項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)指南

項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)指南一、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)基礎(chǔ)知識1、創(chuàng)優(yōu)定義創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)選擇合適的管理項(xiàng)目，參加由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項(xiàng)目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評驗(yàn)收。2、創(chuàng)優(yōu)分類（1）層級分類創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評的層次可分為：國家級、?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）級、市級，即通常所說的“國優(yōu)”、“省優(yōu)”、“市優(yōu)”三個(gè)層次。（2）項(xiàng)目分類創(chuàng)優(yōu)中物業(yè)類型只分為項(xiàng)目、大廈、工業(yè)區(qū)三類。3、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)的條件（1）參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。住宅項(xiàng)目建筑面積3萬平方米以上，別墅2萬平方米以上；大廈建筑面積3萬平方米以上且非項(xiàng)目建筑面積占60%以上；項(xiàng)目入住率或使用率達(dá)85％以上；（2）物業(yè)管理企業(yè)建立完善的管理規(guī)章制度；（3）物業(yè)管理企業(yè)未發(fā)生過重大安全責(zé)任事故；（4）近兩年未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。4、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)（1）國優(yōu)創(chuàng)優(yōu)執(zhí)行的是2000年頒布的《全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目項(xiàng)目（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》（2）省優(yōu)創(chuàng)優(yōu)執(zhí)行的是2001年頒布的《四川省物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目項(xiàng)目（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》5、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容（詳見附件一）（1）項(xiàng)目的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng)：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備管理、秩序維護(hù)部/消防/車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)、管理效益。（2）大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng)，其內(nèi)容基本與項(xiàng)目相同，只是將“共用設(shè)施設(shè)備管理”分為“共用設(shè)備管理”和“共用設(shè)施管理”兩部分。二、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)流程1、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)流程圖2、現(xiàn)場工作要點(diǎn)（1）房屋管理規(guī)范1）房屋外部管理項(xiàng)目名稱、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯，項(xiàng)目主出入口設(shè)立平面圖樓棟外觀完好、整潔：外墻是建材貼面的，無脫落，是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損，是涂料的，無脫落、無污跡、無紙張亂貼亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象室外公告牌、廣告牌等設(shè)施規(guī)范設(shè)置，無安全隱患或破損空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等2）房屋內(nèi)部管理房屋裝飾裝修符合規(guī)程(建設(shè)部110號令)，無違返規(guī)劃私搭亂建，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象各類樓宇內(nèi)部基本設(shè)施完好、整潔、標(biāo)識完整清晰（2）公共設(shè)施設(shè)備管理各類公共設(shè)施、設(shè)備的使用完好率應(yīng)注意達(dá)標(biāo)（物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)）；尤其要注意的是對日常管理比較被忽略的設(shè)施設(shè)備，如路燈、路牌等完好率，以及涉及物業(yè)使用人健康、安全的重要設(shè)施，如二次供水系統(tǒng)、水池、水箱的清潔、消毒、煤氣管道、電梯等設(shè)施、設(shè)備的工作狀態(tài)和安全防護(hù)措施共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻道路、樓道、電梯廳、門廳等公共區(qū)域照明完好、光線充足（3）機(jī)房環(huán)境和設(shè)備維護(hù)設(shè)備機(jī)房和設(shè)備表面反映出來的是直觀的設(shè)備維護(hù)管理水準(zhǔn)高低，應(yīng)特別注意機(jī)房的環(huán)境整改和設(shè)備表面的維護(hù)工作，力爭做到機(jī)房整潔、干爽、通風(fēng)降溫和防護(hù)措施完善，設(shè)備漆面光澤飽滿、標(biāo)識清晰，無油漬、銹跡、脫漆現(xiàn)象。1）供電系統(tǒng)高低壓配電機(jī)房相關(guān)制度、簽字資料齊全機(jī)房內(nèi)消防措施符合規(guī)程備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用2）消防系統(tǒng)煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)至少每年輪測一次。消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完好。正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次。室內(nèi)消火栓、噴淋泄水測試每季度一次。其他消防設(shè)施（如發(fā)電機(jī)房七氟丙烷滅火系統(tǒng)）按要求進(jìn)行了檢測，確保其完好、有效。3）電梯系統(tǒng)電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備電梯按規(guī)程時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明主附屬設(shè)施完好轎廂、井道、機(jī)房保持清潔電梯由專業(yè)人員實(shí)施維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗4）給排水系統(tǒng)建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象按規(guī)程對二次供水水箱（蓄水池）設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱清潔衛(wèi)生周圍無污染隱患。泵房內(nèi)各類設(shè)備標(biāo)牌完好、字跡清晰。管道按要求標(biāo)示流向。5）空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，冷卻塔運(yùn)行正常，噪音不超標(biāo)，無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象保證空調(diào)機(jī)房內(nèi)照明、通風(fēng)良好。定時(shí)開啟通風(fēng)設(shè)備，確保機(jī)房內(nèi)的冷媒含量正常定期清洗系統(tǒng)過濾網(wǎng)和過濾器，保證送風(fēng)管和水管道通暢。每年換季時(shí)對空調(diào)主機(jī)進(jìn)行全面檢修保養(yǎng)，確保機(jī)組運(yùn)行良好。（4）消防安全管理創(chuàng)優(yōu)整改時(shí)應(yīng)特別注意對消防系統(tǒng)的整改，做到消防設(shè)施、設(shè)備齊全完好，可隨時(shí)啟用；消防疏散通道暢通，無任何阻礙；特別注意高層建筑的防火通道門口能隨時(shí)處于無鎖閉的關(guān)閉狀態(tài)，通往天臺、逃生平臺的防火門無鎖閉；樓宇四周消防通道無占用、停車等易被忽略的消防隱患。（5）秩序維護(hù)公共秩序的整改要做到秩序維護(hù)隊(duì)員精神飽滿、履職到位、職責(zé)清楚；各類治安、交通、安全提示標(biāo)識齊全、完好，必要的防護(hù)設(shè)施齊備；安保設(shè)備先進(jìn)、完善，安全管控措施到位。結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行大廈外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排放整齊室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格，出入登記非機(jī)動(dòng)車車輛集中停放場，管理制度落實(shí)，停放整齊，場地清潔存在安全隱患處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施（6）環(huán)境管理1）保潔管理創(chuàng)優(yōu)整改時(shí)要特別注意整改項(xiàng)目的各個(gè)衛(wèi)生死角的衛(wèi)生，如衛(wèi)生間、停車場、管線、雨棚、天臺、垃圾中轉(zhuǎn)站、綠化花叢等處的衛(wèi)生狀況。環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持清潔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象大廈內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染2）綠化管理綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物（7）管理人員儀容儀表管理人員的儀容儀表應(yīng)自然、大方、得體，符合工作需要及安全規(guī)則。工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)程制服，非因工作需要，制服應(yīng)干凈、平整，制服外不得顯露個(gè)人物品，衣、褲口袋整理平整；掛繩式應(yīng)正面向上掛在胸前，保持清潔、端正。3、創(chuàng)優(yōu)資料的準(zhǔn)備準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)資料的實(shí)質(zhì)是將考評標(biāo)準(zhǔn)的全部內(nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。完善創(chuàng)優(yōu)資料的過程也可以視作提升項(xiàng)目管理規(guī)范程度的過程，項(xiàng)目可以據(jù)此對項(xiàng)目管理工作流程進(jìn)行梳理，完善相關(guān)制度、記錄，規(guī)范和優(yōu)化管理方式，切實(shí)提高管理水平。編制迎檢資料時(shí)應(yīng)該首先依據(jù)項(xiàng)目類型編制資料總目錄，依據(jù)目錄將各類資料分門別類的編號歸檔，形成完善的物業(yè)管理檔案。下面就以省優(yōu)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)為例進(jìn)行講解，進(jìn)行資料歸檔的第一步是依據(jù)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容建立檔案盒目錄。（1）基礎(chǔ)管理（2）房屋管理與維修（3）共用設(shè)施設(shè)備管理（4）秩序維護(hù)、消防、車輛管理（5）保潔衛(wèi)生管理（6）綠化管理（7）精神文明建設(shè)（8）管理效益檔案目錄具體內(nèi)容見附件二4、迎檢準(zhǔn)備（1）自檢與預(yù)檢1）自檢在整改硬件和整理“創(chuàng)優(yōu)”迎檢資料過程中，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組不定期地組織“創(chuàng)優(yōu)”項(xiàng)目處進(jìn)行內(nèi)部自檢。每次自檢均以目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)、全面地進(jìn)行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題詳細(xì)記錄下來逐項(xiàng)落實(shí)到責(zé)任人身上限進(jìn)整改完畢。做到“自檢一次，整改一次，提高一次”。2）預(yù)檢在“創(chuàng)優(yōu)”迎檢前一個(gè)月，“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)邀請行業(yè)專家對“創(chuàng)優(yōu)”項(xiàng)目處進(jìn)行預(yù)檢，“預(yù)檢”完全采用正式檢查評比的形式進(jìn)行，由檢查團(tuán)依照評比標(biāo)準(zhǔn)，對創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的物業(yè)管理水準(zhǔn)逐項(xiàng)驗(yàn)收，將結(jié)果總分和存在的問題逐一列出，以便進(jìn)行有針對性的最后準(zhǔn)備，并鍛煉項(xiàng)目全體員工的迎檢能力。（2）編制迎檢報(bào)告及匯報(bào)材料(詳見附件三)通常迎檢報(bào)告包括：物業(yè)公司概況、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成果簡述，項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作自查自檢概況、結(jié)束語及附件組成。由于考評時(shí)間較短，為讓評優(yōu)小組在聽取匯報(bào)的同時(shí)能通過翻閱資料了解有針對性的內(nèi)容，一般還要按評優(yōu)小組成員人數(shù)為他們準(zhǔn)備一份即時(shí)翻閱的匯報(bào)材料，其內(nèi)容包括：管理公司、項(xiàng)目概況，管理人員簡介，物業(yè)圖文資料（項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、樓宇外觀圖等），物業(yè)規(guī)劃建設(shè)資料（規(guī)劃建設(shè)數(shù)據(jù)、現(xiàn)入駐情況等），項(xiàng)目工作業(yè)績及亮點(diǎn)等。5、項(xiàng)目迎檢（1）接待參評單位應(yīng)事先與政府主管部門進(jìn)行溝通，確定是否需要派車接送評優(yōu)小組成員。如需接送，則應(yīng)提前準(zhǔn)備車輛，并安排1-2名工作人員跟車做好接待工作；如無需接送，則管理公司應(yīng)安排有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在項(xiàng)目主出入口迎接，以示重視。（2）考評現(xiàn)場布置考評現(xiàn)場布置應(yīng)以簡潔、整齊為要點(diǎn)，現(xiàn)場應(yīng)懸掛橫幅，并準(zhǔn)備瓶裝飲用水。參評單位各員工均應(yīng)著裝整齊，佩戴工作證件。秩序維護(hù)部員應(yīng)統(tǒng)一佩戴白手套，見到領(lǐng)導(dǎo)及考評組成員應(yīng)敬禮，以示尊敬。（3）環(huán)境布置環(huán)境布置在項(xiàng)目主出入口擺放歡迎牌，會場布置相應(yīng)橫幅、少量花籃即可。（4）考評線路設(shè)計(jì)參評單位應(yīng)提前做好線路設(shè)計(jì)、安排專用電梯等事宜，以保證迎檢工作快速、順暢進(jìn)行。盡管評優(yōu)小組可以自由決定考評現(xiàn)場所走的路線，但由于其現(xiàn)場考評離不開天臺、地下室（設(shè)備房）、樓層及外圍環(huán)境四大部分，因此迎檢項(xiàng)目可根據(jù)四個(gè)地點(diǎn)設(shè)計(jì)相應(yīng)的路線，做到線路不重復(fù)，各部分銜接順暢。同時(shí)，管理公司應(yīng)安排熟悉管理區(qū)域、了解現(xiàn)場管理情況的人員陪同，以免造成混亂。（5）材料匯報(bào)匯報(bào)工作包括落實(shí)匯報(bào)人員、提供匯報(bào)材料等。口頭匯報(bào)通常由項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。負(fù)責(zé)口頭匯報(bào)的人員，要求熟悉項(xiàng)目的管理運(yùn)作情況和創(chuàng)建的全過程。匯報(bào)時(shí)要語言流暢，條理清楚，突出重點(diǎn)，控制好時(shí)間。匯報(bào)材料制作裝訂要求外觀精致、美觀，內(nèi)容實(shí)在、精練、準(zhǔn)確，排版規(guī)范，字跡清晰。（6）現(xiàn)場陪同按照慣例，評優(yōu)小組會對考評人員進(jìn)行分組，一般分為資料組、設(shè)備組和現(xiàn)場組；迎檢項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)分組情況安排骨干人員陪同、引領(lǐng)、配合考評組進(jìn)行現(xiàn)場考評。1）資料組這一組的工作人員負(fù)責(zé)檢查“基礎(chǔ)管理”部分資料內(nèi)容。他們的工作重點(diǎn)集中于查閱資料，詢問項(xiàng)目基本信息、設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收情況、業(yè)主委員會基本信息、各類服務(wù)開展、項(xiàng)目檔案、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目活動(dòng)組織情況等。迎檢公司應(yīng)安排對資料整理情況掌握較全面的人員做好應(yīng)對準(zhǔn)備。2）設(shè)備組這一組成員一般都是由設(shè)備專家組成重點(diǎn)查看現(xiàn)場管理情況，從專業(yè)角度去檢查項(xiàng)目的管理水平。迎檢公司應(yīng)安排熟悉設(shè)備管理的工程人員進(jìn)行陪同，及時(shí)開啟、關(guān)閉設(shè)備機(jī)房。3）現(xiàn)場組這一組人員的負(fù)責(zé)在于對房屋外觀、現(xiàn)場環(huán)境、配套設(shè)施方面的考查。迎檢公司應(yīng)安排熟悉管理區(qū)域、了解現(xiàn)場管理情況的人員陪同。（7）考評情況匯總一般情況下，現(xiàn)場檢查結(jié)束后，考評組要向受檢單位通報(bào)考評情況并提出希望和要求。此時(shí)，應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄。對考評人員指出的問題，必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行解釋，同時(shí)要明確表態(tài)，對考評組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時(shí)限。迎檢結(jié)束后，相關(guān)記錄存檔，對創(chuàng)優(yōu)過程進(jìn)行總結(jié)。

附件一：四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)及考評分值項(xiàng)目名稱：年月日序號標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)程分值省評分值一基礎(chǔ)管理321、按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用12、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)13、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理14、建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確15、在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確26、建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)程17、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)程及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善28、業(yè)主委員會按規(guī)程程序成立，并按章程履行職責(zé)29、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確210、物業(yè)管理企業(yè)制訂創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意111、項(xiàng)目物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法212、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)213、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率214、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)程；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況215、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便216、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊，查閱方便217、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄218、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)92%以上。219、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，零修急修及時(shí)率98%以上，返修率不高于2%，并有回訪記錄。2二房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)141、主出入口設(shè)有項(xiàng)目平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團(tuán)及幢、單元、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯22、無違返規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象23、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡24、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)程設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損25、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等26、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕27、房屋裝飾裝修符合規(guī)程，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象2三共用設(shè)施設(shè)備管理141、共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途12、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)程要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范23、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空線，無礙觀瞻24、排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象15、道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行26、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；制定停水及事故處理方案27、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整；供電設(shè)備運(yùn)行正常，配電室管理符合規(guī)程、路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好28、電梯按規(guī)程或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故；轎廂、井道保持清潔；電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案2四秩序維護(hù)部、消防、車輛管理101、項(xiàng)目基本實(shí)行封閉式管理12、有專業(yè)秩序維護(hù)部隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；秩序維護(hù)部人員熟悉項(xiàng)目的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)23、危及人身安全處有明顯標(biāo)識和具體的防范措施14、消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制訂消防應(yīng)急方案25、機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出有登記26、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)程位置停放，管理有序2五環(huán)境衛(wèi)生管理141、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站12、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔23、垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺24、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害15、項(xiàng)目內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物26、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫、無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持清潔27、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象28、無違反規(guī)程飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜19、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無污染1六綠化管理71、項(xiàng)目內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)12、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象23、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現(xiàn)象，無斑禿24、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物2七精神文明建設(shè)31、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)22、創(chuàng)造條件、積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)1八管理效益61、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率95％以上22、提供便民有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營23、本項(xiàng)目物業(yè)管理經(jīng)營狀況2

附件二：項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)資料總目錄1．0基礎(chǔ)管理1.1項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建資料1.1.1建設(shè)工程施工許可證固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證用地紅線圖土地使用權(quán)出讓合同書建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書建筑工程消防驗(yàn)收意見書生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)噪聲源治理工程驗(yàn)收合格證工程質(zhì)量保證書民防工程驗(yàn)收證書燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督及質(zhì)量等級證書建設(shè)工程樁基開工證明書建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告電梯（扶梯）驗(yàn)收結(jié)果通知單建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證1.2物業(yè)竣工驗(yàn)收資料1.2.1業(yè)主入住驗(yàn)房表1.2.2住戶家庭成員情況登記表1.2.3房屋質(zhì)量保證書1.2.4房屋使用說明書1.2.5城市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收證明1.2.6建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書1.2.7單體工程竣工驗(yàn)收證明書1.2.8消防工程消防驗(yàn)收申請表1.2.9公安消防驗(yàn)收合格證1.2.10消防安全合格證、許可證1.2.11電梯安裝申請表1.2.12電梯準(zhǔn)用證1.2.13電梯安全合格證1.2.14單體工程質(zhì)量綜合評定表1.2.15單體工程竣工報(bào)告1.2.16質(zhì)量保證資料核查表1.2.17地基與分部工程質(zhì)量核驗(yàn)表1.2.18排液地面無滲漏水驗(yàn)收記錄1.2.19配套設(shè)備安裝工程驗(yàn)收證書1.2.20通信線路工程協(xié)議書1.3物業(yè)公司及項(xiàng)目概況1.3.1公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照公司物業(yè)管理資質(zhì)證書公司概況公司組織架構(gòu)圖1.3.5公司ISO9001/ISO14001//OHS18000質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全管理體系認(rèn)證證書1.3.6項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心概況1.3.7物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理任職通知1.3.8物業(yè)服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖1.3.9物業(yè)服務(wù)中心人員花名冊1.4前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議1.4.1前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議1.5維修資金1.5.1關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知1.5.2住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金收集、管理辦法1.5.3物業(yè)管理維修基金的具體使用實(shí)施辦法1.5.4維修基金具體續(xù)籌管理辦法1.5.5維修基金收取收據(jù)1.5.6維修基金記帳憑證1.5.7維修基金入帳單1.5.8維修基金分類帳1.5.9維修基金的使用記錄表1.6項(xiàng)目公共管理制度1.6.1業(yè)主公約1.6.2住戶手冊1.6.3裝修管理須知1.6.4消防管理須知1.6.5房屋維護(hù)管理須知1.6.6水電管理須知1.6.7電梯使用管理須知1.6.8停車場管理須知1.6.9治安管理須知1.6.10暫住人員管理須知1.6.11環(huán)境衛(wèi)生管理須知1.6.12公共場地使用管理須知1.6.13房屋租售管理須知1.6.14會所管理須知1.6.15游泳池管理須知1.6.16商鋪管理須知1.6.17費(fèi)用繳交管理須知業(yè)委會資料業(yè)主委員會成立程序關(guān)于成立首屆業(yè)主委員會的申請關(guān)于同意成立業(yè)主（代表）大會籌備小組的批復(fù)推薦籌備組人員籌備組人員業(yè)主資格公布業(yè)主大會召開方案業(yè)主大會議程表第一屆業(yè)主大會籌備公告業(yè)主委員會候選人推（自）薦表業(yè)主委員會選票業(yè)主委員會（業(yè)主代表）投票選舉委托書業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料選舉業(yè)主大會籌備小組成員及業(yè)主委員會候選人及業(yè)主委員會候選人確認(rèn)的公告業(yè)主大會籌備小組成員聯(lián)絡(luò)表第一屆業(yè)主大會出席辦法業(yè)主委員會選舉辦法業(yè)主委員會簽到表業(yè)主大會嘉賓簽到表業(yè)主選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表業(yè)主選舉結(jié)果公證書業(yè)主委員會通迅錄首屆業(yè)主大會照片業(yè)主委員會章程業(yè)主公約核準(zhǔn)通知成立業(yè)主委員會的批復(fù)業(yè)主委員會第一次例會紀(jì)要關(guān)于業(yè)主委員會辦公接待辦法的公告業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)管理規(guī)程業(yè)主委員會辦公室設(shè)備移交清單1.8物業(yè)管理合同1.8.1物業(yè)管理合同1.9創(chuàng)優(yōu)資料物業(yè)公司及項(xiàng)目簡介關(guān)于開展物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目考評的通知關(guān)于申報(bào)物業(yè)管理示范住宅項(xiàng)目考評項(xiàng)目的函關(guān)于成立創(chuàng)建物業(yè)管理示范住宅項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組的通知物業(yè)公司各部門工作考評計(jì)劃創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體方案業(yè)委會關(guān)于同意物業(yè)公司創(chuàng)示范項(xiàng)目的規(guī)劃和實(shí)施方案的函創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)整改計(jì)劃物業(yè)管理省優(yōu)示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則創(chuàng)優(yōu)資料總目錄創(chuàng)優(yōu)匯報(bào)資料1.10項(xiàng)目內(nèi)部管理制度1.10.1物業(yè)管理服務(wù)工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)1.10.1.1記錄控制程序1.10.1.2法律、法規(guī)管理程序1.10.1.3外來文件控制程序1.10.1.4質(zhì)量/環(huán)境/安全方針管理程序1.10.1.5信息溝通與協(xié)商程序1.10.1.6管理評審程序1.10.1.7員工培訓(xùn)程序1.10.1.8顧客滿意度調(diào)查程序1.10.1.9內(nèi)部審核程序1.10.1.10不合格/糾正預(yù)防措施控制程序1.10.1.11用戶服務(wù)管理程序1.10.1.12目標(biāo)制定與評價(jià)管理程序1.10.1.13物業(yè)管理檢查程序1.10.1.14物業(yè)管理方案控制程序1.10.1.15員工錄用管理程序1.10.1.16信息收集和統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用程序1.10.1.17建筑物及公共設(shè)施管理程序1.10.1.18機(jī)電設(shè)備運(yùn)行及管理程序1.10.1.19消防設(shè)施運(yùn)行及管理程序1.10.1.20弱電設(shè)備設(shè)施管理程序1.10.1.21物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序1.10.1.22供應(yīng)商/服務(wù)承包商管理與評審程序1.10.1.23采購控制程序1.10.1.24裝修管理程序1.10.1.25維修服務(wù)管理程序1.10.1.26安全工作管理程序1.10.1.27停車場管理工作控制程序1.10.1.28清潔管理程序1.10.1.29消殺管理程序1.10.1.30綠化管理程序1.10.1.31空置房管理程序1.10.1.32社區(qū)文化活動(dòng)管理程序1.10.1.33物業(yè)租賃管理控制程序1.10.1.34產(chǎn)品/服務(wù)標(biāo)識管理程序1.10.1.35計(jì)量器具管理程序1.10.1.36環(huán)境因素識別與評價(jià)程序1.10.1.37環(huán)境管理方案控制程序1.10.1.38污染控制程序1.10.1.39化學(xué)危險(xiǎn)品管理程序1.10.1.40對相關(guān)方環(huán)境施加影響程序1.10.1.41能源和資源管理程序1.10.1.42環(huán)境/安全績效監(jiān)測控制程序1.10.1.43環(huán)境/安全潛在事故控制程序1.10.1.44固體廢棄物污染控制程序1.10.1.45新、改、擴(kuò)建項(xiàng)目環(huán)境管理程序1.10.1.46危險(xiǎn)辨識和風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)程序1.10.1.47員工職業(yè)安全健康管理程序1.10.1.48用工管理程序1.10.1.49工作環(huán)境管理程序1.10.1.50安全衛(wèi)生護(hù)具管理程序1.10.1.51危險(xiǎn)作業(yè)控制程序1.10.1.52變更（作業(yè)狀態(tài)）管理程序1.10.1.53質(zhì)量/環(huán)境/安全法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)清單1.10.1.54各類人員考核及獎(jiǎng)罰辦法1.10.1.55用戶入/退伙作業(yè)規(guī)程1.10.1.56用戶投拆處理工作規(guī)程1.10.1.57統(tǒng)計(jì)技術(shù)應(yīng)用指引1.10.1.58房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.10.1.59電工安全技術(shù)操作規(guī)程1.10.1.60低壓配電裝置檢修保養(yǎng)規(guī)程1.10.1.61柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行安全操作規(guī)程1.10.1.62柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程1.10.1.63給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程1.10.1.64給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程1.10.1.65水泵操作規(guī)程1.10.1.66水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1.10.1.67二次供水管理1.10.1.68空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程1.10.1.69電梯運(yùn)行操作規(guī)程1.10.1.70電梯安全操作規(guī)程1.10.1.71事故事件處理規(guī)程1.10.1.72公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會設(shè)置1.10.1.73消防檢查制度1.10.2質(zhì)量保證制度1.10.2.1動(dòng)火作業(yè)安全操作規(guī)程1.10.2.2消防安全責(zé)任書1.10.2.3消防設(shè)施管理檢查規(guī)程1.10.2.4中控室設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程1.10.2.5弱電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1.10.2.6倉庫管理細(xì)則1.10.2.7安全管理制度1.10.2.8安全員言行規(guī)范1.10.2.9清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.10.2.10清潔作業(yè)指導(dǎo)1.10.2.11環(huán)境因素識別指引1.10.2.12重大環(huán)境因素評價(jià)規(guī)程1.10.2.13化學(xué)危險(xiǎn)品倉庫管理規(guī)程1.10.2.14除草、殺蟲劑管理規(guī)程1.10.2.15節(jié)約用水規(guī)程1.10.2.16節(jié)約用電規(guī)程1.10.2.17危害辨識方法指引1.10.2.18風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)方法指引1.10.2.19女性職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)程1.10.2.20未成年職工傷殘職工勞動(dòng)保護(hù)要求1.10.2.21個(gè)人防護(hù)用品配備及保管發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)1.10.2.22物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)工作規(guī)程1.10.2.23安全管理作業(yè)指導(dǎo)1.10.2.24停車場管理制度1.10.2.25入伙準(zhǔn)備工作指引1.10.2.26物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)工作指引1.10.3收費(fèi)管理制度1.10.3.1物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度1.10.3.2關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知1.10.3.3便民有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.10.3.4收取水費(fèi)、管理費(fèi)用單據(jù)1.10.4財(cái)務(wù)制度1.10.4.1收費(fèi)管理程序1.10.4.2財(cái)務(wù)管理制度1.10.5崗位考核制度1.10.5.1物業(yè)管理檢查程序1.10.5.2物業(yè)服務(wù)中心專業(yè)技術(shù)人員月考核評分標(biāo)準(zhǔn)1.10.5.3員工月考核評分標(biāo)準(zhǔn)1.10.5.4管理人員月考核評分標(biāo)準(zhǔn)1.11項(xiàng)目員工資料員工手冊XX項(xiàng)目管理人員崗位證書登記表管理人員、專業(yè)技術(shù)人員上崗證復(fù)印件項(xiàng)目管理人員工作服照片員工工作考評表員工工作證樣板文明禮貌用語和各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范特殊作業(yè)人員操作證秩序維護(hù)部人員上崗證項(xiàng)目員工培訓(xùn)記錄（含圖像資料）1.11.10.1項(xiàng)目培訓(xùn)記錄1.11.10.2客服部培訓(xùn)記錄1.11.10.3秩序維護(hù)部培訓(xùn)記錄1.11.10.4設(shè)備維護(hù)部培訓(xùn)記錄1.11.10.5環(huán)境維護(hù)部培訓(xùn)記錄1.12現(xiàn)代化管理資料現(xiàn)代化管理設(shè)備臺帳計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)程電腦網(wǎng)絡(luò)使用管理規(guī)程網(wǎng)絡(luò)線路布置情況說明物業(yè)管理軟件使用辦法復(fù)印機(jī)維修保養(yǎng)記錄電話維修養(yǎng)護(hù)記錄復(fù)印機(jī)、復(fù)印紙、電腦打印使用規(guī)程監(jiān)控中心管理規(guī)程對講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄項(xiàng)目、公司電話一覽表1.13財(cái)務(wù)管理物價(jià)局文件財(cái)務(wù)管理制度財(cái)務(wù)監(jiān)督制度資金使用審批權(quán)限規(guī)程資產(chǎn)控制制度會計(jì)核算方法及憑證帳制度停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)特約服務(wù)收費(fèi)管理制度物業(yè)管理公司現(xiàn)金借款單物業(yè)管理公司領(lǐng)用支票記錄表物業(yè)管理公司購物申請表物業(yè)管理公司費(fèi)用報(bào)銷審批表各季度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支表各季度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支表公示照片1.14房屋及設(shè)施設(shè)備管理房屋建筑圖紙資料清單房屋總平面圖地下管網(wǎng)圖給排水系統(tǒng)圖、資料水電設(shè)計(jì)安裝圖紙資料清單電梯設(shè)計(jì)安裝圖紙清單消防設(shè)計(jì)安裝圖紙資料清單其他設(shè)備設(shè)施設(shè)計(jì)安裝圖紙清單發(fā)電機(jī)組圖紙、資料電梯圖紙、資料房屋權(quán)屬一覽表房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備清單消防設(shè)備臺帳供配電設(shè)備臺帳給排水系統(tǒng)設(shè)備臺帳電梯機(jī)房設(shè)備臺帳弱電系統(tǒng)設(shè)備臺帳公共設(shè)施設(shè)備大、中修記錄1.15業(yè)主住戶檔案資料（一戶一檔）入伙通知書管理規(guī)約（分戶）前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（分戶）住戶情況登記表驗(yàn)房表單裝修管理資料業(yè)主聯(lián)系資料房屋權(quán)屬資料1.16值班回訪記錄項(xiàng)目值班規(guī)程項(xiàng)目管理人員值班表設(shè)施設(shè)備維護(hù)部24小時(shí)值班制度秩序維護(hù)部員24小時(shí)值班制度設(shè)施設(shè)備維護(hù)部排班表秩序維護(hù)部排班表設(shè)施設(shè)備維護(hù)部交接班記錄表秩序維護(hù)部員巡邏、交接班記錄表顧客需求登記表投訴記錄表投訴、回訪工作制度回訪記錄表月度回訪統(tǒng)計(jì)表物業(yè)公司及管理處聯(lián)系電話一覽表緊急聯(lián)系電話一覽表1.17業(yè)主住戶意見征詢1.17.1用戶意見調(diào)查和意見征詢工作規(guī)程1.17.2業(yè)主滿意度調(diào)查表1.17.3滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)表1.17.4滿意度調(diào)查意見統(tǒng)計(jì)分析1.17.5用戶意見及整改方案1.17.6整改方案完成情況公示維修服務(wù)1.18.1維修服務(wù)管理程序1.18.2維修通知單1.18.3顧客需求登記表1.18.4維修情況統(tǒng)計(jì)表1.18.5維修服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會議記錄1.19.1項(xiàng)目周（月）例會會議記錄1.19.2客服部例會會議記錄1.19.3秩序維護(hù)部例會會議記錄1.19.4設(shè)施設(shè)備維護(hù)部例會會議記錄1.19.5環(huán)境維護(hù)部例會會議記錄1.19.6業(yè)委會溝通會議記錄1.19.7外委單位會議記錄2.0房屋管理2.1視覺標(biāo)識資料2.1.1XX項(xiàng)目總平面圖（圖片）2.1.2項(xiàng)目引路標(biāo)識（圖片）2.1.3標(biāo)識標(biāo)牌一覽表及項(xiàng)目棟號標(biāo)識（圖片）2.2違章搭建（標(biāo)準(zhǔn)：無違反規(guī)劃私搭私建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象（圖片）2.2.1樓宇天臺管理規(guī)程2.2.2公共場地管理規(guī)程2.2.3裝修管理規(guī)程2.2.4糾正違章行為的通知（樣本）2.3房屋外觀（標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀完好，整潔、外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落，無污染）2.3.1建筑物及公共設(shè)施檢查表2.3.2建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表2.3.3建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表2.3.4護(hù)欄、防盜網(wǎng)安裝管理規(guī)程2.3.5全貌及各樓、幢外觀照片2.4廣告管理2.4.1招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)程2.4.2室外招牌、廣告、霓虹燈巡查登記表2.4.3違章整改通知書2.4.4室外招牌、廣告、霓虹燈清洗記錄表、2.4.5廣告招牌實(shí)景照片2.5陽臺管理（標(biāo)準(zhǔn)：封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻，除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外窗及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬）2.5.1陽臺裝修管理須知2.5.2項(xiàng)目各樓棟陽臺（圖片）2.6空調(diào)安裝管理2.6.1空調(diào)安裝申請表2.6.2空調(diào)安裝作業(yè)指導(dǎo)書及管理規(guī)程2.6.3空調(diào)安裝管理實(shí)景照片2.7房屋裝飾裝修管理（標(biāo)準(zhǔn)：房屋裝飾裝修符合規(guī)程，未生發(fā)危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法項(xiàng)目裝修管理規(guī)程裝修須知裝修申請流程室內(nèi)裝修申請表施工人員登記表裝修承諾書進(jìn)場裝修施工保證書裝修許可證裝修人員臨時(shí)出入證申請辦理表裝修現(xiàn)場巡查記錄表明火作業(yè)申請表明火作業(yè)許可證明火作業(yè)施工證裝修物品放行條裝修完工申報(bào)表裝修驗(yàn)收及違章處罰規(guī)程3.0共用設(shè)施設(shè)備管理3.1設(shè)備完好（標(biāo)準(zhǔn)：共用配套設(shè)施完好，無隨意改變用途）3.1.1設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表3.1.2設(shè)施設(shè)備巡查記錄表3.1.3配套設(shè)施設(shè)備圖片3.2共用設(shè)施設(shè)備管理（標(biāo)準(zhǔn)：共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)程要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范）3.2.1共用3.2.2項(xiàng)目市政設(shè)施管理規(guī)程3.2.3公共場地管理規(guī)程3.2.4車輛、停車場管理制度3.2.5會所管理規(guī)程3.2.6共用設(shè)施設(shè)備臺賬3.2.7共用設(shè)施設(shè)備實(shí)景照片3.3公共管線管理（標(biāo)準(zhǔn)：外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻（圖片）3.3.1公共管線安裝管理規(guī)程3.3.2公共管線巡查紀(jì)錄3.3.3公共管線照片3.4排水排污管道管理（標(biāo)準(zhǔn)：排水、排污通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象）3.4.1排水排污管理規(guī)程3.4.2給排水事故應(yīng)急處理操作規(guī)程3.4.3給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程3.4.4排水排污養(yǎng)護(hù)計(jì)劃3.4.5隔油池、化糞池月檢查記錄3.4.6積水坑設(shè)備月檢表3.4.7項(xiàng)目排水排污管道照片3.5道路井蓋管理3.5.1道路管理規(guī)程3.5.23.5.3道路保養(yǎng)計(jì)劃3.5.4道路及市政設(shè)施保養(yǎng)記錄表3.5.4道路及井蓋照片（道路平整，井蓋完好）3.6給水系統(tǒng)管理（標(biāo)準(zhǔn)：供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好，無滲漏、無污染：二次生活供水有嚴(yán)格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：制定停水及事故處理方案。）3.3.3.3.3.3.63.6.6二次供水水箱清洗合同3.6.6水池（箱）清洗及消毒記錄3.63.63.6.9清洗人員上崗證、健康證復(fù)印件3.6.10水箱清洗消毒記錄表3.6.11水質(zhì)檢測報(bào)告3.6.12消毒藥劑說明書3.6.13生活用水二次供水設(shè)施清洗消毒合同．3.6.14給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案3.6.15停水通知單3.7供電系統(tǒng)管理（標(biāo)準(zhǔn)：制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行，記錄完整，供電設(shè)備運(yùn)行正常配電室管理符合規(guī)程，路燈樓道燈等公共照明設(shè)備完好。）突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案發(fā)電機(jī)房管理規(guī)程配電房管理規(guī)程供配電安全操作規(guī)程供配電系統(tǒng)應(yīng)急操作程序接地裝置的檢查與維護(hù)規(guī)程低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程設(shè)施設(shè)備維護(hù)部交接班記錄配電房安全管理制度用電管理規(guī)程停電通知外圍公共區(qū)域照明巡查記錄表供電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃配電室倒閘安全操作規(guī)程臨時(shí)用電管理規(guī)程3.8電梯管理（標(biāo)準(zhǔn)：電梯按規(guī)程或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無安全事故：轎箱、井道保持清潔：電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好：制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案。）電梯運(yùn)行維護(hù)管理制度電梯安全操作規(guī)程電梯應(yīng)急處理規(guī)程電梯日常維保管理制度乘梯須知電梯安裝申請報(bào)表電梯準(zhǔn)用證（復(fù)印件）電梯檢驗(yàn)報(bào)告書電梯維護(hù)保養(yǎng)制度電梯檢查報(bào)表電梯每日檢查保養(yǎng)表電梯年檢報(bào)告書電梯負(fù)荷試驗(yàn)報(bào)告及記錄電梯機(jī)房管理規(guī)程電梯故障維修規(guī)程電梯困人救援規(guī)程電梯保養(yǎng)維修報(bào)告書電梯季度保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄電梯半年保養(yǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及記錄4.0秩序維護(hù)、消防、車輛管理4.1項(xiàng)目出入管理項(xiàng)目出入、治安管理規(guī)定秩序維護(hù)崗位安排表固定崗位工作規(guī)程巡邏崗位工作規(guī)程秩序維護(hù)對講機(jī)及電話分布圖來訪人員登記表物品出（入）放行條治安監(jiān)控情況記錄表4.2秩序維護(hù)隊(duì)伍管理資料秩序維護(hù)員守則秩序維護(hù)隊(duì)組織機(jī)構(gòu)示意圖秩序維護(hù)崗位排班表秩序維護(hù)員交接班制度秩序維護(hù)員請休假制度秩序維護(hù)員宿舍管理規(guī)定器械及服裝管理規(guī)定秩序維護(hù)員紀(jì)律規(guī)定秩序維護(hù)員上崗文明用語秩序維護(hù)員儀容儀表規(guī)定秩序維護(hù)員獎(jiǎng)勵(lì)、處罰細(xì)則及標(biāo)準(zhǔn)緊急異常情況處理規(guī)定秩序維護(hù)巡邏、交接班記錄表緊急聯(lián)系電話一覽表秩序維護(hù)人員著裝照片4.3安全防范標(biāo)識緊急事故處理工作指引滅火預(yù)案停車安全警示照片維修道路警示牌照片工程維修部危險(xiǎn)警示牌照片雨天路滑防范警示牌照片配電柜房安全標(biāo)志及照片防火、防盜標(biāo)志及照片高空拋物溫馨提示及照片各項(xiàng)安全指引圖標(biāo)示及照片4.4消防系統(tǒng)管理資料消防法規(guī)物業(yè)管理處防火工作責(zé)任書消防設(shè)施設(shè)備的使用方法及操作注意事項(xiàng)常見火災(zāi)的撲救對策消防設(shè)備設(shè)施使用管理制度消防系統(tǒng)的保養(yǎng)秩序維護(hù)部年度消防培訓(xùn)綱要秩序維護(hù)部消防應(yīng)急處理程序滅火器檢查情況記錄表消防設(shè)備分布圖消防疏散圖消防設(shè)備臺帳消防聯(lián)動(dòng)情況及報(bào)警記錄表員工培訓(xùn)記錄表消防演習(xí)實(shí)景照片4.5機(jī)動(dòng)車管理車輛出入卡辦理辦法車輛出入規(guī)定停車場使用管理規(guī)定車輛出入卡樣證道閘管理規(guī)定車位租賃管理協(xié)議車輛出入登記表交通標(biāo)志(照片)停車場標(biāo)識牌實(shí)景照片車輛停放實(shí)景照片停車場安全標(biāo)志照片非機(jī)動(dòng)車管理4.6.1非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定4.6.2非機(jī)動(dòng)車輛停放照片5.0環(huán)境衛(wèi)生管理5.1環(huán)衛(wèi)設(shè)備配置資料項(xiàng)目垃圾桶分布圖垃圾中轉(zhuǎn)站管理規(guī)定環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備配置清單環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備配置實(shí)景照片5.2環(huán)境管理5.2.1環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定5.2.2清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5.2.3清潔作業(yè)指導(dǎo)5.2.4清潔工作日巡檢表5.2.5整改通知書5.2.6物品采購申請表5.2.7物品領(lǐng)用登記表5.2.8服務(wù)項(xiàng)目外包質(zhì)量檢查記錄表5.3垃圾清運(yùn)及消殺5.3.1垃圾清運(yùn)管理規(guī)定5.3.2垃圾清運(yùn)協(xié)議書5.3.3垃圾清運(yùn)合同5.3.4消殺工作標(biāo)準(zhǔn)5.3.5消殺工作記錄5.3.6項(xiàng)目消殺通知5.3.7垃圾清運(yùn)照片5.3.8消殺現(xiàn)場照片5.4白蟻防治5.4.1白蟻防治管理規(guī)定5.4.2白蟻防治方案/計(jì)劃5.4.3白蟻防治合同5.4.4白蟻防治照片5.5公共場地衛(wèi)生管理5.5.1共用場地清潔保潔制度5.5.2共用場地清潔保潔巡查記錄5.5.3共用場地照片5.6房屋共用部位管理5.6.1環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定5.6.2清掃保潔工作標(biāo)準(zhǔn)5.6.3共用部位清潔保潔巡查記錄5.6.4房屋公共部位圖片5.7商鋪管理5.7.1商鋪管理規(guī)定5.7.2商鋪臺賬5.7.3商鋪管理圖片5.8寵物家禽管理5.8.1飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物管理規(guī)定5.8.2項(xiàng)目內(nèi)溫馨提示照片5.9油煙噪音管理環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管理規(guī)定油煙及污水排放管理外墻清潔服務(wù)合同樓宇外墻清洗記錄表樓宇外墻清潔質(zhì)量檢查表房屋外墻實(shí)景圖片6.0綠化管理6.1綠化布局園林綠化規(guī)劃圖綠化分布示意圖綠化品種一覽表園林建筑小品一覽表建筑小品實(shí)景圖片綠化實(shí)景圖片6.2綠地使用管理綠化管理規(guī)定綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程綠化工工作規(guī)程綠化巡查記錄表項(xiàng)目綠化照片6.3綠化養(yǎng)護(hù)管理資料綠化外包合同綠化管理規(guī)定綠化種植、養(yǎng)護(hù)規(guī)程綠化工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠化工崗位職責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)記錄表綠化檢查記錄表綠化警示牌（照片）綠化照片（植物長勢）6.4綠地衛(wèi)生管理綠化管理規(guī)定綠化管理工作要求綠化地清掃保潔工作標(biāo)準(zhǔn)綠地巡查表綠化帶保潔工作照片7.0精神文明建設(shè)7.1文化活動(dòng)7.1.1項(xiàng)目文化計(jì)劃7.1.2項(xiàng)目文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)7.1.3活動(dòng)照片說明7.1.4活動(dòng)照片7.2文化建設(shè)項(xiàng)目文明公約文化管理制度宣傳欄管理規(guī)定文體娛樂場所管理規(guī)則協(xié)助政府工作系列資料證明8.0管理效益8.1物業(yè)管理費(fèi)收繳資料8.1.1物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（明碼標(biāo)價(jià)公示）8.1.2管理費(fèi)收繳通知8.1.3費(fèi)用催繳單（催費(fèi)函件）8.1.4年度管理費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)8.2多種經(jīng)營資料8.2.1特約服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示8.2.2特約服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)情況一覽表8.2.3特約服務(wù)工作記錄表8.2.4公共資源（游泳場、廣告位、場地等）經(jīng)營合同8.3物業(yè)管理經(jīng)營狀況項(xiàng)目收入明細(xì)表項(xiàng)目損益表年度財(cái)務(wù)預(yù)算表項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目收支公示表

附件三：創(chuàng)優(yōu)迎檢報(bào)告（模板）物業(yè)公司概況物業(yè)公司基本情況（公司簡介、主要管理人員、管理規(guī)模、公司理念等）物業(yè)公司獲得的榮譽(yù)項(xiàng)目簡介項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目榮譽(yù)代表性工作業(yè)績項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1、執(zhí)行的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2、特色服務(wù)創(chuàng)優(yōu)工作及成果簡述1、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃2、創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組分工及工作安排3、項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)執(zhí)行情況簡述項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)自檢概況1、基礎(chǔ)管理自檢說明2、共用設(shè)施設(shè)備管理自檢說明3、保安、消防、車輛管理自檢說明4、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)自檢說明5、客戶服務(wù)自檢說明6、環(huán)境管理項(xiàng)自檢說明7、精神文明項(xiàng)自檢說明8、管理效益項(xiàng)自檢說明結(jié)束語附件：創(chuàng)優(yōu)文件總目錄范文：夯實(shí)基礎(chǔ)管理提升服務(wù)水平——帝壹家項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)迎檢工作匯報(bào)尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家：首先，我受公司領(lǐng)導(dǎo)的委托，謹(jǐn)代表深圳市中信物業(yè)管理有限公司的領(lǐng)導(dǎo)以及中信帝壹家項(xiàng)目的全體員工對各位領(lǐng)導(dǎo)、專家們蒞臨我處檢查指導(dǎo)工作表示熱烈的歡迎！現(xiàn)將我處創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的工作情況匯報(bào)如下：一、項(xiàng)目基本情況帝壹家項(xiàng)目位于XXXXXX，東鄰XXXX，西鄰XXX,東鄰XXX，北鄰XXX，是以明宇（集團(tuán)）開發(fā)興建的高尚住宅小區(qū)。小區(qū)由X棟花園式多住宅和3棟高層江景華宅組成，共2000余戶，居住人口7000余人，入伙率達(dá)90%，占地240120平方米，總建筑面積348727.26平方米，其中商業(yè)面積為15799.09平方米，綠化面積近100000平方米，綠化率42%，地下車庫車位351個(gè)。帝壹家項(xiàng)目外圍裝有紅外線監(jiān)控系統(tǒng)可對小區(qū)外圍進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控；供水系統(tǒng)為全自動(dòng)變頻加壓二次供水；配備XX、XX等名牌電梯9部；保安消防監(jiān)控中心對講系統(tǒng)24小時(shí)可直接與業(yè)主雙向?qū)χv通話；消防系統(tǒng)采用溫感、煙感、自動(dòng)噴淋等先進(jìn)科技布防監(jiān)控，遇到火警自動(dòng)報(bào)警；通風(fēng)設(shè)備自動(dòng)啟動(dòng)，能及時(shí)、有效控制險(xiǎn)情?？傊?，小區(qū)具有完善配套設(shè)施，如臨街有各類商鋪林百余間，XX小學(xué)及XXX幼兒園近在咫尺，大潤發(fā)等大型百貨商場隔街相望，項(xiàng)目內(nèi)地下停車場、游泳池、兒童娛樂場、噴泉、會所一應(yīng)俱全。帝壹家項(xiàng)目于20XX年X月正式交付以來，一直由宇豪物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。項(xiàng)目于20XX年榮獲了南充市“園林式”小區(qū)的稱號，自20XX被評為“南年以來“南充市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。帝壹家項(xiàng)目現(xiàn)有員工82人，其中管理人員5人，客服人員4人，保潔員29人，秩序維護(hù)員32人，設(shè)備維護(hù)員8人，綠化員4人。員工平均年齡XX歲，持證上崗率達(dá)100%，是一支年輕化、專業(yè)化，素質(zhì)過硬、思想活躍的管理服務(wù)隊(duì)伍。二、項(xiàng)目的物業(yè)管理情況宇豪物業(yè)管理有限公司是明宇置業(yè)集團(tuán)的下屬企業(yè),目前所管理物業(yè)總面積達(dá)XX萬平方米，其中包括成都市甲級寫字樓明宇大廈、喀什城市綜合體明宇廣場等。帝壹家項(xiàng)目一直踐行公司“客有所呼，我有所應(yīng)；客有所求，我有所為”的企業(yè)精神,發(fā)揚(yáng)“特別能吃苦、特別能戰(zhàn)斗、特別能敬業(yè)”的工作作風(fēng)，多年來在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，在物業(yè)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以及全體業(yè)主的大力支持下，項(xiàng)目堅(jiān)持以高起點(diǎn)、高要求的宗旨進(jìn)行運(yùn)作和管理，主要做了以下方面的工作：1、提前介入，準(zhǔn)備充分。物業(yè)公司組建之時(shí)，帝壹家項(xiàng)目正值即將入伙之時(shí)，公司各級領(lǐng)導(dǎo)都十分重視,一方面派遣相關(guān)技術(shù)人員到現(xiàn)場與施工單位一起安裝、調(diào)試、熟悉和掌握各類機(jī)電設(shè)備，并從物業(yè)管理的角度提出了不少具體的改進(jìn)意見。另一方面，從其他管理處抽調(diào)精兵強(qiáng)將組成帝壹家項(xiàng)目籌備小組進(jìn)行籌備工作。正是由于我們對提前介入工作的重視，使我們較早地熟悉了小區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備性能，為后來正式接管和入駐打下了良好的基礎(chǔ)。2、進(jìn)行體系認(rèn)證，全面實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理帝壹家項(xiàng)目于2013年XX月獲得了ISO9001:2008國際標(biāo)準(zhǔn)化管理體系認(rèn)證，是南充通過該項(xiàng)認(rèn)證的少數(shù)住宅項(xiàng)目之一。圍繞三個(gè)體系的貫標(biāo)和考核，我們嚴(yán)格按照ISO9001體系的要求開展工作，力爭為業(yè)主提供目前最先進(jìn)和完善的物業(yè)管理服務(wù)。（1）嚴(yán)格按照體系文件的標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)日常的管理工作。通過認(rèn)證后，要求員工都應(yīng)熟悉體系文件的內(nèi)容，公司和項(xiàng)目每年都進(jìn)行有計(jì)劃的培訓(xùn)，要求員工要熟練掌握并認(rèn)真遵照執(zhí)行。在日常工作中，項(xiàng)目的員工從記錄表格的填寫、整理、歸檔到各項(xiàng)工作的貫徹落實(shí)都能力求按照體系文件的進(jìn)行，通過加強(qiáng)對日常工作的檢查和監(jiān)督，對發(fā)現(xiàn)的問題能進(jìn)行及時(shí)的糾正，為我項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)起到了決定性的作用。（2）定期進(jìn)行認(rèn)真的檢查和整改工作，保持物業(yè)管理和服務(wù)水平的高票標(biāo)準(zhǔn)。每月公司領(lǐng)導(dǎo)都會親自帶隊(duì)，組織公司有關(guān)部門的專業(yè)管理人員對項(xiàng)目的各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查和評比，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)發(fā)出書面整改通知，7天后進(jìn)行復(fù)檢，保證了體系文件的有效運(yùn)行。每周項(xiàng)目都會組織領(lǐng)班以上人員對各項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。通過定期的周檢和月檢，使各項(xiàng)工作日趨完善。3、樹形象、創(chuàng)品牌，時(shí)刻把業(yè)主的利益放在第一位（1）積極籌建業(yè)主委員會，構(gòu)建項(xiàng)目與業(yè)主溝通的橋梁帝壹家項(xiàng)目自入伙以來，項(xiàng)目就把籌建業(yè)主委員會放在重要的位置，經(jīng)過不斷的努力，成立了帝壹家項(xiàng)目第一屆業(yè)主委員會，與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理合同》，明確了管理中委托方與被委托方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，項(xiàng)目不僅能夠自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)糾正和處理，而且，對于業(yè)主和業(yè)委會反映較集中的問題，還在宣傳欄上建立公告欄將結(jié)果公之于眾，提高了各項(xiàng)管理工作的透明度。（2）堅(jiān)持24小時(shí)的值班制度。除配電室，中控室、安全班實(shí)行24小時(shí)值班外，項(xiàng)目也實(shí)行了24小時(shí)值班制度，使各種問題都能及時(shí)處理。（3）堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針，做好小區(qū)的各項(xiàng)安全工作。一方面，項(xiàng)目制定了對突發(fā)事件的應(yīng)急處理方案，對各崗位的安全工作都經(jīng)常進(jìn)行檢查核實(shí)，另一方