房地產(chǎn)培訓(xùn) -物業(yè)前期介入培訓(xùn)課件

序?項(xiàng)目經(jīng)理的困惑：?4、項(xiàng)目屬依山地建設(shè)，1-4層自來水直供，5-12層變頻供水，3-4層一1.物業(yè)管理用房：1.1、面積須符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求(杭州7‰)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無要求的按總建筑面積的2‰提供；應(yīng)滿足通風(fēng)采光要求，不得設(shè)置在地下室。物業(yè)用房位置規(guī)劃從方便客戶辦事的角度考慮，一般應(yīng)設(shè)置在鄰近小區(qū)中心廣場(chǎng)位置或鄰近主要出入口位置或鄰近人行主干道位置。1.2、物業(yè)辦公用房的布局：一般考慮分為經(jīng)理室(≥10㎡）、辦公室（6㎡/人）會(huì)議室(≥20㎡）、前臺(tái)、客戶接待室、檔案室、更衣室、衛(wèi)生間、值班室、業(yè)主委員會(huì)辦公室?？头芭_(tái)的設(shè)置規(guī)范應(yīng)考慮滿足幸福驛站業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。1.3、員工宿舍、食堂：大型社區(qū)，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，物業(yè)用房需考慮規(guī)劃員工宿舍、員工食堂；規(guī)劃位置、出入通道以不影響客戶正常生活為前提，盡可能不與業(yè)主行走路線重疊。1.4、員工用房：宿舍（3㎡/人）、基本配置應(yīng)有娛樂活動(dòng)室與閱覽室、淋浴間、衛(wèi)生間、物品儲(chǔ)藏室。員工食堂：提前考慮煙道、排污、管道天然氣、進(jìn)出通道的設(shè)置，避免因排煙、排污、人員聚集等引發(fā)客戶投訴。2.消防控制中心：2.1消控中心設(shè)置：在考慮分期開發(fā)、傳輸距離、人員成本投入的前提下，盡可能考慮合并，減少數(shù)量。位置宜設(shè)置在小區(qū)相對(duì)居中位置，如地塊跨越市政路必須設(shè)為兩個(gè)以上時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號(hào)通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。2.2面積最小不低于30平米，根據(jù)產(chǎn)品類型與建筑不同要有所增加，監(jiān)控顯示器柜四周應(yīng)預(yù)留不小于1米的維修距離。3.垃圾收集站：朝外開門，清運(yùn)不必進(jìn)小區(qū)。設(shè)置在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。3.1垃圾收集站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留給排水裝置，地面應(yīng)鋪設(shè)成中間高兩邊低，并設(shè)置小區(qū)內(nèi)外各有1扇門。3.2地面、內(nèi)墻鋪設(shè)瓷磚，外墻設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，設(shè)置通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。3.3小區(qū)垃圾桶整體布局，便于垃圾投放及清運(yùn)，使用方便、無異味，與小區(qū)整體定位協(xié)調(diào)對(duì)垃圾進(jìn)行分類收集。寫字樓樓層設(shè)辦公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集，地下人行出入口設(shè)計(jì)一個(gè)生活垃圾分類收集點(diǎn)，收集點(diǎn)處墻地面粘貼瓷磚。如有條件，應(yīng)考慮綠化垃圾臨時(shí)堆放地點(diǎn)。4.出入口設(shè)置：在考慮客戶出入方便和人流特點(diǎn)的前提下，規(guī)劃盡量減少出入開口數(shù)量，降低安全管理難度和人員成本。4.1小區(qū)主要出入口應(yīng)與市政道路/住區(qū)機(jī)動(dòng)車道路保持一定的安全緩沖距離（滿足條件的不小于10米市政道路/住區(qū)機(jī)動(dòng)車道路路面應(yīng)安裝減速裝置。4.2車輛出入口設(shè)置雙行車道（固定卡、臨時(shí)卡分離）。車庫(kù)出入口有配置反光鏡、監(jiān)控鏡頭，刷卡處設(shè)置防雨裝置。4.3主出入口崗?fù)ぴO(shè)置通透，方便觀察來往車輛和行人，崗?fù)らT制作成推拉門，同時(shí)位置設(shè)置應(yīng)方便安全員進(jìn)行發(fā)卡、開閘、來往人員核對(duì)等工作。地下車庫(kù)出入口有防止路面水進(jìn)入的坡道、排水溝及防洪閘。4.4人行出入口優(yōu)先考慮設(shè)置閘機(jī)位置，位置應(yīng)便于崗位安全員監(jiān)控5.圍墻設(shè)置：5.1小區(qū)外圍圍墻高度不低于2.5m，封閉式組團(tuán)圍墻高度不低于1.8m。圍墻盡量采用混凝土結(jié)構(gòu)，圍墻頂部平直并應(yīng)設(shè)計(jì)防爬刺。如采用通透式圍欄，圍墻盡量平直，方便紅外報(bào)警的安裝，兩組紅外之間不得有間斷。紅外射線底部與圍墻頂部距離應(yīng)小于0.2米，欄桿間距應(yīng)小于10cm，且上端安裝防爬刺。選擇欄桿材料時(shí)，桿件采用不易變形和破壞的規(guī)格。5.2圍墻需要設(shè)置一定數(shù)量的照明，且內(nèi)部設(shè)置巡更道，高大喬木適當(dāng)遠(yuǎn)離圍墻（2.5米以上）。金屬網(wǎng)圍墻，只能作為臨時(shí)圍墻。5.3圍墻紅外線、攝像機(jī)、防爬刺、拉力刮刀、脈沖電網(wǎng)幾種物防設(shè)施應(yīng)合理組合，充分降低盜竊風(fēng)險(xiǎn)。6.關(guān)注設(shè)計(jì)階段的節(jié)能降耗：6.1前期供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將居民用電與商鋪及公共用電分開設(shè)計(jì)，即居民用電單獨(dú)設(shè)計(jì)變壓器及配電房，商業(yè)用電及公共用電單獨(dú)設(shè)計(jì)變壓器及配電房。6.2地下停車庫(kù)照明設(shè)計(jì)應(yīng)考慮節(jié)能要求，分區(qū)域控制，控制方式為交叉多路、分級(jí)控制?；蛑鞲傻酪归g采用長(zhǎng)明燈控制，停車區(qū)采用感應(yīng)控制。6.3在LED節(jié)能燈具使用時(shí)，重點(diǎn)與地產(chǎn)設(shè)計(jì)、成本溝通，施工時(shí)即采用LED照明方案。電梯廳、園林照明也應(yīng)參照使用。7.泳池配套：小區(qū)公共泳池一般不得多于1個(gè)。公共游泳池平面形狀設(shè)計(jì)建議優(yōu)先采用矩形。不能采用矩形的情況下，要保持泳池視線通透，周邊至少三處觀察點(diǎn)能夠覆蓋泳池全部范圍。泳池最深處不能超過1.4m，應(yīng)該設(shè)計(jì)成坡底，泳池一端為最淺端，另一端為最深端，游泳池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設(shè)施齊備、完整，嚴(yán)防兒童誤入深水區(qū)；兒童泳池應(yīng)與成人泳池嚴(yán)格分離。8.防洪問題：關(guān)注小區(qū)所處位置是否低洼位置，是否鄰近河道、排洪渠、湖泊，受否可能發(fā)生洪澇災(zāi)害，如有以上問題，需提前與設(shè)計(jì)師進(jìn)行溝通，通過土建施工，增加排水、排污設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)加高或改造，降低風(fēng)險(xiǎn)。專用防洪閘板防洪沙袋應(yīng)急抽水泵達(dá)成經(jīng)驗(yàn)?1、領(lǐng)導(dǎo)重視-----遲化和早化的邏輯要講透?2、骨干技術(shù)本領(lǐng)過硬；能夠從已有項(xiàng)目中的得與失終結(jié)出不這樣會(huì)出現(xiàn)的后果,及曾經(jīng)付出的代價(jià);?3、與工程師保持良好溝通,爭(zhēng)取支持,至少不唱反調(diào);?4、善于交流、偶用狐假虎威,用以大欺小技巧；?5、對(duì)于幫助物業(yè)完成“改進(jìn)”的工程師要經(jīng)常感激，經(jīng)常提及；保持良好關(guān)系?項(xiàng)目成績(jī)查驗(yàn)流程;?項(xiàng)目承接查驗(yàn)重點(diǎn):項(xiàng)目承接查驗(yàn)六、安全底線1、指定專人與地產(chǎn)溝通，在物業(yè)分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收前一個(gè)月，通知地產(chǎn)準(zhǔn)備移交物業(yè)的資料，與地產(chǎn)共同編制《新建物業(yè)資料移交明細(xì)》。2、準(zhǔn)備《新建物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表》。3、跟進(jìn)接管規(guī)模的大小、難度，與人力資源部協(xié)調(diào)，組建承接查驗(yàn)小組。4、組織承接查驗(yàn)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括承接查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、方法和注意事項(xiàng)等。5、安排專人跟進(jìn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的工程完善工作，為承接查驗(yàn)創(chuàng)造條件。6、與前期介入小組、地產(chǎn)對(duì)接，梳理確認(rèn)前期介入中地產(chǎn)的承諾項(xiàng)，作為驗(yàn)收內(nèi)容之一。1.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前，對(duì)地產(chǎn)移交的資料進(jìn)行核查，欠缺資料應(yīng)作好記錄并跟進(jìn)地產(chǎn)補(bǔ)交，資料移交齊全后雙方負(fù)責(zé)人簽字并蓋章。2.房屋交付使用15日前，與地產(chǎn)、施工單位共同完成現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，填寫《新建物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄表》，對(duì)未完成整改的問題另用表格詳細(xì)記錄，明確整改完成時(shí)間。3.跟進(jìn)承接查驗(yàn)問題的整改，對(duì)整改完成的問題依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直至查驗(yàn)合格。4.跟進(jìn)設(shè)備房?jī)?nèi)工具設(shè)備的配置（如：應(yīng)急燈、滅火器、通風(fēng)散熱設(shè)施等并建立工具設(shè)備清單。5.不符合安全底線標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷必須在房屋交付使用前完成整改，如無法按時(shí)完成應(yīng)在交付使用前10日上報(bào)集團(tuán)物業(yè)事業(yè)本部、區(qū)域品質(zhì)管理部門和客戶關(guān)系管理部門，抄送集團(tuán)工程管理部和客戶關(guān)系管理部。6.不涉及安全底線標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷最遲在房屋交付使用后的1個(gè)月內(nèi)完成整改，如無法按時(shí)完成應(yīng)及時(shí)將質(zhì)量缺陷上報(bào)給集團(tuán)物業(yè)事業(yè)本部、區(qū)域品質(zhì)管理部門和客戶關(guān)系管理部門，抄送集團(tuán)工程管理部和客戶關(guān)系管理部。1.房屋交付使用前，與地產(chǎn)共同編制《新建物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備移交明細(xì)》（含建筑本體及各類設(shè)施設(shè)備數(shù)量、質(zhì)保期、施工單位及其聯(lián)系方式等）、《新建物業(yè)移交確認(rèn)表》，核查無誤后雙方負(fù)責(zé)人簽字并蓋章。2.承接查驗(yàn)評(píng)審，如不通過，項(xiàng)目不準(zhǔn)接收，并向物業(yè)事業(yè)部反饋。3.自物業(yè)交接后30日內(nèi)，物業(yè)持相關(guān)文件資料向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。備案的相關(guān)文件資料應(yīng)事先經(jīng)地產(chǎn)和物業(yè)雙方審核確認(rèn)。；4.交付入住后三個(gè)月內(nèi)，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立、完善權(quán)屬清冊(cè)。綜合：取得消防驗(yàn)收合格證明及相關(guān)材料；消防通道內(nèi)保持暢通，無障礙物；消防疏散指示標(biāo)志完備。電系統(tǒng)：消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)配備不間斷電源，系統(tǒng)運(yùn)行正常；與送風(fēng)排煙、防火卷簾、消火栓泵、噴淋泵、電梯等聯(lián)動(dòng)正常。水系統(tǒng)：噴淋泵、消火栓泵手/自動(dòng)啟動(dòng)正常；噴淋和消火栓供水管網(wǎng)無泄漏，帶壓正常。供配電：小區(qū)設(shè)備雙電源供電，居民用電為正式供電線路；發(fā)電機(jī)異常情況無法正常投入使用；房屋本體防雷及接地檢測(cè)合格。給排水：生活供水系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定，水壓正常，備用設(shè)備有效；二次供水水質(zhì)達(dá)標(biāo)；各設(shè)備房、地下室集水井配置有高位報(bào)警,信號(hào)引至控制中心；雨、污水管網(wǎng)排水通暢，主管連接市政管網(wǎng)。智能化：門禁管理系統(tǒng)正常，鎖具具備斷電開鎖功能；停車場(chǎng)管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)收費(fèi)運(yùn)行正常。電梯：取得質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門核準(zhǔn)的檢驗(yàn)合格證，并在電梯內(nèi)張貼。房房表況況明法現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)查看頻彈簧吊式減振器；管道出口采用雙球柔性軟管接現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試安防系統(tǒng)消防系統(tǒng)主機(jī)必須裝有漏電保護(hù)裝置及防雷園區(qū)照明、插座（包括泳池區(qū)域）安裝漏電保護(hù)裝置。泳池：泳池區(qū)域必須封閉；兒童戲水池與成人泳池水體完全隔開；池壁平整、無破裂，池底防滑；泳池爬梯扶手牢固，無松動(dòng)、無銳角及其他傷人隱患；更衣室與游池間走道應(yīng)設(shè)置強(qiáng)制噴淋設(shè)備和強(qiáng)制通過式浸腳消毒池，浸腳消毒池長(zhǎng)不小于2m、寬度與走道寬度相同、深0.2m；強(qiáng)制噴淋設(shè)備噴出的水不能進(jìn)入浸腳消毒池；泳池周邊設(shè)施、淋浴室、更衣室設(shè)施無銳角、利邊，并有警示標(biāo)識(shí)。圍墻、圍欄、天臺(tái)安全物防技防無遺漏，安裝功能有效關(guān)注對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有重大影響項(xiàng)：出入口、取水點(diǎn)、用水用電的商業(yè)比例、節(jié)能、員工用房等。關(guān)注對(duì)對(duì)客戶有重大影響項(xiàng)：如通訊信號(hào)覆蓋、網(wǎng)絡(luò)、煤氣管道等、噪音、光電污染等。因客戶日益關(guān)注通訊天線的輻射危害，安