物業(yè)管理工程維修類工作手冊(cè)

XX物業(yè)管理

工程維修類工作手冊(cè)

號(hào)

手

冊(cè)編

QW-XMGC

號(hào)

行

版

必A10

益

狀

受

控

年

月日期年月日

日

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l

-

審b

L日期年月日

目錄

組織架構(gòu)(QW-XMGC-01)2

物業(yè)效勞工程管理職責(zé)(QW-XMKF-02：2

工程工程維修部職責(zé)(QW-XMGC-03)4

工程主管崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-04)6

整改專員崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-05)6

工程班長(zhǎng)崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-06)7

維修員崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-07-A)8

維修員崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-07-B)9

工程維修部員工效勞標(biāo)準(zhǔn)(QW-XMGC-08)10

維修員值班管理規(guī)程(QW-XMGC-09)13

工程維修值班記錄(QR-XMGC-01)14

工程維修部勞開(kāi)工具管理規(guī)程(QW-XMGC-10)15

大型公用L具保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-J18

工程維修工具清單(QR-XMGC-02)19

報(bào)修效勞管理規(guī)程(QW-XMGC-U)20

設(shè)施設(shè)備防火平安制度(QW-XMGC-12：22

供配電平安管理制度(QW-XMGC-13)22

供配電操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QW-XMGC-14)23

工程維修操作票(QR-XMGC-03)26

配電房巡查記錄表(QR-XMGC-04)27

供配電保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-XMGC-15)28

配電柜、箱保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-05-A)30

配電柜、箱保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-05-B)31

干式變壓器保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-XMGC-16)32

變壓器保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-06-A)34

變壓器保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-06-B)35

發(fā)電機(jī)平安管理制度(QW-XMGC-17)36

發(fā)電機(jī)操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QW-XMGC-18)36

發(fā)電機(jī)保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-XMGC-19)40

發(fā)電機(jī)運(yùn)行(測(cè)試)記錄表(QR-XMGC-07-B)43

發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-07-A)44

發(fā)電機(jī)房巡查記錄表(QR-XMGC-08)45

水泵平安管理制度(QW-XMGC-20)45

水泵操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QW-XMGC-21)47

水泵巡查記錄表(QR-XMGC-09)51

水泵保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-XMGC-22)51

K泵保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-10-A)53

水泵保養(yǎng)記錄表(QR-XMGC-10-B)55

電梯平安管理制度(QW-XMGC-23)56

電梯操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QW-XMGC-24)58

電梯巡查記錄表(QR-XMGC-ll-/\)61

電梯巡查記錄表(QR-XMGC-11-B)62

電梯保養(yǎng)、維修管理規(guī)程(QW-XMGC-25)63

電梯保養(yǎng)記錄式(QR-XMGC-12-A)67

電梯保養(yǎng)記錄表(QR-XMGCH2-B)69

消防系統(tǒng)管理規(guī)程(QWXMGC26)69

消防系統(tǒng)保養(yǎng)記錄表(QR-XMGCT3)72

弱電系統(tǒng)管理規(guī)程(QW-XMGC-27)73

弱電系統(tǒng)巡查記錄表(QR—XMGC—14)78

生化池管理規(guī)程(QW-XMGC-28)79

生化池清掏記錄表(QR-XMGC-15)79

生化池檢查記錄表(QR—XMGC—16)81

給排水管理規(guī)程(QW-XMGC-29)82

給排水巡查記錄表(QR-XMGC-17)84

房屋及設(shè)施管理規(guī)程(QW-XMGC-30)85

房屋及公共設(shè)施檢查表(QR-XMGCT8)86

房屋養(yǎng)護(hù)記錄表(QR-XMGC-19)102

組織架構(gòu)(QW-X客服主管秩序主管環(huán)境主管

工程經(jīng)理

_I程4:管

工程內(nèi)業(yè)工程班長(zhǎng)整改專員

物業(yè)雙又汪.呂理胴另If(QW-XMKI'-02)

維修員快維隊(duì)員

一、制度管理8

1.制度f(wàn)建設(shè)與管理：提三出完:善公司規(guī)章制度的建議，建立適合于才:工程物業(yè)效

勞的規(guī)潭￡制度，制是要簟制度具體?靜按鰥嵋2奇鞠髓1

責(zé)組織落實(shí)。

2.執(zhí)行公司公布的和各職能部門(mén)下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行

管理體系文件對(duì)本部門(mén)的相關(guān)規(guī)定；

3.正確貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)效勞方面的法律、法規(guī)、政策；

二、物業(yè)工程運(yùn)營(yíng)管理

1.負(fù)責(zé)制訂部門(mén)的質(zhì)量目標(biāo)、工作方案，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；

2.編制本物業(yè)工程預(yù)算、資金方案與采購(gòu)申請(qǐng)；

3.負(fù)責(zé)執(zhí)行涉及本物業(yè)工程的各類經(jīng)營(yíng)管理合同；

4.維護(hù)本工程顧客滿意率與滿意度：

5.對(duì)顧客進(jìn)行意見(jiàn)征詢活動(dòng)，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；

6.接受公司對(duì)各項(xiàng)工作的稽核、檢查，配合公司職能部門(mén)進(jìn)行企業(yè)文化、對(duì)外

宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動(dòng)；

7.負(fù)責(zé)工程對(duì)外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。

三、各項(xiàng)物業(yè)效勞職能的實(shí)施

1.參與工程物業(yè)效勞的可行性研究，負(fù)責(zé)制訂物業(yè)效勞方案，并從物業(yè)效勞實(shí)

施方面提出可行性的建議；

2.負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的組織、協(xié)調(diào)與控制；

3.負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主入住的交驗(yàn)及裝修的管理；

4.負(fù)責(zé)與物業(yè)管轄區(qū)域的'也主或業(yè)主委員會(huì)簽定物業(yè)效勞合同及'業(yè)主公約：

5.負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的公共秩序維護(hù)、消防及治安防范、交通秩序的管理與效

勞；

6.負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的綠化、保潔及公共環(huán)境衛(wèi)生的管理與效勞；

7.負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的房屋、設(shè)施設(shè)備的管理、維修維護(hù)保養(yǎng)及應(yīng)急搶修效勞;

8.負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的物業(yè)管理效勞費(fèi)用的收繳工作；

9.負(fù)責(zé)配合置'業(yè)公司和公司行政人事部進(jìn)行物、山管轄區(qū)域的社區(qū)文化活動(dòng)組織

與實(shí)施；

10.負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的業(yè)主檔案及資料管理；

11.負(fù)責(zé)物業(yè)管轄區(qū)域的緊急情況的處理；

12.負(fù)責(zé)組織對(duì)業(yè)主的回訪及業(yè)主投訴處理；

13.負(fù)責(zé)托管商業(yè)鋪面、房屋、固有資產(chǎn)等的租賃、租賃款回收及管理；

14.負(fù)責(zé)對(duì)顧客的特約效勞的可行性分析，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；

15.物業(yè)工程在經(jīng)營(yíng)中的各項(xiàng)費(fèi)用收繳工作；

16.向公司提出請(qǐng)款申請(qǐng)，負(fù)責(zé)及進(jìn)對(duì)外支付本工程各項(xiàng)能耗、代收代付、退

押金工作；

17.高效及時(shí)處理其它顧客求助。

工程工程維修部職責(zé)(QW-XMGC-03)

一、設(shè)備設(shè)施管理

1、設(shè)備運(yùn)行管理

負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理;

負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理。

2、設(shè)備維護(hù)管理

負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方案的制定；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備

的日常維修；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修。

二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理

1、前期介入

負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議。

2、物業(yè)接管驗(yàn)收

負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收；負(fù)貨跟進(jìn)工程遺留問(wèn)題整改；負(fù)賁設(shè)施、設(shè)備資料檔案

的接管驗(yàn)收并在收集后交公司歸檔。

3、物業(yè)交付

負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問(wèn)題整改。

三、維修效勞

1、有償維修效勞

負(fù)責(zé)對(duì)維修工程的價(jià)格認(rèn)定(確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)工程相關(guān)事宜)；負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。

2、共有局部的維修

負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作。

3、工程遺留問(wèn)題的處理

負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理。

4、協(xié)助客戶效勞中心對(duì)處理結(jié)果回訪、驗(yàn)證，不斷提高維修滿意率。

匹、內(nèi)部事務(wù)管理

1、平安管理

負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施平安管理；負(fù)責(zé)工程維修員工作業(yè)平安管理。

2、培訓(xùn)管理

負(fù)責(zé)工程維修效勞技能的培訓(xùn)。

3、本錢(qián)控制

負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗木錢(qián)的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。

4、業(yè)績(jī)考核

負(fù)責(zé)工作質(zhì)量管理；負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議；負(fù)責(zé)效勞

標(biāo)準(zhǔn)的管理；負(fù)責(zé)工程維修員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理。

5、檔案資料管理

負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類與收集，及時(shí)上交；負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量記錄的保管。

五、裝修管理

1、負(fù)責(zé)裝修方案的審理

負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝標(biāo)準(zhǔn)的

審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。

2、裝修過(guò)程的管理

負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制；負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)水、電、

氣線路安裝標(biāo)準(zhǔn)的控制。

六、能耗管理

1、負(fù)貢對(duì)公攤、外搭單位、自用區(qū)域的水、電、氣抄表和數(shù)據(jù)分析，對(duì)異常情況采取

處理措施。

2、對(duì)浪費(fèi)現(xiàn)象提出建議或處理意見(jiàn)。

3、負(fù)責(zé)受理外搭單位，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能消耗用。

七、供給單位管理

1、負(fù)責(zé)水、電、氣、通訊單位的外聯(lián)工作；

2、及時(shí)收集供給異動(dòng)情況，確保向客服中心溝通和協(xié)助發(fā)布異動(dòng)信息。

八、突發(fā)事件處理

1、確保工程設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行并能滿足處理突發(fā)事件的要求；

2、負(fù)責(zé)各類突出事件處理中各類工程設(shè)施設(shè)備的管理與操作；

3、負(fù)責(zé)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告工程類突發(fā)事件并有效控制負(fù)面后果。

九、零星工程管理

1、負(fù)責(zé)零星工程的設(shè)計(jì)、預(yù)算；

2、負(fù)責(zé)公司零星工程的實(shí)施；

3、負(fù)責(zé)按照公司要求對(duì)外委工程進(jìn)行驗(yàn)收。

工程主管崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-04)

崗位名稱工程主管職級(jí)4級(jí)

所屬部門(mén)工程維修部直屬上級(jí)工程經(jīng)理

序號(hào)工作職責(zé)

1負(fù)責(zé)工程維修部質(zhì)量管理體系建立和完善工作，完善培訓(xùn)制度、各崗位制度、設(shè)

施設(shè)備維修保養(yǎng)制度，確保質(zhì)量記錄完整

2負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施管理，編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方案，對(duì)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行率、維修

保養(yǎng)方案完成率、外委維保檢查率負(fù)責(zé)

負(fù)責(zé)物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理，組織執(zhí)行物管前期介入對(duì)工程安裝的跟進(jìn)并確保

3記錄完整準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出合理化建議，對(duì)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收審

查率負(fù)責(zé)

崗

4負(fù)責(zé)維修效勞的開(kāi)展，對(duì)維修及時(shí)率、合格率、維修滿意率負(fù)責(zé)

位

5審查有償維修的價(jià)格

職

6審查裝修圖紙和組織對(duì)裝修中涉及房屋平安事項(xiàng)的巡查與處理，及時(shí)受理相關(guān)部

責(zé)門(mén)的巡查信息

7負(fù)責(zé)物業(yè)城建檔案的收集和上交，并負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量記錄的保管

8負(fù)責(zé)對(duì)員工的日常培訓(xùn)考核，主持工程工程維修部的日常工作，對(duì)工程工程維修

部的整體職責(zé)負(fù)責(zé)

9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)形象的宣傳、

推廣

完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)按相關(guān)權(quán)限作出的各類調(diào)

10度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必須確保指揮渠道順暢、

職能部門(mén)指令的及時(shí)有效實(shí)施

入職資格

學(xué)歷要求?？萍耙陨蠈I(yè)要求物業(yè)或工程相關(guān)專業(yè)

資格證書(shū)要求物業(yè)資格證、中級(jí)以上技術(shù)職稱

資格/技能

必備技能要求熟練操作。ffice系統(tǒng)、制圖軟件

物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)2年

經(jīng)驗(yàn)要求類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)2年

人員管理經(jīng)驗(yàn)1年

審批公布日期

整改專員崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-05)

鹵位名稱整改專員職級(jí)3級(jí)

所屬部門(mén)工程維修部直屬上級(jí)工程主管

序號(hào)工作職責(zé)

1負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修和工程遺留問(wèn)題的查勘、派工、驗(yàn)證、施工單位協(xié)

調(diào)和相應(yīng)緊急事件處理等工作，提交保修效勞數(shù)據(jù)分析

協(xié)助上級(jí)做好與房產(chǎn)公司、房產(chǎn)售后效勞有關(guān)的行政主管部門(mén)、各建

2設(shè)施工與維保單位的聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)對(duì)返修工作人員行為監(jiān)督，發(fā)

現(xiàn)不良行為及時(shí)糾正

3擬制售后效勞工程的預(yù)算

協(xié)助進(jìn)行售后效勞有關(guān)的客戶溝通，及時(shí)認(rèn)真地解決客戶提出的合理

4

囪要求，參與售后效勞1辦調(diào)會(huì)議，對(duì)住戶提出的有效投訴處理負(fù)責(zé)跟蹤，

不斷完善處理流程

位

5負(fù)責(zé)保修事務(wù)糾紛的協(xié)調(diào)處理，參與公司重大事件的協(xié)調(diào)，協(xié)助上級(jí)

職和其它部門(mén)處理突發(fā)事件

主6進(jìn)行房屋質(zhì)量及其保修的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、慣例的收集

貝

7進(jìn)行整改信息分析，負(fù)責(zé)提出整改措施和優(yōu)化建議

8負(fù)責(zé)整改施工人員的技術(shù)指導(dǎo)

9負(fù)責(zé)協(xié)助上級(jí)進(jìn)行跨部門(mén)協(xié)調(diào)，以促進(jìn)整改工作的實(shí)施進(jìn)度與合格率

10參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企業(yè)文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)

形象的宣傳、推廣

完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)按相關(guān)權(quán)限作

11出的各類調(diào)度司指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上.級(jí)請(qǐng)示，必

須確保指揮渠道順暢、職能部門(mén)指令的及時(shí)有效實(shí)施

入職資格

學(xué)歷要求?？萍耙陨蠈I(yè)要求電工或土建

資格證書(shū)要求電工或土建

資格/技能

必備技能要求電工或土建

物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/

經(jīng)驗(yàn)要求類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年

人員管理經(jīng)驗(yàn)/

審批公布日期

工程班長(zhǎng)崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-06)

崗位名稱工程班長(zhǎng)職級(jí)2級(jí)

所屬部門(mén)工程維修部直屬上級(jí)工程主管

崗序號(hào)工作職責(zé)

位1協(xié)助主管落實(shí)所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理(平安、操作、保養(yǎng)、維修)

工作，確保設(shè)備設(shè)施的平安運(yùn)行

職2負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的報(bào)修工程的實(shí)施,預(yù)算有償維修的價(jià)格

責(zé)3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修和其它轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作

4對(duì)維修保養(yǎng)及日常運(yùn)行所需物資進(jìn)行管理，負(fù)責(zé)本班設(shè)施、設(shè)備、工

具、儀器、儀表的正確使用與管理

5負(fù)責(zé)本班平安作業(yè)管理

6負(fù)責(zé)本班工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)

7協(xié)助主管對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪、驗(yàn)證

8協(xié)助主管落實(shí)本班人員的日常培訓(xùn)考核，主持本班的日常工作，督導(dǎo)、

檢查維修人員的工作情況

9參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，參與公司企'也文化的推進(jìn)，參與進(jìn)行企業(yè)

形象的宣傳、準(zhǔn)廣。

完成上級(jí)安排的其他工作，服從于公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)按相關(guān)權(quán)限作

10出的各類調(diào)度和指揮，在執(zhí)行的同時(shí)可提出建議和向再上級(jí)請(qǐng)示，必

須確保指揮渠道順暢、職能部門(mén)指令的及時(shí)有效實(shí)施

入職資格

學(xué)歷要求高中及以上專業(yè)要求電工類

資格證書(shū)要求中級(jí)電工證

資格/技能

必備技能要求會(huì)操作office辦公系統(tǒng)，具備溝通有培訓(xùn)能力

物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)1年

經(jīng)驗(yàn)要求類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年

人員管理經(jīng)驗(yàn)/

審批公布日期

維修員崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-07-A)

崗位名稱維修員一一綜合工種職級(jí)1級(jí)

所屬部門(mén)工程維修部直屬上級(jí)工程班長(zhǎng)

序號(hào)工作職責(zé)

設(shè)備管理：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行設(shè)備、設(shè)施管理1平安、

操作、保養(yǎng)、維修)工作，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施的平安

崗1

運(yùn)行，參加各類設(shè)施設(shè)備故障的搶修工作，及時(shí)排除各類設(shè)施設(shè)備故

位障

報(bào)修事務(wù)：按公司規(guī)章制度和上級(jí)指令進(jìn)行報(bào)修工程的實(shí)施，對(duì)維修

職

2效果進(jìn)行回訪、驗(yàn)證，配合客服中心對(duì)有償效勞進(jìn)行收費(fèi)，接受客服

責(zé)中心的派工與監(jiān)督

3參加轄區(qū)內(nèi)工程突發(fā)事件的處理工作

4負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備及機(jī)房、工作場(chǎng)合及其它工程維修專用區(qū)域的清潔衛(wèi)生

與運(yùn)行環(huán)境質(zhì)量

5按上級(jí)要求對(duì)土建、機(jī)械、裝飾裝修、給排水、空調(diào)、電、氣、通訊、

道路等各類設(shè)施進(jìn)行巡視和操作，并及時(shí)處理異常情況

6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好

7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作

8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制

度

9嚴(yán)格遵守國(guó)家、行業(yè)和公司規(guī)定的平安操作要求，做好勞動(dòng)平安防護(hù)，

嚴(yán)格禁止違章操作

10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排，

接受工作檢杳、指導(dǎo)

11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技

術(shù)水平

12完成上級(jí)安排的其他工作

入職資格

學(xué)歷要求初中及以上專業(yè)要求電工或其他

資格證書(shū)要求電工或其他

資格/技能

必備技能要求電工或其他

物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/

經(jīng)驗(yàn)要求類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年

人員管理經(jīng)驗(yàn)/

審批公布日期

維修員崗位說(shuō)明書(shū)(QW-XMGC-07-B)

崗位名稱維修員一一電梯工種職級(jí)1級(jí)

所屬部門(mén)工程維修部直屬上級(jí)工程班長(zhǎng)

序號(hào)工作職責(zé)

密切監(jiān)視和掌握電梯的運(yùn)行情況，按上級(jí)指令做好電梯運(yùn)行方式的調(diào)

1度工作，異常情況立即應(yīng)急處理并上報(bào)，經(jīng)檢查由于人力和技術(shù)水平

所限而無(wú)法修復(fù)時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保單位及時(shí)維修

岡

2監(jiān)督電梯維保單位按時(shí)、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)工程和突發(fā)故

位障的搶修工作

電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照作業(yè)文件規(guī)定進(jìn)

職3行救援，同時(shí)作好記錄。交班時(shí)應(yīng)交代電梯運(yùn)行情況以及當(dāng)班時(shí)電梯

責(zé)的維修情況

4負(fù)責(zé)電梯機(jī)房、底坑等專用區(qū)域的清潔與平安管理

5參加國(guó)家指定的學(xué)習(xí)，貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于電梯的強(qiáng)制性規(guī)定

6負(fù)責(zé)所執(zhí)或所轄工具、維修設(shè)備、材料的管理，確保有效使用和完好

7按上級(jí)要求進(jìn)行新建、改造、更新或安裝工作

8遵守公司有關(guān)設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理的制

度

9嚴(yán)格遵守國(guó)家、行業(yè)和公司規(guī)定的平安操作要求，做好勞動(dòng)平安防護(hù)，

嚴(yán)格禁止違章操作

10嚴(yán)格遵守公司各類勞動(dòng)管理、行為標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)章制度，服從上級(jí)安排，

接受工作檢查、指導(dǎo)

11參加公司各類學(xué)習(xí)和交流，積極學(xué)習(xí)質(zhì)量管理知識(shí)，積極提高業(yè)務(wù)技

術(shù)水平

12完成上級(jí)安排的其他工作

入職資格

學(xué)歷要求初中及以上專業(yè)要求電工類

資格證書(shū)要求電梯操作證或出梯維修證

資格/技能

必備技能要求電工

物管行業(yè)經(jīng)驗(yàn)/

經(jīng)驗(yàn)要求類似崗位工作經(jīng)驗(yàn)1年

人員管理經(jīng)驗(yàn)/

審批公布日期

工程維修部員工效勞標(biāo)準(zhǔn)(QW-XMGC-08)

1.0目的

明確工程維修員工的行為、工作達(dá)標(biāo)要求，作為公司評(píng)定績(jī)效的依據(jù)，也作為公司

《員工行為管理標(biāo)準(zhǔn)》、《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》、《員工績(jī)效管理標(biāo)準(zhǔn)》、《品質(zhì)督查管

理規(guī)程》在工程維修效勞方面的專項(xiàng)制度。

2.0適用范圍

適用于同景國(guó)際城工程維修效勞的考核及獎(jiǎng)懲管理〔營(yíng)銷區(qū)域、樣板房局部高于本

文件標(biāo)準(zhǔn)的，按該處標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施)。

3.0職責(zé)

3.1工程經(jīng)理負(fù)責(zé)督查本文件中相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)情況。

3.2T程主管偵責(zé)根據(jù)T程實(shí)際和公司對(duì)T程的定位擬制本標(biāo)準(zhǔn)，并在公司審批后絹織

培訓(xùn)。

3.3班長(zhǎng)負(fù)責(zé)依據(jù)本細(xì)那么催促下屬員工。

3.4員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守本規(guī)程。

4.0程序要點(diǎn)

4.1在本文件中，“標(biāo)準(zhǔn)或要求”是指員工應(yīng)予遵守的職責(zé)，假設(shè)上級(jí)管理員、各級(jí)督

查人員或同事認(rèn)為不符合時(shí)，應(yīng)予提醒或批評(píng)教育；假設(shè)出現(xiàn)“不允許的情形”所

述，上級(jí)管理員、各級(jí)督查人員均有權(quán)處分，處分的具體操作見(jiàn)《員工行為管理標(biāo)

準(zhǔn)》、《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》、《員工績(jī)效管理標(biāo)準(zhǔn)》、《品質(zhì)督查管理規(guī)程》。本文件

中的“分值”是指按公司規(guī)章制度應(yīng)扣的績(jī)效分，假設(shè)合并有其它罰處改良金的，

由管理人員、督查人員按工作流程執(zhí)行。

4.2具體效勞標(biāo)準(zhǔn)如下：

4.2.1平安管埋

主控檢查方分改良金公司文件標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形值

工程法

觀察、嚴(yán)格遵守國(guó)家平安操作違反平安法規(guī)500按《員工獎(jiǎng)懲管理

10

調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)、公司制度和制度標(biāo)準(zhǔn)》5.1.4.5條

嚴(yán)格遵守各類設(shè)備操作、F款處理，嚴(yán)重違

勞動(dòng)觀察、違反平安法規(guī)

危險(xiǎn)區(qū)域、危險(xiǎn)操作的國(guó)10紀(jì)，扣8-15分，

平安調(diào)查和制度

家標(biāo)準(zhǔn)和公司制度可直接接觸勞動(dòng)

設(shè)備觀察、按設(shè)備說(shuō)明和公司規(guī)程違反設(shè)備說(shuō)明合同，改良金

10

平安調(diào)查進(jìn)行操作和公司規(guī)程500-2000.

4.2.2效勞管理

一

主控檢查方不允許的情分改良金公司文件標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)或要求值

工程法形

50《員工行為管理標(biāo)準(zhǔn)》

5.3.3.2條3項(xiàng)；5.3.4.2

觀察、見(jiàn)到客戶、同事在問(wèn)南、攜帶大避而不答，視條6項(xiàng)：按《員工獎(jiǎng)懲管

2

調(diào)查件物品時(shí)主動(dòng)答復(fù)指引或運(yùn)送而不見(jiàn)理標(biāo)準(zhǔn)》5.1.4.1輕微過(guò)

失處理，扣_0-2分，改良

金20-100元。

效勞300按《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》

當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問(wèn)題時(shí)，自己職給客戶講“這

意識(shí)5.1.4.4嚴(yán)重失職，F(xiàn)款，

責(zé)范圍內(nèi)能答復(fù)的即時(shí)答復(fù)，不事我管不了”

扣5-10分，改良金

能答復(fù)的應(yīng)講“對(duì)不起，您的這或“這事不是

觀察、300-500元。

個(gè)問(wèn)題我本人不能給您答復(fù)，不我處理的范5

調(diào)查

過(guò)我會(huì)盡快將您的意見(jiàn)（建議）圍，你找客服

向我們主管反映后再給您一個(gè)滿中心/上級(jí)

意的答復(fù)（解釋）的，好嗎？”吧”

100引用《員工行為管理標(biāo)

對(duì)業(yè)戶提出的問(wèn)題，自己職權(quán)范

隨便承諾業(yè)準(zhǔn)》5.2.2,黃線禁上行

圍以外的，切不可隨迎承諾業(yè)戶

觀察、戶要求或承為按《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)

要求。如果本人可以辦到辦好的5

調(diào)查諾后遺忘、不范》5.1.4.2一般過(guò)矢，L

事，一旦承諾客戶，就必須將此

能兌現(xiàn)款，扣1-3分，改曳金

承諾辦到、辦好。

100-300元。

服從工作分配，愉快接受任干工作講條500按《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》

觀察、務(wù)和排班，想方設(shè)法完成上件,對(duì)嘴,不5.1.4.5嚴(yán)重違紀(jì)，K款，

10

調(diào)查級(jí)交待的事項(xiàng)，并及時(shí)向交服從，抵觸情可直接接觸勞動(dòng)合同，改

管理

辦人回復(fù)或請(qǐng)示緒良金500-2000。

觀察、在接受任務(wù)后應(yīng)積極克服個(gè)辦事拖拉、推按《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》

10

調(diào)查人和外部困難，努力完成諉，出工不出5.1.4.4嚴(yán)肅失職，B款，

力,馬虎了事扣5-1()分，改良金300-500

兀。

4.2.3行為形象類

主控檢查方公司文件標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值

工程法

在與上級(jí)、同

觀察、事、客戶交流20《員工行為管理標(biāo)

表情：效勞過(guò)程中持面帶微笑

調(diào)查時(shí)無(wú)笑臉或斜

準(zhǔn)》5.3.3.2要求3

視對(duì)方

無(wú)論上班或下班后在區(qū)內(nèi)，在同一

轉(zhuǎn)身、避開(kāi)或項(xiàng)：5.3.4.2要求6

道路或通道上遇見(jiàn)客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同

觀察、背對(duì)，視而不

事要停止操作，立即面向?qū)Ψ?、?

調(diào)查見(jiàn)，未停止操項(xiàng)、12項(xiàng)；按《員

聲并禮貌問(wèn)好，遇到熟悉的業(yè)戶更

作或禮貌讓行

文明應(yīng)主動(dòng)打招呼。工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》

禮貌問(wèn)話不答，推50

在與客戶、領(lǐng)導(dǎo)、同事交談時(shí)要有諉“不知道”、5.1.4.1輕微過(guò)失處

觀察、

問(wèn)必答，并努力向公司其它同事尋“不關(guān)我事”2

調(diào)查理，扣分，改良

找答案，做好效勞指引而未致謙和指0-2

引

金20T00元處理。

在走廊、通道、電梯、車輛、衛(wèi)生100

搶占、擁擠、

觀察、間必須向客戶、領(lǐng)導(dǎo)讓行，不可與

喧嘩、不顧他2

調(diào)查業(yè)戶爭(zhēng)道，更不可以從兩個(gè)業(yè)戶中

人進(jìn)行嘻鬧

間穿行。與同事也須保持謙讓。

50

無(wú)故打堆、幾

觀察、在效勞區(qū)域和著工裝的情況下，必

個(gè)人稀拉散2

調(diào)查須兩人成排三人成行

亂、無(wú)序走動(dòng)

20《員工行為管理標(biāo)

準(zhǔn)》5.3.1.2要求1、

2、3、4、5、6項(xiàng)按

《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)

工具由班長(zhǎng)指定箱、柜存放工具亂盤(pán)亂放2

準(zhǔn)》5.1.4.1輕微過(guò)

失處理，扣0-2分，

改良金20-100元處

理。

吃零食，在接50按《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)

待區(qū)域當(dāng)著客?準(zhǔn)》5.1.4.2一般過(guò)

不能在客戶、領(lǐng)導(dǎo)面前休息或進(jìn)食戶、領(lǐng)導(dǎo)面前,

失，E款，扣「3分，

工作觀察、

休息或進(jìn)食改良金20T00元。

狀態(tài)調(diào)查

聚崗、串崗、50

不在工作區(qū)域打堆聊天9

變相脫崗

在工作時(shí)間干100

不在工作時(shí)間干私活

私活

在工作責(zé)任區(qū)30

域內(nèi)有物品損

在效勞區(qū)域發(fā)現(xiàn)異味、異響、不明

壞或異常情

人員、物品損壞和其它異常況必須

況，但在上級(jí)2

立即向上級(jí)和客服中心前臺(tái)接待匯

和客服中心前

報(bào)。

臺(tái)接待處沒(méi)有

接到匯報(bào)的

4.2.4工作質(zhì)量類

主控檢查方公司文件標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)或要求不允許的情形分值

工程法準(zhǔn)

接到客服中心派工，緊急情況下客戶、口5.2.2黃

頭或其它部門(mén)維修請(qǐng)求時(shí)，工程維修部人員均1、借故推脫線禁止行為，

應(yīng)記錄清楚業(yè)戶維修地址、聯(lián)系、維修內(nèi)2、遲到按《員工獎(jiǎng)懲

及時(shí)觀察、容、即時(shí)維修還是預(yù)約維修，并根據(jù)約定時(shí)間3、其它違反《報(bào)事報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)》

10

率調(diào)查及時(shí)反應(yīng)給客服中心或即時(shí)安排維修人員跟管理規(guī)程》、《報(bào)修效5.1.4.2一般

進(jìn)維修。如業(yè)戶要求即時(shí)維修的，無(wú)論是否能勞管理規(guī)程》的較輕過(guò)失B款處

即時(shí)修復(fù)或其它任何原因都應(yīng)及時(shí)安排人員情節(jié)。理，扣「3分，

在30分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。改良金,,0元

1、未結(jié)束維修就離開(kāi)且至100元。

1、不能完成維修時(shí)須征得客戶諒解。

未得到客戶同意或公

合格觀察、2、操作時(shí)限符合工時(shí)要求.

司指令。10

率調(diào)查3、對(duì)未能完工的維修須上報(bào)，并請(qǐng)求支援，

2、窩工，拖延操作時(shí)間。

直到關(guān)閉。

3、維修工作有始無(wú)終。

其它質(zhì)量要求見(jiàn)各作業(yè)規(guī)程所述。

4.2.5績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲的細(xì)那么見(jiàn)《員工績(jī)效管理標(biāo)準(zhǔn)》及《員工獎(jiǎng)懲管理標(biāo)準(zhǔn)》。

5.0質(zhì)量記錄

5.1《質(zhì)量督查記錄表》(參見(jiàn)《品質(zhì)督查管理規(guī)程》)

6.0相關(guān)支持文件

維修員值班管理規(guī)程(QW-XMGC-09)

1.0目的

對(duì)值班維修工的崗位職責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，保持運(yùn)行管理的連續(xù)性，明確日常值班事務(wù)和

各種特殊情況的匯報(bào)及責(zé)任人。

2.0適用范圍

物業(yè)公司各工程工程維修部員工

3.0職責(zé)

3.I工程維修部主管負(fù)責(zé)值班維修工的工作安排和管理。

3.2工程維修部班長(zhǎng)負(fù)責(zé)值班維修工的日常工作安排及槍查。

3.3各維修人員負(fù)責(zé)按照上級(jí)安排進(jìn)行日常值班事務(wù)并應(yīng)對(duì)各類特殊情況。

4.0程序要點(diǎn)

4.1值班安排

4.1.1工程維修部主管負(fù)責(zé)每月底編制下月《排班表》，經(jīng)審批后維修工依照《排班表》進(jìn)

行值班。

4.1.2值班維修工按各機(jī)房、沒(méi)備的管理規(guī)程進(jìn)行巡查，密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿

勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱患。

4.2值班期間的主要工作

4.2.1處理報(bào)事報(bào)修；

4.2.2設(shè)施設(shè)備的日常巡查；

4.2.3夜間對(duì)小區(qū)各類燈進(jìn)行巡查；

4.3值班記錄

4.3.1值班維修工接到客服中心口頭派工時(shí)應(yīng)及時(shí)安排維修，詳見(jiàn)《報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程》;

4.3.2對(duì)于處理不了的或需要部門(mén)協(xié)助的工作，及時(shí)將問(wèn)題向班長(zhǎng)/主管報(bào)告，一般情況

下，由主管擔(dān)任值班負(fù)責(zé)人，當(dāng)主管不在時(shí)，由班長(zhǎng)擔(dān)任值負(fù)責(zé)人；班長(zhǎng)/主管安

排處埋，并按《報(bào)事報(bào)修管埋規(guī)程》向客服中心進(jìn)行反應(yīng)。

4.3.3對(duì)各類設(shè)施設(shè)備的口常巡查記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。

4.5.1以下情況應(yīng)立即報(bào)告工程班長(zhǎng)、主管。

4.5.1.1設(shè)備因故需要臨時(shí)停止運(yùn)行、影響運(yùn)行或停水、停電的。

4.5.1.2運(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運(yùn)行或不造成停水、停電的。

4.5.1,3值班維修工需要短時(shí)間暫離崗位。

4.5.2以下情況必須報(bào)告工程經(jīng)理。

4.5.2.1重點(diǎn)設(shè)備需進(jìn)行停機(jī)檢修。

4.5.2.2系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。

4.5.2.3重要設(shè)備的主要零部件更換。

5.0質(zhì)量記錄

5.1《工程維修值班記錄》

5.2《派工單》（參見(jiàn)客服中心相關(guān)文件）

5.3《排班表》（參見(jiàn)行政人事部相關(guān)文件）

6.0相關(guān)支持文件

6.1《報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程》工程維修值班記錄（QR-XMGC-01）

工程:

日期天氣星期一值班

年月日負(fù)責(zé)人

值班

人員

簽名

工程內(nèi)容記錄入結(jié)果及W甘施

要

事

項(xiàng)

進(jìn)

度

異

常

情

況

記

錄

備

忘

錄

值班

負(fù)貴人

當(dāng)日點(diǎn)評(píng)___________________

注：本頁(yè)不夠可按序號(hào)續(xù)頁(yè)。

工程維修部勞開(kāi)工具管理規(guī)程(QW-XMGC-10)

1.0目的

標(biāo)準(zhǔn)工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項(xiàng)性能完好。

2.0適用范圍

適用于