會計經(jīng)驗：對“免租期不視同銷售”解讀的疑問

對“免租期不視同銷售”解讀的疑問按理說，國家出一個政策，再附上一個解讀，這樣相關群眾，操作起來則會方便一些，就在年初，我也讀了一個政策解讀，卻讓我如墜迷霧，而不得其解。

2016年圣誕，國稅總局發(fā)布的2016年第86號公告，《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》中明確：

納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

引來廣大從事房屋出租的納稅人一片雀躍，一路奔走相告：免租期，不用交稅了！

但緊接著，總局辦公廳于2017年1月初，又發(fā)布了，

關于《關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》的解讀，特別指出：

關于納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，免租期是否需要視同銷售繳納增值稅問題。

廠房、寫字樓或者商鋪的租賃業(yè)務中，承租方在租賃后，都需要進行裝飾裝修，占用大量時間，為此承租方往往要求出租方在租賃合同中約定一定的免租期優(yōu)惠。租賃合同中約定免租期，是以滿足一定租賃期限為前提的，并不是無償贈送，《公告》明確，這種情形不屬于視同銷售服務。

與廣大吃瓜群眾不同的是，作為典型膽小派專業(yè)人士的我，在讀過公告之后，無法放下謹慎樂觀的態(tài)度。而當我又讀完公告的解讀之后，不僅疑竇未消，反而又添愁云。

當然，解讀也說明了，免租期是以收租期為前提，不存在無收租期的免租期，否則就成了是真正的無償贈送，那得視同銷售。這一點，沒人會懷疑。

但有人說，單從公告的字面表達上，就可以看出總局對認定視同銷售的口徑上，已悄然發(fā)生松動。

我說：先請保持淡定！只能說，解讀是對部分不動產(chǎn)的租賃行為，作了個靶向的設定。

而這種看似釋疑的解讀本身，仍存在眾多不可確定的關鍵問題，有如：

1、所規(guī)范的對象口徑問題

解讀只說廠房、寫字樓或者商鋪的租賃業(yè)務，而不是說如廠房、寫字樓或者商鋪等的租賃業(yè)務，很難讀出其所規(guī)范對象口徑，還應包括土地使用權(quán)、住宅、倉庫、車庫等等其他不動產(chǎn)及其配套設施的影子；

2、免租原因的設定前提問題

解讀只說承租方在租賃后，都需要進行裝飾裝修，即這種免租期是否專為裝飾裝修，這唯一前提條件所設定的呢？那如果是因商鋪門口道路修整或?qū)?jīng)營初期人流稀少而設定的免租期是否也應包括呢？

3、免租期的長度設定問題

解讀說的裝飾裝修，占用大量時間和在租賃合同中約定一定的免租期優(yōu)惠。大量、一定此類，表面上看似很通俗易懂，實則似是而非的詞語運用，著實讓人找不到北。如租期一年，其中裝修免租期可約定為一月，那我租期三年，裝修免租期是否可約定三個月或更長？

當然，如果租賃雙方是關聯(lián)方那情況就會更復雜了。

因為稅法中視同銷售條款，本身就是反避稅而設定的。如此例一開，那租賃避稅籌劃將一發(fā)不可收。假設，A建筑公司與B商業(yè)地產(chǎn)公司，簽訂兩年期《辦公室租賃合同》，約定6個月裝修免租期。6個月后，A公司裝修期完成，但B公司發(fā)現(xiàn)A公司在裝修時對所租物業(yè)進行了空間上的分割改變（注：非改變關鍵構(gòu)造），但已違反了合同中的某些禁止性解約條款，遂向A公司索賠，并稱將解除合同。A公司則明確表示無錢賠償，并稱若要解約，則A公司需支付裝修補償款。雙方訴至法院，法院經(jīng)審理判決，依約解除合同并駁回A公司要求裝修補償?shù)脑V請。

末了，B公司不僅免了增值稅，還得了免費裝修，還未使不動產(chǎn)賬面凈值增加，而A公司則免稅提供了裝修服務，且相關支出可稅前列支。此時，稅局是否能動用核定權(quán)加以應對呢？

最后，需要向相關納稅人提示的是，有時餡餅與陷阱之間往往只有一步之遙，對尚不明確的稅收政策，不宜作單方面有利于自己的理解。

本文摘自《稅醒堂筆記》

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難達到學習要求的。因為它是一門