62房地產(chǎn)價格構(gòu)成621土地取得成本22課件講解

6．2

房地產(chǎn)價格構(gòu)成

下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。

6．2．1

土地取得成本

(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。

(2)通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。

(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等。

6．2．2

開發(fā)成本在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

(1)勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施的建設(shè)費用。(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費。6．2．3

管理費用

管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。6．2．4

投資利息

此處的投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息。6．2．5

銷售費用

銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。6．2．6

銷售稅費

銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。

(2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費等。

銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

6．2．7

開發(fā)利潤

現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運(yùn)用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：(1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即：

開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。(3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：1)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）

2)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：

投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）

3)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，

相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：

成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）

4)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來測算，所得的結(jié)果都是相同的6．3

成本法公式6．3．1

成本法最基本的公式成本法最基本的公式為：

積算價格＝重新購建價格一折舊6．3．2

適用于新開發(fā)土地的基本公式

新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤上式中：

開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%.

實際測算時通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

(1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。

(2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

(3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。

對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。

[例5—1]

某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1．2億元，將其開發(fā)成“五通一千”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2．5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8％，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2％、5．5％和10％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入)。

[解]

求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下：

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+總開發(fā)利潤

=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)/1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)/(1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積

=(取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息)/(1-銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)×可轉(zhuǎn)讓熟地面積比率×該荒地總面積=436(元/㎡)

6．3．3

適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤，即：

新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

在實際估價中應(yīng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，對上述公式進(jìn)行具體化。

6．3．4

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：

舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格在上式中，必要時還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值減損。

在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊6．4

重新購建價格

6．4．1

重新購建價格的概念

重新購建價格是假設(shè)在估價時點重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和。

在這里，應(yīng)特別記住下列3點：(1)重新購建價格是估價時點時的。

估價時點并非總是“現(xiàn)在”，也可能為“過去”。(2)重新購建價格是客觀的。具體來說，重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必要的支出，不是個別單位或個人的實際耗費，而是社會一般的平均耗費，即是客觀成本，不是實際成本。(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格(具體為重新取得價格或重新開發(fā)成本)是在估價時點狀況下的價格。

6．4．2

重新購建價格的求取思路

求取房地的重新購建價格，是先求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。在實際估價中，也可以采用類似于評估新建房地價格的成本法來求取。

求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法(有關(guān)內(nèi)容詳見本書第9章第3節(jié)“宗地價格評估和基準(zhǔn)地價修正法”)等求取其重新取得價格.

求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。

6．4．3

建筑物重新購建價格的求取方式

建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：

(1)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

(2)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。

通常重置價格要比重建價格低。

6．4．4

建筑物重新購建價格的求取方法

6．4．4．1

單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。

單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚⒄{(diào)整(有關(guān)修正、調(diào)整的內(nèi)容和方法類似于市場法)，然后乘以估價對象建筑物的面積來測算建筑物的重新購建價格。

[例5—2]

某建筑物的建筑面積為300m：，該類用途和建筑結(jié)構(gòu)的建筑物的單位建筑面積造價為1200元／㎡。試估算該建筑物的重新購建價格。

[解]

該建筑物的重新購建價格估算為：

300X1200＝36(萬元)

單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價，對其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，然后乘以估價對象建筑物的體積來測算建筑物的重新購建價格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。

[例5-3]

某建筑物的體積為500㎡，該類用途和建筑結(jié)構(gòu)的建筑物的單位體積造價為600元／m3。試估算該建筑物的重新購建價格。

[解]

該建筑物的重新購建價格估算為：

500X600＝30(萬元)

6．4．4．2

分部分項法

分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建價格的方法。即先測算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，再將它們相加。

6．4．4．3工料測量法工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點時相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(預(yù))算定額的單價和取費標(biāo)準(zhǔn)來估算。工料測量法的優(yōu)點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。

6．4．4．4

指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用物價指數(shù)、建筑成本(造價)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行價值來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果6．5

建筑物折舊

6．5．1

建筑物折舊的概念和原因

在實際估價中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個方面。

6．5．1．1

物質(zhì)折舊

物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個方面：①自然經(jīng)過的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。6．5．1．2

功能折舊

功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失；也包括建筑物功能過度充足所造成的失效成本。

6．5．1．3

經(jīng)濟(jì)折舊

經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。[例5-4]

某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

[解]

該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值分別求取如下：

該舊住宅的折舊總額＝3+8+7

18(萬元)

該舊住宅的現(xiàn)值＝重置價格一折舊＝40—18＝22(萬元)6．5．2

求取建筑物折舊的方法

求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法；②實際觀察法；③成新折扣法。

6．5．2．1

年限法

建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命．建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長；③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因此，有效經(jīng)過年數(shù)＝經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命．在估價上一般不采用實際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計的剩余經(jīng)濟(jì)壽命,因為采用有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實際情況。

年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：

另外，(C—S)稱為折舊基數(shù)；年折舊額與重新購建價格的比率稱為年折舊率，如果用d來表示，即：

d=D/CX100％

=(C-S)/(C×N)X100％=(1-R)/NX100％

有效經(jīng)過年數(shù)為‘年的建筑物折舊總額的計算公式為：

Et=D×t＝(C—S)t/N＝C(1-R)X100%：

式中

Et——建筑物的折舊總額。

采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：

V=C-Et＝C-(C-S)t/N=c[1—(1—R)t/N]：式中

V——建筑物的現(xiàn)值。

[例5—5]

某建筑物的建筑面積lOO㎡，有效經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積

的重置價格500元／㎡，經(jīng)濟(jì)壽命30年，殘值率5％。試用直線法計算該建筑物的

年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。

[解]

已知：C＝500X100＝50000(元)；R＝5％；N＝30年；t＝1年。

則：

年折舊額D＝C(1--R)/N=[50000x(1-5％)]/30＝1583(元)

折舊總額Et＝C(1-R)t/N=[50000X(1-5%)X10]/30=15833(元)

建筑物現(xiàn)值V＝C[1-(1-R)t/N]＝50000X[1-(1-5％)10/30]＝34167(元)

設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為n，則理論上有N＝t+n，6．5．2．2

實際觀察法

實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。因為早期建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而價值未必低；而新近建造的建筑物未必維護(hù)良好，特別是施工質(zhì)量、設(shè)計等方面存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”和《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得”的規(guī)定。而未考慮未來土地使用權(quán)期滿后是否可以續(xù)期，可以續(xù)期的土地使用權(quán)人是否去辦理續(xù)期，以及目前對地上建筑物、其他附著物由國家無償取得存在不同意見等復(fù)雜情況。6.5.3求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題

6.5.3.1估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別

估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，會計上的折舊注重的是原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。會計上，C代表資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化，估價上，C代表重新購建價格，是估價時點時的價格，估價時點不同，C的值可能不同。會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致，在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。

6.5.3.2土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

一、

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。

二、

建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用年限計算建筑物折舊。6．6

成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定

5．6．1

商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

5．6．1．1

商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

商品住宅價格應(yīng)以合理成本為基礎(chǔ)，有適當(dāng)利潤，結(jié)合供求狀況和國家政策要求制定，并根據(jù)樓層、朝向和所處地段等因素，實行差別價格。

商品住宅價格由下列項目構(gòu)成：

(1)成本。包括：

1)征地費及拆遷安置補(bǔ)償費：2)勘察設(shè)計及前期工程費：

3)住宅建筑、安裝工程費：

4)住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費：

5)管理費：以上述1)至4)項之和為基數(shù)的l％～3％計算；

6)貸款利息：計入成本的貸款利息，根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率和開發(fā)項目具體情況確定。

(2)利潤。以上述成本中1)至4)項之和為基數(shù)核定。利潤率暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(3)稅金。

(4)地段差價。

下列費用不計入商品住宅價格：（1）非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用(2)住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。（3）根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零6．6．1．2

經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定

2002年11月17日，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》

(計價格[2002]2503號)規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房價格實行政府指導(dǎo)價。制定經(jīng)濟(jì)適用住房價格，應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收人家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策。

經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成：(1)開發(fā)成本。

(2)稅金。(3)利潤。按照不超過開發(fā)成本中1)至4)項費用之和的3％計算。下列費用不得計人經(jīng)濟(jì)適用住房價格：

(1)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；

(2)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費用；

(3)各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用；

(4)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

(5)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計人價格的費用6．6．2

農(nóng)地征用和城市房屋拆遷費用的有關(guān)規(guī)定6．6．2．1

農(nóng)地征用費用的有關(guān)規(guī)定

農(nóng)地征用中發(fā)生的費用主要有：

(1)征地補(bǔ)償費用。

1)土地補(bǔ)償費。征用耕地的土地補(bǔ)償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。

2)安置補(bǔ)助費。。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

3)地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。地上附著物和青苗的補(bǔ)償費包括房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗等的補(bǔ)償費，

(2)新菜地開發(fā)建設(shè)基金(征用城市郊區(qū)菜地的)。

(3)耕地開墾費(占用耕地的)。

(4)耕地占用稅(占用耕地的)。

(5)征地管理費。是由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。

(6)政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。6.6.2.2

城市房屋拆遷費用的有關(guān)規(guī)定

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費用主要有：

(1)房屋拆遷補(bǔ)償安置費用。

1)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。該價格不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

2)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。它由拆遷人和被拆遷入?yún)f(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

3)各種補(bǔ)助費、補(bǔ)償費。它們包括搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費(或周轉(zhuǎn)房費)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費。

(2)房屋拆遷服務(wù)費。

(3)房屋拆遷管理費。該費用以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費用的0．3％-0．6％收取。

(4)政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。6．6．3

房屋折舊的有關(guān)規(guī)定(1)計算折舊必須確定房產(chǎn)的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：

年折舊額