某科技園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

2摘要：對(duì)營(yíng)銷策劃報(bào)告各個(gè)部分要點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要描述，列示結(jié)論 3 3.3項(xiàng)目資源、配套價(jià)值分析 5.1.2項(xiàng)目總體推廣策略 6.3.2項(xiàng)目分期價(jià)格及推盤計(jì)劃 富卓金地珠?？萍紙@年度營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表(YX-201-F02) 富卓金地珠海科技園月度營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)劃表(YX-201-F03) 摘要：對(duì)營(yíng)銷策劃報(bào)告各個(gè)部分要點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要描述，列示結(jié)論u競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論u客戶分析結(jié)論u項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路u項(xiàng)目賣點(diǎn)整合u項(xiàng)目入市時(shí)間u項(xiàng)目推盤計(jì)劃u項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略自本項(xiàng)目2004年立項(xiàng)以來(lái)，珠海市迎來(lái)了一系列重大發(fā)展機(jī)遇，這些機(jī)遇將推動(dòng)珠海工業(yè)的飛速發(fā)展，勢(shì)必形成工業(yè)用地需求的高漲，并進(jìn)而推動(dòng)工業(yè)和民用房地產(chǎn)市場(chǎng)的的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。工業(yè)化帶來(lái)城市化，城市化又促使早期的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商住用途，從而推動(dòng)工業(yè)用地的增值。珠海的城市環(huán)境和機(jī)遇為本項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的外部條件。珠江三角洲城市區(qū)位交通圖廣佛主中心廣佛主中心港深主中心珠澳副中心根據(jù)最新規(guī)劃，珠三角經(jīng)濟(jì)圈將形成兩條發(fā)展主軸、三大都市區(qū)，呈網(wǎng)絡(luò)狀發(fā)展。其中兩條發(fā)展主軸分別向香港、澳門延伸：一條是廣深（香港）發(fā)展軸；一條是廣珠（澳門）發(fā)展軸。而三大都市區(qū)分別是中部都市區(qū)、東岸都市區(qū)、西岸都市區(qū)。中部都市區(qū)：以廣州為中心，包括佛山、三水等，這一都市區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上是對(duì)廣州目前的產(chǎn)業(yè)的延伸。東岸都市區(qū)：以深、港為中心，包括東莞、惠州兩大副中心，這一區(qū)域主要發(fā)展以對(duì)外西岸都市區(qū)：包括珠海市、中山市、江門市的部分地區(qū)。西岸都市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展依托于港口運(yùn)輸?shù)拇蠊I(yè)，如能源、重化工、機(jī)械工業(yè)及高技術(shù)的醫(yī)藥微生物工程，國(guó)外和國(guó)內(nèi)并重的旅游業(yè)和以物資轉(zhuǎn)運(yùn)為主的港口貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)。珠海位于廣東省珠江三角洲的西南端，毗鄰澳門，地處南中國(guó)的膏腴之地，外部環(huán)境十區(qū)中居首位，人均GDP接近3000美元。2005年廣東GDP按現(xiàn)行匯率折算為2648.44億美元，已超過(guò)新加坡、中國(guó)香港等國(guó)家或地區(qū)。2005年廣東省經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的11.9%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入為1806.01億元，占全國(guó)的比重達(dá)到12.1%，繼續(xù)蟬聯(lián)全國(guó)第一。l珠江三角洲擁有土地面積41698平方公里、人口約2624．93萬(wàn)人,分別占廣東省的23%和35%左右,但其經(jīng)濟(jì)總量卻占全省的80%強(qiáng)，各項(xiàng)事業(yè)也走在全省的前列。l2005年中國(guó)科學(xué)院的一些專家在對(duì)廣東省21個(gè)地級(jí)以上（含地級(jí)）城市的現(xiàn)代化水平進(jìn)行全面測(cè)評(píng)后得出結(jié)論，珠海、深圳和廣州名列前三甲，可在2007至2009年先后踏入基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化門檻。2)重要機(jī)遇廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡和珠江三角洲東岸投資邊際效益遞減的趨勢(shì)，迫切要求廣東省實(shí)行區(qū)域合作、擴(kuò)大內(nèi)需的新戰(zhàn)略，珠海作為珠江三角洲西岸國(guó)際化程度最高、基礎(chǔ)設(shè)施最完的機(jī)遇再次降臨珠海。l中央和廣東省將珠海定位為區(qū)域中心城市?！吨榻侵蕹擎?zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004-2020）》明確了把珠三角建設(shè)成為“世界制造業(yè)基地和世界級(jí)城鎮(zhèn)群”的目標(biāo)定位，并將廣州、深圳定位為珠三角區(qū)域主中心，珠海定位為區(qū)域副中心城市，其余城市為地l泛珠江三角洲合作帶來(lái)歷史性機(jī)遇。2004年海設(shè)立“泛珠三角橫琴經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”，使珠海一舉成為泛珠合作的核心區(qū)域，其深遠(yuǎn)影響堪與當(dāng)年設(shè)立特區(qū)相比?！胺褐槿恰笔切轮袊?guó)成立以來(lái)規(guī)模最大、范圍最廣并且在不同體制框架下實(shí)現(xiàn)的區(qū)域組合，橫琴是珠海第一大島嶼，規(guī)劃范圍86平方公里，可建設(shè)用地約40平方公里。目前《關(guān)于開發(fā)泛珠三角橫琴經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的項(xiàng)目建議書》進(jìn)入論證階段，近期將正式上報(bào)國(guó)務(wù)院，橫琴合作區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)和招商引資的前期工作已經(jīng)展開。l啟動(dòng)大規(guī)模交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，珠海正在由交通末梢變?yōu)榻煌屑~。過(guò)去珠海已經(jīng)建成了空港、海港，但鐵路、公路的配套網(wǎng)絡(luò)比較薄弱，兩港的效益沒(méi)有得到充分發(fā)揮。根據(jù)珠海交通發(fā)展規(guī)劃，珠海將以港珠澳大橋、珠海機(jī)場(chǎng)、珠海港（一橋雙港）為龍頭，全面建成現(xiàn)代化的陸?？战煌w系。珠海市重大項(xiàng)目一覽表開工時(shí)間建成時(shí)間開工時(shí)間建成時(shí)間港珠澳大橋廣珠鐵路廣珠輕軌沿海高速太澳高速江珠高速2009（預(yù)計(jì)）2009（預(yù)計(jì)）2007（預(yù)計(jì)）2006（預(yù)計(jì)）香港散石灣─澳門明珠─珠海拱北中山坦州進(jìn)入珠海，在前山港附近設(shè)前山站，拱北海關(guān)西側(cè)附近高架設(shè)珠海站珠海金鼎至新會(huì)古井段。新會(huì)至陽(yáng)江段已于2002年通車廣珠高速西線中山至珠海段斗門區(qū)上橫至鶴洲北與珠海大道3)十一五發(fā)展目標(biāo)堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，以建設(shè)珠三角區(qū)域中心城市和實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀先行示范市為目標(biāo)，著力推動(dòng)珠海經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)合理布局，城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展五大原則，大力推進(jìn)發(fā)展模式、體制機(jī)制、對(duì)外開放、科技自“十一五”時(shí)期珠海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，力爭(zhēng)到2010年率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化；本地生產(chǎn)總值前兩年平均增長(zhǎng)13%以上，后三年平均增長(zhǎng)15%以上，預(yù)期2010年比2005年翻一番，人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式明顯轉(zhuǎn)變，資源利用效率顯著提高，單位生產(chǎn)總值能耗比“十五”期末降低15%以上；自主創(chuàng)新能力大幅提高，形成一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和知名品牌的優(yōu)勢(shì)企業(yè)；改革開放和區(qū)域合作取得新突破，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制更加健全；生態(tài)環(huán)境保持良好；創(chuàng)建人民生活總體上達(dá)到富裕的小康水平。珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)概況。十五期間（2001-2005）珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果顯著：GDP增長(zhǎng)70%，城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)19%。投資、貿(mào)易、消費(fèi)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)106%，外貿(mào)進(jìn)出口增長(zhǎng)162%，社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)71%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量健康，城市現(xiàn)金狀況良好：銀行存款增長(zhǎng)87%，貸款增長(zhǎng)34%。2001-2005年珠海市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱常住人口（萬(wàn)人）珠海市生產(chǎn)總值（億元）GDP增長(zhǎng)速度（比上年，%）固定資產(chǎn)投資（億元）外貿(mào)進(jìn)出口總額（億美元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元）年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（億元）#城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額476.71673.21357.39634.584.67216.26257.29220.14925.47480.87551.684.23218.13769.71408.57409.04575.38297.24368.3498.03494.24248.92年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額（億元）347.17412.67417.18424.33珠海市經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已經(jīng)建成了良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，經(jīng)濟(jì)總量位居珠三角地區(qū)第八位，人均收入位居第三位（位于深圳、東莞之后），產(chǎn)業(yè)門類以高附加值制造業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為主，形成了結(jié)構(gòu)比較合理，特色比較突出的產(chǎn)業(yè)體系。珠江三角洲城市本地生產(chǎn)總值（億元）城市城市廣州市2841.653203.963758.624450.555115.75深圳市2482.492969.523585.724282.144926.9佛山市2379.8991.892182.44404.38469.73572.05817.56478.95526.57586.46686.45803.94江門市565.99617.81695.64802.16珠海市368.34409.04476.71551.68634.58肇慶市267.96293.66390.56453.55珠江三角洲城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城市城市2052622882深圳市2354424941259362759621494珠海市廣州市佛山市肇慶市江門市2001年10月，廣東省委、省政府在珠海召開現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，提出經(jīng)過(guò)若干年的努力，要把珠海建成以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市（簡(jiǎn)稱"三基地一中心"爭(zhēng)取在2007年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。2)城市總體規(guī)劃根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（2001—2020珠海市總?cè)丝谝?guī)模與城鎮(zhèn)化水平目標(biāo)為：發(fā)展階段發(fā)展階段總?cè)丝诔擎?zhèn)人口主城區(qū)人口城市化水平近期遠(yuǎn)期組團(tuán)型的城市空間體系。珠海市城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)圖(1)香洲區(qū)為主城區(qū)的所在地，是近期強(qiáng)化發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，是全市行政、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，并以第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向；(2)金灣區(qū)是待開發(fā)地區(qū)，具有較多的土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施條件，是重點(diǎn)發(fā)展臨海產(chǎn)業(yè)、空港產(chǎn)業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，發(fā)展過(guò)程中應(yīng)注意土地的集約與合理利用；(3)斗門區(qū)是以農(nóng)業(yè)型發(fā)展向多元化發(fā)展轉(zhuǎn)化的地區(qū)，轉(zhuǎn)化過(guò)程中應(yīng)強(qiáng)調(diào)次中心城和中心鎮(zhèn)的帶動(dòng)作用，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善農(nóng)村低收入人群的生活狀況，發(fā)展過(guò)程中還應(yīng)注意對(duì)于自然的保護(hù)。3)主城區(qū)規(guī)劃主城區(qū)：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)。中心城區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)、文化和行政中心，全面承擔(dān)中心城市的各項(xiàng)職能；南灣城區(qū)承擔(dān)以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)職能。到2020年，主城區(qū)的城市建設(shè)用的規(guī)?？刂圃诩辛α块_發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)和唐家灣新城兩個(gè)地區(qū)，整治前山片區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口合主城區(qū)向南推進(jìn)，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)，通過(guò)工業(yè)區(qū)的啟動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)向南屏、灣仔轉(zhuǎn)移。4)住區(qū)發(fā)展規(guī)劃在老香洲、吉大、拱北土地供應(yīng)量不斷減少的情況下，珠海市住區(qū)的發(fā)展方向已明顯向西南轉(zhuǎn)移，包括前山沿線、夏灣、南屏、洪灣片區(qū)。新香洲是今后人口居住的主要區(qū)域，占總規(guī)劃人口的15.8％；同時(shí)南屏、洪灣、灣仔片區(qū)總?cè)丝谝?guī)劃將達(dá)到25萬(wàn)人，占總比例的24％，承擔(dān)城市人口的1/4強(qiáng)。這些人口分布規(guī)劃將為今后片區(qū)房地產(chǎn)市提供大量客戶人群。珠海市主城區(qū)居住人口規(guī)劃灣、灣仔洲夏灣根據(jù)規(guī)劃珠海定位為區(qū)域性交通樞紐城市、全國(guó)沿海主樞紐港。目標(biāo)是建設(shè)成以“一橋雙港”為龍頭，以“五縱三橫、兩鐵一網(wǎng)”為骨架的區(qū)域性交通樞紐城市?！耙粯螂p港”是指港珠澳大橋、珠海機(jī)場(chǎng)、珠海港?！皟设F一網(wǎng)”是指廣珠鐵路、廣珠城際快速軌道和西江國(guó)家水運(yùn)骨干航道網(wǎng)。珠海市交通網(wǎng)絡(luò)圖港珠澳大橋港珠澳大橋珠海機(jī)場(chǎng)在十五期間珠海市GDP翻了一番，從2000年的330億元增加到2005年的634億元。根據(jù)珠海市人大六屆三次會(huì)議政府工作報(bào)告，十一五期間珠海市GDP將再翻一番，到2010年人均GDP要超過(guò)1萬(wàn)美元。珠海的工業(yè)未來(lái)五年內(nèi)將高速增長(zhǎng)，工業(yè)用地有堅(jiān)實(shí)的需求總體態(tài)勢(shì)：根據(jù)這一目標(biāo)珠海市的工業(yè)園區(qū)占地大致要增加一倍，從目前的35平方公里增加到70平方公里，5年內(nèi)平均年增加700萬(wàn)平方米。雖然珠海規(guī)劃的工業(yè)用地總面積約71平方公里，但除了目前實(shí)際建設(shè)占地41平方公里（其中閑置6平方公里）外，其余尚未開發(fā)。在地域分布上，工業(yè)用地主要集中在西區(qū)。因此土地供需總量雖然基本平衡，但階段性、區(qū)域性供需失衡仍然比較突出。本項(xiàng)目地塊是珠海市主城區(qū)最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，所在地區(qū)緊靠珠海市主城區(qū)雙城之一的南灣城區(qū)，是珠海市制造業(yè)聚集區(qū)之一。本項(xiàng)目距離中心城區(qū)約20公里，距離萬(wàn)㎡）坐落在本項(xiàng)目附近3-5公里范圍，其中南屏科技工業(yè)園是珠海市最成熟工業(yè)園區(qū)之項(xiàng)目位于南橫路中段附近，這里是珠海市未來(lái)的交通樞紐地帶。南橫路預(yù)計(jì)2006年8速環(huán)線。經(jīng)由這三條干道本項(xiàng)目可快速通達(dá)市中心、橫琴島、珠海機(jī)場(chǎng)和海港；港珠澳大橋西部集疏通道位于本項(xiàng)目的北側(cè)。港珠澳大橋計(jì)劃2007年動(dòng)工，2015年建成。太澳高速珠海段位于本項(xiàng)目的西側(cè)，目前正在施工，預(yù)計(jì)2008年建成。經(jīng)過(guò)港珠澳大橋和太澳高速，本項(xiàng)目可快速通達(dá)香港、澳門；經(jīng)過(guò)珠海大道、太澳高速本項(xiàng)目與已經(jīng)建成的江珠高速（2006年）、粵西沿海高速、京珠高速相連接，可快速通達(dá)全國(guó)各地。洪灣港和灣仔碼頭分別位于項(xiàng)目地塊的西側(cè)1公里和東側(cè)8公里處。洪灣港是貨運(yùn)集散轉(zhuǎn)口港，一期工程預(yù)計(jì)2006年建成投入使用，珠海市內(nèi)的前山港、九洲集裝箱港將搬遷到這里。灣仔碼頭是漁港和旅游客運(yùn)港，是大型跨境旅游項(xiàng)目歡樂(lè)谷以及橫琴島休閑旅游產(chǎn)業(yè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。珠海南灣城區(qū)交通圖洪灣碼頭洪灣碼頭根據(jù)珠海市規(guī)劃，項(xiàng)目所的洪灣片區(qū)位于南灣城區(qū)和橫琴新城之間的狹小空間。南灣城區(qū)是珠海主城區(qū)雙城之一，橫琴新城是泛珠三角橫琴經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的商業(yè)中心，隨著珠海市“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”的發(fā)展，泛珠三角合作的深入，洪灣片區(qū)受南灣城區(qū)和橫琴新城規(guī)劃定位影響，未來(lái)土地功能面臨轉(zhuǎn)型。因港珠澳大橋建設(shè)需要，洪灣片區(qū)原規(guī)劃的部分工業(yè)工地目前已經(jīng)開始調(diào)整規(guī)劃，改為公共設(shè)施、商住和其他非工業(yè)用途。洪灣片區(qū)居民主要為原住農(nóng)漁民和部分企業(yè)工人，商品住宅為空白，商業(yè)配套十分薄弱。目前洪灣地區(qū)只有少量的集體宿舍和簡(jiǎn)易商鋪，附近最近的商業(yè)中心是灣仔、南屏，近期發(fā)展機(jī)遇珠海主城區(qū)交通結(jié)構(gòu)圖2005年《中共珠海市委關(guān)于制定珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》把橫琴的產(chǎn)業(yè)定位為金融商貿(mào)、產(chǎn)權(quán)交易和旅游會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及大型企業(yè)總部、銷售中心。2005年10月美國(guó)拉斯維加斯金沙集團(tuán)與珠海市政府已在舊金山簽訂了項(xiàng)目合作意向書。金沙集團(tuán)預(yù)計(jì)投資不少于20億美元，首期投資3億美元，改造橫琴島一塊面積5.2平方千米的廢棄采石場(chǎng)，將其打造為集國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)酒店、附屬別墅區(qū)等一體的國(guó)際會(huì)展度假村。這將推動(dòng)主城區(qū)雙城之一的南灣城區(qū)加快發(fā)展，有利于本項(xiàng)目土地增值。關(guān)系珠海發(fā)展命運(yùn)的港珠澳大橋的25個(gè)工程可行性專題現(xiàn)已經(jīng)完成了23項(xiàng)月廣東省十屆人大四次會(huì)議明確了港珠澳大橋2007年動(dòng)工，2015年建成，計(jì)劃投資550億元。為配合大橋集疏通道建設(shè)，珠海市2005年對(duì)南橫路進(jìn)行高規(guī)格改造，2006年開始對(duì)珠推動(dòng)本項(xiàng)目的土地增值。京珠高速延伸工程已經(jīng)立項(xiàng)，該項(xiàng)工程將京珠、粵西沿海、太澳高速串接在一起，從唐廣州建立起快速交通聯(lián)系。這對(duì)于珠海保稅區(qū)、南屏科技工業(yè)園以、洪灣工業(yè)片區(qū)以及本項(xiàng)目的發(fā)展將起到非常大的帶動(dòng)作用。從全市背景來(lái)看，在未來(lái)5年內(nèi)工業(yè)用地供需基本平衡，但考慮到新增工業(yè)用地絕大部因此本項(xiàng)目所在的區(qū)域市場(chǎng)呈供不應(yīng)求狀態(tài)。本項(xiàng)目地塊在區(qū)位、交通方面占盡優(yōu)勢(shì)，稱之為珠海的工業(yè)地王也不為過(guò)，面積只及全珠海城市發(fā)展前景本項(xiàng)目具有較好的價(jià)值提升空間。從香洲區(qū)背景來(lái)看，2005年香洲區(qū)招商引資任務(wù)是實(shí)現(xiàn)實(shí)際利用外資為不少于2億美元（注：年末統(tǒng)計(jì)值為2.35億美元）、實(shí)際引進(jìn)區(qū)外資金不少于25億元。規(guī)定入園項(xiàng)目投資強(qiáng)度不得低于3000萬(wàn)元／萬(wàn)平方米，年產(chǎn)值不得低于2億元／萬(wàn)平方米。根據(jù)珠海市六屆三次會(huì)議政府工作報(bào)告提出的任務(wù)，2006年全市實(shí)際利用外商直接投資額增長(zhǎng)10%,引進(jìn)內(nèi)資注冊(cè)資本增長(zhǎng)20%。按此比例推算，香洲區(qū)2006年外資引進(jìn)量為2.2億美元，內(nèi)資引進(jìn)量為30億元，按投資強(qiáng)度3000元/㎡計(jì)，2006年香洲區(qū)工業(yè)土地需求量為158萬(wàn)另一方面，香洲區(qū)三大工業(yè)片區(qū)（金鼎、前山、洪灣）可供出讓的土地僅有186萬(wàn)平方米，但由于部分土地尚未完成圍墾拆遷或其它方面的原因，2006年具備招商條件的工業(yè)用地大約不到50%。香洲區(qū)工業(yè)用地總量不足、供需嚴(yán)重的不均衡確立了本項(xiàng)目招商引資的賣本項(xiàng)目屬于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，地塊位置優(yōu)越，增值潛力大，目前土地開發(fā)和招商工作已經(jīng)開始并取得階段性成果。本項(xiàng)目包括生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)兩個(gè)部分，生產(chǎn)區(qū)可實(shí)行土地分宗轉(zhuǎn)讓和廠房開發(fā)，生活區(qū)物業(yè)可以向入園企業(yè)定向配售。香洲轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)園是在近十年內(nèi)陸續(xù)建成的，其中以南屏科技工業(yè)園發(fā)展最成熟，最具規(guī)模。這些工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)主要集中在電子、電氣、醫(yī)藥、精細(xì)化工、服裝食品等輕型制造領(lǐng)域；工業(yè)園開發(fā)手段、經(jīng)營(yíng)方式、管理服務(wù)比較單一簡(jiǎn)單，主要以“六通一平”土地出讓形式來(lái)實(shí)現(xiàn)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基本沒(méi)有引入規(guī)范的物業(yè)管理?；仡櫹阒掭爡^(qū)工業(yè)園發(fā)展歷程，總結(jié)情況是：1、開發(fā)建設(shè)和招商引資都是由政府主導(dǎo)，園區(qū)投入過(guò)份依賴財(cái)政資金，間接融資特別的投資回報(bào)問(wèn)題未得到有效解決，資金不足是制約園區(qū)發(fā)展的瓶頸，是園區(qū)目前面臨的最大2、各園區(qū)規(guī)劃的專業(yè)性不足，園區(qū)的定位、發(fā)展方向不清晰，造成園區(qū)存在一定的低水平重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)，存在特色不明顯、競(jìng)爭(zhēng)力不夠強(qiáng)等問(wèn)題，忽視園區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，沒(méi)有走綜合配套之路，導(dǎo)致園區(qū)的發(fā)展與所在鎮(zhèn)村發(fā)展相互脫節(jié)，既導(dǎo)致園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)跟不上，周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，工業(yè)化帶3、基礎(chǔ)配套特別是生活配套嚴(yán)重不足，各園區(qū)附近還缺乏上規(guī)模的綜合服務(wù)配套設(shè)施，現(xiàn)有的服務(wù)設(shè)施、規(guī)模小、檔次低，遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)發(fā)展的需求；4、大部分園區(qū)在開園之初定位不明確，沒(méi)有充分考慮行業(yè)取向、產(chǎn)業(yè)鏈、上下游結(jié)合等因素，造成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不明顯，發(fā)展特色不鮮明，迄今沒(méi)有形成有影響的品牌，使園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力與周邊地區(qū)相比較弱。同時(shí)，政府仍缺乏相關(guān)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)配套政策和措施，造成園區(qū)內(nèi)或園區(qū)之間上下游產(chǎn)業(yè)配套不完善，產(chǎn)業(yè)鏈條短，增加企業(yè)生產(chǎn)和銷售成5、針對(duì)以上問(wèn)題，市、區(qū)政府一直努力于工業(yè)園投資環(huán)境的完善，從04年開始出臺(tái)了一系列的政策，如珠府[2004]31號(hào)文《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)生活配套小區(qū)建設(shè)的意見》，包括金地園區(qū)關(guān)于六通一平土地轉(zhuǎn)讓、生活配套物業(yè)定向租售等。1)南屏科技工業(yè)園：位于珠海市郊南屏鎮(zhèn)，面積420萬(wàn)平方米，以發(fā)展電子信息、生物制藥、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。2)珠海保稅區(qū)：面積3平方公里，重點(diǎn)發(fā)展加工制造業(yè)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、國(guó)際貿(mào)易、商品展示業(yè)、國(guó)際運(yùn)輸業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)、科技信息咨詢業(yè)及其他服務(wù)業(yè)。3)珠澳跨境工業(yè)區(qū)：位于珠海拱北茂盛圍和澳門青州之間，總面積為40萬(wàn)平方米，其中澳門方面約占11萬(wàn)平方米，珠海方面約占29萬(wàn)平方米。珠海園區(qū)作為珠海保伸區(qū)，有海關(guān)監(jiān)管，實(shí)行保稅區(qū)政策，近期主要以服裝和紡織品加工為主，遠(yuǎn)期發(fā)展成具有購(gòu)物、旅游、休閑和貿(mào)易功能的綜合性商業(yè)區(qū)。4)金鼎工業(yè)園。金鼎工業(yè)片區(qū)位于珠海市北部的唐家灣鎮(zhèn)，臨近廣珠高速公路，總積189.05萬(wàn)㎡(一期用地104.53萬(wàn)㎡,二期用地20萬(wàn)㎡,三期用地64.52萬(wàn)㎡)。園區(qū)一期建設(shè)已初具規(guī)模，包括了醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設(shè)備、休閑器5)前山工業(yè)園。前山工業(yè)片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)的西北部、上沖檢查站外廣珠公路旁，與中山市坦洲鎮(zhèn)接壤，是北部地區(qū)進(jìn)入珠海的門戶。工業(yè)片區(qū)占地面積143萬(wàn)平方米，區(qū)主營(yíng)物流配送和汽車貿(mào)易，以汽車展示為重點(diǎn)。6)香洲科技工業(yè)園。珠海市香洲洪灣工業(yè)片區(qū)于2001年12月正式開園建設(shè)，占地總面積產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)主要是電子、機(jī)械、制藥等行業(yè)。土地供應(yīng)：按照珠海市“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，將來(lái)工業(yè)用地的供應(yīng)主要國(guó)家對(duì)工業(yè)用地出讓實(shí)行招拍掛已成定勢(shì)，珠海近年的工業(yè)用地價(jià)格呈走高趨勢(shì)，賣方優(yōu)勢(shì)土地需求，2006年香洲區(qū)工業(yè)土地需求量為158萬(wàn)平方米。基本上相當(dāng)于香洲區(qū)全部的剩余工業(yè)用地存量。按照香洲區(qū)十一五期間GDP翻番的目標(biāo)，工業(yè)用地需求將持續(xù)增長(zhǎng)，供需關(guān)系向賣方市場(chǎng)傾斜。競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：本項(xiàng)目附近的南屏工業(yè)園、保稅區(qū)和香洲工業(yè)園的土地已經(jīng)出讓完畢，在區(qū)域市場(chǎng)本項(xiàng)目具有市場(chǎng)壟斷性，因此不存在直接的競(jìng)爭(zhēng)。但遠(yuǎn)離市中心，城市化程度較低，不容易招聘到高素質(zhì)人才，因此只適合自成體系的巨型企業(yè)（如偉創(chuàng)力）或技術(shù)含量低的企業(yè)。潛在競(jìng)爭(zhēng)：香洲工業(yè)園二期的部分項(xiàng)目土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)，政府可能會(huì)根據(jù)政策收回土地重新出讓，但根據(jù)目前情況看，這種情況涉及的面積不多，加之供需關(guān)系呈現(xiàn)供不應(yīng)求，對(duì)本項(xiàng)目的影響不大。珠海目前面臨的三大機(jī)遇：區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建設(shè)、泛珠江三角橫琴合作開發(fā)區(qū)。這三大機(jī)遇將帶動(dòng)珠海市和工業(yè)項(xiàng)目和人口的增加，珠海未來(lái)5年工業(yè)用地呈階段性、區(qū)域性失衡，香洲區(qū)工業(yè)用地嚴(yán)重短缺，本項(xiàng)目處于賣方市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位。由于珠海市實(shí)行“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”戰(zhàn)略，南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)是開發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，而本項(xiàng)目是該地區(qū)最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，進(jìn)一步增強(qiáng)了本項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，本項(xiàng)目具有絕對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目可通過(guò)合理實(shí)施開發(fā)節(jié)奏、園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)聚集策略，按照新工業(yè)、新生活的理念來(lái)開發(fā)建設(shè)工業(yè)園，把生活配套、產(chǎn)業(yè)聚集作為園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力加以培育。這兩項(xiàng)屬性對(duì)于園區(qū)開發(fā)價(jià)值提升有重要意義，我們目前面臨的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇有助于形成這種核心競(jìng)爭(zhēng)力，一旦形成后競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手又很難超越，可以充分實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值最大化。本項(xiàng)區(qū)位優(yōu)越，交通便利，既有利于降低企業(yè)運(yùn)輸成本，又具有土地資產(chǎn)保值增值的好處。本項(xiàng)目位于珠海主城區(qū)邊沿，大環(huán)境相對(duì)珠海西區(qū)較完善。本項(xiàng)目的路網(wǎng)環(huán)境可確?？焖偻ㄟ_(dá)全市各處和全國(guó)各地，經(jīng)港珠澳大橋可直達(dá)香港、澳門。橫琴島位于項(xiàng)目以東約5公里，是泛珠江三角洲合作的總部所在地，重點(diǎn)發(fā)展旅游、金融、貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將有力推動(dòng)洪灣片區(qū)城市化進(jìn)程，從而大幅度提升園區(qū)開發(fā)價(jià)值。本項(xiàng)目的交通和環(huán)境條件在2006年將有重大改觀，增值前景十分明朗。南橫路雙向8車道改造工程正在進(jìn)行，預(yù)計(jì)2006年8月完成，屆時(shí)本項(xiàng)目地塊處于城區(qū)環(huán)形干道覆蓋范圍，土地價(jià)值將出現(xiàn)躍升。珠海大道改造已列入珠海市2006年重點(diǎn)項(xiàng)目，完成后將使城市干道與已建成的粵西沿海高速、京珠高速和建設(shè)中的江珠高速（2006年通車）、太澳高速（2008年通車）渾然一體；港珠澳大橋工程2007年動(dòng)工，2015年建成，本項(xiàng)目位于大橋集疏通道的必經(jīng)之地；本項(xiàng)目西側(cè)是洪灣港，一期工程將于2006年6月投入使用，市內(nèi)前山提升園區(qū)開發(fā)價(jià)值。改造橫琴島一塊面積5.2平方千米的廢棄采石場(chǎng)，將其打造為集國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)酒店、附屬別墅區(qū)等一體的國(guó)際會(huì)展度假村。此外澳門和珠海方面計(jì)劃近年內(nèi)在本項(xiàng)目附近5公里處的澳門、灣仔、橫琴交界處興建集休閑、娛樂(lè)、旅游、購(gòu)物于一體的主題休閑區(qū)，澳門為十六浦主題公園，珠海為歡樂(lè)灣，二者通過(guò)海底隧道相連接?？偣て陬A(yù)計(jì)在5－8年，總投資預(yù)計(jì)為40億—50億港幣。這將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)十一五重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。土地資源——香洲區(qū)工業(yè)用地所剩無(wú)幾，本項(xiàng)目地塊具有一定壟斷性，隨著土地政策收緊，賣方優(yōu)勢(shì)更加突出。香洲區(qū)是珠海的主城區(qū)，工業(yè)用地?cái)?shù)量少。目前洪灣和保稅區(qū)一帶的土地已經(jīng)全部出讓完畢，本項(xiàng)目對(duì)土地資源擁有實(shí)際的壟斷性，因此對(duì)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)政策的制定（如定價(jià)、供應(yīng)節(jié)奏控制等）占據(jù)主導(dǎo)地位。本項(xiàng)目是香洲區(qū)唯一有存量工業(yè)用地的科技園，是區(qū)政府發(fā)展工業(yè)的核心載體，可確保獲取相應(yīng)的招商資源和政策傾斜。南屏工業(yè)園、保稅區(qū)發(fā)展具備一定規(guī)模化，本項(xiàng)目所在的南灣地區(qū)是香洲區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，與香洲區(qū)其他區(qū)域相比工業(yè)項(xiàng)目集中，為產(chǎn)業(yè)聚集的深化發(fā)展提供了項(xiàng)目是珠海市第一個(gè)采用商業(yè)化模式開發(fā)的工業(yè)園，如果按期啟動(dòng)園區(qū)開發(fā)和招商，有計(jì)劃地步建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，將有利于公司獲得政府認(rèn)可和支持，獲取更多的園區(qū)開發(fā)優(yōu)本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化電子信息產(chǎn)業(yè)專區(qū)。符合產(chǎn)業(yè)定位，具備一定科技含量的制造企業(yè)、科研企業(yè)和服務(wù)企業(yè)，客戶主要來(lái)源：港澳臺(tái)企業(yè)、珠三角地區(qū)企業(yè)、國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)。第一階段（05-07有一定規(guī)模和實(shí)力企業(yè)、擴(kuò)張型企業(yè)。需求特征為購(gòu)地自建專業(yè)廠房，非市政府重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)。第二階段（07-08中小型企業(yè)，既無(wú)能力（無(wú)法從政府獲取土地）又不需（生產(chǎn)規(guī)模較?。┵?gòu)買土地的企業(yè)。第三階段（08-10研發(fā)孵化、中試生產(chǎn)、非規(guī)模生產(chǎn)、商貿(mào)物流之類的企業(yè)，對(duì)從產(chǎn)n項(xiàng)目命名——富卓金地珠?？萍紙@n項(xiàng)目形象——珠海最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化電子信息產(chǎn)業(yè)專區(qū)完成銷售目標(biāo)——通過(guò)科學(xué)、合理的營(yíng)銷策略，協(xié)助完成公司制定的年度銷售計(jì)劃。n總體項(xiàng)目分期及通路策劃時(shí)間周期園區(qū)專業(yè)形象導(dǎo)入期園區(qū)重點(diǎn)推廣期持續(xù)銷售期銷售目標(biāo)推廣目標(biāo)樹立園區(qū)的現(xiàn)代化電子信打透項(xiàng)目形象,深入闡述繼續(xù)強(qiáng)化項(xiàng)目的專業(yè)形象息產(chǎn)業(yè)專區(qū)形象“珠?，F(xiàn)代化工業(yè)區(qū)投資和在珠海的地位地王”的價(jià)值主題珠海最具投資價(jià)值的現(xiàn)代九大卓越優(yōu)勢(shì)，成就工業(yè)園專業(yè)、稀缺，高端地位媒化電子信息產(chǎn)業(yè)專區(qū)盛大區(qū)巔峰價(jià)值策投放現(xiàn)場(chǎng)、戶外為主，網(wǎng)絡(luò)/報(bào)維持報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)投放；活動(dòng)與珠海電子行業(yè)協(xié)會(huì)開展開展專業(yè)論壇等活動(dòng)，在珠開展專業(yè)論壇等活動(dòng)“一對(duì)一”小眾推廣三角電子行業(yè)協(xié)會(huì)開展小眾推廣銷售配合持續(xù)銷售,售后維系、持續(xù)持續(xù)銷售,售后維系、持續(xù)持續(xù)銷售,售后維系、持續(xù)跟進(jìn)營(yíng)銷費(fèi)用93.02萬(wàn)元跟進(jìn)跟進(jìn)九大卓越優(yōu)勢(shì)，成就工業(yè)園區(qū)巔峰價(jià)值1)絕版工業(yè)用地絕無(wú)僅有的財(cái)富升級(jí)機(jī)會(huì)坐擁珠海主城區(qū)香洲區(qū)最后一塊工業(yè)用地，升值之勢(shì)立竿見影，澎湃潛力無(wú)可限量。2)多重發(fā)展契機(jī)投資價(jià)值火速升溫城市“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”的發(fā)展，泛珠三角合作的深入，南灣城區(qū)和橫琴新城規(guī)劃定位影響，全面推動(dòng)洪灣片區(qū)城市化進(jìn)程，園區(qū)價(jià)值大幅提升。3)堅(jiān)實(shí)后盾為財(cái)富保駕護(hù)航富卓金地是珠海香洲區(qū)唯一有存量工業(yè)用地的科技園，承載城市發(fā)展厚望，優(yōu)先獲得招4)高聚集產(chǎn)業(yè)環(huán)境專業(yè)成就大業(yè)南灣地區(qū)是香洲區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，與香洲區(qū)其他區(qū)域相比工業(yè)項(xiàng)目更集中，更專業(yè)，為產(chǎn)業(yè)聚集的深化發(fā)展提供絕佳土壤。5)樞紐級(jí)物流交通通向世界的金色大道粵西沿海高速、京珠高速等多大干道，洪灣港、港珠澳大橋集散口近在咫尺，物流便利通達(dá)全國(guó)各地，招商引力不言而喻，土地價(jià)值急劇躍升。距項(xiàng)目?jī)H5公里的橫琴島，將建設(shè)成一個(gè)攜手港澳、服務(wù)泛珠、區(qū)域共享、示范全國(guó)，與國(guó)際接軌的復(fù)合型、生態(tài)化創(chuàng)新之島。富卓金地共享區(qū)域大發(fā)展增值效應(yīng)。富卓金地，為企業(yè)主專業(yè)規(guī)劃，度身打造企業(yè)所需的專業(yè)規(guī)模，為企業(yè)發(fā)展藍(lán)圖錦上添8)搶占大區(qū)域中心帶動(dòng)珠海工業(yè)提速區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建設(shè)、泛珠江三角橫琴合作開發(fā)區(qū),三大機(jī)遇帶動(dòng)珠海市整體經(jīng)濟(jì)和工業(yè)發(fā)展的大飛躍，占位大發(fā)展中心，為騰飛搶占先機(jī)。9)科學(xué)管理創(chuàng)新服務(wù)締造現(xiàn)代工業(yè)價(jià)值開創(chuàng)現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)企業(yè)化管理模式，根據(jù)企業(yè)類型及需要，提供現(xiàn)代工業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)定制服務(wù)及相關(guān)專業(yè)協(xié)助服務(wù)，形成更具成長(zhǎng)性的人性化管理體系?！鸬氐禺a(chǎn)中國(guó)上市地產(chǎn)十強(qiáng)，秉承“科學(xué)筑家”理念；——提倡誠(chéng)信、人本、思想和創(chuàng)新；堅(jiān)持專業(yè)之道，惟精惟一；金地地產(chǎn)在房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)品牌積累的優(yōu)勢(shì)是十分明顯的。但在土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)、工業(yè)區(qū)開發(fā)方面缺少品牌積累，在此方面存在一定的短板。在此方面難以對(duì)本項(xiàng)目n珠海市場(chǎng)引進(jìn)的企業(yè)品牌邏輯分析房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的開發(fā)是集團(tuán)的重點(diǎn)。對(duì)于集團(tuán)品牌在珠海的落地引進(jìn)也面臨取舍，07年珠海公司即將進(jìn)入房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的開發(fā)，如現(xiàn)在就引進(jìn)集團(tuán)品牌勢(shì)必會(huì)引目前品牌引進(jìn)的邏輯關(guān)系應(yīng)為：在獲得商住用地后先打品牌。在企業(yè)品牌深入人心后，再對(duì)工業(yè)區(qū)品脾進(jìn)行全方位打造，樹立集團(tuán)極具實(shí)力的1）在工業(yè)園品牌導(dǎo)入的過(guò)程中，暫不強(qiáng)調(diào)企業(yè)的品牌，而應(yīng)將項(xiàng)目的打造放在首位。2）在目標(biāo)客戶群中通過(guò)小眾傳播，“一對(duì)一”銷售建立起項(xiàng)目的專業(yè)、高端形象。在獲取商住項(xiàng)目后再順勢(shì)引入