《物業(yè)管理概論》課件

?物業(yè)管理概論?教學課件主講：章月萍課程性質、目的與任務通過對本課程的學習，使學生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理根本原理、根本知識，培養(yǎng)物業(yè)效勞基層管理崗位的綜合管理技能與素質，學會處理物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些根本問題。教學方法以學生職業(yè)能力培養(yǎng)為導向，以調動學生的積極性為核心，嘗試建立多渠道、獲取式的教學方法體系，即堅持以學生為中心的教學理念，在教師的必要指導和寬松學習環(huán)境條件下，由學生能動地利用多條獲取知識的渠道，自主地、創(chuàng)造性地去主動獲取知識。主要的教學方法除講授、提問、討論等常用的方法外，結合課程的特點，適應高職高專的要求，探索并完善以下方法：1．頭腦風暴法。針對講授中、案例中、學生身邊提出的管理問題，由學生應用所學知識，放開思路，大膽分析，提出自己的見解與解決方案。2．多媒體教學。制作有利于學生學習與訓練的助學課件，教學過程貫穿在線視頻影像資料學習，全程使用多媒體教學。3．案例分析。進行案例分析時，既可以采用由學生獨立分析，再以書面作業(yè)完成的分散方式；也可以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集中形式。4．調查與訪問。在課上或課外，組織學生進行社會調查，有條件時，直接訪問企業(yè)家，組織學生與企業(yè)家對話活動。5．網(wǎng)絡沖浪。根據(jù)教學進度需要，充分利用互聯(lián)網(wǎng)，引導學生登陸有關網(wǎng)站，了解現(xiàn)實企業(yè)狀況，搜集最新信息，學習最新管理知識，思考與分析現(xiàn)實管理問題。6．校園體驗。通過所學的物業(yè)管理知識，結合學生自己的生活實際，把發(fā)生在身邊的現(xiàn)象用物業(yè)管理知識加以分析與解決。7．資源共享。引導學生通過互聯(lián)網(wǎng)、新聞媒體、報刊雜志等途徑，收集與當前行業(yè)開展現(xiàn)狀和未來開展趨勢有關的資料，制作成課件，在課間發(fā)布，與同學們共享并討論，擴大知識面。教學方案設計為增強教學過程的方案性，保證學生的參與，使課堂真正活起來，本課程將努力構建一個教學內容與教學方法一體化的、多元結構的教學方案。1．課時安排本課程安排64課時。教學過程分為32個單元，每2課時為一單元。2．教學形式〔1〕教學目的要求。每章開頭設置該章的教學目的要求?！?〕回憶與說明。每個教學單元授課的最開始，由教師簡要回憶上節(jié)課的內容，并簡要說明本次課的主要內容與思路。〔3〕走進管理。在教學過程中，根據(jù)教學內容需要向學生提供或由學生提供一個相關的簡短案例，使學生們進入某種管理情境之中，引導學生從實際物業(yè)管理的角度認識與學習管理知識與技能。同時，激發(fā)學生學習和思考、動手的興趣，激活課堂。〔4〕講授與訓練。這是課堂教學的主體，主要包括教師講授與學生的各種形式的參與與訓練。教師對于教材正文的內容應盡可能精講。對重點內容，可詳講，必要時還可補充一些內容；而非重點的內容略講，有的可交給學生閱讀。同時，吸收學生參與課堂教學活動，鼓勵學生參加討論?！?〕閱讀資料。為理解與拓展所講的內容，可向學生介紹一些有關資料?！?〕單元小結。在課程結束前，由教師對本單元所講的內容作簡要歸納，以給學生一個較為完整的印象。3．教學內容：是基于工作過程展開的，我們立足于物業(yè)管理，通過物業(yè)管理的流程來展開教學，從物業(yè)效勞企業(yè)的設立、通過招投標取得管理資格、前期介入、分類管理、綜合經(jīng)營效勞、人居環(huán)境管理等方面進行了介紹。第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理機構第三章物業(yè)管理者第四章物業(yè)管理的根本原理第五章物業(yè)財務管理第六章物業(yè)管理的前期介入第七章物業(yè)分類管理第八章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營效勞第九章物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境第十章物業(yè)管理開展簡介第四章物業(yè)管理的根本原理了解物業(yè)管理公共選擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有權建筑物的管理制度，掌握住宅權、建筑物區(qū)分所有權的有關內容。第五章物業(yè)財務管理了解財務管理機構設置與管理制度，理解資金的籌措與使用、財務管理機構的管理制度、財務核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費用的構成。第六章物業(yè)管理的前期介入了解物業(yè)竣工驗收和接管驗收的相關內容，了解物業(yè)管理工程招標方式，掌握前期介入的概念、必要性、內容，掌握物業(yè)管理工程招投標的程序、掌握物業(yè)管理投標書和入伙通知書編寫方法以及裝修管理內容。第七章物業(yè)的分類管理了解各類物業(yè)的管理原那么，理解各類物業(yè)管理的根本要求和內容，掌握各類物業(yè)的含義和特點。第八章物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營效勞掌握物業(yè)綜合管理和綜合經(jīng)營效勞的內容，理解治安、消防、車輛道路管理、物業(yè)環(huán)境、綠化、清潔管理的內容和管理方法。第九章物業(yè)環(huán)境與人居環(huán)境掌握社區(qū)及其構成、社區(qū)文化及其內容，理解物業(yè)管理與社區(qū)文化建設的關系，物業(yè)管理在構建和諧社區(qū)中的作用，了解健康住宅和綠色生態(tài)住宅小區(qū)的標準。第十章物業(yè)管理開展簡介了解國內外物業(yè)管理開展狀況，在學習和借鑒國外先進物業(yè)管理經(jīng)驗和運作模式的根底上，思考我國物業(yè)管理今后的改進和開展方向。4.考試方式改變“期末一張卷〞的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知識點轉化為技能要求對學生進行考核，除了期末考試外，增加的考核形式有：課堂參與程度考核、作業(yè)完成質量考核、情景劇或案例分析完成質量考核等。各種形式對能力的考核各有側重。課堂參與程度考核主要考核學生的積極參與能力、心理承受壓力能力、實際溝通能力和應變能力；作業(yè)完成質量考核主要考核學生的自主學習能力和課堂內容的消化吸收能力；情景劇和案例分析完成質量考核主要考核學生的創(chuàng)新能力、思維能力、快速反響和應變能力。這種考核不但可以成為檢驗學習效果的手段，對學生的自主學習有巨大的導向作用。教學載體網(wǎng)站中國物業(yè)管理、中國物業(yè)管理信息網(wǎng)、中國物業(yè)管理在線、中國物業(yè)管理協(xié)會、物業(yè)管理資訊網(wǎng)、中國住宅與房地產信息網(wǎng)、物業(yè)遠教網(wǎng)、福建物業(yè)管理網(wǎng)、廈門物業(yè)管理網(wǎng)第一章物業(yè)管理概述[教學目的要求]通過本章學習，要求學生了解物業(yè)管理的產生與開展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的根本內涵、物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的根本內容等根底知識。第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理第三節(jié)物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)和根本內容第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的概念及種類二、物業(yè)與房地產、不動產的關系

三、物業(yè)的性質關于物業(yè)在現(xiàn)實生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和管理，人們經(jīng)常遇到許多困惑。例如：城市中數(shù)量龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)主如何對私有房屋加強維修和養(yǎng)護以使物業(yè)保值增值的需求在加大；如何對房屋周邊環(huán)境的管理，對房前屋后的綠化進行美化；如何對共同產權人的行為進行約束。這些房屋管理和使用的問題已經(jīng)到了影響人們生活和工作質量的程度。因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個業(yè)務領域，它不同于房地產的開發(fā)、經(jīng)營，也不同于家政效勞，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式，物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產的商品化過程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產生的管理與效勞行為。隨著城市經(jīng)濟功能的擴展，由經(jīng)濟開展而產生的對物業(yè)管理的需求，它是內生性的，也是社會開展的必然選擇。為此，了解什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進物業(yè)管理殿堂敲門磚。從實踐中我們看到，物業(yè)管理這個行業(yè)很特殊，它不是單純的效勞，也不是單純意義上的管理，它是集效勞、管理、經(jīng)營為一體的，連接不同行業(yè)，填補傳統(tǒng)行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經(jīng)濟社會人們工作方式的變化、生活質量的提高和需求多樣化的產物。對物業(yè)管理行業(yè)中的諸多問題，迄今為止還沒有形成成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國在這方面也沒有形成系統(tǒng)的法律標準體系，這一切都在不斷地探索和完善中，需要業(yè)內外的有關人士從理論到實踐方面進行更積極的探討。希望通過本課程的學習，同學們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的根本內容、物業(yè)的經(jīng)營、物業(yè)的管理等根本理論，了解和掌握國內外物業(yè)管理的先進做法和經(jīng)驗，能夠處理物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復雜的問題，到達理論與實踐融會貫穿。本課程從物業(yè)管理經(jīng)營決策的實際需要出發(fā)，以物業(yè)效勞企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了如何科學組建物業(yè)管理機構，如何組織物業(yè)管理的前期介入，如何關注財務管理問題，物業(yè)的根底管理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開展物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營效勞等內容。教學過程中除了課堂講授外，將適當安排案例討論，同時于課后布置相應的作業(yè)要求學生自覺、獨立完成，以便穩(wěn)固教學內容。一、物業(yè)的概念及種類〔一〕

物業(yè)含義1.廣義的物業(yè)〔Property〕：財產、資產、擁有物和房地產等。2.狹義的物業(yè)：是指單元性的房地產。3.從物業(yè)管理的角度來講，所謂物業(yè)就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。從物業(yè)的概念中可以看出，一個完整的物業(yè)，應至少包括以下幾個局部：〔1〕建筑物。包括房屋建筑、構筑物〔如橋梁、水塔等〕、道路、碼頭等?！?〕設備。指配套的專用機械、電氣等設備。如電梯、空調、備用電源等?！?〕設施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強電〔供變電等〕、弱電〔通訊、信號網(wǎng)絡等〕、路燈，以及室外公建設施，〔如幼兒園、醫(yī)院〕等?！?〕場地。指開發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場等。完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點：第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助局部是配套的設備、設施與場地等。如果沒有建筑物，而是單獨的設備、設施或是單獨的場地〔如空地〕，就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。第二，物業(yè)管理中的物業(yè)〔適用于住宅小區(qū)〕主要是物業(yè)的共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑及附屬配套效勞設施。建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和根底等承重結構部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。房屋建筑共用設施設備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政設施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場等。規(guī)劃紅線內的附屬配套效勞設施包括網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等。業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經(jīng)過單獨的委托，才能進入物業(yè)管理的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物局部和自用設備，是指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺等。對于住宅，就是住宅的內部〔不含公共局部〕；對于寫字間，就是寫字間的內部〔不含公共局部〕?！捕澄飿I(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同分為：居住性物業(yè)商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)國際上，物業(yè)是一個通用的習慣詞匯，與房地產、不動產表達同一種含義。在我國，物業(yè)那么有其約定俗成的內涵，即主要指進入消費領域的房地產產品，而不是我們通常所說的生產、流通、消費的整個過程中的房地產。從這個角度上看，物業(yè)與房地產是有區(qū)別的。二、

物業(yè)與房地產和不動產的關系

1、聯(lián)系〔共同點〕：物業(yè)與房地產都包含有土地、房屋及附屬的設施、設備和相關場地；物業(yè)與房地產具有實物形態(tài)和資產形態(tài)。

2、區(qū)別：房地產：指以土地和房屋作為物質存在形態(tài)的財產。不動產：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動的，所以叫不動產。

使用范圍不同適用場合不同概念的外延不同〔1〕使用范圍不同：房地產一般指這一事物的整體，往往在宏觀上使用。例房地產體制改革而非物業(yè)體制改革?！?〕稱謂的領域不同或者說適用場合不同：就一般情況來說，不動產是民法上通常使用的詞匯；房地產那么是在經(jīng)濟法和行政法及商事實務中經(jīng)常使用的詞匯；而物業(yè)那么是指房地產領域中單元性房地產概念的別稱。物業(yè)是從使用角度講，房地產、不動產是從財產等特性方面。三、物業(yè)的性質物理性質〔自然屬性〕指與物質實體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質，它是物業(yè)社會屬性的物質內容和物質根底。二元性有限性差異性和多樣性固定性永久性和長期性配套性

物業(yè)的二元性無論何種建筑物，其根底都是建立在土地之上的，因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟興旺的社會中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，具有土地與建筑物兩方面的物質內容。物業(yè)的這種二元性特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質。物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性從根本上來講，是由土地的有限決定的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地上開發(fā)建設，從而使物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動性，人們無法將某一物業(yè)由偏遠區(qū)位移至商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相別離，也只是改變物業(yè)的用途，不能移動法律意義或實質上的物業(yè)位置。因此，物業(yè)被視為重要的不動產，可以充當最可靠的擔保物，并成為一種特殊商品。物業(yè)的永久性和長期性物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。一個建筑物沒有齊全的配套設施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內的配套設施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，否那么就會造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。物業(yè)配套設施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。物業(yè)的權屬性物業(yè)的權屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權屬關系。這種權屬關系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營者和使用者等各方面的經(jīng)濟利益，在物業(yè)的開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理與使用過程中，受到法律的保護。物業(yè)權屬性最重要的內容就是物業(yè)的所有權和物業(yè)的使用權。所謂物業(yè)的所有權是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內對該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的權利。物業(yè)所有者的經(jīng)濟利益主要表現(xiàn)在當其物業(yè)留作自用時，不必向任何人交納租金，當依法將物業(yè)出租時，可以向承租人收取租金。物業(yè)的使用權是指依法經(jīng)營或使用物業(yè)的權利。在我國物業(yè)的使用權是實行所有權與使用權別離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產權。當使用者取得物業(yè)使用權后，就得向物業(yè)所有者繳納租金。物業(yè)的壟斷性物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權和使用權的排他性。物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像空氣和陽光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權。物業(yè)的商品性物業(yè)的效用性物業(yè)的效用性是指對人類社會的使用價值及人們因占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)假設無效用，就不會產生物業(yè)價格，人們就不會產生占有物業(yè)的欲望。物業(yè)的保值、增值性物業(yè)具有保值和增值的功能，已經(jīng)被越來越多的人們所認識。應該看到物業(yè)的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。但從長期來看，它無疑呈現(xiàn)出在波動中上揚、螺旋式上升的趨勢。第二節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)管理及其特點二、物業(yè)管理的類型三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的關系四、物業(yè)管理的原那么五、物業(yè)管理的作用一、物業(yè)管理及其特點物業(yè)管理是指由專門的機構和人員，依據(jù)合同或契約，對物業(yè)及其附屬設備設施，周圍環(huán)境等實施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營管理，并向人們提供綜合性的有償效勞，使物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。1.物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理方式：物業(yè)管理的管理對象是物，但效勞的對象卻是人。物業(yè)管理所提供的管理和效勞，在市場經(jīng)濟條件下應是有償?shù)?，要合理收費，實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。2．物業(yè)管理是對物業(yè)開發(fā)、租賃、銷售和售后效勞等活動進行全過程的管理。房地產開發(fā)工程的規(guī)劃、設計、施工、銷售等環(huán)節(jié)，都可以實行物業(yè)管理。因為物業(yè)管理公司可為規(guī)劃設計單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設施布局、最正確平面設計、管線安裝布置等方面的合理化建議。同時物業(yè)在租賃、銷售過程中，也需要有一個良好的廣告籌劃和優(yōu)質的物業(yè)管理，只有這樣才能為開發(fā)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益和社會效益。3．物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門的物業(yè)管理公司通過合同或契約，按照業(yè)主和使用權人的意志與要求進行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊、綠化隊、保安隊、維修隊和效勞隊等實施管理。從而大大提高了管理效率和效益。所謂綜合性管理是指從內容上講，物業(yè)管理的內容是多種多樣的，包括物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、物業(yè)維修養(yǎng)護以及房屋裝修、清潔、平安保衛(wèi)、綠化等。4.物業(yè)管理是按合同或契約進行的法制化、標準化管理，而不是行政化管理。物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主或使用人的需要，按照合同或契約的規(guī)定提供公共效勞、專項效勞和特約效勞。5．物業(yè)管理具有效勞性物業(yè)管理實際上是效勞性質的，其效勞對象是人，屬于第三產業(yè)。物業(yè)管理的特點〔1〕社會化

〔2〕專業(yè)化

〔3〕企業(yè)化

〔4〕經(jīng)營型

〔5〕建設與管理結合

社會化物業(yè)管理的社會化指的是它將分散的社會分工聚集起來實行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋、水電、清潔、保安、綠化等。使每位業(yè)主只面對物業(yè)管理公司一家，就能將所有關于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對各個不同的部門。實行物業(yè)管理猶如給業(yè)主找到了一個“總管家〞，而對政府各職能部門來說猶如找到了一個“總代理〞樣。因此，應該鼓勵物業(yè)管理公司走向社會，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。同時，也應允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實行跨省市、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會化還表現(xiàn)在，它是一項由全社會參與的活動。專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門的管理企業(yè)通過委托合同，按照產權人和使用人的意志與要求去實施專業(yè)化管理。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專業(yè)的管理工具和設備；有科學、標準的管理措施與工作程序。實行專業(yè)化管理說明這一行業(yè)已從分散的勞動轉向了專業(yè)型勞動。企業(yè)化物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對物業(yè)實行企業(yè)化管理和經(jīng)營的過程，其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運作。首先，物業(yè)管理公司應“真正成為相對獨立的經(jīng)濟實體，成為自主經(jīng)營、自負盈虧的社會主義商品生產者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我開展的能力，成為具有一定權利和義務的法人。〞這是適應社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。企業(yè)以經(jīng)濟手段為主，實行責、權、利相結合的經(jīng)營責任制，這是在社會主義市場經(jīng)濟體制下，轉換房地產管理經(jīng)營機制的必然結果。經(jīng)營型物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務和效勞，但他們所推行的那么是有償效勞、合理收費。這種經(jīng)營型的企業(yè)化管理，可以減輕政府或單位的壓力與負擔，使各類物業(yè)管理公司走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我開展的道路，實現(xiàn)房地產業(yè)的良性循環(huán)。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機制下，就會形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，促使物業(yè)管理的經(jīng)營者必須以良好的經(jīng)營與效勞才能在劇烈的市場競爭中求得生存和開展，并實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道。建設與管理相結合二、物業(yè)管理的類型

〔按照管理機構的不同〕1.委托效勞型委托效勞型的經(jīng)營管理是指房地產開發(fā)企業(yè)自己組建物業(yè)效勞企業(yè)，對其出售〔出租〕的房屋進行日常管理，并完善其售后效勞。這類物業(yè)效勞企業(yè)只擁有物業(yè)的管理權，而沒有產權，僅僅是按合同或契約進行法制化、標準化管理。其職能一是對房屋及其附屬設備設施的維護修繕，二是對小區(qū)綠化、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等提供管理效勞。同時物業(yè)效勞企業(yè)有權按照政府有關規(guī)定標準或管理協(xié)議規(guī)定收取一定的管理效勞費，但不是以盈利為主要目的。深圳特區(qū)的大多數(shù)物業(yè)管理公司就是屬于這種類型的。2.自主經(jīng)營型自主經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產開發(fā)企業(yè)建成物業(yè)后并不出售或出租，而是交由下屬的物業(yè)管理部門進行出租或出售以及售后管理效勞。這種類型的物業(yè)效勞企業(yè)不僅擁有經(jīng)營管理權，而且還擁有產權；不僅具有維護性的管理職能，更主要的是為所管物業(yè)的出租經(jīng)營，創(chuàng)造出一個良好的物業(yè)使用環(huán)境，以贏取雇主。3.社會經(jīng)營型社會經(jīng)營型物業(yè)管理是由專業(yè)化管理公司，經(jīng)過政府批準，參與市場競爭，獲取物業(yè)管理的權利，例如深圳開展中心是由香港一家獨資物業(yè)管理公司管理的。案例1：這樣理解物業(yè)管理對不對？張某和他一些朋友在談到物業(yè)管理時，對以下一些問題不太明白，希望能有人給以答疑：1.有人認為物業(yè)管理就是房產管理，只不過房產管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費的問題；也有人說物業(yè)管理就是在原來的房產管理上增加點內容，比方掃掃地、澆澆花、看看門，這些看法對嗎？2.物業(yè)管理就是為有錢人效勞的嗎？3.物業(yè)管理是為了解決就業(yè)而推行的一種措施嗎？物業(yè)管理是完全不同于傳統(tǒng)房管的一種物業(yè)管理模式，它是市場經(jīng)濟開展的必然，既不是專為有錢人效勞的，也不是國家為了解決就業(yè)問題而推行的措施。三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的關系1.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的聯(lián)系〔1〕從管理對象上看，二者都是對房地產的管理，內容上有許多相似之處。物業(yè)管理的對象是物業(yè)，即對單元性房地產的管理，而房地產的管理對象那么是房產和地產。〔2〕物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產管理中獨立出來、并加以開展的。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，傳統(tǒng)的福利型、行政性的房地產管理體制已日益不適應社會經(jīng)濟開展的需要，因此，就迫切需要用新的管理體制來推動房地產管理體制的改革。而物業(yè)管理的引進，那么是對房地產管理新開展的最好概括?？梢哉f，物業(yè)管理是從舊的房地產管理體制中開展出來的，是房地產業(yè)的延伸和開展。2.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產管理的區(qū)別項目及比較內容現(xiàn)代物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)權屬多元產權（私有、公有）單一產權（國有、公有）管理單位物業(yè)管理公司政府、單位房管部門管理單位性質企業(yè)事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位管理手段經(jīng)濟和法律手段行政手段管理行為企業(yè)經(jīng)營服務行為非企業(yè)行為管理性質有償服務無償、低償服務管理觀念為業(yè)主、住戶服務管住住戶管理費用自籌、管理費、服務費等低租金和大量補貼管理形式社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理多頭分散管理管理內容全方位多層次的管理服務管房和養(yǎng)房管理關系代表業(yè)主，業(yè)主主導型國家或單位主導型管理模式市場經(jīng)濟管理模式計劃經(jīng)濟管理模式四、物業(yè)管理的原那么1.有償效勞：誰享用、誰受益、誰負擔

2.兩權別離：所有權、經(jīng)營權別離3.

統(tǒng)一管理：產權的多元化易造成多家多頭管理、職責不明、責任不清4.優(yōu)勝劣汰：鼓勵公平合理的競爭5.自治自律：業(yè)主、使用人參與管理，監(jiān)督物業(yè)管理工作

6.建管結合：建管脫節(jié)，造成物業(yè)管理先天缺乏

7.權責對應：根據(jù)授權承擔相應的責任

8.科學標準：健全的規(guī)章制度，統(tǒng)一的操作過程，管理方法要科學，管理手段要先進

9.合理收費

10.

以業(yè)養(yǎng)業(yè)五、物業(yè)管理的作用1.實行物業(yè)管理能創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境2.實行物業(yè)管理可以方便居民的生活3.實行物業(yè)管理能延長物業(yè)的使用壽命4.物業(yè)管理有利于克服傳統(tǒng)房屋管理的弊端5.實行物業(yè)管理能克服“重建輕管〞的思想6.實行物業(yè)管理有利于吸引外資，促進對外開放1.管理不到位現(xiàn)象嚴重。由于管理體制是一種行政管理體制，管理人員工資、待遇是國家行政劃撥；“大鍋飯〞思想嚴重挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣〞，管理不到位是普遍現(xiàn)象，許多房屋特別是住宅小區(qū)“一年新，二年舊，三年破〞現(xiàn)象嚴重。2.房屋的附屬設施，公用配套設施無人管理，破損嚴重。一些小區(qū)?？吹诫s物亂堆亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵賽污水到處流，設備殘缺不全；到處亂搭亂建，擾亂公眾生活秩序。3.住宅小區(qū)管理體制不順，影響居住者得正常使用。方案經(jīng)濟下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理分配是各自為政。房地產管理、市政、園林、交通、供電、供水、居委會、派出所都可以對住宅小區(qū)管理發(fā)號施令。可遇到實際問題后該管不管，使簡單問題得不到解決。4.住房租賃管理方法不統(tǒng)一，政出多門。國家福利性住房制度導致房租價格非常廉價，一些福利條件好的企業(yè)對職工的住房、水、電給予照顧，每月僅象征性收取幾元錢。由于房租低廉，許多人紛紛搶租公房，甚至出現(xiàn)一家人占有幾套公房現(xiàn)象，國有資產大量流失。一、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)〔一〕前期籌劃階段〔二〕前期準備階段〔三〕啟動階段〔四〕日常運作階段第三節(jié)物業(yè)管理的根本

環(huán)節(jié)和根本內容〔一〕前期籌劃階段包括：物業(yè)管理的早期介入制訂物業(yè)管理方案選聘或組建物業(yè)效勞企業(yè)〔二〕前期準備階段包括：物業(yè)效勞企業(yè)內部機構的設置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘與培訓規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的介入〔三〕啟動階段〔四〕日常運作階段包括：日常的綜合效勞與管理系統(tǒng)的協(xié)調二、物業(yè)管理的根本內容按照效勞的性質和提供效勞的方式來劃分，可以分為：常規(guī)性的公共效勞針對性的專項效勞委托性的特約效勞〔一〕常規(guī)性的公共效勞所謂常規(guī)性的公共效勞是指物業(yè)管理中的根本管理工作，是物業(yè)效勞企業(yè)面向所有用戶提供的最根本的管理與效勞，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。1.房屋建筑主體的管理1〕對房屋根本情況的掌握具體包括房屋的數(shù)量、建筑形式、產權情況、完好程度、使用情況等準確記錄下來，并根據(jù)實際變動情況及時變更有關記錄，使房屋得到及時的修繕與維護，保持和充分發(fā)揮它們的使用功能。其管理要點是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊，并及時更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實性。2〕房屋修繕及其管理房屋修繕及其管理具體包括房屋的日常維護、維修等各項工作。3〕房屋裝修管理：包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、材料平安等各項管理工作。2.房屋設備設施的管理這是為保持房屋及其配套附屬的各類設備、設施的完好及正常使用而進行的管理與效勞工作，包括：1〕各類設備設施根本情況的掌握各類設備設施的種類、分布、管線走向、變動情況、完好率與使用情況等，與房屋的根本情況一樣，要做到準確、及時、心中有數(shù)。2〕各類設備設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。3