投資新建上海某私募股權(quán)投資項目投資立項書

引言：

立案伊始，擺在我們面前的是一串經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，市場競爭是無情

的，優(yōu)勝劣汰永遠(yuǎn)是獨一的游戲規(guī)則。順利完成產(chǎn)品去化，快速完成資

金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃

至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推行，那就是建

立在有“好家園”的前提下。也許具有“不是市場需求什么，我們就制

造什么；而是我們制造什么，市場就需求什么”如此大氣的

企業(yè)才是市場的寵兒...

本項目控制性經(jīng)濟技術(shù)參數(shù):

規(guī)劃總用地10.7萬平方米

總建筑面積16.3萬平方米

容積率1.51

總套數(shù)1190套

我們的基地條件如何？我們的客源客層怎樣？我們的產(chǎn)品定位在

哪里？我們的產(chǎn)品有什么附加值？我們的產(chǎn)品力該怎樣加強？我

們的目的……

第一步完成首要義務(wù)逐i成功去化產(chǎn)品，最大程度完成利潤。第

二步達(dá)成近景義務(wù)逐一讓市場廣泛接受屬于企業(yè)自我的產(chǎn)品開發(fā)

理念。

以祈求得市場真理，完成企業(yè)逐一價值回歸。

價值回歸模擬流程圖：

定位精確、高附完善的社區(qū)生活配套市場迅速認(rèn)可、

加值的產(chǎn)品注重實效的媒體攻勢接受程度高

獷適

大

度

再

夸

請

大

贊

的

宜

傳

資金回籠理想達(dá)到預(yù)期目的遭到市場追捧、

等待二期投放“耳語傳播”

［逐一產(chǎn)品SWOT分析逐一］

S優(yōu)勢點W優(yōu)勢點

?城建集團品牌優(yōu)勢?道路樂音、安全成績

-暢通的道路、交通優(yōu)勢?區(qū)域缺商業(yè)氣息及完善機能配套

-低密度、高綠化的居住環(huán)境-周邊區(qū)域競爭壓力巨大

-基地沿街面長，將成為浦興路亮點?公交站點高小區(qū)較遠(yuǎn)

-浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與人力進駐?社區(qū)受地塊影響缺乏全體感

-難以集中綠化及拉開棟距

0機會點T要挾點

-浦東最具貶值潛力的地區(qū)之一?激烈的競爭市場，相反單價的個案量體

-景觀道路、景觀住宅，景觀社區(qū)。大，客戶選擇性多

-出世后新興客源層的選擇?競爭個案的規(guī)劃質(zhì)量提升

-政府利多政策支持?本產(chǎn)品差異化方面的難度大

-公房補貼改制為貨幣補貼?將來區(qū)域競爭激烈

■將來多項交通及捷運計劃?綠化集中在二期不利于一期銷售

-將來樓市持續(xù)供需兩旺：“不動產(chǎn)”投資?藍(lán)印戶11政策不陰暗

理念已開始興起

地塊四至

［逐一項目“立地條件”分析逐一］

?本地塊處于浦東金橋地區(qū)，具體位于張楊路北側(cè)，長島路以東，西側(cè)至五蓮路，屬于浦東滬

東新村地區(qū)。

?基地外形呈狹長形，小區(qū)三面臨街，南面緊臨浦東新區(qū)交通要道逐一張楊路，北面為滬東新

村的老式公房，與本案僅一墻之隔，目前基地已規(guī)劃平整。

交通動線

?基地出入的次要干道逐?浦興路是?條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐，由基地沿張楊

路可中轉(zhuǎn)浦東的金融商貿(mào)中心逐一陸家嘴商業(yè)中心。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南

到聯(lián)洋生活園區(qū)。浦興路與浦東的眾多交通主干道如：張楊路、金橋路、羅山路相接，經(jīng)

過這些交通干道和相連的越江橋梁，可迅速到達(dá)浦西市中心人民廣場、楊浦的北外灘地

區(qū)、浦東金橋進口加工區(qū)等地。

一本地塊周圍常規(guī)公交線路分布眾多，但站點普遍距基地較遠(yuǎn)，大多分布在長島路，浦興路，

但班次的間隔較長。線路次要有776、785、716、774、791等，經(jīng)過這些線路可迅速中

轉(zhuǎn)人民廣場、外灘、淮海路、、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。另外，規(guī)劃中輕軌PD—A、

B線將緊臨基地，為居民的出行提供古代化交通工具。

生活機能

-就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個浦東地區(qū)顯得絕對較為落后，項目基地周圍幾乎沒

有象樣的生活配套，雖已新建了大量居民住宅，但相關(guān)的生活配套、商業(yè)設(shè)備檔次較低,

不能較好的滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆?/p>

區(qū)域發(fā)展

-本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平

方公里國際社區(qū)）將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別里和酒店式公寓、從幼兒園到研討生院的著

名教學(xué)機構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場和橄欖球體育場

等健身休閑中心，溫馨、便捷的服務(wù)將會讓這里的投資環(huán)境更趨完善。

附：滬東地區(qū)次要交通線路及生活配套

783路臺兒莊路逐一淮海東路

815路德州新村一一外島橋

638路東陸新村逐一周家渡

716路鳳城新村——張橋

785路臺兒莊路逐一上鋼新村

639路周浦鎮(zhèn)逐一長島路

191路第一八百伴逐一榕橋

774路嶗山東路逐一外高橋

776路永業(yè)路逐?泰東路

85路博興路逐一東昌珞

東周線東陸新村逐一周浦醫(yī)院

川歇線歇浦路逐一川沙

購物生活

家樂福超市、OBI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得

利超市

休閑生活金橋公園、名人苑花園

醫(yī)療保健

瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院，公利醫(yī)院

教育培訓(xùn)

中福會幼兒園、平和雙語學(xué)校、協(xié)和國際學(xué)校、中歐國際工

商學(xué)校、浦興中學(xué)、金橋中學(xué)、杉達(dá)大學(xué)

[——項目〃立地條件”優(yōu)劣分析逐一]

利多要素

?張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通

網(wǎng)絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了々利的條件，多條公交站點的設(shè)立，

為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。

-金橋地區(qū)為浦東新區(qū)發(fā)展重點區(qū)域，其購買力強，日益聚增的居住人氣，使得當(dāng)?shù)氐牟?/p>

飲、農(nóng)貿(mào)、金融等配套漸漸完善。

?基地附近的金橋公園、名人苑花園、以及金橋進出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場，成為住戶良好的

就近休閑、文娛、健身的理想場所。

?基地周圍的文明教育和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)備較為完善，附近分布了中福會幼兒園、浦興中學(xué)、平

和雙語學(xué)校、金橋小學(xué)、金貿(mào)小學(xué)等眾多教育培訓(xùn)學(xué)校。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分

院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。

-小區(qū)占地10.7萬平方米,具有一定規(guī)模,建筑容積率較低.產(chǎn)品類型多樣.

-加上規(guī)劃良好的小區(qū)環(huán)境.優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶遠(yuǎn)離生活空間的壓

制，完全感受大自然的意境。

發(fā)展商以往塑造的成功案例，所創(chuàng)造的品睥效應(yīng)，成為業(yè)主購房的決心保障。

?本項目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價較低，極

符合該區(qū)域居民承受才能。

利空要素

?基地南側(cè)的浦興路，作為重要的交通干道，在給居民出行帶來方便的同時，也使得生活的

安寧被其打破，樂音、塵土、交通安全成為產(chǎn)品最大的不利點。

?目前基地周用的商業(yè)配套相當(dāng)不完善，即便現(xiàn)存的商業(yè)配套也存在消費檔次較低，繁榮度

不夠的成績，這?切都妨礙了居住地的人氣的進-?步旺盛。

?基地相臨的公交站點大多聚集在距基地較遠(yuǎn)的張楊路或長島路匕居民出行，特別是夜間

較有?不便。

-基地處于浦興路（張楊路的邊緣地帶），周圍寬闊的道路妨礙了各社區(qū)人員的活動，夜間

基地周邊除r川流不息的車輛，毫無人影。

-項目周邊近年來開發(fā)的大量新建住宅社區(qū)如：龍陽、塘東小區(qū)和萬邦、東方都市社區(qū)，給

本項目形成了極大的競爭壓力。

-項目小區(qū)呈狹長形，分兩期開發(fā)，一期與二期之間被博興路“攔腰截斷”，不利于本案全

體規(guī)劃規(guī)劃，致使社區(qū)缺乏全體感。

?金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域周邊競爭個案林立，且已逐漸向高質(zhì)量、高

標(biāo)準(zhǔn)的目的發(fā)展，使本案規(guī)劃產(chǎn)品差異化難度加大。

?受技術(shù)經(jīng)濟目的的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴

室面積，使住戶短少空間享用。

一期較小的綠化率，將使小區(qū)短少庭園陪襯，也是本案另一點將有可能對未來銷售去化產(chǎn)

生影響的要素。

■小區(qū)總建筑面積達(dá)16.3萬平方米，開發(fā)量大，區(qū)內(nèi)居民戶數(shù)絕對較多，由此對將來物業(yè)

管理的耍求絕對較高。

項目產(chǎn)品“定位根據(jù)”（目的市場需求）逐一?

1、周邊競爭個案目的市場需求

鑒于周邊競爭個案客源客層的消費行為，揣測其目的市場需求大致如下：

出于對上下班和日常生活出舉動線的考量，購房者普遍考志到其目前或未來，在浦東生活

辦公的便捷性。

有浦東主軸線逐一張楊路的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中看法到這一

“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣喜的貶值空間。

隨著金橋樓市板塊的日益崛起，廣義范疇上噫亮的“新金楊，市生活”概念愈發(fā)不得人心，

從最人程度1:吸引了來芻本巾乃至更人空間的關(guān)注目光。

目前區(qū)域內(nèi)的已建社區(qū)由于規(guī)模適中，且在產(chǎn)品力塑造和推行宣傳方面均有著不俗表現(xiàn)，

因此市場接受度普遍較高。

對總價的關(guān)注程度較高，其中二房約40萬元/套、三房50?55萬元/套總價的房源市場去

化最快。

結(jié)合目前的市場行情均價，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)喜愛于100710平方米的二房以及120730

平方米的三房。

功能分割合理.、設(shè)計新穎的房型，是絕大多數(shù)購房者所追求的。

區(qū)域內(nèi)大部分個案的建筑設(shè)計和庭園景觀設(shè)計均延聘了專業(yè)的設(shè)計公司，各類風(fēng)格懸殊而

立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心思消費者的追求。

--梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個案采用，市場反映良好

?隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境相貌和市政配套匚程的口趨完善，又獨具“全市獨一空氣質(zhì)量目的達(dá)到國家

一?級標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)”的后天優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已遭到越來逑多帶有投資、環(huán)?？捶ǖ馁彿?/p>

者喜愛。

2、上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析

上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段類似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的

“中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文明佳園”，距

離本案很近的“碧云新天地”等，其目的市場需求大致如下：

?發(fā)展商都在一定程度上植根于本區(qū)域，深諳區(qū)域市場動態(tài)，所開發(fā)產(chǎn)品市場定位精確，去化良

好。如：“文明佳園”、“南洋新都?xì)?/p>

?擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理地位優(yōu)勢。如“南洋新都”，依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地

鐵2號線虹橋機場延伸段的便捷性；“文明佳園”則依托黃興綠地的建設(shè)以及五角場的復(fù)興

計劃。

?在各自所在的區(qū)域內(nèi)突出個性鮮明的社區(qū)主題風(fēng)格與建筑外觀。

?項口周邊擁有普通拘有配合大型生活社區(qū)的大型超市、賣場，如“大潤發(fā)”、

“家樂?！?、“樂購”等。

?完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)及便利的出行道路動線。

?良好的區(qū)域位優(yōu)勢。如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在

擁有虹口優(yōu)秀人文傳統(tǒng)的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能，其售價創(chuàng)下

這個區(qū)域的最高單價，自從開盤后價格不斷走高。從4000元/2~颼升至5000元/此累計漲

幅超過25%。

?一梯二戶、南北通風(fēng)、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設(shè)計規(guī)劃。

?大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。

?國家康居工程示范小區(qū)：“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)懇求：以及白玉蘭施工質(zhì)量

獎的獲得。

[——項目產(chǎn)品“附加值”建議逐一]

目的內(nèi)容可行性加強可行性

?為了補償周邊暫時?公共事業(yè)項目（例?項目周邊多為新建-建議與住宅建筑外

絕對匱乏的生活如郵局、銀行等）住宅區(qū)，人氣較觀相協(xié)調(diào)，外觀

機能現(xiàn)狀旺，具備一定招風(fēng)格一致

商引力

-提升本項目?商鋪有相當(dāng)

?商業(yè)服務(wù)項目（例如?建議燈光工程，避

地段居住質(zhì)量貶值空間

24H超市、餐廳等）免客戶有地偏人

稀之感

?極力完善小

?配合五蓮路?小區(qū)浦興路口中轉(zhuǎn)五?借社區(qū)小巴車身達(dá)

區(qū)配套

上即將興修亞蓮路僅3分鐘車程到活動廣告效果

洲最大超市這

?利好音訊及時

預(yù)備，推出社區(qū)

巴士收費往復(fù)接

送等服

務(wù)

?小區(qū)地鐵巴-與各類交通?方便業(yè)主出

-由此進步與浦西的

士工具連網(wǎng)行之余，加大

運轉(zhuǎn)，做到真正

客戶引流效果

意義上的交通便

捷

[逐一社區(qū)生活主題建議逐一]

由于地段要素，本案及周邊個案，亳無地段方面的吸引力，以周邊個案，尤其“連城”、“碧

云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產(chǎn)品的方面營建賣點，而本案由于受基地限制，較難在產(chǎn)品力

方面發(fā)掘賣點，故建議脫離衣品運用軟體配套手腕，提升產(chǎn)品附加值。

[…提出重生活口號…]

為了成功地將一、二期聲品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，

完成市場造勢，提升產(chǎn)品質(zhì)量，樹立市場品牌籠統(tǒng)，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。建議提

出重生活口號，用此在市場上突顯本案特殊性。-結(jié)合案名及面積配比，提出“可以居”，闡述

可以居口號，以網(wǎng)絡(luò)最大的客源客層。

-利用商業(yè)街，提出“殘缺社區(qū)，衛(wèi)星社區(qū)”，顯示本案在生活各方面的獨立面，殘缺性。

?提出“新鄰里關(guān)系”口號，顯示發(fā)展商獸性的一面，創(chuàng)辦一些共誼活動，令小區(qū)生活充滿人情

味。

[…環(huán)境設(shè)計附加值…]

針對本案地形特性及競爭個案賣點，本案需在景觀設(shè)計部分加強，建議遵照

“小而精?，獨具匠心”的準(zhǔn)繩

一期銷售

?利用間距空間，創(chuàng)造不同風(fēng)格，小型點景外型，作到戶戶推窗見景

-“化零為整”把一期整個基地，作為一大型景觀主題，建筑也成為景觀中的一部分

二期銷傳

-二期地形有較多空間表現(xiàn)景觀，可進一步突出與一期的景觀質(zhì)量差距

商業(yè)街

燈光工程：建議店面設(shè)計工程，為本案鑲嵌一條“金邊”

外立面：一致外立面，與小區(qū)協(xié)調(diào)一致，成為景觀的點睛之筆

[——項目”產(chǎn)品力加強”建議逐一]

本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)，基地占地面積約

10.7萬平方米，總建筑面積為16.3萬平方米。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以“古代生

活社區(qū)”為其特點并結(jié)合將來交通規(guī)劃優(yōu)勢及居住人氣和將產(chǎn)品塑形成為浦東新區(qū)內(nèi)“具

質(zhì)量、品味和價值的景觀社區(qū)”o

建筑規(guī)劃

一面磚方案：配合設(shè)計師的設(shè)計方案，定量定制面磚。在燒制的次數(shù)、工夫段的長短、配色的

選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的

“立面”。這也可以成為本項目的一個賣點

-面磚對線對縫計劃：在鋪沒面磚之前，必須有設(shè)計縝密的施工方案，保障建筑外立面上的健

隙限定在一定的范圍內(nèi)

?結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土樁基、現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。

?底層大堂逐?花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及京華裝飾吊頂，地方空調(diào)。

?各樓大門逐?智能“?卡通”、可視對講、密碼門禁系統(tǒng)、力配以高級彩色粉噴金屬玻璃大

門。

?各層大堂、走廊及電梯廳逐一大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂

燈及裝飾吊頂：各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻：樓梯扶手采

用高級硬木扶

?電梯逐一采用日立/三菱/OTIS/迅達(dá)/LG/其他品牌高級自動（3VF、800KG、

1.60m/s）（小機房/無機房）電梯中轉(zhuǎn)各層。

-信箱逐一各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。

-消防安裝逐一各層設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。

智能化配置建議］

?將來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)：打破常規(guī)智能化小區(qū)普通僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在

安全防備系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化程度真正落實、在家庭智能化上有所打破，且在環(huán)保上

有建樹。真正鋪就將來數(shù)字生活之路，與目的客戶的占代觀、將來觀交融起來。

?社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：

a:寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、閱讀：

b:經(jīng)過社區(qū)的BBS增志住家的交流，加強業(yè)主溝通：

c:網(wǎng)上點擊物業(yè)服務(wù)：

d:網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療：

e:網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。

?負(fù)壓樓道設(shè)備：在樓道里專門設(shè)計正負(fù)壓安裝，鋪設(shè)獨立管線，在遇到火災(zāi)時開啟，可以使

樓道成為無煙逃生道。

寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：經(jīng)過小區(qū)INTRANET(外部局域網(wǎng))與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖

到樓(FTTB)外部，每戶獨享IOMB配置。完成VOD點播、網(wǎng)上醫(yī)

療、炒股、教育等功能。

?家庭智能化系統(tǒng)：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，完成家用電器近程控制。

?安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不只給予業(yè)主安詳生活的保值同時還可以讓購房者對對本社

區(qū)有一愈加良好的印象。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防

主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機

顯示報警部位提示值班人員。重要地位大門、車庫、電幫轎解、中庭重要地位閉路電視

監(jiān)控。

a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對講系統(tǒng)。

b、信系統(tǒng)：完成住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。

c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報警系統(tǒng)。

d、進門、落地窗，一、二樓住家窗戶配有門磁窗磁、紅外線探測器并經(jīng)過可視

對講主機接入安防中心，非法闖入時，與安防中心相連自動報警。

C、巡更：小區(qū)內(nèi)次要通道出入口及各大樓的次要部位設(shè)置，記錄巡更道路及時

間，保證安全。

f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并經(jīng)過對講主機接入安防中心。

g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動感煙、消防噴淋系統(tǒng)。

景觀設(shè)計建議

?采用庭院式社區(qū)入口：采用主題公園規(guī)劃的方式方法，營建出一片休閑天地，可供業(yè)

主雨天觀景、品茗、對弈等，別有一番風(fēng)味。

?樹種I一致：以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。一則便于養(yǎng)護、二則整

個社區(qū)的景觀將會顯得一致和諧、大氣.樹種可以考慮香櫛、銀杏.至于達(dá)標(biāo)所需求的

其他植物，可以專門把它們設(shè)計在另辟的“百花圃”里。

?空中花園：在屋頂設(shè)計花園可以添加社區(qū)的休閑文娛空間。軍頂也可以是休憩的地方。

?中庭廣場中心：可設(shè)計意味社區(qū)精神的標(biāo)志物。

?社區(qū)細(xì)部：運用背景音樂塑造社區(qū)日間浪漫悠閑的情調(diào)，以起到畫龍點睛的作用。建議

庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時設(shè)計，并延聘境外較知名、較具影響的設(shè)計師，才能

達(dá)到直接、有效的廣告宣傳效果。可以考慮用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和

建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。

—物業(yè)信息化管理

建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成而效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)

智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在

最佳運轉(zhuǎn)形態(tài)。

近程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電煤表搜集器，用戶即時經(jīng)過智能化控制器的液

晶顯示器查看三表讀數(shù)，并同時傳輸給物業(yè)中心遠(yuǎn)端服務(wù)器，自動記費結(jié)算，減少上門

抄表的干擾。

IC卡一■■R通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所消費，物業(yè)管理等費

用的結(jié)算及車輛進出的管理。

車庫管理系統(tǒng)：在停車場出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持IC智能卡接近讀卡機時，

在獲得有效確認(rèn)后，閘門臂會自動開啟，允許車輛經(jīng)過0

社區(qū)環(huán)保建議I

A、動力系統(tǒng)

?進入住宅小區(qū)的動力普通為：電、燃?xì)?、煤。對這些常規(guī)動刀要進行分析優(yōu)化，以便從系統(tǒng)

上采取優(yōu)化方案，避免多條動力管道入戶。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行

節(jié)能設(shè)計，建筑節(jié)能至少要達(dá)到50%以上。盡量采用新動力和綠色動力。

?建議采用太陽能作為路燈等公共用電的動力。

?樓梯過道采用聲控延時開關(guān)。

B、氣環(huán)境系統(tǒng)

住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面。

-室外空氣質(zhì)量要求達(dá)到二級標(biāo)準(zhǔn)。居室內(nèi)做到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)備，房房設(shè)

有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證居民的衛(wèi)生和健康。建議廚衛(wèi)

預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、干.生間無暗衛(wèi)設(shè)計

C、聲環(huán)境系統(tǒng)

住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對小區(qū)以外樂音的胭阻措施。

-室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。

-建筑設(shè)計中采用膈音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間樂音小于35分貝、夜間小于30

分貝。

-對小區(qū)周邊產(chǎn)生的樂音，假如影響了小區(qū)的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施。綠化采用更多的喬

木。沿街住宅運用雙層中空玻璃沿馬路，高架，加油站地位設(shè)置綠化隔離帶小區(qū)人車分

流機動車庫出入口，盡量位于小區(qū)出入口附近。

D、光環(huán)境系統(tǒng)

-住宅小區(qū)的光環(huán)境普通著重強調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光。除此以外，還應(yīng)留

總居住區(qū)內(nèi)防止光凈化，如：強光廣告、玻璃壽墻等。建議在室外公共場地采用節(jié)能燈

具，倡導(dǎo)由太陽能提供的綠色照明。采用抗反光玻璃房里設(shè)計達(dá)到四明效果。

E、熱環(huán)境系統(tǒng)

-住宅小區(qū)的熱環(huán)境系統(tǒng)要滿足居民的熱溫馨度要求、建筑節(jié)能要求等。

?對住宅圍護結(jié)構(gòu)的熱工功能和保溫隔熱提出要求，以保證室內(nèi)熱環(huán)境滿足舒適性要求，冬

季供暖室內(nèi)合適溫度：20。024。（2,冬季空調(diào)室內(nèi)合適溫度：22。027%：0住宅的供暖、

空調(diào)應(yīng)該采用清潔動力，并量體裁衣采用新動力和綠色動力。爭取采用不毀壞大氣環(huán)境

的循環(huán)系統(tǒng)。

?建議在衛(wèi)生，廚房加設(shè)保溫，隔熱、防水層。

-玻璃為雙層中空，加強隔熱，保溫功能。

F、綠化系統(tǒng)

-生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地?提供光和作用的綠色再活力制，它具有清潔空氣、糅放氧氣、調(diào)

理溫度等功能。

?休閑活動功能：小區(qū)綠地提供戶外活動交往場所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)

備完全。并使設(shè)備不妨礙化，電纜地下化，完成人車分流。

-景觀文明功能：經(jīng)過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享用和文明品味欣賞。

G、廢棄物管理與處置系統(tǒng)

-住宅小區(qū)生活垃圾包括搜集與處置兩部分：搜集應(yīng)以"有害化、減量化、資源化”為準(zhǔn)繩。

生活垃圾的搜集要全部袋裝，密閉容器存放，搜集率應(yīng)達(dá)到100%。垃圾應(yīng)實行分類搜

集，分為有害類、無機物、無機物三類。

1、綠色建筑材料系統(tǒng)

?在建設(shè)綠色生態(tài)住宅中，對于材料、部品的選用要強調(diào)兩點：一是要倡導(dǎo)使用3R材料

（可反復(fù)運用、可循環(huán)運用、可再生運用），二是要選用無毒、無害、不凈化環(huán)境，有

益人體健康的材料和產(chǎn)品。宜采用獲得國家環(huán)境標(biāo)志的材料、部件。建議采塑復(fù)銅管，

鋁塑管作為冷熱水管。

商業(yè)設(shè)備

?由于小區(qū)臨近的張楊路、浦興路等主干道的人流、車流均較大，周邊商業(yè)開發(fā)不足。為了

便于小區(qū)居民的就近購物，處理的日常生活需求。建議本案的配套商業(yè)可以吸引?些

超市、便利店、咖啡吧等設(shè)備的進入。

健康概念社區(qū)n

建議與周邊區(qū)級體育場館、醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)外部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：每

年兩次社區(qū)居民體檢建立公家健康小檔案：專家定期醫(yī)療咨詢、講座；組織社區(qū)運動會。

會所服務(wù)項目建議區(qū)

-占代化會所不只僅要補償和完善現(xiàn)有生活機能的不足，更重要在于走出日常生活的快節(jié)

拍、高壓力。進入健康、活力、環(huán)保的社區(qū)。鑒于本項目采用的是古代派建筑外觀以及

客戶定位以中青年出發(fā)，因此會所內(nèi)的休閑項目服務(wù)大致可分為三大主題。

?休閑：網(wǎng)球場、壁球室、桑拿浴場，茶藝、COFFEESHOP,棋牌室。

?服務(wù)：商務(wù)中心、美容美發(fā)中心、干洗店、家政服務(wù)、郵局限行、超市、24小時社區(qū)便利

店。

-兒童：模型訓(xùn)練中心、親子圖書館、幼托。

［逐一項目“目的市場”分析逐一］

本區(qū)域個案其目的市場大致為：

?區(qū)域客

特性：對區(qū)域環(huán)境較為熟習(xí)，生活習(xí)氣。

估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。

-金橋地區(qū)中青年白領(lǐng)階層

特性：有較高的經(jīng)濟支出，區(qū)域熟習(xí)，交通方便。

估量百分比：約占客戶總數(shù)的40%。

-外來客

特性：原租借在區(qū)域內(nèi)或周邊地域，預(yù)遷居本市，并借此獲得藍(lán)印戶口。

估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。

?楊浦區(qū)域客

特性：與本區(qū)域僅一江之隔，交通非常便捷，受楊浦區(qū)房價、區(qū)域規(guī)劃等要素的

影響，將購房區(qū)域選擇在浦東。

估量百分比：約占客戶總數(shù)的1()%。

-黃浦區(qū)域客

特性：浦東日趨完善的生活機能及較為適中的房價成為吸引此類客源次要緣由。

估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。

如圖所示：

客源比例圖

黃湖區(qū)域客

夕I

口區(qū)域客■金橋地區(qū)□外來

客

□楊浦區(qū)域客■黃浦區(qū)域客

引言:

“工欲善其事，必先利其器”。任何產(chǎn)品都是建立在市場的基礎(chǔ)之上

在“點”下面深化分析的同時，環(huán)顧我們的周圍：區(qū)域狀況、目前市場

行情、最新競爭個案動態(tài)……在"面”上假如也異樣深化則可達(dá)至「操

千曲而后曉聲，觀千劍而后識器”的效果。

我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？

我們的市場行情如何？

我們的市場將來走勢怎樣？

我們目前有怎樣的競爭對手?

我們有什么……

浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡介

浦東新區(qū)簡介

?地理地位

浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，東南與黃浦、楊浦、寶

山等區(qū)膈江相望。新區(qū)總面積些直平方公里。地勢呈東南高，東南低的特點。

?氣候條件

浦東新區(qū)屬東亞寒帶季風(fēng)氣候，四季分明，全年氣候暖和潮濕，均勻氣溫16.2度，年降

水量1433亳米，年降雨日126天,全年無霜期約260天，日照充足，溫度合適，生態(tài)環(huán)

境良好。

歷史沿革

浦東之名最早出現(xiàn)于明嘉靖《上?？h志》

1292年元代設(shè)置上?？h

1725年浦東大部分設(shè)置為南匯縣

1815年劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣

1958年上海市新設(shè)“浦東縣''包括東昌、東郊西區(qū)

1990年4月中共地方國務(wù)院作出開發(fā)開放浦東的決定

1993年I月1日中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南郊區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙

縣全境和上?？h三林鄉(xiāng).

行政區(qū)劃

浦東新區(qū)下屬11個街道，26個鎮(zhèn)

維坊新村街道梅浦興路街道周家渡街道塘橋街道洋涇街道金楊新村街道

園新村街道南碼

頭路街道滬東新

村街道上鋼新村

街道東明路街道

人口總量

浦東新區(qū)內(nèi)人口約萬人，占全市總?cè)薎Ill?。位居上海各區(qū)之首。男性占人口

的50.1%。女性占總?cè)肟诘?9.9%n入口遷入率7.3%,

今后10年內(nèi)，從浦西或外省市遷入的人口將控制在50萬人。同時

活動人口在10年內(nèi)達(dá)到100萬人。

文明教育（附圖）

專

學(xué)

校

學(xué)

學(xué)

幼

專

教

成

業(yè)

人

育

技

兒

普

普

職

普

學(xué)

高

院

工

園

通

辿

通

業(yè)

等

校

學(xué)

小

中

高

中

中

校

學(xué)

成

校

人

特

中

殊

等

-文明廣場

1）大型公園

明珠公園（濱江大道）

陸家啡中心綠地（陸家嘴路）

梅園公園（乳山路、福山路口）

世紀(jì)公園（錦繡路、花木路口）浦東體育公園（源深路、羽山路口）

2）電影院、俱樂部

蘭馨電影院

國際體育俱樂部（明月路、東風(fēng)路）

浦東湯臣高爾夫俱樂部（羅山路、錦繡路東南）

3）綜合服務(wù)廣場

時代廣場（浦東南路、張楊路口）

世界廣場（浦東南路世紀(jì)大道路口）

環(huán)球廣場（浦東大道民活路東南部）

中達(dá)廣場（浦電路東方路口）

東方廣場（浦東大道、羅山路）

4）文明古跡

崇福道院（今浦東三林鄉(xiāng)豐村，建于■北宋末年）

慶寧寺（佛教寺院今浦東大道上川路136號）

大圣教寺（今孫橋鄉(xiāng)長元村）

潮音庵（佛教堂）

唐某橋露德圣母堂（天主教堂）

錢家圣母圣心堂（天主教堂，1981年重新開放）

城廂鎮(zhèn)耶穌圣心堂（天主教堂，1982年重新開放）

浦東清真寺，又稱浦東回教堂（墳山屋16號）

太平天國烈士墓（位于浦東高橋鄉(xiāng)屯糧巷，現(xiàn)為教育基地）

交通環(huán)境:

東西主干道（從北到南）南北主干道（從西到東）

陸家嘴路逐一消東大道浦東南路

張楊路逐i浦興路東方路

楊高南路

浦電路逐一楊高中路

上南路

龍陽路逐一龍東大道

羅山路

?郊區(qū)環(huán)線道路

內(nèi)環(huán)線一一從浦西的中山南路經(jīng)過南浦大橋接于本區(qū)龍東大道，經(jīng)過羅山路，過楊浦大橋

再回到浦西。內(nèi)環(huán)線與黃浦江絕對稱，構(gòu)成準(zhǔn)止方形區(qū)域。

外環(huán)線一自江灣機場北端越江，經(jīng)大場機場向南由虹橋機場至莘莊后向東，在長橋南側(cè)過

黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過江。

?公共交通

新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條：隧道專線8條；大橋?qū)＞€

4條；區(qū)內(nèi)專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧有線2條。

?軌道交通規(guī)劃

根據(jù)政府規(guī)劃，本案所在區(qū)域?qū)⒂幸粭l地鐵明珠線沿著張楊路經(jīng)過，（三林地區(qū)逐一高橋

地區(qū)）；另有一條地鐵八號線沿著金橋路行駛，（共康新村逐一張江園區(qū)）。另外，本案

客戶可以間接利用的軌?道規(guī)劃：地鐵七號線（沿浦東大道一一慶寧寺和萬科城市花園）；

地鐵二號線（沿龍東大道逐?浦東國際機場、張江和虹橋機場）。

?橋梁、隧道（內(nèi)環(huán)線的組成部分，浦東浦西的連接端口）

楊浦大橋一世界第一大斜拉索橋，連接羅山路與浦西的宇國路、中山北路、中山西路內(nèi)環(huán)

線。

南浦大橋一一連接中山南路與浦東的龍陽路.

延安東路越江隧道一一連接延安東路與陸家嘴路.

打浦路越江隧道逐連接盧灣與上南地區(qū)。人行越江隧道一一連接南京東路與陸家嘴路。

?浦東新區(qū)區(qū)域特性

浦東新區(qū)位于太平洋西岸具有巨大經(jīng)濟活力的亞洲明星城市帶上，是中國富庶的長江流

域和長江三角洲區(qū)域的龍頭。這里是聯(lián)系中國市場與國際市場的次要橋梁之一，市場潛力巨

大，商業(yè)機會充分，人才資源豐富。美國花旅、香港匯豐、口本東京三菱、英國渣打等十多

家大銀行在浦東開業(yè)，中資商業(yè)銀行的浦東分行匯集浦東陸家嘴，金融業(yè)發(fā)展迅速。浦東商

業(yè)中心日趨繁榮，上海證券買賣所、上海糧油買賣所等買賣市場在浦東運營。浦東新區(qū)，這

一跨世紀(jì)

的新城，初步具備了合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃結(jié)構(gòu)、先進的綜合交通網(wǎng)絡(luò)、完善的市政公用設(shè)備、

便捷的通訊系統(tǒng)以及良好的生態(tài)環(huán)境，并集金融貿(mào)易區(qū)、自在貿(mào)易區(qū)、出口加匚區(qū)，高科技

園區(qū)及高質(zhì)量生活區(qū)于?體，成為21世紀(jì)上?，F(xiàn)代的意味。

1）陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)逐一重點發(fā)展金融和商業(yè)。這里已有近150幢風(fēng)格不同的古代化大度

在建或建成。其中有銀行、證券、保險等金融大廈18幢，大部分已投入運用。繼小陸家

嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標(biāo)志性大樓投入運用后，上海國際會議中心、巨

金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等乂一批標(biāo)志性樓宇也已竣工。全長4.46

公里的世紀(jì)大道、地鐵二號線陸家咻站的竣工：全長646.7米的黃浦江行人越江隧道的

全線貫通，無不表現(xiàn)出古代化的國際大都會的古代化的交通。浦東琳家嘴金融街、貿(mào)易

區(qū)、商業(yè)街和古代化高中檔住宅區(qū)已具雛形。

2）花木行政文明區(qū)逐一隨著上海最大的世紀(jì)公園的落成、地鐵二號線的正常運行、世紀(jì)大

道的通車、浦東新區(qū)區(qū)政府大樓的竣工，顯顯赤此區(qū)域曾經(jīng)成為浦東新區(qū)的行政文明中

心，地位的提升使更多的目光集中于此，發(fā)展的速度將是其它地區(qū)所無法匹敵的。

3）金橋出口加工區(qū)逐一規(guī)劃面積19平方公里。目前已有近400家國外企業(yè)投資。區(qū)內(nèi)占

代通訊、新型家用電器、醫(yī)藥工程、汽車和計算機硬件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已先后進入消費

期。表現(xiàn)出高產(chǎn)出、無凈化特點。

4）外高橋保稅區(qū)逐一瀕臨長江口，是具有保彳兌、貿(mào)易、出口加工等多種功能的綜合性、國

際性自在貿(mào)易區(qū)。商住樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、展現(xiàn)廳等建筑陸續(xù)投入使用。

?中心商圈網(wǎng)點引見

1）張楊路商業(yè)中心逐一該商圈以張楊路為軸心向兩側(cè)拓射，西至浦東南路，東達(dá)東方路。

商圈處于小陸家嘴甲級辦公區(qū)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之間，次要滿足兩大區(qū)域白領(lǐng)階層購

物、文娛、休閑之方便。次要的購物場一切第一八佰伴：新世紀(jì)商廈及時代廣場等。

2）東方路商業(yè)街逐一該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵蛾山路向東西

向擴展。該商圈發(fā)展較為成熟，商業(yè)高中低檔次完全，一方面滿足兩邊新村居民生活之

需，同時也為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)提供服務(wù)。

浦東新區(qū)已建十大重點工程

1）南浦大橋總投資8.2億元，91年底通車。溝通浦東北部（南市）與浦東的聯(lián)系。

2）楊浦大橋總投資8.2億元，93年10月通車，溝通浦西東北部（楊浦）與浦東的聯(lián)系。

3）內(nèi)環(huán)線浦東段投資37億元，94年終通車。建立浦東浦西快速交通系統(tǒng)。

4）楊高路改擴建投資8.6億元，92年底通車。

5）外高橋港區(qū)投資6.2億元，93年底完成。

6）管道煤氣二期

7）外高橋電廠投資32.4億元，96年底完成。

8）浦東供水工程投資7.5億元，94年底建成投產(chǎn)。

9）浦東通訊工程投資7億元，95年底竣工。

10）河流污水工程投資4.8億元，93年完成。

?浦東“十五”時期嚴(yán)重市政規(guī)劃

I）外環(huán)泰和路越江隧道（吳淞口越江工程）

浦西與外環(huán)線同濟路立交相接，浦東與外環(huán)線二期終點相接，全長2882.28米，

工程總投資17.3429億。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。

2）盧浦大橋

工程總投資24.3億（征地動拆遷費7.8484億）。已于200（）年開工，計劃2002年竣工通

車。

3）外環(huán)線浦東段

雙向8車道。設(shè)計車速80公里/小時?？偼顿Y28億。2000年啟動，2002年底竣工。

4）合流污水管理二期中線西段

總投資12億。2000年已啟動。

5）垃圾焚燒廠

是全國笫一座日處理千噸級的古代化生活垃圾焚燒發(fā)電廠?？偼顿Y6.7億。1999年正式啟

動，2001年底完成。

6）磁懸浮

終點地鐵二號線龍陽路車站，終點為浦東國際機場站。全長30公里。已于2001

年1月開始動工，2003年1月底正式建成。

7）軌道交透明珠二期浦東段

明珠線浦東段全長6公里，共設(shè)5座車站。總投資128.97億（其中浦東車站耗資1.9億）。

2000年啟動，2003年完成。

8）張家浜東段整治

金張公路至長江口，全長13.5公里?？偼顿Y3.175億。此外，中段己啟動（三八河一馬家

浜）

9）外高橋港區(qū)三期.四期

總投資43.08億。2000年已啟動

10）大連路越江工程

工程北起大連路惠民路交叉口，沿大連路穿越黃浦江到達(dá)浦東東方路乳山路交叉口。工程總

投資15億（后期動拆遷3億）。計劃2001年開工，2003年竣工通車。

11）復(fù)興路越江工程

浦西隧址位于復(fù)興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處。工程總投資14億（后期動

拆遷費3.5億）。計劃20。1年開工，2003年竣工通車。

12）滬祟蘇大通道（東線）

從浦東5號溝到長興島，沿陳海公路到崇明牛棚港過江到江蘇海門市吉龍港，接江蘇規(guī)劃

通啟公路延伸段?？偼顿Y約12（）億元，2（X）2年啟動。

13）5號高速公路

從外環(huán)線向南經(jīng)奉賢、星火工業(yè)區(qū)接辛奉金公路，然后折向西接浙江省的杭金公路。道路有

兩個方案：一是楊高路延彳曰，二是羅山路延伸?？偼顿Y30億元。

14）滬蘆高速公路

北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至北國公路浦東段，投資2.4億。

15）五洲大道

黃浦江邊至遠(yuǎn)東大道，總投資8億。

-區(qū)域發(fā)展

19世紀(jì)，浦東地區(qū)基本上仍維持農(nóng)業(yè)消費，發(fā)展非常緩慢.只在鴉片和平之后，浦江

沿江的工廠、碼頭逐漸增多。1910年開設(shè)了長途輪渡線，1930年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，

同時也建造了上南，上川鐵路。這些市政建設(shè)的進行標(biāo)志著浦東城市化進程的開始。到1945

年，浦東一側(cè)已有50余家工廠，人口不斷增長。1949年之后市政府又進行了大量的工業(yè)投

資，使浦東沿江地區(qū)走上了占代化的路程。

90年代是浦東S速發(fā)展的十年。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中外資銀行和其他金融機構(gòu)已達(dá)近

百家，并集聚了上海證券買賣所、產(chǎn)權(quán)買賣所、期貨買賣所、人才市場、房地產(chǎn)買賣中心、

鉆石買賣中心等6大要素市場，浦東的外行市企業(yè)和內(nèi)聯(lián)項弓總量已超過五千家，高新技術(shù)

產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了張江、金橋、外高橋和孫橋的新格局。經(jīng)濟的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家咻

金融貿(mào)易區(qū)180余幢樓宇已基木竣工運用。

隨著浦東從外形開發(fā)為主向功能開發(fā)為主的轉(zhuǎn)變，浦東的人流和物流的日益增大，過江

橋梁設(shè)卡收費所帶來的過匚成本過高、交通效率降低等負(fù)面影響日益突出。為了加快浦東新

區(qū)的開發(fā)進程，政府于2000年5月1日零時起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)k收費。這樣

浦東、浦西的交通真正融為一體。據(jù)統(tǒng)計，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過江費后，

車流量同比添加了30%。

另外，浦東國際機場、世紀(jì)大道、地鐵二號線等交通設(shè)備建成運用；地方公園、中心綠

地、上?？萍汲堑纫严嗬^建成開放。今日浦東已發(fā)揮著上海經(jīng)濟新增長極的功能、服務(wù)全國

的產(chǎn)業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎(chǔ)功能之賁任。其開放目的是將浦東新區(qū)建設(shè)成為世界一流

地古代化國際大都市新城，成為將來上海發(fā)展的意味。

附圖表:

圖表一、浦東居民年支出于儲蓄程度比照柱型圖:

同期油東居民年末儲群余糊

浦東居民人均年收入

1997199819992(X)02001

□浦東居底人均年支出■同期浦東居民年末儲蓄余額

圖表二、歷年來遷入浦東人口分析圖:

浦東新區(qū)在新經(jīng)濟時期，經(jīng)過建設(shè)與發(fā)展，曾經(jīng)開始步入建

設(shè)播種期，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的籠統(tǒng)曾經(jīng)構(gòu)成。

壹、上海房地產(chǎn)總體市場分析

[——2001年新經(jīng)濟政策逐一]