房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

(1)、房地產(chǎn)權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的《房屋所有權(quán)證》知,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人(2)、周邊環(huán)境可坐享城市一線江景樓盤之一。項(xiàng)目位居兩江交匯處，背山面水，坐本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是指估價(jià)對(duì)象在目前使用狀況及現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下,存在銷售權(quán)利,于二○一六年十一月十日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有收益還原法,市場(chǎng)比較法,成本法等,估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)范,根據(jù)各種方法的合用范圍,結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)以及估價(jià)目的進(jìn)行.在此評(píng)估中,考慮價(jià)對(duì)象為住宅的實(shí)際情況,選用市場(chǎng)比較法,收益還原法作為本次評(píng)估的基本方法.1.由于重慶市紫御江山項(xiàng)目在江北區(qū)北濱路附近,象估價(jià)對(duì)象這種普通住宅比較案例較多,所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行測(cè)算估價(jià)對(duì)象作為普通商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值.市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的方法.2.由于重慶市紫御江山項(xiàng)目在江北區(qū)北濱路附近住宅出租的情為普通商品房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格.收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的方法.3.本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法,從不同角度反產(chǎn)價(jià)值,對(duì)兩種方法取權(quán)重得到最終結(jié)果.選擇三個(gè)與委估宗地的用途相近,交易類型相同,區(qū)域及個(gè)別因素條件相近,交易情況正常的已發(fā)生交易的案例,以它們的價(jià)格作比較,結(jié)合影響地價(jià)的因素,進(jìn)行因素修正,求取待估宗地的價(jià)格.實(shí)例A:保利觀瀾,位于江北區(qū)新溉路北側(cè)、海爾路東側(cè),土地用根據(jù)待估宗地與比較實(shí)例各種因素具體情況,編制比較因素條件指數(shù)表.比較因素指數(shù)確定如下:所選案例交易日期均為2022年5月,與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近,不予修正.商業(yè)繁華程度,公交便捷程度,社區(qū)成熟度,環(huán)境景觀,公共建造結(jié)構(gòu):分磚木,磚混,鋼混,鋼結(jié)構(gòu)四級(jí),每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修主窗朝向:分為南北,南向,東向,東西,其他朝向,每相差一級(jí)應(yīng)精裝修四種,委估宗地為100,每相差一級(jí)應(yīng)相應(yīng)修正2%.設(shè)備設(shè)施:住宅包括燃?xì)?通風(fēng),暖氣,電梯,地下車庫,消防等設(shè)取上述三個(gè)案例修正后的市場(chǎng)價(jià)格的平均值作為此次市場(chǎng)比較根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同一供需圈內(nèi)的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查分析,選取與估價(jià)對(duì)象最具相關(guān)性的實(shí)例,并分別進(jìn)行實(shí)地查看,調(diào)查,同類住宅的市場(chǎng)租金較為透明,根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在周邊地區(qū)和該房屋的具體情況,估價(jià)人員認(rèn)為類似估價(jià)對(duì)象出租價(jià)格在3600元/套/月時(shí)(1)估價(jià)對(duì)象的年租金毛收入為:3600×12=43200元(2)年有效租金收入根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查分析,估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域租賃市場(chǎng)狀況較好,現(xiàn)狀的市場(chǎng)環(huán)境中的正常租賃市場(chǎng)狀況,考慮拖欠租金以及其他原因號(hào)文)中有關(guān)暫減以市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的有關(guān)產(chǎn)稅,營(yíng)業(yè)稅測(cè)算.B、兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅,教育費(fèi)附加,城市建設(shè)維護(hù)稅)(1)物業(yè)維修費(fèi)用根據(jù)目前物業(yè)維修費(fèi)的統(tǒng)計(jì)資料,維修費(fèi)約占年有效租金收入的(2)物業(yè)管理費(fèi)包括正常使用下的能源費(fèi),清潔費(fèi),以及員工工資,福利等費(fèi)用,(3)其他費(fèi)用(4)年客觀運(yùn)營(yíng)成本年客觀運(yùn)營(yíng)成本=稅費(fèi)+物業(yè)維修費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+其他費(fèi)用有效租金收入-年客觀運(yùn)營(yíng)利率.考慮到目前房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較以往有所增加而回報(bào)率有所下較大,同時(shí)考慮到近年來北京市住宅市場(chǎng)分布面較大,有替代可能的房地產(chǎn)會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),使其價(jià)格相互牽制而趨于一致,綜合權(quán)衡,估價(jià)人員假設(shè)估價(jià)對(duì)象的年凈收益在經(jīng)營(yíng)年限將保持平穩(wěn)狀態(tài).p=a/r×[1-1/(1+r)n]p場(chǎng)價(jià)格r:資本化率(4.5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限45.00年計(jì))根據(jù)上述公式以及分析取得的數(shù)據(jù),可測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)m)：10549.678186市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適應(yīng)的修正,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的方法.收益還原法是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客