會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：房產(chǎn)稅的稅收籌劃技巧

房產(chǎn)稅的稅收籌劃技巧根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%（沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定）；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%.這些政策為房產(chǎn)稅的納稅籌劃提供了空間。以下就此談幾點(diǎn)房產(chǎn)稅稅收籌劃技巧。

一、利用房產(chǎn)稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

政策依據(jù)：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地[1987]3號(hào)）對(duì)征稅的房產(chǎn)范圍進(jìn)行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值按，1．2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密?chē)@房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來(lái)。

具體案例：華美公司在某內(nèi)陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計(jì)劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車(chē)場(chǎng)、游泳池等建筑物，預(yù)計(jì)工程造價(jià)40000萬(wàn)元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價(jià)為25000萬(wàn)元，其他建筑設(shè)施造價(jià)為15000萬(wàn)元。如果將這40000萬(wàn)元都作為房產(chǎn)原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年需繳納房產(chǎn)稅（該省扣除比例為30%）=40000×（1-30%）×1.2%=336（萬(wàn)元）。如果公司經(jīng)過(guò)籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、游泳池等設(shè)施都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開(kāi)，單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這樣，華美公司每年可以少繳納126[15000×（1-30%）×1.2%]萬(wàn)元的房產(chǎn)稅。

注意事項(xiàng)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）就具備房屋功能的地下建筑的房產(chǎn)稅政策作了明確，即原來(lái)暫不征稅的具備房產(chǎn)功能的地下建筑，從2006年1月1日開(kāi)始列入房產(chǎn)稅征稅范圍。同時(shí)明確：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。新規(guī)定并沒(méi)有將所有的地下建筑都納入征稅范圍，需要征稅的建筑必須符合房產(chǎn)的特征概念。財(cái)稅[2005]181號(hào)文件對(duì)此作了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。與此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窯、罐等，仍未納入房產(chǎn)稅征稅范圍。

二、通過(guò)轉(zhuǎn)換自用地下建筑用途籌劃

政策依據(jù)：按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；而財(cái)稅[2005]181號(hào)文對(duì)自用地下建筑提出了一個(gè)新概念，即“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”。具體為：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～8096作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

確定計(jì)稅房產(chǎn)原值后，地下建筑的房產(chǎn)稅計(jì)算方法與原計(jì)算方法一致。由于自用房產(chǎn)用途不同計(jì)稅方式有異，實(shí)務(wù)中可以通過(guò)轉(zhuǎn)換地下建筑用途進(jìn)行相應(yīng)籌劃。

注意事項(xiàng)：1、財(cái)稅[2005]181號(hào)文調(diào)整的征稅對(duì)象是獨(dú)立建立的地下建筑，對(duì)于非獨(dú)立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。因?yàn)榘凑諘?huì)計(jì)制度規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑，原本就是作為統(tǒng)一的房產(chǎn)原值計(jì)入會(huì)計(jì)賬簿反映的，這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定。

2、財(cái)稅[2005]181號(hào)文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。這點(diǎn)與原來(lái)的政策規(guī)定和稅務(wù)部門(mén)實(shí)際的執(zhí)行情況也是相同的。

三、通過(guò)租賃和倉(cāng)儲(chǔ)計(jì)稅方法差異籌劃

政策依據(jù)：如前所述，房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。對(duì)于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉(cāng)儲(chǔ)，具體可通過(guò)下列公式確定：假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價(jià)計(jì)征”房產(chǎn)稅時(shí)的減除比例為A（A代表10%～30%中任何數(shù)字），那么從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Y×（1-A）×1.2%，從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅Z×12%.當(dāng)Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征合算；反之，選擇從租計(jì)征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）時(shí)，則租賃或倉(cāng)儲(chǔ)在房產(chǎn)稅籌劃上沒(méi)有多大意義，納稅人僅就其它相關(guān)因素考慮即可。

具體案例：甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫(kù)房，原值均為2000萬(wàn)元，凈值同是1600萬(wàn)元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫(kù)房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫(kù)房，初步商定年租金均為160萬(wàn)元。其中A省規(guī)定從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為10%.經(jīng)測(cè)算，甲公司決定與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同，而與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同。理由如下：

1、如果與乙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來(lái)的租金收入轉(zhuǎn)化為倉(cāng)儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（萬(wàn)元）。通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)，倉(cāng)儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（19.2-16.8）萬(wàn)元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉(cāng)儲(chǔ)合同。

2、如果與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問(wèn)題），繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉(cāng)儲(chǔ)保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（萬(wàn)元）。兩者相比較，采用倉(cāng)儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（21.6-19.2）萬(wàn)元。所以應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。

從上面分析可知：1、如果甲公司兩處房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000×（1-20%）×1.2%=19.2（萬(wàn)元），采用租賃方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=160×12%=19.2（萬(wàn)元），此時(shí)便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問(wèn)題；2、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅高于對(duì)外租賃，宜實(shí)行租賃形式；3、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉(cāng)儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅低于對(duì)外租賃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，宜采用倉(cāng)儲(chǔ)方式。

注意事項(xiàng)：租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)完全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結(jié)果。對(duì)于甲公司來(lái)說(shuō)，租賃只要提供空庫(kù)房就可以了，存放商品的安全問(wèn)題由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)則需對(duì)存放商品的安全性負(fù)責(zé)，為此甲公司必須配有專(zhuān)門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)管理人員，添置有關(guān)的設(shè)備設(shè)施，從而會(huì)相應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉?fàn)€，甲企業(yè)還存在賠償對(duì)方損失的風(fēng)險(xiǎn)。假如扣