2024年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢展望

下載后可任意編輯2024年中國房地產(chǎn)市場進(jìn)展現(xiàn)狀分析及進(jìn)展趨勢展望一、近期房地產(chǎn)市場進(jìn)展現(xiàn)狀分析2024年初開始，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，庫存不斷攀升，銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)，土地出讓收入也開始下滑，地方政府風(fēng)險積累，房地產(chǎn)投資成為拖累固定資產(chǎn)投資乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長的痛點。在此背景下，政府出臺一系列刺激政策。2024年11月起央行連續(xù)六次降息，維持資金的寬松格局；2024年央行聯(lián)合多個部委出臺“330”新政，降低貸款首付比例，營業(yè)稅改為滿二即免稅，隨后各地紛紛出臺配套政策；2024年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，“去庫存”被定位為中國2024年的五個主要任務(wù)。多重政策疊加的效果不斷釋放，一線城市房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇，而二三線城市市場表現(xiàn)差強人意，造成了嚴(yán)重的分化格局。從價格來看，2024年3月起，一線城市連續(xù)保持了近20個月環(huán)比連續(xù)正增長，累計漲幅高達(dá)40.74%，二三線城市價格環(huán)比漲幅轉(zhuǎn)正，但是仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市漲幅，一線城市和二三線城市價格差距不斷加大。相對價格來看，二三線城市相對價格基本保持同幅變化，一線城市與二三線城市價格比不斷攀升，2024年9月，一線城市與二線城市價格比達(dá)到3.5，與三線城市價格比值達(dá)到5.51。2024年至今百城房地產(chǎn)價格環(huán)比走勢（%）數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理2024年1月至今百城房地產(chǎn)相對價格變數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理一線城市和部分熱點二線城市房價過快上漲，同時其余二三線城市仍面臨去庫存壓力，可以認(rèn)為，一二三線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了嚴(yán)重分化格局。開始針對本地市場出臺因地制宜的調(diào)控政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。9月30日晚間北京率先出臺限購政策，成為這一波調(diào)控的先行軍。隨后十一長假期間，前期房價漲幅居前的熱點城市紛紛加入調(diào)控行列，共有22個城市出臺相關(guān)政策，形成市場熱議的調(diào)控潮。其中北上廣深四座一線城市全部加入調(diào)控行列，收緊限購限貸政策，提高購房門檻，對其他城市起到了一定示范作用，其他城市也基本采納了限購限貸的方式。參加調(diào)控的城市分布數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理除了明確的調(diào)控政策外，與房地產(chǎn)相關(guān)的政策也有一定程度收緊。如10月12日，央行召集17家商業(yè)銀行召開住房信貸會議，要求各銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。10月19日，央行上?？偛拷M織25家在滬銀行行長和房貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人等召開會議，再次要求銀行要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，切實防范各類資金違規(guī)流入土地市場。二、房地產(chǎn)市場地區(qū)進(jìn)展不平衡市場普遍將本輪熱點城市房價飆升看作是貨幣現(xiàn)象。寬松的貨幣環(huán)境疊加資產(chǎn)荒，共同導(dǎo)致了資金集中流入熱點城市房地產(chǎn)市場，推動了房價超預(yù)期上漲。從貨幣環(huán)境來看，除了幾次降息外，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣供應(yīng)的高增長。2024年以來M2的規(guī)模保持了高速增長，季度環(huán)比增速基本均為正，M2/GDP的比例大幅上升，從2024年的1.74倍逐年上升到2.03倍。2024年至今M2增速數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理2024年至今M2/GDP數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理從資產(chǎn)荒的角度來看，個人住房貸款擴(kuò)張是銀行的必定選擇。隨著經(jīng)濟(jì)下行，不良資產(chǎn)壓力變大，個人住房貸款成為銀行青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此銀行加大個人住房貸款的發(fā)放力度，甚至在不同程度上給予利率折扣。根據(jù)融360公布的數(shù)據(jù)，全國首套房貸款利率持續(xù)下行，目前僅為4.44%，低于基準(zhǔn)利率46個BP，二套房貸款利率受政策限制保持在基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。此外，2024年6月起央行取消了商業(yè)銀行貸存比約束，信貸投放能力增強。大量信貸被投放到了住房貸款中。從2024年11月央行降息起，新增居民中長期貸款快速增長。2024年9月居民中長期貸款新增5741億元，占當(dāng)月新增貸款比重達(dá)到47.1%。近2年房貸平均利率數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理2024年至今新增居民中長期貸款數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理但值得注意的是，貨幣供應(yīng)量和利率下降沒有導(dǎo)致房價普漲。在熱點城市房價飆升的同時，二三線城市價格上升并不明顯。因此，貨幣現(xiàn)象只是熱點城市房價上漲的表面原因，并無法解釋分化局面的形成。，資金流入一線城市的根本原因在于地區(qū)進(jìn)展不平衡，本輪熱點城市的房價上漲是在資金面和資產(chǎn)荒推動下長期地區(qū)進(jìn)展不平衡的一次集中爆發(fā)。地區(qū)進(jìn)展不平衡既影響房地產(chǎn)的消費屬性，也影響投資屬性，進(jìn)而引導(dǎo)資金流入熱點城市的房地產(chǎn)市場。從消費屬性來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)具有更好的基礎(chǔ)設(shè)施、教育、醫(yī)療、商業(yè)、養(yǎng)老條件，區(qū)位因素的附加價值遠(yuǎn)高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。從投資屬性來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)能夠吸引人口流入，既提供了房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的短期流動性，又保障了長期需求。三、地區(qū)進(jìn)展不平衡的形成從長期來看，中國的進(jìn)展始終是不平衡的進(jìn)展，建國后的工業(yè)化就是最好的例證。有學(xué)者認(rèn)為從新中國成立以來，特別是從1953到1986年間，國家對于農(nóng)產(chǎn)品實行的統(tǒng)購統(tǒng)銷政策，實際上是通過工農(nóng)產(chǎn)品間的價格“剪刀差”為工業(yè)生產(chǎn)汲取了大量的農(nóng)業(yè)剩余，奠定了中國工業(yè)現(xiàn)代化的初步基礎(chǔ)。城市化也是類似的過程，農(nóng)村和其他城市向重點城市輸血，迅速完成了重點城市的進(jìn)展，也加劇了地區(qū)進(jìn)展不平衡局面。這一過程通過資源分配和戶籍制度實現(xiàn)，一線城市獲得了城鎮(zhèn)化的政策支持、資金和勞動力流入，但是相應(yīng)成本由二三線城市承擔(dān)。1、資源分配不平衡資源的分配不平衡由來已久，改革開放后根據(jù)國情和進(jìn)展需要，國家鼓舞東部沿海地區(qū)率先開放，率先進(jìn)展，鼓舞一部分人先富起來，為沿海地區(qū)提供包括政策、投資、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的多種優(yōu)惠，吸引了資金和勞動力進(jìn)一步向資源豐富的地區(qū)集聚，初步形成了地區(qū)進(jìn)展不平衡的格局。資源分配不平衡的例證有很多，包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等等，過去的進(jìn)展中向發(fā)達(dá)地區(qū)的政策傾斜十分明顯，所以導(dǎo)致了一種普遍的錯覺，即給予欠發(fā)達(dá)地區(qū)同樣的政策后，地區(qū)不平衡的局面將會有很大改善。但是，事實來看，無論是“振興東北老工業(yè)基地”還是“中部崛起”，都沒有持續(xù)的效果。認(rèn)為，這與我國財政體制中隱含的地區(qū)間稅收收入不平等分配是分不開的。政府在區(qū)域進(jìn)展中扮演重要的角色，地方財政收入直接影響到區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)的水平。尤其在分稅制實施多年后，財權(quán)事權(quán)不統(tǒng)一的矛盾愈發(fā)突出，地方政府僅掌握了30%的財權(quán)卻承擔(dān)了70%的事權(quán)，財力緊張的情況下很難調(diào)動資源加強地方建設(shè)。而目前財政收入分配反而向發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜，地區(qū)進(jìn)展不平衡的局面被進(jìn)一步固化。首先來看地方第一大收入來源增值稅。我國是以流轉(zhuǎn)稅為主體的稅收體系，增值稅是其中第一大稅種，尤其是2024年5月營改增試點擴(kuò)大后，作為地方財政收入最主要來源的營業(yè)稅正式被增值稅取代。按這個標(biāo)準(zhǔn)計算，營業(yè)稅和增值稅地方分享部分占地方稅收收入的40%-50%，是地方財政最主要的收入來源。但是增值稅的征收是獨特的抵扣制度，其征收在多個環(huán)節(jié)完成，每一個環(huán)節(jié)企業(yè)產(chǎn)生的銷項稅額扣減進(jìn)項稅額后得出其負(fù)擔(dān)的增值稅。也就是說，我國增值稅遵循生產(chǎn)地原則，根據(jù)生產(chǎn)者所在地在各地區(qū)間分配。但是，從增值稅的最終歸屬來看，最終消費者是該增值稅的唯一負(fù)擔(dān)人，作為對最終消費課征的一種稅收，增值稅理應(yīng)歸屬最終消費地，即應(yīng)當(dāng)遵循消費地原則。生產(chǎn)地原則和消費地原則的不同，帶來了增值稅分配的扭曲。我們用實際地方增值稅收入比例代表生產(chǎn)地原則下的增值稅收入分配比例，用各地社會消費品零售總額占全國比例衡量模擬消費地原則下的增值稅收入分配比例，二者的差額即顯示了生產(chǎn)地原則下對地方增值稅分配的稅收扭曲。二者差額為正，代表現(xiàn)行的生產(chǎn)地原則比消費地原則下地方獲得了更多稅收收入，即為增值稅凈流入，反之則為凈流出。增值稅凈流入/凈流出的衡量數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理計算了2024年省級數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，上海、北京、廣東、江蘇、浙江、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)獲得了增值稅的凈流入。凈流入規(guī)模最大的是上海，2024年其凈流入比例高達(dá)占6.67%，也就是在其10.02%的稅收份額中，有近70%來自于其他地區(qū)的分配流入，規(guī)模基本相當(dāng)于北京市一年的增值稅收入，欠發(fā)達(dá)地區(qū)在補貼發(fā)達(dá)地區(qū)，稅收分配嚴(yán)重扭曲。也就是說，在生產(chǎn)地原則的分配體制中，發(fā)達(dá)地區(qū)拿到了更多的稅收收入，稅收不僅沒有調(diào)節(jié)地區(qū)差距，反而造成了更大的不平等。2024年各省增值稅凈流入/凈流出情況數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理2、地方第二大收入來源的企業(yè)所得稅也面臨類似的局面。企業(yè)所得稅為注冊地繳納，即無論企業(yè)實際經(jīng)營所在地在何處，其繳納的企業(yè)所得稅均構(gòu)成注冊地的稅收收入。此外，不具有獨立法人地位的分支機構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地區(qū)利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊，拿走了其他地區(qū)的企業(yè)所得稅收入。僅以2958家A股上市公司為例做粗略統(tǒng)計，僅廣東、浙江、江蘇、北京、上海五地注冊企業(yè)就超過一半，這些企業(yè)無論實際在何處經(jīng)營、無論在異地設(shè)立多少分支機構(gòu)，其所得稅都構(gòu)成這五個省份的稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補貼發(fā)達(dá)地區(qū)?？梢?，除了有目共睹的政策傾斜、財政補貼、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā)達(dá)地區(qū)的傾斜，這甚至比上述政策的影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時性的，而稅收分配是持續(xù)的影響，每年全國近20%的地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所得稅也是類似，這個局面僅從分稅制改革開始就已經(jīng)持續(xù)了近20年，并且還將長期持續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的責(zé)任，卻由于嚴(yán)重的、隱含的稅收收入不平等分配制度，在過去的二十年內(nèi)一直在補貼發(fā)達(dá)地區(qū)。假如稅收分配不改革，地方不平衡的格局很難改變。進(jìn)一步來看，每個省都是全國的縮影，政策資金同樣集中涌入省會和核心城市，稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補貼發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，可以認(rèn)為每個省都集中資源、借財政體制東風(fēng)打造了核心城市。這也解釋了為什么全國資源沒有完全集中到幾個核心省份，而各省都出現(xiàn)了進(jìn)展較快的核心城市?？偠灾?，無論是國家層面還是省級層面，區(qū)域之間進(jìn)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上的資源分配傾斜，稅收分配體制也會自動引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，從而導(dǎo)致強者恒強的格局。3、地方第二大收入來源的企業(yè)所得稅也面臨類似的局面。企業(yè)所得稅為注冊地繳納，即無論企業(yè)實際經(jīng)營所在地在何處，其繳納的企業(yè)所得稅均構(gòu)成注冊地的稅收收入。此外，不具有獨立法人地位的分支機構(gòu)需要向總部匯總納稅，而不在當(dāng)?shù)丶{稅。發(fā)達(dá)地區(qū)利用優(yōu)惠條件吸引企業(yè)注冊，拿走了其他地區(qū)的企業(yè)所得稅收入。僅以2958家A股上市公司為例做粗略統(tǒng)計，僅廣東、浙江、江蘇、北京、上海五地注冊企業(yè)就超過一半，這些企業(yè)無論實際在何處經(jīng)營、無論在異地設(shè)立多少分支機構(gòu)，其所得稅都構(gòu)成這五個省份的稅收收入，仍然是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補貼發(fā)達(dá)地區(qū)?？梢?，除了有目共睹的政策傾斜、財政補貼、稅收優(yōu)惠，稅收體制也隱含著向發(fā)達(dá)地區(qū)的傾斜，這甚至比上述政策的影響更為深刻。優(yōu)惠政策是臨時性的，而稅收分配是持續(xù)的影響，每年全國近20%的地方增值稅收入被轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，所得稅也是類似，這個局面僅從分稅制改革開始就已經(jīng)持續(xù)了近20年，并且還將長期持續(xù)下去。欠發(fā)達(dá)地方政府承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的責(zé)任，卻由于嚴(yán)重的、隱含的稅收收入不平等分配制度，在過去的二十年內(nèi)一直在補貼發(fā)達(dá)地區(qū)。假如稅收分配不改革，地方不平衡的格局很難改變。進(jìn)一步來看，每個省都是全國的縮影，政策資金同樣集中涌入省會和核心城市，稅收分配上也是欠發(fā)達(dá)地區(qū)補貼發(fā)達(dá)地區(qū)，因此，可以認(rèn)為每個省都集中資源、借財政體制東風(fēng)打造了核心城市。這也解釋了為什么全國資源沒有完全集中到幾個核心省份，而各省都出現(xiàn)了進(jìn)展較快的核心城市。總而言之，無論是國家層面還是省級層面，區(qū)域之間進(jìn)展不平衡一旦出現(xiàn)，即便停止明面上的資源分配傾斜，稅收分配體制也會自動引導(dǎo)資金向發(fā)達(dá)地區(qū)流入，從而導(dǎo)致強者恒強的格北京落戶途徑（從易到難）數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理資源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市獲得了源源不斷的人口流入。從過去十年的數(shù)據(jù)來看，北上廣深四個一線城市常住人口遠(yuǎn)大于戶籍人口，近10年北京、上海始終有非戶籍人口凈流入，廣州、深圳除個別年份為凈流出以外，其余年份也保持了凈流入局面。近年來北京非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理近年來上海非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理近年來廣州非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理近年來深圳非戶籍人口凈流入數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理然而，由于不能平等享受公共服務(wù)，流入的非戶籍人口最終大部分回到原籍。依然以北京為例，目前外地戶籍人口在北京辦理退休的基本條件為男性滿50周歲、女性滿40周歲以前在北京參加基本養(yǎng)老保險，在北京實際繳費年限累計滿10年，且達(dá)到退休年齡時在各地繳納基本養(yǎng)老保險年限累計至少要滿15年。假如辦理北京醫(yī)保，還需繳費滿25年（滿足退休條件的可以一次性補繳）。也就是說，即便不考慮教育、購房、購車的資格限制，僅養(yǎng)老方面的就給沒有戶口的外地人留京造成巨大障礙。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，2024年北京15-64歲的勞動力人口占比為81%，高于全國平均水平近7個百分點。此外，戶籍限制也間接降低了企業(yè)的用工成本。如北京社保標(biāo)準(zhǔn)普遍高于其他地區(qū)，但是由于絕大多數(shù)無戶口的外地人最終都要回原籍辦理退休，因此根據(jù)北京標(biāo)準(zhǔn)繳納的社保沒有太大實際意義，企業(yè)和員工聯(lián)合起來瞞報薪酬水平，根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)繳納社保，大大降低了企業(yè)的人力成本。也應(yīng)看到，戶籍制度在幫助一線城市完成原始積累的同時也會產(chǎn)生負(fù)面作用。目前戶籍門檻過高，而與戶籍綁定的公共服務(wù)過多，導(dǎo)致了部分高素養(yǎng)人才向二線城市回流的傾向?？偠灾?，戶籍制度使得大城市享受了源源不斷的勞動力補充而不必付出相應(yīng)成本，透支了其他地區(qū)的人口紅利，也是地區(qū)進(jìn)展不平衡形成的重要因素。四、地區(qū)進(jìn)展不平衡對房地產(chǎn)市場的影響1、限購限貸只有短期抑制作用如前所述，房地產(chǎn)既具有消費屬性，也具有投資屬性。其中消費屬性由其使用價值決定，投資屬性由市場預(yù)期決定。地區(qū)進(jìn)展不平衡不僅導(dǎo)致了使用價值的巨大差距，也改變了房地產(chǎn)市場的預(yù)期，在社會上形成了發(fā)達(dá)地區(qū)的進(jìn)展前景更好的共識，短期長期需求都有保障。因此，在資產(chǎn)荒的背景下，資金紛紛流向熱點城市的房地產(chǎn)市場，造成了當(dāng)前高度分化的市場格局。所以，假如不能解決地方進(jìn)展不平衡的問題，就不能改變房地產(chǎn)市場的長期預(yù)期，也就不能改變市場分化的格局。因此，目前限購限貸的調(diào)控只能起到短期抑制性的作用，不能從根本改變熱點城市房價上漲過快而其他城市市場遇冷的局面。限購限貸只能將需求推遲，而不能將其減少。從市場的表現(xiàn)來看，限購限貸只是讓市場成交縮量，并沒有帶來價格的大幅下行。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，價格方面，10月上半月15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，但是僅深圳和成都兩個城市價格出現(xiàn)環(huán)比下降。成交量方面，新建商品住宅網(wǎng)簽成交量大多出現(xiàn)顯著下滑，其中成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個。2、房價沒有由一線向二、三線的傳導(dǎo)機制由于地區(qū)進(jìn)展不平衡的存在，不同地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等資源存在差距，使得不同地區(qū)的房地產(chǎn)在使用價值本身存在差異。進(jìn)一步地，由于預(yù)期地區(qū)進(jìn)展不平衡的局面短期沒有改善，人們對房地產(chǎn)投資價值預(yù)期也高度分化。因此，一二三線城市的房地產(chǎn)不具備替代效應(yīng)，也就不存在一線城市需求被抑制后向二三線城市轉(zhuǎn)移的情形。也就是說，一線城市的房價上漲不向二線三線傳導(dǎo)，而只會向市場條件比較類似的城市傳導(dǎo)。舉例來看，上海和深圳房價超預(yù)期上漲只能夠提高北京的房地產(chǎn)市場預(yù)期，而不會帶來其他二三線城市的市場升溫；隨著城市化進(jìn)程推動，上海周邊城市（如昆山）可能會得到一定的外溢效應(yīng)，提高了使用價值和預(yù)期，其房價上漲將帶動其他受到類似外溢效應(yīng)城市（如廊坊、東莞）的價格上行，而不是擴(kuò)展到其周邊城市。可以認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場實質(zhì)上是割裂的，而不是一個整體，本次因地制宜、因城施策的政策調(diào)控是符合市場現(xiàn)狀的。但也正是由于市場的割裂性，因城施策的效果也僅限于此地此城，想要依靠各地的政策組合對全國房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力調(diào)控難以達(dá)到預(yù)期效果。3、區(qū)域進(jìn)展是房地產(chǎn)最重要的基本面地區(qū)進(jìn)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的分化，進(jìn)而導(dǎo)致了調(diào)控政策的局限性，可以認(rèn)為，區(qū)域進(jìn)展是房地產(chǎn)市場最重要的基本面。對房地產(chǎn)市場未來的推斷要回歸區(qū)域進(jìn)展的層面，關(guān)注區(qū)域進(jìn)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、政策引導(dǎo)和資金支持等方面。解決好區(qū)域進(jìn)展問題，很多伴生的問題也將迎刃而解，房地產(chǎn)市場才能走上長效健康的進(jìn)展路徑。例如廣受詬病的土地財政問題，有觀點認(rèn)為地方政府過于依賴土地財政和房地產(chǎn)行業(yè)制造的稅收而被房地產(chǎn)綁架，從而認(rèn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康進(jìn)展首要問題是解決土地財政。但是從根源上看，土地財政是地區(qū)進(jìn)展過程中為解決資金來源問題制造出的工具。在當(dāng)前體制下，地方政府事權(quán)遠(yuǎn)大于財權(quán)，本來就存在資金缺口，同時財政收入分配隱含極大的不公平，欠發(fā)達(dá)地區(qū)處于弱勢地位，持續(xù)補貼發(fā)達(dá)地區(qū)。在巨大的壓力下，地方政府必定會自發(fā)尋找出路。政府的性質(zhì)又決定了其只能利用掌握的資源和提供的公共服務(wù)融資，于是當(dāng)時處于預(yù)算外的土地出讓金便成了最佳選擇，土地財政應(yīng)運而生。從這個角度看，地方債、融資平臺等方式，本質(zhì)上和土地財政是一樣的。也就是說，解決了地方政府的資金來源問題，土地財政這一系列問題也就不復(fù)存在。總而言之，區(qū)域進(jìn)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的消費價值，區(qū)域進(jìn)展前景決定了房地產(chǎn)的投資價值，房地產(chǎn)市場最根本的還是要回歸到區(qū)域進(jìn)展的層面上。市場行為不能用政策法律規(guī)范，無論是控?zé)狳c城市房價，還是引導(dǎo)二三線城市去庫存，都是在為地區(qū)進(jìn)展不平衡的格局變化爭取時間。五、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展展望1、房地產(chǎn)業(yè)長期需求強勁2024年我國城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家90%以上的水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在推動。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2024-2024年）》提出的目標(biāo)，在2024年前常住人口的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，也就是說估計還有大約5200萬人將在未來4年內(nèi)完成城鎮(zhèn)化；戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%左右，對不同城市實行差異化的落戶限制，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬-500萬的大城市的落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。此外，2024年10月，國務(wù)院發(fā)布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了戶籍人口城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向和實現(xiàn)路徑。目前我國城鎮(zhèn)化率還比較低，未來的城鎮(zhèn)化人口增加為房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的需求，大城市和中小城市的市場需求不是此消彼長的格局，房地產(chǎn)長期需求強勁。此外，現(xiàn)在市場面臨的問題是如何將城鎮(zhèn)化人口合理引導(dǎo)，就地就近城鎮(zhèn)化，防止人口過度向大城市和特大城市集中。2、地區(qū)進(jìn)展不平衡格局將會發(fā)生改變首先澄清，改變地區(qū)進(jìn)展不平衡的格局，不是實現(xiàn)各地的均等無差別的進(jìn)展。我們承認(rèn)地區(qū)之間的進(jìn)展水平應(yīng)當(dāng)存在差距，所要改變的是在一線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)顯著領(lǐng)先于全國后資源仍然過度向一線城市集中的局面，加快進(jìn)展重點二三線城市，縮小地區(qū)間的差距到合理水平。根據(jù)2024年國家公布的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》中關(guān)于城市化戰(zhàn)略格局的構(gòu)想，未來我國將構(gòu)建“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局：以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以國家優(yōu)化開發(fā)和重點開發(fā)的城市化地區(qū)為主要支撐，以軸線上其他城市化地區(qū)為重要組成。在城市群規(guī)劃方面，對環(huán)渤海、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，形成3個特大城市群；對哈長、江淮、海峽西岸、中原、長江中游、北部灣、成渝、關(guān)中—天水等地區(qū)實行重點開發(fā)，形成若干新的大城市群和區(qū)域性的城市群。主體功能區(qū)規(guī)劃城市化戰(zhàn)略格局?jǐn)?shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)整理國家對城市化格局已經(jīng)有了明晰的規(guī)劃，對三個特大城市群進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，對其他城市群進(jìn)行重點開發(fā)，未來這些重點開發(fā)的城市群就是平衡地區(qū)進(jìn)展的突破口。目前我國一線城市的城市化進(jìn)程遙遙領(lǐng)先，在全國城市化率只有56%的背景下，上海、北京的人口密度已經(jīng)步入世界前十名的水平，一線城市繼續(xù)吸納城鎮(zhèn)化人口的能力受限。此外，考慮到我國巨大的人口基數(shù)，只靠幾個城市或城市群完成推動城市化的過程并不現(xiàn)實，未來城市化必須是多極化進(jìn)展。要實現(xiàn)多極化城市化，引導(dǎo)人口流入規(guī)劃的地區(qū)，就必須改變目前地區(qū)進(jìn)展不平衡的局面。改變地區(qū)進(jìn)展不平衡格局，就要從其形成的根本原因入手，調(diào)整資源分配，改革戶籍制度。資源分配方面，除了機遇政策支持，最重要的是要改變地區(qū)稅收收入分配不平等的格局，停止資源向發(fā)達(dá)地區(qū)過度集中而帶來的預(yù)期分化。具體來看，短期內(nèi)在增值稅仍然為主體的情況下可適當(dāng)調(diào)整分成比例，加大轉(zhuǎn)移支付力度，改善地方政府財政情況；長期促進(jìn)增值稅向消費地原則分配轉(zhuǎn)型，培育以財產(chǎn)稅等直接稅為主的地方主體稅種，縮小地方收入差距。戶籍制度方面，繼續(xù)收緊一線城市戶籍準(zhǔn)入，同時有序開放各種重點開發(fā)城市群的戶籍制度，引導(dǎo)人口就近城鎮(zhèn)化。3、房地產(chǎn)市場進(jìn)展趨勢展望估計資源繼續(xù)向一線城市傾斜的局面將會有所改變，并且隨著戶籍制度的進(jìn)一步收緊，一線城市吸引資金和人口流入的能力將下滑，進(jìn)展速度將面臨平臺期，房地產(chǎn)市場熱度也會逐漸退卻。與此同時，其他地區(qū)核心城市群將加速發(fā)展，放寬人口準(zhǔn)入和進(jìn)展預(yù)期提升將吸引城市化人口流入，房地產(chǎn)去庫存持續(xù)推進(jìn)，將出現(xiàn)量價齊升的局面。在地區(qū)進(jìn)展前景預(yù)期調(diào)整后，一線城市將放開限購限貸，房地產(chǎn)市場分化的格局也就基本結(jié)束。此外，我們看好大城市周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場，在核心城市群建設(shè)過程中得益于外溢效應(yīng)，將會分享核心城市的資源和人口紅利，實現(xiàn)高速進(jìn)展。個人工作業(yè)務(wù)總結(jié)本人于2024年7月進(jìn)入新疆中正鑫磊地礦技術(shù)服務(wù)有限公司(前身為“西安中正礦業(yè)信息咨詢有限公司”)，主要從事測量技術(shù)工作，至今已有三年。在這寶貴的三年時間里，我邊工作、邊學(xué)習(xí)測繪相專業(yè)書籍，遇到不懂得問題積極的請教工程師們，在他們耐心的教授和指導(dǎo)下，我的專業(yè)知識水平得到了很到的提高，并在實地測量工作中加以運用、總結(jié)，不斷的提高自己的專業(yè)技術(shù)水平。同時積極的參加技術(shù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，加速自身知識的不斷更新和自身素養(yǎng)的提高。努力使自己成為一名合格的測繪技術(shù)人員。在這三年中，在公司各領(lǐng)導(dǎo)及同事的幫助帶領(lǐng)下，根據(jù)崗位職責(zé)要求和行為法律規(guī)范，努力做好本職工作，仔細(xì)完成了領(lǐng)導(dǎo)所交給的各項工作，在思想覺悟及工作能力方面有了很大的提高。

在思想上積極向上，能夠仔細(xì)貫徹黨的基本方針政策，積極學(xué)習(xí)政治理論，堅持四項基本原則，遵紀(jì)守法，愛崗敬業(yè)，具有強烈的責(zé)任感和事業(yè)心。積極主動學(xué)習(xí)專業(yè)知識，工作態(tài)度端正，仔細(xì)負(fù)責(zé)，具有良好的思想政治素養(yǎng)、思想品質(zhì)和職業(yè)道德。

在工作態(tài)度方面，勤奮敬業(yè)，熱愛本職工作，能夠正確仔細(xì)的對待每一項工作，能夠主動尋找自己的不足并及時學(xué)習(xí)補充，始終保持嚴(yán)謹(jǐn)仔細(xì)的工作態(tài)度和一絲不茍的工作作風(fēng)。

在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷以及同事們的支持和幫助下，我迅速的完成了職業(yè)角色的轉(zhuǎn)變。一、回顧這四年來的職業(yè)生涯，我主要做了以下工作：1、參加了新疆庫車縣新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦的野外測繪和放線工作、點之記的編寫工作、1:2000地形地質(zhì)圖修測、1:1000勘探剖面測量、測繪內(nèi)業(yè)資料的編寫工作，提交成果《新疆庫車縣胡同布拉克石灰?guī)r礦普查報告》已通過評審。2、參加了庫車縣城北水廠建設(shè)項目用地壓覆礦產(chǎn)