企業(yè)物業(yè)管理的操作手冊(cè)

物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)大全

業(yè)管理操作實(shí)務(wù)大全

物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)大全

第一章物業(yè)管理的基本概念

第一節(jié)物業(yè)

一、物業(yè)的含義

“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或

estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是

指以土地及土地上的建筑物形式存在的不

動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，特別是在東南

亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使

用的。

物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單

元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)

有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分

割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一

物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)

庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。

關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法

至少有幾十種，概言之,主要包括以下要素：

(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供

居住和非居住的屋宇；

(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、

公用設(shè)施；

(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)

施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)

非主干交通道路。

由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零

的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整

意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)

一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。

二、物業(yè)的性質(zhì)

世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)

也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我

們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管

理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的

意義。

（一）物業(yè)的自然屬性

物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，

是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系

的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容

和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：

L物業(yè)的二元性

物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定

用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑

物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地

的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以

充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)

多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建

筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于不同的

物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，

從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的

比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商

業(yè)中心就高于重工業(yè)基地.物業(yè)的二元性,是

其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必

然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。

2.物業(yè)的有限性

物業(yè)的有限性，從根本上來(lái)講，是由土

地的有限性決定的。天然的土地有限，用作

興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只

能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑

物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還

受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。

3.物業(yè)的差異性和多樣性

物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由

于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的

發(fā)展，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地

的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度

和其他自然條件，在城市主要取決于地段的

區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就

建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自

然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)

形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，

它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外

觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之

處。

4.物業(yè)的固定性

物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置

上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏

遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建

筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，

不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。

5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性

物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是

永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能

滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)

的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一

經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期

限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期

使用。所以，物業(yè)既可以一次性出售，也可

以通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消

費(fèi)；其價(jià)值可以一次收回，也可以在較長(zhǎng)時(shí)

期中多次收回。6.物業(yè)的配套性

物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套

設(shè)施，滿(mǎn)足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套

設(shè)施的物業(yè)不能滿(mǎn)足人們的各種需要；人們

的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。

物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。

（二）物業(yè)的社會(huì)屬性

物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研

究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從

這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及

歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬

問(wèn)題。

1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性

首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一

商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)

值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)

性?xún)?nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)

交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、

抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)际求w現(xiàn)

物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、

經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值

規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分

配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥

著商品的行為，奉行著“商品一貨幣”的規(guī)

則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的

人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)

的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹?/p>

其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供

應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方

面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方

面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。

再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保

值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這已經(jīng)

為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到，物業(yè)

的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的

運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有

升有降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑

呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨

勢(shì)。

最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策

上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲?/p>

業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)

題，更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享

有、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀政

策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：

一是為了維護(hù)土地的社會(huì)主義公有性，合理

保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)

發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市，

并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來(lái)，政府通

過(guò)各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來(lái)調(diào)控

物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類(lèi)別

等；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許

多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)

境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例；

三是作為物業(yè)本身，其管理也有一個(gè)法律和

政策的約束、規(guī)范的過(guò)程。《城市房地產(chǎn)管

理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。

2.物業(yè)的法律屬性

物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)

系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法

律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其

占有土地的使用權(quán)。

與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)入物業(yè)就

意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)（物權(quán)），

而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)利，

而且是一個(gè)權(quán)利束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、

抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。

在這一權(quán)利體系中，各種權(quán)利可以以不同形

式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使、享有。

顯然，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)

更為復(fù)雜。

三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分

“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概

念常被交換使用，三者之間有著密切的聯(lián)

系.

“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋:

狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土

地.這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間

空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊

密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地

和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離

的部分。從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是

指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。

這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種

經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所

有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。

“不動(dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)realestate

或realproperty.在英語(yǔ)中，realestate具

體是指土地及附著在土地上的人工建筑物

和房屋；realproperty具體是指

realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由

于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不

動(dòng)產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房

地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。

房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房

屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)

重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特

屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中，

realestate和realproperty可互譯互稱(chēng)，

兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。

從以上的分析可以看出，“物業(yè)”、“房

地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密

聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來(lái)，主

要區(qū)別有：

(1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言,

“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地

產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常

用的稱(chēng)謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中

單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)。

（2）適用范圍不同。“房地產(chǎn)”與“物

業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)

概念），但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物

業(yè)”單位（如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個(gè)獨(dú)

立的房地產(chǎn)公司（也稱(chēng)“物業(yè)公司”）；而“房

地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的

房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來(lái)看，一

般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地

產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制

改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。

（3）概念外延不同。一般而言，“房地

產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、

建造、銷(xiāo)售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”

有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，

它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用

階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別,

有全體與部分之差。

基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定

義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功

能和經(jīng)濟(jì)效用的各類(lèi)供居住和非居住的屋

宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，

屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。

物業(yè)根據(jù)其用途可分為：住宅、寫(xiě)字樓、商

場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。

第二節(jié)物業(yè)管理

一、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，

實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是在房

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建

立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)管

理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又

是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國(guó)際

上十分流行并獲得了蓬勃的發(fā)展，被人們視

作現(xiàn)代化城市的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。

關(guān)于物業(yè)管理的定義，一種說(shuō)法是廣

義、狹義論。廣義的物業(yè)管理是泛指一切有

關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及售后的服務(wù)；

狹義的物業(yè)管理，其主要任務(wù)是樓宇的維修

養(yǎng)護(hù)，以及管理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)

施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、

傳呼電話、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。另一種說(shuō)法是

根據(jù)英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)管理”

或“房地產(chǎn)管理”。也有人直接用“物業(yè)經(jīng)

營(yíng)”一詞來(lái)替代“物業(yè)管理”，以示與傳統(tǒng)

的房地產(chǎn)管理的區(qū)別，或與企業(yè)管理的區(qū)

別。

現(xiàn)在一般的說(shuō)法是，物業(yè)管理類(lèi)似于房

地產(chǎn)管理，但比房地產(chǎn)管理范圍更廣泛。這

個(gè)范圍是向橫發(fā)展、向后延伸、向周邊拓展,

如管理范圍包括機(jī)電設(shè)備維修、清掃、治安

保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投

資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

綜上所述，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)

人受物業(yè)所有人或使用人的委托，運(yùn)用現(xiàn)代

管理與服務(wù)技術(shù)，按照委托管理合同，對(duì)已

投入使用的各類(lèi)物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、

專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和

使用人提供高效、周到的服務(wù)，創(chuàng)造安全方

便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值

和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

物業(yè)管理的這一定義，有著豐富的內(nèi)

涵：

(1)物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)。這

個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓

宇。

(2)物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物

業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。

(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管

理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供

的是有償?shù)臒o(wú)形的商品一一勞務(wù)與服務(wù)。

(4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完

善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作

用。

(5)物業(yè)管理是采用現(xiàn)代科學(xué)管理手

段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的管理，融管

理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。

(6)物業(yè)管理的基本要求是統(tǒng)一管理

和協(xié)調(diào)，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)

或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)，也包括轄區(qū)

范圍內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。

(7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)

合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的

服務(wù)。

(8)就法律屬性而言，物業(yè)管理是具

有中介性質(zhì)的信托管理，通過(guò)一定的契約，

規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。

(一)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)的管理經(jīng)

營(yíng)

一般來(lái)說(shuō)，管理就是計(jì)劃、組織、指揮、

協(xié)調(diào)、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)

定目標(biāo)的一系列工作。

經(jīng)營(yíng)管理合起來(lái)講，也可理解為企業(yè)決

策和執(zhí)行決策。經(jīng)營(yíng)與管理是兩個(gè)不同的概

念。其主要區(qū)別是：其一，經(jīng)營(yíng)著重于經(jīng)濟(jì)

活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，管理著重于支配現(xiàn)

在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；其二，經(jīng)營(yíng)要在經(jīng)濟(jì)單位或

組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向協(xié)調(diào)，管

理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷(xiāo)的協(xié)

調(diào)；其三，經(jīng)營(yíng)決定方針、目標(biāo)和要求，管

理實(shí)現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。

物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)投資開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、

銷(xiāo)售的決策。但是，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、

生產(chǎn)、銷(xiāo)售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)

銷(xiāo)的管理，因而構(gòu)成經(jīng)營(yíng)性的管理。這里包

括作為甲方的投資營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)

營(yíng)性管理，也包括作為乙方的建筑單位和企

業(yè)的經(jīng)營(yíng)性管理.

物業(yè)的管理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)維修、保

值增值為核心的計(jì)劃、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活

動(dòng)。但是，以管理工作為主的物業(yè)公司，也

需要管理性的決策，因而構(gòu)成了管理性的經(jīng)

營(yíng)。比如，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就需要籌措資金,

而每一家物業(yè)管理公司更少不了總體經(jīng)營(yíng)

性的規(guī)劃。從這個(gè)角度上說(shuō)，管理性的企業(yè)

經(jīng)營(yíng)的含義，一是指其組織管理的過(guò)程中也

需要決策，二是指其管理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的

業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)管理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、

營(yíng)銷(xiāo)、租賃，甚至是為了管理而開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)、

出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)管理和

管理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”概

念來(lái)代替“物業(yè)管理”是不可取的。

（二）物業(yè)管理與企業(yè)管理

近年來(lái)，物業(yè)管理要企業(yè)化，已經(jīng)引起

了政府有關(guān)部門(mén)的重視和行業(yè)有識(shí)之士的

認(rèn)同，并逐步實(shí)施。所謂物業(yè)管理企業(yè)化，

就是物業(yè)管理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要

求，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展，自我

約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

但是，應(yīng)注意物業(yè)管理與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)

別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)管理是第三

產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，管理形

態(tài)不同。物業(yè)管理不生產(chǎn)實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品，即

它的管理對(duì)象是成品，即物業(yè)。管理只意味

著提供了服務(wù)，而管理服務(wù)始終是與環(huán)境處

在交流中，是開(kāi)放型的。工業(yè)企業(yè)管理卻不

同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型

的管理。其三，管理模式不同。物業(yè)管理是

委托型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)管理是生

產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。

二、物業(yè)管理的起源及其原因

物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平

的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于

19世紀(jì)60年代的英國(guó)。由于工業(yè)革命的發(fā)

展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起了對(duì)

城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致

了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等

社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位名叫奧克維

婭?希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為

其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶(hù)行

為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效

果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說(shuō)是世

界上最早的“物業(yè)管理”。時(shí)至今日，英國(guó)

的物業(yè)管理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體水平是

世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、

養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延

展到工程咨詢(xún)和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃

分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶(hù)群認(rèn)定、

物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能

系統(tǒng)化服務(wù)、專(zhuān)門(mén)性社會(huì)保障服務(wù)等全方位

服務(wù)。在普遍推行物業(yè)管理的同時(shí)，成立了

英國(guó)皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各

地。

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)這

種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是

與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理，是與

社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)

營(yíng)型的管理。與沒(méi)有管理的、無(wú)序的房屋經(jīng)

營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋管理相比，這種集高度統(tǒng)一

的管理全方位、多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)

為一體的充滿(mǎn)生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出

現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其原因是：

第一，物業(yè)管理是一種社會(huì)化的管理模

式，它擺脫了自營(yíng)的分散管理方式，為多個(gè)

產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家；同時(shí),

也為政府各職能管理部門(mén)找到了一個(gè)總代

管，在授權(quán)的范圍內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)管理內(nèi)容，

以克服舊體制下各自為政、多頭管理、互相

推諉的種種弊端，從而有利于提高城市管理

的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類(lèi)物業(yè)的綜合

效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益

和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

第二，物業(yè)管理是一種專(zhuān)業(yè)化的管理，

它是由專(zhuān)門(mén)的管理公司通過(guò)合同或契約，按

照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的

管理，從而擺正了主人和管理者的關(guān)系，將

自營(yíng)自管的無(wú)序管理和行政性的管理終身

制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。在這樣的機(jī)制

下逐步形成有活力的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)

主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必

須依靠自己良好的管理和服務(wù)才能進(jìn)入和

占領(lǐng)這一市場(chǎng)。這就從根本上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)

度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提

高，從而有利于提高城市管理的社會(huì)化、專(zhuān)

業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。

第三，物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理，

它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過(guò)多

種經(jīng)營(yíng)，使各類(lèi)物業(yè)的管理逐步走上以業(yè)養(yǎng)

業(yè)、自我發(fā)展的道路。這不僅減少了政府的

壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋維修和養(yǎng)護(hù)的資金有

了來(lái)源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、

多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。

第四，物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它

通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了管理的重

要性，從而理順、擺正了建設(shè)與管理的關(guān)系,

有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和業(yè)主的

財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。

三、物業(yè)管理的特點(diǎn)

物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理

的一種新型的管理模式，其管理具有社會(huì)

化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。

1.物業(yè)管理的社會(huì)化

物業(yè)管理的社會(huì)化是指物業(yè)管理將分

散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一管理，諸如房

屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主

只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家就能將所有關(guān)

于房屋和居住（工作）環(huán)境的日常事宜辦妥,

而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)，猶如為各業(yè)

主找到了一個(gè)“總管家”，而對(duì)政府各職能

部門(mén)來(lái)說(shuō)，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。

業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周

到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，

有利于提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度，以

充分發(fā)揮各類(lèi)物業(yè)的綜合效益和整體功能，

實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理

效益的統(tǒng)一和綜合改善。

2.物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化

物業(yè)管理是由專(zhuān)業(yè)的管理企業(yè)——物

業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理。這種管

理是將有關(guān)物業(yè)的各專(zhuān)業(yè)管理都納入物業(yè)

管理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)可以通

過(guò)設(shè)置分專(zhuān)業(yè)的管理職能部門(mén)來(lái)從事相應(yīng)

的管理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的發(fā)展，社會(huì)分工漸

趨于專(zhuān)業(yè)化，物業(yè)管理企業(yè)也可以將一些專(zhuān)

業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)

經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備維修承包給

專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修企業(yè)，物業(yè)保安可以向保安公

司雇聘保安人員，園林綠化可以承包給專(zhuān)業(yè)

綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也可以承包給專(zhuān)業(yè)清潔

公司。這些專(zhuān)門(mén)組織的成立，表明這一行業(yè)

已從分散型轉(zhuǎn)向了專(zhuān)業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于

提高城市管理的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化程度，并能

進(jìn)一步促進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化的管理方式

轉(zhuǎn)換。

3.物業(yè)管理的企業(yè)化

物業(yè)管理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單

位，也不具備政府行為職能。物業(yè)管理企業(yè)

作為一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共

和國(guó)公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，

政、事、企完全分離。因此，物業(yè)管理企業(yè)

必須依照物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市

場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)

在物業(yè)管理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展

業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。當(dāng)然,

物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中還要處理好與

有關(guān)部門(mén)，如街道、居委、公安、市政、公

用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系,

以“物業(yè)”為中心，相互協(xié)調(diào)。這樣就能使

物業(yè)管理企業(yè)從管理上、經(jīng)營(yíng)上和服務(wù)上下

功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、

整潔的居住和工作環(huán)境。

4.物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)型

物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)模?/p>

推行有償服務(wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)

目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)

為目的。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，

使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展”

的道路，從而使物業(yè)管理有了造血功能，既

減少了政府和各主管部門(mén)的壓力和負(fù)擔(dān)，又

使得房屋維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道維

修、設(shè)備更新的資金有了來(lái)源，還能使業(yè)主

得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。

物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的

現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是與隨

著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元

化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建設(shè)社會(huì)主

義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、

企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管埋。這種集高度統(tǒng)一的

管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為

一體的充滿(mǎn)生機(jī)和活力的物業(yè)管理一出現(xiàn)，

就越來(lái)越顯示出其強(qiáng)大的生命力。

四、物業(yè)管理的職能與地位

（一）物業(yè)管理的五種職能

物業(yè)管理的職能可以分為決策與計(jì)劃、

組織、指揮、控制、協(xié)調(diào)五種職能。

1.決策與計(jì)劃職能

決策是指對(duì)物業(yè)管理目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目

標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問(wèn)題所

作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體管理的

方向、業(yè)主管理委員會(huì)的組建、物業(yè)管理企

業(yè)的選擇、物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向等。這

些問(wèn)題解決不好，就會(huì)給物業(yè)管理工作帶來(lái)

很大的盲目性。因而，物業(yè)管理首先必須作

出正確的決策。有了正確的決策，還必須有

科學(xué)的計(jì)劃，即把決策的目標(biāo)具體化，變成

一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理的行動(dòng)綱領(lǐng)。物業(yè)管理

的計(jì)劃職能應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管

理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)管理企業(yè)尤其要發(fā)揮

主動(dòng)性。決策正確與否、計(jì)劃是否科學(xué)對(duì)物

業(yè)管理的效果具有決定性的作用。從這個(gè)意

義上講，決策與計(jì)劃是物業(yè)管理的首要職

能，忽視這一職能，必然會(huì)使物業(yè)管理陷于

混亂。

2.組織職能

組織就是根據(jù)已確定的計(jì)劃和提高管

理效率的原則，把物業(yè)管理的各個(gè)要素、各

個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，從管理的分工協(xié)作上，

從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)間和空間的聯(lián)系

上都合理地組織起來(lái)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的

整體，使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)變成一部“大機(jī)

器”。在這部“大機(jī)器”中，包括人、財(cái)、

物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，

從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)管理

的組織職能主要由物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)

管理企業(yè)必須正確實(shí)施管理的組織職能，合

理地確定企業(yè)內(nèi)部的管理體制，包括管理機(jī)

構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建

立，以發(fā)揮各個(gè)管理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門(mén)的

主動(dòng)性。從一定意義上講，組織水平的高低,

直接決定物業(yè)管理活動(dòng)效益的大小。

3.指揮職能

指揮是根據(jù)計(jì)劃，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)

進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)管理活動(dòng)十分復(fù)

雜，涉及面廣，如果沒(méi)有科學(xué)的指揮，即使

物業(yè)管理這部“大機(jī)器”組織起來(lái)了，也不

可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)管理活動(dòng)也不可能達(dá)到

預(yù)期的效果，既定的計(jì)劃目標(biāo)也難以保證實(shí)

現(xiàn)，所以指揮職能是保證物業(yè)管理活動(dòng)順利

進(jìn)行必不可少的條件。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，

物業(yè)管理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研

究，分析物業(yè)管理活動(dòng)的全過(guò)程，掌握物業(yè)

的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動(dòng)

權(quán)。

4.控制職能

控制也叫監(jiān)督，就是物業(yè)管理在執(zhí)行計(jì)

劃過(guò)程中，必須經(jīng)?？刂票O(jiān)督計(jì)劃的執(zhí)行情

況，把實(shí)際情況與原定的目標(biāo)、計(jì)劃、規(guī)章

制度進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析原因，采取

必要的對(duì)策，以推動(dòng)物業(yè)管理活動(dòng)不斷發(fā)

展、完善?？刂坡毮芤蠼?、健全各項(xiàng)規(guī)

章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)管理章程、

業(yè)主管理委員會(huì)章程、住戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)管理

公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)章

等；也要求建立周密高效的管理信息系統(tǒng)；

還要求及時(shí)核實(shí)管理活動(dòng)的成效，做好各方

面的考核，從而使控制與監(jiān)督有充分的依

據(jù)。

5.協(xié)調(diào)職能

協(xié)調(diào)也叫調(diào)節(jié)，就是協(xié)調(diào)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外

各方面的活動(dòng)，使它們能建立起良好的協(xié)作

配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)

物業(yè)管理的決策計(jì)劃目標(biāo)。協(xié)調(diào)包括縱向協(xié)

調(diào)與橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)與外部協(xié)調(diào)?？v向

協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)物業(yè)管理指揮系統(tǒng)與各職能

部門(mén)之間的活動(dòng)關(guān)系；橫向協(xié)調(diào)就是協(xié)調(diào)同

級(jí)各部門(mén)之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部協(xié)調(diào)即協(xié)

調(diào)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活

動(dòng)、關(guān)系；外部協(xié)調(diào)則是協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社

會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系，包括街道、公

安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、

公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)。對(duì)物業(yè)

管理來(lái)說(shuō)，縱向協(xié)調(diào)、橫向協(xié)調(diào)、內(nèi)部協(xié)調(diào)

的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)全體

員工能清楚地了解物業(yè)管理的目標(biāo)、方針、

決策計(jì)劃和規(guī)章制度；而外部協(xié)調(diào)則需要社

會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。

上述物業(yè)管理職能是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一

整體。通過(guò)決策和計(jì)劃職能，可以明確物業(yè)

管理的目標(biāo)與方向；通過(guò)組織職能，可以建

立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)管理成為一

部協(xié)調(diào)的“大機(jī)器”；通過(guò)指揮職能，可以

建立正常的物業(yè)管理秩序；通過(guò)控制職能，

可以檢查計(jì)劃的實(shí)施情況；通過(guò)協(xié)調(diào)職能，

可以修正偏差，使計(jì)劃更符合物業(yè)管理的實(shí)

際，并及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)外部的矛盾，保

證物業(yè)管理計(jì)劃決策的實(shí)現(xiàn)。

（二）物業(yè)管理的地位和作用

L促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

物業(yè)管理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、

實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完

善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深發(fā)展。我國(guó)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場(chǎng)化、商品

化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實(shí)

施，各類(lèi)住房分幢、分套出售，大廈分層、

分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢

高層建筑里有著幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多

元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所

有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而

又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳

統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)分散管理的辦法，以及

用計(jì)劃包干的維修管理辦法再也不能適應(yīng)

形勢(shì)發(fā)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化

和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求有

與之相適應(yīng)的房屋管理的新模式來(lái)代替?zhèn)?/p>

統(tǒng)的、非市場(chǎng)取向的管理模式。從對(duì)目前公

有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查可以看出，居

民最擔(dān)心的是公房出售后的管理維修問(wèn)題，

包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)利、責(zé)任和如何落實(shí)。所以，

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制

度改革不可缺少的配套工程，并且具有深

化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義

和作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理

無(wú)疑拓寬了房地產(chǎn)市場(chǎng)范圍，完善了房地產(chǎn)

投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向

發(fā)展。

2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益

物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本環(huán)

節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而

言，存在著開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管埋三個(gè)環(huán)節(jié)。按

程序來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的

落腳點(diǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問(wèn)題，實(shí)行的是一種

數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開(kāi)發(fā)建設(shè)、

輕管理的現(xiàn)象，使開(kāi)發(fā)建設(shè)與管理脫節(jié)，這

也是造成我國(guó)房地產(chǎn)管理效率低、房地產(chǎn)投

資效益差的根本原因所在。隨著國(guó)家宏觀政

策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長(zhǎng)已經(jīng)不能適應(yīng)市

場(chǎng)需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益

增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)管理，使房地

產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)全面協(xié)調(diào)地發(fā)

展。

加強(qiáng)物業(yè)管理不僅能使物業(yè)保值，而且

還可以使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)管

理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常

運(yùn)行，可以延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，還可以通

過(guò)基本業(yè)務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，

適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)

的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另

一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，還能受到精明的

房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為

搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。

物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過(guò)

程的管理，也可以說(shuō)是廣泛意義上的售后服

務(wù)，因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

的重要保證。只有現(xiàn)代化的管理手段，優(yōu)質(zhì)、

周到、完善的物業(yè)管理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)

值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)

的投資效益。

3,樹(shù)立城市形象，完善城市功能

物業(yè)管理是改善居民工作與生活環(huán)境、

提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹(shù)立城市形

象、完善城市功能的作用。

居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平

的提高是城市生活水平和消費(fèi)水平提高的

基本前提?，F(xiàn)代化的城市需要高質(zhì)量的管理

服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效

率的提高；稱(chēng)心如意的居住環(huán)境，有助于人

際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會(huì)學(xué)研究表明，良好

的環(huán)境不僅能減少煩惱、焦慮、矛盾、摩擦,

乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互

助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康,

促使人們積極上進(jìn)。這一切是社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)

濟(jì)增長(zhǎng)和城市發(fā)展所必須具備的前提條件。

物業(yè)管理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和發(fā)

展起來(lái)的。

物業(yè)管理的目的是為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)整

潔、舒適、安全、寧?kù)o、優(yōu)雅的工作和生活

環(huán)境，并且其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步

而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、

生活內(nèi)容的充實(shí)和豐滿(mǎn)，無(wú)論從物質(zhì)上還是

精神上都離不開(kāi)工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和

美化。高質(zhì)量的物業(yè)管理不僅是單純的技術(shù)

性保養(yǎng)和事務(wù)性管理，而且還要在此基礎(chǔ)上

為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代

城市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)

境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心的“微型社會(huì)”;

既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保障

業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意

識(shí)，創(chuàng)造相互尊重、和樂(lè)共處的群居關(guān)系。

因此，高質(zhì)量的物業(yè)管理既可以改變城市風(fēng)

貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高

人們的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，為

樹(shù)立城市形象、完善城市功能起積極推動(dòng)作

用。

4.推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)

展

物業(yè)管理是加快我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展同國(guó)

際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)

和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

物業(yè)管理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理

方法和模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的

限制。中國(guó)傳統(tǒng)的房屋管理模式，在很多方

面不適應(yīng)改革開(kāi)放形勢(shì)下外商、外籍人士的

商務(wù)活動(dòng)和居住的需要。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制

改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的

外商對(duì)投資中國(guó)大陸感興趣。外商進(jìn)入中國(guó)

大陸一般首先在“賓館”入住，開(kāi)始“投石

問(wèn)路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展,

就需要安居樂(lè)業(yè)了。只有安居才能樂(lè)業(yè)，在

中國(guó)大陸的外商一般都十分關(guān)注如何為自

己安排一個(gè)方便、高效的工作和居住環(huán)境，

并且外商進(jìn)入事業(yè)發(fā)展期后，就有了為自己

公司和工作人員購(gòu)置業(yè)務(wù)和居住用房的需

要。中國(guó)大陸的物業(yè)管理最初正是從對(duì)外

商、外籍人員在中國(guó)大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的

管理發(fā)展起來(lái)的，至今涉外房的管理仍是物

業(yè)管理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的

發(fā)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商

也正在獨(dú)資組建物業(yè)管理公司，來(lái)管理自己

在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在

中國(guó)大陸置業(yè)的一招。由此可見(jiàn)，良好的物

業(yè)管理是加快中國(guó)房地產(chǎn)同國(guó)際接軌、改善

中國(guó)大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措

施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)發(fā)展

的作用。

5.有助于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的

聲譽(yù)

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的重

要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)

的作用.

隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多具有

一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企

業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)管理公司，并多方挖

掘、培養(yǎng)物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企

業(yè)已意識(shí)到物業(yè)管理的重要性，開(kāi)始關(guān)心物

業(yè)管理，并把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要

戰(zhàn)略決策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)

如果具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，就可以免除業(yè)主

和租用戶(hù)的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)綜

合開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)

在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷(xiāo)售工作的

順利開(kāi)展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是企業(yè)最

形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。

第三節(jié)物業(yè)管理的作用與類(lèi)型

一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理

建國(guó)以后，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的

是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制，至

今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理

與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是

對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳

統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，

兩者又有著原則上的區(qū)別。

（一）管理實(shí)體

城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、

福利性的管房模式，實(shí)施管理的實(shí)體是政府

機(jī)構(gòu)-各地區(qū)房管部門(mén)及其下屬的事業(yè)單位

-房管所（站）。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營(yíng)性、

企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是

具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專(zhuān)業(yè)

服務(wù)公司。

（二）管理機(jī)制

傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適

應(yīng)，是一種非經(jīng)營(yíng)性的管理行為，建立在以

租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采用行政

補(bǔ)貼的辦法來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)

的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則

是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，

采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)

營(yíng)和對(duì)業(yè)戶(hù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)管好物業(yè)并取得

自身的的生存和發(fā)展。

（三）市場(chǎng)機(jī)制

傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門(mén)管

理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)

物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)

的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管

理，打破部門(mén)、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元

化的格局，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。業(yè)主和管理公

司通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)來(lái)簽訂委托管理服務(wù)合同，

開(kāi)展業(yè)務(wù)。

（四）服務(wù)范圍

傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋

使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限

制，服務(wù)范圍狹、功能單一，房管部門(mén)又是

行政性事業(yè)單位，缺乏開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的主

動(dòng)性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功

能的綜合性服務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制促使管理公司千

方百計(jì)地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益c

（五）主導(dǎo)地位

傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種

單向行為，一切由管理單位說(shuō)了算，住戶(hù)是

被動(dòng)的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一

種契約行為，供需雙方通過(guò)共同認(rèn)可的合同

相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其

中居主導(dǎo)地位。

綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)

制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之

間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來(lái)由政府對(duì)物業(yè)和

物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理,

轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換

既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又

建立了新的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的

政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間

的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專(zhuān)

業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的

管理模式。在這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住

戶(hù)做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同

辦。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為

主動(dòng)地、自覺(jué)地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同

的利益。

二、物業(yè)管理的作用

從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理

和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章

的主題.這里再對(duì)物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活

和城市建設(shè)中的地位和作用展開(kāi)分析：

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品

化、市場(chǎng)化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)

多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局

當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式

來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當(dāng)前，

公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房

出售后的管理維修問(wèn)題，包括費(fèi)用收支、權(quán)

利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費(fèi)和服

務(wù)情況如何就成為購(gòu)房時(shí)首先考慮的前提。

所以，良好的物業(yè)管理使購(gòu)房人放心、安心,

因而具有深化、促進(jìn)和完善房屋商品化，住

房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革

不可缺少的配套工程。

（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程由開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)

和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)

銷(xiāo)的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)

具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然

地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，繁榮和完善房

地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)。周

到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶(hù)對(duì)物

業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)

價(jià)值?，F(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便

的物業(yè)管理是樹(shù)立企業(yè)形象，招攬用戶(hù)，推

銷(xiāo)物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理

所提供的稱(chēng)心的居住和工作環(huán)境，能免除后

顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的

特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來(lái)越

重要。

（三）提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)

城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的

第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對(duì)

住宅的管理來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)首先是為居民營(yíng)造

一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，

其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展

和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開(kāi)高水平、規(guī)范

化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的

事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)

上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，

具有濃厚的文化氛圍，又有個(gè)性特征的寧

靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。

規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，

能使物業(yè)區(qū)域形成一個(gè)具有“陶冶情操、凈

化心靈、提升精神”的微型社會(huì)。在這種情

況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，

保障業(yè)戶(hù)的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶(hù)間的鄰

里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種

居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群

體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的

社會(huì)心理，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

（四）城市管理的基礎(chǔ)工作

現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管

理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的

管理和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)

成城市形象的主體。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市

的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面

貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從

對(duì)新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就

為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的

支持。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中城市都希望同國(guó)

際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外

資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的

現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制

度的限制。外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)

目初成或業(yè)務(wù)有所開(kāi)拓，往往會(huì)考慮“安居

樂(lè)業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一

個(gè)舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質(zhì)

的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是

優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條

件。

1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城

市”的標(biāo)準(zhǔn)為：

(1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境；

(2)為市民提供可靠和持久的食品、

飲水、能源供應(yīng),具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；

(3)通過(guò)富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)

濟(jì)手段，保證滿(mǎn)足市民在營(yíng)養(yǎng)、飲水、住房、

收入、安全和工作方面的基本要求；

(4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市

民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；

(5)能使市民一道參與制定涉及他們

日常生活，特別是健康和福利的各項(xiàng)政策決

定；

(6)提供各種娛樂(lè)和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，

以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；

(7)保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的

各種文化和生活特性；

(8)把保護(hù)健康視為公眾決策的組成

部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；

(9)作出不懈努力，爭(zhēng)取改善健康服

務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；

(10)能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少

疾病。

以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文

明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理

是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。

（五）提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇

物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)

管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。

首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門(mén)和

人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方

向。公房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下

的產(chǎn)物。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的興

起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛

態(tài)勢(shì)，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來(lái)以公

房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門(mén)作為住房福利

制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)

面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問(wèn)題。這

里，包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T(mén)。物

業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開(kāi)辟了一個(gè)廣闊的

天地。

物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)

的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服

務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門(mén)有密切的聯(lián)系。這

些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。

三、物業(yè)管理的類(lèi)型

物業(yè)管理的類(lèi)型也就是物業(yè)管理的模

式、方式。依據(jù)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部

門(mén)的關(guān)系，一般劃分為兩大類(lèi)：

（一）委托管理型

這是典型的，也是基本的管理方式。開(kāi)

發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)

“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管

理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原

則，提供勞務(wù)商品的管理行為。

如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上

的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代

表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。

這種方式，按照自用或出租又可分為：

1.自用委托型

業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理

企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式。

2.代理經(jīng)租型

業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理

企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有兩種委托方式：一種是出

租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶(hù)簽訂租賃合

同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一

種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物

業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶(hù)，簽訂租

賃合同。

代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也

有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金

里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另

一種是不包含在租金里，由承租人或使用人

向物業(yè)管理企業(yè)支付。

不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租

約中明確規(guī)定。

(二)自主經(jīng)營(yíng)型

開(kāi)發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給

專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己?jiǎn)挝?/p>

內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門(mén)來(lái)管理。其與委托管

理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)：

第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的

關(guān)系上。自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，委托管理

型是二權(quán)分離。

第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營(yíng)型物

業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營(yíng)人是同一個(gè)法人，委托管

理型是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人。

自主經(jīng)營(yíng)型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營(yíng)

方式又可分為：

(1)自有自用型。這一類(lèi)大多數(shù)是收

益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房、

倉(cāng)庫(kù)等.這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立

不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門(mén)來(lái)管

理自己的物業(yè)；

(2)自有出租型。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物

業(yè)管理企業(yè)合而為一，來(lái)經(jīng)營(yíng)管理自己的出

租物業(yè)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)

管理企業(yè)。

自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模

都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門(mén)成

為獨(dú)立的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原

單位(開(kāi)發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立委托管理

服務(wù)合同。自主經(jīng)營(yíng)型也就向委托管理型轉(zhuǎn)

換了。

第五節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展與條件

本章以上介紹的物業(yè)管理的宗旨、原

則、服務(wù)范圍、作用和模式都是從規(guī)范化的

角度來(lái)論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的行

為，要有一個(gè)培育的過(guò)程，要有合適的土壤

和環(huán)境，本節(jié)就來(lái)討論物業(yè)管理的發(fā)展與實(shí)

現(xiàn)條件。

一、物業(yè)管理的特點(diǎn)

國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從香港和國(guó)外

移植進(jìn)來(lái)，但是很快就顯示了自己的特色。

（一）覆蓋面廣

國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理雖然是從80年代開(kāi)始

起步，可是發(fā)展速度很快，而且覆蓋面廣。

如上海市到1997年已有一億平方米以上各

類(lèi)房屋納入物業(yè)管理范圍。沿海一些省、市,

如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、

廣東等地覆蓋面都很廣。

納入物業(yè)管理的物業(yè)種類(lèi)從居住用房、

辦公和商務(wù)用房到一般商品房、涉外商品房

都先后進(jìn)入物業(yè)管理渠道。隨著房地產(chǎn)管理

體制的改革和深化，大批售后公房和未售公

房正在逐步納入物業(yè)管理渠道。與此相適

應(yīng)，各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土

而出，如上海市到1997年已有各類(lèi)物業(yè)管

理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬(wàn)人。全

國(guó)范圍到1997年約有物業(yè)管理企業(yè)7000

家，從業(yè)人員100萬(wàn)人。一些國(guó)際上知名

的物業(yè)管理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后地進(jìn)入中國(guó)內(nèi)

地。物業(yè)管理正成為一個(gè)具有廣泛影響的行

業(yè)。

（二）業(yè)主權(quán)益得到有效保護(hù)

物業(yè)管理的特點(diǎn)就是業(yè)主處于主導(dǎo)地

位。中國(guó)的物業(yè)管理能被業(yè)主和使用人迅速

接受就是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的

關(guān)注。從立法到行政管埋都有明確的法規(guī)和

措施來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)利。其中最有力的

措施就是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)

主自治管理的職能在制度上得到保證。政府

有關(guān)部門(mén)創(chuàng)造各種條件幫助業(yè)委會(huì)開(kāi)展工

作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)

近2000家。

（三）物業(yè)管理與社區(qū)管理密切結(jié)合

國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的服務(wù)范圍從深度和廣

度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從廣度上講，物

業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。從最基本

的物業(yè)本體和設(shè)備的維護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域

的環(huán)境管理，并且同社區(qū)管理和社區(qū)建設(shè)相

結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息

的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面

的服務(wù)。從深度上講，既有一般商品房的管

理，又有高檔公寓、辦公樓的管理，高層次

的管理已經(jīng)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。深圳、上海

等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得IS09002國(guó)際

質(zhì)量認(rèn)證。從管理的物業(yè)類(lèi)型講既有住宅、

公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，

如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)

生等特種建筑。這種多類(lèi)型、多方位、多功

能的服務(wù)體現(xiàn)了我國(guó)物業(yè)管理的特色。

二、物業(yè)管理的歷程和前景

從80年代初深圳第一家物業(yè)管理公司

成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地開(kāi)始萌

發(fā)，可以說(shuō)到本世紀(jì)末，物業(yè)管理總體上處

于初創(chuàng)時(shí)期。這里對(duì)過(guò)去十余年和今后中國(guó)

物業(yè)管理歷程作一些分析和預(yù)測(cè)。

（一）初創(chuàng)階段

這是我國(guó)物業(yè)管理啟動(dòng)和逐步形成為

一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。80年代物業(yè)管理開(kāi)

始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地

房地產(chǎn)管理體制一一特別是物業(yè)管理的引

進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由創(chuàng)造文明住宅小區(qū)

和新建商品房售后管理發(fā)展而來(lái)。但是，作

為一個(gè)行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中城

市，只是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬，尚不具備

全國(guó)性的規(guī)模。90年代，物業(yè)管理以其獨(dú)

特的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建

設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在廣州和深圳召開(kāi)第一屆

全國(guó)物業(yè)管理研討會(huì)和深圳市物業(yè)管理協(xié)

會(huì)的成立標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了全面

推開(kāi)的時(shí)期。1994年4月，建設(shè)部頒布了

建國(guó)以來(lái)有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)規(guī)章，確立

了物業(yè)管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的獨(dú)立地位。

1995年又把物業(yè)管理提到城市管理體制改

革的高度，要求全社會(huì)關(guān)注和支持。1997

年又要求物業(yè)管理在廣度上從新建區(qū)向建

成區(qū)延伸，從深度上向市場(chǎng)化方向發(fā)展。

這個(gè)階段的特點(diǎn)是：

(1)雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)

域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體

上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)

容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)

地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；

(2)傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并

存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步

地向單一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡；

(3)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立,

但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專(zhuān)業(yè)

管理人才缺乏；

(4)開(kāi)發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理

未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管

理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；

(5)政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理

和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；

(6)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂,

資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。

(二)市場(chǎng)化階段

下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)

作階段。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：

(1)傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模

式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市

場(chǎng)的規(guī)則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房

地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理

業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得

到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；

(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步

正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批名牌的

物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)和示范物業(yè)區(qū)

域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍

從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向

“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)

提升；

(3)出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和

智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣

場(chǎng)等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣

泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重

逐步增大；

(4)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，物業(yè)

管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主

轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管

理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱(chēng)，資金運(yùn)

行進(jìn)入良性循環(huán)；

(5)物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。

政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管

理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；

（6）物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有

境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有

國(guó)內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)

貿(mào)易向外拓展。

三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件

（一）國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目

近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善

和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也

發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)

產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素

質(zhì)和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。為了適應(yīng)這一重大變

化，國(guó)務(wù)院已頒布當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn)

業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個(gè)領(lǐng)域，440

種。確定這些項(xiàng)目的原則是：

（1）符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)

需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；

(2)有比較高的技術(shù)含量，有利于企

業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；

(3)國(guó)內(nèi)存在從研究開(kāi)發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)

化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增

長(zhǎng)點(diǎn)；

(4)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資

源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；

(5)供給能力相對(duì)滯后，提高其供給

能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。

物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的

要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)

設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居

工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重

點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)。而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)

管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好的

前景，物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也

是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住

宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增

長(zhǎng)的熱點(diǎn)。但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，

還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。

以下，就對(duì)這兩方面作一些分析。

(二)內(nèi)部環(huán)境

(1)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的止

常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順；

(2)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平的

提高；

(3)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)

的優(yōu)化；

(4)物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的

指導(dǎo)。

以上第一到第三條將在本書(shū)的以后各

章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建

設(shè)一并論述。

四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件

物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要

有：

（一）社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推

動(dòng)

房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社

會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和

推動(dòng)作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展更依賴(lài)于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建

設(shè)的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)存

行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受

買(mǎi)方的需求和支付能力制約。

改革開(kāi)放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開(kāi)放城市

以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推

動(dòng)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的

急切需求。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行

各業(yè)都來(lái)從事物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果，

積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支

柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、結(jié)

構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。

偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市

場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：

高，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅,。歸根結(jié)底，

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決

定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物

業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。

從總體上說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上

升的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)

大，對(duì)物業(yè)管理的需求日益增長(zhǎng)。物業(yè)管理

業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的

拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）居民生活水平的提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)

的優(yōu)化

現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)

志是居住條件的改善，包括住房面積和住房

質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面。國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步,

到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶(hù)有

一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面

積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。下一步,

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提

高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越

來(lái)越高。而且，生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng),

將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高

生活質(zhì)量的第一追求，從而愿意增加居住的

消費(fèi)投入。這種消費(fèi)意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)

然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方

面提出新的需求，也就是意味著其市場(chǎng)將日

益寬廣。

（三）房地產(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)

構(gòu)的優(yōu)化

如前所述，房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)

包括開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，

擁有設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、中介、咨詢(xún)、評(píng)估、

物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健

康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支

行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合

和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、

全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和

目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)

行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同

樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)業(yè)的影響

和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住

房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說(shuō)，

物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠整個(gè)行業(yè)

的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方

面：

第一，住房制度改革深化的支持。住房

制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建

立國(guó)家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集

資機(jī)制。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租

金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的

住房制度。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元

化后的格局，又開(kāi)辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)。這個(gè)

趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)

施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理。因此，住房制度

改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開(kāi)辟

了廣闊的天地。

第二，開(kāi)發(fā)的支持。在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段,

從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期

使用和管理的需要。特別對(duì)隱蔽部位和各種

設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。而

且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高?？傊?/p>

努力避免“前期后遺癥”，為建成后的管理

提供良好基礎(chǔ)。

第三，營(yíng)銷(xiāo)的支持。良好的物業(yè)管理確

實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)具有積極的促進(jìn)作用。但

是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營(yíng)銷(xiāo)的廣告和

策略，而要在營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)真心實(shí)意地做好物

業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公

約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請(qǐng)，管

理基金和用房的落實(shí)等等?？傊彩潜苊?/p>

“前期后遺癥”。

房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)

劃-開(kāi)發(fā)-建設(shè)-營(yíng)銷(xiāo)-管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)

模式，就能使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值

和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益

和社會(huì)效益，樹(shù)立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。

(四)政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善

物業(yè)管理作為一塊待開(kāi)墾的處女地，行

業(yè)的成長(zhǎng)，除了本行業(yè)的開(kāi)拓，還要依靠政

府和社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)

達(dá)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治

理和監(jiān)控。

(1)完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法

治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合

同以促進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府

調(diào)控的基本工作；

(2)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的

建立、運(yùn)作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間

的關(guān)系;

(3)對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；

(4)幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的

關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。

物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的

安居樂(lè)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪

階層，因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。公

有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管

理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，

服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。所以，物業(yè)

管理的順利發(fā)展還需要國(guó)家在政策、稅收等

方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)

的成長(zhǎng)。

第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨

物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的

基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求

和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。

物業(yè)管理的基本原則有：

一、業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的原則

這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間

的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、

職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：

(一)業(yè)主自治管理

業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的

合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利

益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理

是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這

不意味業(yè)主直接實(shí)施管理，而是通過(guò)合同的

形式委托物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體

管理實(shí)務(wù)。

業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：

(1)權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督

權(quán);

（2）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制

度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

（二）專(zhuān)業(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

1.專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)

有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專(zhuān)業(yè)服

務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施

各種服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。

2.管