【萊坊】深圳寫字樓市場報告 2024年 Q1

深圳甲級寫字樓市場季度報告knight萊Frank坊2024年第一季度/research第一季度，主要受成交披露的滯后性及迅猛增長的自用需求影響，深圳甲級寫字級寫字樓供應(yīng)亦遭遇洪峰，空置率及租金繼續(xù)承壓。整體和市場租金環(huán)比下降3.0%至169.1元/平方米/月，空置率則環(huán)比上升從行業(yè)來看，本季度租賃需求主要源于行業(yè)龍頭企業(yè)整合面積大幅拉動了本季度將有超20萬平方米供應(yīng)入市。全市甲級寫字樓空置率和租金將繼續(xù)承壓。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期走弱的背景下，企業(yè)租賃需求將周圖一：深圳甲級寫字樓市場參考指標(biāo)[1]2024年第一季度空置率25.4%2024年第一季度空置率25.4%2024年第一季度新增供應(yīng)348,860平方米2024年第一季度凈吸納量256,785平方米2024年第一季度租金169.1元/平方米/月3.0%3.0%資料來源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金千平方米●前海3,0002,000500福田中心區(qū)科技園后海蔡屋圍●其他0千平方米●前海3,0002,000500福田中心區(qū)科技園后海蔡屋圍●其他0注：其他包括車公廟，蛇口，寶安中心區(qū)2024年的預(yù)計供應(yīng)包括已入市的項目蔡屋圍表示羅湖區(qū)資料來源:萊坊研究部圖二：2024-2026各區(qū)域新增寫字樓面積圖三：深圳甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月25024023022021020019018020142015201620172018201920202021202220232024資料來源:萊坊研究部新年伊始，為了爭奪客源并打響新年的第一炮，大多數(shù)業(yè)主積極采取了各種方式圖三：深圳甲級寫字樓租金走勢人民幣/平方米/月25024023022021020019018020142015201620172018201920202021202220232024資料來源:萊坊研究部Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4QQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1的預(yù)期下，成本主導(dǎo)型搬遷仍將是市場主表一：深圳甲級寫字樓各細(xì)分市場參考指標(biāo)，表一：深圳甲級寫字樓各細(xì)分市場參考指標(biāo)，2024年第一季度↓3.5%↑7.6%202.5↓6.0%↑0.7%↓3.5%↑1.6%↓2.8%↓0.1%↓0.7%32.4%↓3.3%↓2.1%↑1.2%↓0.8%36.2%↑2.4%↓0.3%24.4%↑0.2%圖四：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)1,60030%1,40025%1,20020%1,00080015%60010%4005%2000201320142015201620172018201920202021202220232024Q10%資料來源圖四：甲級寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)1,60030%1,40025%1,20020%1,00080015%60010%4005%2000201320142015201620172018201920202021202220232024Q10%資料來源:萊坊研究部注：2024年的甲級寫字樓供應(yīng)量及凈吸納量為第一季度的供應(yīng)量及凈吸納量2024的空置率為第一季度的空置率表二：甲級寫字樓主要租賃成交，2024年第一季度3,000深圳市云希谷科技有限公司2,148科興科學(xué)園前海鴻榮源中心尤尼泰稅務(wù)事務(wù)所表二：甲級寫字樓主要租賃成交，2024年第一季度3,000深圳市云希谷科技有限公司2,148科興科學(xué)園前海鴻榮源中心尤尼泰稅務(wù)事務(wù)所2,0002,0002,0002,0001,300前海鴻榮源中心金達(dá)威醫(yī)療科技1,200資料來源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實除此以外，本季度全市自用需求貢獻(xiàn)了約30%的去化面積，極大地拉動了全市凈租改為自用，新入市的羅湖區(qū)城脈中心一半辦公樓面積為自用。盡管于第一季度，因租賃成交的滯后披露與大量的自用需求推動了全市凈吸納量仍稍遜于預(yù)期的背景下，預(yù)估2024年第二季度，企業(yè)租賃需求將周期性回落至合理區(qū)間，供需失衡的加劇將進(jìn)一步推高全市空置率水平。B大宗交易買家維持審慎觀望態(tài)度2024年第一季度，深圳寫字樓投資市金額約人民幣2.46億元。該宗交易為深圳市坪山城投置業(yè)有限公司以人民幣2.46億元的總代價，通過股權(quán)及債權(quán)方式收購坪山世茂廣場項目。該中包含已建成的227公寓單位，以及在建的約11萬平方米的寫字樓和3.69萬平方米隨著多家大型房企再次先后傳出清盤景的開發(fā)商及城投公司積極募集資金參與單”及消費類基礎(chǔ)設(shè)施Reits的落地，地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)危機略有緩和，但整體形勢大宗交易標(biāo)的物價格存在較大的松動空間，部分租戶將租賃需求轉(zhuǎn)換成買賣需求仍將維持審慎觀望的態(tài)度，投資決策時間偏向核心區(qū)域具有穩(wěn)定收益的標(biāo)的物。2024年第一季度各主要區(qū)域甲級寫字樓存量、租金和空置率寶安中心區(qū)租金:148.9前海存量:166租金:154.6寶安中心區(qū)租金:148.9前海存量:166租金:154.6空置率:36.2%科技園租金:148.5存量:47空置率:24.4%存量:47空置率:24.4%存量:188空置率:18.2%空置率:31.6%AA991蛇口后海羅湖福田中心區(qū)蛇口后海羅湖存量:128存量:123存量:128存量:123存量:25租金:160.4空置率:41.5%租金:195.8空置率:32.4%租金租金:160.4空置率:41.5%租金:195.8空置率:32.4%租金:129.6空置率:31.3%空置率:14.3%資料來源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率部分?jǐn)?shù)據(jù)或因數(shù)據(jù)庫調(diào)整而存在差異，具體數(shù)值以本季度為準(zhǔn)如果您對我們的研究報告有任何疑問，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部朱磊高級董事，中國區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@陳啟明分析員，研究及咨詢部+8613642314481henry.chen@深圳商業(yè)物業(yè)服務(wù)部簡家宏