淺析建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

淺析建筑物區(qū)分所有權(quán)制度第一節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)制度概述

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成和發(fā)展（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的發(fā)展

1/8/20252二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的含義建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用部分所享有的共有部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。該界定表明建筑物所有權(quán)是由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)（共有部分持分權(quán)）和成員權(quán)三部分組成。1/8/20253(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體(三)建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：11、復(fù)合性。22、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。33、一體性。44、登記公示性。5、權(quán)利主體身份的多重性。1/8/20254(四)建筑物區(qū)分所有權(quán)的種類1、縱切型區(qū)分所有權(quán)2、橫切型區(qū)分所有權(quán)3、混合型區(qū)分所有權(quán)1/8/20255

第二節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的三項(xiàng)權(quán)利

一、專有所有權(quán)專有所有權(quán)（Sondereigentum）又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有人對(duì)專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。

1/8/20256二、共有所有權(quán)共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。1/8/20257（一）共有所有權(quán)的特征1、復(fù)合性。2、廣泛性。3、多重性。4、從屬性。5、不可分割性。1/8/20258（二）共用部分的范圍共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。法定共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無(wú)獨(dú)立性的建筑物和設(shè)備；約定共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共用部分者。共用部分的概念可界定為：區(qū)分所有權(quán)人全體或一部予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分與規(guī)約共用部分。

1/8/20259（三）共有所有權(quán)的形態(tài)1、總有。2、共同共有。3、按份共有。1/8/202510(四）共有所有權(quán)的內(nèi)容

1、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的權(quán)利1）對(duì)共用部分的使用權(quán)。2）收益權(quán)。3）對(duì)共用部分的單純的修繕改良權(quán)。1/8/2025112、區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的義務(wù)1）按共用部分的本來(lái)用途使用共用部分。2）分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)，主要包括：(1)日常維修和更新共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用；(2)管理事務(wù)的費(fèi)用，包括管理人員的酬金；(3)由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的稅項(xiàng)；(4)不動(dòng)產(chǎn)或區(qū)分所有權(quán)人連帶負(fù)責(zé)的債務(wù)。

1/8/202512三、成員權(quán)

（一）成員權(quán)的概念成員權(quán)，亦稱構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。1/8/202513（二）成員權(quán)的內(nèi)容1、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利1）表決權(quán)；2）參與訂立規(guī)約權(quán)；3）選聘和解聘管理者的權(quán)利；4）請(qǐng)求權(quán)。1/8/202514所謂請(qǐng)求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的成員而對(duì)共同管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)。主要包括五項(xiàng)內(nèi)容：（1）請(qǐng)求召集集合；（2）請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；（3）請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得的利益；（4）請(qǐng)求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請(qǐng)求拍賣(mài)違反義務(wù)者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系；（5）其他請(qǐng)求權(quán)。

1/8/2025152、區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人在享有上述權(quán)利的同時(shí)。也應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：1）執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所作出的決議的義務(wù)；2）遵守管理規(guī)約的義務(wù)；3）接受管理者管理的義務(wù)。1/8/202516(三)成員權(quán)的變動(dòng)成員權(quán)的變動(dòng)是指成員權(quán)的取得與消滅。1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得根據(jù)區(qū)分所有權(quán)法理，任何組織或個(gè)人只要取得專有所有權(quán)，同時(shí)也就取得了共有所有權(quán)和管理團(tuán)體的成員權(quán)。成員權(quán)的取得有兩種方式：原始取得與繼受取得。凡原始取得所有權(quán)，便原始取得成員權(quán)，凡通過(guò)轉(zhuǎn)移方式取得區(qū)分所有權(quán)，亦即是繼受取得成員權(quán)。1/8/2025172、建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的消滅。成員權(quán)的消滅有兩種：一是建筑物本體消滅不再存在；二是建筑物損毀部分過(guò)大，而重建又造成區(qū)分所有權(quán)人過(guò)重負(fù)擔(dān)，經(jīng)協(xié)議不再重建時(shí)，因此，基于該建筑物而產(chǎn)生的共同關(guān)系以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)也隨之消滅。

1/8/202518（二）人的管理1、對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理；2、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理；3、對(duì)生活妨害行為的管理。1/8/202519二、管理方式（一）自主管理方式與委托管理方式（二）管理人方式與非管理人方式（三）法人與非法人管理方式

1/8/202520三、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念在現(xiàn)代各國(guó)建筑物