盡職調(diào)查報(bào)告正本

盡職調(diào)查報(bào)告正本盡職調(diào)查報(bào)告

一、盡職調(diào)查的目的及要撐握的資料

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)項(xiàng)目的情況做現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行總結(jié)和分析。針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析，制訂營(yíng)銷手段。收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況，這樣就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷過(guò)程中的偏差，保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

（如本次調(diào)研旨在通過(guò)分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀，以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向，以客觀的市場(chǎng)研究依據(jù)，提出可行的市場(chǎng)定位，為項(xiàng)目的可行性提供依據(jù)）

了解公司情況、項(xiàng)目來(lái)源

了解該區(qū)域城市住宅整體規(guī)劃、布局與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)況

了解定位所述行業(yè)在城市的發(fā)展?fàn)顩r與需求

了解住宅、商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)戶的來(lái)源、投資意愿與經(jīng)營(yíng)需求

了解輿論及投資經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度

了解商業(yè)總體量與飽和度

了解行業(yè)持續(xù)發(fā)展力與輻射能力

了解周圍城市和行業(yè)組織的可借資源

了解客戶的融資需要

二、盡職調(diào)查的方法

1、詢問調(diào)查法：將所擬調(diào)查的事項(xiàng)，采用面對(duì)面、電話或書面的形式，向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過(guò)程?？梢杂糜谑聦?shí)、意見和動(dòng)機(jī)的詢問。

2、觀察調(diào)查法：由調(diào)查人員在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀察消費(fèi)者的動(dòng)作，而以該動(dòng)作的聚集作為調(diào)查結(jié)果。

3、試驗(yàn)調(diào)查法：通過(guò)調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。亦即先作某一項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，然后再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。

4、統(tǒng)計(jì)分析法

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依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計(jì)理論，分析市場(chǎng)及銷售變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對(duì)象有：銷售額的增減變化及未來(lái)趨勢(shì)、整體市場(chǎng)變化趨勢(shì)、影響變化的因素等問題?？梢宰鲒厔?shì)分析和相關(guān)分析。

三、盡職調(diào)查的研究發(fā)現(xiàn)

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告提綱

（1）前言（第一種是寫明調(diào)查的起因或目的、時(shí)間和地點(diǎn)、對(duì)象或范圍、經(jīng)

過(guò)與方法，以及人員組成等調(diào)查本身的情況，從中引出中心問題或基本結(jié)論來(lái)；第二種是寫明調(diào)查對(duì)象的歷史背景、大致發(fā)展經(jīng)過(guò)、現(xiàn)實(shí)狀況、主要成績(jī)、突出問題等基本情況，進(jìn)而提出中心問題或主要觀點(diǎn)來(lái)；第三種是開門見山，直接概括出調(diào)查的結(jié)果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說(shuō)明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點(diǎn)睛的作用，要精練概括，直切主題）

（2）公司基本情況

?公司介紹

?公司簡(jiǎn)介：主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、企業(yè)資質(zhì)、公

司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們

了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。

?公司現(xiàn)狀：在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其

他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還

應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明

審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。

?股東實(shí)力：股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大

的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

?歷史業(yè)績(jī)：對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危?/p>

都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)

行能力就會(huì)得到承認(rèn)。

?資信程度：把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)

勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件

列入。最好有證明的人員。

?董事會(huì)決議：對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣

才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。

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（3）項(xiàng)目基本情況

?1、項(xiàng)目的基本情況：地理位置、周邊狀況、占地面積、建筑面積、物業(yè)

類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。?2、項(xiàng)目來(lái)歷：項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得

到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

?3、證件狀況文件：項(xiàng)目的批文及是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目

規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

?4、資金投入：自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、

建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。?5、市場(chǎng)定位：指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的

目標(biāo)客戶群等

?6、建造的過(guò)程和保證：項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完

工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。

（3）項(xiàng)目當(dāng)前市場(chǎng)分析

?地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地

區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。?房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分

析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。

?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，

也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。

?未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素

未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分

析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。

（4）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析

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（5）主要個(gè)案分析與比較

（6）本案基地與環(huán)境分析

（7）規(guī)劃分析建議

（8）價(jià)格與貸款政策

（9）推出時(shí)機(jī)分析

（10）投資成本分析

（11）融資方式

（12）結(jié)論

四、市場(chǎng)研究的類型

1、消費(fèi)者研究

買方市場(chǎng)，消費(fèi)者導(dǎo)向是房地產(chǎn)營(yíng)銷的主流。如何滿足消費(fèi)者的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者能否生存的理由與迫切的需求。一般而言，消費(fèi)者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、與如何（How）。在房地產(chǎn)市場(chǎng)里即分析誰(shuí)是使用者與購(gòu)買者，其購(gòu)買與使用什么類型的房產(chǎn)，購(gòu)買使用的動(dòng)機(jī)是什么，何時(shí)、何地以及如何購(gòu)買。

（1）何人（Who）：人口數(shù)量性別比例年齡分布

教育程度職業(yè)收入居住形態(tài)

社會(huì)階層誰(shuí)是使用者誰(shuí)是購(gòu)買者

（2）何地（Where）

購(gòu)買者地域分布（區(qū)域差別）購(gòu)買動(dòng)機(jī)購(gòu)買理由購(gòu)買用途

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（3）什么（What）

產(chǎn)品規(guī)劃外觀造型面積

環(huán)境地點(diǎn)格局（陽(yáng)光、通風(fēng)、朝向）建材、公共設(shè)施、價(jià)格、貸款、付款方式

（4）何時(shí)（When）

購(gòu)買時(shí)機(jī)購(gòu)買時(shí)間購(gòu)買季節(jié)性（周期性）

（5）如何（How）

客戶反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）銷售順序

購(gòu)買頻度（購(gòu)買者及銷售的反復(fù)次數(shù)）

2、市場(chǎng)研究

市場(chǎng)研究通過(guò)研究潛在市場(chǎng)與潛在銷售量，從而決定某種商品的市場(chǎng)需要量，或者計(jì)算每一個(gè)都市或交易地區(qū)的市場(chǎng)占有率，進(jìn)而擬定各地區(qū)的銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。通過(guò)市場(chǎng)分析，我們可以明了應(yīng)在那些地區(qū)加強(qiáng)廣告語(yǔ)促銷，并且能夠分析未來(lái)的趨勢(shì)。市場(chǎng)分析包括消費(fèi)者需求的各種因素的調(diào)查，如總需求，相對(duì)需求，重度需求，市場(chǎng)飽和點(diǎn)及消費(fèi)率的調(diào)查等。

銷售指數(shù)是市場(chǎng)分析的最基本工具，從銷售指數(shù)中，我們可以了解每一銷售區(qū)域的市場(chǎng)潛在需求量的百分比，將其余公司的總百分比進(jìn)行比較和分析后，就能夠發(fā)現(xiàn)公司市場(chǎng)營(yíng)銷的薄弱環(huán)節(jié)，作為改進(jìn)營(yíng)銷決策的參考。

3、銷售分析與控制

企業(yè)組織銷售活動(dòng)的研究是市場(chǎng)研究中應(yīng)用最廣泛的部分。銷售分析與控制包括銷售記錄、市場(chǎng)與消費(fèi)者研究的評(píng)價(jià)、幫助建立有效的銷售方案與銷售組織。即在建立銷售路線、分析產(chǎn)品與營(yíng)銷活動(dòng)的成績(jī)、測(cè)度市場(chǎng)占有率、分析產(chǎn)品與銷售人員的利潤(rùn)、以及決定顧客、銷售商與銷售人員的銷售傾向。通過(guò)銷售分析與控制的研究，可以是浪費(fèi)降至最低限度，避免錯(cuò)誤方向，同時(shí)，還能夠降低銷售成本，增加利潤(rùn)。因此，銷售分析與控制應(yīng)推廣到銷售組織中的每一成員，使大家都能充分重視它。

4、產(chǎn)品研究

產(chǎn)品研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，是相當(dāng)重要的一環(huán)。通過(guò)對(duì)產(chǎn)品研究改進(jìn)，才能切合與滿足消費(fèi)者的需要。產(chǎn)品研究包括消費(fèi)者的使用與購(gòu)買習(xí)慣、對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的偏好等問題的研究。發(fā)展商越能切合與滿足消費(fèi)者的需要，產(chǎn)品

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越容易大量銷售。只有重視產(chǎn)品的研究，也就是我們說(shuō)的產(chǎn)品規(guī)劃。以何種形態(tài)設(shè)計(jì)（住宅、辦公樓等），面積分配比例、外觀形勢(shì)處理方法（防潮、復(fù)古、線條處理、建材選擇與效果差異等）、格局與朝向如何、公共設(shè)施的安排等問題。房地產(chǎn)規(guī)劃與研究應(yīng)按如下原則：

（1）規(guī)劃依據(jù)、符合地段特性、適合當(dāng)前市場(chǎng)、創(chuàng)造土地價(jià)值

（2）規(guī)劃特征、使建筑物的使用合理化、完成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)目的、滿足非特定多數(shù)人的投資意向、使用有效的空間，設(shè)計(jì)最有效的應(yīng)用、考慮居住者生活上的各種機(jī)能

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項(xiàng)目調(diào)研工作安排

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項(xiàng)目所在市同類可比競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研描述表

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第二篇：盡職調(diào)查報(bào)告事宜1900字

盡職調(diào)查提綱

一、公司基本情況及歷史沿革

1、公司基本情況需披露公司設(shè)立情況，股東情況，實(shí)際出資情況，經(jīng)營(yíng)范圍及實(shí)際經(jīng)營(yíng)的具體業(yè)務(wù)。

2、股東及實(shí)收資本的每次變化需詳細(xì)披露具體情況，包括變更前后的持股數(shù)量和比例，轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股價(jià)格及作價(jià)依據(jù)，每次是否辦理工商變更，是否驗(yàn)資，實(shí)際出資情況是否與驗(yàn)資報(bào)告相符；

公司的股權(quán)是否清晰：設(shè)立以來(lái)是否發(fā)生頻繁的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，尤其是涉及到公司核心人員的持股轉(zhuǎn)讓，控股股東及實(shí)際控制人是否保持穩(wěn)定（從買賣過(guò)程看實(shí)際控制人是否對(duì)公司的發(fā)展有信心，是否有大規(guī)模套現(xiàn)行為），是否存在名義與實(shí)際股東不符情況；

3、公司登記的業(yè)務(wù)范圍是否發(fā)生變化，實(shí)際經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)是否發(fā)生變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的具體方式是否發(fā)生變化；

4、公司管理層的穩(wěn)定性（董事、監(jiān)事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、部分公司視情況還需要包括技術(shù)負(fù)責(zé)人、銷售負(fù)責(zé)人）。

5、實(shí)質(zhì)控制人的判斷（法律適用第3號(hào)文）、歷史出資問題

二、公司人員情況

1、公司的主要高管，公司人數(shù)及年齡、學(xué)歷結(jié)構(gòu)；

2、公司人員結(jié)構(gòu)（人數(shù)、學(xué)歷層次、年齡層次等）；

3、分部門人員情況（分部門列表：中層人員、財(cái)務(wù)人員、銷售人員、采購(gòu)人員、技術(shù)人員）；

4、勞動(dòng)合同、社保及薪酬情況

公司所有人員是否都簽訂了勞動(dòng)合同、是否都繳納了社保；公司工資總額及平均工資額，各部門人均工資。

三、公司的經(jīng)營(yíng)模式

1、公司是做什么的？公司所從事行業(yè)的規(guī)模、總體需求及成長(zhǎng)性；主營(yíng)是否符合國(guó)家或區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策；主營(yíng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者是否容易進(jìn)入等；1

2、公司為誰(shuí)提供產(chǎn)品和服務(wù)？公司的主要客戶、客戶的實(shí)力、是否有在行業(yè)內(nèi)或區(qū)域內(nèi)較為著名的客戶等、公司市場(chǎng)占有率及其變化；

3、公司是如何提供產(chǎn)品和服務(wù)的？公司的營(yíng)銷、采購(gòu)策略及服務(wù)理念等；

4、公司是如何賺錢？利潤(rùn)來(lái)源及其穩(wěn)定和增長(zhǎng)性；決策機(jī)制水平；盈利預(yù)測(cè)（大多數(shù)時(shí)候只是口頭的盈利目標(biāo)）的可信度等；

5、是否存在對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的機(jī)制及程序，（銀根緊縮、原材料漲價(jià)、人民幣升值、出口退稅率降低等因素對(duì)公司的大致影響，以及公司在應(yīng)對(duì)這些因素時(shí)采取了哪些措施）。

6、公司是如何從設(shè)立到發(fā)展壯大的，公司的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有那些？公司通過(guò)什么途徑建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，公司今后的前景（經(jīng)營(yíng)模式的總體判斷），公司通過(guò)什么途徑保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？可行性及持久性？。

（通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)造真實(shí)的差異化產(chǎn)品？

通過(guò)品牌或信譽(yù)創(chuàng)造虛擬的差異化產(chǎn)品？（藥品、食品、服裝等）

通過(guò)降低成本并以更低的價(jià)格提供相似的產(chǎn)品？

通過(guò)創(chuàng)造高的轉(zhuǎn)換成本鎖定用戶？

通過(guò)建立門檻把競(jìng)爭(zhēng)者擋在外面？）（比如取得資質(zhì)、認(rèn)證等）

四、獨(dú)立及持續(xù)盈利能力

1、公司在調(diào)查期內(nèi)存在的所有關(guān)聯(lián)方，關(guān)聯(lián)交易的種類、交易金額及占同類總金額的比重、期末余額、價(jià)格及作價(jià)方式、關(guān)聯(lián)交易毛利占總毛利的比重；

2、公司經(jīng)營(yíng)所必需的房產(chǎn)、土地、商標(biāo)、專利及非專利技術(shù)的取得方式，所有權(quán)歸屬情況；

3、公司的技術(shù)、業(yè)務(wù)、利潤(rùn)來(lái)源是否過(guò)度依賴其他公司、相關(guān)政策及補(bǔ)貼收入；

4、公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品或服務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境是否發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生重大變化；

5、公司對(duì)主要供應(yīng)商及客戶是否存在嚴(yán)重依賴。

五、財(cái)務(wù)狀況及收入確認(rèn)分析

1、公司在過(guò)去三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，包括銷售規(guī)模及收入、毛利率、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流分析；

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2、收入確認(rèn)的具體政策，是否與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相符，成本是否配比，收入在年度內(nèi)分布不均衡的，分析在各季度或月份的比例；成本核算政策及方法；

3、根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率分析公司的償債能力；

4、根據(jù)存貨、應(yīng)收賬款、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量、主營(yíng)收入的對(duì)比分析公司收入的質(zhì)量；

5、列示并分析公司報(bào)表與原始申報(bào)報(bào)表（營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅）的差異；

（對(duì)各個(gè)會(huì)計(jì)科目數(shù)據(jù)作基本的判斷）

六、治理結(jié)構(gòu)

1、股東是否將與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)全部注入到公司，股東、董事、高管人員與公