政策持續(xù)加碼緩解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)信心仍需持續(xù)提振

地地隱市場(chǎng)跟蹤方政府債與城投行業(yè)監(jiān)測(cè)周0229方政府債與城投行業(yè)監(jiān)測(cè)周0229報(bào)2作者中誠(chéng)信國(guó)際企業(yè)評(píng)級(jí)部余者中誠(chéng)信國(guó)際企業(yè)評(píng)級(jí)部余yu@曹文lcao@侯一jhou@其他聯(lián)絡(luò)人龔天xgong@——2023年12月房地產(chǎn)市場(chǎng)跟蹤本期觀點(diǎn) 11中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，11中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為中誠(chéng)信國(guó)際觀察到20231111中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。繼中央金融工作會(huì)議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，主要監(jiān)管部門加快引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)會(huì)議精神，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道支持力度，對(duì)穩(wěn)定房企融資，特別是仍正常經(jīng)營(yíng)的非國(guó)有房企融資起到積極作用。與此同時(shí)，京滬兩地近期同時(shí)宣布放松樓市政策，降低了購(gòu)房門檻，有望進(jìn)一步釋放剛需及改善性住房需求，對(duì)提高兩地樓市交易活躍度、促進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)由穩(wěn)向暖過(guò)渡起到積極作用。中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，目前高能級(jí)城市仍有一定政策放松空間，京滬新政釋放了積極的政策信號(hào)，或有望帶來(lái)新一輪的需求刺激政策，同時(shí)高能級(jí)城市銷售回暖亦有助于對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)銷售提供支撐。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)將“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”列為明年重要經(jīng)濟(jì)工作之一。中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解過(guò)程中，仍需不斷加強(qiáng)融資端、需求端政策支持力度，不斷修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，并與穩(wěn)增長(zhǎng)政策形成合力，持續(xù)提振市場(chǎng)信心。二、行業(yè)經(jīng)營(yíng)（一）需求端11月，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比保持下降態(tài)勢(shì)，其中僅上海、天津、杭州、成都、昆明、西安、吉林、宜昌及大理等少數(shù)城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比有所增長(zhǎng)。當(dāng)月商品房銷售面積及銷售額同比降幅擴(kuò)大，但環(huán)比小幅增長(zhǎng)。截至2023年11月末，商品房待售面積較上月進(jìn)一步增長(zhǎng)至65,385萬(wàn)平方米，同比增速小幅降至18%。整體來(lái)看，當(dāng)前新房市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)仍面臨一定下行壓力。二手房市場(chǎng)方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%22%，其中北上廣深四個(gè)一線城市二手房住房成交量上漲明顯。與此同時(shí)，一、二、三線城市二手房住宅價(jià)格環(huán)比降幅均較10二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出圖圖1：70大中城市新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)86420-2-470個(gè)大中城市:新建商住宅格指數(shù):當(dāng)月同比% 70個(gè)大中城市:新建商住宅格指:環(huán)比%

0.20.0-0.2-0.4-0.6數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，Ifind，中誠(chéng)信國(guó)際整理圖圖2：商品房銷售情況變化0

160140120100806040200-20-40-60商品房銷售面積:累計(jì)值萬(wàn)平方米 商品房銷售額:累計(jì)值億元商品房銷售面積:累計(jì)同比% 商品房銷售額:累計(jì)同比%數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中誠(chéng)信國(guó)際整理11月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)環(huán)比下降，同時(shí)同比跌幅擴(kuò)大，年內(nèi)累計(jì)業(yè)績(jī)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。近六成百?gòu)?qiáng)房企11月單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低，超四成百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降，前11月累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量超過(guò)六成。央國(guó)企銷售優(yōu)勢(shì)仍較11月綠城中國(guó)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建、越秀地產(chǎn)等國(guó)有開發(fā)商均實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。（）11月房屋竣工面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增速較10月有所放緩，同時(shí)新開工面積延續(xù)同比下跌態(tài)勢(shì)，但跌幅有所收窄。3：百城土地成交額及土地溢價(jià)率4：房屋新開工、竣工面積及同比增速3：百城土地成交額及土地溢價(jià)率4：房屋新開工、竣工面積及同比增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中誠(chéng)信國(guó)際整理數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中誠(chéng)信國(guó)際整理房屋竣工面積:累計(jì)值萬(wàn)平方米房屋竣工面積:累計(jì)同比%房屋新開工面積:累計(jì)值萬(wàn)平方米房屋新開工面積:累計(jì)同比%806040200-20-40-60250,000200,000150,000100,00050,0000100大中城市:成交土地總價(jià):當(dāng)月值億元100大中城市:成交土地溢價(jià)率:當(dāng)月值%502,0000206,000154,00010302510,0008,0002020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-10圖5：房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速于城市能級(jí)及各地推出地塊位置條件不同，土拍市場(chǎng)分化趨勢(shì)進(jìn)一步加?。?1月以來(lái)，合肥、成都、杭州等城市部分優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)成交，而武漢、天津、無(wú)錫、南京等地多數(shù)地塊仍多以底價(jià)成交。央國(guó)企仍是拿地主力，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11月，圖5：房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速0房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):合計(jì):累計(jì)值億元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):合計(jì):累計(jì)同比%

6050403020100-10-20-30數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中誠(chéng)信國(guó)際整理11月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模進(jìn)一步下降，且累計(jì)同比降幅擴(kuò)大。受益于融資支持政策力度持續(xù)加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅有所收窄，其中房企自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款同比降幅收窄較為明顯，而作為最主要的其他資金來(lái)源的購(gòu)房者個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)付款累計(jì)同比降幅仍持續(xù)擴(kuò)大。圖圖6：房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源0房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):國(guó)內(nèi)貸款:累值億元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):利用外資:累值億房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):自籌資金:累值億元 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):其他資金:累值億房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):國(guó)內(nèi)貸款:累同比% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):利用外資:累同比%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):自籌資金:累同比% 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái):其他資金:累同比%

1401006020-20-60-100數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中誠(chéng)信國(guó)際整理11月房地產(chǎn)市場(chǎng)投資銷售數(shù)據(jù)同比降幅有所擴(kuò)大，市場(chǎng)仍處于持續(xù)調(diào)整狀態(tài)。當(dāng)月各地樓市政策出臺(tái)力度相對(duì)有限，疊加前期政策效果減弱，導(dǎo)致全國(guó)及重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)預(yù)期回落。中誠(chéng)信國(guó)際認(rèn)為，隨著近期京滬樓市政策優(yōu)化，京滬市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)或有望對(duì)銷售提振形成一定支撐，疊加年底企業(yè)加大營(yíng)銷力度，以及二手房市場(chǎng)成交回暖帶來(lái)的置換需求釋放，12月新房銷售規(guī)模有望出現(xiàn)小幅翹尾，全年商品房銷售額仍將呈回落態(tài)勢(shì)。在銷售筑底過(guò)程中，房企開工、投資或難有明顯改善。中誠(chéng)信國(guó)際觀察到，土地限價(jià)放開后，部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)高溢價(jià)成交，但對(duì)整體土地市場(chǎng)回暖拉動(dòng)不大。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得資金實(shí)力更強(qiáng)的央國(guó)企拿地優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。2023年以來(lái)部分央國(guó)企憑借資金優(yōu)勢(shì)向高能級(jí)城市擴(kuò)張，對(duì)其銷售業(yè)績(jī)形成一定支撐。三、地產(chǎn)債券市場(chǎng)表現(xiàn)（一）一級(jí)市場(chǎng)月，房企在境內(nèi)市場(chǎng)發(fā)行債券規(guī)模較上月有所回暖，債券凈融資額則由負(fù)轉(zhuǎn)正。本月共有22家房企在境內(nèi)市場(chǎng)新發(fā)債券，以公開發(fā)行的中期票據(jù)和公司債為主，發(fā)行主體仍以央國(guó)企為主。非國(guó)有房企中，美的置業(yè)發(fā)行了兩期中期票據(jù)，卓越商業(yè)在“第二支箭”支持下成功發(fā)行中期票據(jù)。當(dāng)月房企新發(fā)債票面利率分布在2.36%~516%之間。12月以來(lái)，龍湖拓展、金輝集團(tuán)、新城控股等民營(yíng)房企也陸續(xù)在“第二支箭”支持下實(shí)現(xiàn)債券融資。圖7：2023年1~11月房企信用債發(fā)行與到期圖8：2023年11月房企新發(fā)債券種結(jié)構(gòu)（按規(guī)模：億元）0發(fā)行金額（億元） 到期金額（億元）凈融資額（億元） 一般短期融資券, 企業(yè)債,9,57.6,15% 2%私募債,25, 一般公司7% 債174.38,一般中期 45%票據(jù),119.7,31%數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，中誠(chéng)信國(guó)際整理數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，中誠(chéng)信國(guó)際整理月央國(guó)企開發(fā)商境內(nèi)債到期規(guī)模較高，民營(yíng)房企中珠江投資面臨一定債券兌付壓力，在房企融資支持政策力度加大背景下，境內(nèi)債償付風(fēng)險(xiǎn)可控。境外市場(chǎng)方面，繼中國(guó)海外發(fā)展成功發(fā)行31.9億人民幣離岸債券，11月越秀地產(chǎn)也成功發(fā)行3年期51億元人民幣離岸債券。個(gè)別業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健或出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的央國(guó)企逐步恢復(fù)境外融資渠道，但大部分中資房企仍難獲得境外融資。12月有約24億美元境外債到期，且多集中在前期已發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企，境外市場(chǎng)違約風(fēng)險(xiǎn)仍將持續(xù)釋放。（二）二級(jí)市場(chǎng)11月，房企境內(nèi)債券成交活躍度有所恢復(fù)，當(dāng)月共實(shí)現(xiàn)債券成交額1,375.60億元，日均成交額環(huán)比增長(zhǎng)2187。投資類地產(chǎn)債券收益率1本月波動(dòng)加大，且整體收益率水平較上月有所抬升，平均收益率在354%~3.95之間；高收益地產(chǎn)債價(jià)格11月有所回暖，月末高收益?zhèn)骄山粌r(jià)達(dá)到70元左右。11月共85家房企債券成交額在1億元以上，其中債券交易活躍度較高的債券對(duì)應(yīng)發(fā)行主體為華僑城、首開股份、上海陸家嘴、金地集團(tuán)和珠海華發(fā)，債券成交金額均在50億元以上。前述8511家房企平均成交收益率在6%以上，其中金地集團(tuán)、普洛斯中國(guó)債券平均成交價(jià)格較10月小幅回升，而廈門中駿、寶龍實(shí)業(yè)債券平均成交價(jià)格仍繼續(xù)回落。境外市場(chǎng)方面，違約房企債券價(jià)格進(jìn)一步降低。11月融創(chuàng)集團(tuán)、中國(guó)奧園等出險(xiǎn)房企債務(wù)重組方案獲得通過(guò)，同時(shí)萬(wàn)達(dá)6億美元債調(diào)整還款方1按中誠(chéng)信國(guó)際的分類，成交收益率在6%及以上的為高收益?zhèn)?，成交收益率?%以下的為投資類債券9：2023年以來(lái)房企境內(nèi)信用債成交額（億元）10：地產(chǎn)債收益率及價(jià)格表現(xiàn)9：2023年以來(lái)房企境內(nèi)信用債成交額（億元）10：地產(chǎn)債收益率及價(jià)格表現(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)匯數(shù)據(jù)庫(kù)，中誠(chéng)信國(guó)際整理數(shù)據(jù)來(lái)源：財(cái)匯數(shù)據(jù)庫(kù)，中誠(chéng)信國(guó)際整理投資級(jí)債券收益率高收益?zhèn)鶅r(jià)格3.37570656055501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月02023/11/12023/11/32023/11/52023/11/72023/11/92023/11/112023/11/132023/11/152023/11/172023/11/192023/11/12023/11/32023/11/52023/11