國(guó)內(nèi)外新區(qū)綜合項(xiàng)目案例分析

墨爾本Docklands工程背景墨爾本Docklands位于墨爾本市的中心地區(qū)，包括了維多利亞港和近3公里的Yarra河沿線地帶，整個(gè)區(qū)域占地面積近200公頃〔包括水域面積〕。在2021年該工程全部完工后，其大小將是目前墨爾本CBD的2倍。該工程毗鄰墨爾本CBD，距知名的柏克商業(yè)街(BourkeStreetMall)約1.5公里、墨爾本市政廳約2公里，到墨爾本機(jī)場(chǎng)也僅需僅20分鐘車(chē)程，地理位置十分優(yōu)越。墨爾本Docklands的一個(gè)顯著特色在于其沿Yarra河，維多利亞港及MooneePonds河近7公里的濱水景觀。該工程也因此被稱為墨爾本的〞藍(lán)色公園“，在尚未改建之前便是墨爾本市舉行大型聚會(huì)和慶?；顒?dòng)的重要場(chǎng)所。維多利亞港墨爾本DocklandsYarra河墨爾本CBD約1.5公里MooneePonds河區(qū)域總體定位人人宜居APlaceforEveryone為當(dāng)?shù)鼐用?，職業(yè)人士，及來(lái)自全球的投資者，購(gòu)物者和旅游者提供高品質(zhì)的生活體驗(yàn)。濱水勝地AThrivingWaterPlace通過(guò)整合豐富的陸地及水上相關(guān)的餐飲，商業(yè)零售，大型活動(dòng)及其他景觀資源，使其成為全天候的游艇勝地。卓越設(shè)計(jì)ExcellentinDesign創(chuàng)意領(lǐng)先，高品質(zhì)的硬件配套設(shè)施和大型活動(dòng)組織能力。環(huán)保責(zé)任Environmentallyresponsible通過(guò)科學(xué)、精心的設(shè)計(jì)，采用對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)的運(yùn)行發(fā)展模式。豐厚回報(bào)FinanciallySuccessful作為一個(gè)市場(chǎng)推動(dòng)且與私人投資者有密切聯(lián)系的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，墨爾本Docklands將通過(guò)謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)管理和前瞻性的商務(wù)規(guī)劃推動(dòng)維多利亞當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。將墨爾本Docklands打造成為包括住宅，商業(yè)，零售和休閑活動(dòng)中心的世界一流的綜合性項(xiàng)目。整體布局分析墨爾本Docklands在改造之初根據(jù)地塊特性被劃分為9個(gè)區(qū)域，由不同的開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)建造：NewQuay定位于高檔住宅、精品餐廳及游艇度假勝地，是整個(gè)地區(qū)開(kāi)展較早，也是目前最為成熟的地塊。WaterfrontCity定位于購(gòu)物娛樂(lè)及休閑旅游勝地〔是南方之星摩天輪的所在地〕，同時(shí)配備低密度住宅區(qū)。CentralCityStudios作為影視基地，由7個(gè)媒體工作室組成。DigitalHarbour定位于高科技園區(qū)，為研發(fā)和創(chuàng)意公司提供SOHO和綠色環(huán)保的寫(xiě)字樓。VictoriaHarbour是面積最大的地塊，也是整個(gè)區(qū)域的核心商務(wù)區(qū)。大批高品質(zhì)的寫(xiě)字樓吸引了澳大利亞國(guó)民銀行，愛(ài)立信等眾多知名公司入駐。此外該地塊還包含了3條著名的商務(wù)街和近2,200套公寓。CentralPier目前正翻新改建。在長(zhǎng)期開(kāi)展規(guī)劃出臺(tái)之前，該地塊主要用于休閑和文化集會(huì)活動(dòng)。MelbourneStadium主要用于舉行大型賽事和活動(dòng)。BatmanHill的物業(yè)組合與VictoriaHarbour相似，但更偏重于消費(fèi)類(lèi)的公司和中小企業(yè)。Yarra’sEdge定位于高品質(zhì)餐飲、游艇碼頭和居住區(qū)，將以中等密度住宅為主。Batman’sHill中小企業(yè)商務(wù)區(qū)MelbourneStadium大型賽事活動(dòng)區(qū)DigitalHarbour高科技園區(qū)NewQuay-高端住宅區(qū)Yarra'sEdge餐飲游艇居住區(qū)WaterfrontCity購(gòu)物娛樂(lè)VictoriaHarbour核心商務(wù)區(qū)CentralCityStudios影視基地CentralPier休閑文化規(guī)?？刂萍肮δ芘浔鹊貕K主要功能定位土地面積(單位：平方米)發(fā)展規(guī)劃NewQuay高檔住宅精品餐廳游艇度假85,000近2000套公寓約95,000平方米商業(yè)面積約20,000平方米綜合用地近120個(gè)游艇泊位WaterfrontCity購(gòu)物娛樂(lè)休閑旅游193,00049,700平方米的零售面積3,300平方米的商業(yè)面積104套公寓8個(gè)精品寫(xiě)字樓觀光摩天輪CentralCityStudios影視基地7,0007個(gè)影音工作室輔助配套設(shè)施總建筑面積為14,620平方米DigitalHarbour高科技園區(qū)44,000共220,000平方米的商業(yè)，零售，住宅和SOHOVictoriaHarbour核心商務(wù)區(qū)287,000超過(guò)2,200套公寓178個(gè)游艇泊位CentralPier休閑旅游25,000用作文化展示和創(chuàng)意空間。MelbourneStadium賽事集會(huì)132,000除TelstraDome外還在興建Bendigo銀行大廈和3SixtyDegree兩座寫(xiě)字樓。Batman'sHill綜合100,000商業(yè)，辦公和住宅綜合用地。Yarra'sEdge高檔住宅精品餐廳游艇度假145,000超過(guò)2,000套公寓175個(gè)游艇泊位墨爾本Docklands開(kāi)發(fā)總規(guī)模約2,100,000平方米，其中住宅：1,120,000平方米寫(xiě)字樓：700,000平方米商業(yè)：190,000平方米創(chuàng)意娛樂(lè)空間：100,000平方米政府支持及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)墨爾本Docklands的開(kāi)發(fā)充分開(kāi)掘了該地區(qū)的濱水資源，結(jié)合新銳創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)成為墨爾本最具活力的新興高端社區(qū)。優(yōu)越的地理位置和交通條件該工程毗鄰墨爾本CBD，距知名的柏克商業(yè)街(BourkeStreetMall)約1.5公里、墨爾本市政廳約2公里，到墨爾本機(jī)場(chǎng)也僅需僅20分鐘車(chē)程，地理位置十分優(yōu)越。濱水資源的充分開(kāi)掘墨爾本Docklands在沿維多利亞港及Yarra河沿岸的地區(qū)興建了大批高檔公寓、精品餐廳、娛樂(lè)休閑設(shè)施及游艇碼頭來(lái)吸引高端客戶和游客，樹(shù)立起其精致、時(shí)尚、活力的形象。新銳創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)卓越設(shè)計(jì)是墨爾本Docklands地區(qū)的開(kāi)展宗旨之一，這表達(dá)在富有現(xiàn)代感的校園式辦公樓宇，典雅華美的商鋪以及精心設(shè)計(jì)的公共花園和步行廣場(chǎng)上。政府支持經(jīng)驗(yàn)總結(jié)香港太古城工程背景中環(huán)旺角尖沙嘴東區(qū)海底隧道港島線太古城香港太古城整體定位高品質(zhì)住宅小區(qū)作為香港第一個(gè)設(shè)有園藝花園和綠化平臺(tái)設(shè)計(jì)的大型私人住宅工程，太古城通過(guò)實(shí)用的設(shè)計(jì)和高素質(zhì)的管理來(lái)贏得香港中產(chǎn)階級(jí)的青睞。大型商業(yè)借助便利的交通條件和成熟社區(qū)的支持，太古城中心引進(jìn)高端品牌及香港第一個(gè)真雪溜冰場(chǎng)等特色休閑娛樂(lè)設(shè)施，成為港島目前最大的商場(chǎng)。大型商業(yè)新興商務(wù)區(qū)太古城中心先后興建3座甲級(jí)寫(xiě)字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務(wù)中心。將太古城打造成香港優(yōu)質(zhì)的綜合性社區(qū)香港太古城功能布局類(lèi)別建筑面積（單位：平方米）占比住宅1,200,00083%零售93,00011%辦公158,1006%總計(jì)1,451,100100%辦公區(qū)順應(yīng)市場(chǎng)的需求，1990年代初太古城剩余的空地被建成太古城中心三座及四座2棟22層的甲級(jí)寫(xiě)字樓，一期的一局部之后也被改造為27層的甲級(jí)寫(xiě)字樓整個(gè)工程提供約15.81萬(wàn)平方米的辦公面積，占總開(kāi)發(fā)體量的11%海景花園海景花園安盛臺(tái)金殿臺(tái)海天花園星輝臺(tái)觀海臺(tái)高山臺(tái)翠湖臺(tái)太古城中心二期太古城中心三座太古城中心一期太古城中心四座正在興建的酒店太古地鐵站維多利亞港香港太古城開(kāi)展模式太古城是香港首個(gè)配備園藝花園的住宅小區(qū)，覆蓋率僅為25%，約40畝土地用于花園、娛樂(lè)場(chǎng)和休閑場(chǎng)地。經(jīng)過(guò)30多年的開(kāi)發(fā)，太古城目前的效勞配套已經(jīng)十分成熟，深受香港市民的喜愛(ài)。住宅區(qū)內(nèi)主要的康樂(lè)設(shè)施包括泳池，兒童游樂(lè)場(chǎng)，室外羽毛球場(chǎng)等太古城的開(kāi)展從高品質(zhì)的住宅小區(qū)起步，吸引大批香港中產(chǎn)階級(jí)入駐；在聚集人流之后開(kāi)始大型零售的開(kāi)發(fā)，引入高端品牌、提供有特色的娛樂(lè)餐飲設(shè)施取得了巨大的成功，也穩(wěn)固了太古城高品質(zhì)社區(qū)的形象。隨著太古城配套設(shè)施的完善、商業(yè)氣氛的聚集以及香港島中心商務(wù)區(qū)的飽和，在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的時(shí)機(jī)逐漸成熟。1990年代初期興建的三個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓工程與臨近的“太古坊〞區(qū)域相照應(yīng)，形成了中環(huán)之外香港島上另一個(gè)重要的商務(wù)區(qū)高品質(zhì)住宅特色零售商務(wù)辦公香港太古城開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)日本ROPPONGIHILLS

〔六本木新城〕工程背景新宿18分鐘東京20分鐘涉谷16分鐘六本木新城，又稱六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)；六本木新城在規(guī)劃時(shí)就考慮到將地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)相結(jié)合，并建立了良好的區(qū)內(nèi)交通體系。到達(dá)六本木新城主要可以經(jīng)地鐵日比谷線到“六本木站〞、經(jīng)地鐵大江戶線到“六本木站〞或“麻布十番站〞及經(jīng)地鐵南北線到“麻布十番站〞。都營(yíng)公共汽車(chē)有4條路線、港區(qū)社區(qū)公共汽車(chē)有2條路線通往六本木新城。開(kāi)發(fā)后開(kāi)發(fā)前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積11.6公頃總建筑面積729,000平方米辦公樓建筑面積380,105平方米辦公人數(shù)20,000人住宅戶數(shù)約2,000總投資26億美元開(kāi)發(fā)期限17年建成日期2003年4月17年工程規(guī)劃建筑名稱建筑概況好萊塢美容美發(fā)世界地上12層，地下3層，建筑面積24,800平方米六本木新城森大廈地上54層，地下6層，建筑面積379,500平方米六本木新城入口大廈地上15層，地下2層，建筑面積30,800平方米東京君悅大酒店地上21層，地下2層，建筑面積69,000平方米，28間套房，389間客房櫸樹(shù)坂綜合樓地上7層，地下3層，建筑面積23,700平方米地鐵明冠地上6層，地下1層，建筑面積6,900平方米朝日電視臺(tái)地上8層，地下3層，建筑面積73,700平方米a、b、c、d，4棟住宅樓a棟地上6層，b、c棟地上43層，d棟地上18層，各棟地下為2層，總建筑面積149,800平方米，837個(gè)住戶停車(chē)位2762個(gè)工程物業(yè)配比工程借鑒在城市中心適合建造高層建筑的地區(qū)積極推行建筑物的高層化，提供必要的空間增加更多的綠地和公共空間。完善的商業(yè)設(shè)施和效勞，在城市中心建設(shè)集各種功能于一體的，縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，提倡在市中心居住以縮短通勤時(shí)間；借鑒之處成功KPI上海新天地工程背景太平橋地區(qū)重建工程以石庫(kù)門(mén)舊建筑區(qū)為根底上個(gè)世紀(jì)90年代，上海政府實(shí)施城區(qū)改造工程，方案撤除大量舊房，為配合盧灣區(qū)的開(kāi)發(fā)，這一區(qū)域的老式弄堂也列入改造范圍1999年，瑞安集團(tuán)取得太平橋地區(qū)52公頃的土地，開(kāi)始新天地改造工程瑞安集團(tuán)斥資6.7億人民幣，用于新天地地區(qū)近萬(wàn)人的動(dòng)遷安置土地面積：約52公頃總建筑面積：約110萬(wàn)平方米物業(yè)構(gòu)成：零售〔14.1萬(wàn)平方米〕酒店／效勞式公寓〔6.1萬(wàn)平方米〕辦公樓〔39萬(wàn)平方米〕 公寓〔51.4萬(wàn)平方米〕 人工湖綠地開(kāi)工日期：1999年初開(kāi)發(fā)周期：15年分期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)到2021年完工開(kāi)發(fā)商：瑞安集團(tuán)人工湖＋綠地企業(yè)天地翠湖天地二期一期北里南里新天地整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃兩棟五星級(jí)豪華酒店總建筑面積約20,000平方米預(yù)計(jì)2021年8月竣工由瑞安開(kāi)發(fā)，引入國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)目前已經(jīng)開(kāi)工翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式為頂級(jí)時(shí)尚品牌度身定做的新天地二期，將沿馬當(dāng)路建成商業(yè)配套面積約13900平方米翠湖天地三期約400套公寓，82000平方米。預(yù)計(jì)2021年竣工目前已經(jīng)開(kāi)工企業(yè)天地二期〔三號(hào)樓和四號(hào)樓〕辦公局部建筑面積每棟50,000平方米下設(shè)頂級(jí)品牌旗艦店50,000平方米預(yù)計(jì)2021年竣工將延續(xù)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的高標(biāo)準(zhǔn)，吸引國(guó)際知名租戶目前正在實(shí)施動(dòng)遷68層超高寫(xiě)字樓一棟浦西又一標(biāo)志性建筑造型為市花“白玉蘭〞瑞安集團(tuán)總部大樓辦公局部建筑面積170,000sqm商場(chǎng)局部建筑面積50,000sqm預(yù)計(jì)2021年竣工動(dòng)拆遷尚未啟動(dòng)三四個(gè)不同規(guī)模的劇場(chǎng)類(lèi)似美國(guó)百老匯豐富太平橋地區(qū)的功能尚未動(dòng)遷已經(jīng)建成的局部改造歷程1997年規(guī)劃設(shè)想1998年拿地1999年新天地北里開(kāi)工中心綠地及人工湖開(kāi)工2001年新天地北里開(kāi)業(yè)中心綠地及人工湖開(kāi)放新天地南里開(kāi)工住宅一期開(kāi)工寫(xiě)字樓一期開(kāi)工2002年新天地南里開(kāi)業(yè)，住宅一期銷(xiāo)售率100％2003年住宅一期完工交付2004年寫(xiě)字樓一期〔1,2號(hào)樓〕完工，出租率90％以上2005年2006年住宅二期完工，銷(xiāo)售率８０％……….2001年進(jìn)度：新天地北里開(kāi)業(yè)，綠地人工湖2002年進(jìn)度：新天地南里〔商業(yè)、公寓〕2003年進(jìn)度：住宅一期交付2004年進(jìn)度：寫(xiě)字樓一期2006年進(jìn)度：住宅二期開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn)結(jié)合市場(chǎng)合理安排開(kāi)發(fā)時(shí)序新天地〔零售〕翠湖天地〔住宅〕企業(yè)天地〔辦公樓〕翠湖天地御苑〔住宅二期〕酒店＋住宅三期＋零售企業(yè)天地二期＋住宅＋國(guó)際學(xué)校住宅＋辦公樓＋零售12345566商業(yè)模式零售先行，打造知名度瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒(méi)有收取很高的租金，但是卻樹(shù)立了城市名片，可以說(shuō)獲得了極高的品牌價(jià)值瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者別離真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅局部，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)本錢(qián)，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的工程，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功日本難波公園工程背景開(kāi)發(fā)商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd〔南海電鉄株式會(huì)社〕，ObayashiCorporation南海都市創(chuàng)造株式會(huì)社概念設(shè)計(jì)：美國(guó)JonJerde設(shè)計(jì)公司工程管理公司：WasaSakamoto一期開(kāi)發(fā)總面積１６.７萬(wàn)平方米。其中商業(yè)面積４萬(wàn)平方米，辦公樓８萬(wàn)平方米二期76,600平米，合計(jì)243,800平米占地37232平方米，高達(dá)8層南海電鐵難波站體育館難波公園SwissHotel南海瑞士飯店N160M260M建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)結(jié)合山坡起伏，建造開(kāi)放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石〞形成的層次感，使公園與周?chē)母邔愚k公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息設(shè)計(jì)師從大自然中獲取靈感來(lái)把握建筑的精髓，將自然融入建筑，用體驗(yàn)創(chuàng)造場(chǎng)所精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村〞的驚喜，為整個(gè)購(gòu)物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩開(kāi)發(fā)借鑒經(jīng)驗(yàn)ParksTower30F公寓停車(chē)樓商業(yè)+公園商業(yè)辦公公寓二期一期以零售先行，通過(guò)特色商業(yè)建筑，打造知名度，吸引商家及人流聚集商業(yè)的成功為辦公及公寓物業(yè)奠定根底，提升其溢價(jià)能力總結(jié)墨爾本Docklands香港太古城日本難波公園日本ROPPONGIHILLS

（六本木新城）項(xiàng)目概況墨爾本Docklands位于墨爾本市的中心地區(qū)，整個(gè)區(qū)域占地面積近200公頃（包括水域面積），開(kāi)發(fā)總建筑面積約210萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目毗鄰墨爾本CBD，距墨爾本市政廳約2公里，到墨爾本機(jī)場(chǎng)也僅需僅20分鐘車(chē)程太古城位于香港島東區(qū)的鰂魚(yú)涌，毗鄰維多利亞港；項(xiàng)目占地面積約3.5公頃，總約建面145萬(wàn)平方米，與主要商業(yè)及商務(wù)區(qū)距離較近：其與銅鑼灣相距4公里、至中環(huán)地區(qū)約7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為4公里和6公里難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，總建面合計(jì)24.3萬(wàn)平方米離機(jī)場(chǎng)一站之遙，鄰近城際列車(chē)、地鐵等交通樞紐六本木新城，又稱六本木之丘ROPPONGIHILLS，位于日本東京鬧區(qū)內(nèi)，到達(dá)六本木新城主要可以經(jīng)地鐵日比谷線到“六本木站”、經(jīng)地鐵大江戶線到“六本木站”或“麻布十番站”及經(jīng)地鐵南北線到“麻布十番站”總體定位總體定位為包括住宅，商業(yè)，零售和休閑活動(dòng)中心世界一流的綜合性項(xiàng)目墨爾本Docklands在改造之初根