香港領(lǐng)匯地產(chǎn)基金分享

香港領(lǐng)匯商業(yè)模式介紹(jièshào)及借鑒共二十六頁領(lǐng)匯背景(bèijǐng)?BACKGROUND為了緩解“香港公屋計(jì)劃”的財(cái)政壓力，由香港房屋委員會(huì)出售商業(yè)資產(chǎn)而成立80余個(gè)于香港的商場(chǎng)和停車場(chǎng)項(xiàng)目，擁有香港最大份額的零售設(shè)施2005年11月25日于香港聯(lián)合交易所上市香港第一家及最大市值的房地產(chǎn)投資信托基金100%由私人及機(jī)構(gòu)(jīgòu)投資者持有擁有約1,100萬平方呎內(nèi)部樓面面積的零售物業(yè)及約80,000個(gè)泊車位資產(chǎn)類型為社區(qū)商業(yè)，物業(yè)臨近交通樞紐，靠近香港大部分的住宅，提供顧客日常所需，服務(wù)全港市民香港房屋委員會(huì)屬于政府組織，所建物業(yè)沒有土地成本，商業(yè)大多為保障房配套，帶有政府背景性質(zhì)前言FOREWORD共二十六頁香港市值最大的房地產(chǎn)信托基金?最大份額(fèné)的零售設(shè)施INVESTIGATION前言(qiányán)FOREWORD內(nèi)部樓面面積(千平方呎)%領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金11,0209.5%新鴻基地產(chǎn)5,3914.7%恒基地產(chǎn)及陽光房地產(chǎn)基金2,7072.3%信和置業(yè)2,4252.1%港鐵

2,2241.9%九龍倉1,9591.7%太古地產(chǎn)1,8711.6%新世界發(fā)展1,6571.4%長(zhǎng)江及置富產(chǎn)業(yè)信托1,6131.4%和記黃埔1,5941.4%恒隆地產(chǎn)1,4361.2%合和7610.7%華人置業(yè)7010.6%嘉里建設(shè)6570.6%華懋5380.5%希慎興業(yè)

5280.5%置地4200.4%鷹君及冠君產(chǎn)業(yè)信托3990.3%南豐集團(tuán)2220.2%小計(jì)-主要業(yè)主38,12133.0%其他-小型業(yè)主77,53067.0%總計(jì)115,651100.0%共二十六頁香港市值最大的房地產(chǎn)信托(xìntuō)基金?最大份額的零售設(shè)施INVESTIGATION前言(qiányán)FOREWORD九龍、馬鞍山44新界45沙田、青衣、大嶼山37九龍島、將軍澳、香港島56領(lǐng)匯旗下物業(yè)多元：購(gòu)物商場(chǎng)停車場(chǎng)鮮活街市熟食檔——多種業(yè)態(tài)滿足社區(qū)需要共二十六頁目錄(mùlù)商業(yè)(shāngyè)模式1模式借鑒2CONTENTS共二十六頁領(lǐng)匯的商業(yè)模式共二十六頁過渡(guòdù)頁TRANSITIONPAGE商業(yè)(shāngyè)模式資產(chǎn)管理資產(chǎn)提升資產(chǎn)收購(gòu)第一部分共二十六頁其物業(yè)大多為香港房屋委員會(huì)保障(bǎozhàng)房配套資產(chǎn)，私有化經(jīng)營(yíng)是為了改善經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定收益，服務(wù)民眾，因此租金低于市場(chǎng)水平租金(zūjīn)及租用率持續(xù)增長(zhǎng)租賃策略租金低于市場(chǎng)水平定期調(diào)整提升業(yè)態(tài)及租戶維持強(qiáng)勁的續(xù)租租金調(diào)整率改善租用率物業(yè)管理策略維持較高服務(wù)質(zhì)素控制成本節(jié)省能源提升業(yè)務(wù)毛利資產(chǎn)管理共二十六頁零售行業(yè)組合-集中(jízhōng)于社區(qū)日常服務(wù)資產(chǎn)(zīchǎn)管理穩(wěn)健的行業(yè)組合共二十六頁穩(wěn)定(wěndìng)的商戶合作十大主要商戶(shānɡhù)集團(tuán)，長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作資產(chǎn)管理共二十六頁扶持培育，確保租戶(zūhù)可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)匯商戶(shānɡhù)學(xué)堂優(yōu)質(zhì)小商戶貸款計(jì)劃于2007年成立，旨在提倡愉快學(xué)習(xí)，優(yōu)化社會(huì)，以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)匯為關(guān)懷社會(huì)的公司的使命總共組織逾80項(xiàng)活動(dòng)，逾17,000人次參加協(xié)助中小型商業(yè)租戶進(jìn)行本身店舖的裝修及發(fā)展計(jì)劃獲得叁家銀行(即中銀香港、大新銀行及東亞銀行)的支持旨在幫助優(yōu)質(zhì)小商戶透過獲得營(yíng)運(yùn)資金充分拓展業(yè)務(wù)商機(jī)資產(chǎn)管理共二十六頁多維強(qiáng)化市場(chǎng)宣傳(xuānchuán)及推廣資產(chǎn)(zīchǎn)管理雙周月刊香港首個(gè)有街市資訊的雙周月刊烹飪工作室由TVB節(jié)目勝出者KennyChan大廚主持課程為家庭主婦丶學(xué)生及家庭提供煮食訓(xùn)練課程八達(dá)通香港首個(gè)可電子付款的街市推廣電子香港首個(gè)交易提供方便清晰的服務(wù)提供購(gòu)物紀(jì)錄大使社區(qū)參與兼職性質(zhì)自鄰近住宅聘請(qǐng)於推廣活動(dòng)中為顧客提供所需協(xié)助共二十六頁承接保障住宅配套資產(chǎn)，私有化改善(gǎishàn)經(jīng)營(yíng)，提升品質(zhì)資產(chǎn)(zīchǎn)提升房委會(huì)將商業(yè)購(gòu)物環(huán)境差、租金低廉、經(jīng)營(yíng)不善的原保障房配套資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)匯，領(lǐng)匯的主要任務(wù)是把這些物業(yè)私有化經(jīng)營(yíng)使其自負(fù)盈虧，改善經(jīng)營(yíng)狀況，為廣大民眾提供更好的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)使既有資產(chǎn)升值。從根本上來說，領(lǐng)匯接手房委會(huì)的目的是服務(wù)民眾，帶社會(huì)福利性。領(lǐng)匯核心戰(zhàn)略為資產(chǎn)提升對(duì)商場(chǎng)重新定位活化商場(chǎng)引入多樣化/選擇改善購(gòu)物環(huán)境調(diào)整行業(yè)組合以迎合市場(chǎng)需要改善交通/人流共二十六頁承接保障住宅配套資產(chǎn)(zīchǎn)，私有化改善經(jīng)營(yíng)，提升品質(zhì)資產(chǎn)(zīchǎn)提升領(lǐng)匯核心戰(zhàn)略為資產(chǎn)提升共二十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)提升典型案例——大元街市(jiēshì)·活化菜市場(chǎng)背景於1980年落成，總內(nèi)部樓面面績(jī)約8,500平方呎位於新界大埔區(qū)市中心以前曾是一個(gè)擁擠的菜市場(chǎng)，但自2000年後已逐漸式微重新定位策略參考?xì)W洲鮮貨市場(chǎng)諮詢國(guó)際專家改善可見性丶遪透性及可及性改善空氣流通系統(tǒng)丶衛(wèi)生及購(gòu)物體驗(yàn)結(jié)合傳統(tǒng)中國(guó)文化及西方概念塑造領(lǐng)匯街市的典范無障礙設(shè)施共二十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)提升布局設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)日常運(yùn)作及管理貨品陳列購(gòu)物體驗(yàn)商戶組合的多樣性典型(diǎnxíng)案例——大元街市·活化菜市場(chǎng)共二十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)提升典型(diǎnxíng)案例——黃大仙中心·活化社區(qū)商場(chǎng)背景於1982年至1983年間分期落成，總內(nèi)部樓面面績(jī)約148,066平方呎位于港鐵站上蓋，毗鄰黃大仙廟人流暢旺及極具商業(yè)潛力

商場(chǎng)重新定位策略大型中式酒樓改為小型商鋪新建步行天橋連接龍翔廣場(chǎng)商鋪面積重整,增加商鋪數(shù)量，提升商鋪質(zhì)素增強(qiáng)協(xié)同效應(yīng)共二十六頁典型案例——黃大仙中心(zhōngxīn)·活化社區(qū)商場(chǎng)資產(chǎn)(zīchǎn)提升共二十六頁典型案例——樂富廣場(chǎng)·商場(chǎng)(shāngchǎng)重新定位資產(chǎn)(zīchǎn)提升背景

於1983年至1991年期間落成大型商場(chǎng)(總內(nèi)部樓面面績(jī)約389,244平方呎)位于樂富及九龍?zhí)?港鐵站上蓋

商場(chǎng)重新定位策略由地區(qū)性商場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域性商場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo)客戶：九龍中部共二十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)提升典型案例——樂富廣場(chǎng)·商場(chǎng)重新(chóngxīn)定位共二十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)收購(gòu)案例資產(chǎn)(zīchǎn)收購(gòu)共二十六頁資產(chǎn)(zīchǎn)收購(gòu)案例資產(chǎn)(zīchǎn)收購(gòu)共二十六頁過渡(guòdù)頁TRANSITIONPAGE模式(móshì)借鑒第二部分共二十六頁模式(móshì)借鑒一戰(zhàn)略模式(móshì)借鑒持有運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一定位規(guī)劃實(shí)現(xiàn)規(guī)?；Y產(chǎn)打包，發(fā)行REITS實(shí)現(xiàn)融資，滾動(dòng)發(fā)展提高售賣日用品及必需品的商戶（餐館、超市、食品店、生鮮街市）在業(yè)態(tài)組合中的比重，服務(wù)社區(qū)穩(wěn)定業(yè)態(tài)組合，發(fā)展戰(zhàn)略商戶資產(chǎn)提升計(jì)劃：為顧客帶來更多元的商品服務(wù)和更加舒適的購(gòu)物環(huán)境，吸引更多的人流。共二十六頁運(yùn)營(yíng)(yùnyíng)管理借鑒前期租金水平低廉，吸引培育商戶支持社區(qū)活動(dòng)、公益組織(zǔzhī)，帶動(dòng)人氣，提升形象定期舉辦研討會(huì)和工作坊，為商戶及其員工提供商訊、市場(chǎng)信息和經(jīng)營(yíng)要訣。統(tǒng)一、多維宣傳推廣。如舉辦策略性推廣計(jì)劃（美食音樂節(jié)），吸引社區(qū)甚至外部消費(fèi)者光顧，促進(jìn)商業(yè)發(fā)展提倡綠色節(jié)能環(huán)保，降低運(yùn)營(yíng)成本模式借鑒二共二十六頁內(nèi)容(nèiróng)總結(jié)香港領(lǐng)匯。為了緩解“香港公屋計(jì)劃”的財(cái)政壓力，由香港房屋委員