北鍋綜合體方案2014.v1.3

科技互動(dòng)娛樂(lè)綜合體項(xiàng)目規(guī)劃方案北京北控智慧城市科技發(fā)展有限公司

北京鍋爐廠廠區(qū)改造項(xiàng)目二零一四年六月十一日整體策略關(guān)于我們項(xiàng)目背景項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目整體需求主題設(shè)計(jì)場(chǎng)館結(jié)構(gòu)及布局業(yè)態(tài)分析合作計(jì)劃方案優(yōu)勢(shì)公司介紹目錄第一期項(xiàng)目概述設(shè)計(jì)方案運(yùn)營(yíng)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)理念方案策劃VR互動(dòng)娛樂(lè)體驗(yàn)新世界區(qū)域概況石景山區(qū)概況石景山金軸計(jì)劃古城及八角地區(qū)概況北鍋?lái)?xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力整體策略項(xiàng)目背景隨著京津冀一體化進(jìn)程的加快，北京與周邊多個(gè)省區(qū)市加強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)對(duì)接。一批大型產(chǎn)能企業(yè)陸續(xù)退出北京城區(qū)，至2014年就達(dá)到300家企業(yè)，其中涵蓋鑄造、建材、化工、家具制造等多個(gè)行業(yè)。對(duì)這些退出北京的企業(yè)，將通過(guò)調(diào)整退出獎(jiǎng)勵(lì)以及環(huán)保技改項(xiàng)目資金獎(jiǎng)勵(lì)的政策進(jìn)行幫扶，鼓勵(lì)企業(yè)調(diào)整轉(zhuǎn)型和改造升級(jí)。由此騰退出大批廠區(qū)廠房急需新的產(chǎn)業(yè)填補(bǔ)入駐。長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線工程已于去年10月開(kāi)工建設(shè)，石景山區(qū)抓住這一優(yōu)勢(shì)，吸引以金融業(yè)為主的高端服務(wù)業(yè)在此集聚，明確了“打造長(zhǎng)安金軸，實(shí)現(xiàn)一軸兩翼”發(fā)展思路。提出發(fā)展文化創(chuàng)意、高新技術(shù)、現(xiàn)代金融、旅游休閑、商務(wù)服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)。

北京北控智慧城市科技發(fā)展有限公司于2014年4月考察了北鍋廠區(qū)，望能與京城控股攜手打造中國(guó)視覺(jué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)第一品牌。項(xiàng)目基本情況位置

北京鍋爐廠位于西長(zhǎng)安街南側(cè)，西五環(huán)魯谷橋西側(cè)，緊鄰石景山游樂(lè)園、石景山體育館，石景山區(qū)文化館以及首

鋼松林公園。

項(xiàng)目規(guī)模

北鍋廠區(qū)占地8萬(wàn)平方米，廠房面積3.7萬(wàn)平方米，計(jì)劃分期完成改造。第一期廠區(qū)2萬(wàn)平米，廠房1.2萬(wàn)平米；第二期廠區(qū)6萬(wàn)平米，廠房1.5萬(wàn)平米。

總體建設(shè)內(nèi)容

硬件設(shè)施按其功能分成三個(gè)部分：產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、平臺(tái)載體、配套服務(wù)設(shè)施

產(chǎn)業(yè)內(nèi)容：高科技互動(dòng)娛樂(lè)城、高科技會(huì)展發(fā)布中心、立體視覺(jué)互動(dòng)產(chǎn)業(yè)園

服務(wù)平臺(tái)：知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)平臺(tái)、展示交易經(jīng)紀(jì)平臺(tái)、創(chuàng)意成果發(fā)布平臺(tái)、公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)、創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)、人才培訓(xùn)教育平臺(tái)、后勤保障服務(wù)平臺(tái)等。

配套服務(wù)設(shè)施：視覺(jué)動(dòng)漫主題餐廳，奧特萊斯名品折扣中心，大型健身中心，院線綜合體等項(xiàng)目整體需求

符合首都發(fā)展規(guī)劃1.符合首都定位，大力發(fā)展文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，并著重基于老舊廠房進(jìn)行改造2.符合石景山長(zhǎng)安街沿線的發(fā)展思路，“打造長(zhǎng)安金軸，實(shí)現(xiàn)一軸兩翼”

填補(bǔ)市場(chǎng)空白1.填補(bǔ)首都高科技互動(dòng)體驗(yàn)綜合體空白2.填補(bǔ)首都立體視覺(jué)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的空白周邊地區(qū)人民群眾的文娛需求1.周邊不存在支持公共服務(wù)行業(yè)聚集的一站式綜合體2.古城附近的娛樂(lè)性活動(dòng)區(qū)域較少，游樂(lè)設(shè)施老舊，已經(jīng)不具有集客效應(yīng)3.整個(gè)北京西部地區(qū)（尤其是石景山區(qū)）雖然對(duì)文化產(chǎn)業(yè)有足夠支持，但卻沒(méi)有以文化及高科技展示為主題的產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái)4.附近社區(qū)在步行20分鐘范圍內(nèi)沒(méi)有餐飲娛樂(lè)集合體

項(xiàng)目整體定位

一個(gè)平臺(tái)

一個(gè)集聚3D視覺(jué)行業(yè)組織、行業(yè)高端領(lǐng)先者，同時(shí)包括中低端各層級(jí)文化創(chuàng)意企業(yè)，集創(chuàng)意、服務(wù)外包、展示、交易、人才培養(yǎng)、創(chuàng)業(yè)孵化等功能，覆蓋整個(gè)視覺(jué)設(shè)計(jì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)集聚平臺(tái)

一個(gè)綜合體

一個(gè)以現(xiàn)代科技為基礎(chǔ)，融合寓教于樂(lè)互動(dòng)娛樂(lè)體驗(yàn)、現(xiàn)代創(chuàng)意辦公，以及產(chǎn)業(yè)配套、商務(wù)配套與生活配套功能，包含企業(yè)孵化與成長(zhǎng)支持的文化創(chuàng)意企業(yè)集聚綜合體一期項(xiàng)目——概況將北鍋1.2萬(wàn)平米廠房改造為“高科技互動(dòng)娛樂(lè)城”，其本質(zhì)為城市綜合體項(xiàng)目，但同時(shí)符合國(guó)家對(duì)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的扶持要求。綜合體包含自營(yíng)部分及商業(yè)出租部分。綜合體自營(yíng)部分設(shè)置由中科北控提供技術(shù)支持的基于立體視覺(jué)成像技術(shù)及體感互動(dòng)技術(shù)的高科技三維互動(dòng)體驗(yàn)館，體驗(yàn)館周邊位置可以設(shè)置動(dòng)漫題材兒童主題餐廳。高科技會(huì)展發(fā)布中心局部圖兒童樂(lè)園主題餐廳局部圖受眾分析展示商業(yè)教育活動(dòng)電信服務(wù)銀行聚集服裝服飾兒童用品提供文化交流及科學(xué)研發(fā)、教育服務(wù)場(chǎng)所。申請(qǐng)成為“中小學(xué)生科普教育基地”

提供合適的場(chǎng)所可以舉行主題活動(dòng)、如發(fā)布會(huì)促銷等。推廣主題餐廳美食廣場(chǎng)中心發(fā)布區(qū)……以展覽展示為主要功能的公益性科普教育機(jī)構(gòu)。以參與、體驗(yàn)、互動(dòng)性的展品及輔助性展示手段，為公眾提供欣賞、知識(shí)和教育的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。辦公對(duì)外開(kāi)放商業(yè)辦公區(qū)多功能廳……

受眾分析1、廣大社會(huì)群眾2、學(xué)校、家庭、發(fā)布會(huì)等團(tuán)體組織3、政府官員、領(lǐng)導(dǎo)、媒體等4、合作伙伴5、大中企業(yè)一期項(xiàng)目——市場(chǎng)分析和推廣定位面向大眾，與時(shí)俱進(jìn)，寓教于樂(lè)，雅俗共賞。辦公兒童互動(dòng)商業(yè)科教體驗(yàn)一期項(xiàng)目——要素

——打造全新的體驗(yàn)平臺(tái)1、功能最大化集文化展示、科普教育、活動(dòng)策劃、招商引資、配套商業(yè)等功能于一體。2、展示藝術(shù)化功能區(qū)劃合理，流線清晰，內(nèi)容全面，突出重點(diǎn)；打造創(chuàng)意性空間；情景交融，打造差異化視覺(jué)效果。3、實(shí)施合理化廠區(qū)改造，變廢為寶，節(jié)省成本，避免重大的修改和返工；強(qiáng)調(diào)工藝環(huán)節(jié)、合理安排工序和工種搭配，實(shí)現(xiàn)高效建設(shè)；4、形式多樣化結(jié)合聲、光、電以現(xiàn)代化多媒體，融入信息化展示手段，打造沉浸式體驗(yàn)空間；一期項(xiàng)目——建設(shè)目標(biāo)區(qū)域概況石景山區(qū)概況石景山區(qū)是北京西部的一個(gè)行政區(qū)，是北京市六個(gè)城區(qū)之一。位于長(zhǎng)安街西段，最東端距距天安門14公里，面積84.38平方公里，暖溫帶半濕潤(rùn)氣候。常住人口63.9萬(wàn)人。交通暢捷，可進(jìn)入性強(qiáng)。石景山因“燕都第一仙山——石景山”而得名，自古就是京西歷史文化重鎮(zhèn)。區(qū)域內(nèi)山地面積占23%，城市綠化覆蓋率為47.09%。人均擁有公共綠地面積達(dá)73.89平方米，居北京市城區(qū)首位，是北京市城區(qū)中山林資源最豐富、綠化覆蓋率最高、人均擁有公共綠地最多的地區(qū)。石景山區(qū)擁有諸多旅游景點(diǎn)，包括靈光寺、八角森林公園、法海寺、云岡森林公園等，但多數(shù)集中在山區(qū)。2013年地區(qū)生產(chǎn)總值完成365億元，同比增長(zhǎng)8%，第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到64%；公共財(cái)政預(yù)算收入突破30億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)20%；社會(huì)消費(fèi)品零售額預(yù)計(jì)完成206.6億元，同比增長(zhǎng)12%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成160億元，同比增長(zhǎng)10.5%；居民人均可支配收入達(dá)到38607元，同比增長(zhǎng)9%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.2%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速均居全市前列，全年始終保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。石景山將在長(zhǎng)安街沿線吸引金融企業(yè)入駐，打造“長(zhǎng)安金軸”?！伴L(zhǎng)安金軸”主要指以“銀河商務(wù)區(qū)”為起點(diǎn)，沿長(zhǎng)安街西線布局金融企業(yè)及園區(qū)，包括由保監(jiān)會(huì)和市政府聯(lián)手打造的“國(guó)家級(jí)保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園”等園區(qū)。目前石景山區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)超過(guò)百家。金軸計(jì)劃給發(fā)展長(zhǎng)安街兩側(cè)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了新的機(jī)遇，由于金融企業(yè)的入駐，大量高收入、高文化需求、高消費(fèi)需求人士涌入石景山區(qū)，勢(shì)必抬高地區(qū)的消費(fèi)水平，為這些消費(fèi)需求及文化需求配置合理的消費(fèi)場(chǎng)所及文化場(chǎng)所已經(jīng)勢(shì)在必行。石景山“金軸”計(jì)劃以西五環(huán)為分界線，西五環(huán)東側(cè)區(qū)域?yàn)槭吧絽^(qū)行政核心區(qū)，以長(zhǎng)安街南側(cè)的區(qū)政府為中心，向周邊輻射出石景山區(qū)主要功能性建筑體，包括建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等大型國(guó)有銀行的支行，北京CRD（首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)）娛樂(lè)中心區(qū)以及石景山區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。西五環(huán)西側(cè)區(qū)域?yàn)楣懦羌鞍私菂^(qū)域，從石景山游樂(lè)園及首鋼松林公園開(kāi)始，長(zhǎng)安街南北兩側(cè)主要以社區(qū)為主，基本上是一個(gè)社區(qū)包圍北京鍋爐廠（包含巴威公司）的形態(tài)，城市完成度較低，在建區(qū)域配套設(shè)施不足。古城及八角地區(qū)為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，除去北鍋相關(guān)廠區(qū)外，再向西則為首鋼，因此這一區(qū)域目前缺乏文化、消費(fèi)、娛樂(lè)的聚集場(chǎng)所。古城及八角地區(qū)概況巴威公司門口雖緊鄰長(zhǎng)安街但是較窄，東西兩側(cè)均有臨街高層建筑，短期內(nèi)沒(méi)有動(dòng)遷計(jì)劃，因此臨長(zhǎng)安街優(yōu)勢(shì)無(wú)法有效體現(xiàn)，再加上巴威公司本身搬遷計(jì)劃不定，因此不能作為未來(lái)區(qū)域的首選主入口。古城南街同樣與長(zhǎng)安街相鄰，寬度10米以上，從長(zhǎng)安街右轉(zhuǎn)進(jìn)入，兩側(cè)沒(méi)有高大建筑物，且屬于規(guī)劃中南延經(jīng)過(guò)北鍋西南角，因此可以考慮未來(lái)將綜合體向西臨街作為主入口，這一規(guī)劃同時(shí)也可以滿足項(xiàng)目分期的設(shè)定，在一期東側(cè)可以設(shè)置臨時(shí)圍擋，用于等待二期廠區(qū)的騰退。古城及八角地區(qū)概況——廠區(qū)周邊巴威公司正門東北角500米內(nèi)已經(jīng)建立了商業(yè)性綜合體，名為“盛景國(guó)際廣場(chǎng)”，總建筑面積77169平方米,其中商業(yè)3.2萬(wàn)平米,寫字樓3.5萬(wàn)平米。經(jīng)營(yíng)區(qū)域分三層，以物美大賣場(chǎng)、蘇寧電器為主，品牌也中低端為主，以兒童服飾為例，其定價(jià)區(qū)間為60-150元，遠(yuǎn)低于金源購(gòu)物中心300-500元的價(jià)位，與隔五環(huán)相望的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也有50%左右的差距。古城及八角地區(qū)概況——商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手附近住宅區(qū)建筑年代基本在2000年以前，除去臨長(zhǎng)安街的部分高層小區(qū)塔樓外，基本為6-8層低層建筑，小區(qū)出行較為方便，距離巴威公司正門步行約5-15分鐘，未來(lái)綜合體商戶員工將有望實(shí)現(xiàn)就近租房，據(jù)了解，60平米住房的月租金可低至人民幣1800-2500元，在全市城區(qū)范圍內(nèi)屬于較低水平。從小區(qū)中車輛品牌可知，小區(qū)住戶年齡結(jié)構(gòu)偏大（普遍在40周歲以上），消費(fèi)能力較低，餐飲等消費(fèi)意愿不強(qiáng)。古城及八角地區(qū)概況——社區(qū)及消費(fèi)者以西五環(huán)為分界線，西五環(huán)東側(cè)區(qū)域?yàn)槭吧絽^(qū)行政核心區(qū)，以長(zhǎng)安街南側(cè)的區(qū)政府為中心，向周邊輻射出石景山區(qū)主要功能性建筑體，包括建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等大型國(guó)有銀行的支行，北京CRD（首都休閑娛樂(lè)中心區(qū)）娛樂(lè)中心區(qū)以及石景山區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。西五環(huán)西側(cè)區(qū)域?yàn)楣懦羌鞍私菂^(qū)域，從石景山游樂(lè)園及首鋼松林公園開(kāi)始，長(zhǎng)安街南北兩側(cè)主要以社區(qū)為主，基本上是一個(gè)社區(qū)包圍北京鍋爐廠（包含巴威公司）的形態(tài)，城市完成度高，但結(jié)構(gòu)老舊。由于周邊存在典型商業(yè)性綜合體，且巴威公司大門較窄不能臨街開(kāi)發(fā)，因此北鍋?lái)?xiàng)目不適合再開(kāi)發(fā)為典型的商業(yè)綜合體。北鍋廠區(qū)的改造需要將服務(wù)眼光投向八角古城區(qū)域甚至是石景山區(qū)之外，立足于北京西部甚至全部北京市區(qū)及近郊。所采用的方案需要提供全新的主題，既能夠帶來(lái)不同于傳統(tǒng)純粹購(gòu)物目的的客流，又可以為客戶提供配套的服務(wù)，還需要滿足交通、停車、培養(yǎng)忠誠(chéng)度等方面的綜合需求。因此智科集團(tuán)提供的方案為基于高科技互動(dòng)技術(shù)，北京市首家“高科技互動(dòng)娛樂(lè)城”方案。高科技互動(dòng)娛樂(lè)城將以三維互動(dòng)體驗(yàn)技術(shù)為立足之本，建設(shè)互動(dòng)展廳，輔之以兒童互動(dòng)主題餐廳以及其他配套商業(yè)服務(wù)，將客源定位于擁有5-12歲孩子的全市（西部為主）范圍內(nèi)的家庭，這些顧客將以體驗(yàn)新奇科技為主要興趣點(diǎn)，與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（石景山、門頭溝年輕時(shí)尚人群觀影購(gòu)物）、盛景國(guó)際（以中低收入人群為服務(wù)對(duì)象的大賣場(chǎng)）形成顯著差別，爭(zhēng)取依靠差異化競(jìng)爭(zhēng)獲得立足之地。北鍋?lái)?xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力運(yùn)營(yíng)規(guī)劃廠區(qū)規(guī)劃整個(gè)廠區(qū)面積超過(guò)8萬(wàn)平米，至少分為兩期建設(shè)，第一期位于廠區(qū)內(nèi)部，需要穿過(guò)未來(lái)第二期區(qū)域才可以與社會(huì)道路相連。但根據(jù)石景山區(qū)規(guī)劃，2014-2015年，在第一期廠區(qū)西南側(cè)圍墻外將施工一條公路，直接與長(zhǎng)安街相連。根據(jù)此規(guī)劃方案，第一期項(xiàng)目實(shí)施可以考慮將正門朝向規(guī)劃道路一側(cè)，并在綜合體主體周邊設(shè)置停車場(chǎng)。綜合體的施工將在廠房基礎(chǔ)上改建，加固主體，分割樓層，并在外圍設(shè)置幕墻。VR互動(dòng)娛樂(lè)體驗(yàn)新世界寓教于樂(lè)的互動(dòng)娛樂(lè)城本項(xiàng)目互動(dòng)綜合體主題為“VR互動(dòng)娛樂(lè)體驗(yàn)新世界”，主要面向青少年，建設(shè)一批國(guó)際水準(zhǔn)、國(guó)內(nèi)一流的立體視覺(jué)互動(dòng)展廳，通過(guò)體感、三維成像、全息成像、虛擬現(xiàn)實(shí)、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)等技術(shù)將孩子們帶入科學(xué)的世界，打造科普、軍事、災(zāi)害防范等主題場(chǎng)館。場(chǎng)館的周邊將布置動(dòng)漫主題的兒童餐廳，除了一般的動(dòng)漫人物之外，同樣將設(shè)計(jì)互動(dòng)設(shè)備，增強(qiáng)就餐意愿，提高客單數(shù)量。高科技3D立體視覺(jué)成像展覽展示示范基地利用先進(jìn)的3D立體視覺(jué)成像技術(shù)及多媒體管控技術(shù)，建設(shè)能夠滿足各類展覽展示需求的通用平臺(tái)。通過(guò)多媒體調(diào)度中心，遠(yuǎn)程控制各種多媒體成像設(shè)施的展示內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)一鍵切換展覽主題，瞬間改變展示風(fēng)格。可承接各類高新技術(shù)展會(huì)、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、文化藝術(shù)展等活動(dòng)。主題設(shè)計(jì)主題設(shè)計(jì)視覺(jué)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地及拍攝基地視覺(jué)產(chǎn)業(yè)是指和現(xiàn)代生活有關(guān)系的“眼球”經(jīng)濟(jì),包括工業(yè)造型、建筑、電影、動(dòng)畫、家居、服裝,甚至包括人的形體、發(fā)型設(shè)計(jì)等等。能夠體現(xiàn)一個(gè)國(guó)家、一個(gè)民族人文精神，是中國(guó)未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。建設(shè)視覺(jué)產(chǎn)業(yè)基地，吸引視覺(jué)藝術(shù)家、藝術(shù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)企業(yè)和服務(wù)商入住，共同促進(jìn)視覺(jué)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，引領(lǐng)視覺(jué)藝術(shù)潮流。主題設(shè)計(jì)藝術(shù)展示區(qū)建立藝術(shù)展示區(qū)，為園區(qū)內(nèi)外的藝術(shù)家、藝術(shù)機(jī)構(gòu)、畫廊等提供展示、交流及交易平臺(tái)，同時(shí)吸引藝術(shù)愛(ài)好者前來(lái)參觀學(xué)習(xí)。藝術(shù)展示區(qū)將有效的提升產(chǎn)業(yè)園的層次。吸引媒體及公眾的目光。主題設(shè)計(jì)教育培訓(xùn)中心依托園區(qū)的各類多媒體展覽設(shè)施，以及藝術(shù)氛圍，引進(jìn)各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，包括科普教育、藝術(shù)教育、文化教育等各類教育內(nèi)容，為青少年打造全方位的教育培訓(xùn)基地。主題設(shè)計(jì)生活配套服務(wù)設(shè)施引入各類生活配套服務(wù)設(shè)施，如：商業(yè)服務(wù)、金融郵電、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生、市政公用等，為周邊居民提供生活便利，吸引客流，打造生活?yuàn)蕵?lè)聚集地。場(chǎng)館結(jié)構(gòu)及布局互動(dòng)體驗(yàn)館

主題餐廳教育培訓(xùn)視覺(jué)產(chǎn)業(yè)基地藝術(shù)展示區(qū)餐飲娛樂(lè)對(duì)現(xiàn)有廠房進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固后，采用鋼架結(jié)構(gòu)將廠房劃分成三層結(jié)構(gòu)，再根據(jù)各層布局進(jìn)行區(qū)域劃分。對(duì)于挑高較低的廠房，對(duì)其屋頂進(jìn)行改造，建設(shè)露臺(tái)、屋頂花園等休閑場(chǎng)所。對(duì)建筑外立面，采用幕墻方式進(jìn)行包裝，凸顯藝術(shù)及科技感。三層二層一層生活服務(wù)品牌商戶產(chǎn)品發(fā)布中心業(yè)態(tài)分析商業(yè)模式綜合體建筑面積約35000M2自主經(jīng)營(yíng)互動(dòng)體驗(yàn)館+主題餐廳，建筑面積10000M2

，有效使用面積7000M2對(duì)外出租建筑面積25000M2

，有效使用面積17500M2

基于客源分析，進(jìn)行品牌招租，初期采用邀請(qǐng)入駐優(yōu)惠租金，租金初步定為2.8元/天/平米，租金采用壓二付一方案租金三年內(nèi)保持不變，隨后逐年上漲，上漲幅度約為每年5%培養(yǎng)期定為三年，培養(yǎng)期后對(duì)高流水商戶采用租金+抽成方案

業(yè)態(tài)分析招商引資方案項(xiàng)目立項(xiàng)后隨即申請(qǐng)2015年度國(guó)家文創(chuàng)資金扶持及北京市資金扶持，預(yù)期扶持資金人民幣3000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)于2015年撥付互動(dòng)體驗(yàn)主題場(chǎng)館設(shè)置在二樓，采用合作廠商設(shè)備，尋求合作廠商贊助基于主題場(chǎng)館，招收主題周邊商品商亭，布置在二樓主題場(chǎng)館附近在綜合體一樓集中邀請(qǐng)生活服務(wù)類商戶，以及各類品牌商戶入駐基于客源分析，在綜合體三樓劃分出視覺(jué)產(chǎn)業(yè)基地，藝術(shù)展示區(qū)，以及餐飲娛樂(lè)區(qū)聯(lián)系合作動(dòng)漫公司、簽訂漫畫形象代理權(quán)，在二樓主題場(chǎng)館旁構(gòu)建動(dòng)漫形象主題餐廳在二層設(shè)置教育培訓(xùn)區(qū)，引入教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐。聯(lián)系有發(fā)布產(chǎn)品需求的企業(yè)、機(jī)構(gòu)，在一層中庭舉辦基于互動(dòng)技術(shù)的產(chǎn)品發(fā)布會(huì)業(yè)態(tài)分析預(yù)期收益分析項(xiàng)目實(shí)施后第一年預(yù)期出租率60%，產(chǎn)生租金收入1073萬(wàn)元；主題場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)收入200萬(wàn)元，主題餐廳收入不少于200萬(wàn)元，預(yù)期總收入不低于1400萬(wàn)元（不計(jì)入國(guó)家扶持資金）項(xiàng)目實(shí)施后第二年預(yù)期出租率75%，產(chǎn)生租金收入1341萬(wàn)元；主題場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)收入250萬(wàn)元，主題餐廳收入不少于300萬(wàn)元，預(yù)期總收入不低于1800萬(wàn)元（不計(jì)入國(guó)家扶持資金）項(xiàng)目實(shí)施后第三年預(yù)期出租率90%，產(chǎn)生租金收入1609萬(wàn)元；主題場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)收入300萬(wàn)元，主題餐廳收入不少于350萬(wàn)元，預(yù)期總收入不低于2200萬(wàn)元（不計(jì)入國(guó)家扶持資金）從第四年開(kāi)始，預(yù)期出租率穩(wěn)定在90%左右，預(yù)期收入按年8-10%遞增設(shè)計(jì)方案科技性體驗(yàn)性知識(shí)性寓教于樂(lè)設(shè)計(jì)原則以“覆”為奇，通過(guò)全方位的視覺(jué)效果與聲音效果相結(jié)合，從感官層面營(yíng)造沉浸式體驗(yàn)；以“變”為新，通過(guò)多元內(nèi)容穿插式變換，配合全方位的感官體驗(yàn)效果，產(chǎn)生穿越時(shí)空的非凡感受；以“點(diǎn)”及面，通過(guò)選取最具代表性的亮點(diǎn)作為展示內(nèi)容，使參觀者產(chǎn)生聯(lián)想，由小及大；以“逸”代勞，采用最為省力、最為輕松的體驗(yàn)方式。設(shè)計(jì)理念7休閑美食區(qū)方案策劃七大功能分區(qū)

1科普知識(shí)區(qū)2災(zāi)害教育區(qū)3軍事展示區(qū)4兒童樂(lè)園區(qū)54D體驗(yàn)區(qū)6會(huì)展發(fā)布區(qū)科普知識(shí)區(qū)太空探索航天科技海底世界生命科學(xué)物理學(xué)智能機(jī)器人智慧城市災(zāi)害教育區(qū)水災(zāi)旱災(zāi)颶風(fēng)災(zāi)害地震火山火災(zāi)（消防安全）軍事展示區(qū)軍事科技武器核能兒童樂(lè)園區(qū)休閑美食區(qū)主題餐廳“三味書屋”“島嶼咖啡”商業(yè)廣場(chǎng)……會(huì)展中心親子樂(lè)園小畫家寫生舞臺(tái)秀冒險(xiǎn)大本營(yíng)兒童陶藝剪紙藝術(shù)展陳大綱高科技展示發(fā)布中心……4D體驗(yàn)區(qū)方案策劃4D影院燈光秀冰雪災(zāi)害自然生物災(zāi)害（蝗蟲災(zāi)害等）人為災(zāi)害低碳環(huán)保、節(jié)能減排1

科普知識(shí)區(qū)太空探索遨游太空是所有人的理想！提供一種前所未有的體驗(yàn)，觀眾進(jìn)入模擬飛行器體驗(yàn)倉(cāng)，將帶您穿越太空，親眼見(jiàn)證宇宙的發(fā)展，弧形巨幕配合3D技術(shù)的視覺(jué)沖擊，動(dòng)感座椅設(shè)備的觸覺(jué)感受，身臨其境，惟妙惟肖。科普知識(shí)區(qū)航天科技

航天科技，在我們心中是那么的觸手可及，也是那么的遙遙無(wú)期。走進(jìn)展廳，讓我們看看在航天的大學(xué)問(wèn)里，人類是多么的驚才絕艷！科普知識(shí)區(qū)海底世界另一個(gè)太空，等待勇者探索科普知識(shí)區(qū)生命科學(xué)有人說(shuō)生命是神或上帝所創(chuàng)造，這是在人類認(rèn)識(shí)自然能力很低的情況下產(chǎn)生出來(lái)的觀念。在這里，我們一起去探險(xiǎn)生命的科學(xué)!科普知識(shí)區(qū)物理學(xué)物理學(xué)是自然科學(xué)中最基礎(chǔ)的學(xué)科之一。在我們?nèi)粘Ｉ钪袩o(wú)不與它息息相關(guān)，普通的事物中也有意想不到的知識(shí)?？破罩R(shí)區(qū)智能機(jī)器人昨天它是我們的幻想，今天的就在我們身邊，明天我們更加期待！

科普知識(shí)區(qū)

智能機(jī)器人在當(dāng)今社會(huì)變得越來(lái)越重要，越來(lái)越多的領(lǐng)域和崗位都需要智能機(jī)器人參與、這使得智能機(jī)器人的研究也越來(lái)越頻繁。雖然我們現(xiàn)在仍很難在生活中見(jiàn)到智能機(jī)器人的影子。但在不久的將來(lái)，隨著智能機(jī)器人技術(shù)的不斷發(fā)展和成熟。隨著眾多科研人員的不懈努力，智能機(jī)器人必將走進(jìn)千家萬(wàn)戶。更好的服務(wù)人們的生活，讓人們的生活更加舒適和健康。智慧城市智慧城市基于云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)等，營(yíng)造人類創(chuàng)造更美好的城市生活?？破罩R(shí)區(qū)2

災(zāi)害教育區(qū)

我國(guó)是災(zāi)害頻繁發(fā)生的國(guó)家，開(kāi)展減災(zāi)活動(dòng)，有效地減輕各種災(zāi)害造成的損失，對(duì)我國(guó)的社會(huì)主義四個(gè)現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。黨和政府十分重視減災(zāi)活動(dòng)，為此制定了一系列符合我國(guó)國(guó)情的方針、政策，投入了大量人力、物力和財(cái)力。提供直接宣傳與教育防減支持.加強(qiáng)減災(zāi)活動(dòng)的教育；增強(qiáng)社會(huì)對(duì)減輕災(zāi)害重大意義的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化減災(zāi)意識(shí)，建立深厚的群眾基礎(chǔ)。減輕災(zāi)害要貫徹以預(yù)防為主，防抗結(jié)合的工作方針，加強(qiáng)防災(zāi)設(shè)施的建設(shè)，防患于未然。充分利用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，加強(qiáng)災(zāi)害科學(xué)研究，不斷揭示各種災(zāi)害的成因和發(fā)展規(guī)律，逐步建立與改善災(zāi)害監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、信息系統(tǒng)，提高對(duì)災(zāi)害的預(yù)報(bào)水平，制定減災(zāi)對(duì)策。切實(shí)加強(qiáng)減災(zāi)法制建設(shè)。把減災(zāi)工作納入法制軌道，以發(fā)展我國(guó)的防減災(zāi)害事業(yè)。我們常見(jiàn)的災(zāi)害有水災(zāi)、旱災(zāi)、颶風(fēng)災(zāi)害、地震火山、火災(zāi)（消防安全）、冰雪災(zāi)害、自然生物災(zāi)害（蝗蟲災(zāi)害等）、人為災(zāi)害……該區(qū)域以常規(guī)展示手段與多媒體展示平臺(tái)結(jié)合構(gòu)成，全區(qū)以災(zāi)害為主題，集中向觀眾展示各種災(zāi)害。除了常規(guī)的造型展板、感應(yīng)燈箱等展示平臺(tái)外，還可以加入多媒體設(shè)備、多媒體光影造型沙盤、機(jī)械體驗(yàn)裝置等完整的再現(xiàn)災(zāi)害的構(gòu)成與形成過(guò)程，并清晰生動(dòng)的講解我國(guó)易發(fā)地區(qū)。同時(shí)多媒體觸摸查詢系統(tǒng)的加入令觀眾能夠自主查詢相關(guān)知識(shí)，而不是被動(dòng)的接受展項(xiàng)內(nèi)容。在了解災(zāi)害過(guò)程中，還應(yīng)學(xué)習(xí)營(yíng)救方法及防范措施。災(zāi)害教育區(qū)低碳環(huán)保、節(jié)能減排在防減災(zāi)害的同時(shí)，我們應(yīng)提倡環(huán)保節(jié)能。低碳環(huán)保既是一種生活方式，同時(shí)更是一種可持續(xù)發(fā)展的環(huán)保責(zé)任。低碳生活要求人們樹(shù)立全新的生活觀和消費(fèi)觀，減少碳排放，促進(jìn)人與自然和諧發(fā)展。低碳生活將是協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和保護(hù)環(huán)境的重要途徑。災(zāi)害教育區(qū)本展區(qū)主要講述軍事科技:科學(xué)角度剖析其科技原理及在軍事領(lǐng)域的應(yīng)用,專業(yè)知識(shí)科普化和科技知識(shí)故事化的創(chuàng)作理念,力求以專業(yè)的興趣點(diǎn)和鮮活的細(xì)節(jié)為觀眾展示現(xiàn)代軍事科學(xué)技術(shù)和武器裝備...3

軍事展示區(qū)軍事科技旱則資舟，水則資車。走過(guò)抗戰(zhàn)歷史，迎接勝利曙光之后，讓我們回到今天，不知不覺(jué)間，軍事科技已經(jīng)發(fā)展到讓人驚嘆的地步。通過(guò)立體造型設(shè)計(jì)、多媒體互動(dòng)設(shè)備與模型相結(jié)合，產(chǎn)生視覺(jué)上的震撼效果，參觀者可查看自己感興趣的內(nèi)部構(gòu)造，從而深入了解這些恐怖武器。促進(jìn)參觀者對(duì)武器和安全深入思考。軍事展示區(qū)通過(guò)體感互動(dòng)技術(shù)，使參與者在虛擬的環(huán)境中體驗(yàn)戰(zhàn)斗場(chǎng)面。同時(shí)使用模擬駕駛機(jī)，使參與者可以體驗(yàn)駕駛軍事載具的感覺(jué)。戰(zhàn)爭(zhēng)互動(dòng)游戲軍事展示區(qū)以教育內(nèi)容為根本，凸顯“高度”與“內(nèi)涵”以互動(dòng)技術(shù)為承載，強(qiáng)調(diào)“共性”與“個(gè)性”“這里，不是單純的兒童樂(lè)園”！“人生如戲，這里就是一個(gè)全新的舞臺(tái)；在這里您是導(dǎo)演，是主角，所有的人和物都將成為您的戲中人！不只是看，我們強(qiáng)調(diào)參與，在參與中認(rèn)知，在參與中感悟是我們的主旨。這座獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)意平臺(tái)已經(jīng)為我們拉開(kāi)了新的序幕！以全新的體驗(yàn)方式提供歡樂(lè)，開(kāi)拓寓教于樂(lè)的教育模式;4

兒童樂(lè)園區(qū)冒險(xiǎn)大本營(yíng)兒童樂(lè)園區(qū)兒童樂(lè)園區(qū)互動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)青少年樂(lè)園區(qū)幻影空間54D體驗(yàn)區(qū)4D影院

超現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格打破傳統(tǒng)的“方正”思想，設(shè)計(jì)別具風(fēng)格，讓您輕松愉快的體驗(yàn)！先進(jìn)的弧幕形式，觀眾被立體的畫面以及立體的聲音所包圍，具有超強(qiáng)的體驗(yàn)感和沉浸感。動(dòng)感4d特技座椅，根據(jù)影片的故事情節(jié)包含由計(jì)算機(jī)控制做墜落、震動(dòng)、噴風(fēng)、噴水、拍腿等特技，再配以精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味、布景等等引入3D影視，從而調(diào)動(dòng)了人的所有感知系統(tǒng)，使人真正走進(jìn)影片情節(jié)。4D體驗(yàn)區(qū)4D燈光秀4D體驗(yàn)區(qū)6

高科技展示發(fā)布中心會(huì)展中心——高科技展示發(fā)布中心伴隨著高新技術(shù)的不斷進(jìn)步和成熟，尤其是數(shù)字化、信息化技術(shù)的快速發(fā)展。展覽展示理念逐步升級(jí)，如何將企業(yè)形象、科研成果以及產(chǎn)品用最完美的方式呈現(xiàn)出來(lái)，成為展廳建設(shè)的終極目標(biāo)。而使展示效果更炫目、更震憾、更具說(shuō)服力與吸引力的新動(dòng)力，正是具有“數(shù)字化、信息化、互動(dòng)化”的多媒體展示技術(shù)。這種技術(shù)正以超乎尋常的速度進(jìn)入新一代城市規(guī)劃及商業(yè)規(guī)劃之中，已經(jīng)成為中國(guó)后世博時(shí)代的潮流發(fā)展趨勢(shì)。智能展柜全息成像潘多拉魔盒增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)地面互動(dòng)多媒體點(diǎn)播弧幕多媒體包柱天幕會(huì)展中心——高科技展示發(fā)布中心AR增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)通過(guò)增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)，將抽象的技術(shù)和無(wú)法布置在現(xiàn)場(chǎng)的產(chǎn)品用虛擬的影像表現(xiàn)出來(lái)，與現(xiàn)場(chǎng)演講者的影像進(jìn)行實(shí)時(shí)合成，將結(jié)果通過(guò)大型LED屏進(jìn)行實(shí)時(shí)播放，使演講者的講解更加直觀、形象?，F(xiàn)場(chǎng)可以進(jìn)行實(shí)時(shí)高清畫面采集，并將采集的畫面實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)播到大屏幕上，供更多的參觀者觀看。利用增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)，將虛擬的物體如古生物影像展現(xiàn)在觀者面前，給參觀者帶來(lái)身臨其境的感覺(jué)。利用客戶端顯示標(biāo)識(shí)或使用打印有標(biāo)識(shí)的卡片來(lái)定位虛擬模型，方便參觀者全方位的觀察展品。展示手段：LED拼接屏+增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)系統(tǒng)會(huì)展中心——高科技展示發(fā)布中心潘多拉魔盒

隨著影像的內(nèi)容變換，模型也仿佛在空間中行進(jìn)變換。投影在模型表面的影像能夠展示出產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)原理等細(xì)節(jié)。以這種奇幻的形式，可以生動(dòng)的展現(xiàn)產(chǎn)品的各個(gè)方面。展示手段：三面CAVE投影系統(tǒng)利用該系統(tǒng)，創(chuàng)造一個(gè)虛擬的空間，可用于展示校園或科技園區(qū)的景觀環(huán)境，也可用于展示大型復(fù)雜產(chǎn)品及其內(nèi)部結(jié)構(gòu)。潘多拉魔盒，由三面CAVE投影系統(tǒng)、產(chǎn)品模型及多媒體影像內(nèi)容組成，營(yíng)造出一個(gè)虛擬的視覺(jué)空間。現(xiàn)場(chǎng)可以進(jìn)行實(shí)時(shí)高清畫面采集，并將采集的畫面實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)播到大屏幕上，供更多的參觀者觀看。會(huì)展中心——高科技展示發(fā)布中心展示手段：投影+360°全息金字塔+觸控屏

360°全息成像是近年來(lái)在國(guó)際上興起的一種新型展示技術(shù)，該技術(shù)可以使立體影像不借助屏幕直接懸浮在設(shè)備外的自由空間，并且360°任意角度均可觀看，這種展示手段打破常規(guī)的實(shí)物展示手段，立體影像的清晰度及色彩還原度高，立體感強(qiáng)，因此非常逼真，可以給觀眾以新奇、玄妙的視覺(jué)沖擊，激發(fā)觀眾探究欲。全息成像展項(xiàng)前，設(shè)置一臺(tái)觸控液晶屏，用于介紹展品信息，同時(shí)也可以加入互動(dòng)控制，自由旋轉(zhuǎn)縮放展品，便于參觀者進(jìn)行觀賞。360°全息成像會(huì)展中心——高科技展示發(fā)布中心展示手段：弧幕投影系統(tǒng)

采用弧形投影幕和3臺(tái)投影機(jī)，利用曲面矯正、邊緣融合等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫拼接投影效果。弧幕的形狀符合人眼的可是范圍，配合立體聲音響系統(tǒng)，可以給參觀者帶來(lái)更具震撼力和沉浸感的視覺(jué)效果。弧幕會(huì)展中心——高科技展示發(fā)布中心多媒體信息點(diǎn)播系統(tǒng)展示手段：投影＋觸控屏多媒體信息點(diǎn)播系統(tǒng)，由查詢點(diǎn)播軟件，大屏投影系統(tǒng)，觸控平臺(tái)組成。系統(tǒng)中儲(chǔ)存有大量企業(yè)、產(chǎn)品及技術(shù)的視頻信息，參觀者可通過(guò)觸控平臺(tái)進(jìn)行查詢，查詢到感興趣的視頻信息后可進(jìn)行點(diǎn)播觀看。點(diǎn)播操作也可在手機(jī)客戶端上實(shí)現(xiàn)。這樣既可給參觀者提供信息查詢的平臺(tái)，也可保護(hù)產(chǎn)品及技術(shù)的視頻版權(quán)。同時(shí)，大屏幕還可用于其它展項(xiàng)的實(shí)時(shí)畫面轉(zhuǎn)播。展示手段：地面互動(dòng)投影

地面互動(dòng)投影系統(tǒng)是參與者和地面上影像的真實(shí)互動(dòng)，可以使多名參與者融入場(chǎng)景中