2024年租賃住房市場：投資潛力與價值洞察

租賃住房市場作為房地產(chǎn)領域的重要組成部分，租賃住房市場從最初計劃經(jīng)濟時代的單一福利分配到如今社會主義市場經(jīng)濟體系下多元化、市場化運作的轉變，深刻映射了房地產(chǎn)發(fā)展模式的變革軌跡與社會變遷的脈絡。自2015年政府倡導“建立多種渠道、發(fā)展租賃市場”以來，至2021年，一系列促進行業(yè)發(fā)展、推進資產(chǎn)證券化以及實時減稅降負等特別是將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點行業(yè)政策的推出，有力形成了保障性租賃住房與市場化租賃住房雙軌并行的政策框架。伴隨著各類專業(yè)化機構及租賃住房運營商的踴躍參與，市場產(chǎn)品結構進一步細分，形成了包括青年公寓、租賃式社區(qū)、高端公寓和宿舍型公寓等多元化產(chǎn)品形態(tài)。公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs項目在二級市場的優(yōu)異表現(xiàn)推動投資市場對于租賃住房的關注度持續(xù)上升。自2020年至2023年期間，租賃住房市場的大宗交易活動呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，交易量與交易額均實現(xiàn)了快速增長。據(jù)統(tǒng)計，租賃住房投資額占總大宗交易額的比例，在這四年間實現(xiàn)了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%,彰顯了市場對租賃住房投資價值的高度認可與信心。根據(jù)戴德梁行2024年最新的調(diào)研結果，長租公寓/服務式公寓已成為北京和上海投資人最關注的資產(chǎn)類型之一。展望未來，租賃住房有望吸引更多投資市場的目光與資本注入，成為投資領域的熱點。2024年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》,將底層資產(chǎn)由保障性租賃住房擴容至租賃住房。預計隨著市場化租賃住房常態(tài)化發(fā)行的推進、城鎮(zhèn)化水平的提升、流動人口的增長以及結合租賃住房所擁有的穩(wěn)定、穿越周期本文聚焦全國范圍內(nèi)租賃住房發(fā)展迅速或潛力巨大的16個重點城市，結合政策及產(chǎn)品端情況，深入剖析這些城市的市場存量規(guī)模、供需動態(tài)等關鍵指標，旨在全面展示當前租賃住房市場發(fā)展現(xiàn)狀。同時，租賃住房作為當前最受關注的 市場運營情況深度探討收益法中的核心估值參數(shù)，幫助投資者更清晰地評判。第一章租賃住房市場的分類05專業(yè)化運營租賃住房分類08整體市場政策綜述09重點16城市的保租房政策細則一納保政策10有關租賃住房資產(chǎn)的整體情況及差異的Q&A第二章租賃住房市場情況分析12主流投資機構梳理13主流運營商梳理17重點16城市場存量及供應21重點16城需求驅(qū)動力分析23未來市場趨勢及展望第三章租賃住房的投資及退出25租賃住房三大商業(yè)運營模式27租賃住房大宗交易情況29資產(chǎn)證券化/公募REITs市場情況31租賃住房資產(chǎn)資本化率CapRate情況第四章租賃住房收益法評估核心參數(shù)分析35收入分析37成本分析40折現(xiàn)率分析41思考：租賃住房用地性質(zhì)多樣帶來的剩余土地使用年限與資本化率(CapRate)差異宀十7+咨港力與價值洞家宀十7+咨港力與價值洞家z///////////租賃住房市場的分類專業(yè)化運營專業(yè)化運營租賃住房分類國際租賃住房分類在全球，住房租賃行業(yè)發(fā)展已久。由于國情不同，各國發(fā)展租賃住房的歷程和重點也不盡相同，由此各國的租賃住房形成了適應各自國情的、系統(tǒng)性的產(chǎn)品分類標準。下圖展現(xiàn)了美國、德國、日本等國家的租賃住房分類標準，這些國家租賃住房行業(yè)發(fā)展時間較長，分類標準系統(tǒng)性較強。圖1:典型國家租賃住房分類標準市場需求導向保障功能導向市場需求導向租戶類型及需求特征地理位置租金水平建筑特征戶型面積租金水平戶型面積地理位置建筑樓齡檔次/級別保障人群居住類型豪華型(A+/A)中高端型(A-/B+)中低端型(B/B-)低端型(C+/C/C-/D)補貼型(無級別)高端：高于9歐元/平米/月7-9歐元/平米/月中端：5-7歐元/平米/月低于5歐元/平米/月單身型緊湊型家庭型舒適性宿舍型十十A和仟信宀十7+切咨港力與價值洞家5租賃住房市場分類政策維度劃分在國家相關政策的支持下，我國的住房租賃市場經(jīng)過多年發(fā)展，已正式邁入機構化運營的新階段。2021年，《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國發(fā)辦[2021]22號)發(fā)布后，我國機構化管理租賃住房就有了“保障性”和“市場化”之分，即保障性租賃住房和市場化租賃住房。二者均面向市場運營，區(qū)別在于政策對保障性租賃住房的租金水平和租金漲幅有明確要求，相應的也給予稅收、民水民電等方面的優(yōu)惠支持。今年，《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資[2024]1014號)中，將可用于發(fā)行公募REITs的租賃住房項目類型擴大為四類：保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務的租賃住房項目。這四類租賃住房項目中，公共租賃住房保障屬性更強，對承租人的收入水平等有明確的要求。其他三類項目均為市場化運營，對承租人無收入等方面的資格審查要求。圖2:專業(yè)化運營租賃住房政策維度分類納保納保保障性租賃住房專業(yè)化運營租賃住房人才房(公寓)集中式長租房非納保產(chǎn)品線維度劃分我國機構化管理的租賃住房項目出現(xiàn)至今也有十余年的時間了。在市場需求的推動下，機構化管理租賃住房產(chǎn)品逐漸形成清晰的產(chǎn)品線分類，并形成了相對統(tǒng)一的行業(yè)共識。在此基礎上，綜合考慮租戶需求、地理位置、租金水平、產(chǎn)品裝修配置、具象體驗五個維度對產(chǎn)品的影響，形成“租賃住房產(chǎn)品分類5P模型”(圖3)。該模型對產(chǎn)品線進行明確的分類，定義了我國租賃住房產(chǎn)品的四條產(chǎn)品線——青年公寓、租賃式社區(qū)、高端公寓和宿舍型公寓。圖3:租賃住房產(chǎn)品分類5P模型地理位置產(chǎn)品裝修租金水平PhysicalEvidence具象體驗租戶需求Product配置66戴徳測行這四類產(chǎn)品線面向不同的主力客群，提供具有不同的產(chǎn)品、服務等，在運營方面也具有其各自的特征(詳見下圖)。其中，青年公寓和租賃式社區(qū)兩條產(chǎn)品線是面向新市民、青年人的主力供給產(chǎn)品，在主力客群上有一定重合度。但兩條產(chǎn)品線所服務的客群，在年齡結構、家庭結構等方面的比重不同，且建筑規(guī)模、建筑形式、公建配套、商業(yè)配套等方面也具有較明圖4:專業(yè)化運營租賃住房產(chǎn)品線分類產(chǎn)品線客源特征主力戶型平均套均面積單身、情侶/夫妻開間單身、情侶/夫妻、39.55m24-6人間商務人士65.63m2在四條產(chǎn)品線下，根據(jù)運營商提供的產(chǎn)品檔次和服務標準等方面的差異，還可以將產(chǎn)品進一步細分，如圖5所示。我國住房租賃行業(yè)起步時間并不長，市場需求還在不斷釋放。需求的多樣性必然會推動供給的多元化，我們相信，租賃住房產(chǎn)品線還會出現(xiàn)更多細分市場的變化，適時更新產(chǎn)品線定義。圖5:租賃住房產(chǎn)品細分及市場占比96.3%緊湊型舒適型青年型家庭型服務式公寓生活方式型公寓宿舍型公寓宿舍型4.7%4.3%十十A任信寧十7切咨港力與價值洞家72015年1月，住建部《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》(建房〔2015〕4號)提出，“建立多種渠道、 發(fā)展租賃市場”。自此，住房租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展的大幕在政策支持下徐徐展開。2015年至2020年，國家從房源籌集、金融支持、市場監(jiān)管等方面陸續(xù)出臺對住房租賃行業(yè)的支持政策。2021促進行業(yè)發(fā)展、資產(chǎn)證券化、減稅降負等利好政策集中釋放，特別是將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試業(yè)內(nèi)也將2021年稱為“住房租賃行業(yè)的政策元年”。圖6:2021年——住房租賃行業(yè)“政策元年”保租房保租房《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)[2021]21號)明確對象標準：符合條件的新市民、青年人引導多方參與：多主體投資、多渠道供給，“誰投資、誰所有”。完善土地支持政策：集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位擁有使用權土地(不補繳土地價款)、產(chǎn)業(yè)園配套用地面積提升至15%、閑置低效商業(yè)辦公等存量房屋、軌道交通樞紐(地鐵上蓋)。金融金融《國家發(fā)展改革委員會關于進一步做好基礎點工作的通知》(發(fā)改投資[2021]958號文)減稅 善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部稅務總局住房城鄉(xiāng)建設部公告2021年第24號):值稅值稅。在房產(chǎn)稅方面也做了新的規(guī)定，企事業(yè)單位等向個人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。配套支持政策：中央財政補貼、降低稅費、理抵押貸款等。資料來源：公開信息整理常態(tài)化發(fā)行的通知》(發(fā)改投資〔2024〕1014號)將市在行業(yè)立法方面，2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部海市住房租賃條例》于2023年2月1日起實施；《武漢市住房租賃條例》于2024年9月1日起正式實施。在國家政策指導下，各地方政府秉承“一城一策”的原則，陸續(xù)制定適應地方發(fā)展的租賃住房行業(yè)政策，從供需兩端鼓勵住房租賃行業(yè)發(fā)展，加強金融支持和市場監(jiān)管。獻德測行獻德測行重點16城市的保租房政策細則重點16城市的保租房政策細則明確了保障性租賃住房基礎制度及相關支持政策。隨后，各地方圍繞《意見》指導的常規(guī)政策，從房源籌集、產(chǎn)品建設、租金定價、租金限制四個方面相繼出臺了有關保障性租賃住房納保政策細則。圖7:重點16城保租房納保政策細則●除常規(guī)政策外，城中村住房等存量房屋依法整租運營。1.新建：利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位依法取得的自有土地和新供應國有建設用地建置和低效利用的非居住存量房屋改造建設。3.存量盤活：將符合條件的存量住房作為保障性租賃住房使用和管理。土地使用權人自建或與運營保障性租賃住房。各城市主要圍繞常規(guī)政策將可納保的新建類和改造類保障性租賃住房項目用地性質(zhì)設置細則。其中廣州、深圳、合肥三城在常規(guī)政策外因地制宜設置了北京廣州深圳杭州廈門合肥●宿舍型租賃住房人均使用面積不得小于4平方米；●公寓型租賃住房原則上適用1-2人居住，人均使用面積不得小于5平方米?！衩嫦虮締挝?、本系統(tǒng)職工定向積標準為20-45平方米，且該類戶型不得少于80%,一般不超過50平方米。筑面積原則上應當控制在70平方米以內(nèi)，以30-60平方米為主。建筑面積不超過70平方米的小戶型為主。筑面積原則上應當控制在70平方米以內(nèi)，以30-45平方米為主?！袼奚嵝腿司褂妹娣e不少于5平方米；●住宅型以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主.基于常規(guī)的保障性租賃住房分類和主要供給戶型面積限制政策，部分城市進一步限制了主要供給戶型面不高于市場的90%不高于市場的90%不高于市場的90%不高于市場的90%不高于市場的90%不高于市場的90%不高于市場的90%常規(guī)政策租金不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房評估租金。下，部分城市進一步明租金定價的取值范圍。超過5%,且不高場租賃住房租金同期漲幅。金年度漲幅不得超過5%,且不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金同期漲幅。資料來源：公開信息整理注：重點16城是綜合考慮各城市經(jīng)濟規(guī)模、人口流向、市場規(guī)模和競爭市場格局等因素，篩選出適宜租賃住房機構化發(fā)展的城市。AA任佇宀十7切咨淋力與價值洞家QA1:綜合考慮經(jīng)濟規(guī)模、人口流向、市場規(guī)模、競爭市場格局四個維度，建議重點關注4(北京、上海、深圳、廣州)+4(成都、杭州、南京、武漢)+N(西安、合肥、蘇州、寧波、廈門、重慶、長沙、天津)的城市。A2:需考慮影響租住需求產(chǎn)生的四個重要因素：區(qū)域經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結構、生活配套和交通通達性，選擇城市當中的 A3:四條產(chǎn)品線均具有投資價值，需匹配投資目標進行選擇。高端公寓屬于投資溢價型產(chǎn)品，對區(qū)位要求較高；青年公寓、租賃式社區(qū)相對穩(wěn)定，可重點關注品質(zhì)型青年公寓、全齡型租賃社區(qū)A4:管理模式選擇與投資主體、投資目標有關，通常可以選擇的模式包括：全權委托品牌運營商管理、自建品牌且委托第三方運營管理公司、自建品牌自主運營。A5:通常要考察運營商的產(chǎn)品線、項目布局、經(jīng)營模式，同時重點關注委托管理合同要點(如管理年限、管理費率、技術服務&籌開服務、業(yè)績考核等)。租賃住房市場投資潛力與價值洞察/////////租賃住房市場情況分析一仟信宀十17+咨港力與價值洞家11一仟信宀十17+咨港力與價值洞家11主流投資機構梳理主流投資機構梳理住房租賃行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，吸引了越來越多的機構類投資者涌入。其中，率先進入這個領域的是外資私募股權基金，緊隨其后的機構投資者類型更加多元化，如開發(fā)商、銀行及REITs企業(yè)等。目前，已有七大類機構投資者活躍在這一行業(yè)。圖8:主流投資機構類型機構舉例投資機構類型機構舉例華夏基金華潤有巢REIT華潤置地龍湖萬科旭輝中海地產(chǎn)首創(chuàng)城發(fā)上海地產(chǎn)自如貝殼REITs企業(yè)保險公司銀行私募股權投資基金開發(fā)商互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)人壽保險大家保險平安人壽保險太平洋保險鼎輝投資中聯(lián)基金安住此間高和資本中信金石深創(chuàng)投黑石華平投資…運營商的分類租賃住房運營商的劃分伴隨著行業(yè)機構化趨勢同步發(fā)展。發(fā)展初期，業(yè)內(nèi)對運營商的分類普遍以其背景為標準，劃分為地產(chǎn)系、創(chuàng)投系、中介系和酒店系四類。后續(xù)隨著機構類投資者的進入，也出現(xiàn)了基金系運營商。也有越來越多的新運營商進入住房租賃行業(yè)，由此也催生了更多的運營商分類角度。對于市場和投資者而言，租賃住房運營商還可以從產(chǎn)品線、項目布局和經(jīng)營模式三個維度進行分類。圖9:租賃住房運營商分類已進入市場的運營商中，超過6成的運營商專已進入市場的運營商中，超過6成的運營商專注于運營單一產(chǎn)品線。但隨著存量盤活成為市場主旋律，越來越多的運營商開始著手多產(chǎn)品線戰(zhàn)略。通常，我們通過運營商主力產(chǎn)品線的針對高端公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等產(chǎn)品線，均能找到具有相對應能力的運營商。高端公寓運營商青年公寓運營商租賃式社區(qū)運營商宿舍型公寓運營商全國布局類型項目布局維度從項目布局看，運營商主要分為多城布局和深全國布局類型項目布局維度從項目布局看，運營商主要分為多城布局和深耕一地兩個類型。多城布局類型的運營商通常會在產(chǎn)品和運營的標準化方面更具優(yōu)勢，而深耕一地型的運營商在區(qū)域內(nèi)的資源整合能力會更為出色。重資產(chǎn)模式經(jīng)營模式輕資產(chǎn)管理輸出模式目前住房租賃市場上的運營商主要有「重資產(chǎn)重資產(chǎn)模式經(jīng)營模式輕資產(chǎn)管理輸出模式目前住房租賃市場上的運營商主要有「重資產(chǎn)模式為主」和「輕資產(chǎn)管理輸出模式為主」的通常會具有資產(chǎn)持有方的相關經(jīng)驗，而「輕資產(chǎn)管理輸出模式為主」的運營商通常在管理系統(tǒng)方面更具優(yōu)勢。仟佇宀十7次港力與價值洞家17仟佇宀十7次港力與價值洞家17主流運營商的市場規(guī)模住房租賃行業(yè)發(fā)展時間尚短，整體市場規(guī)模有限。根據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2024年二季度末，60個租賃住房運營商已開業(yè)門店數(shù)合計3,577個，開業(yè)房間規(guī)模合計1,042,852間(套)。各運營商的市場占有率、布局城市數(shù)量等方面相差甚遠。主流運營商規(guī)模布局運營商規(guī)?；潭扔写岣?。從各運營商的管理規(guī)?？?，60%的運營商管理規(guī)模不足萬間，管理規(guī)模在1萬-5萬間的運營商占比30%,管理規(guī)模超過5萬間、未達到10萬間的運營商占比僅7%,而管理規(guī)模突破10萬間的運營商僅泊寓和冠寓兩家。多城布局和深耕一地呈兩極分化狀態(tài)。52%的運營商采取多城布局發(fā)展模式。其中，雅詩閣在中國布局42個城市，是目前布局范圍最廣的品牌；布局20城以上的運營商占比13%;布局范圍在20城以下的運營商占比合計37%。深耕一地的運營商占比48%,其中60%的運營商為國央企。各產(chǎn)品線主流運營商規(guī)模圖10:各檔管理規(guī)模運營商占比情況單位：間(套)超10萬1-3萬(不含)3-5萬(不含)5-10萬(不含)萬間以下圖11:圖11:各檔布局城市規(guī)模運營商占比情況深耕一地10城及以內(nèi)(含)20-40城(不含)10-20城(不含)48%從各產(chǎn)品線的供給規(guī)?？?，我國租賃住房產(chǎn)品類型呈現(xiàn)“金字塔”形態(tài)，滿足年輕人需求的青年公寓產(chǎn)品市場規(guī)模最大，租賃式社區(qū)產(chǎn)品規(guī)模增速快，高端公寓和宿舍型公寓由于客戶群體的特點，規(guī)模占比低。從事各產(chǎn)品線的運營商的數(shù)量與各產(chǎn)品線市場規(guī)模關系密切。圖12:主流運營商產(chǎn)品線市場規(guī)模結構高端公寓：4高端公寓：4.3%宿舍型公寓：4.7%租賃式社區(qū)：24.0%14獻徳測行高端公寓作為塔尖產(chǎn)品，其整體市場規(guī)模占比相對更小。截至2024年二季度末，高端公寓開業(yè)門店數(shù)合計264個，開業(yè)房間規(guī)模合計4.5萬間(套)。高端公寓運營商數(shù)量相對更少，管理規(guī)模也更小。高端公寓的運營商中，僅雅詩閣管理規(guī)模超過萬間。65%的高端公寓運營商或剛開辟這一產(chǎn)品線，或品牌創(chuàng)立時間不長，因此管理規(guī)模均不足千間。僅有少量具有重資產(chǎn)拓展能力或酒店管理背景的運營商管理規(guī)模能突破千間，這一部分運營商合計占比約30%。圖13:高端公寓各檔管理規(guī)模運營商占比情況單位：間(套)萬間以上1,000-1萬間千間以內(nèi)“一張床”作為近年備受關注的民生產(chǎn)品，萬間(套)。圖14:宿舍型公寓運營商管理規(guī)模占比情況單位：間(套)專業(yè)從事該產(chǎn)品線的運營商數(shù)量更少，管理規(guī)模相對有限，80%的運營商管理規(guī)模(不含)千間以內(nèi)5,000-1萬間(不含)超1萬間圖15:租賃式社區(qū)各檔管理規(guī)模運營商占比情況單位：間(套)租賃式社區(qū)是近年快速發(fā)展的產(chǎn)品類型，圖15:租賃式社區(qū)各檔管理規(guī)模運營商占比情況單位：間(套)1-3萬間超3萬間1-3萬間3,000間以內(nèi)約43%,其中管理規(guī)模超過3萬間的運營3,000間以內(nèi)3,000-1萬間青年公寓青年公寓作為目前我國機構化集中式租賃住房的“塔底”,運營商數(shù)量最多，規(guī)模化企業(yè)相對更多。如前所述，泊寓和冠寓管理房源規(guī)模均超10萬間(套),已是無可爭議的行業(yè)規(guī)模領先者。而青年公寓運理規(guī)模在1萬-3萬間的運營商占比31%,管理規(guī)模了萬間以上的運營商合計占比21%(含泊寓、冠寓)。圖16:青年公寓各檔管理規(guī)模運營商占比情況單位：間(套)3-10萬(不含)1-3萬(不含)3,000-1萬(不含)3,000間以內(nèi)3,000-1萬(不含)重點16城市場存量及供應重點16城市場存量及供應重點16城已供應情況機構化租賃住房供給占比，往往反映了一個城市租賃住房行業(yè)的發(fā)展情況，也從側面描畫了市場的需求特點。經(jīng)過長期監(jiān)測，16個城市進入重點關注視野。在這些城市，租賃住房行業(yè)或發(fā)展速度快，或發(fā)展?jié)摿Υ?，具有更多的投資價值和投資機會。截至2024年二季度末，重點16城機構化集中式租賃住房供給合計83.75萬間，約占全部統(tǒng)計房源的約81%。這80多萬間的總供給在重點16城也不是平均分布，供給主要聚集在一線城市，其房源合計占比約55%?？梢娡⒌淖庾⌒枨蟮於艘痪€城市在全國的主力市場地位。租賃住房市場活躍度與城市經(jīng)濟發(fā)展有密切關系。新一線中經(jīng)濟動能強勁的重點城市，如杭州，機構化租賃住房供給量大，增長速度快，顯示出強大的投資吸引力。圖17:機構化集中式租賃住房供給房源分布供給房源分布二線重點城市新一線重點城市26%一線城市圖18:重點16城機構化集中式租賃住房供給情況單位：間(套)85,78738,61842,44938,30123,02520,54326,20518,384一線城市新一線重點城市二線重點城市任信宀+7切資淋力與價值洞家任信宀+7切資淋力與價值洞家17各產(chǎn)品線呈現(xiàn)出明顯的地域分布特點。高端公寓主要集中在一線城市以及成都、杭州、武漢等新一線重點城市；青年公寓如北京、上海、廣州、深圳、杭州等；宿舍型公寓則主要分布在一線城市和新一線城市，其中超過50%的宿舍型公寓分圖19:重點16城各產(chǎn)品線供給情況宿舍型公寓租賃式社區(qū)青年公寓高端公寓%新一線重點城市新一線重點城市二線重點城市2024年上半年，全國16個重點城市出租率呈現(xiàn)出“穩(wěn)定”的特點。除寧波的出租率水平下降較為明顯之外，其余15城的出租率水平均穩(wěn)定在92%的平均水平。寧波出租率水平降幅較大的主要原因是，寧波機構化集中式租賃住房非核心區(qū)域的供給量占比達到69%,拉低了整體出租率水平。圖20:2024上半年重點16城機構化集中式租賃住房出租率表現(xiàn)一線城市新一線重點城市80%60%40%20%北京上海廣州深圳成都杭州南京武漢西安重慶合肥寧波青島廈門天津長沙在全球經(jīng)濟下行的大背景下，機構化集中式租賃住房租金走向受城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響而產(chǎn)生波動。從重點16城整體平均租金趨勢來看，2024年3月平均租金出現(xiàn)了較為明顯的下降趨勢，主要是春節(jié)過后產(chǎn)品去化情況未達到預期水平，各運營商采取“以價換量”策略的結果。相較之下，一線城市的平均租金水平則表現(xiàn)較為穩(wěn)定，進一步說明城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展對租賃住圖21:重點16城機構化集中式租賃住房租金表現(xiàn)(2023年7月-2024年6月)(元/(元/m2/天)4.002.502.002.432.2563新一線重點城市2.432.242.462.022.432.422.41從各城市機構化集中式租賃住房的租金水平看出，城市地價和市場供需關系對城市平均租金水平影響作用明顯。不同能級的城市在租金水平方面表現(xiàn)大相徑庭，一線城市租金水平高于其他城市，特別是北京、上海兩城，2024年上半年平均租金水平遙遙領先于其他城市。這一方面是由于供給端高端公寓產(chǎn)品線布局多，拉高了租金水平；另一方面則是需求端規(guī)模圖22:2024上半年重點16城機構化集中式租賃住房租金表現(xiàn)(元/m2/天)4.002.302.002.082.002.90AA任信宀十7切次淋力與價值洞家19據(jù)不完全統(tǒng)計結果顯示，截至2024年第二季度末，已籌集但未開業(yè)的保障性租賃住房以及頭部60余個品牌運營商新增未開業(yè)項目仍將聚焦在一線城市，其次為成都、杭州、南京等新一線城市。7.9929,3519,8927.9929,3519,8927,559北京上海廣州深圳成都杭州南京武漢西安重慶合肥寧波青島廈門天津長沙20戴德測行重點16城需求驅(qū)動力分析重點16城需求驅(qū)動力分析重點16城需求驅(qū)動力指數(shù)城市的租住需求驅(qū)動力主要受經(jīng)濟規(guī)模、人口厚度、市場規(guī)模、競爭格局四個維度的影響。通過對上述四個維度進行加權評估、賦值，將城市租賃住房需求驅(qū)動力進行具象化展現(xiàn)。據(jù)研究結果顯示，上海和北京作為國家級中心型城市，租住需求驅(qū)動力指數(shù)超過90,深圳和廣州也表現(xiàn)了極強的需求驅(qū)動力，需求驅(qū)動指數(shù)在60-80之間。此外，以杭州為首的四個新一線城市也展現(xiàn)了較強的租賃需求潛力，需求驅(qū)動指數(shù)在35-50之間。圖24:重點16城租住需求驅(qū)動力指數(shù)評估維度增速、第三產(chǎn)業(yè)GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)GDP增速)出發(fā)，對各城市做出判斷，通過兩組定量指標，常住人口指標(包括常住人口規(guī)模、5年內(nèi)增速、人口年齡結構)、產(chǎn)業(yè)人口指標(產(chǎn)業(yè)人口總量、產(chǎn)業(yè)人口了年內(nèi)增速、平均工資水平、月均招聘崗位數(shù)量),對各城市做出判斷，并對各城市的租賃需求規(guī)模(即總供給量*年平均出租率)、租金坪效及了年內(nèi)年均對各城市的現(xiàn)有運營商數(shù)量、不同類型和上海深圳廣州杭州武漢西安合肥廈門天津青島驅(qū)動力指數(shù)47.12十和任心宀7次淋力與價值洞容21十和任心宀7次淋力與價值洞容21重點16城“需求錨定區(qū)域”概覽在需求驅(qū)動力研究的基礎上，進一步對單一城市內(nèi)部的行政區(qū)及街道進行評估，細化至經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、配套、交通四個維度，創(chuàng)建以衡量指定區(qū)域需求驅(qū)動力的EILT租住需求錨定區(qū)域模型。EILT租住需求錨定區(qū)域模型依據(jù)需求驅(qū)動力指數(shù)將城市內(nèi)部區(qū)域劃分為5個等級。從1級至5級，租住需求依次遞減。其中，1級、2級、了級區(qū)域代表租住市場基本面良好，存在穩(wěn)定且可觀的市場需求；4級、5級區(qū)域代表租住市場尚未成熟，缺乏足夠的需求支撐。重點16城需求錨定區(qū)域分布情況如圖所示：圖25:重點16城“需求錨定區(qū)域”情況02243226北京上海廣州深圳412825282020205656887767776434成都杭州南京武漢西安重慶合肥寧波青島廈門天津長沙由上圖可見，上海、北京在租賃住房投資價值由上圖可見，上海、北京在租賃住房投資價值方面具有明顯的優(yōu)勢。展望未來，租賃住房行業(yè)有五大趨勢值得關注：配合存量房收儲，配售型保障房對租賃市場的影響將加大，特別在二線城市會在一定程度上影響租住需求的市場格局。品牌化程度將進一步提升，租賃住房企業(yè)將更加重視品牌建設，以期能提升客戶忠誠度，增強企業(yè)的市場競爭力。通過深挖租住需求，非租金收入將撬動NOI率的增長。在基礎租住需求之外，提供更多元化的增值服務將成為企業(yè)實現(xiàn)溢價的重要手段。存量盤活時代帶來的機遇與挑戰(zhàn)。閑置或低效利用的資產(chǎn)是否可以被重新激活，形成有效的租賃住房供給?這一過程有哪些難點、堵點?租賃住房企業(yè)又將如何應對這些挑戰(zhàn)?者提供更廣泛的選擇和風險分散的機會。圖26:未來市場趨勢及展望 存量房收儲非居改租的可能性市場化長租房與市場空間?產(chǎn)業(yè)園配套長租公寓運營商賦“標簽” “生活需求-居住需求=溢價”——挖掘核心比較優(yōu)勢十口仟代宀十7+n次港力與價值洞家23租賃住房的投資及退出2424獻徳測行租賃住房項目根據(jù)資產(chǎn)持有和運營模式的不同，主要可以分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)管理輸出兩大模式：在重資產(chǎn)運營模式下，前期的成本投入負擔較重。無論是通過自建方式從零開始打造，還是通過收購現(xiàn)有建筑并進行改造升級，亦或是租賃已有建筑進行適應性改造以滿足租賃住房需求，這些途徑均不可避免地涉及到建安成本的支出。不可忽視的是，在涉及改造的項目中，原有建筑物的用途與結構特性對改造工作的難度與復雜度有著直接影響。例如，將一座廢棄的工業(yè)廠房改造為現(xiàn)代化租賃住房，與將一座已具備居住功能的舊公寓進行翻新升級，兩者在改造建安成本建安成本，即建筑安裝工程成本，主要包括前期費用、土建工程、設備設施安裝、裝修費用、措施費用、利潤等部分。以大部分租賃住房采用的高層住宅樓為例，其建安成本大致可以分解為以下幾個部分：前期費用：●自建項目：前期費用可能包括土地平整、設計費用、地質(zhì)勘察、臨時設施建設等?！窀脑祉椖浚呵捌谫M用可能包括現(xiàn)有結構的評估、拆除費用、設計適應性改造的費用等?！ぷ越椖浚和两üこ藤M用包括基礎開挖、基礎施工、主體結構施工、墻體、地面、屋頂?shù)取！じ脑祉椖浚撼嘶A和主體結構的施工外，還可能包括對原有結構的加固或拆除，以及新舊結構的結合。改造項目較少涉及土建工程，主要因其改造目的通常是為了提升現(xiàn)有建筑的使用功能、延長使用壽命，而不是進行大規(guī)模的結構變更或者擴建，客觀上既有的建筑結構和地基也可能無法承受大規(guī)模的土建工程。因此改造項目建安成本往往集中在后續(xù)的設備設施安裝和內(nèi)外部裝修費用上。設備設施：·自建項目：設備設施費用包括電氣系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等機電系統(tǒng)及設備設施成本?！じ脑祉椖浚嚎赡苄枰鼡Q或升級現(xiàn)有設備，如更新老舊的電氣系統(tǒng)、改善給排水設施等。裝修費用：·自建項目：裝修費用通常包括內(nèi)部裝修和外部裝飾，如墻面、地面、天花板的裝飾。·改造項目：除上述自建項目提到的裝修項外，改造項目還可能包括對原有裝修的拆除和處理。裝修成本在租賃住房項目中具有高度的靈活性和可變性。根據(jù)裝修標準和項目定位的不同，裝修成本可以呈現(xiàn)出較大的差異。因此，在項目實施過程中，需要充分考慮市場需求、目標租戶群體及成本控制等多方面因素，合理地制定裝修方案，以實現(xiàn)項目效益的最大化。上海臨港自建長租公寓項目項目房屋數(shù)量為1,352套；2024年了月正式投入運營。項目從開工至投入運營周期約為2年。青年社區(qū)-繼園東社區(qū)“工改租”租賃住房項目，改造后的總建筑面積4,788平方米，房屋數(shù)量167套。項目改造周期約1年。嘉興平湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人才公項目預計建成后總建筑面積約為62,578平方米。項目于2023年6月開工建設，計劃2026年10月投入使用，開工至投入運營周期約為了年半。嘉興南江公寓保障性租賃住房項目閑置安置房改造項目，建筑面積44,640平方米，房屋數(shù)量657套。項目從裝修到投入使用僅用時4個月。上海廳西路保障性租賃住房項目建筑面積約84,000平方米，提供超過830套租賃住宅。預計于2026年投放市場。項目從規(guī)劃到預計投放市場的時間約為2年。北京龍湖冠寓郭公莊地鐵站店辦公樓改造為租賃住房項目，房屋數(shù)量728套。項目從改造到投入運營不到1年。數(shù)據(jù)來源：公開信息，戴德梁行整理近年一線城市對于住宅用地的供應逐漸外溢，核心區(qū)幾乎沒有新增供地。未來重資產(chǎn)運營模式下的拿地自建會慢慢減少，改造項目及輕資產(chǎn)運營模式會成為投資建設租賃住房的主流路徑。2019年至2023年，內(nèi)地市場經(jīng)歷疫情修復，在2023年大宗交易市場活躍度明顯提升，并呈現(xiàn)出小體量、小總價的物業(yè)交易主流。2023年全年錄得301宗交易，成交宗數(shù)同比上升近60%,交易額維持在2,300億元左右。2024年上半年，圖27:2019-2023年內(nèi)地大宗交易額及交易宗數(shù)情況3,5003,5003,0002,5002502,00020050020192020202120222023數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理租賃住房項目因其市場需求穩(wěn)定，運營管理相對靈活，可以根據(jù)市場快速調(diào)整租金策略和運營模式，具有較強的抗周期性，加之近期政策利好，增加了退出途徑，為一級市場收購項目時提供了更為清晰的價值錨點，逐漸成為大宗交易市場新受關注的業(yè)態(tài)之一，無論是交易宗數(shù)還是宗數(shù)占比均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2024年上半年，租賃住房項目大宗交易共計69宗，大宗交易建筑面積超160萬平方米，整體交易額超過212億元，共涉及超3.5萬套租賃住房。租賃住房交易宗數(shù)從2021年及以前的不足5宗快速漲至2023年的28宗，2023年交易宗數(shù)同比增長55.6%,2024年1-6月租賃住房大宗交易宗數(shù)共計12宗。圖28:近年來租賃住房大宗交易宗數(shù)及宗數(shù)占比502019年及以前2022年2023年2020年2021年租賃住房大宗交易宗數(shù)——租賃住房交易宗數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理伊任信宀十7切次淋力與價值洞家圖29:租賃住房大宗交易各城市能級宗數(shù)占比南京新一線重點城市數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理其他二線城市上海根據(jù)戴德梁行整理數(shù)據(jù)，租賃住房大宗交易主要集中在一線城市和新一線重點城市，分別成交52和8宗，其他城市共計9宗。其中，一線城市以上海地區(qū)市場最為活躍，共觀測到38宗交易，交易面積超90萬平方米，交易額近150億元，圖29:租賃住房大宗交易各城市能級宗數(shù)占比南京新一線重點城市數(shù)據(jù)來源：RCA,戴德梁行整理其他二線城市上海北京一線城市基于目標市場、建筑特點、管理方式等因素，租賃住房大宗交易資產(chǎn)類型主要分為高端公寓、社區(qū)型公寓、宿舍型公寓。交易市場最受歡迎的為社區(qū)型公寓，共45宗，占比65%;其次為高端公寓，共17宗；主要用于滿足科教片區(qū)人才或企業(yè)自有員工居住需求的宿舍型最少，共6宗?！鲆痪€城市■新一線重點城市■二線城市圖30:租賃住房大宗交易按資產(chǎn)類別劃分情況圖31:租賃住房大宗交易按投資機構劃分情況高端公寓社區(qū)型公寓宿舍型公寓國資基金外資機構國營企業(yè)民營企業(yè)其他大宗交易市場主力投資機構為國資私募股權基金和外資機構，合計占據(jù)了市場上超過50%的交易宗數(shù)。內(nèi)外資私募股權基金以建信住房租賃基金為代表，以一線城市上海和北京為重點城市，布局包括成都、佛山、長沙、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、珠海在內(nèi)的全國11個城市，共計23個項目。外資機構以領盛、鐵獅門、博楓為代表，投資大宗交易市場主力投資機構為國資私募股權基金和外資機構，合計占據(jù)了市場上超過50%的交易宗數(shù)。內(nèi)外資私募股權基金以建信住房租賃基金為代表，以一線城市上海和北京為重點城市，布局包括成都、佛山、長沙、廣州、杭州、南京、蘇州、武漢、珠海在內(nèi)的全國11個城市，共計23個項目。外資機構以領盛、鐵獅門、博楓為代表，投資標的涵蓋上海、北京和深圳三個城市共計15個項目。無論是內(nèi)外資私募股權基金還是外資機構，上海均是首要關注城市，其次是北京。相比之下，外資機構在高端公寓市場展現(xiàn)出更為濃厚的興趣，其投資策略同樣偏向于機會型與增值型。它們更傾向于在高能級城市的優(yōu)質(zhì)地段，尋找并收購閑置的酒店、辦公樓或其他具有潛力的租賃住房項目。外資機構通常直接注入資金，通過項目改造、重新定位、精致裝修等手段，為資產(chǎn)注入新的活力，從而創(chuàng)造顯著的增值收益。28獻徳測行試點，截至2024年10月，已有6單保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，并有1單產(chǎn)品已申報進入審核階段。其中既有市場化運營的保障性租賃住房也有政府主導運營的公共性租賃住房。底層資產(chǎn)多位于凈人口流入多，住房需根據(jù)滬深交易所信息披露顯示，2023年已發(fā)行產(chǎn)權類項目資產(chǎn)估值較2022年整體下降2.6%,這一變化背后，反映了宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)政策及市場需求等多方面因素的綜合影響。作為最早發(fā)行的資產(chǎn)類別，倉儲物流及產(chǎn)業(yè)園板塊受到上下游產(chǎn)業(yè)變動、區(qū)域市場供需關系變化、現(xiàn)金流主要提供方退換租等多重因素影響整體資產(chǎn)估值下降約3.4%。相比之下，保障性租賃住房板塊則展現(xiàn)出了較強的抗風險能力。得益于其作為民生保障工程的重要屬性，以及政策層面的持續(xù)支持與引導，保租房板塊整體運營狀況保持穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢，整體資產(chǎn)估值上漲約0.5%。產(chǎn)品名稱2023年資產(chǎn)估值(億元)2022年資產(chǎn)估值(億元)估值變動紅土創(chuàng)新深圳安居REIT0.9%華夏基金華潤有巢REIT0.6%華夏北京保障房REIT0.3%中金廈門安居REIT0.3%保租房板塊46.7146.470.5%國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT0.3%國泰君安東久新經(jīng)濟REIT0.1%工業(yè)廠房板塊0.2%紅土創(chuàng)新鹽田港REIT*-1.8%中金普洛斯REIT*-2.6%嘉實京東倉儲基礎設施REIT-7.7%倉儲物流板塊84.7187.68-3.4%華夏合肥高新REIT華夏和達高科REIT0.0%博時蛇口產(chǎn)園REIT-2.0%中金湖北科投光谷REIT-3.0%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT-3.1%華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT-4.8%建信中關村REIT-8.9%產(chǎn)業(yè)園板塊-3.4%產(chǎn)權類公募REITs整體*備注：鹽田港REITs及普洛斯REITs估值情況不包含新擴募資產(chǎn)。任信宀+7切次淋力與價值洞家任信宀+7切次淋力與價值洞家29根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，至2024年9月12日，保障性租賃住房REITs二級市場股價相對發(fā)行價漲幅在14%-36%,顯著優(yōu)于其他板塊。二級市場的良好表現(xiàn)主要得益于其穩(wěn)定的運營及收益的穩(wěn)固增長。保障性租賃住房REITs相較于已發(fā)行公募REITs的其他業(yè)態(tài)，現(xiàn)金流來源更加分散，躉租租戶也多為國央企等信用高、穩(wěn)定性強的企業(yè)。特別是其租金定價需受到產(chǎn)品名稱資產(chǎn)類型考慮分紅后相對發(fā)行價漲跌幅中金廈門安居REIT保租房華夏北京保障房REIT保租房紅土創(chuàng)新深圳安居REIT保租房華夏基金華潤有巢REIT保租房嘉實物美消費REIT消費設施國泰君安東久新經(jīng)濟REIT工業(yè)廠房國泰君安城投寬庭保租房REIT保租房國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT工業(yè)廠房華夏首創(chuàng)奧萊REIT消費設施華夏華潤商業(yè)REIT消費設施紅土創(chuàng)新鹽田港REIT倉儲物流華安百聯(lián)消費REIT消費設施中金普洛斯REIT倉儲物流華夏金茂商業(yè)REIT消費設施-1%中金印力消費REIT消費設施-2%東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT產(chǎn)業(yè)園-2%華夏合肥高新REIT產(chǎn)業(yè)園-2%中金湖北科投光谷REIT產(chǎn)業(yè)園-4%華夏和達高科REIT產(chǎn)業(yè)園-5%華夏深國際REIT倉儲物流-6%博時蛇口產(chǎn)園REIT產(chǎn)業(yè)園-6%華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)業(yè)園-7%嘉實京東倉儲基礎設施REIT倉儲物流-18%建信中關村REIT產(chǎn)業(yè)園-26%數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計日期：2024年9月12日2024年8月戴德梁行主辦了“2024年REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)查研究座談會”,也以問卷的形式邀請不動產(chǎn)投資領域的專業(yè)機構與行業(yè)專家參與調(diào)研。根據(jù)戴德梁行整理的調(diào)研結果顯示，長租公寓/服務式公寓因其穩(wěn)定的市場需求和政策支持，成為不動產(chǎn)投資的熱點。特別是2024年國家發(fā)改委發(fā)布了1014號文，該文件將公募REITs常態(tài)化發(fā)行范圍拓寬至市場化租賃住房領域，專業(yè)機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的租賃住房項目均被納入。融管退”,從而進一步帶動對此類資產(chǎn)的投資關注度。根據(jù)調(diào)研結果我們也能明顯的觀測到受訪者對于長租公寓上海位于第一梯隊?？紤]投資北京和上海長租公寓/服務式公寓的投資人超過六成，此業(yè)態(tài)也為北京、上海商辦住北京上海深圳廣州主要二線城市十十A任信宀十7咨港力與價值洞家31對于一線城市的長租公寓/服務式公寓資本化率，北京、上海處于同一梯隊，為4.6%-5.5%區(qū)間，深圳和廣州則在4.9%-5.8%區(qū)間范圍內(nèi)，投資人普遍認為深圳及廣州長租公寓/服務式公寓的資本化率比北上略高出約20-30bps。近年來，長租公寓/服務式公寓資產(chǎn)大宗交易主要集中在北京和上海，部分私募基金也下沉到主要二線城市進行投資，調(diào)研結果顯示，受訪者給出主要二線城市相對一線城市80-110bps的資本化率價差。圖33:長租公寓/服務式公寓O5.00%北京上海深圳廣州主要二線城市評估核心參數(shù)分析AA仟住宀十7+n次港力與價值洞家33根據(jù)上交所及深交所公開募集基礎設施證券投資基金 (REITs)規(guī)則適用指引要求，評估機構原則上應當以收益法作為基礎設施項目評估的主要估價方法且目前國內(nèi)已發(fā)行的公募REITs底層資產(chǎn)的評估實操均100%采用收益法中的DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)法。不僅限于公募REITs領域的應用，在不同的評估目的下收益法亦是對租賃住房資產(chǎn)市場價值進行評定主要采用的評估方法，具備較為廣泛的適用性。因此本文主要對收益法的核心邏輯及其在租賃住房DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)法本質(zhì)是未來一定期限內(nèi)資產(chǎn)凈收益的現(xiàn)基礎設施資產(chǎn)的經(jīng)營收入；然后扣除運營成本、稅費及資本性支出，得到未來各期的凈運營收益；接著通過一定的折現(xiàn)率將未來各期凈收益折算為現(xiàn)值；最后將各期現(xiàn)值加總后得到基于特定價值時點的估值結論。因此對于未來收入、成本、折現(xiàn)率及收益期限的選取是此方法下的核心關注點。營銷推廣費用/招商傭金維修維保費用及資本性支出z4z4獻德測行租金定價：市場化租賃住房的租金定價水平，充分融入了市場機制的靈活性與動態(tài)性。其租金定價通常與周邊同類項目的租金水平緊密相連，形成了一種相互參照、相互影響的狀態(tài)。相比之下，保障性租賃住房和公共租賃住房則因其獨特的保障屬性，在租金定價上受到了更為嚴格的政府監(jiān)管與指導，為了確保受保障家庭的可負擔性，會依據(jù)當?shù)卣咭?，對租金定價水平進行一定程度的限定或指導。租金增長率：不論是市場化租賃住房還是政府限價監(jiān)管的保障性租賃住房，未來租金增長均要參考區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的供需關系及未來潛在的競爭影響。此外，房屋租金增長的潛力還需考慮當前租金基數(shù)與其潛在上限之間的差異。以北京、上海等一線城市為例，房屋租金定價已經(jīng)處于較高水平。對于部分租戶而言，房租支出已經(jīng)占據(jù)了其整體收入的較大比例。在這種情況下，未來租金上漲的空間或相對較小。對于保障性租賃住房，其租金調(diào)價及增幅均會受到一系列政策性的限制與管理。根據(jù)對各地政策的綜合梳理，我們發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市對于每年租金調(diào)價的漲幅設定了上線，通常為不超過5%/年。此外，通過觀察已發(fā)行的保障性住房公募REITs項目，可以注意到，在預測的前十年期限內(nèi)其租金年化增長率普遍維持在2%左右的水平，顯示出相對城市租金標準租金漲幅信息北京保障性租賃住房項目租金應當?shù)陀谕囟瓮焚|(zhì)市場租賃住房租金水平；其中，利用企事業(yè)單位自有土地建設的保障性租賃住房，應在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下定價無明確規(guī)定，根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會最新發(fā)布意見稿：租金年度漲幅應低于周邊租金漲幅，且不高于5%上海在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下價格調(diào)增幅度應不高于市房屋管理部門監(jiān)測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高于5%廣州應低于同地段同品質(zhì)的市場租賃住房租金，其中根據(jù)最新發(fā)布意見稿，政府性房源保障性租賃住房項目的租金，應低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%租金每年漲幅不超過5%,且不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金同期漲幅深圳政府組織配租的保障性租賃住房租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的60%確定；社會主體出租的保障性租賃住房，租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%無明確規(guī)定任心宀+7切次淋力與價值洞家任心宀+7切次淋力與價值洞家35出租率：對于出租率假設來說，去化周期和穩(wěn)定期出租率的選取尤為重要。租賃住房項目的去化周期相較于其他類型不動產(chǎn)項目，呈現(xiàn)出相對較短的特點。對于專業(yè)化運營的項目在開始運營后一年左右會達到穩(wěn)定運營期，出租率達到90%以上。此外，租賃住房項目的租戶結構較為分散，通常會受到重大節(jié)假日等周期影響，呈現(xiàn)出一定的周期性波動，優(yōu)質(zhì)項目全年平均出租率可達90%-95%。但對于部分定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部配套公寓或面向企業(yè)定向配租的人才公寓來說，出租率穩(wěn)定性相對更高，或可達到接近滿租水平。2.配套租金收入租賃住房配套租金收入主要包括配套商業(yè)及車位對外出租的相關收入。配套租金收入的關注要點主要為其收入占比和建筑面積占比，通常該類收入占比不宜過高。服務費收入主要分為兩類，一是針對公區(qū)維護、保安保潔等物業(yè)管理類服務收入；二是根據(jù)租戶需求，配置額外家具使用等增值服務收入。物業(yè)管理類服務收入通常收費標準較為統(tǒng)一，穩(wěn)定性較高。但需要注意的是，部分城市出臺的保障性租賃住房有關政策中會明確服務費收費規(guī)定。如上海市住建委于2022年1月發(fā)布的《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》(滬住建規(guī)范聯(lián)[2022]3號)文中明確指出，出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強制收取其他任何費用，承租人不另支付保障性租賃住房物業(yè)服務費。因此，物業(yè)管理類服務收入并不是所有租賃住房類項目均有的，其收入占比也會因項目定位、服務標準而異。增值服務收入作為一項新興且逐漸成為運營方拓寬收入上限的方式，其收入預測不僅要關注當前的收入占比，更要深入考量“可持續(xù)性”與“穩(wěn)定性”兩大核心要素。成本分析成本分析人工成本及行政管理費主要包括租賃住房社區(qū)內(nèi)運營及管理人員的相關成本及辦公開支。人工成本及行政管理費主要包括租賃住房社區(qū)內(nèi)運營及管理人員的相關成本及辦公開支。一般來說，管理人員主要為項目店長及管家，職責主要是維護項目的日常運營、租金收繳、社群活動等。通常，項目所配備的人員數(shù)量與其規(guī)模和定位具有一定關產(chǎn)品類型管理人員配置情況高端公寓人房比約為1:46青年公寓人房比約為1:150租賃式社區(qū)人房比約為1:170宿舍型公寓人房比約為1:1452.營銷推廣費用/招商傭金在市場化租賃住房及保障性租賃住房項目中，特別是主要面向個人租戶的項目，營銷推較大比重。這類項目依賴于廣泛的營銷與招商策略，以有效吸引并鎖定租戶群體。反之，在定本相對較高。而對于已經(jīng)步入穩(wěn)定期的項目，即房屋出租率穩(wěn)定、租戶流動性較低的階段，運推廣的投入。因此，營銷推廣費及招商傭金的成本要結合項目租戶類型及項目所處運營階段而確定。3.物業(yè)管理費用物業(yè)管理費用金額與項目規(guī)模有強關聯(lián)性，一般由租賃住房運營方與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同，可采用包干制或酬金制，其主要職責包括公共區(qū)域的維護、物業(yè)共用設施設備的維護、保安保潔、綠化養(yǎng)護及秩序維護等。此外，項目聘請的物業(yè)服務等級與其對應的單價也會根據(jù)項目定位的不同而有所差異。如高端公寓項目需要為租戶提供更為細致的服務，對應的物業(yè)管理等級更高、配備的物業(yè)相關人員也會更多。因此，在確定物業(yè)管理費用時，需要綜合考慮項目規(guī)模、定位等因素。4.公區(qū)及空置能源費公區(qū)及空置房屋能源費不僅與項目規(guī)模及出租率緊密相連，還與項目產(chǎn)品定位存在一定相關性。當前青年公寓作為主流租賃產(chǎn)品，其房屋內(nèi)部空間往往較為緊湊，難以滿足租戶多樣化的生活需求。為此，這類項目普遍設置了豐富的公共區(qū)域，如自習室、公共廚房、洗衣房等，以彌補室內(nèi)空間的不足，而這無疑增加了公區(qū)能源費用的開支。此外，對于地處北方的項目來說，運營方需要在供暖季替空置房屋繳納空置房供暖費，因此能源費支出會相對較高。5.維修維保費用及資本性支出維修維保費用與資本性支出均為資產(chǎn)運營中會涉及的更換、維修等金額。不同的運營方對于兩項成本的界定維修維保資本性支出金額金額通常較小，僅為日常維修小修，如室內(nèi)電器更換維修等金額較大，如外墻防水、電梯等大型設備更換等會計處理計入運營支出中(費用化),不會增加資產(chǎn)的使用壽命、效能或產(chǎn)能計入投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)(資本化),可增加資產(chǎn)使用壽命、提高效能或增加產(chǎn)能值得注意的是，資本性支出內(nèi)涵或與政府預收的“住宅專項維修資金”存在一定程度的重合，以北《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(京建物〔2009〕836號),住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈等。因此在預測未來涉及資本性支出時，也需考慮項目過往住宅專項維修資金支付情況。各類稅費平方米及以上住房租賃企業(yè)·專業(yè)化規(guī)模化標準：在備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1,000套(間)及以上或者建筑面積3萬平方米及以上的稅率征收房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅增值稅·向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，減按1.5%計算繳納增值稅財政部&稅務總局&住房城鄉(xiāng)建設部2023年9月發(fā)布《關于保障性住房有關稅費政策的公告》2023年第70號·對保障性住房項目建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對保障性住房經(jīng)營管理單位與保障性住房相關的印花稅，以及保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征·在商品住房等開發(fā)項目中配套建造保障性住房的，依據(jù)政府部門出具的相關材料，可按保障性住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅增值稅附加等·保障性住房項目免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，包括防空地下室易地建設費、城市基礎設施配套費、教育費附加和地方教育附加等執(zhí)行范圍●享受稅費優(yōu)惠政策的保障性住房項目，按照城市人民政府認定的范圍確定財政部&稅務總局2023年8月發(fā)布《關于繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》2023年第33號土地使用稅·對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅印花稅·對公租房經(jīng)營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的印花稅·對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅房產(chǎn)稅及增值稅·對公租房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策執(zhí)行范圍·納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設(籌集),并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》(建?！?010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房可以看到，政策層面對市場化租賃住房、保障性租賃住房及公共租賃住房實行了差異化的稅收優(yōu)惠政策。其中根據(jù)可以看到，政策層面對市場化租賃住房、保障性租賃住房及公共租賃住房實行了差異化的稅收優(yōu)惠政策。其中根據(jù) 《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》,針對房產(chǎn)稅及增值稅的綜合減免幅度可達約11.5%至15.5%,這對于項目整體的稅務籌劃產(chǎn)生了非常積極的影響。值得注意的是，該公告所規(guī)定的房產(chǎn)稅及增值稅減免措施僅適用于出租給專業(yè)化規(guī)模化租賃住房企業(yè)或個人租戶的住房，因此個人租戶與企業(yè)租戶的比例差異，會在不同項目間導致顯十十A仟信宀十7+咨港力與價值洞家39折現(xiàn)率分析折現(xiàn)率分析折現(xiàn)率本質(zhì)反映了對未來收益的時間價值要求以及投資特定資產(chǎn)所承擔風險的補償