房地產(chǎn)征收業(yè)務(wù)評估方案要點(diǎn)及方案編制吳懷琴50課件講解

主講人：吳懷琴房地產(chǎn)征收業(yè)務(wù)評估

方案要點(diǎn)及方案編制目錄/Contents12方案要點(diǎn)方案編制方案要點(diǎn)/01方案要點(diǎn)4為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人(被征收人)給予公平補(bǔ)償。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》方案要點(diǎn)12征收估價(jià)的特殊性與高要求，估價(jià)師應(yīng)主動(dòng)收集信息，熟悉估價(jià)對象的基本情況。方案編制要點(diǎn)復(fù)雜的征收項(xiàng)目需對全流程可能出現(xiàn)的特殊問題進(jìn)行梳理討論，做好處理預(yù)案。 方案要點(diǎn)6方案編制要點(diǎn)3因歷史原因，土地權(quán)屬和房屋權(quán)屬登記不規(guī)范，登記用途與實(shí)際用途不一致的情況先由征收部門組織相關(guān)部門進(jìn)行書面認(rèn)定和明確，估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)認(rèn)定和明確的結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。土地、房屋權(quán)屬不規(guī)范登記用途與實(shí)際用途不符方案要點(diǎn)7方案編制要點(diǎn)4估價(jià)參數(shù)應(yīng)優(yōu)先選用房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)組織公布的估價(jià)參數(shù)。5人員安排上，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。方案要點(diǎn)8方案編制要點(diǎn)6房屋估價(jià)測算既要保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，同時(shí)也要在合法的前提下，為征收人節(jié)約成本，避免房屋征收補(bǔ)償工作中的糾紛。房產(chǎn)征收人房產(chǎn)被征收人房產(chǎn)估價(jià)師方案編制/02方案編制10一、擬本項(xiàng)目評估工作流程前期準(zhǔn)備外業(yè)工作內(nèi)業(yè)工作編制報(bào)告報(bào)告送達(dá)答疑方案編制11了解項(xiàng)目具體情況1項(xiàng)目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來人口等。一、前期準(zhǔn)備方案編制12搜集相關(guān)文件資料2項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料(關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況)。一、前期準(zhǔn)備方案編制13組織人員學(xué)習(xí)3根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目情況和適用的法律法規(guī)，掌握重點(diǎn)。一、前期準(zhǔn)備項(xiàng)目部外業(yè)調(diào)查組內(nèi)業(yè)調(diào)查組技術(shù)指導(dǎo)組綜合解答組方案編制14安排工作計(jì)劃4根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作和進(jìn)展計(jì)劃。一、前期準(zhǔn)備方案編制15確定評估原則5參加有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會(huì)，確定評估原則。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)當(dāng)制定完成。一、前期準(zhǔn)備方案編制16制定技術(shù)方案6在對該項(xiàng)目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)路線和征收評估依據(jù)。統(tǒng)一估價(jià)人員的思路和現(xiàn)場勘查標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。一、前期準(zhǔn)備方案編制17與各合作方配合7評估公司與合作方應(yīng)相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動(dòng)遷等工作打下基礎(chǔ)。一、前期準(zhǔn)備方案編制18二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):外業(yè)工作的核心：

查清被征收房屋的狀況。征收方測繪評估與戶主溝通協(xié)調(diào)測繪房屋的面積，繪制院落圖拍攝記錄房屋內(nèi)外的狀況方案編制19外業(yè)工作主要內(nèi)容示意圖繪制相關(guān)面積量測文字材料收集周邊情況調(diào)查記錄被征收人情況二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):1234方案編制20外業(yè)工作主要內(nèi)容5678房屋情況自行裝修部分設(shè)備附屬物二、外業(yè)工作(入戶調(diào)查):方案編制21各小組：對各自白天取得的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理核算后輸機(jī)錄入并匯總計(jì)算。

視情況需要另外組成一個(gè)小組駐現(xiàn)場在此對漏戶、漏項(xiàng)等情況拾遺補(bǔ)漏，并及時(shí)反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時(shí)與征收部門溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學(xué)性。三、內(nèi)業(yè)測算方案編制22四、撰寫報(bào)告撰寫報(bào)告初稿根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評估報(bào)告。三級審核逐級對初步評估報(bào)告進(jìn)行審核，同時(shí)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行平衡調(diào)整。出具正式征收評估報(bào)告針對不同被征收人出具正式的征收評估報(bào)告。方案編制23公示初步結(jié)果報(bào)告提交分戶報(bào)告及整體估價(jià)報(bào)告向被征收人公示向房屋征收部門提交五、報(bào)告送達(dá)方案編制24與征收部門配合，