金豐易居商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

商?業(yè)?地?產(chǎn)?營(yíng)?銷(xiāo)?戰(zhàn)?略金豐易居200406221商業(yè)地產(chǎn)定義：2房地產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)雜產(chǎn)品復(fù)雜產(chǎn)品普通住宅產(chǎn)品1、多樣化經(jīng)營(yíng)模式2、復(fù)雜使用功能3、動(dòng)態(tài)的運(yùn)營(yíng)方式1、經(jīng)營(yíng)模式固定2、單一使用功能商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品3商業(yè)房產(chǎn)在近年內(nèi)迅猛開(kāi)展4中國(guó)商業(yè)房產(chǎn)主要形態(tài)代表工程商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)型步行街北京王府井、上海南京路大型商場(chǎng)各類(lèi)百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心ShoppingMall主題類(lèi)商業(yè)服裝城、家具城、婚慶大市場(chǎng)社區(qū)商鋪〔底商〕社區(qū)配套商鋪、寫(xiě)字樓、公寓底商商業(yè)樓宇產(chǎn)權(quán)式酒店5商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)比較復(fù)雜，不同的標(biāo)準(zhǔn)就有不同的商業(yè)形態(tài)，國(guó)際上主要使用的劃分方式有五種：行業(yè)類(lèi)型的不同、消費(fèi)行為的不同、建筑形式的不同、市場(chǎng)范圍的不同和開(kāi)發(fā)規(guī)模的不同。從下面商業(yè)房地產(chǎn)分類(lèi)表中可以看出其構(gòu)成形態(tài)的多樣性，這為開(kāi)發(fā)提供了多種選擇，卻也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了高要求，必須增加對(duì)各個(gè)使用商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)熟悉和了解。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi)圖，來(lái)看國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成。由于開(kāi)展迅猛，市場(chǎng)上的商業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)還帶有盲目性，沒(méi)有如住宅一樣進(jìn)入理性開(kāi)發(fā)期，了解市場(chǎng)的供給量才能更沉著地面對(duì)各色物業(yè)，有選擇地進(jìn)行理性開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)：6商業(yè)房地產(chǎn)分類(lèi)零售功能房產(chǎn)娛樂(lè)功能房產(chǎn)餐飲功能房產(chǎn)健身效勞及休閑功能房產(chǎn)大型購(gòu)物中心物品業(yè)態(tài)地產(chǎn)效勞業(yè)態(tài)地產(chǎn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)地產(chǎn)底層商業(yè)地產(chǎn)地下層商業(yè)地產(chǎn)地上層商業(yè)地產(chǎn)按照行業(yè)類(lèi)型劃分按照行業(yè)類(lèi)型劃分按照行業(yè)類(lèi)型劃分7按照市場(chǎng)范圍劃分按照建筑形式劃分商業(yè)房地產(chǎn)分類(lèi)大型商業(yè)地產(chǎn)工程中型商業(yè)地產(chǎn)工程小型商業(yè)地產(chǎn)工程近鄰型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型8國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)構(gòu)成9為什么商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)要高于住宅的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)呢？1010%-20%7%-10%商業(yè)銀行5年貸款息5.76%受系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的影響較大企業(yè)債券4.2%受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響較大2003年發(fā)行的5年國(guó)債2.9%抵御通貨膨脹能力差11核心策略一：注重商圈的選擇1、認(rèn)識(shí)商圈商圈范圍式商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)那么的同心圓，但實(shí)際上它是由不規(guī)那么的圖形組成的，與行政區(qū)的劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，可以分為3個(gè)層次：核心商圈——占50%—70%的客流量次級(jí)商圈——占15%—30%的客流量邊際商圈——占10%左右的客流量122、評(píng)估商圈的因素：客流——行人的數(shù)量；車(chē)流——車(chē)輛數(shù)、車(chē)輛類(lèi)型、交通擁擠程度；停車(chē)設(shè)施——停車(chē)場(chǎng)的數(shù)量和質(zhì)量，停車(chē)場(chǎng)到商店的距離；交通條件——大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線(xiàn)是否便于送發(fā)貨，公交車(chē)數(shù)；商店構(gòu)成——商店的數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補(bǔ)性，零售的均衡配置；具體店址——易見(jiàn)性、區(qū)域內(nèi)的布局、營(yíng)業(yè)場(chǎng)地的規(guī)模與形狀、場(chǎng)地和建筑的狀況及使用情況；占用條件——自主或租用條件，勞動(dòng)和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)那么；全面評(píng)價(jià)。1314核心策略三：注重終端客戶(hù)群體的選擇15最終經(jīng)營(yíng)者最終消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商出租物業(yè)銷(xiāo)售商品〔效勞〕出租物業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)16核心策略四：市場(chǎng)定位商業(yè)房產(chǎn)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位形象定位功能定位經(jīng)營(yíng)模式定位特色定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)方式定位17步行街的一般籌劃思路：18商業(yè)步行街躲避的七種情況一、沒(méi)有市場(chǎng)只有市長(zhǎng)。二、沒(méi)有籌劃只有規(guī)劃。三、沒(méi)有定位只有“品味〞。四、