2023年行測(cè)分珍藏國(guó)家公務(wù)員考試法律常識(shí)

最新整理法律常識(shí)

題T

什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租

人,直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同,這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人.

承租人首先要征得出租人的書(shū)面同意，然后和受讓人簽訂"房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。最后由承租人和受讓人簽

訂”租賃主體變更合同”,變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同.如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案,那

么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù).

參考法條：《合同法》第八十八條.

題-2

按揭房屋能出租嗎

以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款,房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀

行同意出售，出租或抵押該房屋.如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出租該房

屋.

題-3

出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租,需要經(jīng)過(guò)單位同意嗎

對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照

規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益.

如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的

利益,但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理管控機(jī)關(guān)申報(bào).

題-4

如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎

對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況,如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意,那么

出租人就有權(quán)起訴承租人,要求他支付房租,違約金和損害賠償金.如果出租人沒(méi)有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)

租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效,然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了.

對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?所以，他當(dāng)然有權(quán)提起訴訟,要求承租人履行合同,

支付租金和違約金，并且賠償損失.

參考法條：《合同法》第五十八條.

題-5

涉外出租需要履行哪些手續(xù)

屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理管控部門(mén)備案.在北京應(yīng)向市房屋土地管理管控局房改處提出申

請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的,發(fā)給北京市房屋土地管理管控局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋"涉外"印章；同時(shí)

還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件.

此外,出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件,身份證明等.

參考法條：《北京市房屋土地管理管控局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通

知》第一條.

題-6

要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件還應(yīng)當(dāng)注意什么

出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》.對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)

所合法的有效憑證,因此,出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》.

要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件,確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng).此外還需要經(jīng)常檢

查,一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪,無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào).

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第十七條.公安部《租賃房屋治安管理管控規(guī)定》第七條，

第九條第三款.

題-7

如果出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者,會(huì)產(chǎn)生什么后果

如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的,就會(huì)受到

工商管理管控部門(mén)的行政處罰.

參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條.

題-8

出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同

兩者的管理管控體制不同.用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，

而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策.出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征：

①租金標(biāo)準(zhǔn)不同:雙方可以自行商定租金,而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束.

②修繕責(zé)任不同:對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修.

題-9

出租人應(yīng)繳納哪些稅所有的稅都必須由出租人繳納嗎

個(gè)人出租房屋并取得收入,應(yīng)依法納稅.根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理管控辦法》的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)

關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理管控部門(mén)，區(qū)縣房屋土地管理管控局,街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京

市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)相關(guān)能力的單位作為代征人,負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收.

應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同.此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi):營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,教育費(fèi)附加，

房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,城市房地產(chǎn)稅，印花稅.現(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅以外,其

余只需按實(shí)際收入的5航十征綜合稅費(fèi),就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了.

除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納,而不可約定由承租人承擔(dān).

參考法條:北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理管控辦法》第三條，第四條.

題T0

出租人可以賣(mài)掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎賣(mài)掉房屋需要通知承租人嗎

出租人可以賣(mài)掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋.雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人

的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋.

出租人賣(mài)掉房屋需要通知承租人.在賣(mài)出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕?/p>

等條件下,承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)承租的房屋.

參考法條：《合同法》第二百三十條.

題T1

出租人把出租房抵押出去,原租房合同有效嗎

有效.抵押行為不影響原合同的效力.在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金.

一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣(mài)或者拍賣(mài)了，承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里.

參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條.

題-12

房屋租賃期間承租人死亡的,合同還有效嗎

有效.在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，

承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同.

參考法條：《合同法》第二百三十四條.

題T3

處理房屋面積糾紛的原則是什么

合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持；

(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3機(jī)買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持.買(mǎi)受人同意繼續(xù)

履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約

定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約

定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3蛤部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人,面積誤差比超過(guò)3%部分

的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人.

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干相關(guān)問(wèn)題的解釋》第十四條

題-14

買(mǎi)房一般要交哪些稅

（1）印花稅.（2）契稅.（3）證件印花稅.

參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改的決定》第一條，第二條

題T5

買(mǎi)房一般要交哪些費(fèi)

（1）房屋所有權(quán)登記費(fèi).（2）公共維修基金.（3）綜合地價(jià)款.（4）證件工本費(fèi).

題-16

買(mǎi)車(chē)庫(kù)交契稅嗎

購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù),可以減半征收契稅,按照1.5%的稅率征稅;購(gòu)房者隨同非普通住宅（如別墅）

購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù),不適用減半征收契稅的政策,依然要按照3%的稅率征稅.

題T7

繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎

法定繼承人繼承房屋不征收契稅,非法定繼承人繼承房屋,屬于贈(zèng)與行為,應(yīng)征收契稅.

題T8

申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些

（1）貸款對(duì)象為有完全民事行為相關(guān)能力的自然人.

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份,即要求借款人有合法的身份.

（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好,有償還貸款本息的相關(guān)能力.

（4）對(duì)首付款的要求,銀行間有些許差異.

（5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件，具備代償相關(guān)能力的單位或個(gè)人作為償還貸款

本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人.

（6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議.

（7）貸款人規(guī)定的其他條件.

題T9

申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用

（1）律師審查費(fèi).（2）公證費(fèi).（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi).（4）保險(xiǎn)費(fèi).

題-20

哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物.

（二）抵押人所有的機(jī)器,交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn).

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)，房屋和其他地上定著物.

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器,交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn).

（五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押.

（六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押.

題-21

哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押

不能抵押的財(cái)產(chǎn):土地所有權(quán);所有權(quán)，使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);依法被查封,扣押,監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法

定程序確認(rèn)為違法,違章的建筑物.

題-22

哪些權(quán)利可以質(zhì)押

(1)匯票,支票,本票,債券,存款單,倉(cāng)單,提單；

(2)依法可以轉(zhuǎn)讓的股份，股票；

(3)依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán),專(zhuān)利權(quán),著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

題-23

什么是轉(zhuǎn)按揭

"轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)

人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款.變更借款人的簡(jiǎn)

稱(chēng)"轉(zhuǎn)按”,延長(zhǎng)原借款期限的稱(chēng)為"加按”,變更抵押物稱(chēng)為"換按

題-24

什么樣的房子要評(píng)估

商品房，二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋.

經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估.

題-25

什么是組合貸款

組合貸款是住房資金管理管控中心運(yùn)用政策性住房資金，銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房

貸款,是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款相關(guān)需求，由銀行資金解決.銀行

資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之

間.

題-26

什么是個(gè)人住房貼息貸款

所謂個(gè)人住房貼息貸款,是北京市住房資金管理管控中心,北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作,推出

的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù).購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理管控中心,銀行跑

兩套手續(xù),交兩筆手續(xù)費(fèi).這樣，貸款時(shí)間,尤其是組合貸款的時(shí)間,可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天.而

商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在

貸款人身上.

題-27

申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么

(1)申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人,截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上,或累計(jì)繳

存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài).(2)提供符合要求的擔(dān)保方式.(3)夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款

貼息.(4)同時(shí)滿(mǎn)足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件.

題-28

什么是住房補(bǔ)貼

住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房相關(guān)問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助,采用貨幣分配方式向職

工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專(zhuān)項(xiàng)資金,即將單位原用于建房，購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一

次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房相關(guān)問(wèn)題.住房補(bǔ)貼的具體

數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格,平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定.

題-29

住房補(bǔ)貼隨人走嗎

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動(dòng)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶(hù)時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶(hù)內(nèi)

的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶(hù).單位因職工停薪,離職,調(diào)動(dòng)工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼,

在未復(fù)薪,未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí),職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)

封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶(hù)下.住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息.此外，單位和職工持有效證件可以查

詢(xún)本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶(hù)有關(guān)信息.

題-30

什么是一表

一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》.

題-31

什么是兩書(shū)

兩書(shū)是指：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》.

題-32

收房時(shí)還查看哪些文件

《商品房面積實(shí)測(cè)相關(guān)技術(shù)報(bào)告書(shū)》，《物業(yè)管理管控公約》.

題-33

室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎

2002年7月1日以后開(kāi)工的本次項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告.2002年7月1日以前開(kāi)工的本次

項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的,開(kāi)發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告.

題-34

開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房

當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)書(shū)面通知購(gòu)房者辦理交接手續(xù).在進(jìn)行交接的時(shí)

候，開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū),《商品房面積實(shí)測(cè)相關(guān)技術(shù)報(bào)告書(shū)》,室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理管控公約》.

當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定,并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后,開(kāi)發(fā)商就完成了房屋的交付.如果開(kāi)發(fā)

商提供的文件不全,購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān).

題-35

何種質(zhì)量相關(guān)問(wèn)題可以退房

經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況,購(gòu)房者

可以要求退房，同時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任.

題-36

房屋損毀,滅失誰(shuí)來(lái)賠

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān).在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者

承擔(dān).購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有正當(dāng)理由不接收房子的，視

為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付.

題-37

”不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎

有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況,開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就

不給辦理入住手續(xù).購(gòu)房者要清楚,有些費(fèi)用不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取的.①契稅:契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)

房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的.如果購(gòu)房者沒(méi)有委托開(kāi)發(fā)商代辦,開(kāi)發(fā)商就不能代為收取.②公共維修基金:此項(xiàng)基

金只能用于住宅共用部位,共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大修，更新，改造,一般由開(kāi)發(fā)商代收,但是開(kāi)發(fā)商把

交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒(méi)有法律依據(jù)的.③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托,誰(shuí)付費(fèi)”,購(gòu)

房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納.

題-38

辦理了入住手續(xù),房子就是你的了嗎

不是.只有經(jīng)過(guò)登記以后,取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己,而且這種權(quán)利受到法律的

保護(hù).

題-39

"鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買(mǎi)嗎

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓,轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)

換,不能用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè).鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證.購(gòu)房人一旦購(gòu)買(mǎi)了這種房屋,不但無(wú)法取

得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明,不能買(mǎi)賣(mài),而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障.

題-40

一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證

購(gòu)房者可以委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理.如果購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90

日內(nèi)辦理房產(chǎn)證.如果購(gòu)買(mǎi)的是期房,購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證.

題-41

沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押,買(mǎi)賣(mài)嗎

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買(mǎi)賣(mài),置換,贈(zèng)與,繼承,轉(zhuǎn)讓.如果從事了上述的行

為，也是不受法律保護(hù)的.以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法

庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的.

題-42

什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房

(1)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市，縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象.

(2)無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市,縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭.

(3)家庭收入符合市，縣人民政府劃定的收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn).

(4)市,縣人民政府規(guī)定的其他條件.

由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別,上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)定,具體購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要

參見(jiàn)各地的規(guī)定和政策.

題-43

預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房,竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎

可以.預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房,但受讓人必須己經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資

格,并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù).

題-44

原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房,還以再買(mǎi)嗎

對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易

管理管控部門(mén)出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可?再次申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,可憑證

明到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的審核手續(xù).

題-45

哪些公房不能上市交易

(1)以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房.

(2)己經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房.

(3)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房.

(4)有所有權(quán)糾紛的公房.

(5)已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的公房.

(6)上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房.

(7)擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房.

(8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房?.

參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理管控辦法》第五條

題-46

已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定

已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格由買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定.

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理管控部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人申報(bào)的買(mǎi)

賣(mài)成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí).申報(bào)的買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)，縣房屋土地管理管控局

應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估,并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi).

買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的,可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書(shū)之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理管

控局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理管控局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定.

參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理管控辦法》第十三條

題-47

沒(méi)有《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果何處辦理《房屋租賃許可證》

如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效.但是在房屋租賃中，以下兩類(lèi)承租人如果沒(méi)有《房屋租賃

許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù).一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》可

以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證.二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理

戶(hù)口登記的憑證之一.

如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理管控部門(mén)辦理.如果是縣政府所在地以外的

建制縣,就要在市,縣政府房地產(chǎn)管理管控部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)辦理.

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第十六條，第十七條.

題-48

夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的

書(shū)面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?如果妻子不同意出租,承租人就不能租住該房屋了.

題-49

被抵押的房屋可以出租嗎

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租,如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租.所以,承租人

一定要仔細(xì)檢杳房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,如果看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的，承租人就必須在

看到抵押權(quán)人的書(shū)面同意后才可以租房.

題-50

哪些房屋不能出租

沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的,產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件,沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系，從而

就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ);共有的房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的,屬于違

法建筑的房屋也不能出租;另外,如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安，環(huán)保，衛(wèi)生等主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)

定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出

租.如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定,決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租.

此外,還有需要注意的相關(guān)問(wèn)題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收，新建的房屋不能租.有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚

至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門(mén)驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威脅.

對(duì)于房屋所有人已死亡的,房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過(guò)戶(hù)手續(xù)后，方可出租該私有

房屋.

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第六條.

題-51

如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦

租用了這樣的房子,就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效,承租人也因此無(wú)法追究

出租人的違約責(zé)任.但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話(huà),還可要求出租人

賠償損失.如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷(xiāo)合同，要

求對(duì)方賠償損失.如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康,承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況，

也可以隨時(shí)解除合同.

參考法條：《合同法》第五十八條，第二百三十三條.

題-52

房屋租賃合同一定要以書(shū)面形式訂立嗎

根據(jù)法律規(guī)定,租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同.為有效保護(hù)自己的利益,應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)

會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)推出的示范文本訂立合同.雖然口頭訂立的合同也是有效的,可以被視為是不定期租賃合

同,但是一旦產(chǎn)生糾紛,就很難證明是不是存在合同以及合同條款的合適的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保

護(hù)雙方的利益了.

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第九條.《合同法》第二百一十五條.

題-53

房屋租賃合同必須要備案嗎

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，簽訂，變更，終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房

屋所在地的房產(chǎn)管理管控部門(mén)辦理登記備案手續(xù).而住宅用房,暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益,最

好還是登記備案,否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將

房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn).在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)，縣國(guó)土

資源和房屋管理管控局或其委托的街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù).如果出租人或

承租人有一方是港,澳,臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局備案了.

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第十三條.

題-54

房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門(mén)登記備案沒(méi)有登記備案的租賃合同有效嗎

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市，縣人民政府房地產(chǎn)管理管控部門(mén)辦理登記備案手續(xù).

房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理管控，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了.雖然沒(méi)有登記備

案,合同還是合法有效的,雙方必須按照合同的規(guī)定履行.

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第十四條.

題-55

承租人能裝修承租房屋嗎裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有

承租人必須在得到出租人的書(shū)面同意后才能裝修房屋,增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房

屋的結(jié)構(gòu),拆除承重墻.如果承租人沒(méi)有得到出租人的書(shū)面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài),還

要賠償出租人的損失.

經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有.可以在出租人同意的情況下,將裝修后的財(cái)產(chǎn)折

價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人.

參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條.

題-56

承租人可以隨便改變房屋的用途嗎

承租人必須按照合同的約定使用房屋,不能私自改變房屋的用途.倘若需要改變的話(huà),也應(yīng)當(dāng)事先征得出租

人的書(shū)面同意.如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話(huà),還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn).

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第二十四條.

題-57

在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償

及時(shí)檢查,維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租

人有義務(wù)檢查,維修房屋,保證房屋符合合同規(guī)定的用途.

對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修.

如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù),從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事

故,并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.

參考法條：《合同法》第二百二十條.國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理管控條例》第十九條.建設(shè)部《城市房屋租

賃管理管控辦法》第二十一條,第二十三條.

題-58

在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐?，或者雙方約定由承租人負(fù)

責(zé)檢查,維修房屋的，出租人可以免責(zé).

但是,要注意的是,如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查，維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，

發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任.

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋,但是出租人在出租時(shí),對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)

生破壞性事故的話(huà)，出租人也不能因此完全免責(zé).

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第二十三條.《合同法》第二百二十二條.

題-59

房屋拆遷后，原來(lái)的租賃合同還有效嗎

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合

同，但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里.

如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣,雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金.如果不符合原來(lái)的用途,

承租人也可以解除合同.

參考法條:國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理管控條例》第二十七條.

題-60

承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎

承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣.在北京,拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以

補(bǔ)償,這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶(hù)口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房

屋,而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償.

參考法條:北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理管控辦法》第二十七條.

題-61

承租人可以購(gòu)買(mǎi)承租的房子嗎

如果出租人要賣(mài)掉房子,應(yīng)當(dāng)首先通知承租人.如果想購(gòu)買(mǎi)房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么

出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣(mài)給承租人,這就叫作〃優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以

把房子賣(mài)給別人了.

參考法條：《合同法》第二百三十條.

題-62

承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢

如果承租人不想買(mǎi)下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租

用這套房子,新出租人沒(méi)有權(quán)利讓承租人搬走.這就是所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”.

因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù),所以在老房東提供證

據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán),通知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前,

承租人仍應(yīng)按原合同履行,將租金交給老房東.

參考法條：《合同法》第八十條，第二百二十九條.

題-63

出租人依法終止合同,被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦

如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止.

被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任,如果出租人也參與了增值租金的分成,那么出租人也應(yīng)

當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任.

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第三十一條.

題-64

轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎

轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期.但是,如果出租人同意,并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議,那么轉(zhuǎn)租期

限就可以比原租期長(zhǎng).

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第二十九條.

題-65

承租人能提前退租嗎如果提前退租,應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人

如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租相關(guān)問(wèn)題作出特別規(guī)定的話(huà),承租人提前退租就是一種違

約行為,需要承擔(dān)違約責(zé)任.承租人提前退租,應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房

客.合理期限是多長(zhǎng),法律上沒(méi)有規(guī)定,要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定,通常是一個(gè)月.

題-66

租房期滿(mǎn)未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果

租賃期滿(mǎn)雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出.如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里,而出租人沒(méi)有

提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，

但出租人解除合同時(shí),應(yīng)在合理期限前通知承租人.

參考法條：《合同法》第二百三十六條.

題-67

承租人在什么情況下可以解除合同

在房屋租賃期間,如果存在以下情況,承租人就可以單方面解除合同：

(1)出租人未按時(shí)交付房屋,經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付.

(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的.

(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的.

(4)出租人不履行檢查,維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的.

參考法條：《合同法》第九十四，二百三十二，二百三十三條.

題-68

什么叫做廉租住房誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房

城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶(hù)口的最低收入家庭,而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普

通住房.現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房.

申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位.申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶(hù)主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申

請(qǐng)廉租住房的資格，提出書(shū)面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理管控局廉租住房管理管控部門(mén)審核，公告登

記后,才能輪候配租.收到房租補(bǔ)貼(或分配廉租住房)后,每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核.符合

最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八

區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是：

(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶(hù)口，持有本市民政部

門(mén)認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭.

(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下.

參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理管控試行辦法實(shí)施意見(jiàn)》第一條第

一款.北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理管控試行辦法》第一條.

題-69

廉租住房的租金如何確定

城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免，租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主.以北京為例，

配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積(包括原住房面積)，每平方米補(bǔ)貼25元.

參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理管控試行辦法》第三條.建設(shè)部,

財(cái)政部，民政部，國(guó)土資源部，國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理管控辦法》第五條.

題-70

在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼

如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住,政府就會(huì)

收回廉租房,或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼.

參考法條:建設(shè)部,財(cái)政部，民政部,國(guó)土資源部，國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理管控辦法》

第十九條.

題-71

售樓廣告上的合適的內(nèi)容,開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房的人而做的一種宣傳.如果廣告上的宣傳合適的內(nèi)容沒(méi)有

寫(xiě)入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn),開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任.如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)

得非常明確具體,合適的內(nèi)容確定,如“送多少錢(qián)的精裝修"，”綠化面積達(dá)到多少平方米”等等,這些合適的內(nèi)

容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響，即使這些合適的內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn).

所以,一些重要的廣告一定要保存好,如果將來(lái)發(fā)生糾紛,可以作為證據(jù).

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干相關(guān)問(wèn)題的解釋》第三條

題-72

房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么

（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告.購(gòu)房者要能夠證明廣告的合適的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的,這種虛假

是房地產(chǎn)商主觀故意所為.這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提.（2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo).購(gòu)房者因?yàn)橐蕾?lài)

（虛假）廣告，對(duì)該廣告承諾的合適的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買(mǎi)房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo).如果購(gòu)房者在購(gòu)房

前已知或應(yīng)知廣告合適的內(nèi)容虛假,或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān),則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤

導(dǎo).（3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害.購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害,這種損害包括財(cái)產(chǎn)的,金錢(qián)

的,精神的.（4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系.也就是說(shuō),是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者,給購(gòu)房者的權(quán)

益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系.

參考法條：《廣告法》第三十七條

題-73

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般包括哪些合適的內(nèi)容

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的合適的內(nèi)容包括:①房號(hào)及戶(hù)型.②房屋的建筑面積.③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式.④簽訂正式購(gòu)

房的日期.⑤在一方不履行的處理相關(guān)問(wèn)題.⑥開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào).⑦當(dāng)事人雙方基本情況.

參考法條：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干相關(guān)問(wèn)題的解釋》，第一百一十五條《合

同法》第一百一十五條

題-74

什么是建筑面積

建筑面積包括兩個(gè)部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.它的計(jì)算公式是:建筑面積

=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.

參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

題-75

什么是套內(nèi)建筑面積

套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分:套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積,陽(yáng)臺(tái)建筑面積.它的計(jì)算公式是:套內(nèi)建筑面積=

套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積.

題-76

套內(nèi)墻體面積包括什么

套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分:一部分是公用墻體面積,一部分是非公用墻體面積.公用墻體水平投影面積的

一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積;非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積.

題-77

什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積.分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每

套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房

人共有,購(gòu)房人按照法律,法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé)任.未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意,

任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能.分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積X公

用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

題-78

公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么

①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用

建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi).②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部

范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù).各套商

品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和.③公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房

分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能.

參考法規(guī)：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》

題-79

哪些公用建筑面積可以分?jǐn)?/p>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)?①大堂，公共門(mén)廳，走廊，過(guò)道,公用廁所，電（樓）梯前廳，樓梯間，電梯井，

電梯機(jī)房,垃圾道,管道井,消防控制室，水泵房,水箱間,冷凍機(jī)房,消防通道，變（配）電室,煤氣調(diào)壓室,衛(wèi)星

電視接收機(jī)房，空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房，電梯工休息室,值班警衛(wèi)室，物業(yè)管理管控用房等以及其他功能上為

該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房.②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積

的一半.③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）.

參考法規(guī)：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》.

題-80

哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?/p>

①倉(cāng)庫(kù),機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)，車(chē)道,供暖鍋爐房，作為人防工程的地下室,單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空

間.②售房單位自營(yíng)，自用的房屋.③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,管理管控（包括物業(yè)管理管控）用房.

參考法條：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條

題-81

面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎

經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更,但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房者.在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可

以作出退房的書(shū)面答復(fù).在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的,視為同意變更.

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房.如果退房,開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任.

參考法條：《商品房銷(xiāo)售管理管控辦法》第二十四條

題-82

面積誤差比的公式是什么

面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積

合同約定面積X100%

參考法規(guī)：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

題-83

承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎

承租人死亡,如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住，原租賃合同就失效了.在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的情

況下,未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋.

題-84

如果是出租人死亡,合同還有效嗎出租人的家人可以收I可房屋嗎

在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力.當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí),繼承人就自動(dòng)成為新

的產(chǎn)權(quán)人,雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無(wú)權(quán)收I可房屋.

題-85

出租人有權(quán)提前收回房屋嗎

對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋,首先要看合同是怎么規(guī)定的.如果合同中沒(méi)有

規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意;如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了.但如果承租人

利用租賃的房屋從事違法活動(dòng);擅自轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)讓租賃的房屋;擅自破壞租賃的房屋,改變結(jié)構(gòu),改變用途,

或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久,出租人就可以提前收回房屋,終止合同了.

參考法條：《合同法》第二百一十九，二百二十七，二百二十四條.建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第

二十四條.

題-86

如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收1口1房屋嗎

如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限,就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同,但出租人也應(yīng)提前通

知承租人.

參考法條：《合同法》第二百三十二條.

題-87

承租人不交房租，出租人該怎么討租呢

承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金.如果承租人未

繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋，解除合同,并要求承租人賠償出租人因此受到的損失.如

果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了.

參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理管控辦法》第二十四條.

題-88

承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎

如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么物業(yè)公司

就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的.

也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn).如果出租人和承租人的這個(gè)約

定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn),那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效

力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任.

參考法條：《合同法》第八十四條.

題-89

合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪"兩證”有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里

合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有"兩證"，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資

格證書(shū)，以及北京市工商行政管理管控局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證.此外,中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地

產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》.

合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置，同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資

格證.如果沒(méi)有在要求的地方懸掛,則很有可能存在相關(guān)問(wèn)題,委托人就?定要小心了.

為了防止中介機(jī)構(gòu)造假,一定要堅(jiān)持查看"兩證"原件,最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件

弄虛作假.如果和中介機(jī)構(gòu)合作,就一定要簽訂合同.在簽訂合同的時(shí)候,還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)

紀(jì)人的資格證書(shū).此外,還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù),如登記備

案,辦理《房屋租賃許可證》，《房屋租賃安全合格證》等.

參考法條:建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理管控規(guī)定》第六條.

題-90

中介公司可以收哪些費(fèi)用

如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同,可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi),并應(yīng)當(dāng)向

委托人開(kāi)具發(fā)票.中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物,如押金，信息費(fèi),咨詢(xún)費(fèi)等.此外中介公司也

不得事先收取看房費(fèi).

參考法條:建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理管控規(guī)定》第十八條,第二十一條.

題-91

如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子,還用交費(fèi)嗎

不用.如果中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有促成合同成立,則不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無(wú)效的,但

是中介機(jī)構(gòu)可以耍求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用.

參考法條：《合同法》第四百二十七條.

題-92

中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)

中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi).向誰(shuí)收取國(guó)家沒(méi)有規(guī)定.按照慣例，租賃普通住宅，

則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi),而對(duì)于公寓,別墅租賃,則由出租人支付.

參考法條：《國(guó)家計(jì)委,建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條.

題-93

什么是房屋出租代理業(yè)務(wù)是什么

房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同.業(yè)務(wù)主要是出租

人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客,簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的

相關(guān)備案手續(xù),通過(guò)銀行收取,交付租金,按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù),從而使出租人能從繁雜

的房屋租賃事務(wù)中脫身.

題-94

如果承租人沒(méi)有繳付租金怎么辦

如果承租人沒(méi)有繳付租金,銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢(qián),付給出租人，因此出

租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn).

參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第十條.

題-95

房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金

不可以.房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議,承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一

代收，代付租金,即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金，代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行.

所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約.因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋

出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn),而且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì).

參考法條:北京市國(guó)土資源和房屋管理管控局《代理房屋租賃須委托銀行收,付租金的暫行辦法》第七條，

第八條.

題-96

承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎

應(yīng)該支付.因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息,讓供需雙方見(jiàn)面,就提供了相應(yīng)的服務(wù),即

使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的,因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi).

參考法條：《合同法》第一百零九條.

題-97

前期物業(yè)管理管控合同能約束業(yè)主嗎

盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理管控合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理管控合同的約束.

因?yàn)?開(kāi)發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理管控公司進(jìn)行前期物業(yè)管理管控,并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房

買(mǎi)賣(mài)合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理管控的事項(xiàng).所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商

訂立的前期物業(yè)管理管控合同.

題-98

開(kāi)發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理管控企業(yè)的

早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè).《物業(yè)管理管控條例》明確規(guī)定了,住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)

通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理管控企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所

在區(qū),縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理管控企業(yè).這

條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理管控企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的裙帶關(guān)系.

題-99

怎樣成為業(yè)主

業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人.另外購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，

商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主.

題-100

產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦,是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

雖然您在買(mǎi)房的時(shí)候還沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū),并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入

住,對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán),并且從物業(yè)管理管控中獲益,因此應(yīng)該支付物業(yè)管理管控費(fèi).

題T01

業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間怎么確定業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種.定期會(huì)議的召開(kāi)程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)

主委員會(huì)組織召開(kāi);臨時(shí)會(huì)議可以由20*以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí),

由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi).召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)的15日以前通知全體業(yè)主,并同時(shí)告知居委會(huì).

業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有:①制定，修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)貝U;②選舉，更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)

主委員會(huì)的工作;③選聘,解聘物業(yè)管理管控企業(yè);④決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用，續(xù)籌解決方案,并監(jiān)督實(shí)施;⑤

制定，修改物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的

規(guī)章制度;⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理管控的職責(zé).

參考法條：《物業(yè)管理管控條例》第十一條，第十二條

題-102

業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的

業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)，縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo).就北京而言，在

滿(mǎn)足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來(lái)小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主

大會(huì)的工作.在街道辦事處，區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下,組建由設(shè)區(qū)居委會(huì),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,業(yè)主代表組成的業(yè)主

大會(huì)籌備組,具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開(kāi)事宜.

題-103

沒(méi)參加業(yè)主大會(huì),會(huì)議決定對(duì)我有效嗎

有效.業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,一般決定

經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過(guò);特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況

下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力.

參考法條：《物業(yè)管理管控條例》第十二條

題T04

如何選聘物業(yè)管理管控公司

應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理管控公司,

由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理管控公司簽訂物業(yè)管理管控協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的本次項(xiàng)目和物業(yè)收

費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)方式方法等.要注意以下幾個(gè)方面：

(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理管控的物業(yè)管理管控公司.

(2)選擇管理管控規(guī)模較大的物業(yè)管理管控公司.

(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理管控公司.

題-105

居委會(huì)能選聘物業(yè)管理管控公司嗎

盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理管控公司的現(xiàn)象,但實(shí)際上,居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選

聘物業(yè)管理管控公司的.居委會(huì)是居民自我管理管控，自我教育，自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政

府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo),支持下開(kāi)展工作的.居委會(huì)不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必

承擔(dān)業(yè)主的義務(wù).當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理管控公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處

理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理管控公司.

題-106

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責(zé):①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)

告物業(yè)管理管控的實(shí)施情況;②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理管控企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;③及時(shí)了

解業(yè)主，物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理管控企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)

施;⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé).

題T07

同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)

不可以.業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在一個(gè)物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì),

因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì).如果出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng).同一小

區(qū)內(nèi)后建立的樓盤(pán)的業(yè)主，可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式加入到業(yè)主委員會(huì)中.

題T08

業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎

不可以.業(yè)主委員會(huì)委員是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的"身份"，該"身份”不得轉(zhuǎn)

讓或委托.因此,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加.

題-109

欠繳物業(yè)管理管控費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎

有資格.業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份.業(yè)主

委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他任何人不得干涉.欠費(fèi)相關(guān)問(wèn)題是業(yè)主

與物業(yè)管理管控公司之間的糾紛,屬于業(yè)主與物業(yè)管理管控公

司之間的民事合同糾紛相關(guān)問(wèn)題,與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會(huì)委員無(wú)關(guān).欠費(fèi)業(yè)主也是業(yè)主，有資

格參加選舉.

具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個(gè)相關(guān)問(wèn)題.按期繳納物業(yè)管理管控費(fèi)用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義

務(wù),業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理管控企業(yè)正常履行物業(yè)管理管控合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費(fèi)業(yè)

主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表,但這并不是等于是剝奪了欠費(fèi)業(yè)主的被選舉權(quán).

題-110

業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行換屆選舉任期未滿(mǎn),業(yè)主有權(quán)撤換委員嗎

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產(chǎn)

行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作.

在任期中，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作

出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)公告.

題-111

物業(yè)管理管控公司能罰款嗎

罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理管控公司不是行政主體,因而沒(méi)有罰款的權(quán)利.處罰權(quán),只能由行政機(jī)關(guān)

或司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使.物業(yè)管理管控公司擅自處罰的行為違反了《行

政處罰法》的規(guī)定,沒(méi)有任何法律的依據(jù),不具有約束力.業(yè)主與物業(yè)管理管控公司之間沒(méi)有任何的行政管理

管控的法律關(guān)系.業(yè)主與物業(yè)管理管控公司之間是一種平等的合同關(guān)系,物業(yè)管理管控公司不能凌駕于業(yè)主

之上設(shè)立處罰權(quán).

題-112

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主，物業(yè)管理管控公司是什么關(guān)系

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系，如果開(kāi)發(fā)商未將其房屋全部賣(mài)出，那么開(kāi)發(fā)商也是業(yè)主，與普通業(yè)

主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù).

開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理管控公司之間通常是兩種關(guān)系:①?gòu)膶訇P(guān)系，即物業(yè)管理管控公司是開(kāi)發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或

子公司；②合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商以原始業(yè)主的身份訂立前期物業(yè)管理管控合同，聘請(qǐng)物業(yè)管理管控公司進(jìn)行前

期物業(yè)管理管控.

題-113

物業(yè)管理管控公司能進(jìn)行"轉(zhuǎn)委托"嗎如何進(jìn)行"轉(zhuǎn)委托"

物業(yè)管理管控公司不能將物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理管控業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理管控企

業(yè)或任何其他企業(yè).但為了有利于物業(yè)管理管控專(zhuān)業(yè)化水平的提高,物業(yè)管理管控企業(yè)可以把物業(yè)管理管控

區(qū)域的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè).

進(jìn)行“轉(zhuǎn)委托"時(shí),首先,要選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)本次項(xiàng)目；其次,物業(yè)管理管

控公司要與專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議，在協(xié)議中約定,專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司提供的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不

得低于物業(yè)管理管控服務(wù)合同中對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定；同時(shí)還要約定專(zhuān)業(yè)性服務(wù)公司達(dá)不

到服務(wù)質(zhì)量和要求時(shí)的違約責(zé)任.

題T14

"轉(zhuǎn)委托"后，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)

物業(yè)管理管控公司將自己的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他專(zhuān)業(yè)性公司后，并不能免除自己根據(jù)原物業(yè)管理管

控合同對(duì)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù).如果受委托的專(zhuān)業(yè)性公司的服務(wù)達(dá)不到原物業(yè)管理管控合同規(guī)定的標(biāo)

準(zhǔn)和要求，則物業(yè)管理管控公司應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任.

委托所得收益,應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備的維修,養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主

大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.

題-115

物業(yè)管理管控公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙

無(wú)權(quán).

向業(yè)主交付房屋是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主己經(jīng)付了房款，則開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋.物業(yè)管理管控公

司向業(yè)主交付房屋是代開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，只能以開(kāi)發(fā)商的名義，不能以自己的名義.物業(yè)管理管控公司因?yàn)?/p>

業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理管控合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)

系附加到了替開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的.

題T16

業(yè)主公約對(duì)于承租人是否有效承租人違反了業(yè)主公約,業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎

業(yè)主公約對(duì)承租人同樣有效.雖然馬建設(shè)是真正的業(yè)主，王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人,王先

生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進(jìn)行約定,但是約定合適的內(nèi)容不得違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定.物業(yè)的使

用人也要受業(yè)主公約約束.

盡管業(yè)主并沒(méi)有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約,相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對(duì)

非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任.

非業(yè)主使用人是指沒(méi)有物業(yè)的所有權(quán),但是對(duì)物業(yè)享有使用權(quán),并且按照合同,法律規(guī)定能夠行使業(yè)主的部

分權(quán)利的人.非業(yè)主使用人主要是承租人.非業(yè)主的物業(yè)使用人只對(duì)物業(yè)享有占有，使用或者一定條件的收

益權(quán),而沒(méi)有處分的權(quán)利.

題T17

物業(yè)管理管控費(fèi)應(yīng)向誰(shuí)收取物業(yè)管理管控費(fèi)應(yīng)按哪個(gè)面積收取包括哪些費(fèi)用

支付物業(yè)管理管控費(fèi)的義務(wù)來(lái)自于物業(yè)管理管控合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理管控公司是合同的雙方當(dāng)事

人,物業(yè)管理管控公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理管控費(fèi).

嚴(yán)格來(lái)說(shuō),物業(yè)管理管控費(fèi)應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積收取.建筑面積又包括兩部分:①套內(nèi)建筑面積；

②可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.

實(shí)踐中，對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋,物業(yè)管理管控費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收取：現(xiàn)房通常按購(gòu)房合

同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理管控費(fèi),如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；

期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)，購(gòu)房人依據(jù)該報(bào)告

提供的面積繳納物業(yè)管理管控費(fèi).

題T18

承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理管控費(fèi)什么情況下承租人要支付物業(yè)管理管控費(fèi)

承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù),沒(méi)有支付物業(yè)管理管控費(fèi)

的義務(wù).支付物業(yè)管理管控費(fèi)是基于物業(yè)管理管控合同的義務(wù),房屋租賃合同與物業(yè)管理管控合同是兩個(gè)不

同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,不能混同.

如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業(yè)管理管控費(fèi),并且物業(yè)管理管控公司也同意

向承租人收取物業(yè)管理管控費(fèi)，那么應(yīng)當(dāng)由承租人支付物業(yè)管理管控費(fèi).如果承租人到期沒(méi)有支付物業(yè)管理

管控費(fèi),業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任.

題T19

小區(qū)里供水,供電，供氣等費(fèi)用應(yīng)向誰(shuí)收取設(shè)備應(yīng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修

一般來(lái)說(shuō),物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)的供水，供電,供氣,供熱,通訊,有線(xiàn)電視等單位應(yīng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用.

物業(yè)管理管控公司接受委托代收前面這些費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用.毫無(wú)疑問(wèn)享受這些服

務(wù)的業(yè)主要支付費(fèi)用.

提供供水,供電,供氣,供熱,通訊,有線(xiàn)電視服務(wù)的單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施

設(shè)備的維修，養(yǎng)護(hù)責(zé)任.這些單位也可以委托物業(yè)管理管控公司對(duì)公共管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但相

關(guān)費(fèi)用要由這些單位支付,物業(yè)管理管控公司不得向業(yè)主,物業(yè)使用人收取這些費(fèi)用.

參考法條：《物業(yè)管理管控條例》第四十五條

題-120

業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)繳納水,電,氣等入戶(hù)費(fèi)

所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)內(nèi)，除了在合同中明確表示在交房時(shí)另行收取的，

都屬于不得收取的費(fèi)用.因此,如果開(kāi)發(fā)商在合同中沒(méi)有明示在交房時(shí)

要另行收取水，電,氣等入戶(hù)費(fèi),業(yè)主可以拒交此費(fèi)用.

題-121

開(kāi)發(fā)商可以在售樓合同中對(duì)物業(yè)管理管控費(fèi)進(jìn)行規(guī)定嗎

房屋預(yù)售前，開(kāi)發(fā)商可以與物業(yè)管理管控公司就物業(yè)的相關(guān)情況進(jìn)行協(xié)商，但不能將包括物業(yè)管理管控費(fèi)在

內(nèi)的有關(guān)物業(yè)管理管控的具體條款規(guī)定在售樓合同中.

即使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開(kāi)發(fā)商也不能在售樓合同中對(duì)物業(yè)費(fèi)作出規(guī)定.

題-122

開(kāi)發(fā)商延期交房的違約金能支付物業(yè)管理管控費(fèi)嗎

不可■以.物業(yè)管理管控費(fèi)與違約金不能相互抵銷(xiāo)，因?yàn)槲飿I(yè)管理管控與開(kāi)發(fā)商賣(mài)房是兩個(gè)不同的合同關(guān)系.

并且由于通常情況下,開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求抵銷(xiāo)一年以上的物業(yè)管理管控費(fèi),而收取一年以上的物業(yè)管理管控費(fèi)

是不合法的.

業(yè)主有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與"物業(yè)管理管控費(fèi)”相抵銷(xiāo)的行為；如果根主與開(kāi)發(fā)商及

物業(yè)管理管控公司三方達(dá)成了"債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的〃物業(yè)管理管控費(fèi)”，其余部分

仍應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商支付.業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)留存開(kāi)發(fā)商逾期交房的書(shū)面違約證據(jù).

題T23

房屋買(mǎi)了還沒(méi)住，要交物業(yè)管理管控費(fèi)嗎

要交.業(yè)主沒(méi)有入住因此水電費(fèi)可能很少，但是物業(yè)管理管控公司對(duì)整個(gè)小區(qū)的管理管控是一種公共性服務(wù),

也包括對(duì)該空房的管理管控.物業(yè)管理管控公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒(méi)有實(shí)際居住就停止,所以業(yè)主無(wú)

論是否入住，只要辦理了入住手續(xù),均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理管控費(fèi).

題T24

對(duì)物業(yè)管理管控公司提供的服務(wù)不滿(mǎn),管理管控費(fèi)還要交嗎

應(yīng)視具體情況而定，如果物業(yè)管理管控公司的行為還不構(gòu)成違約，業(yè)主仍需繳納物業(yè)管理管控費(fèi).但如果在

物業(yè)管理管控公司曾書(shū)面允諾過(guò)的前提下，服務(wù)質(zhì)量卻不合要求,業(yè)主可以拒交管理管控費(fèi).

題T25

房屋質(zhì)量差,管理管控費(fèi)還要交嗎

因?yàn)榉课葙|(zhì)量相關(guān)問(wèn)題是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系，而物業(yè)管理管控費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理管控公

司根據(jù)物業(yè)管理管控合同約定的，二者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系.對(duì)于房屋的質(zhì)量相關(guān)問(wèn)題,業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)

商的責(zé)任，而與物業(yè)管理管控公司并無(wú)直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理管控費(fèi).

題-126

物業(yè)管理管控費(fèi)"漲價(jià)"怎么辦

物業(yè)管理管控公司不得單方要求增加物業(yè)管理管控費(fèi).物業(yè)管理管控費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)以物業(yè)管理管控合同

或商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的約定為準(zhǔn).除因政府調(diào)整價(jià)格外，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理管控公司都不得單方提價(jià).如果

確有必要增加必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì),征得業(yè)主同意后方能增加.如果物業(yè)擅自提高物業(yè)管理管控費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),

業(yè)主可以要求物價(jià)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)，也可以通過(guò)仲裁或訴訟程序解決.

題-127

不交水電費(fèi),物業(yè)管理管控公司有權(quán)停水停電嗎

小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和供電公司.根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳交水

費(fèi)電費(fèi),而供水供電人有義務(wù)依約供水供電.根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費(fèi)電

費(fèi)的義務(wù),則供水供電人當(dāng)然享有停水停電的權(quán)利.

如果供電供水部門(mén)委托物業(yè)公司代收水電費(fèi)，那么在業(yè)主拖欠水電費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理管控公司可以對(duì)業(yè)主停水

停電.

題-128

不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理管控公司有權(quán)停水停電嗎

供水供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水，供電公司；物業(yè)管理管控合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)管理管

控公司，兩者是不同的法律關(guān)系.

停水停電的權(quán)利是供水供電企業(yè)的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)管理管控公司不是小區(qū)內(nèi)的供水供電人，

自然不享有供水供電權(quán).在物業(yè)管理管控合同中，約定在業(yè)主欠費(fèi)的情況下,物業(yè)公司可以以停水停電為懲

罰手段,在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理,這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意,否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而

可以追究物業(yè)管理管控公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任.

題-129

不交購(gòu)房款時(shí),物業(yè)管理管控公司有權(quán)停水停電嗎

業(yè)主拖欠房款違反了他與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同追究業(yè)主的責(zé)任.而物業(yè)管

理管控公司與業(yè)主之間的關(guān)系由物業(yè)管理管控合同調(diào)整,如果業(yè)主按時(shí)支付了物業(yè)管理管控費(fèi)，物業(yè)管理管

控公司就應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供物業(yè)服務(wù).物業(yè)公司聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的指使，擅自停水停電的行為,是違法的，受

損業(yè)主可以追究物業(yè)公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任.

題-130

買(mǎi)了車(chē)位,還要交車(chē)位管理管控費(fèi)嗎

購(gòu)買(mǎi)車(chē)位與繳納車(chē)位管理管控費(fèi)并不矛盾.購(gòu)買(mǎi)車(chē)位后，業(yè)主獲得了車(chē)位的所有權(quán)，但是車(chē)位的保潔,保安，

照明等等仍需要物業(yè)管理管控公司進(jìn)行管理管控.因此,買(mǎi)了車(chē)位的業(yè)主仍要繳納車(chē)位管理管控費(fèi).

題T31

樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)所有

樓頂廣告牌的設(shè)置權(quán)歸誰(shuí)主要應(yīng)看樓頂?shù)乃袡?quán)歸誰(shuí)所有.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻

面及樓頂使用權(quán)的約定,不同的約定合適的內(nèi)容,有不同的法律后果.具體分兩種情況:第一,如果購(gòu)房者和

開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必

須要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主及與業(yè)主委員會(huì)同意.第二,如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有,

開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意.

不管是上述哪種情況，物業(yè)管理管控公司都對(duì)樓頂及外墻面不享有所有權(quán),沒(méi)有權(quán)利擅自允許他人進(jìn)行利用.

題T32

樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰(shuí)所有

如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安

裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意,安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活,并且所收取的廣告費(fèi)的主要部

分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)?保管，使用，開(kāi)發(fā)商只能收取小部分的管理管控費(fèi).但如果開(kāi)發(fā)商是為本小

區(qū)做宣傳用的廣告牌，只要征得業(yè)委會(huì)同意,在不影響業(yè)主生活的前提下，是不需要向業(yè)委會(huì)交廣告費(fèi)的，因

為該廣告的受益者是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙方；另一種情況，如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)

商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活,廣告的合適的

內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了.

題-133

物業(yè)管理管控公司有權(quán)將管理管控用房挪作他用嗎

為了物業(yè)管理管控公司提供服務(wù)的方便,業(yè)主們通常會(huì)允許物業(yè)管理管控公司使用一些公用房屋，但這些房

屋的使用應(yīng)僅限于為業(yè)主提供服務(wù).未經(jīng)業(yè)主的許可，物業(yè)管理管控公司不能將這些公用房屋挪作他用.

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理管控企業(yè)擅自改變物業(yè)管理管控用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政

主管部門(mén)責(zé)令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款;有收益的,所得收益

用于物業(yè)管理管控區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位,公用設(shè)施設(shè)備的維修,養(yǎng)護(hù),剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用.

題T34

不交專(zhuān)項(xiàng)維修基金就不能辦房