《物業(yè)管理服務(wù)合同》課件 - 掌握物業(yè)管理的法律約束與服務(wù)要求

《物業(yè)管理服務(wù)合同》課件掌握物業(yè)管理的法律約束與服務(wù)要求課程目標(biāo)目標(biāo)一了解物業(yè)管理服務(wù)合同的基本概念和性質(zhì)目標(biāo)二掌握物業(yè)管理服務(wù)合同的法律依據(jù)和內(nèi)容目標(biāo)三學(xué)習(xí)物業(yè)管理服務(wù)合同的履行、變更和解除等環(huán)節(jié)目標(biāo)四了解物業(yè)管理服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)防控和最佳實(shí)踐物業(yè)管理的定義與特點(diǎn)定義是指對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的建筑物及其相關(guān)設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)的活動(dòng)，包括維護(hù)、保養(yǎng)、安全管理、環(huán)境保護(hù)等特點(diǎn)涉及多個(gè)主體，包括業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等，需要協(xié)同合作特點(diǎn)需要專業(yè)的知識(shí)和技能，涉及法律、管理、技術(shù)等多個(gè)方面特點(diǎn)需要長(zhǎng)期持續(xù)的投入，包括人力、物力、財(cái)力等物業(yè)管理的法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確了業(yè)主對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利和義務(wù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了物業(yè)管理的基本原則和管理模式《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容、履行、變更和解除等方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定其他相關(guān)法律法規(guī)例如，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》等物業(yè)管理服務(wù)合同的概念是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，就物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限等事項(xiàng)達(dá)成的協(xié)議物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)民事合同是雙方當(dāng)事人意思表示一致達(dá)成的協(xié)議服務(wù)合同主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用要式合同需要以書面形式訂立，并經(jīng)雙方簽字蓋章生效特殊合同涉及多方主體，具有較強(qiáng)的社會(huì)性物業(yè)管理服務(wù)合同的主體業(yè)主是指對(duì)房屋擁有所有權(quán)的個(gè)人或單位，是物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立方之一物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指經(jīng)資質(zhì)認(rèn)定，專門從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，是物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立方之一物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容1服務(wù)范圍包括哪些區(qū)域、哪些設(shè)施，以及哪些服務(wù)內(nèi)容2服務(wù)質(zhì)量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的具體要求，包括清潔、安全、綠化等方面的標(biāo)準(zhǔn)3收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)方式、收費(fèi)金額等4合同期限合同的起止時(shí)間，以及續(xù)約的條件和程序5違約責(zé)任對(duì)違反合同約定所產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)方式6爭(zhēng)議解決對(duì)合同履行過程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議的解決方式物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)例如，《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》2行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)例如，《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》3地方標(biāo)準(zhǔn)例如，《XX市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》4合同約定雙方在合同中約定的具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5業(yè)主需求業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的個(gè)性化需求物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1成本測(cè)算包括人工成本、材料成本、管理成本等2市場(chǎng)調(diào)研了解同類型物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行合理比較3政府指導(dǎo)參考政府制定的收費(fèi)指導(dǎo)意見4業(yè)主協(xié)商通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見物業(yè)管理服務(wù)合同期限1-3年短期合同適用于新建小區(qū)或物業(yè)管理服務(wù)水平尚待提升的小區(qū)3-5年中期合同是較為常見的合同期限，有利于穩(wěn)定物業(yè)管理服務(wù)水平5年以上長(zhǎng)期合同適用于物業(yè)管理服務(wù)水平較好，業(yè)主滿意度較高的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同的變更與解除變更是指對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行修改，需要雙方協(xié)商一致解除是指解除合同關(guān)系，需要符合法律規(guī)定或合同約定的條件物業(yè)管理服務(wù)合同的履行提供服務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，并定期向業(yè)主進(jìn)行信息公開接受服務(wù)業(yè)主按照合同約定，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作，并履行相應(yīng)的義務(wù)監(jiān)督管理業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，并及時(shí)反饋業(yè)主意見結(jié)算費(fèi)用業(yè)主按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任違約方是指違反合同約定的當(dāng)事方責(zé)任承擔(dān)包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)1業(yè)主權(quán)利享有物業(yè)管理服務(wù)，參與物業(yè)管理事務(wù)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督等2業(yè)主義務(wù)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，履行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，遵守物業(yè)管理規(guī)則等3物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主進(jìn)行管理，對(duì)違反管理規(guī)定的行為進(jìn)行處罰等4物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)提供物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)物業(yè)安全，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益等業(yè)主委員會(huì)的作用與職責(zé)作用是業(yè)主自治組織，代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益職責(zé)參與物業(yè)管理服務(wù)合同的訂立、變更和解除職責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，及時(shí)反饋業(yè)主意見職責(zé)組織業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行民主決策物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任與義務(wù)安全管理維護(hù)物業(yè)的安全秩序，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全環(huán)境管理負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，維護(hù)環(huán)境整潔設(shè)施維護(hù)對(duì)物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)管理提供便捷、高效的物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)中的信息披露內(nèi)容包括服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人員信息、服務(wù)質(zhì)量等方式可以通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、公告欄、網(wǎng)站等方式進(jìn)行披露物業(yè)管理服務(wù)中的監(jiān)督管理1業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作進(jìn)行監(jiān)督2業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行年度考核和評(píng)價(jià)3政府監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處違法行為物業(yè)管理服務(wù)中的投訴機(jī)制1投訴渠道可以通過電話、信函、網(wǎng)站等方式進(jìn)行投訴2處理流程物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)受理投訴，并進(jìn)行調(diào)查處理3結(jié)果反饋對(duì)投訴結(jié)果進(jìn)行反饋，并對(duì)處理情況進(jìn)行記錄物業(yè)管理服務(wù)中的糾紛處理協(xié)商解決協(xié)商解決雙方當(dāng)事人通過協(xié)商，達(dá)成一致意見調(diào)解解決調(diào)解解決由業(yè)主委員會(huì)、政府部門等第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解仲裁解決仲裁解決通過仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，做出具有法律效力的裁決訴訟解決訴訟解決向人民法院提起訴訟，由法院做出判決物業(yè)管理服務(wù)中的常見問題分析停車難由于停車位不足，導(dǎo)致車輛停放困難設(shè)施維護(hù)物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備老化，維修不到位，影響使用功能噪音擾民由于裝修施工、娛樂活動(dòng)等原因，產(chǎn)生噪音影響居民生活物業(yè)管理服務(wù)合同的特點(diǎn)總結(jié)法律約束具有法律效力，違反約定將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任服務(wù)導(dǎo)向主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用多方參與涉及業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等多個(gè)主體持續(xù)管理需要長(zhǎng)期持續(xù)的投入，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行有效的管理物業(yè)管理服務(wù)合同的重要性維護(hù)業(yè)主權(quán)益保障業(yè)主享有良好的物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范管理行為明確各方權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范化運(yùn)作營(yíng)造和諧社區(qū)促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的良性互動(dòng)，構(gòu)建和諧社區(qū)環(huán)境物業(yè)管理服務(wù)合同的合法性檢查主體合法性檢查合同主體是否合法，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)內(nèi)容合法性檢查合同內(nèi)容是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定程序合法性檢查合同的訂立、變更和解除等程序是否合法物業(yè)管理服務(wù)合同的風(fēng)險(xiǎn)防控1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別識(shí)別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度3風(fēng)險(xiǎn)控制制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率4風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的處理措施物業(yè)管理服務(wù)合同的后續(xù)管理合同履行監(jiān)督合同履行情況，及時(shí)解決履行過程中出現(xiàn)的矛盾和問題合同變更根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行必要的變更合同解除根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，解除合同關(guān)系合同歸檔對(duì)合同進(jìn)行歸檔，并保存相關(guān)文件資料物業(yè)管理服務(wù)合同的典型案例分析案例一某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生糾紛，最終通過仲裁解決案例二某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行合同約定，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，業(yè)主提起訴訟，最終判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失物業(yè)管理服務(wù)合同的最佳實(shí)踐分享溝通協(xié)商加強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通，及時(shí)解決問題民主決策通過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行民主決策，提高業(yè)主參與度優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)，提