《國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架淺析》9500字（論文）

國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架淺析目錄TOC\o"1-3"\h\u19617國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架淺析 135351.1審計實施框架的構(gòu)建依據(jù) 244041.1.1審計實施框架的理論依據(jù) 2429（1）受托責(zé)任理論 24601（2）內(nèi)部控制理論 21762（3）權(quán)責(zé)對等理論 356111.1.2審計實施框架的制度依據(jù) 3168791.1.3審計實施框架的實踐依據(jù) 42873（1）較高的資產(chǎn)負債率高和較長的投資回報期，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大 432076（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)節(jié)眾多，企業(yè)外部鏈條長且復(fù)雜 523406（3）房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大 624071.2構(gòu)建經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架 7138361.2.1審計目標(biāo) 77520（1）促進國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員切實履職盡責(zé) 811470（2）推動國有房地產(chǎn)企業(yè)全面深化改革 818097（3）維護房地產(chǎn)行業(yè)國有資產(chǎn)安全 859361.2.2審計對象 9100331.2.3審計內(nèi)容 979101.2.4審計程序 10317581.2.5審計方法 1195831.2.6審計成果 12321771.3審計實施框架的特點 12294191.3.1與兩辦新規(guī)內(nèi)容接軌 1226540（1）堅持和加強黨對國企領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟責(zé)任審計工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo) 1324785（2）強化對領(lǐng)導(dǎo)人員的管理監(jiān)督，促進領(lǐng)導(dǎo)人員履職盡責(zé) 13125701.3.2關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)特點 1318601.3.3進一步細化審計實施 13前文對國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計的現(xiàn)狀進行了描述，對開展的總體情況進行了分析總結(jié)，本章將基于理論基礎(chǔ)、制度背景等，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特色，構(gòu)建一個適應(yīng)于國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架，并對闡述其相對于現(xiàn)階段其他實務(wù)指南、實施框架等的特殊優(yōu)點。審計實施框架的構(gòu)建依據(jù)審計實施框架的理論依據(jù)（1）受托責(zé)任理論受托責(zé)任的產(chǎn)生以委托代理關(guān)系為起點，委托代理理論建立了一種契約關(guān)系，這種契約關(guān)系的基礎(chǔ)上，委托人授權(quán)代理人代替自己行使某項權(quán)利或進行某些活動，同時代理人可依據(jù)自身行使權(quán)利和從事活動的有效性，從委托人處得到一定的報酬獎勵。受托責(zé)任就是在委托代理關(guān)系的確立后，基于這種契約關(guān)系，代理人受托為委托人服務(wù)，要按照委托人的意志行使權(quán)利，竭力為實現(xiàn)委托人的目標(biāo)而不斷付出努力，進而履行受托責(zé)任。由于存在信息不對稱的因素，委托人需要對代理人履行受托責(zé)任的過程進行監(jiān)督。由于經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變、經(jīng)濟活動環(huán)節(jié)眾多等因素，委托人不可能對代理人時刻進行監(jiān)督，這時出現(xiàn)獨立的第三方幫助委托人對代理人進行監(jiān)督就顯得十分重要，于是審計應(yīng)運而生。而當(dāng)受托責(zé)任的內(nèi)容是要求代理人履行對企業(yè)的經(jīng)濟責(zé)任時，便產(chǎn)生了經(jīng)責(zé)審計。由于我國的根本性質(zhì)和國有企業(yè)管理模式，國家將國有資產(chǎn)的管理權(quán)委托給專業(yè)的經(jīng)理人和部門，即我國全體人民擁有的資源資產(chǎn)由國家將其日常管理工作委托給國有企業(yè)，并敦促其維護國有資源資產(chǎn)安全、實現(xiàn)國有資源資產(chǎn)的保值增值。我國的國有房地產(chǎn)企業(yè)是代替國家和人民行使在房地產(chǎn)行內(nèi)資源資產(chǎn)管理權(quán)利的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)對其主要領(lǐng)導(dǎo)人員行使權(quán)利的過程進行監(jiān)督。在我國國有房地產(chǎn)企業(yè)中，存在多層級的委托代理關(guān)系，企業(yè)的內(nèi)部審計部門以實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、促進企業(yè)增加價值為部門職能，充當(dāng)集團公司對企業(yè)內(nèi)部主要領(lǐng)導(dǎo)人員履行受托責(zé)任情況進行監(jiān)督管理的角色。基于受托責(zé)任理論，國有房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門對企業(yè)內(nèi)部受托管理下屬分、子公司的領(lǐng)導(dǎo)實施經(jīng)責(zé)審計。從受托責(zé)任理論的角度研究國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)責(zé)審計，有助于我們更好地理解領(lǐng)導(dǎo)人員履職盡責(zé)的根源，更好地分析問題的成因。（2）內(nèi)部控制理論根據(jù)COSO報告，內(nèi)部控制是“董事會，管理層和其他員工為財務(wù)報告的可靠性，業(yè)務(wù)活動的效率和效果以及對相關(guān)法律法規(guī)的遵守提供合理保證的過程。”可見，內(nèi)部控制具有全員參與、全過程控制的特征，以財務(wù)報告可靠、經(jīng)營效益、合法合規(guī)為目標(biāo)。內(nèi)部控制制度的理念由內(nèi)部牽制制度發(fā)展而來，內(nèi)部牽制制度的主要職能是查錯防弊，以檢查抽查、合理劃分崗位職責(zé)、部分過程控制的方式，作為輔助企業(yè)會計的一項管理手段。由于企業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展變化、內(nèi)部委托關(guān)系的逐漸增多，內(nèi)部牽制制度逐漸增加了風(fēng)險管理的職能，其作用目標(biāo)也逐漸增添了服務(wù)審計。內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制五要素之一——內(nèi)部監(jiān)督的重要組成部分，在國有企業(yè)管理中扮演了不可取代的角色。過去領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)責(zé)審計是內(nèi)部審計的重要模塊之一，是促使內(nèi)部審計實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要手段。（3）權(quán)責(zé)對等理論權(quán)責(zé)對等理論指組織中管理者的權(quán)利應(yīng)當(dāng)與其所承擔(dān)的責(zé)任相適應(yīng)，包括管理者的權(quán)利與責(zé)任對等、根據(jù)管理者責(zé)任大小對其授權(quán)、指派的管理者與職務(wù)職位相適應(yīng)、對管理者運用權(quán)力和履行責(zé)任進行監(jiān)督四個方面。原審計署審計長劉家義曾在全國審計工作座談會上提及，要按照權(quán)責(zé)對等原則規(guī)范領(lǐng)導(dǎo)干部的經(jīng)濟責(zé)任，深入分析責(zé)任差異、建立健全的評價體系。從權(quán)責(zé)對等原則出發(fā)研究國企領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟責(zé)任審計，對深入結(jié)合行業(yè)特色的經(jīng)濟責(zé)任審計具體實施具有重要參考意義。在國有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟責(zé)任審計中，權(quán)責(zé)對等原則在三個管理鏈條中體現(xiàn)，一是國有房地產(chǎn)企業(yè)集團總部對下屬單位主要領(lǐng)導(dǎo)人員的選任、派遣，二是下屬單位主要領(lǐng)導(dǎo)人員如何有效履行職權(quán)相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任，三是內(nèi)部審計機構(gòu)對下屬單位主要領(lǐng)導(dǎo)人員履行經(jīng)濟責(zé)任的情況進行監(jiān)督評價。當(dāng)國有房地產(chǎn)企業(yè)集團領(lǐng)導(dǎo)對下屬單位重要崗位的人員進行選定、授權(quán)時，需要將候選人在之前崗位上的經(jīng)濟責(zé)任履行效果、經(jīng)濟責(zé)任審計報告結(jié)果作為考量依據(jù)之一，并對相應(yīng)崗位的權(quán)限和職責(zé)做出科學(xué)、明確的規(guī)定，做到正確選人、合理授權(quán)；國有房地產(chǎn)企業(yè)下屬單位的主要領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)在職權(quán)范圍內(nèi)盡職盡責(zé)的履行經(jīng)濟責(zé)任，實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，維護國有資產(chǎn)安全，并接受內(nèi)部審計部門的審計，謹防權(quán)力的濫用。審計實施框架的制度依據(jù)我國國有企業(yè)的經(jīng)濟責(zé)任審計一直以黨政領(lǐng)導(dǎo)干部的經(jīng)濟責(zé)任審計相關(guān)規(guī)定為主要指導(dǎo)，結(jié)合中國內(nèi)部審計協(xié)會關(guān)于經(jīng)濟責(zé)任審計的相關(guān)指引等，作為開展實務(wù)工作的操作指南。本文構(gòu)建的實施框架主要以國家和行業(yè)協(xié)會關(guān)于經(jīng)濟責(zé)任審計相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則等作為制度依據(jù)。本文的制度依據(jù)如表4.1所示。審計實施框架的實踐依據(jù)（1）較高的資產(chǎn)負債率高和較長的投資回報期，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較大房地產(chǎn)行業(yè)是天然的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)公司圍繞其主營的房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售及物業(yè)服務(wù)等在一根鏈條上進行經(jīng)營，主營項目的建設(shè)周期比較長，在項目前期的規(guī)劃、拿地、審批、建設(shè)等環(huán)節(jié)均需要巨額資金支持，會使得前期投入的大量資金在實現(xiàn)銷售確認之前長期沉淀。因此房地產(chǎn)企業(yè)通常存在較高的資產(chǎn)負債率和較長的投資回報期。表4.2所示為我國部分大型國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，從表中可以看出大部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率達到了70%以上。表4.22018至2020年我國部分大型國有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率（%）數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)由新浪財經(jīng)網(wǎng)站手工整理而來，資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)（當(dāng)年12月31日時點數(shù)據(jù)）。序號企業(yè)名稱2018年2019年2020年1中國建筑工程總公司（601668.SH）76.9475.3373.672保利房地產(chǎn)股份有限公司（600048.SH）77.9777.7977.953華僑城集團公司（000069.SZ）73.7774.9875.834中國鐵路工程總公司（601390.SH）76.4376.7673.905中國鐵道建筑總公司（601186.SH）77.4175.7774.766中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司（000031）84.9174.7877.167中國冶金科工集團有限公司（601618.SH）76.6174.5072.288中國葛洲壩集團公司（600068.SH）74.7671.7569.419中國電力建設(shè)集團有限公司（601669.SH）76.9776.2176.86房地產(chǎn)企業(yè)進入銷售階段獲得投資收益時，已經(jīng)處于建造工程的尾聲，相關(guān)款項均在之前就已經(jīng)支付，且受相關(guān)政策調(diào)控和宏觀經(jīng)濟的影響比較大，存在較多影響資金回籠的因素，進而影響獲得投資回報的進程。這不僅直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，還加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，因融資難的問題又進一步使其經(jīng)營風(fēng)險增加，進而影響企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力。因此在對其領(lǐng)導(dǎo)人員進行經(jīng)濟責(zé)任審計時，尤其需關(guān)注任期內(nèi)是否發(fā)生影響企業(yè)長期經(jīng)營質(zhì)量的情況，對領(lǐng)導(dǎo)人員任職期間是否采取制定有效措施降低企業(yè)的負債，以及執(zhí)行效果如何給予重點關(guān)注。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)節(jié)眾多，企業(yè)外部鏈條長且復(fù)雜國有房地產(chǎn)企業(yè)項目體量較大，經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍較廣，項目涉及從投資策劃、項目開發(fā)、營運管理等一系列經(jīng)營環(huán)節(jié)，需要交涉的外部企業(yè)也較多且成分復(fù)雜，在價值鏈前端的投資策劃期間，企業(yè)立項規(guī)劃、合法拿地等，需要和諸多政府部門打交道；在價值鏈中期的項目開發(fā)期間，出于融資需要，會和商業(yè)銀行、金融公司等產(chǎn)生大額資金往來，與相關(guān)政府部門交涉獲得資質(zhì)，涉及到遷拆等環(huán)節(jié)還會與當(dāng)?shù)鼐用癞a(chǎn)生聯(lián)系，另外需購買設(shè)計服務(wù)、施工服務(wù)、監(jiān)理服務(wù)等；在價值鏈后端的營運管理期間，企業(yè)對所開發(fā)項目的產(chǎn)品進行驗收、銷售等，會與代理商、分銷商、裝修公司、顧客等產(chǎn)生往來，如圖4.1所示。圖4.1房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程和涉及外部鏈條圖因外部鏈條長且復(fù)雜、環(huán)節(jié)眾多帶來的尋租點多、舞弊頻發(fā)，需要尤其引起審計人員的關(guān)注。因此審計時，審計人員需熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，關(guān)注各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵風(fēng)險點，尤其需要關(guān)注企業(yè)內(nèi)部控制的有效性，以及領(lǐng)導(dǎo)人員任職期間對于內(nèi)部控制制度的制定和執(zhí)行責(zé)任的履行情況。（3）房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響較大房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的“政策導(dǎo)向型”行業(yè)，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型為主導(dǎo)的目標(biāo)下，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定器的作用大于發(fā)動機的定位，房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控仍將發(fā)揮實際意義上的重要作用。尤其是在項目開發(fā)前期拿地以及樓價評估等環(huán)節(jié)均會被政策直接影響，這是房地產(chǎn)行業(yè)“強周期性”的原因之一。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎國計民生的支柱性行業(yè)，現(xiàn)階段國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控保持房主不炒、因城施策的政策基調(diào)，秉承“穩(wěn)房價”“穩(wěn)房價”包含兩方面內(nèi)容，即避免房價大幅下跌和遏制房價大幅上漲。、“穩(wěn)經(jīng)濟”的原則。梳理房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策發(fā)展情況，有助于總結(jié)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展難題、阻礙，理解行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，預(yù)測未來的發(fā)展趨勢，明確經(jīng)濟責(zé)任審計過程中需要關(guān)注的重要內(nèi)容和風(fēng)險點，對構(gòu)建有效的領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架具有重要的參考意義。我國在1998年進行商品房改革，至今房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了六次強調(diào)控，具體內(nèi)容如表4.3所示?！胺€(wěn)房價”包含兩方面內(nèi)容，即避免房價大幅下跌和遏制房價大幅上漲。表4.3行業(yè)宏觀政策發(fā)展沿革階段政策傾向?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的影響1998-2002年房地產(chǎn)市場化改革：商品房市場供給制度建立，福利分房制度退出商品房市場快速發(fā)展，價格實現(xiàn)平穩(wěn)增長2003-2007年經(jīng)濟階段性面臨過熱風(fēng)險，政策收緊《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（2003）價格、投資增長過快，且未得到有效遏制，房地產(chǎn)供求矛盾顯現(xiàn)2008-2009年全球金融危機蔓延，為穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟增長，政策放寬（刺激消費）《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》（2008）國際金融危機下行業(yè)不景氣，政策刺激下房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展2010-2013年經(jīng)濟刺激計劃落地帶動房地產(chǎn)市場走向過熱，政策收緊（部分政策限購）“國四條”（2009）、“國十條”（2010）房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)轉(zhuǎn)弱態(tài)勢，市場萎縮2014-2016上半年房地產(chǎn)市場進入“總量放緩、區(qū)域分化”狀態(tài)，政策放寬（聚焦于去庫存與分類管理）政策強刺激下房地產(chǎn)市場迅速改善，庫存明顯下降，價格大幅上漲2016下半年至今短期調(diào)控與長效機制相結(jié)合，政策收緊（“房住不炒”、“因城施策”“三條紅線”）《關(guān)于開展鞏固治亂象成果、促進合規(guī)建設(shè)工作的通知》（2019）短期銷售放緩，加強行業(yè)監(jiān)管，房地產(chǎn)亂象得到治理因此在對房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員實施經(jīng)濟責(zé)任審計時，還需對領(lǐng)導(dǎo)人員任職期間履行黨和國家經(jīng)濟方針政策、決策部署情況格外關(guān)注，確保房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策落到實處，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展。構(gòu)建經(jīng)濟責(zé)任審計實施框架基于優(yōu)化國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計的研究目的，結(jié)合上文對于相關(guān)制度背景和理論研究的分析，本文嘗試提出一個改善后的國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計的審計實施框架，如圖4.2所示。圖4.2領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計優(yōu)化實施框架結(jié)構(gòu)圖審計目標(biāo)審計目標(biāo)就是通過審計實踐活動所期望達到的境地或希望得到的效果，是審計工作的出發(fā)點和歸宿。國有企業(yè)的內(nèi)部審計部門應(yīng)在董事會和黨委會的雙重領(lǐng)導(dǎo)下開展審計工作，實現(xiàn)經(jīng)濟責(zé)任審計目標(biāo)。根據(jù)相關(guān)依據(jù)，本文認為內(nèi)部審計部門對國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)實施經(jīng)濟責(zé)任審計的主要目標(biāo)，包括以下兩個方面：（1）促進國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員切實履職盡責(zé)一方面國家的資源資產(chǎn)有很大一部分掌握在國有企業(yè)中，國企領(lǐng)導(dǎo)代為管理國家資源資產(chǎn)，擁有重要職權(quán)，必須嚴(yán)格保證其正確履行職責(zé)、切實盡責(zé)；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)與社會民生息息相關(guān)，是涉及到“衣食住行”的民生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的每個營運環(huán)節(jié)，都須將對環(huán)境、消費者和社會經(jīng)濟等的影響考慮在內(nèi)，要求領(lǐng)導(dǎo)干部在制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、做重大決策時，時刻謹記崗位肩負的使命和責(zé)任，從企業(yè)自身發(fā)展和社會可持續(xù)發(fā)展的角度遵規(guī)盡責(zé)，履行經(jīng)濟責(zé)任。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的“政策導(dǎo)向”特點，實行經(jīng)濟責(zé)任審計有助于促進房地產(chǎn)國企的領(lǐng)導(dǎo)貫徹落實國家及地方各級政府的各項政策決策等，尤其是國家針對房地產(chǎn)市場的各項方針政策。（2）推動國有房地產(chǎn)企業(yè)全面深化改革全面深化改革是國有企業(yè)發(fā)展最根本的內(nèi)生動力，國有房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計通過發(fā)揮獨立性強、接觸領(lǐng)域廣、熟悉政策法規(guī)、掌握情況詳實等優(yōu)勢，揭示和反映影響房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)發(fā)展的制度性和體制性的根本問題，促進健全現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)制度，增強房地產(chǎn)經(jīng)濟活力，推動深化房地產(chǎn)行業(yè)改革，公平利益分配，降低社會成本，推動促進房地產(chǎn)經(jīng)濟向健康穩(wěn)定、可持續(xù)方向發(fā)展，提高國有房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任意識，保證房地產(chǎn)行業(yè)國有資本運營安全有效。國有房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟責(zé)任審計通過發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，跨越區(qū)域、時間對領(lǐng)導(dǎo)干部進行綜合監(jiān)督，通過查找問題、分析原因、提出建議，從企業(yè)大局觀出發(fā)，共同研究創(chuàng)新體制機制、突破改革難點的大思路，對促進國有房地產(chǎn)企業(yè)舒解疑難問題，推動企業(yè)強化管理、做優(yōu)做強具有重要意義。（3）維護房地產(chǎn)行業(yè)國有資產(chǎn)安全要保障國家經(jīng)濟運行安全，首要的就是保障國有資源資產(chǎn)安全，國有企業(yè)健康有序發(fā)展是國家經(jīng)濟穩(wěn)健增長的基石。在國家經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的同時，國有經(jīng)濟持續(xù)深化改革，房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸成為影響國民經(jīng)濟命脈的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，國有房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計應(yīng)當(dāng)逐步將主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)濟責(zé)任審計作為工作重點，敦促領(lǐng)導(dǎo)人員切實履責(zé)的同時，提升其內(nèi)部審計的目標(biāo)定位，將促進國有資產(chǎn)保值增值、維護國有資產(chǎn)安全作為審計目標(biāo)之一，提升經(jīng)濟責(zé)任審計格局，督促領(lǐng)導(dǎo)人行使職權(quán)使企業(yè)良性科學(xué)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟責(zé)任審計工作重心應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)、管理治理、廉潔從業(yè)等方面并重，以最終服務(wù)于維護國有資產(chǎn)安全的審計目標(biāo)。審計對象審計對象關(guān)注“對誰審計”或“審計誰”這個問題，也稱作審計客體。在經(jīng)濟責(zé)任審計中，審計對象是自然人。審計主體關(guān)注“由誰審計”這個問題，是審計活動的實施者，包括審計機構(gòu)及其審計人員。根據(jù)2019年兩辦新《規(guī)定》和2021年中國內(nèi)部審計協(xié)會《準(zhǔn)則》，我國針對國企領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)濟責(zé)任審計，審計主體是內(nèi)部審計部門及其人員。本文的研究對象為國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門開展的領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計，根據(jù)前文制度依據(jù)的分析，審計主體和審計對象如表4.4所示。表4.4審計主體和審計對象審計主體企業(yè)內(nèi)部審計部門或下屬單位具有內(nèi)部審計職能的內(nèi)設(shè)部門，如審計與法務(wù)工作部等審計對象企業(yè)本級中層主要領(lǐng)導(dǎo)，下屬全資、控股或占主導(dǎo)地位企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)，以及其他重要的部門和機構(gòu)的主要領(lǐng)導(dǎo)；上級要求以及本單位內(nèi)部確定的其他重要崗位人員等。審計內(nèi)容審計內(nèi)容關(guān)注“審計什么”的問題。國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計部門實施經(jīng)濟責(zé)任審計時，必須聚焦“經(jīng)濟責(zé)任”、結(jié)合行業(yè)特殊風(fēng)險，確定審計重點內(nèi)容。根據(jù)兩辦《規(guī)定》和《準(zhǔn)則》的要求，考慮行業(yè)情況后，本文針對國有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計的審計內(nèi)容設(shè)計如表4.5所示，將經(jīng)濟責(zé)任審計的主要內(nèi)容分為財務(wù)收支與績效、重大決策與發(fā)展戰(zhàn)略、內(nèi)部控制、三重一大與廉潔從業(yè)、社會責(zé)任和其他內(nèi)容。表4.5審計內(nèi)容設(shè)計審計內(nèi)容財務(wù)收支與績效財務(wù)收支的真實性、合法合規(guī)性，尤其需關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)稅款（所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅）繳納情況、開發(fā)成本（土地取得成本、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用）核算情況，以及一些未決訴訟、對外擔(dān)保等；境外機構(gòu)、境外資產(chǎn)和境外經(jīng)濟活動的真實、合法和效益情況；企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量情況、盈利情況、債務(wù)風(fēng)險等，尤其需要關(guān)注企業(yè)新簽約銷售及回款情況、營業(yè)收入及凈利潤情況；重大決策與發(fā)展戰(zhàn)略貫徹執(zhí)行黨和國家經(jīng)濟方針政策和決策部署，推動可持續(xù)發(fā)展情況，尤其關(guān)注落實黨中央關(guān)于“穩(wěn)房價”“穩(wěn)經(jīng)濟”“房住不炒”的政策決定情況；執(zhí)行上級與制定本級決策的有效性、合規(guī)性；發(fā)展戰(zhàn)略的制定、執(zhí)行和效果情況；治理結(jié)構(gòu)的建立、健全和運行情況；內(nèi)部控制內(nèi)部控制和風(fēng)險管理制度的制定和執(zhí)行情況，對下屬單位的監(jiān)管情況，尤其需要關(guān)注開發(fā)項目重點環(huán)節(jié)（如招標(biāo)管理設(shè)計管理、合同管理、工程質(zhì)量、進度管理、成本管理、物資采購管理、營銷管理等）的內(nèi)部控制是否完備、嚴(yán)密、有效；三重一大與廉潔從業(yè)三重一大決策機制是否建立健全，決策事項、流程是否明確；重大經(jīng)營活動（如對外投資、對外借款、重大資產(chǎn)處置、擔(dān)保、大額采購）和經(jīng)營決策過程的合法合規(guī)性，決策協(xié)議是否符合企業(yè)實際；有關(guān)決策的履行過程是否明確了具體實施管理部門，有無進行過程監(jiān)控；相關(guān)決策的結(jié)果有無給企業(yè)造成損失，對于形成損失的項目，有無采取果斷、有力措施挽回損失等；遵守廉潔從業(yè)規(guī)定和落實黨風(fēng)建設(shè)情況；社會責(zé)任促進社會就業(yè)、保障員工工資增長情況；自然資源資產(chǎn)管理情況；保護生態(tài)環(huán)境情況，尤其需要關(guān)注施工環(huán)節(jié)的綠色施工和選材用料情況其他以往審計發(fā)現(xiàn)問題的整改情況；其他需要審計的內(nèi)容。審計程序在我國，審計程序指的是從審計項目選擇立項到終結(jié)項目之后的后續(xù)整改情況跟蹤這一整個過程的工作順序，有審計步驟的意思。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，具體可以分為審計準(zhǔn)備階段、審計實施階段、審計報告階段和后續(xù)審計階段，如表4.6所示。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循《準(zhǔn)則》的規(guī)定，嚴(yán)格按照規(guī)定的程序?qū)嵤╊I(lǐng)導(dǎo)干部的經(jīng)濟責(zé)任審計。表4.6審計程序階段具體審計程序?qū)徲嫓?zhǔn)備階段編制年度計劃、審計立項、組建審計組、編制審計工作方案、開展審前調(diào)查、編制和報批審計實施方案、制發(fā)審計通知書等。審計實施階段召開審計進點會、執(zhí)行審計程序、實施審計取證、編制和復(fù)核審計工作底稿、調(diào)整并報批審計實施方案等。審計報告階段起草審計報告、征求被審計單位和被審計評議人意見、核實反饋意見、呈報領(lǐng)導(dǎo)閱示、召開審計委員會或?qū)徲嬂龝?、制發(fā)審計意見書或?qū)徲嬏幚頉Q定書，出具審計報告、審計資料歸檔等。后續(xù)審計階段移交重大審計線索、推進責(zé)任追究、檢查審計發(fā)現(xiàn)問題的整改情況和審計建議的實施效果。審計方法審計方法指獲得審計證據(jù)的具體方法，在國企領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟責(zé)任審計中一般是指內(nèi)部審計人員對領(lǐng)導(dǎo)人員的審計流程進行分析的手段。國有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計人員在具體審計程序中可使用的審計方法如表4.7所示。表4.7審計工作方法審計階段審計方法審計準(zhǔn)備階段（審前調(diào)查的方法）現(xiàn)場觀察。觀察被審計單位經(jīng)營場所、工作流程、實物資產(chǎn)等，了解經(jīng)營環(huán)境的變化和實物資產(chǎn)的狀況。人員訪談。與被審計單位相關(guān)人員進行座談、個別談話，了解被審計評議人開展的主要工作、取得的主要成績、存在的不足以及意見和建議。比較與分析。比較實際數(shù)與預(yù)算數(shù)、實際數(shù)與行業(yè)平均數(shù)、各年度同期變化，進行差異分析和趨勢分析，明確下一步審計重點。風(fēng)險識別。梳理關(guān)鍵控制點，識別風(fēng)險，重點關(guān)注：權(quán)力過于集中的部門和人員；上下及平行部門溝通不暢環(huán)節(jié)；公司兼并、合資、合作環(huán)節(jié)；長期虧損或虧損額度較大的單位；長期沒有或不易關(guān)注的環(huán)節(jié)；關(guān)鍵崗位變動頻繁的單位等。審計實施階段（審計調(diào)查的方法）觀察法。實地觀察檢查，借以查明事實真相，取得審計證據(jù)。征集審計線索法。通過設(shè)置審計信箱、公布舉報電話、張貼審計公示、發(fā)布調(diào)查問卷、征求上級單位或同級其他職能部室意見等收集線索。函證。給有關(guān)單位和個人發(fā)函，以取得審計證據(jù)，多用于往來款項的查證。查詢法。對審計發(fā)現(xiàn)通過口頭詢問或書面查詢的方式，從而驗證其他審計證據(jù)或為取得新的審計證據(jù)提供依據(jù)。審計報告階段（審計評價的方法）縱向比較法。對相關(guān)業(yè)績指標(biāo)的期初與期末、前期與任期情況進行比較分析。橫向比較法。對相關(guān)業(yè)績指標(biāo)與系統(tǒng)、行業(yè)內(nèi)平均或先進水平進行比較分析。指標(biāo)分析法。對各項定量指標(biāo)實際完成與計劃（預(yù)算）進行比較分析。環(huán)境分析法。將領(lǐng)導(dǎo)人員履行經(jīng)濟責(zé)任的行為與任職期間的社會政治、經(jīng)濟環(huán)境、企業(yè)實際相結(jié)合，客觀分析評價。主客觀因素分析法。判斷被審計行為或事項是因為被審計評議人的主觀過錯，還是受客觀因素的影響，分析具體的主客觀原因。后續(xù)審計階段（結(jié)果跟蹤的方法）查閱整改資料。對相關(guān)的整改文件資料進行查閱。電話訪談。與被審計單位相關(guān)人員進行多人電話訪談或個別談話，了解被審計單位對審計提出問題的整改落實情況。審計成果領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計成果分成報告審計結(jié)果與審計結(jié)果運用兩部分。審計結(jié)果即為審計完成后，審計人員將通過審計調(diào)查出的問題予以報告，并提供專業(yè)整改建議，一并在審計報告中體現(xiàn)。根據(jù)《準(zhǔn)則》，經(jīng)濟責(zé)任審計報告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括“企業(yè)的基本情況、領(lǐng)導(dǎo)人員履行經(jīng)濟責(zé)任情況的總體評價及任職期間的主要業(yè)績、審計發(fā)現(xiàn)的主要問題和責(zé)任認定、審計處理意見和建議、以往審計發(fā)現(xiàn)問題的整改情況等”。結(jié)果運用是領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計目標(biāo)的實現(xiàn)方式，是領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)濟責(zé)任審計的最重要的環(huán)節(jié)。在目前的實踐工作中，審計結(jié)果運用的不同主體對結(jié)果運用的方式也不一樣。審計實施框架的特點與兩辦新規(guī)內(nèi)容接軌2019年的兩辦新《規(guī)定》進一步明確了經(jīng)濟責(zé)任審計工作的指導(dǎo)思想和職能定位，充實和完善了經(jīng)濟責(zé)任審計程序性要求，規(guī)范了審計內(nèi)容，強調(diào)聚焦經(jīng)濟責(zé)任、突出審計重點、恪守審計邊界。審計內(nèi)容和重點以及審計作用發(fā)