某開發(fā)項(xiàng)目成本控制實(shí)施體系概述

某開發(fā)項(xiàng)目成本控制實(shí)施體系概述

課題前言..................................................3

一、開展成本操縱的原則........................................3

二、東方港灣開發(fā)項(xiàng)目成控方案的要緊內(nèi)容........................4

第一章決策階段的成本操縱........................................5

一、決策階段成本操縱要點(diǎn)......................................6

二、決策階段成本操縱流程圖....................................7

三、決策階段成本操縱有關(guān)部門職責(zé)..............................8

四、決策階段成本操縱要緊有關(guān)人員職責(zé)..........................9

五、建議......................................................11

第二章設(shè)計(jì)階段的成本操縱......................................14

一、設(shè)計(jì)階段成本操縱要點(diǎn).....................................17

二、設(shè)計(jì)階段成本操縱流程圖...................................25

三、設(shè)計(jì)階段成本操縱的有關(guān)部門職責(zé)...........................28

四、設(shè)計(jì)階段成本操縱要緊有關(guān)人員的職責(zé).......................31

第三章招投標(biāo)階段的成本操縱體系...............................37

一、招投標(biāo)階段的成本操縱要點(diǎn).................................38

二、招投標(biāo)階段的成本操縱流程圖...............................43

三、招投標(biāo)階段成本操縱有關(guān)部門的職責(zé).........................44

四、招投標(biāo)階段成本操縱要緊有關(guān)人員的職責(zé)....................46

五、建議......................................................47

第四章施工階段成本操縱........................................49

一、施工階段成本操縱要點(diǎn).....................................53

二、施工階段成本操縱流程圖...................................56

三、施工階段成本操縱有關(guān)部門職責(zé).............................60

四、施工階段成本操縱要緊人員職責(zé).............................61

五、建議......................................................67

第五章竣工階段的成本操縱......................................68

一、竣工階段成本操縱要點(diǎn).....................................68

二、竣工階段成本操縱流程圖...................................70

三、竣工階段成本操縱有關(guān)部門職責(zé).............................71

四、竣工階段成本操縱要緊有關(guān)人員職責(zé).........................72

五、建議......................................................78

第六章竣工結(jié)算階段的成本操縱..................................81

一、竣工結(jié)算階段的成本操縱要點(diǎn)...............................82

二、竣工結(jié)算階段成本操縱流程圖...............................89

三、竣工結(jié)算階段成本操縱有關(guān)部門要緊職責(zé)....................91

四、竣工結(jié)算階段成本操縱要緊有關(guān)人員職責(zé)....................93

五、建議......................................................97

附錄一：東方港灣成本操縱體系組織結(jié)構(gòu)圖：......................99

附錄二：東方港灣開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本操縱表6：....................101

附錄三：東方港灣開發(fā)項(xiàng)目責(zé)任成本操縱表8：....................102

課題前言

在猛烈的市場競爭中，為了將每一筆投入高效率地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品與服

務(wù)，為了進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目成本操縱日益成為房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)經(jīng)營管理的重點(diǎn)。就東方港灣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本操縱，我們提出

下列發(fā)方案。

一、開展成本操縱的原則

1、目標(biāo)成本原則。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，假如不確定一個總的成本操

縱目標(biāo)——目標(biāo)成本，錢花到哪算哪，往往會導(dǎo)致成本的失控，也無法為

成本操縱提供明確的努力方向。因此成本操縱務(wù)必遵循目標(biāo)成本原則。

在項(xiàng)目開發(fā)之前，通過市場預(yù)測，并考慮所處地段等因素，確定開發(fā)

類型，確定總目標(biāo)成本；在項(xiàng)目開發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)，充分利用已有資料

條件，及時建立各級成本目標(biāo)體系，并結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)展的實(shí)際情況加以動態(tài)

調(diào)整，為項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)舉措的成本操縱提供明確的方向。

東方港灣項(xiàng)目處于二期工程全面展開的階段，是充分利用一期工程有

關(guān)資料建立全面的成本目標(biāo)體系的大好時機(jī)。（參見：東方港灣開發(fā)項(xiàng)目

成本操縱目標(biāo)體系.X1S）

2、全員全過程操縱原則。

成本操縱決非是一個部門所能完成的工作，它要求各個部門在各司其職、

各負(fù)其責(zé)的前提下通力哈作。成本操縱也決非操縱好其中一個環(huán)節(jié)就能夠

了，而是要操縱好各個環(huán)節(jié)、操縱好全過程。

3、權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。

企業(yè)給予各部門成本操縱的相應(yīng)權(quán)限，并明確其對操縱結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的

責(zé)任。同時，對其成本操縱的結(jié)果加以考核，予以獎懲。使得權(quán)、責(zé)、利

三者有機(jī)地結(jié)合起來，這樣才能充分調(diào)動各部門成本操縱的積極性，實(shí)現(xiàn)

成本操縱的目標(biāo)。

二、東方港灣開發(fā)項(xiàng)目成控方案的要緊內(nèi)容

東方港灣開發(fā)項(xiàng)目成控方案的要緊由成本操縱目標(biāo)體系與成本操縱實(shí)

施體系構(gòu)成。

目標(biāo)成本全員全過程權(quán)、責(zé)、利

原則原則結(jié)合原則

成本控制原則

決策階段可行性研究

成本控制要點(diǎn)

方案設(shè)計(jì)成

設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)本

成本控制流程

招標(biāo)控

招標(biāo)階段

合同制

材料設(shè)備方相關(guān)部門職責(zé)

施工階段進(jìn)度款案

內(nèi)

簽證單主要人員職責(zé)

交驗(yàn)容

竣工階段結(jié)算

相關(guān)建議

保修

第一章決策階段的成本操縱

表1決策階段責(zé)任成本控制:

開發(fā)形式控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門配合部門評價部門

1、征地費(fèi)用少交或晚交，力爭減免營銷部項(xiàng)目部財(cái)務(wù)部

2、拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部審計(jì)部

新征土地

自建部分按照公司工程體系走；交政項(xiàng)目部

3、大市政費(fèi)用審計(jì)部

府部分按有關(guān)規(guī)定辦理營銷部

滿足公司利益最大化，合理提高容積

4、規(guī)劃條件營銷部項(xiàng)目部審計(jì)部

率，降低土地成本

1、買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)營銷部合約部審計(jì)部

合約部

2、付款總額為公司爭取最大利益營銷部審計(jì)部

財(cái)務(wù)部

合約部

買斷項(xiàng)目3、付款時間周期長、次數(shù)多營銷部審計(jì)部

財(cái)務(wù)部

4、三通或七通一平項(xiàng)目部

明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)營銷部審計(jì)部

的標(biāo)準(zhǔn)合約部

項(xiàng)目部

5、手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時間直接掛鉤營銷部審計(jì)部

合約部

1、合作方式符合項(xiàng)目要求，有利于集團(tuán)營銷部合約部審計(jì)部

2、分成比例雙贏原則；營鞘部合約部審計(jì)部

項(xiàng)目部

3、交完時間盡可能地延后交完，營銷部審計(jì)部

合約部

合作開發(fā)

項(xiàng)目部

4、交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)營銷部審計(jì)部

合約部

項(xiàng)目部

5、付款總額營銷部審計(jì)部

合約部

遠(yuǎn).淮洋壯用行利肉于羊公A可M刊知就/的W萬+少五

項(xiàng)目部

6、付款時間營銷部審計(jì)部

合約部

一、決策階段成本操縱要點(diǎn)

決策階段的成本操縱要緊在于投資估算與項(xiàng)目評估。

正確決策是合理確定與操縱工程造價的前提。決策階段各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)

決策，對該項(xiàng)目的工程造價有重大影響。決策失誤會造成人力、物力及財(cái)

力的浪費(fèi)，甚至造成不可彌補(bǔ)的缺失。特別是規(guī)模的確定、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確

定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價的

高低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造

價的程度最高，達(dá)到80%—90%。因此，決策階段是決定工程造價的基礎(chǔ)

階段，直接影響著決策階段之后的各個建設(shè)階段工程造價的計(jì)價與操縱是

否科學(xué)、合理的問題。

（一）投資估算

決策階段的投資估算是進(jìn)行投資方案選擇的重要根據(jù)之一，同時也是

決定項(xiàng)目是否可行及主管部門進(jìn)行項(xiàng)目審批的參考根據(jù)。投資估算是指在

項(xiàng)目投資決策過程中，根據(jù)現(xiàn)有的資料與特定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目的投資

數(shù)額進(jìn)行的估計(jì)。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到可行性研究工作的質(zhì)量

與經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果，而且也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的編

制，對建設(shè)項(xiàng)目資金籌措方案也有直接的影響。因此，全面準(zhǔn)確地估算建

設(shè)項(xiàng)目的工程造價，是可行性研究乃至整個決策階段造價管理的重要任

務(wù)。不僅是擬建項(xiàng)目投資決策的根據(jù)，同時也是若決定建設(shè)項(xiàng)目后，則將

成為擬建項(xiàng)目的實(shí)施階段投資操縱的目標(biāo)值。

（二）項(xiàng)目評估

項(xiàng)目評估是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決策的根據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷

售、利潤操縱與分析的杈據(jù)。評估工作應(yīng)有一個相對權(quán)威的部門或者機(jī)

構(gòu)負(fù)責(zé)，該部門或者機(jī)構(gòu)能夠是策劃部或者請專家進(jìn)行評估。需要進(jìn)行大量

的市場調(diào)查，掌握大量的第一手資料，包含銷售、成本、毛利率水平等。評

估工作應(yīng)有階段性，需要根據(jù)不一致階段進(jìn)行調(diào)整.通常有三個階段:第一是

可行性研究階段，評估相對較粗;第二是擴(kuò)初階段，可根據(jù)已審定的初步設(shè)計(jì)

對可行性階段的項(xiàng)目評估初步具體化;第三是施工圖階段，需根據(jù)審定的施

工圖對項(xiàng)目評估進(jìn)行全面細(xì)致的深化與調(diào)整，確定目標(biāo)成本與目標(biāo)利潤。評

估最后報(bào)經(jīng)總經(jīng)理審批后,就按此評估報(bào)告實(shí)施操縱。

因此，決策階段的操縱重點(diǎn)是項(xiàng)目投資定義與投資估算操縱在同意的

范圍內(nèi)。對項(xiàng)目的可行性研究做出正確的評估，為總經(jīng)理的決策提供根據(jù)。

二、決策階段成本操縱流程圖

其中：A表示決策階段成本操縱中的重點(diǎn)工作

東方港灣決策階段成本操縱流程圖

三、決策階段成本操縱有關(guān)部門職責(zé)

決策階段參與的部門如下圖所示:

四、決策階段成本操縱要緊有關(guān)人員職責(zé)

（一）副總裁：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總決策

（二）項(xiàng)目經(jīng)理：

（1）結(jié)合實(shí)際制定本項(xiàng)目部的成本管理制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目整個

開發(fā)過程中的成本操縱，保證將成本操縱在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。給予各部門

操縱的權(quán)限,并明確其對操縱結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，同時，對其成本操縱的結(jié)果

加以考核，予以獎懲。

(2)審核項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評估報(bào)告。向上級匯報(bào)并提

交審核意見。參與審核委金籌措計(jì)劃。

(3)定期或者不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效

果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

(三)策劃部

1、策劃部經(jīng)理職責(zé)：

(1)根據(jù)本項(xiàng)目部業(yè)務(wù)進(jìn)展規(guī)劃、開發(fā)能力與市場情況，確定項(xiàng)目開

發(fā)計(jì)劃。

(2)組織立項(xiàng)調(diào)研、選址與前期策劃，提出立項(xiàng)建議與開發(fā)設(shè)想，并

按要求向項(xiàng)目經(jīng)理提交立項(xiàng)可行性報(bào)告及其評估報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程

序。

(3)組織審查投資估算的經(jīng)濟(jì)合埋性。

2、策劃人員職責(zé)：

熟悉、掌握國家與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書及

可行性研究報(bào)告與評估報(bào)告的編制工作。

3、估算人員職責(zé)：

認(rèn)真收集整理與積存各類建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價資料，負(fù)責(zé)投資

估算。

(四)財(cái)務(wù)組

1、財(cái)務(wù)組主管職責(zé):

(1)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回

報(bào)率等成本考核指標(biāo)。

(2)組織設(shè)置一個科學(xué)的、具有可操作性的成本操縱目標(biāo)體系。

0)負(fù)責(zé)審查資金籌措計(jì)劃并提交財(cái)務(wù)中心進(jìn)行審核。

2、成本會計(jì)職責(zé)：

(1)設(shè)置一個科學(xué)妁、具有可操作性的成本操縱目標(biāo)體系。

(2)建立本項(xiàng)目組的“開發(fā)項(xiàng)目成本臺帳”，按照國家財(cái)務(wù)制度規(guī)定

的成本項(xiàng)目真實(shí)地反映項(xiàng)目部每一個開發(fā)項(xiàng)目的全部成本情況。

3、財(cái)務(wù)會計(jì)職責(zé)：負(fù)責(zé)資金籌措安排，編制資金使用計(jì)劃。

(五)銷售部

銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場調(diào)查與趨勢分析預(yù)測，及時向有關(guān)部門提

供信息。

五、建議

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的成本操縱提出下列幾點(diǎn)意見：

1、設(shè)置開發(fā)項(xiàng)目的成本操縱目標(biāo)體系。

成本操縱目標(biāo)體系是為確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而服務(wù)的，一個系統(tǒng)若沒有目

標(biāo)，就不需要操縱,也無法操縱。因此，在實(shí)際的開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，目標(biāo)體系的

設(shè)置應(yīng)具有科學(xué)的根據(jù)與實(shí)現(xiàn)的可能性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程是一

個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，受著客觀過程的進(jìn)展及其表現(xiàn)程度的

限制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能僅憑過去的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)決策，而應(yīng)在項(xiàng)目的決策階段，設(shè)置

一個科學(xué)的、具有可操作性的成本操縱目標(biāo)體系。該目標(biāo)體系是項(xiàng)目策劃

報(bào)告書中最重要的內(nèi)容。此成本操縱目標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)分階段設(shè)置與實(shí)施，具

體地能夠分為3個階段:投資估算—設(shè)計(jì)方案選擇與初步設(shè)計(jì)階段的成本

操縱目標(biāo)；設(shè)計(jì)概算——技術(shù)設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本操縱目

標(biāo)；設(shè)計(jì)預(yù)算或者建安工程承包合同價——施工階段操縱成本的目標(biāo)。這

三個階段的目標(biāo)操縱相互制約、相互補(bǔ)充洪同構(gòu)成了項(xiàng)目的成本操縱目標(biāo)

體系.

2、做好投資估算。

投資估算的準(zhǔn)確性是一個重要的問題。它是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額

與操縱初步設(shè)計(jì)概算的根據(jù)，做好估算，一方面要在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)

上，如實(shí)、正確、完整的反映經(jīng)濟(jì)活動情況，核實(shí)費(fèi)用、開支成本計(jì)算；

另一方面務(wù)必以國家政策、法令、制度為根據(jù)，堅(jiān)持客觀性科學(xué)性才能提

高投資估算的準(zhǔn)確性，上一步投資額應(yīng)當(dāng)操縱下一步投資額，使估算的投

資額操縱在一定的范圍內(nèi)，特別應(yīng)注意由人為因素造成的估算不準(zhǔn)。

估算員應(yīng)認(rèn)真收集整理與積存各類建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價資

料；在選擇使用投資估算的各類數(shù)據(jù)時，不論是自己積存的數(shù)據(jù)還是來源

其他方面的數(shù)據(jù)，要求在使用前都要結(jié)合時間、物價、現(xiàn)場條件、裝備水

平等因素作出充分的分析與調(diào)查研究工作；使用造價指標(biāo)的工程特征與本

工程盡可能相符合；對工程所在地的交通、能源、材料供應(yīng)等條件作周密

的調(diào)查研究，同時作好幻致的市場調(diào)查與預(yù)測，絕對不能生搬硬套。投資

估算務(wù)必考慮建設(shè)期物價、工資等方面的動態(tài)因素變化。應(yīng)留有足夠的預(yù)

備費(fèi)，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工期、復(fù)雜程度與是否有已開發(fā)的此類項(xiàng)目來

確定。最后要注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。

3、實(shí)行費(fèi)用指標(biāo)分管。

費(fèi)用指標(biāo)管理應(yīng)改變傳統(tǒng)的由一個部門管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄠€部門管

理。各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)應(yīng)由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一操縱，各部門分別管理。這樣有利于

調(diào)動各部門的積極性與增強(qiáng)責(zé)任感。比如財(cái)務(wù)部門費(fèi)由財(cái)務(wù)部門管理；銷

售費(fèi)用由銷售部門管理；將管理費(fèi)用中的人員工資、獎金、加班、加點(diǎn)工

資等由人事部門負(fù)責(zé)；行政汽車使用費(fèi)、資產(chǎn)維修費(fèi)、辦公費(fèi)等由行政辦

公室負(fù)責(zé)；差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)可將指標(biāo)下到各部門分別操縱使用。各項(xiàng)

費(fèi)用指標(biāo)的核定與分解，要以企業(yè)計(jì)劃銷售收入［或者計(jì)劃產(chǎn)值）為根據(jù)，

進(jìn)行測算確定，要分別落實(shí)掌握各項(xiàng)指標(biāo)的責(zé)任者，費(fèi)用實(shí)行包干使用或

者承包經(jīng)營責(zé)任制。這樣可做到“量入為出,量米下鍋”，避免吃大鍋飯。

這樣就使原先由財(cái)務(wù)部門一家管理的收支帳變成了各職能部門所關(guān)心的

經(jīng)營帳，年終再由財(cái)務(wù)部門考核各承包部門費(fèi)用的節(jié)超情況,按一定比例給

予獎罰。

第二章設(shè)計(jì)階段的成本操縱

表2設(shè)計(jì)階段責(zé)任成本控制:

控制環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門配合部門評價部門

市場信息搜集和分析

市政狀況信息分析

總工辦

⑴可行性規(guī)劃設(shè)營銷部

燃劃要點(diǎn)確立項(xiàng)目部審”部

計(jì)設(shè)計(jì)部

財(cái)務(wù)部

可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書

可行性設(shè)計(jì)變更

1、規(guī)劃方案紀(jì)成可行性規(guī)劃評審委員會，對營銷部、總工

方案進(jìn)行評審、確定。辦、項(xiàng)目部、

⑵方案評審設(shè)計(jì)部審計(jì)部、財(cái)務(wù)審計(jì)部

天通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變部等各部門組

更環(huán)節(jié)，再重新評審。成評審委員會

才可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況

設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部審計(jì)部

進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整

材設(shè)部

(3)設(shè)計(jì)成果設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部合約部審計(jì)部

營銷部

根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估設(shè)計(jì)部

項(xiàng)目部審計(jì)部

算合約部

根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場營銷部

設(shè)計(jì)部

分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目部

⑴設(shè)計(jì)方案方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部營銷部總工辦

2、報(bào)批設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)評審評審委員會

注意市政設(shè)計(jì)

⑵報(bào)批項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部審計(jì)部

注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)

范性.材料完整

表2(續(xù))設(shè)計(jì)階段貢任成本控制:

控制環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門配合部門評價部門

對報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整

營銷部

⑴擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部總工辦

項(xiàng)目部

內(nèi)部審核

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型

、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部總工辦

⑵成本慨算木譽(yù)由格較

3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)制訂階段成本控制指標(biāo)項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部審計(jì)部

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)

專家評審評審委員會

(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖

內(nèi)部評審

設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部營銷部總工辦

①搜集權(quán)威她質(zhì)資料

⑴地質(zhì)勘察

②自己專業(yè)人員勘察

4,樁基設(shè)計(jì)①柱基設(shè)計(jì)2種以上形式設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部總工辦

(2)設(shè)計(jì)方案評審

②由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)

構(gòu)評審

(3)樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整

根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、

⑴施工圖設(shè)計(jì)要功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在設(shè)計(jì)部項(xiàng)

營銷部總工辦

求擴(kuò)利圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要目部

求

⑵報(bào)建

項(xiàng)目部

設(shè)計(jì)部

5、施工圖營銷部

(3)報(bào)施圖

設(shè)計(jì)

總工辦

(4)審圖

互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)項(xiàng)目部

設(shè)計(jì)部

洽商營銷部

⑸施工配合

設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時檢驗(yàn)

(6)面積測算設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部審計(jì)部

相結(jié)合

表2(續(xù))設(shè)計(jì)階段貢任成本要點(diǎn):

控制環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制方法責(zé)任部門配合部門評價部門

①結(jié)合營銷費(fèi)用控制

6、銷售包設(shè)計(jì)部

營銷部審計(jì)部

裝設(shè)計(jì)合約部

②的工招投標(biāo)

根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和

營銷部

⑴方案設(shè)計(jì)要求實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要設(shè)計(jì)部總工辦

項(xiàng)目部

求

⑵材料設(shè)備選型①市場信息調(diào)研

7、裝修方案

設(shè)計(jì)部材設(shè)部審計(jì)部

設(shè)計(jì)②根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和

設(shè)備

營銷部

(3)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部

合約部

評審評審委員會

①市場調(diào)研營銷部設(shè)計(jì)部總工辦

⑴小區(qū)建筑物功

能的經(jīng)濟(jì)評估營銷部

②有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部總工辦

項(xiàng)目部

①市政狀況調(diào)研

(2)市政配套方案項(xiàng)目部負(fù)責(zé)營銷部審計(jì)部

②爭取政府有利條件

①根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立

設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部總工辦

環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額

8、功能設(shè)⑶環(huán)境方案設(shè)計(jì)

營銷部

計(jì)②招投標(biāo)設(shè)計(jì)部審計(jì)部

項(xiàng)目部

①市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性

分析設(shè)計(jì)部

營銷部審計(jì)部

項(xiàng)目部

(4)智能化設(shè)計(jì)②智能化內(nèi)容控制

設(shè)計(jì)部

①招投標(biāo)營銷部審計(jì)部

項(xiàng)目部

保持各部門與營銷部的信息暢

(5)銷售承諾通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的設(shè)計(jì)部項(xiàng)目部總工辦

―,致性

⑴設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用

營銷部

9、設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部審計(jì)部

項(xiàng)目部

(2)設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行

⑴選型在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，

營銷部

使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)計(jì)部審計(jì)部

10、材料設(shè)項(xiàng)目部

(2)方案確定時間設(shè)各的安裝

備

(3)采購招投標(biāo)評審委員會

其他費(fèi)用

一、設(shè)計(jì)階段成本操縱要點(diǎn)

通常設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選都是過設(shè)計(jì)招標(biāo)，同時運(yùn)用價值工程進(jìn)行優(yōu)化。

（一）總平面設(shè)計(jì)操縱

總平面設(shè)計(jì)是否合理關(guān)于整個設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性有重大影響。

正確合理的總平面設(shè)計(jì)能夠大大減少建筑工程量，節(jié)約建設(shè)用地，節(jié)約建

設(shè)投資，降低工程造價與項(xiàng)目運(yùn)行后的使用成本，加快建設(shè)進(jìn)度，還能夠

為城市建設(shè)制造完美的建筑藝術(shù)整體?？偲矫嬖O(shè)計(jì)中影響工程造價的要緊

因素有：

1、占地面積

占地面積的大小一方面影響征地費(fèi)用的高低，另一方面也會影響管線

布置成本及項(xiàng)目建成運(yùn)營的運(yùn)輸成本。因此，在總平面設(shè)計(jì)中應(yīng)盡可能節(jié)

約用地。

2、功能分區(qū)

不管是工業(yè)建筑還是民用建筑都有許多功能構(gòu)成，這些功能之間相互

聯(lián)系，相互制約。合理的功能分區(qū)既能夠使建筑物的各項(xiàng)功能充分發(fā)揮，

又能夠使總平面布置緊湊、安全，避免大挖大填，減少土石方量與節(jié)約用

地，降低工程造價。同時，合理的功能分區(qū)還能夠使生產(chǎn)工藝流程順暢，

運(yùn)輸簡便，降低項(xiàng)目建成后的運(yùn)營成本。

3、運(yùn)輸方式的選擇

不一致的運(yùn)輸方式其運(yùn)輸效率及成本不一致。有軌運(yùn)輸運(yùn)量大、運(yùn)輸

安全，但需要一次性投入大量資金；無軌運(yùn)輸無需一次性大規(guī)模投資，但

是運(yùn)量小，運(yùn)輸安全性較差。從降低工程造價的角度來看，應(yīng)盡可能選擇

無軌運(yùn)輸，能夠減少占地，節(jié)約投資。但是運(yùn)輸方式的選擇不能僅僅考慮

工程造價，還應(yīng)考慮項(xiàng)目運(yùn)營的需要，假如運(yùn)輸量較大，則有軌運(yùn)輸往往

比無軌運(yùn)輸成本低。

（二）建筑設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì)部分，要在考慮施工過程的合理組織與施工條件的基礎(chǔ)上，

決定工程的立體平面設(shè)廿與結(jié)構(gòu)方案的工藝要求。建筑物與構(gòu)筑物及公用

輔助設(shè)施的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提出建筑工藝方案、暖氣通風(fēng)、給排水等問題的簡

要說明。在建筑設(shè)計(jì)階段影響工程造價的要緊因素有：

1、平面形狀

通常地說，建筑物平面形狀越簡單，它的單位面積造價就越低：當(dāng)一

座建筑物的平面又長又窄，或者它的外形做得復(fù)雜而不規(guī)則時，其周長與

建筑面積的比率必將增加，伴隨而來的是較高的單位造價。由于不規(guī)則的

建筑物將導(dǎo)致室外工程、排水工程、砌磚工程及屋面工程等復(fù)雜化，從而

增加工程費(fèi)用。一般情況下，建筑物周長與建筑面積比K周（即單位建筑

面積所占外墻長度）越低，設(shè)計(jì)越經(jīng)濟(jì)。K周按圓形、正方形、矩形、T形、

L形的次序依次增大。但是圓形建筑物施工復(fù)雜，墻體工程量所節(jié)約的費(fèi)

用通常被較高的施工費(fèi)用所抵消與矩形建筑物相比較施工費(fèi)用增加20%—

30%。盡管正方形建筑做設(shè)計(jì)與施工均較為經(jīng)濟(jì)，但是若不能滿足建筑物

美觀與使用要求，則毫無意義。比如，學(xué)校、住宅與醫(yī)院等建筑首先要考

慮的是滿足自然采光的需要，方形建筑物不利于自然采光需要，可能因采

光持用的增加而抵消施工、采暖等費(fèi)用的節(jié)約。又如，工廠建筑的平面形

狀決定因素可能是生產(chǎn)過程的協(xié)調(diào)，機(jī)器與成品的形式。因此，建筑物平

面形狀的設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物周長與建筑

面積比，實(shí)現(xiàn)建筑物壽命周期成本最低的目標(biāo)要求。

2、流通空間

建筑物的經(jīng)濟(jì)平面布置的要緊目標(biāo)之一是，在滿足建筑物使用要求的

前提下，將流通空間減少到最小。由于門廳、過道，走廊、樓梯與電梯井

的流通空間都能夠認(rèn)為是“死空間”，都不能為了獲利目的而加以使用，

但是卻需要相當(dāng)多的采暖、采光、清掃與裝飾及其它方面的費(fèi)用。但是造

價不足檢驗(yàn)設(shè)計(jì)是否合理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量的要求也是非常重要的。

3、層高

在建筑面積不變的情況下，建筑層高增加會引起各項(xiàng)費(fèi)用的增加：墻

與隔墻及其有關(guān)粉刷、裝飾費(fèi)用的提高；供暖空間體積增加，導(dǎo)致熱源及

管道費(fèi)增加；衛(wèi)生設(shè)備、上下水管道長度增加；樓梯間造價與電梯設(shè)備費(fèi)

用的增加；另外，由于施工垂直運(yùn)輸量增加，可能增加屋面造價；假如由

于層高增加而導(dǎo)致建筑物思高度增加很多，則還可能需要增加基礎(chǔ)造價。

據(jù)有關(guān)資料分析，住宅層高每降低可降低造價1.2%—1.5%。層

高降低還可提高住宅區(qū)的建筑密度、節(jié)約征地費(fèi)、拆遷費(fèi)及市政設(shè)施費(fèi)。

單層廠房層高每增加1m,單位面積造價增加1.8%—3.6%,年度采暖費(fèi)用

增加約3%;多層廠房的層高每增加0.6,單位面積造價提高8.3%左右。由

此可見，隨著層高的增加，單位建筑面積造價也在不斷增加。多層建筑造

價增加幅度比較大的原因是，多層建筑的承重部分占總造價的比重比較

大，而單層建筑的墻柱的分占總造價的比重較小。民用住宅的層高通常在

2.5—2.8m之間。

4、建筑物層數(shù)

毫無疑問，建筑工程總造價是隨著建筑物的層數(shù)增加而提高的。但是

當(dāng)建筑層數(shù)增加時，單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用及外部流通空間費(fèi)用

將有所降低，從而使建筑物單位面積造價發(fā)生變化。建筑物層數(shù)對造價的

影響，因建筑類型、形式與結(jié)構(gòu)不一致而不一致。假如增加一個樓層不影

響建筑物的結(jié)構(gòu)形式，單位建筑面積的造價可能會降低。但是當(dāng)建筑物超

過一定層數(shù)時，結(jié)構(gòu)形式就要改變，單位造價通常會增加。建筑物越高，

電梯及樓梯的造價將有提高趨勢，建筑物的維修費(fèi)用也將增加，但是采暖

費(fèi)用有可能下降。

民用住宅按層數(shù)劃分為低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層

住宅（7—9層）、高層住宅（10層以上）。多層住宅具有降低工程造價與使用

費(fèi)用與節(jié)約用地等優(yōu)點(diǎn)。

磚混結(jié)構(gòu)多層住宅層數(shù)與造價的關(guān)系

住宅層■二三四五六

數(shù)

單方造

138.0116.95108.38103.51101.68100

價系數(shù)

5

（%）

邊際造

-21.1-8.57-4.87-1.83-1.68

價（%）

由上表可知，隨著住宅層數(shù)的增加，單方造價系數(shù)在逐步降低，即層

數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)但是邊際造價系數(shù)也在逐步減少，說明隨著層數(shù)的增加，單

方造價系數(shù)下降幅度減緩，當(dāng)住宅超過7層，就要增加電梯費(fèi)用，需要較

多的交通面積（過道、走廊要加寬）與補(bǔ)充設(shè)備（供水設(shè)備與供電設(shè)備等）。特

別是高層住宅，要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，改變結(jié)構(gòu)形

式，使工程造價大幅度上升。因此，中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟(jì)，

大城市可沿要緊街道建設(shè)一部分高層住宅，以合理利用空間，美化市容。

關(guān)于地皮特別昂貴的地區(qū)，為了降低土地費(fèi)用，中、高層住宅是比較經(jīng)濟(jì)

的選擇。

5、柱網(wǎng)布置

柱網(wǎng)布置是確定柱子的行距（跨度）與間距（每行柱子中相鄰兩個柱子間

的距離）的根據(jù)。柱網(wǎng)布置是否合理，對工程造價與房間面積的利用效率都

有較大的影響。

6、建筑物的體積與面積

通常情況下，隨著建筑物體積與面積的增加，工程總造價會提高，因

此應(yīng)盡量減少建筑物的體積與總面積。關(guān)于民用建筑，盡量減少結(jié)構(gòu)面積

比例，增加有效面積。住宅結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比稱之結(jié)構(gòu)面積系數(shù)。

這個系數(shù)越小，設(shè)計(jì)越經(jīng)濟(jì)。

7、建筑結(jié)構(gòu)

建筑結(jié)構(gòu)是指建筑工程中由基礎(chǔ)、梁、板、柱、墻，屋架等構(gòu)件所構(gòu)

成的起骨架作用的、能承受直接與間接“荷載”的體系。建筑結(jié)構(gòu)按所用

材料可分為：砌體結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。

⑴砌體結(jié)構(gòu)，是由墻磚、砌塊、料石等塊材通過砂漿砌筑而成的結(jié)構(gòu)。

具有就地取材、造價低廉、耐火性能好與容易砌筑等優(yōu)點(diǎn)。有關(guān)資料研究

說明，五層下列的建筑物砌體結(jié)構(gòu)比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)。

⑵鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)牢固耐久，強(qiáng)度、剛度較大，抗震、耐熱、耐酸、

耐堿、耐火性能好，便于預(yù)制裝配與使用工業(yè)化方法施工。關(guān)于大多數(shù)多

層辦公樓與高層公寓的要緊框架工程來說，鋼筋混凝土比鋼結(jié)構(gòu)便宜。

⑶鋼結(jié)構(gòu)是由鋼板與型鋼等鋼材，通過鉀、焊、螺栓等連接而成的結(jié)

構(gòu)。多層房屋使用鋼結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上的要緊優(yōu)點(diǎn)為：①由于柱的截面較小，

而且比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所要求的柱子占用的樓層空間也少，因而結(jié)構(gòu)尺寸

減少；②安裝精確，施工迅速；③由于結(jié)構(gòu)自重較小而降低了基礎(chǔ)造價；

④由于鋼結(jié)構(gòu)在柱網(wǎng)布置方向具有較大的靈活性，因而平面布置靈活；⑤

外墻立面、窗的組合方式及室內(nèi)布置能夠習(xí)慣未來變化的需要。

以上分析能夠看出，建筑材料與建筑結(jié)構(gòu)選擇是否合理，不僅直接影

響到工程質(zhì)量，使用壽命、耐火抗震性能，而且對施工費(fèi)用、工程造價有

很大的影響。特別是建筑材料，通常占直接費(fèi)的70%,降低材料費(fèi)用，不

僅能夠降低直接費(fèi)，而且也會導(dǎo)致間接費(fèi)的降低。使用各類先進(jìn)的結(jié)構(gòu)形

式與輕質(zhì)高強(qiáng)度建筑材料，能減輕建筑物自重，簡化基礎(chǔ)工程，減少建筑

材料與構(gòu)配件的費(fèi)用及運(yùn)費(fèi)，并能提高勞動生產(chǎn)率與縮短建設(shè)工期，經(jīng)濟(jì)

效果十分明顯。

（三）加強(qiáng)對設(shè)計(jì)概算與施工圖預(yù)算的審查

設(shè)計(jì)概算的三級概算關(guān)系圖

單

價

法

編

制

施

工

圖

預(yù)

算

流

程

流程圖

圖預(yù)算

制施工

價法編

圖與單