房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅專用發(fā)票真的越多越好嗎

從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝!房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅專用發(fā)票真的越多越好嗎？營改增后，對于新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，很多房地產(chǎn)公司的財務(wù)部門向公司建議：為降低企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)，增值稅專用發(fā)票應(yīng)取盡取，多多益善。為此，很多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇集中采購鋼筋等主材，這讓很多施工企業(yè)叫苦不迭，雖然國家稅務(wù)總局給出甲供工程可以選擇簡易計稅的尚方寶劍，大多施工企業(yè)也不敢輕易祭出。那么，對具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，增值稅專用發(fā)票真的越多越好嗎？

我們首先看如下案例：

某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)西園風(fēng)景項目，屬于房地產(chǎn)新項目。該項目支付土地出讓金453,200,000元，有土地出讓合同及行政事業(yè)收據(jù)，另向政府部門支付土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)金額為39,700,000元，取得相應(yīng)憑據(jù)。共支付前期工程費(fèi)115,070,700元、建筑安裝工程費(fèi)290,000,000元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1,586,000元、開發(fā)間接費(fèi)19,300,600元。項目實測總建筑面積證明為200,000平方米。

2017年出售住宅120,000平方米，取得銷售收入945,000,000元；出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入275,000,000元。

以上數(shù)據(jù)均包含增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。該項目城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加稅費(fèi)率合計為12%。該城市規(guī)定，增值率不超過20%的普通住宅免征土地增值稅。

下面我們通過假設(shè)增值稅專用發(fā)票取得情況，來剖析一下增值稅進(jìn)項稅抵扣對該項目稅金支出的影響。

1.增值稅專用發(fā)票進(jìn)項稅取得情形假設(shè)：

情形一：增值稅專用發(fā)票價稅合計如下表

表1：增值稅專用發(fā)票價稅合計表

《稅屋》提示被遮擋部分?jǐn)?shù)據(jù)為1930060.00

情形二：未取得一張增值稅專用發(fā)票

2.可抵扣進(jìn)行稅額為：

（1）情形一：

可抵扣進(jìn)項稅額=(3,000,000.00+87,000,000.00+634,400.00+5,790,180.00)/1.17*17%

+(2,000,000.00+203,000,000.00+793,000.00)/1.11*11%

+(34,521,210.00+158,600.00+1,930,060.00)/1.03*3%

+1,000,000.00/1.13*13%+28,767,675.00/1.06*6%

=37,214,020.06元

（2）情形二：

可抵扣進(jìn)項稅額為0.00元。

3.該項目2017年的銷項稅為：

（945,000,000+255,000,000+275,000,000-394,320,000）/(1+11%)×11%

=107,094,414.41元

4.該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：

（120,000+15,000+25,000）/20,000=80%

5.普通住宅銷售占比為

120,000/（120,000+15,000+25,000）=75%

6.該項目允許扣除的土地價款為：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=80%×（453,200,000+39,700,000）=394,320,000元

【注釋】根據(jù)財稅[2016]140號文，向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等

7.可扣除的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)

（1）情形一：

[(115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600)-37,214,020.06]*80%

=310,994,623.95元

（2）情形二：

[115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600]*80%=340,765,840.00元

9.其他計算結(jié)果如下表：

表2：增值稅與土地增值稅分析與比較表

表3：對企業(yè)所得稅影響表

綜合增值稅及其附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅來看，就該房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，情形一比情形二共多支出稅金8,905,386.92元[（69,880,394.35+8,385,647.32+135,592,463.99）-（107,094,414.41+12,851,329.73+82,038,912.30+2,968,462.3）]。即因該項目大量取得增值稅專用發(fā)票，降低了成本費(fèi)用，從而減少了土地增值稅的扣除項目金額，增值率超出了20%，不能享受本地區(qū)的土地增值稅優(yōu)惠政策而加大了土地增值稅支出。

當(dāng)然，如果在上述案例中，我們把普通住宅的收入變動一下，變?yōu)?,080,000,000元，則情形一就會比情形二少支出稅金2600多萬元。（有興趣的讀者可以自行計算）

寫在最后的話通過上述案例，我們發(fā)現(xiàn)，增值稅專用發(fā)票的收取有一個臨界點(diǎn)，過了這個臨界點(diǎn)，就越多越好，低于這個臨界點(diǎn)，反而越少越好。這個臨界點(diǎn)是什么呢？通過上述計算過程我們也發(fā)現(xiàn)，可抵扣的進(jìn)項稅金額*（1+附加稅率）與受進(jìn)項稅影響的成本扣除項帶來的土地增值稅變動金額相等時，增值稅及其附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅對企業(yè)的稅收支出是一樣的，當(dāng)可抵扣的進(jìn)項稅金額*（1+附加稅率）超過受進(jìn)項稅影響的成本扣除項帶來的土地增值稅變動金額，增值稅專用發(fā)票越多越好，反之，則越少越好。

因此，對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，有關(guān)財稅人員還需要進(jìn)一步把工作做實做細(xì)，做好臨界點(diǎn)估算，做好增值稅專用發(fā)票取得的指導(dǎo)與管理工作。

小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學(xué)習(xí)。財務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實務(wù)經(jīng)驗，excel等等等等，