岳陽商貿(mào)市場調(diào)研報(bào)告

岳陽商貿(mào)市場調(diào)研報(bào)告岳陽商貿(mào)市場

調(diào)

研

報(bào)

告

南翔萬商（安徽）物流產(chǎn)業(yè)股份有限公司二0一二年六月二十五日

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一、概述

1、岳陽概況。岳陽市是湖南省的政治、文化、科研、經(jīng)貿(mào)、交通次中心城市,是湖南省“第二大經(jīng)濟(jì)體”，僅次于省會長沙；19xx年國務(wù)院首批的全國五個(gè)沿江重點(diǎn)開放城市之一。目前代管汨羅市、臨湘市2個(gè)縣級市，4個(gè)縣，3個(gè)區(qū)（岳陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)），設(shè)有岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)、南湖風(fēng)景區(qū)和屈原管理區(qū)，總面積15019平方公里，總?cè)丝诩s550萬。20xx年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值1900億元，增長14.2%，繼續(xù)穩(wěn)居全省第二，財(cái)政總收入183.8億元，同比增長33.1%。岳陽的商貿(mào)物流業(yè)水平與岳陽的經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相稱，商貿(mào)批發(fā)市場整體發(fā)展水平落后于同等城市，電子商務(wù)及現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后。

20xx年岳陽市房地產(chǎn)行情受到調(diào)控政策的影響，商品房市場有所降溫，價(jià)格漲幅放緩。20xx年12月份岳陽新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%，同比下降2.3%。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，20xx年完成投資100億元，商品房銷售面積增長38%，高品質(zhì)項(xiàng)目比重加大。宇業(yè)集團(tuán)、中航地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)等品牌房地產(chǎn)開發(fā)商都相繼進(jìn)入岳陽。

2、調(diào)研的對象、方式方法及目的

20xx年6月11日至6月20日招商運(yùn)營部對岳陽市現(xiàn)有商貿(mào)批發(fā)市場和樓市進(jìn)行了調(diào)查。所調(diào)研的商貿(mào)批發(fā)市場涵蓋家居建材、糖酒副食、輕紡百貨、五金汽配四大類別12個(gè)專業(yè)市場。調(diào)查方式主要是采取對各專業(yè)市場的經(jīng)營戶進(jìn)行走訪，隨機(jī)抽樣進(jìn)行調(diào)查的方式。招商人員與隨機(jī)抽取的經(jīng)營戶進(jìn)行面對面的交流。調(diào)研內(nèi)容主要

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涉及各市場商戶的經(jīng)營情況、品牌數(shù)量、租金情況以及對我項(xiàng)目的意見建議等基本信息。調(diào)研的主要目的是通過收集、整理、分析商戶反饋的信息，從而更加深入的了解岳陽商貿(mào)市場的整體經(jīng)營情況、租金情況、商戶心理等，為下一階段岳陽項(xiàng)目的開發(fā)與推廣提供市場依據(jù)。此次還抽取了位于岳陽大道和巴陵大道兩側(cè)的7個(gè)在售樓盤進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容包括房價(jià)區(qū)間、樓盤位置、開發(fā)商，建筑面積、開盤時(shí)間等為接下來的項(xiàng)目定價(jià)提供參考。

二、岳陽家居建材市場基本概況

岳陽市的家居建材市場的特點(diǎn)是市場分散、市場規(guī)模小、經(jīng)營實(shí)力弱、市場管理亂。整個(gè)岳陽市區(qū)共有家居建材市場7個(gè)，分別是太陽橋建材批發(fā)市場、中南大市場、長城通泰裝飾建材大市場、麗珠陶瓷批發(fā)市場（原麻紡廠陶瓷批發(fā)市場）、廣福陶瓷批發(fā)大市場、九盛家具博覽中心和匯豐家具城。這些市場中規(guī)模最大的太陽橋市場也只有628畝，而其他規(guī)模小的甚至只有三十多畝。由于這些小市場分散了客源，無法形成聚集效應(yīng)，市場輻射范圍狹小，導(dǎo)致經(jīng)營戶的實(shí)力都普遍偏弱。走訪的經(jīng)營戶中很多老板表示一年的收入不足二十萬，這與同級別城市的批發(fā)商戶實(shí)力差距還相當(dāng)大。目前岳陽的建材市場都是自發(fā)發(fā)展起來的，普遍缺乏規(guī)范的商貿(mào)運(yùn)營管理，有些專業(yè)市場內(nèi)甚至形成了農(nóng)貿(mào)市場。以上這些問題都嚴(yán)重阻礙了岳陽家居建材市場的健康發(fā)展，很多經(jīng)營戶也意識到這些問題，可是都無力改變。以下是走訪每個(gè)建材專業(yè)市場的具體情況：

1、太陽橋建材批發(fā)市場

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市場概況：整個(gè)太陽橋建材批發(fā)市場位于屈原路南段，占地628畝，共有經(jīng)營戶1274家，主營家具建材，其中品牌產(chǎn)品經(jīng)營戶共512家，知名品牌約120家，燈具類經(jīng)營戶62家。通過走訪主要的幾大品類經(jīng)營商戶，大概經(jīng)營情況如下：油漆、管材本地商戶大都從長沙、廣東、武漢進(jìn)貨；電器是從廣東進(jìn)貨；五金主要是從浙江進(jìn)貨；石材商戶的貨源地主要以福建、廣東佛山等地為主。整個(gè)市場的輻射范圍主要是岳陽市區(qū)以及周邊縣市。調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)由于岳陽各專業(yè)市場比較分散，市場氛圍不濃，即使是太陽橋建材市場——岳陽目前最大的建材批發(fā)市場，暫時(shí)還沒有形成統(tǒng)一的行業(yè)協(xié)會。

太陽橋建材大市場的商鋪多為一拖二的戶型，一間商鋪面積約80㎡商鋪開盤期間總價(jià)為二十萬左右，目前已漲到七十萬左右，月租金為800-1500元/間。

商戶反饋意見：建材市場的經(jīng)營戶絕大部分都是租賃門面做生意，沒有自持物業(yè)，而且他們大部分更加傾向于租賃商鋪，只有少數(shù)實(shí)力較強(qiáng)的商戶傾向于購買商鋪，根據(jù)我項(xiàng)目的位置和周邊實(shí)際情況預(yù)期可接受的價(jià)格為4000-6000元/平米。五金電器和燈具商戶理想中的商鋪為兩到三層，二、三層可用于產(chǎn)品展示，提高品牌形象，具體面積如下：五金行業(yè)傾向于50-60平米/間，燈飾行業(yè)傾向于80-150平米/間，地板行業(yè)傾向于150-200平米/間。衛(wèi)浴、管材等實(shí)力較弱的商戶觀望情緒較大，為了能及時(shí)轉(zhuǎn)移資金，有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更加希望租賃商鋪。商戶特別提醒由于岳陽潮氣比較大，商鋪底層應(yīng)注意加強(qiáng)防潮功能。

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太陽橋市場內(nèi)的商戶發(fā)貨方式主要是下面縣、市經(jīng)銷商自己上門拿貨，而不愿意采取委托物流發(fā)貨。原因是商戶普遍反映通過物流發(fā)貨，雙方對賬及貨款的回收比較困難，商戶希望我項(xiàng)目以更加專業(yè)的物流配送和更加先進(jìn)的經(jīng)營理念予以解決。

部分商戶對我項(xiàng)目位于岳陽城市未來發(fā)展方向上較為認(rèn)可，同時(shí)對商鋪銷售只針對市場經(jīng)營戶的招商運(yùn)營理念十分認(rèn)可和支持。例如一家名為太陽橋家居體驗(yàn)館的家居建材經(jīng)營戶，總經(jīng)營面積約10000㎡（共三層），代理了30多個(gè)廣東的家具品牌，該商戶表示如有合適的招商優(yōu)惠政策愿意入駐我項(xiàng)目。希望我項(xiàng)目能夠有效地劃行規(guī)市，形成一個(gè)專業(yè)性強(qiáng)物流倉儲配套齊全的現(xiàn)代物流商貿(mào)城，進(jìn)而改變岳陽市傳統(tǒng)市場散亂雜的局面。

2、中南陶瓷批發(fā)市場

市場概況：中南批發(fā)市場位于岳陽大道與107國道交口處，占地面積約600畝，主要分為兩個(gè)部分建材區(qū)和糖酒副食區(qū)。其中建材區(qū)域主營陶瓷和石材，共有經(jīng)營戶156家，其中經(jīng)營品牌的商戶共83家，知名品牌約23家。貨源地多以廣東佛山、福建以及本地為主，輻射范圍主要是岳陽市區(qū)以及周邊縣市。

中南批發(fā)大市場的物業(yè)當(dāng)初都是以年回報(bào)率12%-13%返租的形式對外銷售，單價(jià)為3000元/平米，現(xiàn)在價(jià)格為5000-6000元/平米。目前由開發(fā)商統(tǒng)一對外出租，因此中南大市場內(nèi)的90%以上經(jīng)營商戶是以租賃為主，月租金根據(jù)地段與位置的不同從10-30元/平米不等。

商戶反饋意見：據(jù)商戶反映，陶瓷行業(yè)對倉庫面積的需求很大，

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同時(shí)對防水防潮、承重等方面的要求也較高，并且希望倉庫與經(jīng)營的地點(diǎn)較近，可以更加便利地發(fā)貨。

商戶對我項(xiàng)目的在規(guī)模、經(jīng)營理念、物流配套等方面比較認(rèn)可，并提出引進(jìn)公交路線和汽車總站對于市場氛圍的形成有著舉足輕重的作用。同時(shí)也表示如果現(xiàn)有的老市場不拆，在目前岳陽這種市場眾多，生意清淡的情況下再興建一個(gè)巨大市場，招商運(yùn)營的難度相當(dāng)大。

3、長城通泰裝飾建材大市場

市場概況：長城通泰裝飾建材大市場位于岳陽火車站前方的巴陵路上，總體建筑面積約3萬方，主營裝飾建材目前共有經(jīng)營商戶351戶，其中品牌產(chǎn)品經(jīng)營戶130戶，各類知名品牌約80家。業(yè)態(tài)主要以油漆、鋁合金、板材等為主。由于其位于火車站附近，人流量與其他市場相比較大。市場以批發(fā)為主，零售生意也相當(dāng)不錯(cuò)。貨源主要地以武漢、廣東為主。該市場月租金水平為20-35元/平米，市場建筑形態(tài)為單層的鋼結(jié)構(gòu)為主，大部分經(jīng)營五金、鋁合金的商戶都私自搭建將一層隔成二層，二層作為倉庫。

市場內(nèi)零星分布大大小小的鋁合金門窗、卷閘門、防盜門等作坊，以本地私營企業(yè)自產(chǎn)自銷為主，輻射范圍為岳陽市區(qū)及周邊縣市。這些商家大部分都是現(xiàn)場加工現(xiàn)場銷售，場面混亂，電線滿地，火花四射，旁邊堆放的就是木板材、油漆等易燃物，存在巨大的安全隱患，據(jù)了解這類企業(yè)一共有二十多家。商戶反映，該市場曾幾次發(fā)生火災(zāi)，而消防車卻因市場內(nèi)部通到狹窄曲折無法進(jìn)入市場。

商戶反饋意見：大部分商戶已知曉市場將面臨拆遷的境況，對于

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交通擁擠，進(jìn)出貨困難，市場經(jīng)營環(huán)境臟亂差的現(xiàn)象也是深惡痛絕。但由于該市場地處市中心、租金低廉，仍然令商戶留戀，觀望情緒比較重。商戶普遍對太陽橋建材市場的印象不錯(cuò)，據(jù)反映市場內(nèi)很多商戶已轉(zhuǎn)移到太陽橋建材大市場經(jīng)營或者在太陽橋設(shè)有分店。所走訪的商戶對我公司的經(jīng)營理念還是十分認(rèn)可的，認(rèn)為如果真正落實(shí)到實(shí)處，我項(xiàng)目將會是在岳陽市商貿(mào)物流業(yè)的一個(gè)創(chuàng)舉。

4、麗珠陶瓷批發(fā)市場（麻紡廠陶瓷批發(fā)市場）

市場概況：麗珠陶瓷大市場位于九華山北路，總建筑面積約5萬平米，共有經(jīng)營戶135家，經(jīng)營品牌產(chǎn)品的有49家，所經(jīng)營的主要都是工程瓷磚。該市場是以舊廠房改建而成，市場上的商戶門面都是租賃的物業(yè)，租金為10-15元/㎡/月。

該市場大部分商戶是在廣東、福建等地進(jìn)貨，由于市場緊鄰洞庭湖，水路交通十分便利，又有軌道交通相連，因此該市場輻射范圍較廣，除了岳陽市區(qū)及周邊縣市還輻射到湖北等地，據(jù)走訪的商戶反映湖北80%的工程瓷磚是從岳陽進(jìn)貨的。相比岳陽其他幾個(gè)建材市場，這里的商戶實(shí)力相對較強(qiáng)，據(jù)了解有二十幾家商戶有自己經(jīng)營的陶瓷加工廠。

由于是老式廠房改造而成，設(shè)施設(shè)備陳舊，市場范圍內(nèi)有大量的住家，環(huán)境比較混亂。雖然市場有專門的倉儲區(qū)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場商戶的需求，而且由于年代久遠(yuǎn)，倉庫滲水、漏水的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

商戶反饋信息：據(jù)走訪了解，該市場管理方與商戶所簽訂的合同20xx年到期，市場上的商戶已知悉市場將要拆遷，商戶也十分期待

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有實(shí)力的開發(fā)商提供一個(gè)經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越、物流倉儲配套設(shè)施齊全的項(xiàng)目來整合市場資源。由于對我項(xiàng)目不了解，因此比較謹(jǐn)慎，表示會關(guān)注。

商戶希望新建商鋪為一拖二的形式，單層面積為100-200平米，因?yàn)樵撌袌錾虘襞l(fā)量較大，所以倉庫面積需求都在1000平米左右。

5、廣福陶瓷批發(fā)市場

市場概況：市場位于洞庭大道北側(cè)，總體建筑面積約2萬平米。整個(gè)市場共有經(jīng)營商戶57家，其中經(jīng)營品牌產(chǎn)品的商戶37家，知名品牌約5家。據(jù)走訪的商戶介紹，該市場是福建一私人老板自持的物業(yè)，市場氛圍較好但市場體量偏小。商鋪以一拖二的建筑形態(tài)為主，月租金水平一層為16元/平米，二層為8元/平米。主要經(jīng)營陶瓷及衛(wèi)浴五金，貨源地以廣東佛山以及本地個(gè)體加工廠為主，輻射范圍為岳陽市區(qū)及周邊縣市。

商戶反饋意見：據(jù)走訪商戶反映陶瓷行業(yè)需要的商鋪面積在300-500平米之間，而且隨著陶瓷行業(yè)品牌的升級和對品牌形象的重視，陶瓷行業(yè)單店需求的面積會越來越大，所以陶瓷經(jīng)營戶多傾向于租賃的形式，購買商鋪的愿望不高。

部分實(shí)力較強(qiáng)的商戶對我項(xiàng)目商鋪預(yù)期可接受價(jià)格在4000-5000元/㎡之間，同時(shí)表示如果倉儲物流等配套十分完善，價(jià)格向上浮動亦可接受。

6、九盛家具博覽中心

市場概況：岳陽九盛家居廣場是岳陽市中高檔家具賣場，位于巴

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陵中路新路口，經(jīng)營面積約3萬平米，目前有76家知名家具品牌進(jìn)駐，例如慕思、曲美、左右沙發(fā)等。該市場位于鬧市區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢較好，以零售為主，市場內(nèi)家具經(jīng)銷商多為廣東、福建等地為主，實(shí)力較強(qiáng)，是岳陽市影響力最大，經(jīng)營最好的的高端家居生活賣場。

市場共5層，主要以經(jīng)營沙發(fā)、床墊，實(shí)木家具等為主，大都為品牌家具在岳陽的旗艦店，經(jīng)營面積一般都在300㎡以上，租金根據(jù)位置不同負(fù)一層在20-50元/㎡/月左右，一、二層在30-50元/㎡/月左右，三、四層在30元左右。

商戶反饋信息：據(jù)市場內(nèi)商戶反映，市場內(nèi)大部分家具經(jīng)銷商對九盛開發(fā)商的物業(yè)管理十分不滿，比如租金頻繁上調(diào)，夏天不開中央空調(diào)等，但九盛已經(jīng)在岳陽家具賣場行業(yè)基本形成壟斷，家具經(jīng)銷商沒有更好的經(jīng)營場所，走訪的大部分家具經(jīng)銷商迫切希望有其他的開發(fā)商開發(fā)新的家居生活廣場項(xiàng)目與九盛形成競爭。大部分家具經(jīng)銷商對我公司企業(yè)文化和品牌影響力不甚了解，不少商戶透露希望我公司能與紅星美凱龍、居然之家、月星家居等專業(yè)家居品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一起進(jìn)入岳陽市場，商戶十分關(guān)心紅星美凱龍是否能入駐我項(xiàng)目。

據(jù)走訪的經(jīng)銷商反映，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和近幾年家具市場趨于飽和的影響，目前全國各地的家具行業(yè)都比較難做，伴隨品牌家具生產(chǎn)企業(yè)不斷增多，賣場物業(yè)費(fèi)、租金連年上漲，網(wǎng)購的家具銷售渠道不斷多樣化等，所有的壓力都集中在家具經(jīng)銷商身上，九盛不久前也有商戶撤場。商戶希望我項(xiàng)目在后期運(yùn)營方面應(yīng)給予更多的優(yōu)惠和扶持政策。

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該市場家具經(jīng)銷商需求的面積一般在300平米左右，由于大部分交易都是訂單式銷售，直接從廠家發(fā)貨，所以對倉儲的需求不大，一般在100-200平米之間。

7、匯豐家具市場

市場概況：市場位于巴陵東路，主營家私及家居用品，整個(gè)市場建筑面積近5萬平米，建筑形態(tài)較為落后，有部分建筑是單層鋼結(jié)構(gòu)的。共有經(jīng)營戶103家，其中品牌家具40家，辦公家具13家。賣場內(nèi)沒有一線品牌，主營品牌多為廣東、江西、江蘇及本地的中低端品牌，檔次較低，以零售為主，主要消費(fèi)群體以岳陽市區(qū)的市民為主，受房地產(chǎn)政策調(diào)控影響不大。

商戶反饋信息：由于匯豐家具城內(nèi)不少的商戶參與了市場的建設(shè)與開發(fā)而且還持有股份，因此對我項(xiàng)目不是很感興趣，不愿意多談。少數(shù)商戶認(rèn)為岳陽的家具生意主要銷售對象是市民，因此生意的好壞取決于與市中心的距離，而商戶認(rèn)為我項(xiàng)目距離市中心太遠(yuǎn)，沒有入駐我項(xiàng)目的意向。

據(jù)有關(guān)商戶透露商戶與賣場開發(fā)商簽訂的租賃合同期限是至20xx年，但有傳言該家居賣場有可能被其它開發(fā)商并購或拆遷。還有一些品牌商戶傳言紅星美凱龍將進(jìn)入岳陽，比較迷信紅星的品牌力量，對將來進(jìn)入紅星心存在夢想。

三、岳陽糖酒副食批發(fā)市場概況

1、梅溪橋市場

市場概況：梅溪橋批發(fā)大市場以及梅溪橋東大市場是傳統(tǒng)的綜合

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性市場，位于青年路與建設(shè)路交口處，經(jīng)營面積約5萬平米。共有經(jīng)營戶419家，其中副食商戶233家、糖酒批發(fā)商戶91家、百貨商戶68家、茶葉商戶27家。該市場基本上由單層的沿街商鋪構(gòu)成，由于該市場位于岳陽傳統(tǒng)的市中心，緊鄰岳陽樓風(fēng)景區(qū)，所以人流量較大。市場內(nèi)一間面積為30-40㎡左右的商鋪?zhàn)饨鹪?00-1500元/月，倉庫的租金在7-9元/㎡/月。

糧油副食類經(jīng)營戶的貨源遍及全國各地，該市場經(jīng)營的商戶一般是代理醬油、味精、雜糧、等一個(gè)或多個(gè)品牌。糖果等小食品主要是從長沙高橋大市場或者鄭州等地進(jìn)貨。輻射岳陽市區(qū)及周邊縣市、湖北武漢等地。一間40㎡左右的副食品商鋪?zhàn)饨鹪?00-1000元/月之間，該市場的副食經(jīng)營情況受中南批發(fā)市場的影響較大，對新建項(xiàng)目是否投資比較慎重。

該市場糖酒批發(fā)的商戶主要集中在市場外圍的沿街商鋪，一般都是某個(gè)酒業(yè)品牌的省級或市級代理商，經(jīng)營面積都在30㎡左右，租金為1400元/月左右。生意主要以批發(fā)為主，資金實(shí)力相對較強(qiáng)。由于有中南大市場失敗的投資經(jīng)歷，對選擇新市場也比較慎重。

市場內(nèi)的茶葉市場是自發(fā)形成的，經(jīng)營的商戶有27家左右，貨源主要來自本地君山茶、福建鐵觀音以及武漢等地。由于茶葉市場地段比較差，較為封閉，因此租金水平非常便宜，月租金在400-600元/月之間，該茶葉市場以零售為主，主要針對外地來岳陽樓-君山風(fēng)景區(qū)旅游的游客，同時(shí)輻射岳陽市區(qū)及周邊縣市。

該市場百貨商戶經(jīng)營的主要是日用小百貨，例如塑料制品、紙品

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等，貨源地多為廣東、武漢，輻射范圍都為岳陽市區(qū)及周邊縣市。由于百貨商戶比較分散，經(jīng)營品種比較低端，因此實(shí)力普遍偏弱。

商戶反饋信息：據(jù)走訪的商戶反映中南批發(fā)大市場在開業(yè)之初采取兩年內(nèi)免租金、每天有專車接送，只要開業(yè)每天都有100元補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策進(jìn)行招商，對該市場的商戶影響很大，最高峰時(shí)該市場有近三分之一的商戶都關(guān)門去中南批發(fā)市場經(jīng)營，但后期中南批發(fā)市場商鋪售罄以后，中南市場就處于無人管理的狀態(tài)，市場沒有形成，許多去中南批發(fā)市場經(jīng)營的商戶虧損嚴(yán)重。該市場大部分商戶由于有前車之鑒，對新開發(fā)的項(xiàng)目都有排斥的心理。

有個(gè)別商戶指出岳陽市區(qū)人口120萬，流動人口也只有50萬左右，市場需求有限，而且有實(shí)力的商戶認(rèn)為長沙高橋大市場的影響力較大，對位處偏遠(yuǎn)地帶的我項(xiàng)目能否成功招商和運(yùn)營尚缺乏信心。

走訪的大部分商戶都很關(guān)注岳陽市政府對我項(xiàng)目的支持程度，認(rèn)為我項(xiàng)目周邊有大量的物流企業(yè)，如果能夠?qū)⒗鲜袌鋈坎疬w，對我項(xiàng)目未來發(fā)展前景比較看好，對我項(xiàng)目預(yù)期可接受的價(jià)格為6000元/平米左右。

2、中南副食品批發(fā)市場

市場概況：中南大市場副食百貨區(qū)域以副食、中藥材、日用百貨等為主，基本都是從梅溪橋大市場及市區(qū)老市場搬遷過來的。目前共有經(jīng)營戶422家，其中副食經(jīng)營戶203家，中藥材經(jīng)營戶約19家，綜合百貨經(jīng)營戶有197家。市場商鋪多以一拖二、一拖三、一拖四的建筑形態(tài)為主，比較落后。市場租金水平較低，一間單層面積為30

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㎡的商鋪年租金3000-4000元左右。

副食、百貨和母嬰用品商戶的貨源地都以長沙、株洲、武漢等地為主；五金商戶的貨源地以武漢為主，中藥材貨源地以廣州、桂林、亳州為主。市場輻射范圍基本以岳陽市區(qū)及周邊縣市為主。

該市場緊鄰107國道，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。但由于招商的失敗，加之規(guī)劃上的缺陷，商住混合在一起，市場內(nèi)部人員混雜，缺少專業(yè)市場氛圍，市場內(nèi)部甚至自發(fā)形成了一個(gè)菜市場，環(huán)境非常差。市場空置率約40%，很多商鋪都在充當(dāng)倉庫使用。

商戶反饋信息：

據(jù)商戶反映市場物業(yè)管理十分混亂，商戶對開發(fā)商的物業(yè)管理和運(yùn)營推廣方面非常不滿。

走訪的商戶對我項(xiàng)目商鋪只針對經(jīng)營戶銷售的銷售方式比較認(rèn)可和贊同，同時(shí)也認(rèn)為城東是岳陽城市逇發(fā)展方向，但因?yàn)橹心洗笫袌鼋?jīng)營多年招商都尚未招滿，再加上我項(xiàng)目體量巨大，所以對我項(xiàng)目能否順利招商和成功運(yùn)營的信心不足。走訪的商戶對我項(xiàng)目商鋪預(yù)期可接受價(jià)格為4000-5000元/㎡。

四、岳陽輕紡百貨批發(fā)市場

1、泰和批發(fā)大市場

市場概況：泰和大市場位于岳陽火車站附近，該市場始建于19xx年，經(jīng)營時(shí)間較長，人流量較大，類似于合肥的安徽大市場，在岳陽有一定的影響力。整個(gè)泰和商圈共有經(jīng)營戶1434家，以輕紡百貨為主，周圍分布有五金、電器、家具等業(yè)態(tài)。

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該市場不同業(yè)態(tài)租金水平相差很大，一、二層根據(jù)位置不同租金在1000-1500元/月之間，而三層服裝賣場服裝賣場租金在3000-4000元/月不等，而且市場內(nèi)部商戶將經(jīng)營的商鋪轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象也很普遍，新進(jìn)場的經(jīng)營戶租金水平均高于長期經(jīng)營的商戶的租金水平。

該市場玩具、鞋襪等百貨業(yè)態(tài)主要貨源地為廣東、義烏、陜西為主，大都從廠家直接進(jìn)貨；服裝業(yè)態(tài)主要是從廣州、株洲等地進(jìn)貨，輻射范圍為岳陽市區(qū)及周邊縣市。

商戶反饋信息：據(jù)走訪商戶反應(yīng)，該市場因?yàn)榻?jīng)營業(yè)態(tài)比較齊全，周圍物流配套齊全，批發(fā)市場的氛圍比較濃。走訪的大部分商戶對目前經(jīng)營的情況比較滿意，商戶認(rèn)為我項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，目前還是郊區(qū)，人流量不大，市場培育周期較長，因而持觀望態(tài)度。部分商戶認(rèn)為我項(xiàng)目如能得到岳陽市政府的大力支持，能引進(jìn)大型的汽車站點(diǎn)以及公交線路，發(fā)展前景是比較可觀的。

走訪中了解到，經(jīng)營日化用品以及小家電等百貨的商戶經(jīng)營時(shí)間相對較長，實(shí)力較強(qiáng)，而服裝業(yè)態(tài)的商戶經(jīng)營成本較低，實(shí)力較弱，商戶之間轉(zhuǎn)租也比較頻繁?？傮w上百貨類商戶傾向于購買物業(yè)，服裝類傾向于租賃物業(yè)。

2、梅溪橋和中南市場的部分百貨批發(fā)商戶

梅溪橋和中南市場分別有68家和197家日用小百貨經(jīng)營戶，這些百貨經(jīng)營戶多以零售為主，實(shí)力普遍較弱，資金實(shí)力、輻射范圍都遠(yuǎn)不及泰和市場的百貨經(jīng)營戶。

3、小龍城服裝市場和長龍商城

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市場概況：岳陽小龍城服裝市場位于巴陵西路地處繁華的鬧市區(qū)，緊鄰岳陽市步行街，市場人氣較足，人流量較大。市場總建筑面積5000㎡左右，共分為五層：負(fù)一層以鞋類為主；一層以內(nèi)衣為主；二三層經(jīng)營女裝；四層為男裝，經(jīng)營的商戶以岳陽本地人居多，共有經(jīng)營戶967家，主營服裝鞋帽箱包，市場以零售為主，市場上經(jīng)銷的產(chǎn)品也以中低檔為主。貨源地都以株洲、武漢、廣州等地為主，其消費(fèi)群體都為岳陽市區(qū)及周邊縣市。

該市場為大型賣場分隔而成，經(jīng)營面積很小，一般在4-10㎡之間，四層經(jīng)營男裝的面積較大，一般在10-20㎡左右，負(fù)一層經(jīng)營鞋類的月租金較高，在200元/平米左右，一、二層租金在100元/平米左右，三、四層租金在40元/平米左右。

該市場經(jīng)營內(nèi)部交通擁擠，沒有倉儲等配套，經(jīng)營環(huán)境較差但由于經(jīng)營時(shí)間較長，在岳陽有一定的影響力，據(jù)了解泰和等市場開業(yè)之初，將其列為招商的重點(diǎn)對象，其市場周邊也有龍?bào)J等商業(yè)項(xiàng)目也正在針對該市場招商，商鋪銷售價(jià)格在3900-4900元/平米。

商戶信息反饋：因?yàn)樵撌袌鲆粤闶蹫橹?，比較關(guān)注項(xiàng)目的區(qū)位，商戶認(rèn)為我項(xiàng)目遠(yuǎn)離市中心，位于城郊，周圍大都以農(nóng)村人口為主，消費(fèi)能力有限，因此大部分商戶持觀望態(tài)度。

五、岳陽汽配五金市場

岳陽汽配城市場位于巴陵東路上，規(guī)模較小，經(jīng)營的商戶共108家，占地面積18畝，市場為傳統(tǒng)的兵營式建筑形態(tài)，每間商鋪面積在20-40㎡左右，該市場租金水平在20-30元/㎡/月之間，市場以經(jīng)

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營商用車配件以及相關(guān)汽修工具為主，市場上經(jīng)營的商戶貨源地遍及全國各地，輻射范圍為岳陽市區(qū)及周邊縣市。

據(jù)走訪商戶了解，市場經(jīng)營環(huán)境較差，即將面臨拆遷。該市場已形成較有影響力的商會，該商會聯(lián)合市場上的商戶共同集資和貸款，準(zhǔn)備在八字門新建一個(gè)汽配城，實(shí)現(xiàn)市場整體搬遷，據(jù)商戶反映該項(xiàng)目以獲岳陽市政府批準(zhǔn)，該市場約占地169畝，投資額1.8億，預(yù)計(jì)售價(jià)為3500-4000元/平米，今年年底動工。目前該市場上商戶基本上都是該市場商會的會員單位，因?yàn)樵撌袌錾虘粢呀?jīng)在商會的帶領(lǐng)下準(zhǔn)備搬遷到新建的汽配城，已走訪的商戶對入駐我項(xiàng)目的意向不大。

岳陽工業(yè)品市場位于青年中路，由原岳陽市機(jī)床廠改造而成，建筑面積約2萬平米共有經(jīng)營戶232家，主要以五金、機(jī)械、電纜等為主，其中包含燈具經(jīng)營戶10家，窗簾布藝經(jīng)營戶13家。該市場主要針對岳陽市內(nèi)化工廠及電子廠零售兼批發(fā)。

該市場貨源地遍布全國各地，主要以廣東、上海、衡陽等地為主，該市場五金、電纜區(qū)域的商鋪為單層的兵營式建筑，商鋪內(nèi)外都堆放電動工具以及電纜等，十分雜亂，燈飾區(qū)域是二層的商場式賣場，大都為批發(fā)工程燈具為主。該市場平均租金為10-20元/㎡/月左右，五金、電纜區(qū)域商鋪每間在40㎡左右，燈飾及窗簾布藝區(qū)域每戶在150-200㎡左右。

據(jù)走訪了解，該市場已確定整體遷移到岳陽迅力置業(yè)投資有限公司開發(fā)的迅力機(jī)電市場，約有80%的商戶已在迅力機(jī)電市場預(yù)定了商鋪并交納了5萬元/間的訂金，其商鋪售價(jià)在6000元/㎡左右，其商鋪

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為一拖二的戶型，面積90㎡左右。由于大部分商戶都以預(yù)定商鋪，因此對我項(xiàng)目都不愿意多聊。

據(jù)我們從側(cè)面了解的情況，該迅力機(jī)電市場規(guī)劃在屈原路與青年路交口處，距離太陽橋市場以西約500米處。興建該市場的原因就是因?yàn)槔系墓I(yè)品市場設(shè)施設(shè)備比較陳舊存在安全隱患，同時(shí)位于市中心交通不便，影響城市形象。經(jīng)過實(shí)地調(diào)研該地塊，發(fā)現(xiàn)目前該地塊上，尚未開始拆遷，土地也未平整，地塊面積約150畝。

六、岳陽房地產(chǎn)價(jià)格走勢及城東主要新建樓盤銷售價(jià)格

此次我們實(shí)地調(diào)研了岳陽城東和市中心位置，巴陵路及岳陽大道兩側(cè)的7個(gè)樓盤，具體情況詳見下表：

七、岳陽市場調(diào)研總結(jié)

1、岳陽商貿(mào)物流市場發(fā)展落后，市中心的小型批發(fā)市場物業(yè)所

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有權(quán)屬于岳陽市政府