某科技園項目營銷策劃方案

2摘要：對營銷策劃報告各個部分要點進行簡要描述，列示結(jié)論 3 3.3項目資源、配套價值分析 5.1.2項目總體推廣策略 6.3.2項目分期價格及推盤計劃 富卓金地珠?？萍紙@年度營銷費用預(yù)算表(YX-201-F02) 富卓金地珠海科技園月度營銷費用計劃表(YX-201-F03) 摘要：對營銷策劃報告各個部分要點進行簡要描述，列示結(jié)論u競爭分析結(jié)論u客戶分析結(jié)論u項目營銷推廣思路u項目賣點整合u項目入市時間u項目推盤計劃u項目價格策略自本項目2004年立項以來，珠海市迎來了一系列重大發(fā)展機遇，這些機遇將推動珠海工業(yè)的飛速發(fā)展，勢必形成工業(yè)用地需求的高漲，并進而推動工業(yè)和民用房地產(chǎn)市場的的強勁增長。工業(yè)化帶來城市化，城市化又促使早期的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商住用途，從而推動工業(yè)用地的增值。珠海的城市環(huán)境和機遇為本項目開發(fā)提供了良好的外部條件。珠江三角洲城市區(qū)位交通圖廣佛主中心廣佛主中心港深主中心珠澳副中心根據(jù)最新規(guī)劃，珠三角經(jīng)濟圈將形成兩條發(fā)展主軸、三大都市區(qū)，呈網(wǎng)絡(luò)狀發(fā)展。其中兩條發(fā)展主軸分別向香港、澳門延伸：一條是廣深（香港）發(fā)展軸；一條是廣珠（澳門）發(fā)展軸。而三大都市區(qū)分別是中部都市區(qū)、東岸都市區(qū)、西岸都市區(qū)。中部都市區(qū)：以廣州為中心，包括佛山、三水等，這一都市區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本上是對廣州目前的產(chǎn)業(yè)的延伸。東岸都市區(qū)：以深、港為中心，包括東莞、惠州兩大副中心，這一區(qū)域主要發(fā)展以對外西岸都市區(qū)：包括珠海市、中山市、江門市的部分地區(qū)。西岸都市區(qū)重點發(fā)展依托于港口運輸?shù)拇蠊I(yè)，如能源、重化工、機械工業(yè)及高技術(shù)的醫(yī)藥微生物工程，國外和國內(nèi)并重的旅游業(yè)和以物資轉(zhuǎn)運為主的港口貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)。珠海位于廣東省珠江三角洲的西南端，毗鄰澳門，地處南中國的膏腴之地，外部環(huán)境十區(qū)中居首位，人均GDP接近3000美元。2005年廣東GDP按現(xiàn)行匯率折算為2648.44億美元，已超過新加坡、中國香港等國家或地區(qū)。2005年廣東省經(jīng)濟總量占全國的11.9%，地方財政一般預(yù)算收入為1806.01億元，占全國的比重達到12.1%，繼續(xù)蟬聯(lián)全國第一。l珠江三角洲擁有土地面積41698平方公里、人口約2624．93萬人,分別占廣東省的23%和35%左右,但其經(jīng)濟總量卻占全省的80%強，各項事業(yè)也走在全省的前列。l2005年中國科學(xué)院的一些專家在對廣東省21個地級以上（含地級）城市的現(xiàn)代化水平進行全面測評后得出結(jié)論，珠海、深圳和廣州名列前三甲，可在2007至2009年先后踏入基本實現(xiàn)現(xiàn)代化門檻。2)重要機遇廣東省經(jīng)濟發(fā)展不平衡和珠江三角洲東岸投資邊際效益遞減的趨勢，迫切要求廣東省實行區(qū)域合作、擴大內(nèi)需的新戰(zhàn)略，珠海作為珠江三角洲西岸國際化程度最高、基礎(chǔ)設(shè)施最完的機遇再次降臨珠海。l中央和廣東省將珠海定位為區(qū)域中心城市?！吨榻侵蕹擎?zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004-2020）》明確了把珠三角建設(shè)成為“世界制造業(yè)基地和世界級城鎮(zhèn)群”的目標定位，并將廣州、深圳定位為珠三角區(qū)域主中心，珠海定位為區(qū)域副中心城市，其余城市為地l泛珠江三角洲合作帶來歷史性機遇。2004年海設(shè)立“泛珠三角橫琴經(jīng)濟合作區(qū)”，使珠海一舉成為泛珠合作的核心區(qū)域，其深遠影響堪與當年設(shè)立特區(qū)相比?！胺褐槿恰笔切轮袊闪⒁詠硪?guī)模最大、范圍最廣并且在不同體制框架下實現(xiàn)的區(qū)域組合，橫琴是珠海第一大島嶼，規(guī)劃范圍86平方公里，可建設(shè)用地約40平方公里。目前《關(guān)于開發(fā)泛珠三角橫琴經(jīng)濟合作區(qū)的項目建議書》進入論證階段，近期將正式上報國務(wù)院，橫琴合作區(qū)的總體規(guī)劃設(shè)計招標和招商引資的前期工作已經(jīng)展開。l啟動大規(guī)模交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，珠海正在由交通末梢變?yōu)榻煌屑~。過去珠海已經(jīng)建成了空港、海港，但鐵路、公路的配套網(wǎng)絡(luò)比較薄弱，兩港的效益沒有得到充分發(fā)揮。根據(jù)珠海交通發(fā)展規(guī)劃，珠海將以港珠澳大橋、珠海機場、珠海港（一橋雙港）為龍頭，全面建成現(xiàn)代化的陸?？战煌w系。珠海市重大項目一覽表開工時間建成時間開工時間建成時間港珠澳大橋廣珠鐵路廣珠輕軌沿海高速太澳高速江珠高速2009（預(yù)計）2009（預(yù)計）2007（預(yù)計）2006（預(yù)計）香港散石灣─澳門明珠─珠海拱北中山坦州進入珠海，在前山港附近設(shè)前山站，拱北海關(guān)西側(cè)附近高架設(shè)珠海站珠海金鼎至新會古井段。新會至陽江段已于2002年通車廣珠高速西線中山至珠海段斗門區(qū)上橫至鶴洲北與珠海大道3)十一五發(fā)展目標堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，以建設(shè)珠三角區(qū)域中心城市和實踐科學(xué)發(fā)展觀先行示范市為目標，著力推動珠海經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)入科學(xué)發(fā)合理布局，城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展五大原則，大力推進發(fā)展模式、體制機制、對外開放、科技自“十一五”時期珠海經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標是：保持經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，力爭到2010年率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化；本地生產(chǎn)總值前兩年平均增長13%以上，后三年平均增長15%以上，預(yù)期2010年比2005年翻一番，人均GDP超過1萬美元；經(jīng)濟增長方式明顯轉(zhuǎn)變，資源利用效率顯著提高，單位生產(chǎn)總值能耗比“十五”期末降低15%以上；自主創(chuàng)新能力大幅提高，形成一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和知名品牌的優(yōu)勢企業(yè)；改革開放和區(qū)域合作取得新突破，社會主義市場經(jīng)濟體制更加健全；生態(tài)環(huán)境保持良好；創(chuàng)建人民生活總體上達到富裕的小康水平。珠海市宏觀經(jīng)濟概況。十五期間（2001-2005）珠海經(jīng)濟發(fā)展成果顯著：GDP增長70%，城鎮(zhèn)人均收入增長19%。投資、貿(mào)易、消費是推動經(jīng)濟增長的強大動力：固定資產(chǎn)投資增長106%，外貿(mào)進出口增長162%，社會消費品零售增長71%。經(jīng)濟運行質(zhì)量健康，城市現(xiàn)金狀況良好：銀行存款增長87%，貸款增長34%。2001-2005年珠海市主要經(jīng)濟指標指標名稱指標名稱常住人口（萬人）珠海市生產(chǎn)總值（億元）GDP增長速度（比上年，%）固定資產(chǎn)投資（億元）外貿(mào)進出口總額（億美元）社會消費品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）年末金融機構(gòu)各項存款余額（億元）#城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額476.71673.21357.39634.584.67216.26257.29220.14925.47480.87551.684.23218.13769.71408.57409.04575.38297.24368.3498.03494.24248.92年末金融機構(gòu)各項貸款余額（億元）347.17412.67417.18424.33珠海市經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)建成了良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，經(jīng)濟總量位居珠三角地區(qū)第八位，人均收入位居第三位（位于深圳、東莞之后），產(chǎn)業(yè)門類以高附加值制造業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)為主，形成了結(jié)構(gòu)比較合理，特色比較突出的產(chǎn)業(yè)體系。珠江三角洲城市本地生產(chǎn)總值（億元）城市城市廣州市2841.653203.963758.624450.555115.75深圳市2482.492969.523585.724282.144926.9佛山市2379.8991.892182.44404.38469.73572.05817.56478.95526.57586.46686.45803.94江門市565.99617.81695.64802.16珠海市368.34409.04476.71551.68634.58肇慶市267.96293.66390.56453.55珠江三角洲城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城市城市2052622882深圳市2354424941259362759621494珠海市廣州市佛山市肇慶市江門市2001年10月，廣東省委、省政府在珠海召開現(xiàn)場辦公會，提出經(jīng)過若干年的努力，要把珠海建成以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市（簡稱"三基地一中心"爭取在2007年基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。2)城市總體規(guī)劃根據(jù)珠海市城市總體規(guī)劃（2001—2020珠海市總?cè)丝谝?guī)模與城鎮(zhèn)化水平目標為：發(fā)展階段發(fā)展階段總?cè)丝诔擎?zhèn)人口主城區(qū)人口城市化水平近期遠期組團型的城市空間體系。珠海市城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)圖(1)香洲區(qū)為主城區(qū)的所在地，是近期強化發(fā)展的重點地區(qū)，是全市行政、經(jīng)濟、文化的中心，并以第三產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向；(2)金灣區(qū)是待開發(fā)地區(qū)，具有較多的土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施條件，是重點發(fā)展臨海產(chǎn)業(yè)、空港產(chǎn)業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，發(fā)展過程中應(yīng)注意土地的集約與合理利用；(3)斗門區(qū)是以農(nóng)業(yè)型發(fā)展向多元化發(fā)展轉(zhuǎn)化的地區(qū)，轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)強調(diào)次中心城和中心鎮(zhèn)的帶動作用，促進農(nóng)村地區(qū)的城鎮(zhèn)化進程，改善農(nóng)村低收入人群的生活狀況，發(fā)展過程中還應(yīng)注意對于自然的保護。3)主城區(qū)規(guī)劃主城區(qū)：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)。中心城區(qū)是城市經(jīng)濟、文化和行政中心，全面承擔(dān)中心城市的各項職能；南灣城區(qū)承擔(dān)以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)職能。到2020年，主城區(qū)的城市建設(shè)用的規(guī)?？刂圃诩辛α块_發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)和唐家灣新城兩個地區(qū)，整治前山片區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口合主城區(qū)向南推進，重點開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)，通過工業(yè)區(qū)的啟動，促進房地產(chǎn)開發(fā)向南屏、灣仔轉(zhuǎn)移。4)住區(qū)發(fā)展規(guī)劃在老香洲、吉大、拱北土地供應(yīng)量不斷減少的情況下，珠海市住區(qū)的發(fā)展方向已明顯向西南轉(zhuǎn)移，包括前山沿線、夏灣、南屏、洪灣片區(qū)。新香洲是今后人口居住的主要區(qū)域，占總規(guī)劃人口的15.8％；同時南屏、洪灣、灣仔片區(qū)總?cè)丝谝?guī)劃將達到25萬人，占總比例的24％，承擔(dān)城市人口的1/4強。這些人口分布規(guī)劃將為今后片區(qū)房地產(chǎn)市提供大量客戶人群。珠海市主城區(qū)居住人口規(guī)劃灣、灣仔洲夏灣根據(jù)規(guī)劃珠海定位為區(qū)域性交通樞紐城市、全國沿海主樞紐港。目標是建設(shè)成以“一橋雙港”為龍頭，以“五縱三橫、兩鐵一網(wǎng)”為骨架的區(qū)域性交通樞紐城市?！耙粯螂p港”是指港珠澳大橋、珠海機場、珠海港。“兩鐵一網(wǎng)”是指廣珠鐵路、廣珠城際快速軌道和西江國家水運骨干航道網(wǎng)。珠海市交通網(wǎng)絡(luò)圖港珠澳大橋港珠澳大橋珠海機場在十五期間珠海市GDP翻了一番，從2000年的330億元增加到2005年的634億元。根據(jù)珠海市人大六屆三次會議政府工作報告，十一五期間珠海市GDP將再翻一番，到2010年人均GDP要超過1萬美元。珠海的工業(yè)未來五年內(nèi)將高速增長，工業(yè)用地有堅實的需求總體態(tài)勢：根據(jù)這一目標珠海市的工業(yè)園區(qū)占地大致要增加一倍，從目前的35平方公里增加到70平方公里，5年內(nèi)平均年增加700萬平方米。雖然珠海規(guī)劃的工業(yè)用地總面積約71平方公里，但除了目前實際建設(shè)占地41平方公里（其中閑置6平方公里）外，其余尚未開發(fā)。在地域分布上，工業(yè)用地主要集中在西區(qū)。因此土地供需總量雖然基本平衡，但階段性、區(qū)域性供需失衡仍然比較突出。本項目地塊是珠海市主城區(qū)最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，所在地區(qū)緊靠珠海市主城區(qū)雙城之一的南灣城區(qū)，是珠海市制造業(yè)聚集區(qū)之一。本項目距離中心城區(qū)約20公里，距離萬㎡）坐落在本項目附近3-5公里范圍，其中南屏科技工業(yè)園是珠海市最成熟工業(yè)園區(qū)之項目位于南橫路中段附近，這里是珠海市未來的交通樞紐地帶。南橫路預(yù)計2006年8速環(huán)線。經(jīng)由這三條干道本項目可快速通達市中心、橫琴島、珠海機場和海港；港珠澳大橋西部集疏通道位于本項目的北側(cè)。港珠澳大橋計劃2007年動工，2015年建成。太澳高速珠海段位于本項目的西側(cè)，目前正在施工，預(yù)計2008年建成。經(jīng)過港珠澳大橋和太澳高速，本項目可快速通達香港、澳門；經(jīng)過珠海大道、太澳高速本項目與已經(jīng)建成的江珠高速（2006年）、粵西沿海高速、京珠高速相連接，可快速通達全國各地。洪灣港和灣仔碼頭分別位于項目地塊的西側(cè)1公里和東側(cè)8公里處。洪灣港是貨運集散轉(zhuǎn)口港，一期工程預(yù)計2006年建成投入使用，珠海市內(nèi)的前山港、九洲集裝箱港將搬遷到這里。灣仔碼頭是漁港和旅游客運港，是大型跨境旅游項目歡樂谷以及橫琴島休閑旅游產(chǎn)業(yè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。珠海南灣城區(qū)交通圖洪灣碼頭洪灣碼頭根據(jù)珠海市規(guī)劃，項目所的洪灣片區(qū)位于南灣城區(qū)和橫琴新城之間的狹小空間。南灣城區(qū)是珠海主城區(qū)雙城之一，橫琴新城是泛珠三角橫琴經(jīng)濟合作區(qū)的商業(yè)中心，隨著珠海市“工業(yè)西進、城市西拓”的發(fā)展，泛珠三角合作的深入，洪灣片區(qū)受南灣城區(qū)和橫琴新城規(guī)劃定位影響，未來土地功能面臨轉(zhuǎn)型。因港珠澳大橋建設(shè)需要，洪灣片區(qū)原規(guī)劃的部分工業(yè)工地目前已經(jīng)開始調(diào)整規(guī)劃，改為公共設(shè)施、商住和其他非工業(yè)用途。洪灣片區(qū)居民主要為原住農(nóng)漁民和部分企業(yè)工人，商品住宅為空白，商業(yè)配套十分薄弱。目前洪灣地區(qū)只有少量的集體宿舍和簡易商鋪，附近最近的商業(yè)中心是灣仔、南屏，近期發(fā)展機遇珠海主城區(qū)交通結(jié)構(gòu)圖2005年《中共珠海市委關(guān)于制定珠海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》把橫琴的產(chǎn)業(yè)定位為金融商貿(mào)、產(chǎn)權(quán)交易和旅游會展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及大型企業(yè)總部、銷售中心。2005年10月美國拉斯維加斯金沙集團與珠海市政府已在舊金山簽訂了項目合作意向書。金沙集團預(yù)計投資不少于20億美元，首期投資3億美元，改造橫琴島一塊面積5.2平方千米的廢棄采石場，將其打造為集國際會議中心、高級酒店、附屬別墅區(qū)等一體的國際會展度假村。這將推動主城區(qū)雙城之一的南灣城區(qū)加快發(fā)展，有利于本項目土地增值。關(guān)系珠海發(fā)展命運的港珠澳大橋的25個工程可行性專題現(xiàn)已經(jīng)完成了23項月廣東省十屆人大四次會議明確了港珠澳大橋2007年動工，2015年建成，計劃投資550億元。為配合大橋集疏通道建設(shè)，珠海市2005年對南橫路進行高規(guī)格改造，2006年開始對珠推動本項目的土地增值。京珠高速延伸工程已經(jīng)立項，該項工程將京珠、粵西沿海、太澳高速串接在一起，從唐廣州建立起快速交通聯(lián)系。這對于珠海保稅區(qū)、南屏科技工業(yè)園以、洪灣工業(yè)片區(qū)以及本項目的發(fā)展將起到非常大的帶動作用。從全市背景來看，在未來5年內(nèi)工業(yè)用地供需基本平衡，但考慮到新增工業(yè)用地絕大部因此本項目所在的區(qū)域市場呈供不應(yīng)求狀態(tài)。本項目地塊在區(qū)位、交通方面占盡優(yōu)勢，稱之為珠海的工業(yè)地王也不為過，面積只及全珠海城市發(fā)展前景本項目具有較好的價值提升空間。從香洲區(qū)背景來看，2005年香洲區(qū)招商引資任務(wù)是實現(xiàn)實際利用外資為不少于2億美元（注：年末統(tǒng)計值為2.35億美元）、實際引進區(qū)外資金不少于25億元。規(guī)定入園項目投資強度不得低于3000萬元／萬平方米，年產(chǎn)值不得低于2億元／萬平方米。根據(jù)珠海市六屆三次會議政府工作報告提出的任務(wù)，2006年全市實際利用外商直接投資額增長10%,引進內(nèi)資注冊資本增長20%。按此比例推算，香洲區(qū)2006年外資引進量為2.2億美元，內(nèi)資引進量為30億元，按投資強度3000元/㎡計，2006年香洲區(qū)工業(yè)土地需求量為158萬另一方面，香洲區(qū)三大工業(yè)片區(qū)（金鼎、前山、洪灣）可供出讓的土地僅有186萬平方米，但由于部分土地尚未完成圍墾拆遷或其它方面的原因，2006年具備招商條件的工業(yè)用地大約不到50%。香洲區(qū)工業(yè)用地總量不足、供需嚴重的不均衡確立了本項目招商引資的賣本項目屬于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，地塊位置優(yōu)越，增值潛力大，目前土地開發(fā)和招商工作已經(jīng)開始并取得階段性成果。本項目包括生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)兩個部分，生產(chǎn)區(qū)可實行土地分宗轉(zhuǎn)讓和廠房開發(fā)，生活區(qū)物業(yè)可以向入園企業(yè)定向配售。香洲轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)園是在近十年內(nèi)陸續(xù)建成的，其中以南屏科技工業(yè)園發(fā)展最成熟，最具規(guī)模。這些工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)主要集中在電子、電氣、醫(yī)藥、精細化工、服裝食品等輕型制造領(lǐng)域；工業(yè)園開發(fā)手段、經(jīng)營方式、管理服務(wù)比較單一簡單，主要以“六通一平”土地出讓形式來實現(xiàn)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基本沒有引入規(guī)范的物業(yè)管理。回顧香洲轄區(qū)工業(yè)園發(fā)展歷程，總結(jié)情況是：1、開發(fā)建設(shè)和招商引資都是由政府主導(dǎo)，園區(qū)投入過份依賴財政資金，間接融資特別的投資回報問題未得到有效解決，資金不足是制約園區(qū)發(fā)展的瓶頸，是園區(qū)目前面臨的最大2、各園區(qū)規(guī)劃的專業(yè)性不足，園區(qū)的定位、發(fā)展方向不清晰，造成園區(qū)存在一定的低水平重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)現(xiàn)象比較嚴重，導(dǎo)致內(nèi)部競爭加劇。同時，存在特色不明顯、競爭力不夠強等問題，忽視園區(qū)與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，沒有走綜合配套之路，導(dǎo)致園區(qū)的發(fā)展與所在鎮(zhèn)村發(fā)展相互脫節(jié)，既導(dǎo)致園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)跟不上，周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展緩慢，工業(yè)化帶3、基礎(chǔ)配套特別是生活配套嚴重不足，各園區(qū)附近還缺乏上規(guī)模的綜合服務(wù)配套設(shè)施，現(xiàn)有的服務(wù)設(shè)施、規(guī)模小、檔次低，遠不能滿足園區(qū)發(fā)展的需求；4、大部分園區(qū)在開園之初定位不明確，沒有充分考慮行業(yè)取向、產(chǎn)業(yè)鏈、上下游結(jié)合等因素，造成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)不明顯，發(fā)展特色不鮮明，迄今沒有形成有影響的品牌，使園區(qū)的競爭力、吸引力與周邊地區(qū)相比較弱。同時，政府仍缺乏相關(guān)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)配套政策和措施，造成園區(qū)內(nèi)或園區(qū)之間上下游產(chǎn)業(yè)配套不完善，產(chǎn)業(yè)鏈條短，增加企業(yè)生產(chǎn)和銷售成5、針對以上問題，市、區(qū)政府一直努力于工業(yè)園投資環(huán)境的完善，從04年開始出臺了一系列的政策，如珠府[2004]31號文《關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)生活配套小區(qū)建設(shè)的意見》，包括金地園區(qū)關(guān)于六通一平土地轉(zhuǎn)讓、生活配套物業(yè)定向租售等。1)南屏科技工業(yè)園：位于珠海市郊南屏鎮(zhèn)，面積420萬平方米，以發(fā)展電子信息、生物制藥、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。2)珠海保稅區(qū)：面積3平方公里，重點發(fā)展加工制造業(yè)、保稅倉儲業(yè)、國際貿(mào)易、商品展示業(yè)、國際運輸業(yè)、金融保險業(yè)、國際經(jīng)濟、科技信息咨詢業(yè)及其他服務(wù)業(yè)。3)珠澳跨境工業(yè)區(qū)：位于珠海拱北茂盛圍和澳門青州之間，總面積為40萬平方米，其中澳門方面約占11萬平方米，珠海方面約占29萬平方米。珠海園區(qū)作為珠海保伸區(qū)，有海關(guān)監(jiān)管，實行保稅區(qū)政策，近期主要以服裝和紡織品加工為主，遠期發(fā)展成具有購物、旅游、休閑和貿(mào)易功能的綜合性商業(yè)區(qū)。4)金鼎工業(yè)園。金鼎工業(yè)片區(qū)位于珠海市北部的唐家灣鎮(zhèn)，臨近廣珠高速公路，總積189.05萬㎡(一期用地104.53萬㎡,二期用地20萬㎡,三期用地64.52萬㎡)。園區(qū)一期建設(shè)已初具規(guī)模，包括了醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設(shè)備、休閑器5)前山工業(yè)園。前山工業(yè)片區(qū)位于珠海市中心城區(qū)的西北部、上沖檢查站外廣珠公路旁，與中山市坦洲鎮(zhèn)接壤，是北部地區(qū)進入珠海的門戶。工業(yè)片區(qū)占地面積143萬平方米，區(qū)主營物流配送和汽車貿(mào)易，以汽車展示為重點。6)香洲科技工業(yè)園。珠海市香洲洪灣工業(yè)片區(qū)于2001年12月正式開園建設(shè)，占地總面積產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)主要是電子、機械、制藥等行業(yè)。土地供應(yīng)：按照珠海市“工業(yè)西進、城市西拓”的發(fā)展戰(zhàn)略，將來工業(yè)用地的供應(yīng)主要國家對工業(yè)用地出讓實行招拍掛已成定勢，珠海近年的工業(yè)用地價格呈走高趨勢，賣方優(yōu)勢土地需求，2006年香洲區(qū)工業(yè)土地需求量為158萬平方米?；旧舷喈斢谙阒迏^(qū)全部的剩余工業(yè)用地存量。按照香洲區(qū)十一五期間GDP翻番的目標，工業(yè)用地需求將持續(xù)增長，供需關(guān)系向賣方市場傾斜。競爭產(chǎn)品：本項目附近的南屏工業(yè)園、保稅區(qū)和香洲工業(yè)園的土地已經(jīng)出讓完畢，在區(qū)域市場本項目具有市場壟斷性，因此不存在直接的競爭。但遠離市中心，城市化程度較低，不容易招聘到高素質(zhì)人才，因此只適合自成體系的巨型企業(yè)（如偉創(chuàng)力）或技術(shù)含量低的企業(yè)。潛在競爭：香洲工業(yè)園二期的部分項目土地閑置時間較長，政府可能會根據(jù)政策收回土地重新出讓，但根據(jù)目前情況看，這種情況涉及的面積不多，加之供需關(guān)系呈現(xiàn)供不應(yīng)求，對本項目的影響不大。珠海目前面臨的三大機遇：區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建設(shè)、泛珠江三角橫琴合作開發(fā)區(qū)。這三大機遇將帶動珠海市和工業(yè)項目和人口的增加，珠海未來5年工業(yè)用地呈階段性、區(qū)域性失衡，香洲區(qū)工業(yè)用地嚴重短缺，本項目處于賣方市場優(yōu)勢地位。由于珠海市實行“工業(yè)西進、城市西拓”戰(zhàn)略，南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)是開發(fā)建設(shè)重點，而本項目是該地區(qū)最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，進一步增強了本項目的市場地位，本項目具有絕對的市場競爭優(yōu)勢。本項目可通過合理實施開發(fā)節(jié)奏、園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)聚集策略，按照新工業(yè)、新生活的理念來開發(fā)建設(shè)工業(yè)園，把生活配套、產(chǎn)業(yè)聚集作為園區(qū)核心競爭力加以培育。這兩項屬性對于園區(qū)開發(fā)價值提升有重要意義，我們目前面臨的優(yōu)勢和機遇有助于形成這種核心競爭力，一旦形成后競爭對手又很難超越，可以充分實現(xiàn)開發(fā)價值最大化。本項區(qū)位優(yōu)越，交通便利，既有利于降低企業(yè)運輸成本，又具有土地資產(chǎn)保值增值的好處。本項目位于珠海主城區(qū)邊沿，大環(huán)境相對珠海西區(qū)較完善。本項目的路網(wǎng)環(huán)境可確保快速通達全市各處和全國各地，經(jīng)港珠澳大橋可直達香港、澳門。橫琴島位于項目以東約5公里，是泛珠江三角洲合作的總部所在地，重點發(fā)展旅游、金融、貿(mào)易等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將有力推動洪灣片區(qū)城市化進程，從而大幅度提升園區(qū)開發(fā)價值。本項目的交通和環(huán)境條件在2006年將有重大改觀，增值前景十分明朗。南橫路雙向8車道改造工程正在進行，預(yù)計2006年8月完成，屆時本項目地塊處于城區(qū)環(huán)形干道覆蓋范圍，土地價值將出現(xiàn)躍升。珠海大道改造已列入珠海市2006年重點項目，完成后將使城市干道與已建成的粵西沿海高速、京珠高速和建設(shè)中的江珠高速（2006年通車）、太澳高速（2008年通車）渾然一體；港珠澳大橋工程2007年動工，2015年建成，本項目位于大橋集疏通道的必經(jīng)之地；本項目西側(cè)是洪灣港，一期工程將于2006年6月投入使用，市內(nèi)前山提升園區(qū)開發(fā)價值。改造橫琴島一塊面積5.2平方千米的廢棄采石場，將其打造為集國際會議中心、高級酒店、附屬別墅區(qū)等一體的國際會展度假村。此外澳門和珠海方面計劃近年內(nèi)在本項目附近5公里處的澳門、灣仔、橫琴交界處興建集休閑、娛樂、旅游、購物于一體的主題休閑區(qū)，澳門為十六浦主題公園，珠海為歡樂灣，二者通過海底隧道相連接?？偣て陬A(yù)計在5－8年，總投資預(yù)計為40億—50億港幣。這將進一步帶動項目所在片區(qū)區(qū)十一五重點發(fā)展項目。土地資源——香洲區(qū)工業(yè)用地所剩無幾，本項目地塊具有一定壟斷性，隨著土地政策收緊，賣方優(yōu)勢更加突出。香洲區(qū)是珠海的主城區(qū)，工業(yè)用地數(shù)量少。目前洪灣和保稅區(qū)一帶的土地已經(jīng)全部出讓完畢，本項目對土地資源擁有實際的壟斷性，因此對園區(qū)的經(jīng)營政策的制定（如定價、供應(yīng)節(jié)奏控制等）占據(jù)主導(dǎo)地位。本項目是香洲區(qū)唯一有存量工業(yè)用地的科技園，是區(qū)政府發(fā)展工業(yè)的核心載體，可確保獲取相應(yīng)的招商資源和政策傾斜。南屏工業(yè)園、保稅區(qū)發(fā)展具備一定規(guī)?；?，本項目所在的南灣地區(qū)是香洲區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，與香洲區(qū)其他區(qū)域相比工業(yè)項目集中，為產(chǎn)業(yè)聚集的深化發(fā)展提供了項目是珠海市第一個采用商業(yè)化模式開發(fā)的工業(yè)園，如果按期啟動園區(qū)開發(fā)和招商，有計劃地步建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，將有利于公司獲得政府認可和支持，獲取更多的園區(qū)開發(fā)優(yōu)本項目產(chǎn)業(yè)定位為珠海市最具投資價值的現(xiàn)代化電子信息產(chǎn)業(yè)專區(qū)。符合產(chǎn)業(yè)定位，具備一定科技含量的制造企業(yè)、科研企業(yè)和服務(wù)企業(yè)，客戶主要來源：港澳臺企業(yè)、珠三角地區(qū)企業(yè)、國內(nèi)民營企業(yè)。第一階段（05-07有一定規(guī)模和實力企業(yè)、擴張型企業(yè)。需求特征為購地自建專業(yè)廠房，非市政府重點引進企業(yè)。第二階段（07-08中小型企業(yè)，既無能力（無法從政府獲取土地）又不需（生產(chǎn)規(guī)模較?。┵徺I土地的企業(yè)。第三階段（08-10研發(fā)孵化、中試生產(chǎn)、非規(guī)模生產(chǎn)、商貿(mào)物流之類的企業(yè)，對從產(chǎn)n項目命名——富卓金地珠?？萍紙@n項目形象——珠海最具投資價值的現(xiàn)代化電子信息產(chǎn)業(yè)專區(qū)完成銷售目標——通過科學(xué)、合理的營銷策略，協(xié)助完成公司制定的年度銷售計劃。n總體項目分期及通路策劃時間周期園區(qū)專業(yè)形象導(dǎo)入期園區(qū)重點推廣期持續(xù)銷售期銷售目標推廣目標樹立園區(qū)的現(xiàn)代化電子信打透項目形象,深入闡述繼續(xù)強化項目的專業(yè)形象息產(chǎn)業(yè)專區(qū)形象“珠?，F(xiàn)代化工業(yè)區(qū)投資和在珠海的地位地王”的價值主題珠海最具投資價值的現(xiàn)代九大卓越優(yōu)勢，成就工業(yè)園專業(yè)、稀缺，高端地位媒化電子信息產(chǎn)業(yè)專區(qū)盛大區(qū)巔峰價值策投放現(xiàn)場、戶外為主，網(wǎng)絡(luò)/報維持報紙、網(wǎng)絡(luò)投放；活動與珠海電子行業(yè)協(xié)會開展開展專業(yè)論壇等活動，在珠開展專業(yè)論壇等活動“一對一”小眾推廣三角電子行業(yè)協(xié)會開展小眾推廣銷售配合持續(xù)銷售,售后維系、持續(xù)持續(xù)銷售,售后維系、持續(xù)持續(xù)銷售,售后維系、持續(xù)跟進營銷費用93.02萬元跟進跟進九大卓越優(yōu)勢，成就工業(yè)園區(qū)巔峰價值1)絕版工業(yè)用地絕無僅有的財富升級機會坐擁珠海主城區(qū)香洲區(qū)最后一塊工業(yè)用地，升值之勢立竿見影，澎湃潛力無可限量。2)多重發(fā)展契機投資價值火速升溫城市“工業(yè)西進、城市西拓”的發(fā)展，泛珠三角合作的深入，南灣城區(qū)和橫琴新城規(guī)劃定位影響，全面推動洪灣片區(qū)城市化進程，園區(qū)價值大幅提升。3)堅實后盾為財富保駕護航富卓金地是珠海香洲區(qū)唯一有存量工業(yè)用地的科技園，承載城市發(fā)展厚望，優(yōu)先獲得招4)高聚集產(chǎn)業(yè)環(huán)境專業(yè)成就大業(yè)南灣地區(qū)是香洲區(qū)工業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，與香洲區(qū)其他區(qū)域相比工業(yè)項目更集中，更專業(yè)，為產(chǎn)業(yè)聚集的深化發(fā)展提供絕佳土壤。5)樞紐級物流交通通向世界的金色大道粵西沿海高速、京珠高速等多大干道，洪灣港、港珠澳大橋集散口近在咫尺，物流便利通達全國各地，招商引力不言而喻，土地價值急劇躍升。距項目僅5公里的橫琴島，將建設(shè)成一個攜手港澳、服務(wù)泛珠、區(qū)域共享、示范全國，與國際接軌的復(fù)合型、生態(tài)化創(chuàng)新之島。富卓金地共享區(qū)域大發(fā)展增值效應(yīng)。富卓金地，為企業(yè)主專業(yè)規(guī)劃，度身打造企業(yè)所需的專業(yè)規(guī)模，為企業(yè)發(fā)展藍圖錦上添8)搶占大區(qū)域中心帶動珠海工業(yè)提速區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建設(shè)、泛珠江三角橫琴合作開發(fā)區(qū),三大機遇帶動珠海市整體經(jīng)濟和工業(yè)發(fā)展的大飛躍，占位大發(fā)展中心，為騰飛搶占先機。9)科學(xué)管理創(chuàng)新服務(wù)締造現(xiàn)代工業(yè)價值開創(chuàng)現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)企業(yè)化管理模式，根據(jù)企業(yè)類型及需要，提供現(xiàn)代工業(yè)規(guī)范標準的物業(yè)定制服務(wù)及相關(guān)專業(yè)協(xié)助服務(wù)，形成更具成長性的人性化管理體系。——金地地產(chǎn)中國上市地產(chǎn)十強，秉承“科學(xué)筑家”理念；——提倡誠信、人本、思想和創(chuàng)新；堅持專業(yè)之道，惟精惟一；金地地產(chǎn)在房地產(chǎn)住宅市場品牌積累的優(yōu)勢是十分明顯的。但在土地一級市場開發(fā)、工業(yè)區(qū)開發(fā)方面缺少品牌積累，在此方面存在一定的短板。在此方面難以對本項目n珠海市場引進的企業(yè)品牌邏輯分析房地產(chǎn)住宅市場的開發(fā)是集團的重點。對于集團品牌在珠海的落地引進也面臨取舍，07年珠海公司即將進入房地產(chǎn)住宅市場的開發(fā)，如現(xiàn)在就引進集團品牌勢必會引目前品牌引進的邏輯關(guān)系應(yīng)為：在獲得商住用地后先打品牌。在企業(yè)品牌深入人心后，再對工業(yè)區(qū)品脾進行全方位打造，樹立集團極具實力的1）在工業(yè)園品牌導(dǎo)入的過程中，暫不強調(diào)企業(yè)的品牌，而應(yīng)將項目的打造放在首位。2）在目標客戶群中通過小眾傳播，“一對一”銷售建立起項目的專業(yè)、高端形象。在獲取商住項目后再順勢引入