房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -2024年三季度深圳寫字樓市場(chǎng)報(bào)告

市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)26.2%空置率825.1存量(萬(wàn)平方米)(甲級(jí)寫字樓)深圳經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2024年變化未來(lái)一年趨勢(shì)市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)26.2%空置率825.1存量(萬(wàn)平方米)(甲級(jí)寫字樓)深圳經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2024年變化未來(lái)一年趨勢(shì)5,9%GDP增速3.5%第三產(chǎn)業(yè)增速O.2%cpl增速-11,4%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來(lái)源:深圳統(tǒng)計(jì)局;穆迪分析;戴德梁行研究部寫字樓市場(chǎng)2024年第三季度租金下行刺激租賃成交,全市空置率回落1個(gè)百分點(diǎn)在市場(chǎng)下行的負(fù)面情緒下,三季度深圳未有甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)投入使用,全市存量維持在825.1萬(wàn)平方米。連年的大量供應(yīng)加上新增需求低迷,令市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)預(yù)期不慎樂(lè)觀,通過(guò)降低租賃成本吸引租戶已成業(yè)主共識(shí),全市甲級(jí)寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每月每平方米172.9元,受此影響,租約臨期的租戶尋求降低租賃成本的意愿更加強(qiáng)烈。本季度位于前海、寶安等新興商務(wù)區(qū)部分次新物業(yè)加速吸納來(lái)自傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的客戶,空置率分別環(huán)比下降了2.4和5.4個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),有來(lái)自乙級(jí)或研發(fā)類物業(yè)的非甲級(jí)辦公需求在市場(chǎng)租金持續(xù)走低的情況下入駐甲級(jí)辦公物業(yè),租金折讓的刺激加上部分辦公品質(zhì)升級(jí)的需求,共同帶動(dòng)全市空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)至26.2%,三季度全市吸納量也達(dá)到7.9萬(wàn)平方米,超過(guò)上半年吸納量的總和。從需求端來(lái)看,前三季度全市甲級(jí)物業(yè)租賃成交依然集中在傳統(tǒng)三大行業(yè),TMT金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)成交面積占比分別為24.8%、23.3%和17.2%。從第三季度的成交情況來(lái)看,TMT行業(yè)中游戲大數(shù)據(jù)云計(jì)算等領(lǐng)域表現(xiàn)較為活躍,且新租求為主;而專業(yè)服務(wù)業(yè)中,除律所、設(shè)計(jì)類企業(yè)保持活躍外,海外留學(xué)及移民中介租賃活動(dòng)也較為積極。另外,零售貿(mào)易行業(yè)在第三季度租賃成交占比達(dá)到14.2%,多個(gè)服裝品牌以及對(duì)外貿(mào)易類企業(yè)抓住換租升級(jí)契機(jī),入駐甲級(jí)寫字樓。整體來(lái)看,三季度租賃成交以搬遷及原址續(xù)租為主,低租金長(zhǎng)免租期定制化裝修服務(wù)等多種租賃方案組合,幫助企業(yè)實(shí)質(zhì)性減少了搬遷換租成本。供應(yīng)壓力下未來(lái)租金仍存向下可能未來(lái)三年,計(jì)劃隊(duì)列中的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目總辦公面積超過(guò)400萬(wàn)平方米,且有多座總部型物業(yè)相繼入市,企業(yè)總部的導(dǎo)入雖能在一定程度上帶動(dòng)去化,但在新增需求動(dòng)力不足的預(yù)期下,辦公需求的轉(zhuǎn)移也令企業(yè)原承租物業(yè)面臨較大空置壓力。預(yù)計(jì)未來(lái)深圳甲級(jí)寫字樓租金仍存向下可能,同時(shí)不排除租金外的其他租賃相關(guān)費(fèi)用也將在巨大的寫字樓去化壓力下妥協(xié)下調(diào)。20232024YTD*20202021202220232024YTD**YTD指年內(nèi)累計(jì)數(shù),即Q1-Q3數(shù)據(jù)深圳甲級(jí)寫字樓租金&空置率50市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)羅湖福田3,567,697759,53021.3%南山2,263,310前海1,460,075寶安418,2808,251,1752,162,67026.2%8,251,1752,162,67026.2%4,145,710￥172.86US$2.26租金:按租用建筑面積為500平方米左右,3年租約,位于中層的甲級(jí)寫字樓面積的成交面價(jià),含VAT稅。匯率為1美元=0.90396608歐元=7.1089524人民幣(2024.09.09)主要租賃成交2024年第三季度前灣搬遷前海周大福金融中心主要在建項(xiàng)目vivo總部大廈寶安中心vivo中信金融中心深圳灣超級(jí)總部基地張曉端華南及華中區(qū)研究部主管深圳市福田區(qū)中心四路1號(hào),嘉里建設(shè)廣場(chǎng)T2座5樓,518048電話:+8675521518116xiaoduanzhang@關(guān)于戴德梁行案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行遍布全球6o多個(gè)國(guó)家,設(shè)有400多個(gè)辦公室,擁有52,o00名專業(yè)員工。在大中華區(qū),23家分公司合力引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展o2023年公司全球營(yíng)業(yè)收入達(dá)95億美元,核心業(yè)務(wù)涵蓋估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)策略發(fā)展顧問(wèn)項(xiàng)目管理服務(wù)資本市場(chǎng)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行