青島海景高層豪宅建筑方案270P

青島上海中房孔子回來了，因青島太美了是什么吸引我們參與這次設(shè)計(jì)？青島印象

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QINGDAO青島得天獨(dú)厚的的海濱景觀資源青島印象

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QINGDAO青島獨(dú)一無二的歷史風(fēng)貌及人文背景青島印象

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QINGDAO青島的城市活力，國際化、現(xiàn)代化的城市氣質(zhì)設(shè)計(jì)愿景PROJECTVISION國際水準(zhǔn)、中國氣派、山東風(fēng)格、青島特色設(shè)計(jì)愿景

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PROJECT

VISION設(shè)計(jì)目標(biāo)：跨海大橋膠州段橋頭堡&

上合示范區(qū)人居典范設(shè)計(jì)愿景

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PROJECT

VISION產(chǎn)品定位：打造高端海景疊墅大盤設(shè)計(jì)愿景

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PROJECT

VISION示范區(qū)營造：打造高標(biāo)識性現(xiàn)代活力社區(qū)項(xiàng)目背景PROJECT

BACKGROUND項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND宏觀區(qū)位鰲山灣新區(qū)即墨老城區(qū)國家級濱海旅游度假地藍(lán)色硅谷核心區(qū)先進(jìn)制造業(yè)基地膠州市半島制造業(yè)基地、商貿(mào)物流業(yè)樞紐、歷史文化名城紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)科技生態(tài)人文新城未來青島行政中心上合示范區(qū)高端制造、貿(mào)易物流服務(wù)、跨境電子商務(wù)、創(chuàng)新孵化SITE青島主城區(qū)膠州灣青島市行政文化、金融商貿(mào)商務(wù)、旅游度假等綜合服務(wù)中心海洋科技自主創(chuàng)新領(lǐng)航區(qū)、海洋經(jīng)濟(jì)國際合作先導(dǎo)區(qū)、陸海統(tǒng)籌發(fā)展試驗(yàn)區(qū)西海岸新區(qū)項(xiàng)目用地定位國家級示范區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND區(qū)域交通膠東國際機(jī)場青島流亭國際機(jī)場青島北站SITE青島站項(xiàng)目位置交通相對便利，與市內(nèi)四區(qū)聯(lián)系緊密項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND上位規(guī)劃中國—上海合作組織地方經(jīng)貿(mào)合作示范區(qū)核心區(qū)目標(biāo)定位：?建設(shè)區(qū)域物流中心、現(xiàn)代貿(mào)易中心、雙向投資合作中心、商旅文交流發(fā)展中心，打造上合組織國家面向亞太市場的重要“出?？凇奔茨懜酆献鲌@膠東臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)上合青島多式聯(lián)運(yùn)中心城陽中車產(chǎn)業(yè)園青島國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)上合示范區(qū)青島主城區(qū)中德產(chǎn)業(yè)園青島保稅港區(qū)SITE西海岸新區(qū)項(xiàng)目位于上合示范區(qū)核心區(qū)，政策利好，區(qū)位卓越項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND周邊資源上合示范區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園青島大學(xué)膠州校區(qū)青島幼兒師范高等專科學(xué)校上合示范區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)膠州第二中學(xué)上合示范區(qū)實(shí)驗(yàn)初中青島中加學(xué)校產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)SITE周邊配套快速發(fā)展中，教育與產(chǎn)業(yè)資源突出項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND周邊競品中駿·匯景城新城海韻名邦海達(dá)如意金岸新城樾府花樣年碧云灣萬恒四季花城天一仁和悅海大觀奧林春天龍湖上合一號青島達(dá)觀天下碧桂園湖悅天境榮盛花語海岸榮盛錦繡外灘觀瀾文苑SITE周邊已有較多住宅存量，售價(jià)經(jīng)歷過較大下調(diào)，競爭較為激烈項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND周邊現(xiàn)狀122SITE3451基地鳥瞰4北側(cè)有少數(shù)在建住宅，臨近如意湖53南側(cè)現(xiàn)狀為空地，可遠(yuǎn)望黃島珠山

地塊西側(cè)多為建成或在建住宅項(xiàng)目

東側(cè)可看海，臨近跨海大橋下橋口目前周邊均為空地，高層有較好看海條件，前期南側(cè)有山景資源項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND景觀資源如意湖規(guī)劃生態(tài)濕地SITE膠州灣最高景觀價(jià)值區(qū)次高景觀價(jià)值區(qū)中等景觀價(jià)值區(qū)項(xiàng)目北側(cè)、東側(cè)有濕地和海景景觀資源，南側(cè)可遠(yuǎn)望珠山山景項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND限制條件N贛江路15M15M交大大道用地指標(biāo)10M用地紅線建筑控制金用地面積：170820㎡總建筑面積：474740㎡計(jì)容建筑面積：341640㎡容積率：2.027M20M

50.3M澤SITE智街慧大道48M18M閩江路項(xiàng)目背景

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PROJECT

BACKGROUND思考總結(jié)優(yōu)勢

挑戰(zhàn)01政策優(yōu)勢：01配套資源：無限購，國家級上合示范區(qū)落位，未來區(qū)域提升前景巨大周邊配套資源相對缺乏，暫未形成完整社區(qū)配套體系02交通優(yōu)勢：02短期現(xiàn)狀：跨海大橋膠州段下橋口、往返市區(qū)方便。膠東機(jī)場投入使用后享受機(jī)場紅利跨海大橋收費(fèi)，短期人口支撐不足03景觀優(yōu)勢：03周邊競品：北側(cè)有如意湖，東南側(cè)有公園、海景資源，景觀資源豐富周邊已有較多存量住宅在售，競爭較為激烈規(guī)劃策略PLANNING

STRATEGY規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY【開發(fā)層面】疊墅最大化，現(xiàn)有規(guī)劃條件下，做出最高溢價(jià)規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY【營銷層面】在成本可控前提下，打造區(qū)域標(biāo)桿，助力營銷引爆市場規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY【區(qū)域立標(biāo)】緊扣上合示范區(qū)主題，借力政策，建立品牌影響力規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY【定位目標(biāo)】充分利用海景資源，以疊墅區(qū)提高項(xiàng)目定位，打造海景疊墅區(qū)輕奢大盤規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY交通合理海景資源示范區(qū)位置有利去化布局中正城市形象

均好性組團(tuán)合理豪宅感落地性貨值最大成本可控分區(qū)有利大面寬如何挖掘用地價(jià)值，提高核心競爭力，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)最優(yōu)化規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY最核心的解決方案疊加別墅海景資源組團(tuán)形態(tài)最大化最大化最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)多層產(chǎn)品：量最大化單價(jià)最高化總價(jià)最高化實(shí)現(xiàn)高多層產(chǎn)品：看海戶數(shù)最大化看海效果最優(yōu)化實(shí)現(xiàn)規(guī)劃布局：禮儀軸線花園住區(qū)組團(tuán)清晰規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY設(shè)計(jì)條件1依據(jù)設(shè)計(jì)條件

尋求策略≤2.0≤20%≤80m容積率建筑密度限高海景如意湖戶型最大化面寬，以最大化景觀利用率，提高舒適度。≥35%基地的東側(cè)、南側(cè)均為綠地基地到北部的如意湖距離700M基地到東部的海邊距離1000M基地到南部的濱河綠地距離1200M研發(fā)大面寬小進(jìn)深戶型，以最大化利用場地，提升溢價(jià)。景觀溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)綠地率規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY策略分析中心綠化中心綠化注重外部景觀利用中心最大限度綠化資源社區(qū)公園及口袋公園落位南側(cè)遠(yuǎn)望珠山，東側(cè)有規(guī)劃濕地公園和現(xiàn)狀海景、湖

基地內(nèi)部最大限度提供綠化資源，外景內(nèi)景，雙重體

利用規(guī)劃條件要求退界，結(jié)合沿街公共綠地，共同打景，北側(cè)有湖景資源，注重景觀最大化利用驗(yàn)造社區(qū)公園、活力核心。山景海景

戶外活動家庭親子正門轎廳會客中心綠化慢行休閑會客中心花園鄰里活動會客

起居轎廳正門活力社區(qū)塑造城市空間韻律感多重禮儀空間打造24小時(shí)活力社區(qū)公園、低層、高層建筑結(jié)合，增強(qiáng)街區(qū)空間變化，塑

從正門到轎廳、會客、起居，營造多重禮儀空間造富有韻律不壓抑的城市空間基地內(nèi)部提供多種類型豐富的休閑空間，打造24小時(shí)活力社區(qū)土木鋪淘寶店：https://520/規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY位置1：閩江路和智慧大道交叉口處策略分析2首開區(qū)位置選擇位置2：贛江路和智慧大道交叉口處位置3：閩江路和金澤街交叉口處312推薦指數(shù)推薦指數(shù)推薦指數(shù)?

距離青島市區(qū)最近，位于街角昭示性最好?

距離本區(qū)域中心較近，位于街角昭示性好?

距離本區(qū)域中心近，位于街角?

周邊道路成熟?

閩江路和智慧大道均有較寬的綠化公園，場地大，

?

周邊道路較成熟可打造較寬敞的首開區(qū)前場?

南側(cè)為空地，可遠(yuǎn)望山景?

東側(cè)可遠(yuǎn)看海景?

閩江路有較寬的綠化公園?

南側(cè)為空地，可遠(yuǎn)望山景?

贛江路有較寬的綠化公園?

北側(cè)可遠(yuǎn)看湖景?

東側(cè)可遠(yuǎn)看海景位置1

處在兩條道路交叉口處，離市區(qū)最近，昭示性最好，作為首開區(qū)位置最佳！規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY產(chǎn)品一：27+3（合院）策略分析3低層產(chǎn)品的選擇推薦指數(shù)產(chǎn)品二：

27+4(疊墅)推薦指數(shù)合院戶數(shù)：298戶單價(jià)：2.2萬元/㎡面積：44700㎡合院貨值：9.8億元高層棟數(shù)：24棟4F疊墅戶數(shù)：484戶單價(jià)：1.70萬元/㎡面積：76800㎡4F疊墅貨值：13.1億元高層棟數(shù)：22棟單價(jià)：

1.0萬元/㎡面積：284348㎡高層貨值：28.4億元總貨值：38.2億元單價(jià)：

1.0萬元/㎡面積：252248㎡高層貨值：25.2億元總貨值：38.3億元三層合院：當(dāng)?shù)卣卟辉试S！產(chǎn)品三：

27+5

(疊墅)推薦指數(shù)產(chǎn)品四：

27+6

(疊墅)推薦指數(shù)5F疊墅戶數(shù)：565戶單價(jià)：1.55萬元/㎡面積：84750㎡5F疊墅貨值：13.1億元高層棟數(shù)：21棟6F疊墅戶數(shù)：600戶單價(jià)：1.35萬元/㎡面積：90000㎡6F疊墅貨值：12.2億元高層棟數(shù)：20棟單價(jià)：

1.0萬元/㎡面積244298㎡高層貨值：24.4億元總貨值：37.5億元單價(jià)：

1.0萬元/㎡面積：239048㎡高層貨值：23.9億元總貨值：36.1億元通過強(qiáng)排，對各種產(chǎn)品量及貨值的計(jì)算和對比，我們的選擇是：27+4F疊墅組合！規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY高層大組團(tuán)布局策略分析4高低區(qū)的布局，多方案比較推薦指數(shù)高層小組團(tuán)+L型布局推薦指數(shù)疊墅棟數(shù)：106高層棟數(shù)：

22疊墅棟數(shù)：122高層棟數(shù)：

22優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：?

高層、低層和配套各自成組團(tuán)；?

有利于分期開發(fā)?

對周邊地塊日照影響??；?

有利于分期開發(fā)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：?

疊拼面寬受限?

疊墅棟數(shù)太少，貨值低；?

高層海景房較少高層L型布局高層U型布局推薦指數(shù)推薦指數(shù)疊墅棟數(shù)：128高層棟數(shù)：

22疊墅棟數(shù)：139高層棟數(shù)：

21優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：?

高層、低層和配套各自成組團(tuán)；?

海景房最多；?

疊墅棟數(shù)最多；?

對高層日照最有利；?

有利于分期開發(fā)?

有利于分期開發(fā)高層L型布局，城市形象優(yōu)，疊加品質(zhì)高；高層U型布局，疊墅棟數(shù)最多，景觀資源最大化?！@兩個(gè)方向最優(yōu)！規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY策略分析5低層組團(tuán)空間營造第一步：原始排列第二步：組團(tuán)+主街第三步：節(jié)點(diǎn)+次街第四步：圍合

空間塑造通過主街、次街的劃分，大小節(jié)點(diǎn)的營造，適當(dāng)?shù)膰?，打造舒適的居住空間環(huán)境！規(guī)劃策略

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PLANNINGSTRATEGY策略分析根據(jù)推導(dǎo)，我們得出兩個(gè)方案方案一方案二山海萬里觀瀾云邸方案一總圖規(guī)劃構(gòu)架

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PLANING

FRAME贛江路方案一山海萬里金澤街智慧大道閩江路方案一指標(biāo)方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值項(xiàng)目名稱征地面積總建筑面積計(jì)容建筑面積住宅建筑面積（計(jì)容）幼兒園單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注12170820.0474740.0341640.0329077.605040.007522.42374.0683.0256畝

用地8280配套公建建筑面積物業(yè)管理用房

總建筑面積5‰居（村）委會辦公用房老年人服務(wù)設(shè)施㎡地上總建筑面積2‰570.4每百戶20㎡鄰里中心社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)綜合性文化服務(wù)中心社區(qū)體育設(shè)施社區(qū)綜合服務(wù)中心設(shè)備配套㎡3650.0200.0

㎡400.0

㎡其中2050.01000.0245.0

2.1㎡

㎡

置于地下，面積80㎡，2處，40㎡/處置于地下，面積1500㎡，10處，300戶/處1處其中㎡㎡㎡㎡㎡給水泵房0.0變（配）電室通信接入機(jī)房小區(qū)郵件末端公共服務(wù)設(shè)施0.035.040.02處，20㎡/處

置于地下，面積300㎡，每處150㎡，20萬建筑面積/處；有人值守地下?lián)Q熱站，地上宜配套10-30㎡值班室換熱站㎡10.0垃圾收集點(diǎn)（站）公廁㎡㎡80.080.01處1處不計(jì)容建筑面積地下室建筑面積人防車庫面積非人防車庫面積疊墅贈送地下室面積容積率㎡㎡㎡㎡㎡

㎡㎡㎡戶人輛輛輛輛133100.0133100.030747.691462.410890.02.00

2.2地上總建筑面積的9%

其中

3456789

建筑密度20%≤20%建筑占地面積綠地率34164.0035.00%59787.002832.009162

≥35%綠地面積

總戶數(shù)居住人口按每戶3.2人計(jì)算機(jī)動車停車位地上停車位地下停車位非機(jī)動車停車位3856

101159幼兒園全部停地面，配套50%停于地面其中3798

4442住宅戶型配比營銷面積段營銷配比要求（戶型比）

戶型面積戶數(shù)戶型比建筑面積面積比90-100100-110120-13515098110130150.0

1195524629484283242.2%18.5%22.2%17.1%100.0%117069.657620.081788.072600.0329077.635.6%17.5%24.9%22.1%100.0%65%-70%10%盡量多合計(jì)山海觀：高層

南觀山

東望海

內(nèi)觀疊墅

連綿屋頂

重重別園疊拼

南憑欄

北依院

門庭禮序

山林步道

六園駐景東方雅韻

難得低密

國際中式

獨(dú)領(lǐng)潮流水之元素

現(xiàn)代超流體

海濱新印象

區(qū)域新標(biāo)桿核心配套

填補(bǔ)區(qū)域空缺

多主題活動場所

打造人居生活新典范實(shí)景合成方案二

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PLANNINGSTRATEGY贛江路方案二觀瀾云邸智慧大道金澤街閩江路方案二

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PLANNINGSTRATEGY經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值項(xiàng)目名稱單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注12征地面積總建筑面積170820.0474740.0341640.0329093.205040.007506.82374.0683.0256畝

計(jì)容建筑面積住宅建筑面積（計(jì)容）幼兒園配套公建建筑面積物業(yè)管理用房

用地8280

總建筑面積5‰居（村）委會辦公用房老年人服務(wù)設(shè)施鄰里中心㎡地上總建筑面積2‰554.8每百戶20㎡3650.0200.0

㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)綜合性文化服務(wù)中心社區(qū)體育設(shè)施社區(qū)綜合服務(wù)中心設(shè)備配套㎡

400.0

㎡其中2.12050.01000.0245.0

㎡

㎡其中

㎡給水泵房變（配）電室通信接入機(jī)房㎡0.0置于地下，面積80㎡，2處，40㎡/處0.0置于地下，面積1500㎡，10處，300戶/處㎡35.01處2處，20㎡/處㎡小區(qū)郵件末端公共服務(wù)設(shè)施㎡40.0

置于地下，面積300㎡，每處150㎡，20萬建筑面積/處；有人值守地下?lián)Q熱站，地上宜配套10-30換熱站㎡10.0㎡值班室垃圾收集點(diǎn)（站）公廁㎡㎡80.080.01處1處

不計(jì)容建筑面積地下室建筑面積人防車庫面積非人防車庫面積疊墅贈送地下室面積容積率㎡㎡㎡㎡㎡

㎡㎡㎡戶人輛輛輛輛133100.0133100.030747.690742.411610.02.002.2地上總建筑面積的9%

其中

3456789

建筑密度20%≤20%建筑占地面積綠地率34164.0035.00%59787.002774.008877

≥35%綠地面積

總戶數(shù)居住人口按每戶3.2人計(jì)算機(jī)動車停車位地上停車位3772

101159幼兒園全部停地面，配套50%停于地面其中地下停車位非機(jī)動車停車位3714

4326住宅戶型配比營銷面積段營銷配比要求（戶型比）戶型面積戶數(shù)戶型比建筑面積面積比90-100100-110120-135150100.0110.0133.0150.0

113448340.9%17.4%23.3%18.5%100.0%113400.053130.085763.276800.0329093.234.5%16.1%26.1%23.3%100.0%65%-70%10%盡量多6455122774合計(jì)全景看海高層，風(fēng)情化國際輕奢社區(qū)端莊典雅

詮釋潮流與經(jīng)典、時(shí)尚與永恒儀式中軸，禮序前庭花園，尊享歸家體驗(yàn)紅瓦綠樹，碧海藍(lán)天

青島特色風(fēng)情低密住區(qū)現(xiàn)代風(fēng)格示范區(qū)，盡顯濱海風(fēng)情時(shí)尚活力實(shí)景合成方案一山海萬里圖山海勢+山海山海觀方案一山海萬里圖贛江路金澤街智慧大道閩江路壹規(guī)劃構(gòu)架規(guī)劃構(gòu)架

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PLANING

FRAME方案構(gòu)架【出市入市，入則靜，出則繁】“動”NOISY“靜”“動”“動”NOISYQUIETNOISY【7W方中式園林里】“動”NOISY【運(yùn)動主題

【社區(qū)公園口袋公園】

文化廣場】規(guī)劃構(gòu)架

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PLANING

FRAME方案構(gòu)架【觀山望海，高致勝于景，低致勝于園】向湖面延伸入口廣場高層住宅綠核高層住宅低層疊墅綠核綠核綠軸

AXIS入口廣場入口廣場綠核綠核綠核幼兒園鄰里中心文化主題運(yùn)動主題觀山規(guī)劃構(gòu)架

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PLANING

FRAME方案構(gòu)架【多主題活動場所】社區(qū)服務(wù)配套生活高層城市客廳生活配套聯(lián)動軸疊墅城市客廳六園筑景社區(qū)服務(wù)配套四核交流五重門運(yùn)動配套幼兒園親子運(yùn)動文化幼兒園社區(qū)服務(wù)配套三重禮儀規(guī)劃構(gòu)架

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PLANING

FRAME觀海視線分析【觀山望海高層景觀最大化】擁有景觀溢價(jià)的占總套數(shù)的62%二線內(nèi)部景觀

戶型

位置分布一線

觀山望海

戶型

位置分布一線觀海

戶型

位置分布位于這些位置的

戶型

可以通過東側(cè)

觀海，前方無遮擋，一線海景房價(jià)值位于這些位置的

戶型

可以通過東側(cè)

觀海，也可

通過南側(cè)觀山，尊享無敵雙重海景山景位于這些位置的戶型

由于遮擋只能通過錯(cuò)縫觀海，主要景觀資源為高層內(nèi)部景觀高層總戶數(shù)：2348通過現(xiàn)場無人機(jī)模擬視線，12M以上才可看到海面，其中高層底部三層由于層數(shù)較低，無法占有海景山景資源，但可占有高層組團(tuán)內(nèi)部景觀，該類產(chǎn)品戶為324戶占總套數(shù)的：15%望海景觀溢價(jià)房觀山望海景觀溢價(jià)房內(nèi)部景觀景觀溢價(jià)房望海景觀房：8棟*（27F-4F）*4=736套占總套數(shù)的：31%觀山望海景觀房：8棟*（27F-4F）*4=736套占總套數(shù)的：31%二線內(nèi)部景觀房：6棟*（27F-4F）*4=552套占總套數(shù)的：23%規(guī)劃構(gòu)架

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PLANING

FRAME觀海視線分析【觀山望海高層景觀最大化】27F陽臺觀景模擬27F15F陽臺觀景模擬15F5F5F陽臺觀景模擬規(guī)劃構(gòu)架

I

PLANING

FRAME觀海視線分析【觀山望海高層景觀最大化】27F陽臺觀景模擬27F15F陽臺觀景模擬15F5F5F陽臺觀景模擬規(guī)劃構(gòu)架

I

PLANING

FRAME觀海視線分析【疊拼組團(tuán)合院化】聯(lián)系圍合感有共享庭院有半共享組團(tuán)內(nèi)街有南北向私家院子4123公共私密組團(tuán)關(guān)系更加緊密，連接體形成更加圍合的空間。疊墅上下疊均有私屬庭院。共享庭院+連接體2組團(tuán)內(nèi)街13私人庭院私人露臺陽臺4規(guī)劃構(gòu)架

I

PLANING

FRAME分期開發(fā)【高層產(chǎn)品疊拼產(chǎn)品均衡開發(fā)】一期開發(fā)建筑指標(biāo)一覽表分類面積段98.50107.50127.00150.00

戶數(shù)324106214208

總面積

產(chǎn)品比例

用地面積

容積率31965.6

28.7%高層疊墅11395.0

10.2%商品房27178.0

24.4%31200.0

28.0%852651.31售樓處（社區(qū)中心）幼兒園物業(yè)用房及設(shè)備配套合計(jì)3650.05040.01000.03.3%4.5%0.9%三期社區(qū)配套

852111428.6

100.0%三期二期開發(fā)建筑指標(biāo)一覽表二期一期分類高層面積段98.50107.50127.00150.00

戶數(shù)486106376172

總面積

產(chǎn)品比例

用地面積

容積率47871.011395.047752.025800.0570.435.8%8.5%35.7%19.3%0.4%商品房疊墅老年人服務(wù)設(shè)施物業(yè)用房及設(shè)備配套合計(jì)487902.74社區(qū)配套

1140429.6

0.3%133818.0

100.0%二期三期開發(fā)建筑指標(biāo)一覽表分類高層面積段98.50107.50127.00150.00

戶數(shù)36831454104

總面積

產(chǎn)品比例

用地面積

容積率37233.0

38.6%34830.0

36.1%商品房6858.015600.0

16.2%7.1%疊墅367652.62居（村）委會辦公用房物業(yè)用房及設(shè)備配套合計(jì)683.01189.40.7%1.2%社區(qū)配套

84096393.4

100.0%分期策略整體產(chǎn)品分期均衡，每期均有高層及疊拼產(chǎn)品，一期主打疊拼產(chǎn)品，拉高地塊調(diào)性。針對地塊周邊配套缺乏的特性，一期公建配套，以及口袋公園的打造，形成有力的配套保障，增強(qiáng)用戶信心。一期產(chǎn)品為52棟疊拼產(chǎn)品,6棟高層產(chǎn)品3650方配套用房（含1500方的售樓中心）以及5000方幼兒園二期三期，分別均含有高層及疊拼產(chǎn)品，均衡開發(fā)，二期9棟高層加43棟疊拼三期包含7棟高層加26棟疊拼貳規(guī)劃空間展示儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H正門

高層車行入口落客山海萬里日月之行歸家之路三重禮儀五重門六園筑景貴里院連海院棲水落會客

轎廳正門疊墅車行主入口正門

轎廳高層車行入口明堂門山海閣方寸院靜軒山間驛隱亭具有儀式感的歸家流線疊拼人行主入口儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H五重歸家之門第一重：曲水門疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線會客公共空間疊墅區(qū)人行主入口珠山門

望海門

明堂門亭間曲水門曲水門作為疊墅區(qū)主入口，第一進(jìn)即實(shí)現(xiàn)人車分流，第二進(jìn)以曲水流觴的意境打造現(xiàn)代中式園林景觀儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H五重歸家之門第二重：亭間疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線亭臺節(jié)點(diǎn)歸家望園珠山門

望海門

明堂門亭間曲水門亭間作為第二進(jìn)院落，以翼角起翹的休息亭為空間節(jié)點(diǎn)，并在歸家流線上形成半開放的休息空間儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H五重歸家之門第三重：明堂門疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線閱讀交流空間珠山門望海門

明堂門亭間曲水門名堂門是位于疊墅區(qū)域中間的最重要的庭院空間，以風(fēng)雨連廊聯(lián)系兩側(cè)的組團(tuán)，開放的灰空間形成過度空間儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H五重歸家之門第四重：望海門疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線共享空間休憩珠山門

望海門

明堂門亭間曲水門望海門以門的形式跨越歸家之路，中間通過，兩側(cè)為休憩空間，頂部弧形格柵類似于海潮意向，行人通過時(shí)，陽光透過格柵灑下，斑駁造影，勝似踏海儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H五重歸家之門第五重：珠山門疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線高層主入口珠山門

望海門

明堂門亭間曲水門中央花園珠山門是高層區(qū)域主要入口，借用遠(yuǎn)處珠山之名，結(jié)合高層超流體的立面形象，打造極具現(xiàn)代感的門戶形象，進(jìn)入大門映入眼簾的就是微地形起伏的中央花園，結(jié)合風(fēng)雨連廊以及休憩空間，打造趣味與功能相結(jié)合的綠化空間休憩儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H三重禮儀第一重：青山門疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線青山門開敞靜謐的入園空間看與被看廊架門頭，虛實(shí)對比，遮擋迂回，初在路側(cè)看山石，古松，門頭點(diǎn)山，側(cè)成峰，浮境上，觀靜水，游云裳，識山居，入四境儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H三重禮儀第二重：隱庭第二重禮儀

疊墅區(qū)入口空間隱庭歸家軸線在一條狹長直線上尋求空間變化，通過多個(gè)主題，多個(gè)轉(zhuǎn)換空間將多段不同節(jié)奏的歸家體驗(yàn)串聯(lián)，打造擁有極強(qiáng)體驗(yàn)感的中軸歸家路線儀式之路

I

THERITUAL

PAT

H三重禮儀第三重：各組團(tuán)花園入口第三重禮儀

疊墅組團(tuán)入戶空間隱庭照壁曲徑一步一折迂回空間看與被看與之前的兩重入院空間共同形成初點(diǎn)山，側(cè)成峰，浮境上，觀靜水，游云裳，識山居，共同組成入四境的歸家意境造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園筑景壹

貴里院貳

連海院叁

棲水落肆

山海閣伍

方寸園陸

山間驛壹叁貳肆伍陸六小園林筑景

駐時(shí)造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園林掇景造園壹：貴里院疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線壹叁貳肆伍陸院落作為疊拼區(qū)域的重要共享空間，每個(gè)組團(tuán)均有一個(gè)共享庭院，每個(gè)庭院均有主題景觀增強(qiáng)疊拼區(qū)域的身份標(biāo)識感造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園林掇景造園貳：連海院疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線壹叁貳肆伍陸以連廊為主題，地表起伏營造微地形海浪效果，配以景觀掇石，更顯中式意味造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園林掇景造園叁：棲水落疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線壹叁貳肆伍陸棲水落以水景為主題，結(jié)合松柏，楓樹等中式園林常用植物景觀，形成庭院主要景觀氛圍。造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園林掇景造園肆：山海閣疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線壹叁貳肆伍陸山海閣以庭，廊橋?yàn)橹黝}，描繪一幅亭臺樓閣海上仙山的蓬萊仙境造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園林掇景造園伍：方寸園疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線壹叁貳肆伍陸方寸間以連廊圍合出空間為界限，半抱庭院的連廊上設(shè)置休閑戶外座椅，連廊設(shè)置半透的格柵，在半遮半掩間實(shí)現(xiàn)借景對景造園掇景

ITHE

LANDSCAPING六園林掇景造園陸：山間驛疊墅區(qū)業(yè)主歸家流線壹叁貳肆伍陸山間驛設(shè)置山門一般的門頭空間，后方設(shè)置照壁，形成半遮擋的迂回空間，照壁上有半透的格柵，光影變換。一步一景。叁聯(lián)動配套生活主題廣場套聯(lián)配套生活主題廣場生活主題廣場文化主題社區(qū)公園運(yùn)動主題口袋公園配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING南側(cè)配套鄰里中心配套聯(lián)動帶南側(cè)配套帶防護(hù)綠地休閑廣場運(yùn)動廣場

文化廣場結(jié)合南側(cè)配套和幼兒園入口設(shè)置口袋公園，打造運(yùn)動主題廣場，售樓處后期改造為社區(qū)社會福利與保障中心，社區(qū)綜合文化服務(wù)中心，以及室內(nèi)運(yùn)動中心。形成具有一定規(guī)模的配套服務(wù)中心，并與口袋公園相結(jié)合，為居民提供生活休閑保障配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING南側(cè)配套鄰里中心S=1600㎡社區(qū)綜合服務(wù)中心:1000㎡社區(qū)文化服務(wù)中心：400㎡社區(qū)衛(wèi)生站：200㎡售樓處幼兒園配套導(dǎo)圖運(yùn)動主題口袋公園(1700㎡)物業(yè)管理用房2374.0683.0總建筑面積5‰地上總建筑面積2‰㎡㎡居（村）委會辦公用房老年人服務(wù)設(shè)施鄰里中心570.43650.0200.0每百戶20

㎡㎡㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)綜合性文化服

文化主題社區(qū)公園其中400.0

㎡務(wù)中心社區(qū)體育設(shè)施社區(qū)綜合服務(wù)中心2050.01000.0

㎡㎡配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING運(yùn)動主題口袋公園文化主題社區(qū)公園滑板公園球類運(yùn)動文化廣場配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING北側(cè)配套中心配套聯(lián)動帶北側(cè)配套盒生活廣場結(jié)合北側(cè)配套物業(yè)管理用房，以及北側(cè)社區(qū)入口打造生活主題的活動廣場，硬質(zhì)鋪地為主，留出業(yè)主自主活動空間配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING北側(cè)配套中心物業(yè)管理用房2402㎡配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING西側(cè)配套盒配套聯(lián)動帶西側(cè)配套盒結(jié)合東側(cè)高層主入口設(shè)置配套帶，設(shè)置居委會和老年服務(wù)設(shè)施，并打造適老景觀以及鋪地，打造適合老年人活動的廣場配套聯(lián)動

I

COMPLEMENTARY

LANING西側(cè)配套盒居（村）委會辦公室683㎡老年人服務(wù)設(shè)施570㎡肆規(guī)劃分析規(guī)劃分析

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PLANINGANALYSIS功能分布產(chǎn)品分布地塊沿規(guī)劃軸線分為兩部分，高層區(qū)和多層區(qū)。高層區(qū)幼兒園27F4F高層住宅東南側(cè)視野開闊，布置不遮擋視線的多層。多層區(qū)配套多層疊拼疊墅西北側(cè)布置高層，提升地塊提升地塊價(jià)值。配套設(shè)施集中配套區(qū)規(guī)劃分析

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PLANINGANALYSIS戶型分布98㎡戶型110㎡戶型130㎡戶型150.0㎡疊加戶型配套設(shè)施規(guī)劃分析

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PLANINGANALYSIS消防設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)：本小區(qū)為高層建筑和多層建筑，高層建筑應(yīng)至少沿一個(gè)長邊或周邊長度的1/4且不小于一個(gè)邊長長度的底邊連續(xù)布置消防車登高面操作場地消防車出入口消防車出入口消防車出入口消防登高場地消防流線消防車出入口規(guī)劃分析

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PLANINGANALYSIS流線設(shè)計(jì)項(xiàng)目用地北側(cè)為贛江路，西側(cè)為金澤街，南側(cè)臨閩江路，東側(cè)臨智慧大道。高層區(qū)次入口車行流線：車行入口三處，分布在東西北三側(cè)，高底層住宅區(qū)入口分明；人車完全分流交通設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)機(jī)動車在小區(qū)入口處直接進(jìn)入地下車庫，地面結(jié)合景觀預(yù)留僅供應(yīng)急、防災(zāi)、消防使用的應(yīng)急通道。人行流線:人行流線分為高層流線、多層流線。多層人行入口結(jié)合口袋公園設(shè)在南側(cè)閩江路，臨東側(cè)智慧大道設(shè)置車行入口；高層主入口設(shè)在西側(cè)金澤街，臨北側(cè)贛江路設(shè)置高層次入口；區(qū)內(nèi)通多個(gè)廣場組團(tuán)串聯(lián)主要人行軸線與支線。多層區(qū)車行入口高層區(qū)主入口車行流線人行流線多層區(qū)人行入口地庫入口規(guī)劃分析

I

PLANINGANALYSIS內(nèi)部景觀尺度分析內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)分析高層區(qū)次入口廣場節(jié)點(diǎn)廣場組團(tuán)廣場節(jié)點(diǎn)廣場組團(tuán)廣場組團(tuán)多層區(qū)車行入口高層區(qū)主入口廣場節(jié)點(diǎn)廣場組團(tuán)廣場節(jié)點(diǎn)廣場組團(tuán)多層區(qū)人行入口規(guī)劃分析

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PLANINGANALYSIS日照分析日照分析經(jīng)計(jì)算，用地內(nèi)住宅均滿足大寒日滿窗日照最低2小時(shí)要求；幼兒園生活用房底層滿窗滿足冬至日日照最低3小時(shí)要求，且活動場地滿足大寒日日照最低2小時(shí)要求。規(guī)劃分析

I

PLANINGANALYSIS地庫平面地下室總面積：133100.0㎡地下停車數(shù)量：3798輛正常車位：3605輛子母車位：280輛（折合后140輛）微型車位：76輛（折合后53輛）人防車庫面積：30747.6

㎡非人防車庫面積：97212.4

㎡疊墅地下室贈送面積：10890.0

㎡地庫出入口贈送地下室正常車位子母車位微型車位伍產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)未來，我們的業(yè)主將會是怎樣的一群人？Who

will

be

our

customers?不僅核心家庭是普通改善客群家庭成長需求情懷，更是95-132㎡高層生活主干家庭高端改善客群提升生活品質(zhì)160㎡疊墅如何在競品中脫穎而出，C位出道中駿·匯景城新城海韻名邦海達(dá)如意金岸花樣年碧云灣萬恒四季花城新城樾府天一仁和悅海大觀奧林春天龍湖上合一號青島達(dá)觀天下碧桂園湖悅天境榮盛花語海岸榮盛錦繡外灘精準(zhǔn)定位配置升級舒適度升級溢價(jià)升級SITE觀瀾文苑產(chǎn)品策略：酒店配置輕奢享受空間舒適，戶型設(shè)計(jì)尺度細(xì)節(jié)把控多重庭院，讓每一次漫步悠游自得大面寬寬景陽臺，將每一片海域盡收眼底產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN高層產(chǎn)品110+98+98+1101109898110110+98+110+98得房率77.73%贈送面積（㎡）戶型編號110得房數(shù)三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)套數(shù)

套內(nèi)面積

建筑面積

陽臺半面積飄窗4.382.94陽臺4.442.48實(shí)得面積118.98103.46贈送率7.41%5.24%2285.63

110.1676.21

98.044.442.4898產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN高層產(chǎn)品131+98+98+1311311319898131+98+98+131得房率79.73%贈送面積（㎡）戶型編號131

四房兩廳兩衛(wèi)98

三房兩廳兩衛(wèi)得房數(shù)套數(shù)22套內(nèi)面積

建筑面積

陽臺半面積飄窗5.282.94陽臺4.522.48實(shí)得面積140.64103.16贈送率6.97%5.25%104.32

130.8477.93

97.744.522.48私享-95不止于生活Life

and

More產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN市場主流98戶型戶型配置：3房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品不足：僅有一個(gè)衛(wèi)生間無獨(dú)立玄關(guān)與餐廳無主臥套房花樣年·碧云灣

97房型榮盛錦繡外灘

96房型臥室走道空間浪費(fèi)入戶門正對衛(wèi)生間產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN本案98戶型戶型位置：中間拼接套戶型配置：3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品特點(diǎn)：獨(dú)立玄關(guān)雙衛(wèi)生間配置三面寬朝南觀景更佳豪華主臥套贈送凸窗悅享-110不止于舒適Comfort

and

More產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN市場主流110戶型戶型配置：3房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品不足：僅有一個(gè)衛(wèi)生間入戶門正對衛(wèi)生間僅單面寬陽臺青島觀瀾文苑110房型青島榮盛錦繡外灘115房型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN本案110戶型戶型位置：邊套戶型配置：3房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品特點(diǎn)：雙衛(wèi)生間主臥套間設(shè)計(jì)朝南雙陽臺悅享-131不止于尊貴Honorable

and

More產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN市場主流131戶型戶型配置：3房2廳1衛(wèi)產(chǎn)品不足：玄關(guān)位置空間浪費(fèi)僅三房配置主臥無獨(dú)立衣帽間南向單面寬陽臺青島海達(dá)如意金案129房型青島觀瀾文苑133房型產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN本案131戶型戶型位置：邊套戶型配置：4房2廳2衛(wèi)產(chǎn)品特點(diǎn)：豪華中西廚配置大四房主臥獨(dú)立衣帽間南面雙陽臺產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN附贈看的見的實(shí)惠社交達(dá)人房型可變近40平方米超大公共空間，讓你秒變社交達(dá)人，與朋友們盡興暢談產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN附贈看的見的實(shí)惠品質(zhì)達(dá)人&兒童天地房型可變享受臥室里私密的書房，安靜創(chuàng)作又或是給小朋友打造一個(gè)屬于他們自己的小天地產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN首層入戶大堂產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN架空層設(shè)想私密與公共的融合之道，將室外的植物或鋪裝延伸到室內(nèi)，或者在架空層擺放沙發(fā)組合等家具，兩種空間相互引入，相互滲透的目的奢享-疊墅不止于奢華Luxury

and

More全資源利用，戶戶獨(dú)立房房有院，顯情懷多贈送，高附加值度假情景打造院落環(huán)繞疊墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品院落情懷產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品入戶流線上疊入戶流線下疊入戶流線上疊入戶下疊入戶產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN市場主流疊墅房型戶型配置：4房2廳3衛(wèi)產(chǎn)品不足：僅一個(gè)套房無陽臺配置較低湖悅天境160㎡下疊一層下疊二層上疊一層上疊二層產(chǎn)品設(shè)計(jì)

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PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品本案150戶型戶型位置：

下疊中西廚分離滿足不同烹飪需求戶型配置：4房2廳4衛(wèi)超大起居廳空間方正，尺度盡顯尊貴產(chǎn)品特點(diǎn)：南向雙主臥套間設(shè)計(jì)南面超大陽臺南向超寬陽臺設(shè)計(jì)附加值滿溢出增加家庭室餐廳洄游空間多重院落下疊二層下疊一層產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品本案150戶型獨(dú)立書房滿足主人的商務(wù)需求戶型位置：上疊戶型配置：4房2廳4衛(wèi)產(chǎn)品特點(diǎn)：電梯入戶南向三個(gè)豪華套間南北面超大露臺餐廳洄游空間超大起居廳空間方正，尺度盡顯尊貴豪華主臥套設(shè)計(jì)私享個(gè)人尊貴空間上疊一層上疊二層產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品升級邊套下疊一層下疊首層增加套房，并營造多重庭院，打造合院品質(zhì)，凸顯院落情懷產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品下疊贈送下疊贈送地下二層地下一層產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品上疊閣樓贈送產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN幸福的瞬間往往都是那么簡單，是一家人圍在一起吃飯，是一個(gè)人坐在吧臺上悠閑享受，是屋頂上兩個(gè)人牽手的平淡，也是院里的那一方小菜園。我們應(yīng)該珍惜這幸福的點(diǎn)滴，因?yàn)樵谶@里，有天、有地、有自己，更有那彌漫在四周海的氣息

...產(chǎn)品設(shè)計(jì)

I

PRODUCT

DESIGN疊墅產(chǎn)品附贈能看見的實(shí)惠得房率：220.82%下疊贈送：地下室116㎡，院子56.9㎡，飄窗1.9㎡，陽臺6.4㎡得房率：221.6%上疊贈送：閣樓25.5

㎡

，地下室115.2㎡，院子37.6㎡，飄窗3.2㎡，露臺12.6㎡贈送閣樓贈送閣樓贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送露臺贈送庭院贈送庭院贈送庭院贈送庭院贈送地下室贈送地下室陸示范區(qū)策略方案一：山海行館示范區(qū)策略

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DEMONSTRATION

AREA概念提取——山海之形山海之意示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA體塊生成建筑紅線S=5000㎡S=12000㎡S=3580㎡S=1530㎡用地紅線1.設(shè)計(jì)場地2.放置體量3.結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，脫離1500㎡體量作為售樓處5.體塊錯(cuò)位，創(chuàng)造庭院空間6.屋脊抬升，獲得最大景觀面4.體塊推拉，營造圍繞感運(yùn)動主題公園文化主題公園7.結(jié)合概念，屋頂變?yōu)榍€8.屋面一體化9.景觀一體化設(shè)計(jì)土木鋪淘寶店：https://520/示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA庭院分析五幕院一幕亭四幕沙三幕水二幕徑示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA庭院分析亭水沙示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA時(shí)序分析廣告圍擋示范區(qū)總建筑面積：3580㎡售樓處S=1530㎡售樓處建筑面積：1530㎡設(shè)計(jì)為獨(dú)立體量以滿足前期快速銷售需求周圍社區(qū)體育配套服務(wù)圍合售樓處可同時(shí)或后期建設(shè)開放參觀流線示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA8庭院4健身中心樣板房7675

觀景大臺階4

接待/沙盤6532禪意空間庭院81會客廣場321示范區(qū)平面示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA示范區(qū)6

732臨時(shí)停車總平面圖881541

接待廳2

羽毛球場3

泳池RECEPTION

AREABADMINTON

COURTSWIMMING

POOL4

企業(yè)文化展示

CORPORATE

CULTURESHOWCASE5

社區(qū)公共活動

COMMUNITY

EVENTS6

更衣室7

衛(wèi)生間8

庭院LOCKER

ROOMTOILETYARD一層平面圖

建筑面積：1050㎡示范區(qū)平面示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA116127512821111391041

辦公室2

會議室3

茶水間4

樣板房5

羽毛球場6

瑜伽室7

單車房8

力量區(qū)域9

觀景臺階OFFICECONFERENCE

ROOMTEA

ROOMMODEL

HOUSEBADMINTON

COURTYOGE

ROOMCYCLE

ROOMPOWERFIELDVIEWINGSTEP10

社區(qū)公共活動

COMMUNITY

EVENTS11

衛(wèi)生間12

庭院TOILETYARD二層平面圖

建筑面積：1830㎡示范區(qū)平面示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA141312

111087612391

前臺RECEPTION

AREA2

水吧WATER

BALL53

沙盤MODEL

TABLEVIPROOMNEGOTIATION

AREALOCATION

DISPLAYMEDIA

PRESENTATION44

VIP室5

洽談區(qū)6

區(qū)位展示7

多媒體展示8

企業(yè)品牌展示

CORPORATE

BRANDING9

觀景臺階10

經(jīng)理辦公室11

收銀室VIEWINGSTEPOFFICECASH

ROOMACCOUNTING

OFFICESTORAGE

ROOMTOILET12

財(cái)務(wù)室13

儲藏室14

衛(wèi)生間三層平面圖

建筑面積：700㎡后期改造示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA改造后改為社區(qū)配套社區(qū)配套示范區(qū)總建筑面積：3580㎡S=3580㎡銷售結(jié)束后售樓處可改建為社區(qū)社會福利與保障措施+社區(qū)綜合文化服務(wù)中心作為社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施繼續(xù)使用后期改造示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA改造后改為社區(qū)配套126

7654327211854

3271131981106754一層平面圖二層平面圖三層平面圖1

辦公室OFFICECONFERENCE

ROOMTEA

ROOM2

會議室3

茶水間1

觀景臺階2

辦公室VIEWINGSTEPOFFICE1

接待廳2

羽毛球場3

泳池4

企業(yè)文化展示

CORPORATE

CULTURESHOWCASE5

社區(qū)公共活動

COMMUNITY

EVENTSRECEPTIONAREABADMINTON

COURTSWIMMING

POOL4

羽毛球場5

瑜伽室BADMINTON

COURTYOGE

ROOM3

茶水間TEA

ROOM6

單車房CYCLE

ROOM4

休息室5

儲藏室6

福利與保障設(shè)施7

綜合文化服務(wù)中心

CULTURAL

SERVICESCENTRE8

衛(wèi)生間BREAK

ROOMSTORAGE

ROOMWELFARE

AND

SUPPORT7

力量區(qū)域8

觀景臺階9

社區(qū)公共活動10

福利與保障設(shè)施

WELFARE

AND

SUPPORT11

衛(wèi)生間POWERFIELDVIEWING

STEPCOMMUNITY

EVENTS6

更衣室7

衛(wèi)生間LOCKER

ROOMTOILETTOILETTOILET陸示范區(qū)策略方案二：起航愿景示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA愿景：橋頭堡，地標(biāo)建筑，人流導(dǎo)入效果展示示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA海上航母

大帆起航概念提取示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA海上航母

大帆起航海上航母海浪意向效果展示示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA海上航母

大帆起航冬。雪景效果展示示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA海上航母

大帆起航夜。光景效果展示示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA海上航母

大帆起航陰。雨景效果展示示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA海上航母

大帆起航黃昏。暖光

一場驚艷的遇見超長海景展示面效果展示示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA黃昏。暖光

一場驚艷的遇見多空間打造總平面圖示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA54321流線：停車2

禮儀入口3

水院4會客廣場售樓處51示范區(qū)平面示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA3879614551

接待廳2

洽談區(qū)3

多媒體展示4

辦公室5

休息室RECEPTION

AREANEGOTIATION

AREAMEDIA

PRESENTATIONOFFICELOBBY6

上合文化展示區(qū)

CULTURAL

PRESENTATIONS7

兒童娛樂區(qū)8

物料間9

衛(wèi)生間CHILDREN’S

ENTERTAINMENTMATERIAL

ROOMTOILET一層平面圖示范區(qū)平面示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA6510941734281

水吧2

沙盤3

VIP室WATER

BALLMODEL

TABLEVIPROOM4

洽談區(qū)5

兒童娛樂區(qū)6

簽約室7

開放式書吧8

休息室9

陽臺NEGOTIATION

AREACHILDREN’S

ENTERTAINMENTCASH

ROOMREADINGLOBBYBALCONY10

衛(wèi)生間TOILET二層平面圖示范區(qū)平面示范區(qū)策略

I

DEMONSTRATION

AREA3525141

經(jīng)理辦公室2

辦公室3

會議室4

財(cái)務(wù)室5

樣板房OFFICEOFFICECONFERENCE

ROOMACCOUNTING

OFFICEMODEL

HOUSE三層平面圖柒立面策略疊墅部分意向提取立面策略

I

DFACADES

STRATEGY意境中式提取人字坡加入水平線細(xì)節(jié)現(xiàn)代構(gòu)成立面策略

I

DFACADES

STRATEGY硬山

組合CONSTITUTE構(gòu)成生成疊拼基本單元立面策略

I

DFACADES

STRATEGY疊拼基本單元立面策略

I

DFACADES

STRATEGY效果圖疊拼及本單元立面策略

I

DFACADES

STRATEGY立面策略

I

DFACADES

STRATEGY材料及節(jié)點(diǎn)淺香檳色金屬線腳深灰色鈦鋅板淺色條紋巖板葡萄牙白沙巖淺藍(lán)色low-e玻璃深灰色鋁板淺香檳金鋁板福鼎黑踢腳效果圖疊墅南立面鈦鋅板屋面節(jié)點(diǎn)放大鋁合金型材（連貫挺拔）深化圖紙法鋅水墨黑（沉穩(wěn)）立面策略

I

DFACADES

STRATEGY材料及節(jié)點(diǎn)葡萄牙白沙巖外墻福鼎黑石材踢腳淺灰色條紋巖板陽臺內(nèi)墻鈦鋅板坡屋頂淺香檳色金屬勾邊線腳淺香檳色鋁板LOW-E玻璃彩釉夾膠安全玻璃立面策略

I

DFACADES

STRATEGY高層立面緣起山海

勢意山海依山海之形

品海浪之韻構(gòu)磅礴之勢

尋根脈之意立面策略

I

DFACADES

STRATEGY高層立面緣起對膠州區(qū)已建成區(qū)域的濱海界面空間節(jié)奏進(jìn)行剖析，將項(xiàng)目打造為濱海新地標(biāo)。強(qiáng)化高層界面的連續(xù)性與序列感，順應(yīng)連綿遠(yuǎn)山走勢，營造起伏的濱海天際線。立面策略

I

DFACADES

STRATEGY高層立面緣起從膠州灣海岸的波浪抽象出曲線，作為立面設(shè)計(jì)的元素。立面語言汲取海洋文化特色，挖掘當(dāng)?shù)厝宋膬?nèi)涵。充分運(yùn)用山、海的韻律意境與抽象形態(tài)。流動曲線立面設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)水平向線條的延展與律動，打造優(yōu)雅大氣的濱海建筑特色標(biāo)志。借由水的流動性、包容性、承載感，呈現(xiàn)我們對于觀山海寄予的想象基本形體形體構(gòu)成融入波浪元素形體生成立面策略

I

DFACADES

STRATEGY高層立面緣起山海

觀應(yīng)城市之景，享繁華之觀在此高層立面設(shè)計(jì)中，我們嘗試“由外而內(nèi)”的反向設(shè)計(jì)思路，追求人與環(huán)境的對話、建筑與山海的共生。在海天之間呼吸自然，在嶗山下靜享禪境。近可享濱海繁華，遠(yuǎn)可群山勝景。立面策略

I

DFACADES

STRATEGY高層立面材料節(jié)點(diǎn)立面線條框架以淺色為主，窗間底色為較深的灰色，增強(qiáng)與玻璃的融合感，在視覺上增加玻璃面，并強(qiáng)調(diào)框架線條，使得整棟建筑輕盈靈動飄逸，又不失品質(zhì)感銀白色鋁板淺灰色仿石涂料

深灰色金屬百葉LOW-E玻璃深灰色型材米白色質(zhì)感涂料成本控制可選用土建做法方案二觀瀾云邸ABOVE

THECLOUDS

，

BESIDE

THE

SEA01規(guī)劃策略PLANNINGSTRATEGY規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY贛江路方案二總平面圖金智慧大道澤路閩江路規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱單位數(shù)值備注12征地面積總建筑面積計(jì)容建筑面積㎡170820.0256畝㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡474740.0341640.0329093.205040.007506.82374.0683.0

住宅建筑面積（計(jì)容）幼兒園配套公建建筑面積物業(yè)管理用房用地8280

總建筑面積5‰地上總建筑面積2‰居（村）委會辦公用房老年人服務(wù)設(shè)施鄰里中心554.83650.0200.0每百戶20

社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)綜合性文化服務(wù)中心400.0其中社區(qū)體育設(shè)施社區(qū)綜合服務(wù)中心設(shè)備配套2050.01000.0245.00.00.02.1

置于地下，面積80㎡，2處，40㎡/處置于地下，面積1500㎡，10處，300戶/處1處其中給水泵房變（配）電室通信接入機(jī)房35.040.0小區(qū)郵件末端公共服務(wù)設(shè)施2處，20㎡/處

置于地下，面積300㎡，每處150㎡，20萬建筑面積/處；有人值守地下?lián)Q熱站，地上宜配套10-30㎡值班室換熱站㎡10.0垃圾收集點(diǎn)（站）公廁㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡80.080.01處1處

不計(jì)容建筑面積地下室建筑面積人防車庫面積非人防車庫面積疊墅贈送地下室面積容積率建筑密度建筑占地面積綠地率133100.0133100.030747.690742.411610.02.002.2地上總建筑面積的9%

其中

3456789

20%≤20%

≥35%㎡34164.0035.00%59787.002774.00887737725937144326㎡㎡戶人輛輛輛輛住宅戶型配比綠地面積總戶數(shù)居住人口

營銷配比要求（戶型比）營銷面積段戶型面積

戶數(shù)戶型比建筑面積面積比按每戶3.2人計(jì)算90-100100-110120-135150100.0110.0133.0150.0

1134

40.9%113400.053130.085763.276800.034.5%16.1%26.1%23.3%65%-70%機(jī)動車停車位地上停車位地下停車位非機(jī)動車停車位

48364551217.4%23.3%18.5%1011幼兒園全部停地面，配套50%停于地面10%盡量多其中

合計(jì)2774

100.0%

329093.2

100.0%規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY方案構(gòu)架【五大十字軸

四核配套】【配套核】“動”NOISY【7W方新古典園林】【配套核】“十字軸”“動”“動”NOISYNOISY“動”【配套核】NOISY【文化廣場】【公共綠地】【兒童公園】規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY方案構(gòu)架向湖面延伸【高層U型布局，錯(cuò)位全線觀海疊拼軸對稱古典格局】入口廣場高層住宅綠核高層住宅綠核高層住宅綠核綠軸

AXIS綠核入口廣場入口廣場綠核綠軸

AXIS綠核綠核低層疊墅幼兒園綠核鄰里中心文化廣場運(yùn)動廣場觀山規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY方案構(gòu)架【多主題活動場所】生活配套生活生活配套聯(lián)動軸別墅城市客廳生活配套六大古典園林五重禮儀幼兒園運(yùn)動運(yùn)動配套幼兒園規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY觀海視線分析【觀山望海高層景觀最大化】二線內(nèi)部景觀

戶型

位置分布一線

觀山望海

戶型

位置分布一線觀海

戶型

位置分布位于這些位置的

戶型

可以通過東側(cè)

觀海，前方無遮擋，一線海景房價(jià)值位于這些位置的

戶型

可以通過東側(cè)

觀海，也可

通過南側(cè)觀山，尊享無敵雙重海景山景位于這些位置的戶型

由于遮擋只能通過錯(cuò)縫觀海，主要景觀資源為高層內(nèi)部景觀高層總戶數(shù)：2268通過現(xiàn)場無人機(jī)模擬視線，12M以上才可看到海面，其中高層底部三層由于層數(shù)較低，無法占有海景山景資源，但可占有高層組團(tuán)內(nèi)部景觀，該類產(chǎn)品戶為4*4*21=336戶占總套數(shù)的：15%望海景觀溢價(jià)房觀山望海景觀溢價(jià)房內(nèi)部景觀景觀溢價(jià)房望海景觀房：12棟*（27F-4F）*4=1104套占總套數(shù)的：49%觀山望海景觀房：8棟*（27F-4F）*4=736套占總套數(shù)的：32%二線內(nèi)部景觀房：1棟*（27F-4F）*4=92套占總套數(shù)的：4%擁有景觀溢價(jià)的占總套數(shù)的85%規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY疊拼組團(tuán)設(shè)計(jì)【疊拼組團(tuán)合院化】聯(lián)系圍合感

有共享庭院有半共享組團(tuán)內(nèi)街有南北向私家院子4123公共私密組團(tuán)關(guān)系更加緊密，連接體形成更加圍合的空間。疊墅上下疊均有私屬庭院。共享庭院+連接體2組團(tuán)內(nèi)街13私人庭院私人露臺陽臺4規(guī)劃策略

I

PLANNINGSTRATEGY分期開發(fā)【均衡開發(fā)】分期策略地塊周邊缺乏低密產(chǎn)品，一期別墅高層產(chǎn)品均衡，凸出低密特征拉高項(xiàng)目品質(zhì)，針對地塊周邊配套缺乏的特性，一期公建配套，以及口袋公園的打造，形成有力的配套保障，增強(qiáng)用戶信心；二期持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)打造高品質(zhì)生活場景。一期產(chǎn)品為59棟疊拼產(chǎn)品，12棟高層3650方配套用房（含1500方的售樓中心）二期產(chǎn)品為39棟疊拼產(chǎn)品，9棟高層含有高層及疊拼產(chǎn)品。一期一期開發(fā)建筑指標(biāo)一覽表二期產(chǎn)品比

用地面容積率分類高層面積段100.00110.00133.00150.00戶數(shù)648270378236總面積例積64800.0

34.0%29700.0

15.6%50252.2

26.4%35400.0

18.6%商品房疊墅售樓處（鄰里中心）

3650.0

1.9%5040.0

2.6%

93260

2.04幼兒園社區(qū)配套居（村）委會辦公用房683.00.4%

物業(yè)用房及設(shè)備配套

1000.0

0.5%合計(jì)1532

190525.2

100.0%二期開發(fā)建筑指標(biāo)一覽表產(chǎn)品比

用地面容積率分類高層面積段100.00110.00133.00150.00

戶數(shù)486213267276

總面積例積48600.0

32.2%23430.0

15.5%35511.0

23.5%41400.0

27.4%商品房疊墅老年人服務(wù)設(shè)施物業(yè)用房及設(shè)備配套77560

1.95554.80.4%社區(qū)配套

1619.0

1.1%合計(jì)1242

151114.8

100.0%02空間展示SPATIAL

SENSE正門

高層車行入口禮賓大堂打造精致感的禮序歸家流線兩軸成園五景筑院尊享歸家會客會客組團(tuán)花園禮賓大堂名仕廣場落客正門高層車行入口正門疊墅車行主入口白露花園會客會客奢享入口疊拼人行主入口空間展示

I

SPATIAL

SENSE兩軸成園第一軸：禮序軸啟承南北軸線疊墅區(qū)業(yè)主歸家景觀主軸空間展示

I

SPATIAL

SENSE兩軸成園第二軸：歸心軸串聯(lián)東西軸線亭臺節(jié)點(diǎn)歸家望園疊墅區(qū)業(yè)主歸家景觀次軸空間展示

I

SPATIAL

SENSE五景筑院第一景：禮序前院禮序前場水院疊墅區(qū)歸家主入口景觀空間展示

I

SPATIAL

SENSE五景筑院第二景：中央花園中央景觀花園疊墅區(qū)中心花園空間展示

I

SPATIAL

SENSE五景筑院第三景：里巷水街次軸景觀庭院共享空間休憩疊墅區(qū)組團(tuán)間景觀空間展示

I

SPATIAL

SENSE五景筑院第四景：歸心花園組團(tuán)花園共享空間休憩疊墅區(qū)組團(tuán)內(nèi)景觀空間展示

I

SPATIAL

SENSE五景筑院第五景：環(huán)綠客廳宅前花園共享空間休憩疊墅區(qū)組團(tuán)內(nèi)景觀生活主題廣場規(guī)劃舒適感的完整套聯(lián)配套生活主題廣場生活主題廣場文化主題口袋公園運(yùn)動主題口袋公園空間展示

I

SPATIAL

SENSE配套聯(lián)動配套聯(lián)動帶休閑廣場運(yùn)動廣場南側(cè)配套景觀帶空間展示

I

SPATIAL

SENSE配套聯(lián)動配套聯(lián)動帶生活主題廣場生活主題廣場入口配活動廣場03規(guī)劃分析PLANING

AND

DESIGN規(guī)劃分析

I

PLANING

AND

DESIGN功能分布產(chǎn)品分布27F27F27F2F27F27F27F27F27F27F4F4F4F4F27F27F27F27F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F4F27F4F2F4F4F4F27F27F27F4F4F4F4F4F4F3F4F27F4F4F4F4F2F4F4F4F4F27F4F27F27F4F4F4F4F地塊規(guī)劃外部為高層區(qū)，視野開闊，可觀山看海。東南角為配套區(qū)，交通可達(dá)性、昭示性最優(yōu)。內(nèi)部圍合部分為多層疊墅區(qū)。高層區(qū)多層區(qū)配套區(qū)鄰里中心配套設(shè)施多層疊拼別墅高層住宅幼兒園規(guī)劃分析

I

PLANING

AND

DESIGN戶型分布中心綠地中心綠地中心綠地100㎡戶型110㎡戶型133㎡戶型150㎡戶型配套設(shè)施規(guī)劃分析

I

PLANING

AND

DESIGN消防分析消防設(shè)計(jì)：本小區(qū)為高層建筑和多層建筑，高層建筑應(yīng)至少沿一個(gè)長邊或周邊長度的1/4且不小于一個(gè)邊長長度的底邊連續(xù)布置消防車登高面操作場地消防車出入口消防車出入口消防車出入口消防登高場地消防流線消防覆蓋范圍消防車出入口規(guī)劃分析

I

PLANING

AND

DESIGN場地流線分析高層區(qū)次入口項(xiàng)目用地北側(cè)為贛江路，西側(cè)為金澤街，南側(cè)臨閩江路，東側(cè)臨智慧大道。車行流線：車行入口三處，分布在