項(xiàng)目成本后評(píng)估(大朗項(xiàng)目后評(píng)估分享)

項(xiàng)目成本后評(píng)估楊麗艷區(qū)域財(cái)務(wù)資金部

——大朗項(xiàng)目成本后評(píng)估分享一個(gè)過程基本結(jié)束后，對(duì)過程進(jìn)行全面的回顧、分析，并與預(yù)期進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。什么是后評(píng)估？什么是房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估？項(xiàng)目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的全過程進(jìn)行全面回顧、分析，與預(yù)期進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。引言.概念

投資管理評(píng)估財(cái)務(wù)管理評(píng)估營(yíng)銷管理評(píng)估設(shè)計(jì)管理評(píng)估工程管理評(píng)估項(xiàng)目后評(píng)估成本管理評(píng)估引言.內(nèi)容

引言.目的.目的客觀、合理地評(píng)價(jià)項(xiàng)目目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，總結(jié)成本管理工作的得失，積累成本資料，為后續(xù)項(xiàng)目的成本測(cè)算和成本管理提供參照依據(jù)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、結(jié)算完成后什么時(shí)候開始做？依據(jù)已發(fā)生的真實(shí)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目操作過程中的實(shí)際情況進(jìn)行分析。項(xiàng)目為主自評(píng)，區(qū)域、集團(tuán)站在科學(xué)、合理的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀分析，與項(xiàng)目充分溝通得出公正的評(píng)估結(jié)論。及時(shí)地將工作成果輸出給集團(tuán)相關(guān)部門及區(qū)域、項(xiàng)目，達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的。引言.工作原則客觀性公正性應(yīng)用性工作原則：大朗項(xiàng)目后評(píng)估分享1.目標(biāo)達(dá)成2.過程分析

3.經(jīng)驗(yàn)分享

4.改進(jìn)措施目錄1.目標(biāo)達(dá)成工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)間完成時(shí)間完成情況基礎(chǔ)資料收集2014.1.102014.1.30滯后合同成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)2014.2.142012.3.5滯后產(chǎn)品成本歸集2014.2.202012.3.10滯后對(duì)比分析2014.3.122012.3.12按時(shí)初稿整理2014.3.172012.3.20滯后區(qū)域內(nèi)宣貫2014.42014.4.9提前集團(tuán)范圍分享2014.5.9提前基本按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成輸出成果：1.目標(biāo)達(dá)成報(bào)告文檔+附件報(bào)表大朗碧桂園《成本后評(píng)估》報(bào)告

莞深區(qū)域、集團(tuán)財(cái)務(wù)資金中心

2014年3月20日1.基礎(chǔ)資料收集2.成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)3.成本歸集4.對(duì)比分析2.過程分析基礎(chǔ)關(guān)鍵歸集點(diǎn)找問題主要工作節(jié)點(diǎn)：5.歸納總結(jié)爭(zhēng)提升總平規(guī)劃圖單體施工圖各專業(yè)圖紙竣工備案圖合同招標(biāo)圖..........2.過程分析--基礎(chǔ)資料收集基礎(chǔ)資料的收集：各類圖紙項(xiàng)目管理資料成本管理資料一級(jí)計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃實(shí)際執(zhí)行過程聯(lián)系單變更簽證獎(jiǎng)罰資料............成本費(fèi)用臺(tái)賬合同資料結(jié)算資料目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本經(jīng)營(yíng)分析成本............基礎(chǔ)資料包含內(nèi)容基礎(chǔ)資料的收集的注意事項(xiàng)：完整了？?jī)?nèi)判資料完整了？臺(tái)賬完整了？費(fèi)用完整了？..................學(xué)會(huì)質(zhì)疑？準(zhǔn)確了？圖紙是最終施工版？合同是最終實(shí)施版？?jī)?nèi)判金額是真實(shí)成本？一級(jí)計(jì)劃是最終版？目標(biāo)成本是最終版？經(jīng)營(yíng)分析是最終版？............................................2.過程分析--基礎(chǔ)資料收集

成本臺(tái)賬內(nèi)容合同臺(tái)賬2.過程分析--基礎(chǔ)資料收集簽證變更臺(tái)賬付款臺(tái)賬結(jié)算臺(tái)賬

期間費(fèi)用統(tǒng)計(jì)虛擬合同成本統(tǒng)計(jì)實(shí)體合同成本統(tǒng)計(jì)2.過程分析--成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)

實(shí)體合同成本統(tǒng)計(jì)：1.復(fù)核臺(tái)賬的準(zhǔn)確與完整2.過程分析--成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)2.復(fù)核結(jié)算臺(tái)賬是否與實(shí)際相符3.合同、付款、結(jié)算金額進(jìn)行比較4.確認(rèn)成本歸集金額注意總價(jià)合同

2.過程分析--成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)虛擬合同成本統(tǒng)計(jì)：ERP系統(tǒng)、NC系統(tǒng)貸款利息開發(fā)間接費(fèi)虛擬合同注意事項(xiàng)：1.結(jié)轉(zhuǎn)要完整；2.內(nèi)容要正確；如甲供材項(xiàng)目領(lǐng)用的苗木、燈具、電線電纜應(yīng)放置于工程成本。期間費(fèi)用組成2.過程分析--成本費(fèi)用統(tǒng)計(jì)期間費(fèi)用統(tǒng)計(jì)：ERP系統(tǒng)、NC系統(tǒng)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用印花稅財(cái)務(wù)人員工資土地使用稅推廣包裝費(fèi)銷售傭金銷售人員工資福利貸款利息以外的注意事項(xiàng)：內(nèi)容要正確：a.項(xiàng)目人員工資列入“開發(fā)間接費(fèi)”；b.項(xiàng)目銷售包裝費(fèi)用，無論由營(yíng)銷承擔(dān)或項(xiàng)目承擔(dān)均應(yīng)列入“銷售費(fèi)用“；c.樣板房、銷售中心的軟裝應(yīng)成本化處理，分別列入”裝修費(fèi)用“。分?jǐn)?.過程分析--成本歸集成本歸集產(chǎn)品成本歸集a.梳理的合同金額為基礎(chǔ)b.按規(guī)定的科目釋義為原則歸集科目總成本歸集a.科目總成本為基礎(chǔ)b.按規(guī)定的分?jǐn)傇瓌t在產(chǎn)品間分?jǐn)們蓚€(gè)原則：1.歸集原則；2.分?jǐn)傇瓌t。

主要對(duì)比分析項(xiàng)b.一級(jí)計(jì)劃對(duì)比c.項(xiàng)目整體利潤(rùn)對(duì)比a.規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比e.合同金額結(jié)算金額對(duì)比d.目標(biāo)成本對(duì)比2.過程分析--對(duì)比分析2.過程分析--對(duì)比分析a.規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比：規(guī)劃定案與實(shí)測(cè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度、成本影響最大2.過程分析--對(duì)比分析b.一級(jí)計(jì)劃對(duì)比：計(jì)劃與實(shí)際對(duì)比目的：1.明確項(xiàng)目實(shí)際節(jié)點(diǎn)；2.與成本造價(jià)對(duì)比分析聯(lián)系起來。2.過程分析--對(duì)比分析c.項(xiàng)目整體利潤(rùn)對(duì)比：定案與后評(píng)估對(duì)比目的：從收入、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)整體對(duì)比定案與后評(píng)估階段情況整體全盤2.過程分析--對(duì)比分析d.目標(biāo)成本對(duì)比：規(guī)劃定案與后評(píng)估歸集對(duì)比目的：檢索目標(biāo)成本的執(zhí)行情況；2.過程分析--對(duì)比分析e.合同金額結(jié)算金額對(duì)比對(duì)比目的：檢索合同的執(zhí)行情況；2.過程分析--歸納總結(jié)歸納總結(jié)的重要性：1.歸納成本情況2.總結(jié)工作得失3.積累成本資料歸納總結(jié)的工作內(nèi)容：

項(xiàng)目成本構(gòu)成情況項(xiàng)目產(chǎn)品可售成本歸集情況ab項(xiàng)目變更簽證合同結(jié)算情況d項(xiàng)目合同簽訂情況c2.過程分析--歸納總結(jié)歸納成本情況主要內(nèi)容1.歸納成本情況2.過程分析--歸納總結(jié)a.項(xiàng)目成本情況構(gòu)成2.過程分析--歸納總結(jié)b.項(xiàng)目產(chǎn)品可售成本歸集情況同時(shí)為數(shù)據(jù)庫、土地前期測(cè)算提供依據(jù)2.過程分析--歸納總結(jié)c.項(xiàng)目合同簽訂情況后期合約規(guī)劃參考2.過程分析--歸納總結(jié)d.項(xiàng)目變更簽證情況從變更簽證看成本管理、項(xiàng)目管理《合同結(jié)算情況統(tǒng)計(jì)表》序號(hào)合同編號(hào)對(duì)方單位二級(jí)成本科目科目細(xì)分合同名稱承包方式合同內(nèi)容合同金額結(jié)算金額已付金額是否結(jié)算未結(jié)算原因（如已結(jié)算無需填寫）大朗項(xiàng)目共簽訂合同400份，其中完成結(jié)算286份（按項(xiàng)目財(cái)務(wù)提供合同臺(tái)賬為依據(jù)，有結(jié)算金額按已結(jié)算處理），未結(jié)算114份；具體情況如下：一、已結(jié)算合同：286份，合同金額為1742520621元，結(jié)算金額為1846208843元。1GD6.DLBGY.2010.010東莞市國(guó)土資源局土地成本土地征用費(fèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(2009G023)總價(jià)合同，總價(jià)6億，2535.28元/平方米全區(qū)土地征用費(fèi)，用地面積236660平方米600000000600000000600000000已結(jié)算39GD6.DLBGY.2010.022東莞市常平鎮(zhèn)蘇坑股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他閑置空地租賃合同（蘇坑村）12000元/畝，共8畝，租期兩年租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2010年5月至2012年5月192000192000192000已結(jié)算45DLBGY.2010.016大朗鎮(zhèn)大井頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他租賃土方堆場(chǎng)合同書(鴨屎嶺)40000元/月，共10000平米，租期1年租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2010年1月至2010年12月（解決高層地下室基坑開挖土方臨時(shí)周轉(zhuǎn)問題）480000518880518880已結(jié)算57DLBGY.2010.037大朗鎮(zhèn)大井頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他租賃土地合同書（茶亭）48000元/月，共12000平米，租期1年租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2010年3月至2011年3月576000627109.56627109.56已結(jié)算221GD6.DLBGY.2011.026大朗鎮(zhèn)大井頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他租賃土地合同書（茶亭）-201152259元/月，共12000平米，總價(jià)627108元，租期1年租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2011年3月至2012年3月627108627108627108已結(jié)算222GD6.DLBGY.2011.023大朗鎮(zhèn)大井頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他租賃土地合同書（鴨屎嶺）-201143240元/月，共10000平米，租期1年租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2011年1月至2011年12月518880518880518880已結(jié)算530GD6.DLBGY.2012.074東莞市大朗鎮(zhèn)大井頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他租賃大井頭鴨屎嶺43240元/月，共10000平米，租期1年租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2012年1月至2012年12月518880518880518880已結(jié)算531GD6.DLBGY.2012.075東莞市大朗鎮(zhèn)大井頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他租賃大井頭茶亭52259元/月，共12000平米，總價(jià)627108元，租期10個(gè)月租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2012年3月至2012年12月522590522590522590已結(jié)算741GD6.DLBGY.2013.065謝元彭土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他大朗碧桂園小區(qū)外墳地綠化遮蔽工程占地、青苗補(bǔ)償協(xié)議園青苗補(bǔ)償費(fèi)122000.00元；占地補(bǔ)償費(fèi)20000.00元；果園圍欄拆除及恢復(fù)費(fèi)用8000.00元，含稅后總價(jià)為160705.18元小區(qū)外墳地綠化遮蔽工程占地、青苗補(bǔ)償費(fèi)用160705.18160705.18160705.18已結(jié)算GD6.DLBGY.2010.024大井頭村——謝元彭土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他閑置空地租賃合同（大井頭村）12000元/畝，共4畝，租期2年，共96000元租賃土地作為臨時(shí)堆放余土，從2010年5月至2012年5月960009600096000已結(jié)算土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他土地交易服務(wù)費(fèi)土地交易服務(wù)費(fèi)985009850098500已結(jié)算土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他征地管理費(fèi)征地管理費(fèi)223477223477223477已結(jié)算土地成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他土地耕地稅土地耕地稅1067093.551067093.551067093.55已結(jié)算土地成本契稅土地契稅按費(fèi)率計(jì)取，土地征用費(fèi)的3%收取土地契稅180000001800000018000000已結(jié)算10DLBGY.2009.004東莞市安利來電氣安裝有限公司前期工程七通工程費(fèi)臨時(shí)用電安裝工程施工合同（安裝兩臺(tái)變壓器）總價(jià)包干臨時(shí)用電安裝工程（安裝兩臺(tái)變壓器）858712.45858712.45858712.45已結(jié)算26DLBGY.2010.032東莞市安利來電氣安裝有限公司前期工程七通工程費(fèi)東莞市碧桂園工地安裝一臺(tái)630KVA箱式變壓器合同總價(jià)包干安裝一臺(tái)630KVA箱式變壓器工程486415.01486415.01486415.01已結(jié)算31GD6.DLBGY.2010.026廣東新宏成建筑工程有限公司前期工程七通工程費(fèi)零星工程施工合同（臨時(shí)施工便道）總價(jià)包干項(xiàng)目場(chǎng)地臨時(shí)施工便道891196.2891196.2891196.2已結(jié)算2.過程分析--歸納總結(jié)d.項(xiàng)目合同結(jié)算情況從結(jié)算看成本管理

2.過程分析--歸納總結(jié)2.總結(jié)工作得失：肯定“得”，優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)