民法典應用-房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國82課件講解

民法典應用房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學資源庫模塊2民法典合同三、合同的效力3.1有效合同有效合同是指具備合同有效要件即民事法律行為有效要件，對當事人具有法律約束力的合同。通常情況下，合同依法成立之時，就是合同生效之時。但有些合同成立后，必須經(jīng)過批準、登記等手續(xù)才能發(fā)生法律效力。

3.2無效合同無效合同是指不符合合同的有效條件，不具備法律效力的合同。

1）全部無效的合同（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同。（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會公共利益的合同。（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同。

2）部分條款無效的合同（1）造成對方人身傷害的。（2）故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。小案例甲乙雙方口頭約定購銷合同，甲方向乙方購買１００箱劣質(zhì)香煙，貨價６萬元，交款提貨，并約定乙方須假冒名牌商標，以便甲方出售。合同履行時，甲方借口手頭一時拮據(jù)，只付了４萬元即提走全部貨物。乙方一再催討無著，訴諸法院。請分析：（１）該合同是否有效？為什么？（２）你知道應如何處理甲、乙雙方的責任嗎？案例分析該合同無效。

損害社會公共利益的合同為無效合同。本案中，甲、乙雙方購銷假冒名牌的劣質(zhì)香煙，損害了國家利益和社會公共利益，因而該合同無效。3.3可變更、可撤銷的合同1）因重大誤解訂立的合同。2）顯失公平的合同。3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同小案例甲誤認為乙收藏的一幅名畫復制品為原作，與乙協(xié)商購買該畫。乙同意以５０００元將該畫轉讓，并當即將其交付予甲。甲在償付價金前發(fā)現(xiàn)該畫為復制品，即要求退還該畫，并拒付價金。乙認為，該畫雖系復制，但仍有藝術價值。而甲則主張，乙的行為具有欺詐性，雙方所約定的協(xié)議無效。由此乙訴至法院。請分析：本案所涉協(xié)議的性質(zhì)和效力如何？應如何處理？案例分析所謂對行為內(nèi)容有重大誤解，既包括對行為性質(zhì)的誤解，也包括對標的、價格和數(shù)量的誤解。本案的買賣協(xié)議屬于甲對標的物具有誤解，而此種誤解不是基于乙的故意，而是基于甲的過錯造成的。對于可變更、可撤銷的合同，應由當事人提出請求，由人民法院或仲裁機構予以變更或撤銷。被撤銷的民事行為從行為開始起無效。本案中甲可請求法院撤銷該買賣合同，并返還原畫給乙。3.4效力待定合同（1）限制民事行為能力人訂立的合同。（2）行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同。（3）無處分權人處分他人財產(chǎn)所訂的合同。案例陳某是一位１５歲的中學生。因?qū)W校要舉辦自行車比賽，陳某到一家自行車行購買了一輛價值１５００元的山地車，因身上沒帶那么多錢，陳某用學生證做抵押，并寫下一張欠條。該學生家長在得知此事后，未作任何表示，亦沒付款。車行老板在向陳某及其家長多次索要自行車款無果后，向法院提出起訴。請分析：（１）陳某寫的欠條有效嗎？為什么？（２）本案所涉及的合同屬于什么性質(zhì)的合同？應該如何處理此案？案例分析（1）陳某寫的欠條無效。因為依據(jù)我國法律規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同需經(jīng)法定代理人追認后方為有效合同，否則，該合同無效。本案中，陳某是一名15歲的初中生，屬于限制行為能力人，其所欠的1500元款項大大超出了其所能單獨處分的錢款范圍，事后法定代理人又未追認。據(jù)此，可以認定陳某寫的欠條無效。（2）本案涉及的合同屬于效力待定的合同，必須經(jīng)法定代理人同意，該合同才有效。

本案車行老板多次向陳某及其家長索要自行車錢款無果，說明，陳某的代理人拒絕追認該購買行為。車行老板只能請求人民法院對該合同予以撤銷。四、合同的履行4.1合同的履行的概念合同的履行是指合同債務人全面完成其合同義務，使債權人實現(xiàn)合同債權的行為。4.2合同履行的原則1）遵守約定原則：適當履行、全面履行2）誠實信用原則：協(xié)作履行、經(jīng)濟合理3）綠色原則五、合同的變更、轉讓和終止5.1合同的變更合同的變更，指在合同成立后至未履行或者未完全履行之前，當事人經(jīng)過協(xié)議對合同的內(nèi)容進行修改或補充。

合同變更要堅持協(xié)商一致的原則。協(xié)商一致是合同變更的必備條件，即包括變更合同的意向，也包括合同新內(nèi)容的確定。5.2合同的轉讓合同的轉讓是指合同的一方當事人將合同的全部或者部分權利義務轉讓給第三人的行為。

1）權利的轉讓2）義務的轉讓3）權利、義務的一并轉讓5.3合同的終止合同的終止，是指合同權利義務的終止，合同法律關系消滅。(1)債務已經(jīng)按照約定履行；(2)合同解除；(3)債務互相抵銷；(4)債務人依法將標的物提存；(5)債權人免除債務；(6)債權債務同歸于一人；(7)法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形。

5.4合同的解除合同的解除，是指在合同有效成立之后，尚未履行或者尚未完全履行完畢之前，當事人雙方協(xié)商一致或一方當事人行使解除權而使合同關系提前消滅的行為。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀或采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。六、違約責任6.1違約責任和違約行為1）違約責任違約責任是指合同當事人因不履行合同義務或履行合同義務不符合約定依法應承擔的民事責任。2）違約行為（1）預期違約。（2）不履行合同。（3）遲延履行。（4）不適當履行。

6.2承擔違約責任的方式1）繼續(xù)履行2）采取補救措施3）賠償損失4）支付違約金5）定金制裁6.3違約責任的免除違約責任的免除也稱免除違約責任，是指當事人由于法律規(guī)定或者合同約定的免責事由的發(fā)生而不能履行合同的，不承擔違約責任。

1.不可抗力2.免責條款課堂實訓美國一家公司與我國一家玩具公司在2008年10月初簽訂了一份買賣合同，合同約定，玩具公司供給美國公司5000只“娃娃跳”玩具，交貨期限為2008年12月20日前到達美國公司指定港口。玩具公司積極組織生產(chǎn)。11月10日，公司發(fā)生了一起火災事故，燒毀了大部分已經(jīng)包裝好的產(chǎn)品，玩具公司致函美國公司，說明了情況，請求延期交貨。美國公司回函曰，“娃娃跳”是為了供應圣誕節(jié)市場，延期交貨將錯過圣誕節(jié)的銷售，因此要求解除合同。玩具公司認為火災是自己無法預料的，不同意解除合同，繼續(xù)組織生產(chǎn)，并于2008年12月11日裝船發(fā)貨。但貨船未能按時抵達指定港口，美國公司拒絕收貨，2009年1月，美國公司按合同約定的仲裁條款，向中國國際貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，請求解除合同并要求玩具公司承擔違約責任。請分析：美國公司的請求能夠得到支持嗎？為什么？引入案例分析（1）一方在對方履行債務不符合合同約定時，有權拒絕其相應的履行要求。所以甲方發(fā)現(xiàn)乙方的供貨不符合合同約定，可以不支付貨款。（2）允許。約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本合同約定的違約金為100萬元，如果實際損失5萬元，應屬于約定的違約金過分高于造成的損失，乙方可以請求減少。（3）乙方能提出減少賠償金額的要求。當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定給對方造成損