對房地產(chǎn)估價的需要00課件講解

對房地產(chǎn)估價的需要一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

房地產(chǎn)因價值較大，其交易價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使一方交易當(dāng)事人遭受較大的經(jīng)濟損失。

為避免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃中遭受經(jīng)濟損失，交易當(dāng)事人需要估價為其確定轉(zhuǎn)讓價格或租金提供參考依據(jù)。二、房地產(chǎn)抵押的需要

原則：抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值。抵押貸款前價值評估抵押期間價值重估押品處置價值評估抵押房地產(chǎn)盡職調(diào)查、房地產(chǎn)貸款項目評價、實際抵押率測算等專業(yè)服務(wù)。三、房地產(chǎn)征收征用的需要

有時為了軍事和外交以及有政府組織實施的各種建設(shè)等公共利益的需要，或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或征用集體所有的土地和單位、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。三、房地產(chǎn)征收征用的需要

征收和征用既有相同之處，又有不同之處征收是強制購買，所有權(quán)變更，不返還。征用是強制租用，只是使用權(quán)的變更，到期返還給使用權(quán)人。

雖然征收、征用為了公共利益的需要，具有一定的強制性，但不是無償?shù)?，必須依法給予補償。四、房地產(chǎn)稅收的需要專門針對房地產(chǎn)設(shè)置稅種契稅土地增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅具有普遍調(diào)節(jié)功能增值稅城市維護建設(shè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅從量定額征收五、房地產(chǎn)證券化的需要房地產(chǎn)投資信托基金權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品個人住房抵押貸款證券化

評估內(nèi)容主要有證券化物業(yè)狀況調(diào)查、市場調(diào)研、現(xiàn)金流分析和價值評估。六、房地產(chǎn)保險的需要

投保時，確定保險標(biāo)的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。

保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。七、涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要（一）人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的需要

在確定參考價值時，既要防止參考價定的過低，導(dǎo)致房地產(chǎn)被低價處置而使被執(zhí)行人的合法權(quán)益受損，又要防止參考價定的過高導(dǎo)致房地產(chǎn)處置不掉而使申請執(zhí)行人的債權(quán)不能實現(xiàn)，或只得接受高價抵債。七、涉及房地產(chǎn)的司法和紀(jì)檢監(jiān)察的需要（二）房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

房屋一般采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對取得的價款予以分割（三）房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)損害情形（1）使他人房地產(chǎn)受到污染（2）人為災(zāi)害使他人房地產(chǎn)受損（3）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、

采光、日照、視野等（4）建筑施工不慎使臨近建筑物受損（5）因工程質(zhì)量缺陷給購房人造成損失（6）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益

造成損失；（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)

利人造成損失（8）未能履約使他人工程停緩建或延遲施工，

給他人造成損失；（9）非法批準(zhǔn)征收、使用土地給當(dāng)事人造成損失的；（10）其他房地產(chǎn)損害賠償；八、涉及房地產(chǎn)的企業(yè)經(jīng)濟活動的需要

企業(yè)經(jīng)濟活動中，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或其中的房地產(chǎn)進行估價，為有關(guān)決策，會計計量，信息披露，監(jiān)督管理等提供參考依據(jù)九、土地有償使用的需要土地有償國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓租賃作價出資作價入股授權(quán)經(jīng)營十、房地產(chǎn)行政管理的需要

清楚房地產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量

清楚房地產(chǎn)的價值量及其

增減變動情況