體育公園商業(yè)項(xiàng)目與體育場(chǎng)館收入測(cè)算

體育公園商業(yè)項(xiàng)目與體育場(chǎng)館收入測(cè)算由于體育場(chǎng)館的門票價(jià)格根據(jù)時(shí)間段變化，一般分為16點(diǎn)之前，16點(diǎn)之后及周末三個(gè)時(shí)段，所以本項(xiàng)目收入的測(cè)算以周為最小測(cè)算期。假設(shè)一年中每周的收入是相同的。根據(jù)本報(bào)告第五章，體育場(chǎng)館的門票價(jià)格已確定，根據(jù)本報(bào)告六章，體育場(chǎng)館的使用時(shí)間及使用率已確定。本報(bào)告收入測(cè)算時(shí)，體育場(chǎng)館門票收入及停車場(chǎng)收費(fèi)按目前社會(huì)平均測(cè)算，不考慮調(diào)價(jià)。1.1網(wǎng)球收入根據(jù)本報(bào)告第6.3節(jié)，網(wǎng)球場(chǎng)使用情況按周一至周五每天每塊場(chǎng)地使用1小時(shí)計(jì)算，周末每天每塊場(chǎng)地使用9小時(shí)計(jì)算；在計(jì)算周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入時(shí)，這1小時(shí)的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價(jià)格的平均數(shù)計(jì)算；計(jì)算周末收入時(shí)，增加1小時(shí)燈光費(fèi)。場(chǎng)收入室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)門票價(jià)格按周一至周五16點(diǎn)之前55元/場(chǎng)/小時(shí)，其它時(shí)間70元/場(chǎng)/小時(shí)。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（55+70）/2*1=62.5（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=62.5*5=312.5元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間*燈光費(fèi)*燈光使用時(shí)間=70*9+25*1=655（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=655*2=1310（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=312.5+1310=1672.5（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)年收入=每周每塊場(chǎng)地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1612.5*2*52/10000=16.77（萬(wàn)元）。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場(chǎng)地的使用時(shí)間為3.6小時(shí)。室外網(wǎng)球場(chǎng)門票價(jià)格按周一至周五16點(diǎn)之前35元/場(chǎng)/小時(shí)，其它時(shí)間45元/場(chǎng)/小時(shí)。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（35+45）/2*1=40（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=40*5=200元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間*燈光費(fèi)*燈光使用時(shí)間=45*9+25*1=430（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=430*2=860（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=200+860=1060（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)年收入=每周每塊場(chǎng)地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=1060*4*52/10000=22.05（萬(wàn)元）。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場(chǎng)地的使用時(shí)間為3.7小時(shí)。1.2羽毛球場(chǎng)收入根據(jù)本報(bào)告第6.3節(jié)，羽毛球場(chǎng)使用情況按周一至周五每天每塊場(chǎng)地使用1小時(shí)計(jì)算，周末每天每塊場(chǎng)地使用9小時(shí)計(jì)算；在計(jì)算周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入時(shí)，這1小時(shí)的收費(fèi)按16點(diǎn)之前與16點(diǎn)之后門票價(jià)格的平均數(shù)計(jì)算；羽毛球場(chǎng)門票價(jià)格按周一至周五16點(diǎn)之前28元/場(chǎng)/小時(shí)，其它時(shí)間35元/場(chǎng)/小時(shí)。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=（16點(diǎn)之前門票價(jià)格+16點(diǎn)之后門票價(jià)格）/2*使用時(shí)間=（28+35）/2*1=31.5（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=31.5*5=157.5元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間=35*9=315（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=315*2=630（元）；室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=157.5+630=787.5（元）。室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)年收入=每周每塊場(chǎng)地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=787.5*18*52/10000=73.71（萬(wàn)元）。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場(chǎng)地的使用時(shí)間為3.5小時(shí)。1.3乒乓球場(chǎng)收入根據(jù)本報(bào)告第6.3節(jié)，乒乓球場(chǎng)使用情況按周一至周五每天每塊場(chǎng)地使用1小時(shí)計(jì)算，周末每天每塊場(chǎng)地使用9小時(shí)計(jì)算；羽毛球場(chǎng)門票價(jià)格按每小時(shí)20元/場(chǎng)/小時(shí)。周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入=門票價(jià)格*使用時(shí)間=20*1=20（元）；周一至周五每塊場(chǎng)地收入=周一至周五每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=20*5=100元；周末每天每塊場(chǎng)地收入=周末門票價(jià)格*使用時(shí)間=20*9=180（元）；周末每塊場(chǎng)地收入=周末每天每塊場(chǎng)地收入*天數(shù)=180*2=360（元）；室內(nèi)乒乓球場(chǎng)每周每塊場(chǎng)地的收入=周一至周五每塊場(chǎng)地收入+周末每塊場(chǎng)地收入=100+360=460（元）。室內(nèi)乒乓球場(chǎng)年收入=每周每塊場(chǎng)地的收入*塊數(shù)*周數(shù)=460*32*52/10000=76.54（萬(wàn)元）。如果每塊場(chǎng)地按不同時(shí)間段的門票價(jià)格的平均數(shù)取值，則在一年中，每天平均每塊場(chǎng)地的使用時(shí)間為3.2小時(shí)。1.4游泳館收入1.4.1室內(nèi)游泳館收入根據(jù)本報(bào)告第6.3節(jié)，一年中，室內(nèi)游泳館平均每天人流為180人左右；在本次收入測(cè)算中，小孩的概念為1.2米以下，一般小孩都要有1-2個(gè)大人的陪同（除小孩培訓(xùn)班），所以，大人與小孩的比例按3:1計(jì)算。室內(nèi)游泳館每天收入：=大人人數(shù)*大人門票價(jià)格+小孩人數(shù)*小孩門票價(jià)格=每天平均人流量*75%*大人門票價(jià)格+每天平均人流量*25%*小孩門票價(jià)格=180*75%*35+180*15%*15=5400（元）；室內(nèi)游泳館每周收入=游泳館每天收入*天數(shù)=5400*7/10000=3.78（萬(wàn)元）。門票價(jià)格為15元/人/次；根據(jù)本報(bào)告第6.3節(jié)，夏季，室外游泳池人流量為100人/天。室外游泳池每天收入=室外游泳池門票價(jià)格*每天人流量=15*100=1500（元）；室外游泳池每周收入價(jià)格=室外游泳池每天收入*7=1500*7/10000=1.05（萬(wàn)元）。1.5室外有蓋籃球場(chǎng)收入室外有蓋籃球場(chǎng)每天的人流量按2塊場(chǎng)地整體考慮；根據(jù)本報(bào)告第6.3節(jié)，2塊室外有蓋籃球場(chǎng)每天人流量按20人計(jì)算。室外有蓋籃球場(chǎng)每天收入=門票價(jià)格*每天人流量=4*20=80（元）；室外有蓋籃球場(chǎng)每周收入=室外有蓋籃球場(chǎng)每天收入*天數(shù)=80*7=560（元）；室外有蓋籃球場(chǎng)年收入=室外有蓋籃球場(chǎng)每周收入*周數(shù)=560*52/10000=2.91（萬(wàn)元）。1.6其它體育場(chǎng)館收入其它體育場(chǎng)館包括：室外田徑場(chǎng)、攀巖場(chǎng)及室外滑板場(chǎng)。室外田徑場(chǎng)平時(shí)對(duì)民眾開放，只對(duì)舉行賽事或者包場(chǎng)進(jìn)行收費(fèi)。目前而言，這幾個(gè)場(chǎng)地人流量較少，一般情況下，周末使用率較大。根據(jù)本報(bào)告第5.3節(jié)及第6.3節(jié)所確定的門票價(jià)格及使用率進(jìn)行收入測(cè)算。1.6.1室外田徑場(chǎng)收入室外田徑場(chǎng)每周收入=室外田徑場(chǎng)門票價(jià)格*每周使用次數(shù)=400*2=800（元）；室外田徑場(chǎng)每年收入=室外田徑場(chǎng)每周收入*周數(shù)=800*52/10000=4.16（萬(wàn)元）攀巖場(chǎng)每周收入=攀巖場(chǎng)門票價(jià)格*每周人流量=15*30=450（元）；攀巖場(chǎng)每年收入=攀巖場(chǎng)每周收入*周數(shù)=450*52/10000=2.34（萬(wàn)元）。相對(duì)前兩種場(chǎng)地，室外滑板場(chǎng)使用率較高，人流量按天計(jì)算。室外滑板場(chǎng)每天收入=室外滑板場(chǎng)門票價(jià)格*每天人流量=15*30=450（元）；室外滑板場(chǎng)每周收入=室外滑板場(chǎng)每天收入*天數(shù)=450*7=3150（元）；室外滑板場(chǎng)每年收入=室外滑板場(chǎng)每天收入*周數(shù)=3150*52/10000=16.38（萬(wàn)元）。1.7體育場(chǎng)館單塊場(chǎng)地周收入表表1.1體育場(chǎng)館單塊場(chǎng)地周收入表每周單塊場(chǎng)地收入測(cè)算運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位計(jì)算時(shí)間或人數(shù)單位場(chǎng)地總數(shù)周收入備注周一至周五16點(diǎn)之前其它時(shí)間段周1-周5周末室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)5570元/場(chǎng)/小時(shí)19小時(shí)/天21622.5燈光費(fèi)25元/時(shí)室外網(wǎng)球場(chǎng)3545元/場(chǎng)/小時(shí)19小時(shí)/天41060燈光費(fèi)25元/時(shí)室內(nèi)羽毛球場(chǎng)2835元/場(chǎng)/小時(shí)19小時(shí)/天18787.5室內(nèi)乒乓球場(chǎng)20元/臺(tái)/小時(shí)19小時(shí)/天32460室內(nèi)恒溫游泳池3515人/元/次180人/天237886.30取年平均人數(shù)室外游泳池15人/元/次100人/天110500夏季開放，按4個(gè)月計(jì)算室外有蓋籃球場(chǎng)4元/人20人/天2560室外田徑場(chǎng)400元/場(chǎng)2場(chǎng)/周1800出租率較低，按每周計(jì)算場(chǎng)數(shù)或人數(shù)攀巖場(chǎng)地15人/元/次30人/周1450室外滑板場(chǎng)15人/元/次30人/天13150不計(jì)算單個(gè)室內(nèi)游泳池及單個(gè)室外有蓋籃球場(chǎng)周收入，而整體考慮這兩項(xiàng)的每天人流量。1.8商業(yè)租金收入根據(jù)調(diào)查，本報(bào)告第7.3節(jié)得出本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨馂?0元/平方米·月（不含電費(fèi)）；本項(xiàng)目可用于出租的商業(yè)面積為20711.43平方米；考慮到目前所確定的商業(yè)面積存在誤差，及由于租賃人的更換所致的商鋪空置期，商業(yè)面積的最高出租率為85%；考慮到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期，由于項(xiàng)目周圍多為住宅區(qū)，其檔次各異，新建和在建住宅項(xiàng)目的入住率在本公園運(yùn)營(yíng)的前幾年均較低，舊小區(qū)的入住率雖高，但潛在消費(fèi)人群不足，這些因素均會(huì)影響到商家的入住，且項(xiàng)目于2012年5月開園，2012年的運(yùn)營(yíng)時(shí)間實(shí)際上約為8個(gè)月，故綜合考慮2012年商業(yè)出租率按5%計(jì)算。從2013年開始，隨著人氣的聚集和消費(fèi)人群的擴(kuò)展等，考慮其商業(yè)出租率按每年10%增長(zhǎng)，至2020年出租率達(dá)到最大值為85%。商業(yè)年租金收入=可出租商業(yè)面積*出租率*月租金單價(jià)*12（月數(shù)）1.9停車位收入410個(gè)，本次測(cè)算特級(jí)停車位計(jì)算個(gè)數(shù)為203個(gè)（地下負(fù)二層），普通停車位57個(gè)，室外停車位223個(gè)。據(jù)本報(bào)告第7.6節(jié)，停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1、特級(jí)停車位（殘疾人體育館地下車庫(kù)）=1\*GB3①停車時(shí)間≤2h，收費(fèi)為4元/h；=2\*GB3②2h＜停車時(shí)間≤12h，收費(fèi)為2元/h，但在20元以內(nèi)；=3\*GB3③12h＜停車時(shí)間≤24h，收費(fèi)為2元/h，但在30元以內(nèi)。2、普通停車場(chǎng)（殘疾人活動(dòng)中心地下車庫(kù)）=1\*GB3①停車時(shí)間≤2h，收費(fèi)為3元/h；=2\*GB3②2h＜停車時(shí)間≤12h，收費(fèi)為2元/h，但在15元以內(nèi)；=3\*GB3③12h＜停車時(shí)間≤24h，收費(fèi)為2元/h，但在25元以內(nèi)。3、室外停車場(chǎng)=1\*GB3①停車時(shí)間≤2h，收費(fèi)為2元/h；=2\*GB3②2h＜停車時(shí)間≤12h，收費(fèi)為1元/h，但在10元以內(nèi)；=3\*GB3③12h＜停車時(shí)間≤24h，收費(fèi)為1元/h，但在20元以內(nèi)。本項(xiàng)目停車場(chǎng)主要供到該體育公園鍛煉的消費(fèi)人群使用，這些消費(fèi)者主要為自己購(gòu)票消費(fèi)和單位組織鍛煉活動(dòng)等為主，而周一至周五為正常工作時(shí)間及學(xué)生上學(xué)階段，到公園鍛煉的人較少，主要集中在周末。此外，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前幾年，由于其人氣不足及其知名度不高等多種不確定因素的存在，使公園人流量可能存在較大波動(dòng)。綜合分析后將停車位使用時(shí)間考慮為平均7h/天。平均使用率為20%。停車位年收入=車位數(shù)*使用率*每天使用小時(shí)數(shù)*天數(shù)*使用單價(jià)；特級(jí)停車位年收入=203*20%*7*365*4/10000=41.49（萬(wàn)元）；普通停車位年收入=57*20%*7*365*3/10000=1.74（萬(wàn)元）；室外停車位年收入=223*20%*7*365*2/10000=22.79（萬(wàn)元）；車位年總收入=41.49+1.74+22.79=73.02（萬(wàn)元）。1.10總收入總收入=體育場(chǎng)館收入+商業(yè)租金收入+停車位收入=（網(wǎng)球場(chǎng)收入+羽毛球場(chǎng)收入+乒乓球場(chǎng)收入+游泳館收入+籃球場(chǎng)收入+室外田徑場(chǎng)收入+攀巖場(chǎng)收入+室外滑板場(chǎng)收入）+商業(yè)租金收入+停車位收入。由于本體育公園于2012年5月開園，故2012年其實(shí)際運(yùn)營(yíng)期不足一年，其總收入考慮為其年收入的40%，第二年的總收入為年收入的70%，第三年開始為全部收入，不進(jìn)行折算。而其中商業(yè)租金收入計(jì)算時(shí)已經(jīng)考慮了空置等不確定后因素，所以商業(yè)租金收入全部計(jì)入總收入，不進(jìn)行折算。經(jīng)過(guò)測(cè)算，體育公園各場(chǎng)館每塊場(chǎng)地的年平均收入見(jiàn)表1.2：序號(hào)場(chǎng)館名稱每塊場(chǎng)地年平均收入備注1室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)1.44萬(wàn)元計(jì)算公式：每塊場(chǎng)地年平均收入=場(chǎng)地年總收入/場(chǎng)地?cái)?shù)量。2室外網(wǎng)球場(chǎng)5.51萬(wàn)元3室內(nèi)羽毛球場(chǎng)4.10萬(wàn)元4室內(nèi)乒乓球場(chǎng)2.39萬(wàn)元計(jì)算公式：每塊場(chǎng)地年平均收入=場(chǎng)地年總收入/場(chǎng)地?cái)?shù)量。5室內(nèi)恒溫游泳池91.50萬(wàn)元6室外游泳池16.80萬(wàn)元（每個(gè)游泳池）7室外有蓋籃球1.46萬(wàn)元8室外田徑場(chǎng)4.16萬(wàn)元9攀巖場(chǎng)2.34萬(wàn)元10室外滑板16.38萬(wàn)元表1.2每塊場(chǎng)地的年平均收入表總收入測(cè)算表見(jiàn)表1.3：收入測(cè)算每塊場(chǎng)地年收入備注序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年限2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年1室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)16.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.87416.8741.442室外網(wǎng)球場(chǎng)22.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.04822.0485.5133室內(nèi)羽毛球場(chǎng)73.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.7173.714.104室內(nèi)乒乓球場(chǎng)76.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.5476.542.395室內(nèi)恒溫游泳池197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.01197.0191.506室外游泳池16.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.816.807室外有蓋籃球場(chǎng)2.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.912.911.468室外田徑場(chǎng)4.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.164.169攀巖場(chǎng)地2.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.342.3410室外滑板場(chǎng)16.3816.3816.3816.3816.3816.3816.3816.3816.3816