2022年照明合同能源管理及土地管理服務(wù)企業(yè)主要運營流程

照明合同能源管理及土地管理服務(wù)企業(yè)主要運營流程（2022.12）組織架構(gòu)：辦公室：負(fù)責(zé)人力資源管理；行政管理；后勤服務(wù)管理；宣傳、公關(guān)及企業(yè)文化建設(shè)及宣傳；黨群、檔案管理、法律事務(wù)管理等工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司財務(wù)基礎(chǔ)管理工作和各項財務(wù)收支的計劃、控制、核算、分析和考核工作，合理籌集、使用資金，有效利用公司的各項資產(chǎn)，實施成本控制，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。物業(yè)開發(fā)部：負(fù)責(zé)土地運營管理及物業(yè)管理工作。工程管理部：負(fù)責(zé)公司投資建設(shè)工程的管理和LED路燈項目的運營管理，審核各部門立項過程涉及工程投資的預(yù)算，監(jiān)督與掌握LED路燈項目的運行情況\工程代建、土地前期整治工作。企業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)公司的戰(zhàn)略管理、企業(yè)管理、投資研究、新項目培育孵化等工作。資源開發(fā)部：負(fù)責(zé)廣告開發(fā)資源的“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一報建、統(tǒng)籌經(jīng)營”，并承擔(dān)管理責(zé)任。業(yè)務(wù)流程如下：1、照明合同能源管理業(yè)務(wù)流程照明合同能源管理業(yè)務(wù)流程主要分為項目承攬、方案設(shè)計、項目建設(shè)、運營與維護管理四個階段，具體如下：（1）項目承攬1）了解潛在客戶用能方面信息：通過各種方式渠道了解潛在客戶的基本信息，如客戶基本情況，實際管理及電費支付情況，燈具類型數(shù)量、使用年限、外接其他用電設(shè)施情況、平均日開燈時間，城市形象對路燈定位和處理群眾對市政路燈投訴處理流程和原則等等進行詳細(xì)了解和調(diào)查，并初步確定實施節(jié)能路燈改造的可能性。2）排查評估階段：根據(jù)客戶提供的路燈數(shù)據(jù)資料進行分析、比較，對各項節(jié)能數(shù)據(jù)進行計算，最終確定項目可執(zhí)行性和投資可行性分析。①對路燈電表所涵蓋的所有用電設(shè)施邀請第三方進行摸底排查，包括非照明設(shè)施如泵站、交通設(shè)施、公交站牌、廣告牌及其他特殊情況的借電，了解改造前是否有其它方式的節(jié)電設(shè)備的安裝使用情況等。②組織LED項目相關(guān)人員對改造區(qū)域的所有路段測試路面平均照度、燈具間距、布燈方式、道路寬度、燈桿高度、間距、道路人車流情況、城市區(qū)域功能、額定功率與實際功耗并形成資料歸檔。③向供電部門取得改造前實際路燈的用電數(shù)據(jù)、電費單價，篩選與路燈相關(guān)的電表戶號，對部分安裝的低功率燈具按規(guī)定提出上調(diào)基準(zhǔn)電量，有安裝節(jié)電設(shè)備的電表取得未安裝前的用電數(shù)據(jù)，最終統(tǒng)計出相關(guān)的改造前年基準(zhǔn)用電量，并上交客戶進行審核確定。④對取得的用電數(shù)據(jù)進行測算，聯(lián)合財務(wù)部、辦公室對項目進行投資回收測算，對改造方案作初步評估。⑤進行路段實際測試，并實時對照明效果和性能數(shù)據(jù)進行測量。（2）方案設(shè)計1）設(shè)計改造方案：LED路燈項目組針對客戶要求及項目特點（包括城市景觀、路燈數(shù)量及功率、各功率路燈分布特點、城市功能區(qū)域劃分、市民反映等）制定改造方案。主要有項目概況介紹，投資（或融資）模式，改造的原則和方法，LED燈具的技術(shù)指標(biāo)和要求，社會經(jīng)濟效益分析，節(jié)電效益計量的方式和基準(zhǔn)，組織架構(gòu)及人員的安排等。2）LED路燈測試：①根據(jù)設(shè)計改造方案，邀請綠色照明示范合格，技術(shù)領(lǐng)先和市場反應(yīng)度較好的LED燈具供應(yīng)商提供LED燈具進行路測，組織安裝單位與LED燈具供應(yīng)商提前協(xié)調(diào)，在相應(yīng)路段安裝不同功率規(guī)格LED燈具進行安裝并調(diào)試。②對安裝LED路燈的路面進行平均照度、亮度、額定功率及實際功耗得測量并將測試數(shù)據(jù)整理歸檔，做排序和比較。對優(yōu)質(zhì)LED燈具產(chǎn)品做深入了解和技術(shù)性能參數(shù)的測量形成項目改造LED技術(shù)參考依據(jù)。③對其提供的第三方LED路燈性能檢測報告（包括單位功率，地面平均照度，函數(shù)計算評價值，環(huán)境比、接地規(guī)定、防塵、防固體異物和防水、絕緣電阻和電氣強度、浪涌（沖擊）抗擾度等測試項目的檢測數(shù)值與實際現(xiàn)場路面照度和亮度，進行分析比對形成一套科學(xué)、獨立有效的《LED路燈技術(shù)要求報告》，并提交客戶確認(rèn)。3）根據(jù)改造設(shè)計方案和實際對LED路燈進行的測試取得的數(shù)據(jù)資料，以及客戶對改造項目的特別要求，制作招標(biāo)文件并通過第三方招投標(biāo)服務(wù)公司進行公開招標(biāo)，確定LED路燈燈具供應(yīng)商。（3）項目建設(shè)1）確定LED燈具供應(yīng)商后，召集各標(biāo)段中標(biāo)單位進行項目交底，對未來的安裝建設(shè)工作進行部署，包括施工組織方案，LED路安裝道路圍閉方案，辦理相關(guān)交管部門的占道施工許可證件，對安全生產(chǎn)作出承諾和部署，現(xiàn)場操作的安裝建設(shè)單位需具備城市及道路照明工程專業(yè)承包三級或以上資質(zhì)，安裝小組需配備安全員對交通進行疏導(dǎo)和分流人車，安裝施工人員需持證上崗等。2）通過公開招標(biāo)方式確定第三方監(jiān)理公司對LED安裝建設(shè)工作進行全程監(jiān)督，從LED燈具入庫、檢測、開工報審到安裝建設(shè)、安全監(jiān)督、竣工驗收等。3）對已改造安裝好LED路段進行路面照度及照度均勻度測試，如無法滿足合同和招標(biāo)文件的要求供應(yīng)商進行整改和置換。測得數(shù)據(jù)整理經(jīng)供應(yīng)商、監(jiān)理和公司三方簽名確認(rèn)形成最終驗收資料。4）項目內(nèi)的所有道路及區(qū)域完成LED路燈改造后，組織各方對項目改造數(shù)量、安裝質(zhì)量、燈具實際功率、照度和均勻度以及各項技術(shù)指標(biāo)及改造后照度效果進行確認(rèn)，并出具交工驗收證書。（4）運營與維護管理1）改造項目通過驗收后，跟進維護期內(nèi)的LED燈具維護管養(yǎng)工作，對發(fā)生故障和損壞的LED燈具及時進行維修和更換。保障項目正常的亮燈率。2）改造范圍內(nèi)如發(fā)生新增或減少照明設(shè)施或外接其它用電等情況，公司進行報備，并相應(yīng)在年基準(zhǔn)電量中作出增減調(diào)整。3）確定每年的年基準(zhǔn)用電量，并從供電局獲得客戶實際用電數(shù)據(jù)計算節(jié)電效益。4）依合同要求，在合同能源管理維護期內(nèi)每年邀請第三方資質(zhì)LED路燈檢測機構(gòu)對運行的LED路燈道路進行抽檢，對不能滿足合同要求的需完成技術(shù)整改直至達標(biāo)。5）合同期內(nèi)每年年尾，對完成標(biāo)段內(nèi)LED路燈維護管養(yǎng)工作的且經(jīng)檢測各項照明指標(biāo)均能滿足要求的供應(yīng)商根據(jù)合同約定支付LED燈具貨款。2、土地管理服務(wù)業(yè)務(wù)流程土地管理業(yè)務(wù)流程主要分為用地接收、招租管理、土地續(xù)租、租賃終止、用地移交五個階段，具體如下：（1）用地接收1）交接流程：委托測量機構(gòu)對擬移交用地進行測量、放樁，委托方和接收方簽訂用地移交書（附測量圖紙），明確用地性質(zhì)、面積、范圍、征地拆遷、青苗補償、存在問題（含歷史問題）等情況，同時根據(jù)用地性質(zhì)擬定出租用途、年限等。2）入庫：將接收土地面積、范圍等基本信息錄入公司內(nèi)部信息管理系統(tǒng)；并將移交書、圖紙、光盤等資料原件移交辦公室存檔，簽訂用地入庫確認(rèn)書，同步建立臺賬。（2）招租管理1）擬定出租管理方案：參考地塊周邊同類出租土地市場租賃價格，結(jié)合租賃用途、租期及位置等因素擬定土地出租管理方案（不具備出租條件地塊應(yīng)制定相應(yīng)的管理方案），形成基本情況匯總表。2）土地出租方案審批：如屬政府土地儲備中心委托管理的土地，公司在約定期限內(nèi)擬定出租管理方案，并報送政府土地儲備中心確認(rèn)后執(zhí)行。3）土地招租信息發(fā)布：①招租信息（含報名地址、報名電話、監(jiān)督電話、地塊面積、位置、租賃用途、年限、租金底價、公示期限、計租面積、代管面積、應(yīng)租辦理地址、招租方式及保證金等）經(jīng)部門負(fù)責(zé)人、分管領(lǐng)導(dǎo)同意確認(rèn)后方可發(fā)布；②至少通過1家本市主流報紙和3家以上網(wǎng)絡(luò)媒體進行公開招租，同步向現(xiàn)有租戶進行發(fā)布招租信息。4）報名登記：協(xié)調(diào)意向租戶填寫物業(yè)招租登記表并密封投入投標(biāo)箱。投標(biāo)箱共配兩套鎖具，由辦公室、部門各執(zhí)一條鑰匙，并邀請監(jiān)督部門共同于公示期的起、止日對投標(biāo)箱張貼封條。5）確定承租人：①公示期滿后，由業(yè)務(wù)部門與辦公室同時打開投標(biāo)箱，對箱內(nèi)登記表進行逐一登記，并由前述三方填寫物業(yè)招租開箱登記表；②招租地塊只有1名投標(biāo)人的，由其直接承租地塊；③投標(biāo)人多于1人的，由出價高者承租；④地塊發(fā)布招租信息公示期滿后無承租意向報名的，部門可根據(jù)實際情況重新出具出租或議租方案上報分管領(lǐng)導(dǎo)審批同意后重新公開招租。6）簽訂合同：①土地確定承租人后，由業(yè)務(wù)部門根據(jù)審定的出租方案，與租戶充分溝通后出具合同初稿，一般采用常用格式合同，如變更合同條款需咨詢律師意見；合同的簽訂要求在業(yè)務(wù)人員雙人見證下由租戶本人親筆簽署，業(yè)務(wù)人員須驗證租戶的身份證明，對合同簽署的真實性負(fù)責(zé)；②合同簽訂生效后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時登記臺賬，經(jīng)辦人須于10個工作日內(nèi)將合同及相關(guān)附件歸檔，合同原件一份送辦公室、一份送財務(wù)部備案，并做好交接記錄。7）繳納租金：①業(yè)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)合同約定的繳租時間，提醒租戶及時交租。②租戶未按時交租的，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時催收租金，催收租金除口頭催收外，還要發(fā)出書面的《催繳函》并取得回執(zhí)，必要時經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意可發(fā)出《律師函》催繳，多次催收未果的，業(yè)務(wù)部門可提出通過法律訴訟的方式維權(quán)，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后起訴，相關(guān)催收資料應(yīng)歸入檔案保存。（3）土地續(xù)租業(yè)務(wù)部門按租賃合同約定，提前書面敦促有續(xù)租意向的租戶遞交續(xù)租申請；無續(xù)租意向的租戶，促其辦理相關(guān)退租手續(xù)。業(yè)務(wù)部門及時統(tǒng)計續(xù)租申請情況，經(jīng)部門內(nèi)部討論擬定續(xù)租方案，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批，審批同意后簽訂續(xù)租合同。（4）租賃終止1）租戶無續(xù)租意向的,租賃合同期限屆滿時,雙方應(yīng)簽訂解除租賃協(xié)議書,業(yè)務(wù)人員應(yīng)到地塊現(xiàn)場查看,在確認(rèn)租戶沒有違反合同約定的情況后,辦理土地移交手續(xù)、退還租賃保障金；如租戶出現(xiàn)違反合同約定使用土地、需要恢復(fù)整改的，督促其限期整改，如未能在限期內(nèi)整改的，由公司實施整改，費用通過扣除保證金解決，不足的向租戶追討。2）合同到期前，業(yè)務(wù)人員應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定提前確