá)到對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋,作好各個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性活動(dòng)宣傳。在項(xiàng)目的推出的同時(shí)建議推出一些頂?shù)偷奶貎r(jià)優(yōu)惠戶型來(lái)吸引一些特定客戶群。同時(shí)也有利于樓盤的走量。房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書范本一、市場(chǎng)調(diào)研:1,前言本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;2,市場(chǎng)分析(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷售價(jià)格、成交情況)3,近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4,競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5,消費(fèi)者分析:(1)購(gòu)買者地域分布;(2)購(gòu)買者動(dòng)機(jī)(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)(4)購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性(5)購(gòu)買反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)(6)購(gòu)買頻度6,結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1,地塊狀況:(1)位置(2)面積(3)地形(4)地貌(5)性質(zhì)2,地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)_制定房地產(chǎn)銷售計(jì)劃。3,地塊周圍景觀(前后左右,遠(yuǎn)近景,人文景觀,綜述)4,環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)5,地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)6,公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)7,地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析)三、項(xiàng)目投資分析1,投資環(huán)境分析(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)(2)房地產(chǎn)的政策法規(guī)(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照)制定房地產(chǎn)銷售計(jì)劃2,土地建筑功能選擇3,現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照)4,土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)5,成本敏感性分析(1)容積率(2)資金投入(3)邊際成本利潤(rùn)6,投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表(2)股東回報(bào)率7,同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四,營(yíng)銷策劃(一)市場(chǎng)調(diào)查1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷,在同類物業(yè)中的地位排序)2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等)4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)(二)、目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟(jì)背景,經(jīng)濟(jì)實(shí)力,行業(yè)特征公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)2、文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、(三)、價(jià)格定位1理論價(jià)格(達(dá)到銷售目標(biāo))2成交價(jià)格3租金價(jià)格4價(jià)格策略(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)(五)、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控六)、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算(七)、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等)2印刷品(銷售文件、售樓書等)3媒介投放五、概念設(shè)計(jì)1,小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2,小區(qū)容積率的敏感性分析3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局(人流、車流)4,小區(qū)公共配套布局安排(學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等)5,小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6,小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7,小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8,小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識(shí)別系統(tǒng)(一)核心部分1,名稱2,標(biāo)志3,標(biāo)準(zhǔn)色4,標(biāo)準(zhǔn)字體(二)運(yùn)用部分1,現(xiàn)場(chǎng).工地圍板.彩旗.掛幅.歡迎牌.營(yíng)銷中心.形象墻.門楣標(biāo)牌xx年下半年?duì)I銷計(jì)劃前言楓尚奧園自xx年04月份啟動(dòng)銷售以來(lái),進(jìn)展還算順利,雖然遇上全國(guó)政策性打壓,本地市場(chǎng)低迷期,但因交通局團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠力度大,仍然做到了開門紅。由于時(shí)間緊迫也給資金儲(chǔ)備帶來(lái)了很大的壓力。由于目前施工進(jìn)度加快,為了實(shí)現(xiàn)解決項(xiàng)目資金問(wèn)題,下半年必須進(jìn)行攻堅(jiān)戰(zhàn)。為了使整體項(xiàng)目形象在故城市場(chǎng)上贏得良好的回應(yīng),且避免xx年資金鏈條的不良銜接,在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻的局面下,要求我們提早制定出切實(shí)可行的的營(yíng)銷計(jì)劃,在執(zhí)行的的過(guò)程中緊密結(jié)合市場(chǎng)變化,并及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷以及推廣思路?;诖?,將xx年下半年?duì)I銷及廣告推廣計(jì)劃制定出來(lái),上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。內(nèi)容如下:一、計(jì)劃時(shí)間安排:xx年7月15日—xx年2月15日,劃分為緊急促銷期、熱銷期、持銷期三個(gè)大階段。其中緊急促銷期為8月15日至10月15日,熱銷期為11月15日至xx年2月10日,其他時(shí)間為持銷期。二、營(yíng)銷計(jì)劃:分為營(yíng)銷計(jì)劃+營(yíng)銷管理+推廣計(jì)劃三個(gè)部分+保障(一)銷售計(jì)劃1、銷售目標(biāo)xx下半年總體銷售任務(wù)為5000萬(wàn)元,以下為根據(jù)此銷售目標(biāo)值制定的銷售任務(wù)額表格。2、銷售任務(wù)完成時(shí)間,見(jiàn)表(一):3、放盤計(jì)劃結(jié)合xx年銷售任務(wù)額,半年銷售額為5000萬(wàn)元,需要在7個(gè)月內(nèi)完成,故需要對(duì)房源銷控做出調(diào)整,如下:1)xx年10月底放出一期二批房源,以確保銷售房源的充足性。2)緊急促銷期及持銷期以消化一期首批剩余房源為主。3)熱銷期主要以一期二批房源為主。4)如銷售狀況良好再加放二期部分房源或按當(dāng)時(shí)形勢(shì)進(jìn)行房源調(diào)整。4、價(jià)格策略改變目前的價(jià)格虛高而成交價(jià)不高的現(xiàn)況,適當(dāng)調(diào)高二、三樓層價(jià)格,逐步收縮優(yōu)惠幅度,從而使實(shí)際成交
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 2024年生態(tài)治理項(xiàng)目土石方調(diào)配及堆放合同3篇
- 2024夫妻雙方房產(chǎn)共有協(xié)議3篇
- 2024年甲乙雙方關(guān)于醫(yī)院停車場(chǎng)出租車位運(yùn)營(yíng)權(quán)的協(xié)議
- 2024版變電工程高空吊裝安全施工合同2篇
- 2024外墻磚原材供應(yīng)與深加工合作協(xié)議3篇
- 2024年某飲料公司與某包裝公司關(guān)于產(chǎn)品包裝的合同
- 2024年度知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)賠償糾紛調(diào)解服務(wù)合同范本3篇
- 2024年商品混凝土運(yùn)輸與施工質(zhì)量保證合同范本2篇
- 2024年度軟件許可使用合同標(biāo)的及功能要求3篇
- 2024年標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)議模板細(xì)則版B版
- 2024年墊資與分成合作合同3篇
- 大部分分校:地域文化形考任務(wù)四-國(guó)開(CQ)-國(guó)開期末復(fù)習(xí)資料
- 【MOOC】中西文化鑒賞-鄭州大學(xué) 中國(guó)大學(xué)慕課MOOC答案
- 2024全球體育行業(yè)調(diào)研報(bào)告(第八期)-漸入佳境
- 【MOOC】管理學(xué)-北京師范大學(xué) 中國(guó)大學(xué)慕課MOOC答案
- 事業(yè)單位考試職業(yè)能力傾向測(cè)驗(yàn)(綜合管理類A類)試題與參考答案(2024年)
- 杜絕“死亡游戲”(夢(mèng)回大唐)學(xué)生安全主題班會(huì)課件
- 換熱站維保合同范例
- 心理咨詢師兼職合同
- 急診與災(zāi)難醫(yī)學(xué)(廣西中醫(yī)藥大學(xué))知到智慧樹章節(jié)答案
- 《園林植物病蟲害》課件
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論