房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年第四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)季度報(bào)告knight萊Frank坊2024年第四季度/research2024年第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求仍然低迷。租金水平下滑至每月每比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)。由于第四季度通常為寫字樓需求的淡場(chǎng)需求以搬遷和續(xù)租為主，因此本季度凈吸納量為-17,828平方米，2024年全年凈度有兩個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共140,000平方米，全市寫字樓存量上升至1,325.6萬(wàn)平短時(shí)間內(nèi)，北京寫字樓市場(chǎng)難以出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇趨勢(shì)，其中的原因主要有以下兩增長(zhǎng)放緩態(tài)勢(shì)，國(guó)際貿(mào)易和國(guó)際金融市場(chǎng)政策的不確定性使得租戶和業(yè)主對(duì)于整體對(duì)中國(guó)的戰(zhàn)略調(diào)整導(dǎo)致的外資企業(yè)撤退風(fēng)制造業(yè)等行業(yè)產(chǎn)生了較大影響，也會(huì)導(dǎo)致租戶大規(guī)模退租和搬遷。2025年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，在需求量難以回升的前提央行于9月24日出臺(tái)了一系列政策，旨在激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力、穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)及資本市場(chǎng)信心。12月9日的中央政治局會(huì)議與12月11日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，其主要政策方向?yàn)閷?shí)施積極的財(cái)政政策與適度寬松技創(chuàng)新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等維度著力。鑒于明顯的政策轉(zhuǎn)向信號(hào)，各大金融機(jī)構(gòu)紛紛上調(diào)了2024年和2025年中國(guó)實(shí)際GDP增一年北京寫字樓市場(chǎng)仍然面臨較大的不確定性，預(yù)計(jì)空置率將同比上升至23.5%左圖一：北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)參考指標(biāo)[1]2024年第四季度租金2024年第四季度租金251.7元/平方米/月2024年第四季度空置率18.4%2024年第四季度新增供應(yīng)140,000平方米2024年第四季度凈吸納量-17,828平方米按季變幅：8.8%按季變幅：8.8%資料來(lái)源:萊坊研究部[1]租金為平均凈有效租金圖二：圖二：2025-2027年及以后各區(qū)域新增寫字樓面積千平方米2,000500202520262027及以后0資料來(lái)源:萊坊研究部望京-酒仙橋中央商務(wù)區(qū)金融街東二環(huán)通州麗澤第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有大廈B座位于中關(guān)村地區(qū)，總建筑面積約為80,000平方米；國(guó)家金融大廈位于麗澤區(qū)域，總建筑面積23萬(wàn)平方米，其中對(duì)外出租面積約為60,000平方米。2025年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有超過(guò)60萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，包括位于金融街區(qū)域的兆泰金融中心綜合體，CBD區(qū)域的Z4民生銀行項(xiàng)目以及位于望京-酒仙橋區(qū)域的頤堤港二期第一階段等。盡管2024年搬遷需求較為旺盛，但新租需求明顯不足，加上租戶退租及縮租的下行。另一方面，由于企業(yè)持續(xù)的降本增效需求，部分甲級(jí)寫字樓租戶開始傾向于選擇乙級(jí)或更低級(jí)別的寫字樓，這也導(dǎo)致了甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的客戶流失。綜合以上因素，2024年第四季度全市甲級(jí)寫字樓的平均空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。2024年對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)去化產(chǎn)生較圖三：圖三：甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量、凈吸納量及空置率千平方米新供(左軸)凈吸納(左軸)空置率(右軸)1,50025%1,20020%90015%60010%3005%0201420152016201720182019202020212022202320240%資料來(lái)源:萊坊研究部大貢獻(xiàn)的行業(yè)與去年類似，主要有以下幾租賃北辰·新空間18,000平方米；知名內(nèi)資游戲公司永星互動(dòng)在第二季度新租亞奧區(qū)域的環(huán)球貿(mào)易中心3,500平方米；第三季度，互聯(lián)網(wǎng)二手車品牌淘車車搬遷至位于望京-酒仙橋區(qū)域的東湖國(guó)際中心，租賃面積約6,000平方米；第四季度，知名外企律師事務(wù)所金杜律師事務(wù)所續(xù)租位于CBD區(qū)域的環(huán)球金融中心，租賃面積第四季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金跌幅擴(kuò)第四季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金跌幅擴(kuò)大，環(huán)比下降8.8%至每月每平方米人民幣251.7元。市場(chǎng)目前供大于求的矛盾突出，多企業(yè)都面臨一定的經(jīng)營(yíng)壓力，普遍擴(kuò)張度放緩甚至收縮的情況，削減辦公租賃費(fèi)用成為降本的首選手段。業(yè)主方面，為了維持原有租戶的穩(wěn)定性并吸引新租戶，業(yè)主在第四季度繼續(xù)選擇修期等優(yōu)惠措施，這些舉措進(jìn)一步拉低了Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4圖四：甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)人民幣/平方米/月45040035030025020015010050020112012201320142015201620172018201920202021202220232024資料來(lái)源:萊坊研究部業(yè)主愿意主動(dòng)提供裝修補(bǔ)貼或提供精裝修業(yè)主愿意主動(dòng)提供裝修補(bǔ)貼或提供精裝修交付以吸引租戶，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也因此字樓業(yè)主為了留住想要外遷到乙級(jí)或者非北京寫字樓市場(chǎng)在2025年仍然面臨下行，續(xù)簽租約的好時(shí)機(jī)。子市場(chǎng)方面，CBD區(qū)域平均租金跌破300元大關(guān)，平均租金為每月每平方米人租金也繼續(xù)下降，第四季度平均租金為每月每平方米人民幣426.2元。其它子市場(chǎng)的租金也均有不同程度的下降。面對(duì)空置率攀升的壓力，業(yè)主不得不繼續(xù)保持較低的租金報(bào)價(jià)，并積極優(yōu)化寫字樓產(chǎn)品和服表一：甲級(jí)寫字樓主要租賃成交，表一：甲級(jí)寫字樓主要租賃成交，2024年第四季度CBD環(huán)球金融中心金杜律師事務(wù)所續(xù)租INTEL9,000續(xù)租6,000搬遷保利大都會(huì)5,000續(xù)租資料來(lái)源:萊坊研究部注：所有成交均有待落實(shí)者。2024年的大宗交易市場(chǎng)從前幾年的以側(cè)面反映出國(guó)內(nèi)投資者類型正在逐漸朝著京星創(chuàng)未來(lái)科技有限公司以人民幣8.9億元家國(guó)有企業(yè)控股背景公司的子公司。2024年第一季度，友邦人壽保險(xiǎn)有限公司宣布完成對(duì)凱德投資旗下公司所有的博瑞大廈2024年第四季度中關(guān)村各主要區(qū)域甲級(jí)寫字樓存量、租金和空置率中關(guān)村存量:135存量:135租金:312.6空置率:13.4%128.5278.218.3%128.5278.218.3%奧運(yùn)村租金:空置率:金融街租金:426.2空置率:12.4%麗澤（新興市場(chǎng)）租金:168.0空置率:18.2%1,325.61,325.6豐臺(tái)（新興市場(chǎng)）租金:92.2空置率:18.5%望京-酒仙橋.空置率:19.3%燕莎.租金:236.2空置率:21.6%東二環(huán)●租金:229.9空置率:18.8%中央商務(wù)區(qū)●存量：340租金:291.9空置率:15.8%租金:83.1空置率:32.5%資料來(lái)源:萊坊研究部注:存量的面積單位為萬(wàn)平方米，租金指平均凈有效租金,租金單位為人民幣/平方米/月，空置率為平均空置率如果您對(duì)我們的研究報(bào)告有任何疑問(wèn)，或需要咨詢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，歡迎與我們聯(lián)絡(luò)：研究及咨詢部朱磊高級(jí)董事，中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管+862160321769laurence.zhu@王兆麒高級(jí)董事，大中華區(qū)研究及咨詢部主管+85228467184martin.wong@楊悅晨董事，上海及北京研究及咨詢部主管+862160321728regina.yang@張婉儀北京研究及咨詢部助理經(jīng)理+8618910961641vanessa.zhang@北京商業(yè)物業(yè)服務(wù)部黃蔚董事總經(jīng)理，華北