紅鶴大連華潤星海灣項目結(jié)案報告

FlamingoCommunicationGroup–FlamingoConsultancyInternationalRealEstateConsultants大連華潤星海灣項目結(jié)案報告

紅鶴溝通機構(gòu)·紅鶴顧問北京主題概念主題深化市場分析針對設(shè)計方案的建議

目錄1、主題概念1、主題概念——初步主題概念海水洋海：海權(quán)、擁有、獨享水：H2O，水結(jié)構(gòu)，水主題洋：洋氣、時尚的生活方式，國際社區(qū)HHHealthyHolidayHarmonyOOceanOxygenOwnOpenHouseHomeHotelOrient概念展開——海海：天池也。以納百川者?！墩f文解字》，取融合、包容的意義。

海權(quán)：稀缺資源，獨有的海權(quán)。領(lǐng)域：海外僑胞，海內(nèi)存知己，海成為一種界定，一種領(lǐng)域?qū)?，一種圈子文化。灣：與世界八大灣區(qū)相媲美的灣資源，獨特的灣區(qū)文化。概念展開——水水主題概念：H2OHotelOceanHouse/HouseOceanHotel海邊酒店式的居住生活和海邊家庭式的酒店生活是本社區(qū)的典型生活模式。海水的色彩：深藍文化。BlueBlood，貴族，高級社區(qū)的品味。規(guī)劃的水形態(tài)：波浪的動感，礁石的不規(guī)則外邊的拓撲形狀。住宅有更多的親水性格：SPA陽臺，屋頂溫泉花園，觀水露臺等。商業(yè)和酒店的水結(jié)構(gòu)：例如使用水分子的化學式作為基本構(gòu)圖元素和結(jié)構(gòu)形式；使用波浪的造型；使用魚形的造型。水主題商業(yè)：大江戶時代，Kurhaus，SPA等水主題。純凈生活：凈化、健康、自然、有氧的生活

概念展開——洋洋：各大陸之間共同的連接體，各種文明最直接的聯(lián)系媒介。洋氣：國際化、國際觀。舶來文化：國外的健康生活觀念、綠色養(yǎng)生和水療的生活方式。結(jié)語本項目擁有得天獨厚的海洋資源，同時依托大連的國際化氛圍，應(yīng)當成為大連乃至東北亞地區(qū)高尚生活的典范。以水作為核心概念，衍生出海、洋、水（H2O）的子概念，成為本項目產(chǎn)品營銷賣點的解釋系統(tǒng)。1、主題概念華潤在大連的三個連續(xù)項目，分別具有不同的性格。本項目在三個項目所組成的整體計劃中，扮演的角色應(yīng)當是大會所，其余兩個分別為大居住與大商業(yè)。資源：本項目從全國來看，與其他普通住宅項目的差異在于海景；而在大連本市來看，其特殊優(yōu)勢在于獨享星海廣場與第一線海景雙重資源，為大連絕版地塊。產(chǎn)品：本項目不同于普通住宅，同時也區(qū)別于純粹商業(yè)酒店。本項目為綜合體，兩者兼而有之。整體氛圍：國際化，時尚，精英，親水生活。整理以上幾點，我們可以得出本項目的主題：國際海權(quán)中國匯

OceanClub1、主題概念

國際海權(quán)中國匯解辭：國際：國際社區(qū)，國際化的生活產(chǎn)品解釋：現(xiàn)代建筑風格；具有國際背景的開發(fā)團隊，國際設(shè)計團隊

1、主題概念

國際海權(quán)中國匯解辭：海權(quán)：海，一線海景資源，水主題生活；權(quán)，獨有，對稀缺海景資源的占有，項目低密度所帶來的更多土地享有權(quán)。產(chǎn)品解釋：海洋主題和水主題的社區(qū)總體營造，從規(guī)劃到建筑，從室內(nèi)到園林，充分體現(xiàn)親水生活與資源享有權(quán)。

1、主題概念

國際海權(quán)中國匯解辭：中國匯：匯，會員式的生活，多種文化元素匯聚，精英族群的交際舞臺。產(chǎn)品解釋：開放式酒店會所，會員式的生活社區(qū)。

2、主題深化核心觀念對星海灣項目地理板塊的理解：位于星海廣場，并且擁有第一線海景，大連絕版地塊。星海灣應(yīng)該是領(lǐng)袖大連甚至東北地區(qū)的明星地產(chǎn)項目。對于產(chǎn)品的理解：商業(yè)不能遮擋住宅的觀海視線，可考慮在住宅下面布置集中商業(yè)體塊。住宅的每一戶都要看到海景，住宅可以壓縮面寬，我們建議采用頂層復式與疊拼結(jié)合的產(chǎn)品形式。考慮到大連的北方季節(jié)性海洋氣候特征，商業(yè)應(yīng)當采用反季節(jié)性經(jīng)營模式，可考慮溫泉主題、水主題、養(yǎng)生主題等主題商業(yè)模式，如大江戶時代、KURHAUS（溫水健康保養(yǎng)館）等。2、主題深化目錄規(guī)劃建筑風格戶型景觀酒店商業(yè)營銷現(xiàn)場包裝及樣板間2.1規(guī)劃——兵營式布局按照最小日照間距和防火間距進行面積最大化排布，此時住宅面積為150000平方米（每戶面寬按10m計算，進深為15m，日照間距為27m）2.1規(guī)劃——最大海景線海景面寬最大化，且只做一排住宅時，總面積為113000平方米，進深為21米。2.1規(guī)劃——單排住宅折線布置方式保證每一戶都可以觀海，單排住宅按照折線方式布置時，總面積為112000平方米，進深為21米。2.1規(guī)劃——單排住宅弧線布置方式保證每一戶都可以觀海，單排住宅按照弧線方式布置時，總面積為96000平方米，進深為21米。2.1規(guī)劃——單排長板建筑實例阿聯(lián)酋迪拜的MadinaJumeriah酒店客房部分為了保證每間客房都有良好的景觀視線，采用了單排長聯(lián)板的建筑形式，通過立面的構(gòu)圖手法避免較長立面帶來的呆板。2.1規(guī)劃——MadinaJumeriah2.1規(guī)劃——MadinaJumeirah2.1規(guī)劃——Dubai,shoppingcenter2.1規(guī)劃——點塔布置方式用一梯兩戶的點塔作為主力產(chǎn)品，按照日照間距排列后，總面積為120000平方米，進深為13米，每戶面積為380平方米。2.1規(guī)劃——單排住宅折線布置方式點塔方案帶來的優(yōu)點是每戶擁有270°觀景視閾。如果是一梯一戶，則景觀視閾為360°此時住宅面積為95000平方米。2.1規(guī)劃——折線低密度住宅部分面積為80000平方米，小高層部分42000平方米，高層部分為56000平方米。2.1規(guī)劃——折線式布局空間分析樓間距平均在50米左右，基本不存在視線對視問題。2.2建筑風格——ARTDECO建筑ARTDECO簡介：ARTDECO一詞源于二十世紀二三十年代的歐美設(shè)計界對于簡單的大量復制非人性化產(chǎn)品的設(shè)計優(yōu)化運動，當時，傳統(tǒng)手工藝味重的設(shè)計與創(chuàng)作不容易適應(yīng)普遍的機械化大量生產(chǎn)的要求。幸運的是，以法國為首的各國先進設(shè)計師,并不因此而否定工業(yè)化生產(chǎn)的價值，而是以更高的視角來面對，并大膽的運用新材料，創(chuàng)新的發(fā)明新技術(shù)，試圖將傳統(tǒng)價值觀中的精華與現(xiàn)代社會相融合，并通過設(shè)計的手段試圖凈化工業(yè)化大量生產(chǎn)所遺留的乏味糟粕。雖然每一個領(lǐng)域的設(shè)計方法與解決問題的迫切要求差別很大?？墒且驗闅W美各國是一個將藝術(shù)生活當作最大公約數(shù)的共同體，所以在短時間之內(nèi)，同樣對于未來有可能發(fā)生的乏味無趣重復單調(diào)的悲慘生活，在不同地區(qū)，不同行業(yè)的設(shè)計師們同時關(guān)注了同樣的問題。巴黎可以說是ARTDECO裝飾藝術(shù)運動的發(fā)源地和中心,是來自于1925年在巴黎舉辦了宣言式的[現(xiàn)代工業(yè)裝飾藝術(shù)國際博覽會（Ex-positionInternationaledesArtsDecoratifsIndustrielsetModernes）],ARTDECO因此得以正名，并在歐美各國掀起由于長時間對于粗制濫造的現(xiàn)代生活方式的反動熱潮。ARTDECO是一種明確的現(xiàn)代風格,它從各種跨領(lǐng)域的創(chuàng)作源泉中獲取了靈感，如嚴謹?shù)男滤囆g(shù)、立體主義、美洲印第安藝術(shù)、包豪斯、新興的現(xiàn)代派藝術(shù)、俄國現(xiàn)代芭蕾舞的前衛(wèi)舞臺美術(shù)、汽車工業(yè)設(shè)計及流行文化。2.2建筑風格——ARTDECO建筑ARTDECO的設(shè)計風格及設(shè)計方法特別突顯出呈現(xiàn)非主義，設(shè)計師主觀意識性，非歷史價值觀，多元文化，非清教徒式的現(xiàn)代意識，跨界，精英文化，小資情調(diào)，流行消費文化，古典對于崇高的現(xiàn)代解釋權(quán)，它趨于幾何又不強調(diào)對稱,趨于直線又不限于直線，注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感與光澤，在造型設(shè)計中多采用幾何形狀或用折線進行裝飾，在那個年代色彩設(shè)計中強調(diào)運用鮮艷的純色，對比色和金屬色,造成視覺強烈華麗、重視感官華美享受的現(xiàn)代文明視覺體驗印象?，F(xiàn)在這個時代，在種種極大設(shè)計可能性的條件下，以嚴肅的反對低級審美情趣及趣味為統(tǒng)一標準的共識下，具有潔癖式的統(tǒng)一風格。我們可以說低調(diào)奢華可能是現(xiàn)代ARTDECO讓人們接受度更高的因素。在人類文明越來越發(fā)展的今天，在人們越來越能以寬容和欣賞的心態(tài)看待并接受每天發(fā)生的事務(wù)的今天，在復古風潮勁吹的今天，人們更愿意用一種略帶古典氣質(zhì)且并不過于張揚的形式來表現(xiàn)自己的品味，而無論在建筑抑或是時尚領(lǐng)域，ARTDECO恰恰能滿足人們這種心理需求。因此對于ARTDECO的追逐和推崇也越發(fā)不可收拾，ARTDECO開始真正走入我們的生活。2.2建筑風格——ARTDECO建筑ARTDECO在各個城市：法國：在法國,裝飾藝術(shù)運動使法國的服飾與首飾設(shè)計獲得很大發(fā)展,平面設(shè)計中的海報和廣告設(shè)計的水平也有了很大提高。直到今天，法國仍然站在時尚的潮尖，新奇、個性、優(yōu)雅一度是法國設(shè)計界的名詞。美國：在美國,裝飾藝術(shù)（ARTDECO）運動受到百老匯歌舞、爵士音樂、好萊塢電影等大眾文化的影響,同時受到蓬勃發(fā)展的汽車工業(yè)和濃厚的商業(yè)氛圍的影響,形成獨具特色的美國裝飾風格和追求形式表現(xiàn)的商業(yè)設(shè)計風格,它們從紐約開始,逐漸從東海岸擴展到西海岸,并衍生出好萊塢風格。尤其在建筑、室內(nèi)、家具、裝飾繪畫等方面表現(xiàn)突出。臺灣：從20年代要進入30年代的臺灣建筑屬于過渡時期，當時的歐洲處于現(xiàn)代建筑運動的時期，美國風行的是ARTDECO風格。亞都麗致大飯店以30年代裝飾藝術(shù)(ARTDECO)作為建筑主體設(shè)計風格，沒有很夸張的裝飾，摒棄了花哨的柱廊，但散發(fā)出一股雅致蘊斂的氣息。上海：1930年左右，上海幾乎和紐約同步出現(xiàn)了大量的ARTDECO建筑。從和平飯店、國際飯店，到福州大樓、上海大廈，到國泰影院、百樂門、美琪大戲院，以及衡山路附近的一些高級公寓，ARTDECO建筑涉及到當時上海多種功能的建筑形態(tài)。而這一切似乎是上海建筑對全世界ARTDECO風潮所做出的具體響應(yīng)。當時上海的國際飯店、沙遜大廈、錦江飯店及衡山路上的一些高級公寓就是“ARTDECO”的典型代表。它們不同于其它的古典建筑風格，所呈現(xiàn)出現(xiàn)代簡潔的街屋面貌，成為構(gòu)成上?！叭f國建筑博覽”的一大要素，也奠定了上海城市風貌的又一基本特征。藝術(shù)裝飾的興起不僅僅是體現(xiàn)在住宅、寫字樓上，很多小店面，酒吧也洋溢著ARTDECO的濃郁氣息。上海本身就是一個具有小資氣質(zhì)的城市，上海似乎天生就適合ARTDECO的性格。漫步在這個城市中，不經(jīng)意間就會看到許許多多ARTDECO的痕跡，上個世紀30年代的老建筑和這個世紀初的ARTDECO復興，一同默默地訴說著不動聲色的優(yōu)雅。

2.2建筑風格——ARTDECO建筑2.2建筑風格——ARTDECO建筑不僅僅是建筑，很多美術(shù)作品、工藝品也閃爍著ARTDECO的色彩2.2建筑風格——ARTDECO建筑敦峰2.2建筑風格——ARTDECO建筑敦峰2.2建筑風格——ARTDECO建筑敦峰案例項目選取條件：一部分項目來自于我顧問公司曾經(jīng)參與過的產(chǎn)品，另一部分項目是根據(jù)本項目定位以及相應(yīng)的特點選取的相似案例。在案例選取中主要考慮到的因素有：定位、產(chǎn)品類型、建筑形式、景觀、戶型面積等。2.3戶型——戶型建議2.3戶型——針對本項目戶型所提建議

本項目住宅目前的建筑類型有：多層住宅、小高層住宅、超高層住宅、酒店式公寓。

根據(jù)本項目中住宅類型的種類，以及景觀條件的不同，我們將參考項目的戶型進行了一定的調(diào)整，使之更好的與景觀資源相結(jié)合。同時為了能夠更多的提出參考意見以及參考方向，我們也根據(jù)本項目的特點，選取了一些上海、廣東、深圳三地的高檔景觀住宅，希望可以為本項目的戶型設(shè)計提供更多的參考意見。2.3戶型——多層住宅戶型建議及參考案例（具有一線海景景觀）一層住戶受地形影響，海景條件不是特別好，建議一層與二層一部分成為一戶，做躍層處理二層與三層躍層四層為普通平層頂層為PENTHOUSE或四五層為躍層2.3戶型——多層住宅戶型建議及參考案例（具有一線海景景觀）萬城華府躍層大戶型萬城華府躍層大戶型萬城華府躍層大戶型星河灣躍層大戶型星河灣2.3戶型——多層住宅戶型建議及參考案例（具有一線海景景觀）裘馬都普通平層裘馬都（一梯兩戶）普通平層普通平層裘馬都（一梯兩戶）2.3戶型——多層住宅戶型建議及參考案例（具有一線海景景觀）萬城華府PENTHOUSEPENTHOUSEPENTHOUSEPENTHOUSE2.3戶型——多層住宅戶型建議及參考案例（無海景景觀）戶型面積應(yīng)偏小，進深不宜過大，可考慮11m到12m二層與三層躍層四層為普通平層頂層為PENTHOUSE或四五層為躍層2.3戶型——無海景多層戶型排布及參考建議融科橄欖城（邊單元）舒適小戶型躍層2.3戶型——無海景多層戶型排布及參考建議御園舒適型平層2.3戶型——無海景多層戶型排布及參考建議御園PENTHOUSE2.3戶型——小高層一、二層可考慮躍層三至六層建議做單身公寓（一居的小戶型）七至九層為二、三居公寓戶型頂層為PENTHOUSE或躍層小高層住宅平面圖小高層雅士閣小戶型躍層小高層裘馬都小戶型公寓裘馬都小戶型公寓裘馬都小戶型公寓2.3戶型——國外案例單身公寓單身公寓單身公寓小高層國興·觀湖國際PENTHOUSE2.3戶型——超高層住宅低層部分多布置一居戶型高層部分多布置二、三居戶型高層部分可布置躍層公寓頂層可考慮PENTHOUSE及躍層一居室二到三居躍層戶型頂層別墅超高層住宅裘馬都小戶型一居室一居室超高層住宅泛海國際居住區(qū)二到三居泛海國際居住區(qū)二到三居泛海國際居住區(qū)二到三居超高層住宅棕櫚泉躍層戶型躍層戶型棕櫚泉棕櫚泉萬城華府PENTHOUSE超高層住宅萬城華府PENTHOUSE2.3戶型——酒店式公寓海景視線好的部分布置兩居和三居海景視線不好的部分布置單人公寓高層部分可布置躍層公寓頂層可考慮PENTHOUSE酒店客房普通公寓躍層公寓酒店式公寓案例名稱:JumeirahBeachResidence（迪拜）普通公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓案例名稱:WadiWalk（迪拜）酒店式公寓普通公寓酒店式公寓普通公寓酒店式公寓案例名稱:雅士閣（新加坡）普通公寓酒店式公寓案例名稱：JumeirahBeachResidence（迪拜）躍層公寓酒店式公寓躍層公寓酒店式公寓案例名稱：WadiWalk（迪拜）躍層公寓酒店式公寓躍層公寓酒店式公寓案例名稱JumeirahBeachResidence（迪拜）PENTHOUSE酒店式公寓PENTHOUSE星河灣酒店式公寓PENTHOUSE水主題的生活方式考慮戶型內(nèi)水主題的生活方式頂層室外泳池及SPA針對本項目戶型所提建議及要求——室內(nèi)通過落地窗引入室外海景針對本項目戶型所提建議及要求——室外露臺做法參考針對本項目戶型所提建議及要求——室內(nèi)局部做法參考2.1案例項目基本情況MOMA項目概況：項目位于北京城市核心東直門地區(qū)，與東直門交通樞紐近在咫尺，緊鄰即將建設(shè)的第二條機場高速路，并被CBD、使館區(qū)、燕莎商圈簇擁。項目整體占地6.18公頃，總建筑面積22萬平方米，其中住宅13.5萬平方米，配套商業(yè)8.5萬平方米。當代MOMA的設(shè)計者為紐約哥倫比亞大學教授斯蒂芬·霍爾，設(shè)計靈感來自收藏于MOMA(紐約當代藝術(shù)博物館）的法國繪畫大師馬蒂斯的名作《舞蹈》。在建筑藝術(shù)方面充分發(fā)掘城市空間價值，將城市空間從平面、豎向的聯(lián)系進一步發(fā)展為立體的城市空間。該項目采用建筑科技領(lǐng)域的最新技術(shù)和材料，包括天棚輻射制冷和采暖系統(tǒng)、全置換式新風系統(tǒng)、外維護系統(tǒng)等。此外，恰當?shù)母魺峁δ堋?yōu)化的玻璃品質(zhì)以及地源熱泵系統(tǒng)也應(yīng)用于建筑之中。建筑類型：板樓、塔樓容積率：2.64

綠化率：36.00％車位：1：1.252.2交工標準裝修標準：

結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土部分采用型鋼混凝土和鋼結(jié)構(gòu)

外墻：600mm外墻（400mm鋼筋混凝土，100mmXPS高質(zhì)量保溫體，100mm流動空氣層）內(nèi)墻：高級環(huán)保涂料

外飾面：特種工藝鋁板裝飾（表面特殊處理避免光污染），窗框部分采用彩色裝飾鋁板

外窗：采用斷橋鋁合金窗，玻璃使用Low—E中空充氬氣（鋼化加膠合）玻璃

遮陽：部分外窗配置電動卷簾式外遮陽系統(tǒng)

大堂：大堂設(shè)有服務(wù)臺、訪客接待區(qū)、信報箱等功能設(shè)施。兩層地下車庫及空中會所均設(shè)有出入門廳。入口大堂層高4.2米，地面、墻面為高檔石材，藝術(shù)天花吊頂，豪華燈飾

采暖制冷：天棚柔和輻射采暖制冷搭配地源熱泵（全年保持20至26度之間）

新風系統(tǒng)：設(shè)立獨立新風供應(yīng)系統(tǒng)，平均換氣次數(shù)0~1次/H可調(diào)節(jié)，提供每人每小時300立方米的新風量。全置換新風系統(tǒng)，取自室外新鮮空氣經(jīng)過濾除塵、加熱/降溫、加濕/除濕等處理過程，以每秒0.3米的低速，從房間底部送風口送出，緩緩上升，帶走人體汗味及其它污濁氣體，最后經(jīng)由房間頂部排氣孔排出。新、回風完全杜絕交叉污染，既節(jié)能又保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求。戶門：合資高品質(zhì)五防門，并于門下部加裝觸動式隔音、保溫、防塵金屬架膠條，以達防塵、隔音最佳效果內(nèi)門：高檔木門，模壓門廚房：半開放式廚房搭配西式吧臺地面：天然石材或?qū)嵞緩秃系匕鍙N用電器：配置國際品牌冰箱、微波爐、烤箱、洗碗機櫥柜：國際品牌一體化櫥柜，配有垃圾桶、洗滌槽、灶具、抽油煙機搭配誘導式煙道天花：防水石膏板

衛(wèi)生間：

墻面：優(yōu)質(zhì)白色石材

地面：黑色防滑石材

浴缸：國際品牌中置式排水高檔浴缸

面盆：人造石一體成型手盆及臺面板天花：防水涂料

配送理容鏡及家庭藥柜

配置國際品牌洗衣干衣一體機電梯：廣州日立電梯，24小時服務(wù)

供水：變頻恒壓供水系統(tǒng)，24小時生活熱水，廚房及主衛(wèi)設(shè)有純凈水接口

供電：雙回路供電，分級過載保護，雙插座回路漏電保護，IC卡智能電表

供氣：管道天然氣入戶，燃氣泄漏報警系統(tǒng)

采暖：市政集中供暖智能化：數(shù)字社區(qū)智能化服務(wù)系統(tǒng)，兼具可視對講、留影留聲、信息發(fā)布、數(shù)據(jù)查詢、社區(qū)公告等功能，此智能終端有強大擴展功能

通訊：兩條IDD線路，客廳、主臥、主衛(wèi)設(shè)置電話插口建議會所與售樓處結(jié)合，未來銷售中可把會所中的SPA等水主題引入售樓處，實現(xiàn)生活體驗式購房。3會所、售樓處展示區(qū)沙盤展示多媒體展示材料展示/樣板間展示接待區(qū)接待臺休息區(qū)洽談區(qū)咨詢處水吧簽約簽約室財務(wù)室復印區(qū)后勤區(qū)銷售辦公室銷售經(jīng)理室資料室策劃辦公室策劃經(jīng)理室會議室售后服務(wù)辦公室衛(wèi)生間男、女衛(wèi)生間人員流線應(yīng)簡潔便利，盡量避免客戶與后勤人員交叉。4考察項目別墅：納帕溪谷、納帕爾灣、晴翠園、麗宮、九間堂（上海）、萬科·17英里（深圳）五星級酒店：凱賓斯基（深圳）、喜來登（三亞）、銀泰度假酒店（三亞）、希爾頓酒店（三亞）酒店式公寓：北京雅士閣、北京銀泰中心（柏悅居）附錄：案例項目基本資料北京地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）建筑形式容積率綠化率（%）昆侖公寓朝陽區(qū)昆侖飯店西側(cè)

————高層————裘馬都朝陽區(qū)三元橋東京順路旁7.5016.68板樓

2.50030.00

融科橄欖城朝陽區(qū)望京核心區(qū)A2地塊

14.5040.00板樓

2.700

39.00

首府朝陽區(qū)西大望路21號,現(xiàn)代城南1200米9.1916.51板樓,疊拼別墅,多層,小高層別墅0.800官邸1.30030.52萬城華府海淀區(qū)昆玉河畔萬柳高爾夫俱樂部南側(cè)

18.7719.70

雙拼別墅,聯(lián)排別墅

1.040

30.00

星河灣朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路

20.0060.00板樓3.000

60.00上海地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）建筑形式容積率綠化率（%）外灘99江西北路天潼路路口，在北外灘規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

1.63高層公寓1.87——財富海景花園浦東陸家嘴濱江地帶

7.3816.3高層公寓

2.2163.2中海瀛臺徐匯區(qū)龍吳路，濱臨黃浦江

1927高層公寓

1.4850.98金外灘花園緊鄰黃浦江，與外灘金融中心相接壤，同陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望

4.313高層公寓

3.0050耀江花園位于黃浦區(qū)西藏南路和半淞園路交匯處

2.9

13

高層公寓

4.0030深圳、廣東地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）建筑形式容積率綠化率（%）海世界鹽田區(qū)梅沙路1.082.2小高層2.05——紅樹西安深圳南山區(qū)僑城西路與濱海大道交匯處7.5125.5高層,小高層3.40——京基御景東方南山區(qū)沙河西路與白石路交匯處東北角6.227.4多層,高層,小高層,聯(lián)體別墅4.631.8042.00瑞河耶納南山區(qū)南山白石洲路、白石三道、深圳灣三路、深圳灣四路之間11.147.88多層,小高層1.4062.00天琴灣鹽田區(qū)鹽壩高速及鹽梅路之間

一、二期共4.6三期：25.2一、二期共1.34三期：2.53獨棟別墅

一、二期:0.13三期:0.099

一、二期:87.00三期：80.00 深圳、廣東地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）建筑形式容積率綠化率（%）萬科?金域藍灣三期——06號外位于深圳中心區(qū)以南，南面緊接深圳灣和360公頃國家永久紅樹林自然保護區(qū)，背靠福田繁華的中心區(qū)。1.037.69高層住宅7.4730萬科17英里位于深圳市東部溪涌鹽葵路南側(cè)海岸,西距小梅沙約為6-7公里1期：6.752期：0.81期：5.062期：2.4退臺式聯(lián)排多層（類別墅）、雙拼別墅、小高層公寓1期：0.752期：3.0060萬科東海岸三期鹽田區(qū)大梅沙鹽壩高速公路北側(cè)26.821.5獨棟別墅

0.70

55.00

案例項目選取條件：一部分項目來自于我顧問公司曾經(jīng)參與過的產(chǎn)品，另一部分項目是根據(jù)本項目定位以及相應(yīng)的特點選取的相似案例。在案例選取中主要考慮到的因素有：價格、產(chǎn)品類型、建筑形式、景觀、戶型面積等。2.3戶型——案例分析2.3戶型——北京地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）建筑形式容積率綠化率（%）昆侖公寓朝陽區(qū)昆侖飯店西側(cè)

————高層————裘馬都朝陽區(qū)三元橋東京順路旁7.5016.68板樓

2.50030.00

融科橄欖城朝陽區(qū)望京核心區(qū)A2地塊

14.5040.00板樓

2.700

39.00

首府朝陽區(qū)西大望路21號,現(xiàn)代城南1200米9.1916.51板樓,疊拼別墅,多層,小高層別墅0.800官邸1.30030.52萬城華府海淀區(qū)昆玉河畔萬柳高爾夫俱樂部南側(cè)

18.7719.70

雙拼別墅,聯(lián)排別墅

1.040

30.00

星河灣朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路

20.0060.00板樓3.000

60.002.3戶型——上海地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）建筑形式容積率綠化率（%）外灘99江西北路天潼路路口，在北外灘規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

1.63高層公寓1.87——財富海景花園浦東陸家嘴濱江地帶

7.3816.3高層公寓

2.2163.2中海瀛臺徐匯區(qū)龍吳路，濱臨黃浦江

1927高層公寓

1.4850.98金外灘花園緊鄰黃浦江，與外灘金融中心相接壤，同陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望

4.313高層公寓

3.0050耀江花園位于黃浦區(qū)西藏南路和半淞園路交匯處

2.9

13

高層公寓

4.00302.3戶型——深圳、廣東地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）建筑形式容積率綠化率（%）海世界鹽田區(qū)梅沙路1.082.2小高層2.05——紅樹西安深圳南山區(qū)僑城西路與濱海大道交匯處7.5125.5高層,小高層3.40——京基御景東方南山區(qū)沙河西路與白石路交匯處東北角6.227.4多層,高層,小高層,聯(lián)體別墅4.631.8042.00瑞河耶納南山區(qū)南山白石洲路、白石三道、深圳灣三路、深圳灣四路之間11.147.88多層,小高層1.4062.00天琴灣鹽田區(qū)鹽壩高速及鹽梅路之間

一、二期共4.6三期：25.2一、二期共1.34三期：2.53獨棟別墅

一、二期:0.13三期:0.099

一、二期:87.00三期：80.00 2.3戶型——深圳、廣東地區(qū)案例項目項目名稱地理位置占地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）建筑形式容積率綠化率（%）萬科?金域藍灣三期——06號外位于深圳中心區(qū)以南，南面緊接深圳灣和360公頃國家永久紅樹林自然保護區(qū)，背靠福田繁華的中心區(qū)。1.037.69高層住宅7.4730萬科17英里位于深圳市東部溪涌鹽葵路南側(cè)海岸,西距小梅沙約為6-7公里1期：6.752期：0.81期：5.062期：2.4退臺式聯(lián)排多層（類別墅）、雙拼別墅、小高層公寓1期：0.752期：3.0060萬科東海岸三期鹽田區(qū)大梅沙鹽壩高速公路北側(cè)26.821.5獨棟別墅

0.70

55.00

2.3戶型——融科橄欖城2.3戶型——首府2.3戶型——萬城華府2.3戶型——星河灣2.3戶型——耀江花園2.3戶型——中海瀛臺2.3戶型——京基御景東方2.3戶型——金域藍灣2.3戶型——針對本項目戶型所提建議根據(jù)本項目中住宅類型的種類，我們也同時對案例項目進行了分類。主要是根據(jù)主力戶型面積區(qū)間進行分類，以及建筑形式的不同。同時我們也根據(jù)本項目海景房的特點，選取了上海、廣東、深圳三地的高檔景觀住宅戶型，希望可以為本項目的戶型設(shè)計提供更多的參考意見。2.3戶型——別墅別墅類型的住宅戶型參考項目例如;萬科17英里、天琴灣、萬科東海岸三期、萬城華府2.3戶型——17英里項目內(nèi)的戶型除單身公寓外，均為帶夾層的設(shè)計，類似復式結(jié)構(gòu)，所有的廳均為中空式，陽臺為雙層挑高，極限地擴張了視野性，可以看到三面的海景和遠處的青山，而在陽臺上，近可觀項目內(nèi)的園林景觀，遠可看大鵬灣的海岸線，無限延伸的海平線，給予了太多的想像力。在靠近入戶門的上側(cè)可以裝修成一間臥室，臥室是敞開式，透過客廳和陽臺也可以看到遠處的海景。高層的廚房全部采用的是敞開式設(shè)計，因為本項目的定位均為度假式公寓，所以廚房就相對不那么重要。2.3戶型——17英里2.3戶型——17英里2.3戶型——17英里2.3戶型——天琴灣天琴灣項目共分三期開發(fā)，一、二期為11棟低層、聯(lián)體退臺式高檔度假國際海岸公館和豪華會所，占地面積4.6萬平方米，建筑面積1.34萬平方米，其中國際公館分A、B、C、D多種戶型，總共69戶，戶戶有觀海大露臺，充分體現(xiàn)了“天人合一”的設(shè)計理念。三期為頂端豪華獨立半島別墅，占地面積25.2萬平方米，建筑面積2.53萬平方米，容積率僅為0.099,建筑覆蓋率僅為4.7%，綠化覆蓋率超過87%，共48幢獨立別墅，面積介乎350至1000平方米之間，建筑風格以現(xiàn)代為主，因地制宜，不拘一格，充分利用山體的天然植被，融建筑于自然和山勢之中，營造清幽雅致的境界。建成后，將成為深圳極具代表性的頂端單體別墅群落。2.3戶型——天琴灣2.3戶型——萬科東海岸三期萬城華府的產(chǎn)品形態(tài)是全新低密度的產(chǎn)品形態(tài)。定位“城市別墅”的萬城華府主力產(chǎn)品為三層Townhouse大地別墅和5－9層官邸，面積為290－500平米，價格為450－1000萬。萬城華府建筑風格屬于賴特的新古典主義。每組建筑有風格上的差異，以強調(diào)其可識別性以及建筑設(shè)計上的豐富性。園林建設(shè)也別有風格。昆玉水岸、三山五園、高爾夫球場、百米河畔綠化帶等“三重三線”景觀，賦予了將社區(qū)與建筑融匯其中的優(yōu)美環(huán)境。在規(guī)劃上一方面考慮從城市公共空間，如河岸、綠化帶、山景等獲取景觀效果，另一方面通過南高北低的布局與建筑層次和類型的變化來考慮景觀取向。2.3戶型——萬科東海岸三期2.3戶型——萬科東海岸三期2.3戶型——萬城華府東海岸三期占地約5.2萬平方米，建筑面積約5.9萬平米，西側(cè)緊臨東海岸二期，2004年萬科在三期地塊東側(cè)又購入7萬余平方米作為后期開發(fā)用地?；谟玫氐臄U大以及對東部市場更為理性清晰的分析，東海岸三期的規(guī)劃和產(chǎn)品更加清晰。產(chǎn)品類型由原來的多種產(chǎn)品并存，改為以聯(lián)排別墅、高層海景大戶為主要產(chǎn)品，產(chǎn)品檔次更趨向高端。考慮到東海岸的配套設(shè)施服務(wù)半徑過大的問題，在三期設(shè)計了商業(yè)、泳池和休閑活動空間。聯(lián)排別墅共有131套，占三期總套數(shù)約34%，面積約2.6萬平方米，占三期總住宅面積44%左右。悠翠居由7棟5層的疊拼聯(lián)排別墅構(gòu)成，戶型編號是3TA和3TB，均為四~五房兩廳戶型。寶翠居由56棟2~3層的聯(lián)排別墅構(gòu)成，戶型編號為3TC、3TD和3TE，均為三~四房兩廳戶型

2.3戶型——萬城華府2.3戶型——多層住宅豪華型首府、京基御景東方、棕櫚泉、萬城華府舒適型裘馬都、融科橄欖城、觀湖國際（邊單元）復式星河灣2.3戶型——11米小進深豪華型萬城華府、財富海景花園、瑞河耶納舒適型融科橄欖城、裘馬都、2.3戶型——萬城華府2.3戶型——財富海景花園2.3戶型——瑞河耶納2.3戶型——融科橄欖城2.3戶型——裘馬都豪華型萬城華府、京基御景東方、御園舒適型金外灘花園、紅樹西岸、萬科東海岸三期2.3戶型——15米大進深2.3戶型——萬城華府2.3戶型——京基御景東方2.3戶型——御園2.3戶型——金外灘花園2.3戶型——紅樹西岸2.3戶型——萬科東海岸三期2.3戶型——小高層住宅2.3戶型——小高層住宅2.3戶型——小高層住宅2.3戶型——超高層住宅高層住宅參考項目：昆侖公寓、御園、觀湖國際、裘馬都、棕櫚泉2.3戶型——御園2.3戶型——觀湖國際2.3戶型——裘馬都2.3戶型——棕櫚泉2.3戶型——酒店式公寓雅詩閣酒店式公寓（Ascott）平面圖12.3戶型——酒店式公寓雅詩閣酒店式公寓（Ascott）平面圖22.3戶型——酒店式公寓雅詩閣酒店式公寓（Ascott）平面圖32.3戶型——針對本項目戶型所提建議及要求多層海景沿線宜布置大戶型，1、2層考慮躍層邊單元布置較大戶型或躍層多層無海景建議布置較小戶型（120㎡），可參考融科橄欖城3期地塊西側(cè)小高層可布置小戶型（40-60㎡）超高層頂端考慮布置大戶型，平層為主超高層底層可考慮布置部分小戶型宜考慮戶型內(nèi)水主題的生活方式2.3戶型——針對本項目戶型所提建議及要求：屋頂做法參考2.3戶型——針對本項目戶型所提建議及要求：屋頂做法參考2.3戶型——針對本項目戶型所提建議及要求：室內(nèi)做法參考2.5酒店——地塊位置/Location區(qū)位商業(yè)與商務(wù)資源分析：會展、游艇俱樂部、濱海商業(yè)。酒店酒店與海灘以市政路相隔，考慮與海灘在使用方式上的聯(lián)系。2.5酒店——地塊位置/Location2.5酒店——概念提示/Concept酒店的概念生成應(yīng)能成為項目的重要營銷事件，其主題的故事性應(yīng)能形成項目的核心價值。2.5酒店——概念提示/Concept2.5酒店——概念提示/Concept酒店建成后應(yīng)能成為大連引以為榮的城市名片以上案例來自ChicagoSpire2.5酒店——客房戶型建議：Studio2.5酒店——客房戶型建議：1Bedroom2.5酒店——客房戶型建議：2Bedroom2.5酒店——客房戶型建議：Duplex2.5酒店——樓層平面建議：Floorplan2.5酒店——建筑風格/Rendering2.5酒店——情景陽臺建議：Balconyspa2.5酒店——情景陽臺建議：Balconyspa2.5酒店——情景陽臺建議：Balconyspa2.5酒店——情景陽臺建議：Balconyspa2.6商業(yè)——商業(yè)模式商業(yè)模式舉例：反季節(jié)性主題商業(yè)大江戶時代：位于東京海邊臺場地區(qū)的大型溫泉休閑中心——“大江戶溫泉物語”（大江戶溫泉樂園）于2003年3月開場，是個和溫泉有關(guān)的主題樂園。但是里面的設(shè)施并不僅止于泡湯，并附設(shè)商店、居酒屋、美肌屋（面對女性的按摩服務(wù)）等，反映了130多年前東京的生活場景。這家溫泉館以仿古為主題，仿江戶時代的建筑，大堂中懸掛著日本浮世繪大師葛飾北齋、歌川廣重的風景畫，，經(jīng)營部準備了七款女性簡易和服浴衣，和四款男用浴衣，上面都有浮世繪花紋，游客可以在泡完溫泉之后，穿著這套浴衣前去享受美食，或在園內(nèi)參觀游玩。這是大江戶溫泉物語的一大特色，經(jīng)營都希望透過這樣的設(shè)計能讓所有游客能從頭到腳、從視覺到味覺，徹底體驗江戶時代老百姓的生活。2.6商業(yè)——大江戶時代案例圖片2.6商業(yè)——大江戶時代案例圖片2.6商業(yè)——商業(yè)模式商業(yè)模式舉例：KURHAUS“KURHAUS”起源于德國。17世紀時，德國人在許多溫泉區(qū)建造了許多康復用的“溫泉保養(yǎng)館”，而今除了其專業(yè)功能外，已變成休閑社交的場所。KURHAUS原文為溫水健康保養(yǎng)館，注重水的物理與化學元素組合應(yīng)用，匯集專業(yè)醫(yī)療知識，以機能性的活水設(shè)施，達到健康保養(yǎng)的目的。日后則發(fā)展為多目的溫泉養(yǎng)生館，具有休閑、養(yǎng)生、社交、健康多功能的溫泉設(shè)施。KURHAUS作為一種全新的健身理念，已由德國傳至日本、東南亞、韓國、臺灣等地，并迅速進入中國大陸地區(qū)因其具有特殊療法和效果，深受各界人士喜愛和推薦。2.6商業(yè)——KURHAUS案例圖片2.6商業(yè)——商業(yè)模式商業(yè)模式舉例：主題商業(yè)：迪拜室內(nèi)滑雪場2.6商業(yè)——商業(yè)模式商業(yè)模式舉例：海洋主題商業(yè)：三亞鳳凰島鳳凰島是一個綜合體，含酒店、公寓、主題公園、游艇會等多種功能。其沿海商業(yè)圍繞鄭和下西洋的文化主題，具有獨特的魅力。2.6商業(yè)——鳳凰島2.6商業(yè)——鳳凰島2.6商業(yè)——鳳凰島2.6商業(yè)——商業(yè)模式商業(yè)模式舉例：海洋主題商業(yè)：Fisher`sWharf，舊金山漁人碼頭漁人碼頭是舊金山最充滿歡樂氣息的地方。這里原只是個意大利漁民出海捕魚的港口，而現(xiàn)在坐落著博物館、商店、畫廊、古董店、餐館、購物中心和紀念品店，成為一個范圍廣闊的觀光區(qū)。酒店萬豪漁人碼頭酒店是一家四星級現(xiàn)代化酒店，共有客房285間.漁人碼頭假日酒店是一家三星級現(xiàn)代化酒店，建于1972年，共有客房580間。飄浮博物館由一艘蘇格蘭建造的三桅帆船改建而成，是舊金山光榮的過去的見證。Ghirardelli巧克力工廠以巧克力制作和出售的品種繁多而著稱。分為參觀區(qū)售貨區(qū)和工廠部分，非常吸引人的一個地方。蠟像館水底世界2.6商業(yè)——漁人碼頭2.7營銷現(xiàn)場包裝及樣板間營銷現(xiàn)場的情境氛圍應(yīng)符合項目整體定位，即：考究的產(chǎn)品形象濱海的生活方式關(guān)鍵詞：世故、文化感、場景感

大門：經(jīng)過設(shè)計的雨罩，鑲嵌著logo的水牌，大門兩側(cè)墻上設(shè)置富有造型感的壁燈，地面設(shè)置地燈，燈光設(shè)計應(yīng)符合售樓處營造的整體氛圍。2.7營銷現(xiàn)場包裝——門頭2.7營銷現(xiàn)場包裝——雨罩2.7營銷現(xiàn)場包裝——大門2.7營銷現(xiàn)場包裝——大門及街道家具2.7營銷現(xiàn)場包裝——室外場所布置室外場所布置：室外放置古董車。2.7營銷現(xiàn)場包裝——室外場所布置室外場所布置：大尺度盆植。室外雕塑和鋪裝應(yīng)當是經(jīng)過精心設(shè)計的，具有強烈尺度感。2.7營銷現(xiàn)場包裝——室外雕塑2.7營銷現(xiàn)場包裝——室內(nèi)布置室內(nèi)布置：室內(nèi)采用ARTDECO式的家具，考究的陳列品，例如：紅酒酒具、長條沙發(fā)等。2.7營銷現(xiàn)場包裝——室內(nèi)家具2.7營銷現(xiàn)場包裝——室內(nèi)燈具2.7營銷現(xiàn)場包裝——室內(nèi)陳列品2.7營銷現(xiàn)場包裝室外布置：景觀設(shè)計可考慮引入水景，使用具有海洋情調(diào)的建筑小品，如：海邊茅屋、陽傘、躺椅等。3、案例分析目錄A.競爭性項目分析B.客戶消費行為特征及價值訴求C.結(jié)論1.競爭性項目分析住宅星海國寶大連明珠壹品星海運達嘉洲陽光半島聽濤公寓百年匯二期瞰海公寓別墅中信海天瀛洲玫瑰花園圣美利加莊園海昌楓橋園濱海陽光文園二期案例選取依據(jù)同位置同單價同總價同位置：星海廣場，濱海項目。案例項目在選取的時候?qū)ξ恢眠M行參考，以便在后面產(chǎn)品分析中能夠比較準確的分析出星海廣場房地產(chǎn)項目的特點。同單價：本項目預期售價為20000元/平方米，目前星海廣場在售樓盤還沒有到達這個價格，但比較好的樓盤的價格也已經(jīng)到達了12000元以上，所以，案例項目將售價鎖定在10000元/平方米以及以上這個區(qū)域。同總價：高檔住宅項目總價根據(jù)當?shù)貞粜兔娣e區(qū)間，大致在400萬-600萬之間。案例項目名稱位置單價(以本項目預期價格比較，同檔次產(chǎn)品)總價星海廣場濱海星海國寶YYY大連明珠YYY壹品星海Y半島聽濤Y運達嘉洲陽光Y百年匯二期瞰海公寓YY中信海天瀛洲YY玫瑰花園Y圣美利加莊園YYY海昌楓橋園Y濱海陽光YY文園二期Y案例住宅星海國寶大連明珠壹品星海運達嘉洲陽光半島聽濤公寓百年匯二期瞰海公寓別墅中信海天瀛洲玫瑰花園圣美利加莊園海昌楓橋園濱海陽光文園二期住宅類項目概況項目名稱地理位置占地面積建筑面積容積率綠化率總套數(shù)星海國寶星海廣場E區(qū)1號8萬平方米17萬平方米2.1250%608大連明珠星海廣場西側(cè)7萬平方米21萬平方米3.050%800壹品星海星海廣場B3區(qū)6萬平方米18萬平方米3.040%1094半島聽濤中山路461號2.1萬平方米5.2萬平方米2.540%400運達嘉洲陽光中山區(qū)長江東路89號5萬平方米24萬平方米4.3539%878本項目星海廣場西側(cè)12.67萬平方米24.2萬平方米2.0————從上面的數(shù)字來看，幾個樓盤的規(guī)模在體量上大致相當，只有半島聽濤這個項目相對規(guī)模小一點。相比較而言，本項目在占地以及建筑面積上都要超過前面的幾個項目，可以說是星海廣場這一區(qū)域的大盤。

而且本項目的容積率僅為2.0，也是這幾個項目中最低的一個。隨著人們對健康住宅的需求增加，低密度、低容積率的產(chǎn)品是現(xiàn)代人所追求的。而對于海景住宅來講，海景作為一個稀缺性的有力條件，同時也是吸引這些注重生活品質(zhì)人群的重要因素之一，并且在產(chǎn)品增值方面發(fā)揮了很大作用，所以為了追求更大的利潤，更多的開發(fā)商選擇在這樣稀缺的土地上找回更多的居住空間，所以目前在星海廣場還是以高層建筑為主，多層、低密度住宅幾乎沒有。從這個方向思考，本項目具有很大的競爭優(yōu)勢。住宅類項目概況星海國寶星海國寶是星海廣場比較早期的高檔住宅項目，但其至今仍是星海灣的一個標志性建筑，以及高檔住宅的典范。星海國寶項目名稱星海國寶地理位置星海廣場E區(qū)1號占地面積8萬建筑面積17萬容積率2.12綠化率50%總套數(shù)608大連明珠位于本項目背面，僅隔一條道路。目前正在建設(shè)當中，以海景住宅為定位，是本項目的有利競爭項目。大連明珠項目名稱大連明珠地理位置星海廣場西側(cè)占地面積7萬建筑面積21萬容積率3.0綠化率50%總套數(shù)800戶型分析：1、功能空間布局合理2、三居室雙主臥戶型的設(shè)計體現(xiàn)出了產(chǎn)品的豪華感3、衛(wèi)生間在設(shè)計上基本可以做到明衛(wèi)4、主臥都配有比較大尺度的步入式衣帽間5、餐客連廳總體來說，作為高檔住宅，其戶型設(shè)計其功能與空間的布局還是比較合理的，但沒有某個部分可以彰顯出豪宅的品質(zhì)，整體感覺比較中庸。借鑒此案例，在本項目戶型設(shè)計上可以有所創(chuàng)新，有更為突出的亮點。壹品星海壹品星海項目名稱壹品星海地理位置星海廣場B3區(qū)占地面積6萬建筑面積18萬容積率3.0綠化率40%總套數(shù)1094

壹品星海同樣位于我項目北側(cè)，與大連明珠比鄰。其規(guī)模與大連明珠接近，以小高層和高層住宅為主。目前第三期已經(jīng)開盤。戶型分析：1.動靜分區(qū)明顯，南北通透。2.衛(wèi)生間數(shù)量相對較少，在生活上會帶來些不便。壹品星海的戶型在設(shè)計上相對于大連明珠來說算是經(jīng)濟型高檔住宅。壹品星海位于星海廣場的西北側(cè)，距離海邊比較遠，座落在半山坡上。建筑色調(diào)以深色為主，高板。半島聽濤半島聽濤項目名稱半島聽濤地理位置中山路461號占地面積2.1萬建筑面積5.2萬容積率2.5綠化率40%總套數(shù)400運達嘉洲陽光位于中山區(qū)，以住宅、商業(yè)、辦公為主的綜合性社區(qū)，定位為高檔住宅。運達嘉洲陽光運達嘉洲陽光項目名稱運達嘉洲陽光地理位置長江東路89號占地面積5萬建筑面積24萬容積率4.35綠化率39%總套數(shù)878本項目位于大連明珠與壹品星海的正南邊，緊鄰星海廣場與海濱浴場，擁有第一線海景。本項目——星海灣本案項目名稱本項目地理位置星海廣場西側(cè)占地面積12.67萬建筑面積24.2萬容積率2.0綠化率——總套數(shù)——案例住宅星海國寶大連明珠壹品星海運達嘉洲陽光半島聽濤公寓百年匯二期瞰海公寓別墅中信海天瀛洲玫瑰花園圣美利加莊園海昌楓橋園濱海陽光文園二期公寓類項目概況

公寓類產(chǎn)品在本項目中也會涉及，案例項目以星海廣場北側(cè)的百年匯二期瞰海公寓為主。之前在住宅類產(chǎn)品中也有一部分屬于商住兩用型，但還是以居住為主，百年匯二期瞰海公寓以商用為主。項目名稱地理位置占地面積建筑面積容積率綠化率總套數(shù)百年匯二期瞰海公寓星海廣場北側(cè)2萬平方米12.6萬平方米4.543.8%400余套286席成品高級精裝公寓

此項目物業(yè)類型為酒店式公寓，兩座塔樓，以小戶型商務(wù)間為主。項目位于會展路北側(cè)，緊鄰會展中心。根據(jù)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目目前受歡迎的戶型面積為48平方米。介于本項目除住宅外還有酒店以及酒店式公寓，所以此項目在以后對本項目公寓類產(chǎn)品還具有一定的競爭力。此項目物業(yè)類型為酒店式公寓，兩座塔樓，以小戶型商務(wù)間為主。項目位于會展路北側(cè)，緊鄰會展中心。根據(jù)市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項目目前受歡迎的戶型面積為48平方米。百年匯二期瞰海公寓百年匯二期瞰海公寓項目名稱百年匯二期瞰海公寓地理位置星海廣場北側(cè)占地面積2萬建筑面積12.6萬容積率4.5綠化率43.8%總套數(shù)400余套286席成品高級精裝公寓

案例住宅星海國寶大連明珠壹品星海運達嘉洲陽光半島聽濤公寓百年匯二期瞰海公寓別墅中信海天瀛洲玫瑰花園圣美利加莊園海昌楓橋園濱海陽光文園二期別墅類項目概況

雖然本項目不涉及別墅類產(chǎn)品，但作為高端住宅所面向的人群，在一定范圍內(nèi)與別墅類產(chǎn)品所面臨的客群還是有一定交集的。所以要了解當?shù)貏e墅產(chǎn)品的特點，從而找到本項目與其競爭的優(yōu)勢。同時吸取別墅的優(yōu)點，使得我們的項目既能成為海景豪宅，同時也是海濱別墅。從而提升項目的競爭力與升值潛力。項目名稱地理位置占地面積建筑面積容積率綠化率總套數(shù)中信海天瀛洲付家莊海濱風景區(qū)2.7萬平方米1.9萬平方米0.780%獨棟：10雙拼：2聯(lián)排：9玫瑰花園旅順口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱港路799號5萬平方米1.844萬平方米0.3750%67圣美利加莊園旅順口區(qū)橡樹灣9.5萬平方米3萬平方米0.2870%37海昌楓橋園勞動公園南山坡下6.65萬平方米3.1萬平方米0.4760%——濱海陽光中山路老虎灘18.6萬平方米13萬平方米0.750%322文園二期虎灘路南端——2萬平方米——————中信海天瀛洲中信海天瀛洲項目名稱中信海天瀛洲地理位置付家莊海濱風景區(qū)占地面積2.7萬建筑面積1.9萬容積率0.7綠化率80%總套數(shù)獨棟：10雙拼：2聯(lián)排：9玫瑰花園項目名稱玫瑰花園地理位置旅順口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱港路799號占地面積5萬建筑面積1.844萬容積率0.37綠化率50%總套數(shù)67圣美利加莊園項目名稱圣美利加莊園地理位置旅順口區(qū)橡樹灣占地面積9.5萬建筑面積3萬容積率0.28綠化率70%總套數(shù)37海昌楓橋園海昌楓橋園項目名稱海昌楓橋園地理位置勞動公園南山坡下占地面積6.65萬建筑面積3.1萬容積率0.47綠化率60%總套數(shù)——濱海陽光濱海陽光項目名稱濱海陽光地理位置中山路老虎灘占地面積18.6萬建筑面積13萬容積率0.7綠化率50%總套數(shù)322文園二期文園二期項目名稱文園二期地理位置虎灘路南端占地面積——建筑面積2萬容積率——綠化率——總套數(shù)——項目名稱地理位置占地面積建筑面積容積率綠化率總套數(shù)星海國寶星海廣場E區(qū)1號8萬平方米17萬平方米2.1250%608大連明珠星海廣場西側(cè)7萬平方米21萬平方米3.050%800壹品星海星海廣場B3區(qū)6萬平方米18萬平方米3.040%1094半島聽濤中山路461號2.1萬平方米5.2萬平方米2.540%400運達嘉洲陽光中山區(qū)長江東路89號5萬平方米24萬平方米4.3539%878百年匯二期瞰海公寓星海廣場北側(cè)2萬平方米12.6萬平方米4.543.8%400余套286席成品高級精裝公寓

中信海天瀛洲付家莊海濱風景區(qū)2.7萬平方米1.9萬平方米0.780%獨棟：10雙拼：2聯(lián)排：9玫瑰花園旅順口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱港路799號5萬平方米1.844萬平方米0.3750%67圣美利加莊園旅順口區(qū)橡樹灣9.5萬平方米3萬平方米0.2870%37海昌楓橋園勞動公園南山坡下6.65萬平方米3.1萬平方米0.4760%——濱海陽光中山路老虎灘18.6萬平方米13萬平方米0.750%322文園二期虎灘路南端——2萬平方米——————案例項目綜述價格區(qū)間總價區(qū)間戶型評價案例產(chǎn)品戶型面積結(jié)論

根據(jù)市場調(diào)查以及相關(guān)資料信息了解到，目前星海灣樓盤市場上供應(yīng)的戶型集中在150-300平方米，公寓類產(chǎn)品的戶型集中在50-200平方米之間。其間也會有一些比較大面積的戶型，例如大連明珠在戶型設(shè)計上有500多平方米的復式，一部分商住兩用的樓盤會有400平方米左右的戶型。酒店酒店名稱地點樓高星級面積房間套數(shù)星海假日酒店星海公園28層五星級48~122平方米403間瑞士酒店市中心31層五星級34平方米327間凱賓斯基飯店市中心31層五星級50-80平方米457間國際金融會議中心酒店銀沙灘海濱風景區(qū)9層五星級40平方米130間海景酒店港灣廣場32層五星級54平方米122間香格里拉大飯店人民路28層五星級40平方米563間星海會展商務(wù)酒店市中心18層四星級30平方米97間奧利加爾大酒店中山路8層四星級20平方米左右280間大連國航大廈中山路16層四星級35平方米261間酒店2.客戶消費行為特征及價值訴求客群概況：根據(jù)周邊樓盤客戶信息，總結(jié)出客戶大體人群構(gòu)成：約30%客戶來自于大連本市50%-60%客戶來自于國內(nèi)其它省市其他海外華僑及外籍人士鑒于本項目的高端性，本地客戶比例要低于其他類似競爭項目客戶消費行為特征：有自己的事業(yè)，具有較強消費能力強烈的家庭觀念，重視親情，喜歡和家人分享度假的快樂熱愛具有文化內(nèi)涵的奢侈品客戶價值訴求：有優(yōu)秀的生活資源，包括生活配套和自然景觀喜歡低調(diào)奢華的建筑風格有品味的生活空間，拒絕平庸的空間設(shè)計有趣味的、張弛有度的生活節(jié)奏，輕松愉快的生活方式3.市場解讀——結(jié)論通過對競爭項目以及目標客群特征和訴求的分析，我們形成如下觀念：建筑風格：星海國寶作為星海廣場早期高檔樓盤項目，至今仍倍受青睞，其ARTDECO風格深受市場高端人群喜愛，ARTDECO一直是豪宅設(shè)計師所鐘愛的手法。因此我們建議星海灣項目采用ARTDECO風格。景觀因素：星海灣項目的最大景觀優(yōu)勢在于海景。目前大連住宅市場中，海景樓盤比非海景樓盤價高，同一個海景樓盤中，海景住宅比無海景住宅價高。因此，我們建議每戶住宅都應(yīng)該擁有海景視閾。商業(yè)模式：目前，星海廣場尚無成熟的商業(yè)氛圍。因此我們建議商業(yè)應(yīng)以主題概念商業(yè)為經(jīng)營模式，以商業(yè)主題拉動消費人群。3、案例分析——4、關(guān)于設(shè)計方案的建議4、關(guān)于設(shè)計方案的建議規(guī)劃住宅酒店功能分區(qū)用地面積（㎡）建筑總面積（㎡）建筑高度（m）容積率綠化率車位(輛)總地塊121400242000————2.0≥40%——低密度住宅——80000——18——————小高層住宅——23300——36——————高層住宅——50000——160——————商業(yè)——17000——————————酒店及酒店式公寓——72500——160——————4.1規(guī)劃——前期規(guī)劃建議項目地塊圖：

項目總占地121400平米，其中各地塊面積如下：項目所在區(qū)域地勢平坦，無拆遷。功能分區(qū)建筑面積（平方米）酒店52500酒店式公寓20000商業(yè)17000住宅153300總計2428004.1規(guī)劃——規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容及要求

設(shè)計中應(yīng)充分考慮本地塊的沿海價值，商業(yè)不宜遮擋住宅觀海視線，可考慮與地下停車系統(tǒng)結(jié)合，并考慮海邊游客使用商業(yè)的便利性。酒店應(yīng)成為星海廣場地標性建筑，應(yīng)具有強烈視覺效果。酒店高層部分為酒店式公寓。住宅設(shè)計在盡可能保證戶戶觀海的前提下，應(yīng)充分考慮其舒適性。項目整體建筑風格為ARTDECO。低密度住宅低密度住宅項目位置位于東側(cè)地塊內(nèi)。總面積控制在80000平方米左右。建筑高度不超過18m，層數(shù)不超過5層，層高3.6m。戶型比例及面積區(qū)間為：多層面積配比空間結(jié)構(gòu)房型面積區(qū)間套數(shù)比例戶型面積比例平層三房160-18024%15.96%四房200-2208%6.57%大平層280-3008%9.07%復式220-25030%33.08%250-28012%12.43%300-35018%22.88%注：上表中除戶型面積比例外其他數(shù)據(jù)均來自偉業(yè)顧問提供的項目戶型定位。盡可能實現(xiàn)每戶住宅都可以直接看到海景，可考慮在腹地布置水景，增加住宅親水特征。建筑朝向宜不超過南北向15度為宜。日照間距系數(shù)為1.7。陽臺面積按照1/2計算。戶型設(shè)計中宜充分考慮濱海生活方式。建議以地下停車方式為主，停車率1.2輛/戶。會所可與商業(yè)部分結(jié)合設(shè)計。小高層住宅

小高層住宅項目位置位于西側(cè)地塊內(nèi)?？偯娣e控制在30000平方米左右。建筑高度不超過36m，層數(shù)不超過11層，頂層可作復式，層高3.2m。建筑朝向宜不超過南北向15度為宜。日照間距系數(shù)為1.7。陽臺面積按照1/2計算。盡可能實現(xiàn)每戶住宅都可以直接看到海景。戶型設(shè)計中宜充分考慮濱海生活方式。建議以地下停車方式為主，停車率0.6輛/戶。高層住宅

高層住宅項目位置位于東北側(cè)地塊內(nèi)（高層建筑布置在地塊臨近星海廣場一側(cè)）。總面積控制在50000平方米左右。建筑高度不超過160m，層高3.2m。公寓高層部分宜布置大戶型。戶型比例及面積區(qū)間為：高層面積配比

房型面積區(qū)間套數(shù)比例舒適三房180-19020%豪華三房210-22035%豪華四房240-25035%復式300-32010%注：上表數(shù)據(jù)均來自偉業(yè)顧問提供的項目戶型定位。建筑朝向宜不超過南北向15度為宜。日照間距系數(shù)為1.7。陽臺面積按照1/2計算。盡可能實現(xiàn)每戶住宅都可以直接看到海景。戶型設(shè)計中宜充分考慮濱