《上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式變更動因及其影響研究》12000字（論文）

上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式變更動因及其影響研究目錄TOC\o"1-2"\h\u19783摘要 112749一、引言 223471二、投資性房地產(chǎn)計量模式概述 32197（一）投資性房地產(chǎn)概念 311505（二）投資性房地產(chǎn)計量模式分類及相關準則 332417（三）采用公允價值計量模式的優(yōu)勢與弊端 419833三、上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式分析 521669（一）我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式現(xiàn)狀 526035（二）上海電力簡介 731172（三）上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式情況 730482四、上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式變更動因 825875（一）提高會計信息質(zhì)量 829184（二）改善公司經(jīng)營業(yè)績 827735（三）擴寬融資渠道需要 826667五、上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式變更的影響 102459（一）對資產(chǎn)負債表的影響 109782（二）對利潤表的影響 1220113（三）對財務指標的影響 136185（四）對稅負的影響 1431706六、規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)計量模式變更的建議 1413832（一）選擇合適的會計計量方式、加強風險管理 149129（二）企業(yè)提高自身實力，完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度 1525211（三）改進會計處理方式，完善相應條規(guī) 1614937（四）加強市場調(diào)控與監(jiān)管，健全我國投資性房地產(chǎn)評估市場 1613171七、結(jié)論 17摘要近十年來，我國的市場經(jīng)濟快速發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)奠定了良好的基礎，房價仍呈上漲趨勢。在這樣的大背景下，投資性房地產(chǎn)的初始賬面價值往往與市場價格相差甚遠，無法客觀、真實地反映其價值。目前，在世界范圍內(nèi)，公允價值計量方法已在投資性房地產(chǎn)領域廣泛應用，而在國內(nèi)，有關這一領域的研究與應用還比較落后。《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》指導企業(yè)可根據(jù)自己的實際情況選擇成本模式與公允價值模式，從而明確了對投資性房地產(chǎn)的相關計量。而2014年相關準則再次為投資性房地產(chǎn)的公允價值確定給予了指導。然而至今，實際選擇公允價值計量模式的公司不多，直到2020年選擇公允價值模式計量的上市公司只占6.6%。投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，打破了以往成本計量模型的限制。本文將對兩種模式的異同和利弊進行比較，并在探究目前我國上市公司投資性房地產(chǎn)的行業(yè)基礎上，通過研究上海電力股份有限公司投資性房地產(chǎn)計量模式的情況、變更原因及其影響，挖掘整個行業(yè)的問題所在。研究發(fā)現(xiàn)，上海電力變更的動因來源于提高會計信息質(zhì)量，改善公司業(yè)績及拓寬融資渠道，并且其變更對企業(yè)的資產(chǎn)、利潤、財務指標以及稅負方面都產(chǎn)生了一定的影響，有利于企業(yè)長遠發(fā)展。本文通過對上海電力的案例分析，旨在更好規(guī)范行業(yè)的行為，并從企業(yè)自身和有關部門兩大方面提出較為合理化的改進建議，望能為我國企業(yè)在公允價值計量的運用提供一定的理論幫助。關鍵詞：投資性房地產(chǎn)，計量模式，公允價值一、引言2006年《企業(yè)會計準則第3號》的頒布，第一次將投資房地產(chǎn)這個概念引入了人們的視線：以賺取租金為目的或以資本增值為目的的資產(chǎn)需要采用“投資性房地產(chǎn)”科目進行核算。準則為企業(yè)提供了成本模式與公允價值模式兩種后續(xù)計量模式。相對于前者，公允價值模式的使用條件更為嚴格，且其計量依據(jù)的是市場價格，從而可以更好地反映出資產(chǎn)的實際價值，進一步增強會計信息的相關性。投資性房地產(chǎn)是第一個允許以公允價值計量的非金融資產(chǎn)，它既可以促進我國會計準則的發(fā)展，也可以為非金融資產(chǎn)的運用提供參考。從2006年我國引進投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式至2021年底已經(jīng)過去了15年，而這15年中，財政部2014年所頒布的《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》也對其應用提供了理論指導?；厥讓嵭行缕髽I(yè)會計準則的2007年，采用公允價值模式計量的企業(yè)寥寥無幾，僅占總數(shù)的2.7%。而2007年至2020年，數(shù)量持逐年遞增狀態(tài)，但增速并不快，在2016年以前，每年只增加了不超過十個企業(yè)，近三年也并不超過二十個。在2020年，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的公司已近140個，這與2007年相比有了較大增加，但令人遺憾的是，只占持有該資產(chǎn)上市公司的6.6%，這一更為先進的計量方式還沒能在我國公司中得到廣泛的運用。為何較為先進的計量模式仍未獲得大部分企業(yè)的青睞其背后的問題值得我們深思與探討。投資性房地產(chǎn)計量模式概述（一）投資性房地產(chǎn)概念投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權、已出租的建筑物ADDINCNKISM.Ref.{AE35DACB08FD421bA8603B2D63368ECB}[1]。企業(yè)會計準則規(guī)定，在房地產(chǎn)交易市場上，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值滿足持續(xù)、可靠獲取的條件，那么，公司可以選擇使用公允價值對其進行后續(xù)計量。（二）投資性房地產(chǎn)計量模式分類及相關準則1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的種類CAS39規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，企業(yè)需要從自身實際情況出發(fā)選擇合理的方法。在成本模式或公允價值模式兩者中，通常公司會采用成本模式計量，如若滿足條件的可以選取公允價值計量。同—企業(yè)不能同時采用兩種模式，只能選擇—種模式計量。（1）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式的投資性房地產(chǎn)，需要在結(jié)賬日，按照成本價對投資房地產(chǎn)進行計量。這種模式不但需要定期計提攤銷與折舊，且需要計提減值準備。該模式注重購入成本，較為穩(wěn)定簡便，使得資產(chǎn)不隨公允價值波動而變動，因此也在企業(yè)中較為普遍使用。ADDINCNKISM.Ref.{649151ED3466448884DC80CCFF3CCA54}[2]（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值模式注重現(xiàn)行、未來的收益，與成本模式最大的差別在于，公允價值模式后續(xù)不需要在每個月結(jié)束時計提折舊和攤銷，而是在資產(chǎn)負債表日，根據(jù)其公允價值來調(diào)整它的賬面價值，將兩者差額計入科目：“公允價值變動損益”。2.計量模式的后續(xù)變更最能體現(xiàn)公允價值的價格，是市場中能夠觀察到的價格并且由市場價格機制所確定的。（葛家澍，2001）ADDINCNKISM.Ref.{C30B70C42CDA470a9914F4D0D356BA55}[3]。相對于歷史成本而言，公允價值更能體現(xiàn)當前資產(chǎn)的市價，且公允價值變動會對公司利潤情況造成影響。權衡之下，投資性房地產(chǎn)的計量模式就會被一些企業(yè)在合理的環(huán)境下變更為公允價值模式，從而提升財務績效。將成本模式改變?yōu)楣蕛r值模式的行為，屬于會計政策變更，需根據(jù)差額調(diào)整期初的留存收益。并且賬面價值需要及時更新，從而達到當前價值客觀體現(xiàn)的目的，并將差額計入公允價值變動損益。（三）采用公允價值計量模式的優(yōu)勢與弊端1.公允價值模式的優(yōu)勢（1）符合市場現(xiàn)況，有效提高評估精度投資性房地產(chǎn)的公允價值一般是指其市場價值，即賣方和賣方可以獲得的合理價格。投資性房地產(chǎn)的公允價值也反映在市場上了解和熟悉情況的各方，基于當前的市場條件，對這一資產(chǎn)未來租金收入的態(tài)度。（2018，何元春）ADDINCNKISM.Ref.{E63C547AC2AD41be91D971A73CE52CC2}[4]。同時，公允價值的計量方法可以有效地改善評估結(jié)果的準確性，從而對公司的戰(zhàn)略決策產(chǎn)生重大影響。（2）影響企業(yè)融資能力公司的資產(chǎn)規(guī)模對其融資能力影響顯著。采用公允價值評估方法，被評估的投資性房地產(chǎn)往往能得到較高市場價值的反饋，并能清楚地反映公司的增值信息，進而擴大其資產(chǎn)的規(guī)模。因為不計減值和折舊，公允價值在目前市場環(huán)境下會增加房地產(chǎn)的賬面價值，使得總資產(chǎn)更高。從這個角度來看，房地產(chǎn)公司的負債水平會有所下降，而償債能力的增加對公司融資是有利的。2.公允價值模式的劣勢（1）公允價值的評估方法方法不一致，缺少可比性投資房地產(chǎn)不同于具有活躍的市場的金融資產(chǎn)，在評估行業(yè)尚未完整建立的國家和地區(qū)，公允價值計量并不能改善其可比性。另外，公允價值獲得方式的不一致也將關系到公允價值的可比性：公司自我評估的公允價值缺乏客觀性，具有更高的可靠性的是采用活躍市場報價衡量。并且，它們的成本差異很大。因此，能否使投資性房地產(chǎn)的公允價值計量在不降低其可信度的同時提高相關性，還需要進一步的實證研究。從這個角度上分析，成本計量方法更具有一致性、穩(wěn)定性和客觀性。（2）影響稅收我國有關法規(guī)規(guī)定：投資性房地產(chǎn)減值、折舊可以在稅前抵扣。然而在公允值價值模式下，對其計提折舊的減免稅作用有較大影響。進一步說，稅法、會計兩者對公允價值變動產(chǎn)生的損益規(guī)定有出入，這通常會導致遞延所得稅的產(chǎn)生，納稅調(diào)整也會增加公司相關人員的工作量。三、上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式分析（一）我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式現(xiàn)狀2006年頒布了CAS3投資性房地產(chǎn)準則，2007年正式實施，但只有少數(shù)幾家上市公司采納。而隨著CAS39于2014年的出臺，我國在公允價值的運用上也有了明確的規(guī)范，并與國際上的標準趨同，使其內(nèi)涵更加清晰。對CAS39的內(nèi)涵有了更深刻的認識，能使投資性房地產(chǎn)的價值計量更加完善，改善會計信息質(zhì)量。本文對2016-2020年期間我國A股上市公司投資房地產(chǎn)的使用狀況和公允價值的運用進行了分析，如下表及下圖所示：表2-1A股上市公司投資性房地產(chǎn)持有情況會計期間投資性房地產(chǎn)凈額合計/億元持有投資性房地產(chǎn)公司數(shù)平均/億元2016-12-317516.4114305.2562017-12-319883.0716495.9932018-12-3112249.1717876.8552019-12-3115182.1419177.9202020-12-3116865.2521008.031圖2-1A股上市公司投資性房地產(chǎn)持有情況變化圖表2-2投資性房地產(chǎn)計量模式在上市公司的應用情況統(tǒng)計年份上市公司數(shù)量持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價值模式的上市公司采用成本模式的上市公司企業(yè)數(shù)比重企業(yè)數(shù)比重企業(yè)數(shù)比重20162977143048.0%755.2%135594.8%20173415164948.3%845.1%156594.9%20183520178750.8%955.3%169294.7%20193723191751.5%1206.3%179793.7%20204160210050.5%1396.6%196193.4%注：數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局、國泰安數(shù)據(jù)庫從上圖及上表我們可以看出，從2016至2020年，A股上市公司的投資性房地產(chǎn)總資產(chǎn)凈額不斷呈上升趨勢，從7516.41億元漲至16865.25億元，增幅達到約123.37%，而持有投資性房地產(chǎn)的公司也在不斷增加，由1430家增至2100家。這是由于投資性房地產(chǎn)作為一項非流動資產(chǎn)，是企業(yè)用于獲得租金收入或?qū)崿F(xiàn)資本利得的一項工具，有很多公司看到了持有其的優(yōu)勢所在，由此可見，投資性房地產(chǎn)正成為企業(yè)日益重視的一種資產(chǎn)。而在成本計量模式與公允價值模式的選擇中，在剛開始實行新企業(yè)會計準則的2007年，僅有18家公司采用了后者。而據(jù)本文統(tǒng)計，從2016年開始，采用公允價值模式的上市公司不斷增加，但增幅很小，在2020年，采用該模式計量投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量已增至139個，但僅占2020年擁有該項資產(chǎn)的上市公司的總數(shù)的6.6%，比例仍然很小，仍有93.4%的上市公司選取傳統(tǒng)的成本模式計量。綜上所述，從統(tǒng)計結(jié)果來看，僅有很少的公司使用公允價值衡量投資性房地產(chǎn)，而大部分公司仍在使用傳統(tǒng)的成本模式。（二）上海電力簡介上海電力股份有限公司（以下簡稱“上海電力”）是上海地區(qū)最主要的電力企業(yè)之一。作為中國電力行業(yè)的重要成員，上海電力始終堅持可持續(xù)發(fā)展，將重點放在新能源、清潔能源、現(xiàn)代電力服務業(yè)等方面。公司已經(jīng)發(fā)展成為在煤炭、燃氣、風電、太陽能等方面遙遙領先的新型能源公司。公司的工業(yè)布局已遍布華東，并逐漸拓展到了國外。公司業(yè)務范圍包括：燃氣、風能、太陽能、高效煤、綜合智慧能源等，是上海市綜合能源綜合服務商。（三）上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式情況變更模式以前，上海電力所持有的投資性房地產(chǎn)以成本模式計量，其包括已對外出租的房屋建筑物、相應的土地使用權，并且使用平均年限法計提折舊、攤銷，房屋建筑物的年折舊率為6.67-3.17%，2017年其所擁有的投資性房地產(chǎn)為7710.28萬元，并且折舊與攤銷達到1710.80萬元，可見這樣造成的成本并不小額。而2018年該公司增加的房屋、建筑物達362.57萬元，而土地使用權則增加了1045萬元，其中屬于存貨、固定資產(chǎn)或在建工程轉(zhuǎn)入的達1397.57萬元，在這個情況下的賬面原值的期末余額總計為9117.85萬元，與2017年相比，明顯保持一個增長的趨勢。然而在成本模式下需要進行計提折舊或進行攤銷，計算后的期末賬面價值為6836.19萬元?？梢杂^察到，成本模式下的累計計提折舊攤銷已達2281.66萬元。考慮到所處市場環(huán)境，為使公司財務與經(jīng)營狀況的反映更公允、更客觀，提供給股東的會計資料更可靠、更準確。上海電力結(jié)合公司投資性房地產(chǎn)的實際情況，于2019年10月29日發(fā)出公告決定2019年1月1日起使用公允價值模式計量所持有的投資性房地產(chǎn)，并追溯調(diào)整已披露的2018年財務報表，將投資性房地產(chǎn)核算方式調(diào)整為“公允價值計量”。此時會計政策變更下，投資性房地產(chǎn)的期末余額增加了3944.82萬元，增長率超過50%，同時根據(jù)評估報告和原始報表的不同，調(diào)整了3945萬元的期初權益，這之中包含3550萬元的未分配利潤以及395萬元的盈余公積。四、上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式變更動因（一）提高會計信息質(zhì)量據(jù)CAS3第十條“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。ADDINCNKISM.Ref.{9BAA0BACE21940a797423D5D44322683}[5]”本文認為，上海電力變更的主要原因更側(cè)重于提高會計信息質(zhì)量這一關鍵點。上海電力所持有投資性房地產(chǎn)的交易市場活躍，能通過同類及相似房產(chǎn)的市場行情及相關信息，對其公允價值做出合理的估值。市場瞬息萬變，房價信息也不斷變化。在房地產(chǎn)價格受政策控制的情況下，如果使用成本模式來衡量其市場價值，將會對投資者的決策公司的整體形象和產(chǎn)生不利的影響。在這一點上，選擇了公允價值計量的上市公司數(shù)不斷增加也從側(cè)面體現(xiàn)出，現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)市場還是持穩(wěn)步上升的活躍狀態(tài)，在會計準則的指導作用下，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是其他行業(yè)都逐漸更青睞公允價值，這也是一個關于提升會計信息質(zhì)量良好的傾向。改善公司經(jīng)營業(yè)績查看有關報表，上海電力2016、2017的凈利潤都出現(xiàn)了略微下滑的趨勢，作為投資者，會對擁有如此表現(xiàn)的該公司保有懷疑態(tài)度，而公司如何展現(xiàn)更好的財務狀況與經(jīng)營成果，會計政策變更是一個很好的途徑。此時，選取公允價值后續(xù)計量，能達到減小上海電力利潤下降幅度的效果。事實上該公司在采取公允價值的后續(xù)計量后，凈利潤由2016年的18.28億、2017年的15.10億增加到33.98億，除了自身的營業(yè)佳績外，這樣的提升也部分歸功于此時會計政策變更的作用。在這一點上，對比其他公司，上海電力改善業(yè)績的急切性較低。承辦國際運輸代理業(yè)務的飛馬國際2016年變更為公允價值模式能使得其公允價值變動損益對凈利潤的影響由2015年的-0.26%飛躍為124.04%，扭轉(zhuǎn)了成本計量模式下企業(yè)2016年度凈利潤為負的窘?jīng)r。顯而易見，這樣的扭虧為盈改善了其經(jīng)營業(yè)績的同時ADDINCNKISM.Ref.{715FD15CDCDE423d9E88623312C52F84}[6]。擴寬融資渠道需要另一方面，在我國，公司要通過再融資、銀行存款等融資手段來滿足資金需求，必須具有一定的信用資質(zhì)，但由于會計處理方法存在差異，公司利潤與資產(chǎn)負債情況等也會出現(xiàn)不同，進而影響到投資者的決策。ADDINCNKISM.Ref.{D593412B096A4a53962171B64404036E}[7]。譬如，在房價不斷攀升的情況下，運用公允價值的方法可以增加企業(yè)的資產(chǎn)賬面價值，使得企業(yè)的財務狀況表現(xiàn)較好。如果按照成本計算，不管房價上漲或者下跌，公司都會定期計提折舊和減值準備，這樣就會導致賬面價值的下降，這和房地產(chǎn)的市場規(guī)律不符，也會和市場價格有很大的出入。從行業(yè)數(shù)據(jù)可以看出，在過去的二十多年里，如果市場持穩(wěn)定狀態(tài)，那么房地產(chǎn)價格就不會大跌，所以，公允價值計量對于擴大公司資產(chǎn)規(guī)模無疑是一種有效方法，并且能幫助公司提升公司的利潤，從而達到銀行和其他金融機構(gòu)的財務指標，從而獲得更好的信譽。上海電力采用公允價值計量模式后，投資性房地產(chǎn)的期末余額發(fā)生了巨大增長，這很好的增加了公司資產(chǎn)價值，對資產(chǎn)負債情況產(chǎn)生了積極作用，并且未分配利潤與股東權益等都有了明顯增長；再加上該公司以新金融準則的要求進行銜接調(diào)整后，交易性金融資產(chǎn)與債券資產(chǎn)也相應增加，所以我們有理由認為公司有通過改變會計政策進行盈余管理的動機。與之相比，研究發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)、債務規(guī)模大、資金回款周期長，是目前房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題。譬如房地產(chǎn)行業(yè)的泰禾集團，2015年，公司規(guī)模的擴大需要巨額的資本，而且在計量方式發(fā)生變化之前，泰禾的短期借款每年都在增加，而經(jīng)營活動所產(chǎn)生的資本不足以支撐公司的發(fā)展，因此公司需要大量的外部資金來支撐公司的生產(chǎn)和運營。因此這樣的變更動因更為明顯側(cè)重拓寬融資渠道的緊迫性ADDINCNKISM.Ref.{174AE5BF47C74ab1A23DE8A1FB89A3E2}[8]；再比如而屬于非房地產(chǎn)企業(yè)的恒順醋業(yè)2012年計量方式的變化，正是由于2010至2012年年度凈利潤大幅下滑，而采用公允價值計量既能減少財務費用，又能有效地減少經(jīng)營成本，從而實現(xiàn)積極拓展融資渠道的效果。ADDINCNKISM.Ref.{092D1181499D41b285A6450EB6DF5144}[7]總的來說，不同公司的變更動因本質(zhì)都有相似之處，而上海電力在改善業(yè)績方面較為不那么迫切。五、上海電力投資性房地產(chǎn)計量模式變更的影響公允價值模式具有時效性特征，它的變化對公司的經(jīng)營績效有著一定的影響。在某種程度上，利用公允價值計量投資性房地產(chǎn)模式，打破了以往成本模式的限制，這樣的變更對企業(yè)的資產(chǎn)情況、利潤變化以及各財務指標都有一定影響，同時也對所得稅費用產(chǎn)生了不容小覷的影響?，F(xiàn)將對上海電力的資產(chǎn)負債表、利潤表、財務指標以及稅負情況進行分析，進一步探究計量模式變更對企業(yè)績效影響。（一）對資產(chǎn)負債表的影響表5-2對資產(chǎn)負債表的影響年份201620172018（成本模式）2018（公允模式）20192020投資性房地產(chǎn)(萬元)5329.65999.56836.210781.012353.112714.0投資性房地產(chǎn)增長率/13%14%58%15%3%非流動資產(chǎn)合計(萬元)6220725.47389235.08665343.18721936.69300176.311082951.6占非流動資產(chǎn)比重0.09%0.08%0.08%0.12%0.13%0.11%*資產(chǎn)合計(萬元)7080034.88463866.19866964.19940013.611102271.712908226.7占總資產(chǎn)比重0.08%0.07%0.07%0.11%0.11%0.10%表5-1對2018年12月31日合并資產(chǎn)負債表的影響單位：萬元項目會計政策變更前年末余額會計政策變更影響會計政策變更后年末余額投資性房地產(chǎn)6836.2萬元3944.8萬元10781.0萬元遞延所得稅負債4941.4萬元986.2萬元5927.6萬元未分配利潤659465.0萬元2468.6萬元661933.6萬元少數(shù)股東權益1049120.4萬元490.0萬元1049610.5萬元由表5-1、表5-2可以看出，上海電力在2016-2018年期間，按成本模式核算投資性房地產(chǎn)，其賬面價值略有增長，但在總資產(chǎn)中所占比例不足1%。而2018年的賬面價值在追溯調(diào)整為成公允價值模式后，增加了39448.41萬元，其增長率達到了58%，相比之前的13%、14%增幅顯著，這樣的增加尤為可觀，為資產(chǎn)質(zhì)量起到了一定積極作用；與此同時投資性房地產(chǎn)占非流動性資產(chǎn)的比重也較成本模式下增加了0.04個百分點，較之前也是明顯提升，并且在之后保持穩(wěn)定。另外，在計量方式改變后，公司的遞延所得稅負債、未分配利潤和所有者權益分別增長了98.62萬、246.86萬及29萬。大環(huán)境下，雖然2018年主要為房價調(diào)控年，但近年房地產(chǎn)價格仍然呈穩(wěn)定上漲趨勢。在這種狀況下，房地產(chǎn)的公允價值必然要比其歷史成本高，所以采用公允價值計量的方法，其賬面價值當然會有很大的提升，同時也會使其資產(chǎn)價值有所提高。此時，兩者的差異也會使公司的遞延所得稅負債有所上升，也使公司的未分配利潤發(fā)生變化。（二）對利潤表的影響表5-3對2018年12月31日合并利潤表的影響單位：萬元項目會計政策變更前年末余額會計政策變更影響會計政策變更后年末余額營業(yè)成本1794190.6萬元-195.7萬元1793994.9萬元公允價值變動收益44.0萬元379.4萬元423.4萬元所得稅費用58832.3萬元143.8萬元58976.1萬元少數(shù)股東損益64466.9萬元132.9萬元64599.7萬元表5-4上海電力2016—2020年投資性房地產(chǎn)公允價值變動年份20162017201820192020公允價值變動損益（萬元）379.4120.953.0營業(yè)利潤（萬元）221640.5191429.6392348.5248843.1249631.7營業(yè)利潤同比增長——-13.63%104.96%-36.58%0.32%公允價值變動對營業(yè)利潤的影響————0.10%0.05%0.02%凈利潤（萬元）182845.6151024.9339830.0201782.8191130.8凈利潤同比增長——-17.40%125.02%-40.62%-5.28%公允價值變動對凈利潤的影響————0.11%0.06%0.03%計量模式變更對上海電力的利潤也產(chǎn)生了一定的影響，這也是該公司轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)計量模式的主要原因之一。通過觀察該變動對2018年度合并利潤表的影響，可以明顯發(fā)現(xiàn)此次變更使得營業(yè)成本下降了月195.72萬元，下降了約1.1%，而在公司本就占比很小的公允價值方面，大幅增額379.42萬元，而少數(shù)股東損益也產(chǎn)生相應影響。觀察表5-3，不難看出，營業(yè)利潤由19.14億元暴漲到39.23億元，增長率高達104.96%，而凈利潤也由15.10億元增長到33,98億元，增長率達到了125.02%，一方面上海電力加強市場營銷，準確管控成本實現(xiàn)了營業(yè)收入的超額完成，而另一方面投資性房地產(chǎn)計量模式的變動也讓凈利潤的良好表現(xiàn)起到了添磚加瓦的作用。成本模式下折舊、攤銷額的降低、公允價值的提高，在房價不斷攀升的情況下，也確實促進了公司的盈利，這與之前的公司變動動機中所涉及的盈余管理相吻合。顯然，在對利潤的影響中，上海電力更改計量模式整體上是正確的選擇，2018年-2020年三年間，公允價值變動損益分別是379.42萬元、120.94萬元及53.02萬元，總體呈正向穩(wěn)定增加利潤的趨勢，但是可以看到到2020年時后勁明顯不足，可以意識到投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益對利潤的提升作用明顯變小了，主要原因可能與所在地區(qū)的房價調(diào)控有關，但是也應該意識到不同的企業(yè)投資性房地產(chǎn)所處地區(qū)及構(gòu)成存在不同之處，在房價持上升趨勢的情況下，個別公司的該資產(chǎn)公允價值也未必會永遠呈現(xiàn)積極的一面，畢竟。因此，這也是選擇公允價值模式的風險所在，不像成本模式的自行提取折舊、進行攤銷，市場的不穩(wěn)定加劇了利潤的變動，使盈利難以預料。（三）對財務指標的影響對資產(chǎn)負債率的影響表5-5計量模式變更對資產(chǎn)負債率的影響年度20162017201820192020資產(chǎn)負債率71.46%76.24%73.32%72.92%73.11%增長/下降——4.78%-2.92%-0.40%0.19%同比增長/下降——6.69%-3.83%-0.55%0.26%企業(yè)的資產(chǎn)負債率所體現(xiàn)的償債能力能為債權人判斷企業(yè)負債情況和風險程度提供依據(jù)。上海電力2016年至2017年的資產(chǎn)負債率由71.46%增至76.24%，上升了4.78個百分點，同比增長達6.69%，這是一個很明顯的增長情況，意味著企業(yè)償債能力有一定下降。而在2018年資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)了下降趨勢，選擇改變其投資性房地產(chǎn)計量方式后，公允價值變動損益的增加以及折舊、攤銷相應減少的作用為資產(chǎn)的增長起到了一定的促進作用，該指標的減少可促進上海電力融資能力的提高，緩解企業(yè)資金方面的壓力。另外，在變更了計量模式后，2019年及2020年公司的資產(chǎn)負債率都處于一個較為穩(wěn)定的區(qū)間，這一定程度上也加大了投資者的信心。而觀察資產(chǎn)負債率較高的房地產(chǎn)行業(yè)，以泰禾為例，在調(diào)整計量模式之前，公司的資產(chǎn)負債率已高于業(yè)內(nèi)80%，而在2015年，變更為公允價值模式后，其資產(chǎn)負債率有了9.36%的下降，降低較為顯著，。ADDINCNKISM.Ref.{B6591520FDF64cfc8D96CD47D61FC44A}[8]這樣的變化明顯大于上海電力的變化，可以看出不同行業(yè)間的一個差別。對凈資產(chǎn)收益率的影響表5-6計量模式變更對資產(chǎn)負債凈資產(chǎn)收益率的影響年度20162017201820192020凈資產(chǎn)收益率8.77%6.98%18.92%5.89%4.72%增長/下降——-1.79%11.94%-13.03%-1.17%投資一家公司，免不了注重對其盈利能力的判斷，這影響著該公司未來發(fā)展。凈資產(chǎn)收益率是衡量公司是否具有盈利能力的重要手段，指標的高低可用來判斷投入資本是否能得到較高收益。2018年上海電力凈資產(chǎn)收益率顯著提高主要歸功于其凈利潤大幅增加，投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的影響雖然不大，但也一定意義上促進了凈利潤提升。如表所示，2016年至2017年上海電力的凈資產(chǎn)收益率逐漸下降，在2018年提升明顯，然而在2019年、2020年表現(xiàn)不佳，其主要原因是凈利潤、凈資產(chǎn)有所下降，投資性房地產(chǎn)的公允價值實則幫助不大，但這實際上也說明了盈利能力更要著眼于主營業(yè)務所帶來的利潤上。（四）對稅負的影響表5-7計量模式變更對所得稅費用的影響年度20162017201820192020所得稅費用(萬元)51462.644690.458976.151539.259124.6增長率——-13.16%31.97%-12.61%14.72%加重企業(yè)稅務負擔著實是采用公允價值計量模式的一大問題。依照稅法的相關規(guī)定，資產(chǎn)計提的折舊或攤銷能夠從企業(yè)的利潤項目中扣除。若是投資性房地產(chǎn)以成本法計量，便意味著必須對其計提折舊或攤銷，這樣能夠有效減少企業(yè)的所得稅費用。然而，由于采用公允價值不能進行計提折舊，意味著上海電力當期的應稅收入將會增加。因此，公司的所得稅費用也會相應的增加，從而在使得公司的納稅負擔有所加重。正是這樣，調(diào)整報表時，該會計政策變更引起了143.79萬元的所得稅費用增加。而觀察16-20年所得稅費用的圖表，可以看出2018年的所得稅費用最高，之后相對下降，但在2020年又有所上升。在所得稅費用的影響方面，對所有采取公允價值計量模式的企業(yè)來說，這是個共性問題。公允價值變動損益引起的利潤上升必定會造成一定的所得稅費用負擔，而變化多少則取決于由公允價值變動損益引起的利潤的高低。六、規(guī)范企業(yè)投資性房地產(chǎn)計量模式變更的建議（一）選擇合適的會計計量方式、加強風險管理根據(jù)上海電力公司的報表資料，可以看出，不同的計量方式會對公司的財務狀況造成不同的影響，因此，企業(yè)應該根據(jù)自己的實際情況，選擇適當?shù)挠嬃糠绞?。上海電力鑒于其投資性房地產(chǎn)所在位置具有良好的房地產(chǎn)交易市場，能夠獲取合理的市價和其它有關的信息，以使其公允價值得到合理的評估，因此選擇更改了后續(xù)計量模式。從目前的情況來看，這樣的選擇是適合該公司的，并且都起到了一定的正向作用。因此從這個角度來看，選擇合適的會計計量方式，的確能對公司運營起到很大幫助。并且公司經(jīng)營的風險不容小覷，選擇合適的會計計量方式也是一種未雨綢繆。在采用成本法的情況下，每年折舊和攤銷都比較平穩(wěn)，而且在一定程度上降低了公司的稅負。但是，這樣一來企業(yè)的資產(chǎn)價值無法客觀、真實地反映，也讓自身融資、籌資有所影響。公允價值對公司財務報表的美化作用在于其客觀地體現(xiàn)了投資性房地產(chǎn)的市價，但是，它所造成公司的利潤不穩(wěn)定的事實也不可忽略，這也會影響投資者的決策。因此，企業(yè)應該結(jié)合外部環(huán)境與自身條件，對潛在的風險加以防范，選擇適合自己的計量方式，將損失發(fā)生的可能性降到最低。（二）企業(yè)提高自身實力，完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度如果企業(yè)選擇改變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量方式，就需要時刻注意自己的未來和發(fā)展，而不能只看公允價值模式的短期收益，增強自身實力才是發(fā)展的硬道理。通過上文分析，上海電力的財務狀況并沒有通過改變計量模式得到巨大改變，因此本文認為其實際著眼于是企業(yè)未來發(fā)展的長遠方向。鑒于市場環(huán)境的合適程度與會計準則的指導作用，為了展示更加高質(zhì)量的會計信息，上海電力選擇了更加客觀的公允價值計量投資性房地產(chǎn)，其更關注于自身企業(yè)健康發(fā)展，給予投資者更多的有效信息，。因此企業(yè)長遠健康發(fā)展必須要增強自身的實力，提高企業(yè)自身規(guī)范意識。同時長遠發(fā)展也離不開良好的內(nèi)部監(jiān)督體制，會計人員管理工作及相互協(xié)調(diào)的透明度能通過有效的內(nèi)部監(jiān)督一定意義上的提高，從而促進其工作合理化，從而為后續(xù)計量的模式變更提供了有利的內(nèi)部環(huán)境。同時，企業(yè)的財務管理水平也是影響企業(yè)利潤和現(xiàn)金流的重要因素。掌握著公司資金流向的財務人員，其個人素質(zhì)越高，對公司的利益保障也就越強。因此，加強財務人員的專業(yè)能力，提高他們在運用公允價值計量模式下的判斷、理解和處理能力，有助于加強財務部門人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德建設。在推動提高會計人員的素質(zhì)培養(yǎng)的工作以外，也要相應增強他們對工作的滿意度，從而實現(xiàn)優(yōu)化公司經(jīng)營環(huán)境的效果，確保企業(yè)目標得以實現(xiàn)，這也有利于企業(yè)選擇更適合的模式計量創(chuàng)造環(huán)境，一定意義上加大企業(yè)對公允價值計量模式選擇的傾向。（三）改進會計處理方式，完善相應條規(guī)當前的會計準則對投資性房地產(chǎn)的計量模式的相關規(guī)定仍存有缺陷，若能改進會計處理方式，有利于投資者對企業(yè)的經(jīng)營狀況有了客觀認識，通過對上海電力的實證分析，不難看出，此次會計政策的變化，即使對公司的報表體現(xiàn)產(chǎn)生了積極的影響，但其業(yè)務本質(zhì)并沒有改變。本文認為，要在充分反映公司資產(chǎn)的市場價值基礎上，對投資性房地產(chǎn)進行合理的計量，提供給投資者有效可靠的會計信息。其一，在改變計量模式后，兩種模式下投資性房地產(chǎn)的信息應由企業(yè)在財務報告中同時進行披露。通過對上海電力的分析，不難看出，在計量方式變化后，其資產(chǎn)賬面價值有增加的跡象，但是企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模不會發(fā)生顯著的改變。目前我國會計準則只要求提供現(xiàn)有的計量模式下的資產(chǎn)價值，恰恰給某些公司實施盈余管理帶來了機會。正是如此，如果能夠?qū)Σ煌嬃糠绞较碌脑撡Y產(chǎn)進行報告上的體現(xiàn)，能夠使投資者對公司的實際狀況有一個直觀的認識。其二，建議將公允價值變動部分記入科目“其他綜合收益”，待出售時再轉(zhuǎn)入損益類科目。ADDINCNKISM.Ref.{BC31222C3EF84ef39024A5D4C1E7A7CC}[9]公司持有投資性房地產(chǎn)，通常不會用于短期銷售，而“公允價值變動收益”則并非公司當期所實現(xiàn)的收益，而是必須等待公司將其賣出才能獲得。因此，如果實行這樣的會計處理方式，既能客觀、真實地反映公司的資產(chǎn)，又不會影響到當期的利潤，從而降低公允價值變動對公司的利潤產(chǎn)生的影響，使投資者能夠更好地了解公司的經(jīng)營狀況。因此，如果將公允價值變動計入“其他綜合收益”，既能客觀、真實地反映公司的資產(chǎn)，又不會影響到當期的利潤，讓投資者對公司的運營情況有一個更清晰的認識。。（四）加強市場調(diào)控與監(jiān)管，健全我國投資性房地產(chǎn)評估市場上海電力2019年才開始選擇將投資性房地產(chǎn)模式變更為公允價值計量，一方面這是公司結(jié)合自身情況權衡的結(jié)果，另一方面也是公允價值計量在我國投資性房地產(chǎn)方面普及不足和運用不成熟的體現(xiàn)。公允價值的推廣需要國家的宏觀調(diào)控。由于我國投資性房地產(chǎn)不像其他金融產(chǎn)品一樣具有較強的市場活力，因而其公允價值的獲得要比在其他國家要困難的多，所以大多數(shù)企業(yè)只能依賴于專業(yè)的評估機構(gòu)。當前我國的評估水平參差不齊：以評估報告為基礎的公允價值是最具權威性，但其獲得的成本費用也更高；企業(yè)自評操作簡單，但其結(jié)果不精確，易產(chǎn)生較大的誤差；而通過市場上的活躍報價來確定公允價值是最安全、最經(jīng)濟的。這就是為什么采用公允價值模式比簡單的成本模式更昂貴，從而增加了公司的負擔。與此同時，許多公司借此聘請第三方評估公司進行盈余管理，這也是是很難忽視的事實。因此，政府應當發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，推出穩(wěn)定市場的政策，從而減輕部分企業(yè)對房價不穩(wěn)定而拒絕公允價值后續(xù)計量模式的顧慮。要