《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試（重點(diǎn)）題庫(kù)300題（含答案解析）

《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》考試(重點(diǎn))題庫(kù)300題(含答案解析)1.【2012真題】某宗土地的臨街深度為100ft,臨街寬度為60ft,市場(chǎng)價(jià)值為1500萬(wàn)元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。哈柏法則(Harperrule):是臨街深度為100ft的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的臨街深度%臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的936%=60%,1500×60%=900(萬(wàn)元)。A、當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格D、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值大大低于收益價(jià)值和成本價(jià)值在建設(shè)總量中的比重，則會(huì)導(dǎo)致商品住房的價(jià)格()。4.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的()。5.用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i,乙類房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i,則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)相比()。6.某宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值占總價(jià)值的55%,通過(guò)可比實(shí)例計(jì)算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()。7.按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98,則其依據(jù)是()。的影響幅度為2%的影響幅度為2%的影響幅度為2.04%的影響幅度為2.04%解析：考點(diǎn)：計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值?？杀葘?shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98,即估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×0.98,估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)=0.98,一般將估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)設(shè)為100,設(shè)可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)為X,則100/X=0.98,X=102.04,表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%。8.下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素的描述，錯(cuò)誤的是()。9.()是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要。A、購(gòu)買力10.下列各項(xiàng)中，一般不適用收益法估價(jià)的是()。準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行11.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,三級(jí)資質(zhì)可以從事()的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公12.某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬(wàn)元/年，同期的市場(chǎng)凈租金為115萬(wàn)元/年，報(bào)酬率為10%,該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。承租人權(quán)益價(jià)值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(萬(wàn)元)。13.按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。A、70解析：考點(diǎn)：壽命長(zhǎng)久。居住用地為70年。14.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說(shuō)法，正確的是()。起來(lái)。因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該15.某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%,則成本利潤(rùn)率為()。解析：本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)利潤(rùn)=(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率=(600+900+50+60)×20%=322萬(wàn)元。成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=3216.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的()。18.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是()。費(fèi)用19.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。C、所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例即可，但不得少于3個(gè)。效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。23.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。24.根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》,房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或價(jià)機(jī)構(gòu)并處()的罰款。A、1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下B、3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下C、5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下D、5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。25.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是()。B、了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值26.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。27.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分，本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有()性28.通常情況下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括()。A、抵押價(jià)值評(píng)估評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率(或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù))測(cè)算等服務(wù)。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在抵押貸款后所提供的服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%,該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%,該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。30.某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4,94.8,96.6,101.1,109.3,104.7、103.3和102.1(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為()元/m2。期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。31.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年?！?00×[1-(1-2.5%)/N×10],得N=39年。(1)年折舊=1000×100×(1-2.5%)/N;(2)10年折舊額=100000-75000=25000;(3)年折舊=2500;32.估價(jià)對(duì)象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對(duì)象的建筑面積為150現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對(duì)象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為()。A、建筑面積1500m2,一年前出售，售價(jià)為2000元/m2,位于同一工業(yè)區(qū)B、建筑面積10000m2,近期租出，年租200萬(wàn)，位于同一工業(yè)區(qū)C、建筑面積500m2,近期租出，年租10萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)D、建筑面積2000m2,近期租出，年租20萬(wàn)元，位于同一工業(yè)區(qū)解析：考點(diǎn)：選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對(duì)象規(guī)?！?,可得出750≤估價(jià)對(duì)象規(guī)模≤3000,排除選項(xiàng)BC;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的，排除選項(xiàng)A;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，排除選項(xiàng)A;(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。C、人口凈增長(zhǎng)素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。34.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。35.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是()。36.從建筑物的狹義角度看，下列選項(xiàng)中符合建筑物定義的是()。筑設(shè)施，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項(xiàng)ABC均為構(gòu)筑物，選項(xiàng)D為建筑物。37.下列選項(xiàng)中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素的是()。購(gòu)買或出售時(shí)的心態(tài)；(2)個(gè)人的欣賞趣味或偏好；(3)時(shí)尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理；(4)接近名家住宅的心理；(5)講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。38.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無(wú)償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為()萬(wàn)元。剩余收益期為40年，年凈收益為15萬(wàn)元，報(bào)酬率為7.5%,則：房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%×[1-1/(1+7.5%)439.下列有關(guān)直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)，表述錯(cuò)誤的是()。這一估價(jià)假設(shè)屬于()。B、背離事實(shí)假設(shè)D、依據(jù)不足假設(shè)損，屬于()。42.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是()。D、估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)43.資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額稱為()。D、公允價(jià)值44.某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(萬(wàn)元),總成本=30000+1061.23=31061.23(萬(wàn)元),單位成本為310.61元/m2,可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.86(元/m2)。45.一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2,后街路線價(jià)為3800元/m2,如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為()m。解析：考點(diǎn)：臨街土地的價(jià)值的計(jì)算。前街影響深度=總深度×前街路線價(jià)/(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))=50×5000/(5000+3800)=28.4。46.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用為銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為()。解析：考點(diǎn)：開發(fā)利潤(rùn)。土地投資1000萬(wàn)，建設(shè)成本和管理費(fèi)用1200萬(wàn)；投資利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(萬(wàn)元),銷售費(fèi)用3000×2%=60(萬(wàn)元),銷售稅費(fèi)3000×5.5%=165(萬(wàn)元),銷售利潤(rùn)=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬(wàn)元),銷售利潤(rùn)率=33價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及估價(jià)師進(jìn)行了盡48.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測(cè)算。49.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%,土地資本化率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產(chǎn)的土地收益為()萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限(萬(wàn)元),設(shè)土地的凈收益為AL,建筑物的凈收益為7-AL,則AL/6%+(7—AL)/8%=100,AL=3(萬(wàn)元)。50.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的()。建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以()進(jìn)行估價(jià)。52.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。53.一個(gè)特許加盟經(jīng)營(yíng)、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營(yíng)的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍包括下列()。A、特色裝飾裝修C、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)D、抵押貸款解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。一個(gè)特許加盟經(jīng)營(yíng)、有特色裝飾裝修、正在運(yùn)營(yíng)的餐廳，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍不包括對(duì)特色裝飾裝修、廚具等動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的估價(jià)。54.某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但總體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)該選用的預(yù)測(cè)方法是()。A、平均發(fā)展速度法B、平均增減量法C、數(shù)學(xué)曲線擬合法解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法。時(shí)高時(shí)低，不是平穩(wěn)的數(shù)列，用平均發(fā)展速度和平均增減量法誤差大，總體趨勢(shì)上升，因而可以擬合數(shù)學(xué)趨勢(shì)線。注意題干中給的提示信息。55.有關(guān)價(jià)值類型，下列說(shuō)法正確的是()。A、同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的56.在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是()。一般收益率(即典型的投資者所要求的收益率),而評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個(gè)特定宅在出租時(shí)，租金低于市場(chǎng)租金，此情況屬于()。A、功能缺乏折舊D、外部折舊58.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，銀行為甲提供80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過(guò)100萬(wàn)元B、不超過(guò)80萬(wàn)元C、不超過(guò)20萬(wàn)元D、在20～80萬(wàn)元余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。59.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%,價(jià)格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于()元/m2。解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。這種房地先算年收益，解得a=326.97。再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾?0.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》,下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，表述正確的是()。D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)；61.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是()。選項(xiàng)B,累計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的；選項(xiàng)C,平均深度價(jià)格修正率也是遞減的；選項(xiàng)D,加權(quán)深度價(jià)格修正率，沒(méi)有這個(gè)概念。62.房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)性市場(chǎng)，更不是一個(gè)全球性市場(chǎng)的根本原因是房地產(chǎn)的()特性?；蛳M(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地(房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地)、生產(chǎn)地和消費(fèi)地63.當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)(),房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)(),房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。區(qū)(如某個(gè)城鎮(zhèn))的人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)其房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人，其中()是估價(jià)主體。65.某建筑物的建筑面積為500m2,重置價(jià)格為3600元/m2,經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為600元/m2,平均壽命為5年，年齡為3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬(wàn)元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設(shè)均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬(wàn)元。A、75.6解析：考點(diǎn)：分解法。門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=2(萬(wàn)元);裝飾裝修的折舊額=600×500×3/5=18(萬(wàn)元);設(shè)備的折舊額=60×1/15×10=40(萬(wàn)元);長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(3600×500-20000-600×500-600000)×1/50×10=17.6(萬(wàn)元);該建筑物的物質(zhì)折舊額=2+18+40+17.6=77.6(萬(wàn)元)。66.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，取決于()。67.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是()。68.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是(),有時(shí)誤解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。法官使用的誤差范圍是±10%,有時(shí)誤69.下列關(guān)于利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的說(shuō)法中，正確的是()。D、從房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)凈收益現(xiàn)值之和的角度看上升解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。選項(xiàng)A、B錯(cuò)誤，利率升降對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響70.在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說(shuō)法，正確的是()。71.房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍包括下列()。72.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括()。73.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。74.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，不正確的是()。實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；(3)同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格；(4)易受交易者的個(gè)別情況影響；(5)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。選項(xiàng)D,75.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，屬于估價(jià)機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是()。解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。選項(xiàng)D屬于不應(yīng)承接的估價(jià)業(yè)務(wù)。76.報(bào)酬率的表達(dá)式為()。A、投資回報(bào)/所投入的資本B、投資回收/所投入的資本C、(投資回報(bào)+投資回收)/所投入的資本D、(投資回收一投資回報(bào))/所投入的資本77.【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。78.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為600萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，抵押率為70%,則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為()萬(wàn)元。的價(jià)值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(600-50)×0.7=385(萬(wàn)元)。79.估價(jià)報(bào)告的審核結(jié)論，不可以是()。A、可以出具解析：考點(diǎn)：審核估價(jià)報(bào)告。審核結(jié)論可為下列之一：(1)可以出具；(2)修改后出具；(3)應(yīng)重新撰寫；(4)應(yīng)重新估價(jià)。80.在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于()。81.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1,對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣()萬(wàn)元。解析：考點(diǎn)：統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×(1+5%)=682.5(萬(wàn)元人民幣)。未做市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，采取可比實(shí)例成交日的匯率，82.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是()。價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。83.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的()特性決定的。開發(fā)、利用或消費(fèi)，并受制于其所在的空間環(huán)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等)。注意審題，題干中出現(xiàn)了過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有選項(xiàng)D是正確答案。84.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。銷售85.明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。86.估價(jià)上的折舊注重的是()。舊”,而是“減價(jià)調(diào)整”;會(huì)計(jì)上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或87.某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800m2面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/m2?，F(xiàn)在市場(chǎng)上相似的寫字樓月租金為1800元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,則目前承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。800-1500)×800×12=288萬(wàn)；Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77萬(wàn)元。不得超出其余額部分，此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的()。押，但不得超出其余額部分?！?9.某在建辦公樓，建筑面積為25000m2,預(yù)計(jì)建設(shè)期為2年，業(yè)主委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1年。預(yù)計(jì)辦公樓建成后全部可用于出租，凈租金收入為每天3元/m2,每年計(jì)365天，空置率為5%,資本化率為8%,折現(xiàn)率為10%。則該辦公樓在建成時(shí)的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬(wàn)元。552.62(萬(wàn)元)。90.在征收集體土地的土地成本中，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。前3年平均年產(chǎn)值的15倍。上采用了()。C、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法的方法。92.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。報(bào)酬率=6%+6%×25%=7.5%。93.下列情形中不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的是()。A、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升B、消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者的收入增加解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。決定房地產(chǎn)需求量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)者的偏好、相關(guān)物品的價(jià)格水平、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加；反之，對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。94.在英國(guó)，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為()。A、投資法B、收入法C、利潤(rùn)法D、利息法字或蓋章的，應(yīng)當(dāng)有()見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。96.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬(wàn)元，若報(bào)酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為()萬(wàn)元。[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(萬(wàn)元)。97.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()。98.某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為()元/m2。解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000(m2);土地單價(jià)=1800000/2000=900(元/m2)。一般是評(píng)估()。100.下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是()。101.某寫字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)利潤(rùn)關(guān)系公式。8000+6000+800+600102.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為()萬(wàn)元。解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72(萬(wàn)元);運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=72×25%=18(萬(wàn)元);凈收益=72-18=54(萬(wàn)元);(萬(wàn)元)。103.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為()萬(wàn)元。采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為()萬(wàn)元。塊地÷(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))=175×320÷(320+240)=100(英尺)。后街影響深度=總深度×后街路線價(jià)÷(前街路線價(jià)+后街路線價(jià))=175×240÷(320+240)=75(英尺)((或：總深度-前街影響深度=175-100)。總價(jià)0%×30×100+240×120%×30×75=160.8(萬(wàn)元)。C、現(xiàn)在首付30%,余款在未來(lái)3年內(nèi)分年等額支付D、現(xiàn)在首付50%,余款在未來(lái)10年內(nèi)分年等額支付B,一年后支付1/1.06=0.943;選項(xiàng)C,現(xiàn)在首付30%,以后3年內(nèi)等額支付=0.3+0.7/3×(P/A,6%,3)=0.923702788;選項(xiàng)D,現(xiàn)在首付50%,10年內(nèi)等額支付=0.5+0.5/10×(P/A,6%,10)=0.868004352。105.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，報(bào)酬率為6%,則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。A、98.8解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。年租金優(yōu)惠(3.5-3)×365×500=91250(元);還有18年租期，報(bào)酬率為6%;承租人權(quán)益價(jià)值==98.8(萬(wàn)通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。解析：考點(diǎn)：凈收益每年不變的公式。(1)先根據(jù)未來(lái)3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13],A=24.21(萬(wàn)元);(2)再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23(萬(wàn)元)。108.比較法的理論依據(jù)是()。其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的幅度較大，這類因素可稱為()。110.下列關(guān)于價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值的表述中，正確的是()A、廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值，狹義的價(jià)值僅指使用價(jià)值D、人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般指的是使用價(jià)值111.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬(wàn)元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬(wàn)元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬(wàn)元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬(wàn)元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%,貸款年利率為7%,報(bào)酬率為10%,在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為()萬(wàn)元?？睿?50000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考慮重置提撥款的年凈收益=250000-12493.64=237506.36(元);考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(萬(wàn)元)。但該商場(chǎng)卻不會(huì)有那么高的價(jià)值，這說(shuō)明了()。解析：本題考查的是成本法概述。成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近3個(gè)問(wèn)題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本；(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；(3)應(yīng)在客觀成本的113.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》,三級(jí)資質(zhì)可以從事()的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?！?14.下列關(guān)于起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()。115.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降的是()。解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A,降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降；選項(xiàng)BCD均會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。本通常()重建成本。D、高于或等于解析：考點(diǎn)：建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。117.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價(jià)，評(píng)估的一般是()。A、投資價(jià)值B、現(xiàn)狀價(jià)值C、謹(jǐn)慎價(jià)值D、殘余價(jià)值一般是評(píng)估投資價(jià)值。118.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，()是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。解析：本題考查的是成本法的基本公式。新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有119.【2012真題】關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的()。120.下列有關(guān)均衡價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是()。B、均衡價(jià)格是市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的C、市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，證明需求量與供給量相等121.直線趨勢(shì)法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由()決定的。b,是由房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料決定的。建筑面積為23m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。積=145+23=168(m2),建筑面積下的單價(jià)=7500×145/168=6473(元/m2)。123.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價(jià)值為70萬(wàn)元，乙宗地價(jià)值為50萬(wàn)元。合并是()萬(wàn)元。解析：本題考查的是造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。合理要價(jià)：70+70/(70+50)×(150-70-50)=87.5(萬(wàn)元)。124.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬(wàn)元，銀行為甲提供80萬(wàn)元貸款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。A、不超過(guò)100萬(wàn)元B、不超過(guò)80萬(wàn)元C、不超過(guò)20萬(wàn)元D、在20～80萬(wàn)元保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20(萬(wàn)125.某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增減量()元/m2。解析：考點(diǎn)：平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433,則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25;2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+4127.當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求會(huì)()。128.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2,該類房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為100),該類房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元129.2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了(),解析：考點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師130.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3295元/m2,該套住宅按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。解析：考點(diǎn)：統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。住宅總價(jià)=(145+9)×3295=507430;按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的單價(jià)=507430/145=3499.517241≈3500元/m2。131.下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)供給量決定因素的是()了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。選項(xiàng)D,消費(fèi)者偏好影響房地產(chǎn)需求量，不影響房地產(chǎn)供給132.某宗房地產(chǎn)，當(dāng)綠地率較低時(shí)，提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時(shí)，再提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較小。此種情形體現(xiàn)出()。A、不同的影響因素或者其變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的B、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的C、同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同D、同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不同解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述。同一影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能不同。人們?cè)谙M(fèi)上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)例如，當(dāng)綠地率較低時(shí)，提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大；而當(dāng)綠地率已較高時(shí)，再提高綠地率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。133.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A、-100解析：考點(diǎn)：計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/m2)。中位數(shù)為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/m銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%,則成本利潤(rùn)率為()。地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率=(600+900+50+60)×20%=322(萬(wàn)元)。金城武，成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.135.比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說(shuō)是以()為136.某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2,平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2;如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓正確的是()。B、修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬(wàn)元解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項(xiàng)A,經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要程費(fèi)150萬(wàn)；租金損失100×1500×6=90(萬(wàn)元);搬遷費(fèi)1300×2×100=26(萬(wàn)元);合計(jì)266萬(wàn)元；修復(fù)后的價(jià)值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250(萬(wàn)元),得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項(xiàng)B,修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增值額為250萬(wàn)元。選項(xiàng)C,不修復(fù)的時(shí)候的價(jià)值減損額為(5000-4500)×10000=500(萬(wàn)元)。選項(xiàng)D,不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬(wàn)/100=5(萬(wàn)元)。137.邊際消費(fèi)傾向，指的是()。138.在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是()。139.估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求委托人出具()。140.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。D、在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A,只要可以預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的收益(如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn)),就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值；選項(xiàng)B,動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中；選項(xiàng)C,141.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按()進(jìn)行估價(jià)。A、超市用途142.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法折舊計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是()元。143.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近()萬(wàn)元。5-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬(wàn)元),選項(xiàng)中最接近的值為選項(xiàng)A。144.某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度，地產(chǎn)2011年的價(jià)格為()元/m2。某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格年份房地產(chǎn)價(jià)格(元/m2)2011年的價(jià)格=3800×1.240555=11165元/m2。145.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說(shuō)法，正確的是()。D、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒(méi)有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以146.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)居民收入、物價(jià)、利率和匯率等。選項(xiàng)B,房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。147.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于()。權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付之日D、委托估價(jià)之日解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致，房屋征收估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。149.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》B、2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)C、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D、內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格解析：考點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。選項(xiàng)C,沒(méi)有這項(xiàng)規(guī)定，本題可以使用排除法進(jìn)行選擇。150.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅，則王某的土地成本為()萬(wàn)元。解析：考點(diǎn)：土地成本。土地成本為：2000×3×10000×(1+3%)=6180(萬(wàn)1.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用比較法估價(jià)的有()。房地產(chǎn)開發(fā)用地。選項(xiàng)C,基本不用于出售交易，所以難以取得可比實(shí)例；選項(xiàng)E,在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。注意：如果3.下列選項(xiàng)中，屬于選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求的有()。E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同解析：本題考查的是選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求包括：(1)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；(2)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡應(yīng)滿足下列要求：(1)與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；(2)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；(3)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；(4)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；(5)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；(6)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。4.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí)，便為最高最佳使用。A、與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)B、達(dá)到規(guī)模遞增C、內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)D、外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)E、外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合即當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時(shí)其各個(gè)組成部分又搭配時(shí)，便為最高最5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。A、說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求解析：本題考查的是撰寫估價(jià)報(bào)告。合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價(jià)師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用人在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人。6.下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整；(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。7.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，正確的有()。8.路線價(jià)法特別適用于()估價(jià)。B、房地產(chǎn)稅收C、市地重劃D、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓E、需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形解析：考點(diǎn)：路線價(jià)法概述。路線價(jià)法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評(píng)估出許多宗土地價(jià)值的方法，即是一種批量估價(jià)方法，特別適用于市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)稅收或其他需要在短時(shí)間內(nèi)對(duì)許多宗土地進(jìn)行估價(jià)的情形。9.下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有()解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。其他相關(guān)定著物是指附著或結(jié)合在土地或建筑物上不可分離的部分，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外，如建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地里的樹木、花草.埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，安裝在房屋內(nèi)的水戲臺(tái)等，不屬于其他相關(guān)定著物。10.利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值時(shí)，不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況修正”的原因，下列描述正確的有()。A、臨街宗地的平均價(jià)格已是經(jīng)過(guò)修正后正常價(jià)格B、在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例C、該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期本身就是價(jià)值時(shí)點(diǎn)D、該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格E、交易修正和市場(chǎng)狀況修正在求取路線價(jià)后再進(jìn)行解析：本題考查的是路線價(jià)法。在路線價(jià)法中，利用路線價(jià)求取臨街土地價(jià)值或價(jià)格時(shí)不進(jìn)行“交易情況修正”和“市場(chǎng)狀況調(diào)整”的原因是：求得的路線價(jià)—一若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，已是經(jīng)過(guò)交易情況修正后的正常價(jià)格；求得的路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期，已與要求取的街道土地價(jià)值或價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日起一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的。11.下列有關(guān)房地產(chǎn)金融制度政策，描述正確的有()。A、采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降B、增加土地儲(chǔ)備融資，會(huì)增加未來(lái)土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期增加商品房供給，房?jī)r(jià)下降C、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，減少商品房供給，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲D、提高最低首付款比例，會(huì)提高購(gòu)房門檻.減少住房需求，房?jī)r(jià)下降E、提高購(gòu)房者房貸利率，會(huì)降低支付能力，提高購(gòu)房門檻，房?jī)r(jià)上升解析：本題考查的是制度政策因素。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，放松貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，收縮貨幣政策，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，提高購(gòu)房最低首付款比例、上調(diào)個(gè)人購(gòu)房貸款利率、縮短最長(zhǎng)貸款期限，會(huì)提高購(gòu)房門檻、增加購(gòu)房支出，從而會(huì)減少住房需求，進(jìn)而會(huì)使住房?jī)r(jià)格下降；反之，會(huì)使住房?jī)r(jià)格上漲12.對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有()。A、標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B、熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C、小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D、廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E、郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現(xiàn)力強(qiáng)，這也是為什么我們現(xiàn)在推廣標(biāo)準(zhǔn)廠房的原因；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，熟地已經(jīng)具備了基礎(chǔ)設(shè)施，拿來(lái)即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，小商鋪總價(jià)低，比大商鋪容易變現(xiàn)；選項(xiàng)D正確，廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的；選項(xiàng)E正確，郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。這種題目，可以結(jié)合我們的生活常識(shí)，對(duì)照理論，進(jìn)行分析。13.某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括()。A、應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本B、應(yīng)采用實(shí)際成本，而不是客觀成本E、應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整解析：本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。成本法估價(jià)時(shí)需要注意下列3個(gè)問(wèn)題：(1)應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；(2)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；(3)應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。選項(xiàng)AB中肯定只有1個(gè)正確選項(xiàng)。選項(xiàng)E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原則。14.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括()。房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：(1)與區(qū)位密切相關(guān)；(2)實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；(3)同時(shí)有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格格；(4)易受交易者的個(gè)別情況影響；(5)形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)；(6)包含的內(nèi)容復(fù)雜多樣。15.下列選項(xiàng)中，屬于其相關(guān)定著物的有()。16.在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有()。17.經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括()。18.關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有()。A、市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主值B、同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，投資價(jià)值是因人而異的市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而有所不同。特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率(通常稱為最低期望收益率)。因此，用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值并不相同；選項(xiàng)D,成本法中投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的同。不同的是利潤(rùn)的取值；選項(xiàng)E,投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買行為)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資(購(gòu)買);反之，說(shuō)明不值得投資(購(gòu)買)。因此，投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于19.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的()。20.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等基礎(chǔ)設(shè)施條件以21.應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有()。定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；(2)將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；(3)確定臨街深度價(jià)格遞減率；(4)求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)22.下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有()23.實(shí)地查勘的工作內(nèi)容，主要包括()。解析：考點(diǎn)：實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。實(shí)地查勘的工作內(nèi)容包括：(1)觀察及感受估價(jià)對(duì)象的區(qū)位優(yōu)劣；(2)檢查、核對(duì)之前收集的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面用途等情況；(3)觀察、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的內(nèi)外部狀況；(4)詢問(wèn)、調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況；(5)拍攝反映估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料；(6)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需要的其他資料。24.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折A、功能落后E、正常使用的磨損解析：考點(diǎn)：建筑物折舊的含義和原因。外部折舊也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。選項(xiàng)AB為功能折舊，選項(xiàng)E為物25.【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有A、房屋實(shí)際用途B、土地開發(fā)程度C、房屋建筑結(jié)構(gòu)D、房屋出租情況E、房屋維護(hù)狀況及完損程度解析：本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義。房屋實(shí)際用途屬于房地產(chǎn)基本狀況，土地開發(fā)程度、房屋建筑結(jié)構(gòu)和房屋維護(hù)狀況及完損程度屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況，房屋出租情況屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況。26.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有()。27.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的建設(shè)成本包括()。28.下列關(guān)于市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的表述中，正確的有()E、比較價(jià)值趨向于理論價(jià)格，收益價(jià)值趨向于市場(chǎng)異；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，比較價(jià)值趨向于市場(chǎng)價(jià)格，收益價(jià)值趨29.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的()。30.房地產(chǎn)的特性包括()。解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項(xiàng)B,需求是無(wú)限的，供給才是有限的；31.下列選項(xiàng)中，屬于土地使用管制的事項(xiàng)有()。E、某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑密度；(4)綠地率；(5)建筑高度；(6)其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。32.按開發(fā)程來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為()。下列5類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。33.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的有()。和殘余價(jià)值。選項(xiàng)B,投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的價(jià)格，是其投資行為(如購(gòu)買)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價(jià)值大于該估結(jié)果可能大于也可能等于，甚至可能小于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果；選項(xiàng)E,殘余34.下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間的關(guān)系說(shuō)法正確的是()。解析：考點(diǎn)：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。經(jīng)營(yíng)期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊，在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期35.下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有()。A、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法B、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的C、房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D、估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍E、主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)最好是實(shí)際存在的，在沒(méi)有合適的實(shí)際房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的情況下，可以虛擬某種狀況的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；選項(xiàng)D錯(cuò)誤，估價(jià)范圍包括估價(jià)的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。36.房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括()。B、區(qū)分所有37.根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理某類房地產(chǎn)2010年到2015年的價(jià)格(單位：元/平方米)年份價(jià)額一一A、利用平均增減量法，2012年的趨勢(shì)值為8150元/平方米B、利用平均增減量法，2015年的趨勢(shì)值為9125元/平方米C、利用平均發(fā)展速度法，2012年的趨勢(shì)值為8128元/平方米D、利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢(shì)值為9150元/平方米E、利用平均發(fā)展速度法，2015年的趨勢(shì)值為9230元/平方米解析：考點(diǎn)：平均增減量法。平均增減量=(8800-7500)/4=3252012年趨勢(shì)值=7500+2×325=81502015年趨勢(shì)值=7500+5×325=9125平均發(fā)展速度=(8800/7500)1/4=1.0412012年的趨勢(shì)值=7500×1.0412=81282015年的趨勢(shì)值=7500×1.0415=9169益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。選項(xiàng)B,謹(jǐn)慎原則是針對(duì)抵押目的估價(jià)的特定原39.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三舊的有()。40.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有(),。E、周圍環(huán)境條件惡化解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。“意外破壞的損毀”是造成建筑物物質(zhì)折舊的原因；“市場(chǎng)供給的過(guò)量”和“周圍環(huán)境條件惡化”是造成建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的原因。41.估價(jià)當(dāng)事人包括()。A、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師B、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格認(rèn)定部門E、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的備案部門解析：考點(diǎn)：估價(jià)當(dāng)事人。估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。42.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。A、該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平B、消費(fèi)者的收入水平C、該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D、該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)供給。選項(xiàng)B,屬于影響房地產(chǎn)需求量的因素。43.在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有()。A、上位法優(yōu)先于下位法B、不同效力的法有沖突時(shí)新法優(yōu)先于舊法C、特別法優(yōu)先于普通法D、法律文本優(yōu)先于法律解釋E、強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法解析：本題考查的是合法原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，“新法優(yōu)于舊法”是在效力相等的法有沖突時(shí)適用。對(duì)于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”(該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用)、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法“法不溯及既往”等原則，解決法的適用沖突問(wèn)題。其中，在法的法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章；地方性法規(guī)的效力高于本級(jí)和下級(jí)地方政府的規(guī)章；部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。44.下列各項(xiàng)中，不屬于直接資本化法優(yōu)點(diǎn)的有()。A、計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單B、通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益C、指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和D、每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解E、資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益；(2)資市場(chǎng)的實(shí)際情況；(3)計(jì)算過(guò)程較簡(jiǎn)單。45.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，正確的是()。C、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍D、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是46.在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確內(nèi)容有()。47.評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，收益法估價(jià)參數(shù)確定正確的有()。48.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。49.下列方法中，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法的有()。A、直接比較調(diào)整法B、直觀比較法解析：考點(diǎn)：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：(1)直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；(2)總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；(3)金額調(diào)整、百分比調(diào)整；(4)加法調(diào)整、乘法調(diào)整。50.某餐廳資產(chǎn)分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)象范圍一般包括()。營(yíng)權(quán)價(jià)格為0,動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)該單獨(dú)處置。1.一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。()2.成本法與比較法的本質(zhì)區(qū)別不在于是否有減去折舊，而在于“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來(lái)源方式。()此可比實(shí)例選取得當(dāng)。()4.服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)檔案應(yīng)保存至估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止。()算。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,估價(jià)資料的保存期限不少于15年；屬于法定評(píng)估業(yè)務(wù)的，保存期限不少于30年；估價(jià)資料保存已超過(guò)15年位置上的差異也會(huì)帶來(lái)銷售凈收入的差異，這種差異也是一種地租現(xiàn)象。()造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。()獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等有關(guān)。()獨(dú)立使用性；(3)可分割轉(zhuǎn)讓性；(4)區(qū)位；(5)開發(fā)程度；(6)價(jià)值大?。?7)市場(chǎng)狀況。況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。()10.房地產(chǎn)評(píng)估中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。()11.房地產(chǎn)損害賠償?shù)墓纼r(jià)，即為價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下形。()全、寧?kù)o、舒適，故應(yīng)盡量遠(yuǎn)離交通線路、交通站點(diǎn)。()13.人口密度高，房?jī)r(jià)一定會(huì)高。()15.某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.6,則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。()抵押貸款余額為540萬(wàn)，貸款成數(shù)為0.6,則需要設(shè)置抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為540/0.6=900萬(wàn)元。再次抵押價(jià)值為100萬(wàn)元。16.甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6,土地單價(jià)為3000元/m2,乙地塊的容積率為1.8,土地單價(jià)為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購(gòu)買甲地塊比購(gòu)買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。()解析：本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。甲地塊樓面地價(jià)=3000/1.6=1875(元/m2),乙地塊樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44(元/m2)。17.某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m,劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%,則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。()解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。方法(1):平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度=80%×24/16=120%。方法(2):價(jià)值比為50%+30%=80%,面積比為16/24=2/3,平均深度價(jià)格修正率=80%/18.在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式。()開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。()重要的不是過(guò)去的因素而是現(xiàn)在的因素。()21.住宅建筑不論其經(jīng)濟(jì)壽命早于，還是晚于土地使用權(quán)期濟(jì)壽命計(jì)算折舊。()22.臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途通過(guò)估價(jià)假設(shè)來(lái)規(guī)避。()23.資本化率是房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。()24.建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。()25.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。()26.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束的，期限確定收益期限。()況，不一定是在成交日期的狀況，估價(jià)對(duì)象狀況通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。()28.某宗房地產(chǎn)總建筑面積為6000m2,建筑物的基底面積為500m2,其建筑密度為50%,其容積率為6。()解析：考點(diǎn)：估價(jià)假設(shè)。建筑用地面積=500/50%=1000(m2),容積率=總建筑面積/用地面積=6000/1000=6。29.因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。()解析：考點(diǎn)：獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。30.在城市房屋征收估價(jià)中，當(dāng)征收補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀31.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。()解析：本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。狀況下形成的。()33.建設(shè)期的起點(diǎn)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同。()34.在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。()35.房地產(chǎn)價(jià)格是指和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須支付的貨幣。()識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。()38.在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門，收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。()業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。()41.房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。()42.住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與其設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不能計(jì)入本小區(qū)內(nèi)商價(jià)格中。()43.運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。()報(bào)酬。()酬。46.與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。()47.房地產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)等不同名稱，包括土地、建筑物和其他土地個(gè)部分，同時(shí)又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的“三位一體”。()提供交易實(shí)例的資料，以避免商業(yè)泄密，回避競(jìng)爭(zhēng)。()50.資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)市場(chǎng)上近期交對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。()相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。()其進(jìn)行分析，對(duì)委托人提供的資料無(wú)需核實(shí)。()53.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應(yīng)增高。()54.所謂“干凈”,是指房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)為單獨(dú)所有，未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)等情況，但是可以出租。()。解析：考點(diǎn)：按權(quán)益狀況劃分的種類。所謂“干凈”,是指等。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。()個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。等共有部分享有共有的權(quán)利。()權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為單獨(dú)所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(quán)(該部分為建筑物各專有部分的所有權(quán)人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。57.評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。()告使用建議作口頭說(shuō)明。()以解釋。人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能是政府等行政機(jī)關(guān)。()60.成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。()62.當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格；當(dāng)市場(chǎng)接近理論價(jià)格；當(dāng)估價(jià)科學(xué)準(zhǔn)確時(shí)，評(píng)估價(jià)值接近市場(chǎng)價(jià)格或理論價(jià)格。()解析：本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。局部也可以采用。如果評(píng)估局部，可以先根據(jù)總體，測(cè)算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。64.消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，不會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。()當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增加。65.在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價(jià)職業(yè)道德，而且會(huì)被依法追究法律責(zé)任。()解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值騙取較多的貸款，這不僅違反了估價(jià)職業(yè)道德，而且會(huì)被依法追究法律責(zé)任。66.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。()68.運(yùn)用比較法估價(jià)需要把諸如增值稅、所得稅、契稅等的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。()要因素。()71.某單位于2009年12月1日與市國(guó)土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積