物業(yè)管理法律培訓(xùn)資料

法律培訓(xùn)——物業(yè)管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范主要內(nèi)容一、前言二、物業(yè)管理公司的權(quán)利三、物業(yè)管理公司的義務(wù)四、相鄰權(quán)糾紛一、前言1、何謂物業(yè)管理？2、物業(yè)管理公司的主要權(quán)利義務(wù)一、前言1、何謂物業(yè)管理？【物業(yè)管理?xiàng)l例第2條】物業(yè)管理，指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理主要涉及三方當(dāng)事人：開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主。物業(yè)管理公司是受開發(fā)商或者全體業(yè)主的委托，并基于物業(yè)效勞合同的具體約定對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的。一、前言2、物管公司的主要權(quán)利義務(wù)〔1〕物管公司的主要權(quán)利：按照物業(yè)效勞合同收取物業(yè)管理費(fèi)用；制定物業(yè)管理制度；制止違反法律、法規(guī)、物業(yè)管理制度、業(yè)主公約的行為?！?〕物管公司的主要義務(wù)：基于物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理效勞。其管理范圍包括對(duì)建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查；提供園林綠地的管理養(yǎng)護(hù)效勞；提供環(huán)境衛(wèi)生的管理效勞；對(duì)公共秩序進(jìn)行維護(hù)及平安防范；對(duì)車輛行駛、停放管理及其場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)等。關(guān)于業(yè)主的定義何謂業(yè)主？【物業(yè)管理?xiàng)l例第六條】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主一般包括：〔1〕房屋的所有人；〔2〕持有空置物業(yè)的建設(shè)單位；〔3〕已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的自然人和法人等。關(guān)于業(yè)主的定義關(guān)于房屋所有人：?物權(quán)法?第十四條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)發(fā)生效力。第十七條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的證明。第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。關(guān)于業(yè)主的定義第二十九條因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三十條因合法建造、撤除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。二、物業(yè)管理公司的權(quán)利〔一〕收取物業(yè)管理費(fèi)用〔二〕收取其他費(fèi)用〔一〕收取物業(yè)管理費(fèi)用1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由3、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物管公司可否采取斷水、斷電措施4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，訴訟時(shí)效的中斷、延長(zhǎng)、失效1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)〔1〕法規(guī)依據(jù)【物業(yè)管理?xiàng)l例第7條】：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：〔一〕遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；〔四〕按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；〔五〕按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)【物業(yè)管理?xiàng)l例第42條】：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)〔2〕合同依據(jù)①物業(yè)買賣合同及前期物業(yè)效勞合同在業(yè)主入住前期，因業(yè)主委員會(huì)尚未成立，為便于小區(qū)的管理，由開發(fā)商作為大產(chǎn)權(quán)人委托物管公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該與受委托的物管公司簽訂?前期物業(yè)效勞合同?，并將該合同約定的內(nèi)容包含在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中，以約束業(yè)主與物管公司之間的物業(yè)管理效勞關(guān)系。實(shí)踐中，也存在開發(fā)商將物業(yè)管理相關(guān)條款制定在業(yè)主入住時(shí)需簽訂的文件中，在業(yè)主簽字、蓋章后，對(duì)業(yè)主產(chǎn)生法律效力。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)法規(guī)鏈接【物業(yè)管理?xiàng)l例第21條】：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同?！疚飿I(yè)管理?xiàng)l例第25條】：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)②物業(yè)效勞合同在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之后，那么由業(yè)主委員會(huì)與物管公司就相關(guān)的物業(yè)管理效勞問(wèn)題進(jìn)行約定，簽訂新的物業(yè)效勞合同，開發(fā)商與物管公司簽訂的原物業(yè)效勞合同在新合同生效時(shí)或新合同約定的終止時(shí)間終止。法規(guī)鏈接【物業(yè)管理?xiàng)l例第35條】：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)不管是上述哪種情況，只要相關(guān)的房屋買賣合同、前期物業(yè)效勞合同，或業(yè)主入住時(shí)簽署文件中的物業(yè)管理?xiàng)l款，或業(yè)主委員會(huì)與物管公司簽訂的物業(yè)效勞合同合法有效成立，那么上述文件均可作為物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)，自業(yè)主在相關(guān)物業(yè)效勞合同上簽字或者蓋章之日起，該合同就生效。即使業(yè)主簽訂的合同是由開發(fā)商或物管公司單方擬訂的格式合同，但只要該格式合同不具有合同法規(guī)定的合同無(wú)效之情形，業(yè)主的簽章就代表業(yè)主對(duì)合同條款的全部認(rèn)同。在物管公司按約履行了管理義務(wù)的情況下，業(yè)主也應(yīng)按約履行交納費(fèi)用的義務(wù)。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)〔3〕物管公司的事實(shí)管理行為一般來(lái)講，物業(yè)效勞合同中都約定了效勞期限，在效勞期限屆滿時(shí)，物業(yè)效勞合同就失去效力，對(duì)雙方當(dāng)事人也就沒(méi)有了約束力。因此實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下情形：?前期物業(yè)效勞合同?到期后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立，或者還沒(méi)有與物管公司簽訂新的效勞合同，開發(fā)商由于已與自身沒(méi)有太大的利害關(guān)系，并且沒(méi)有明確的法律依據(jù)，往往不會(huì)再與物管公司續(xù)簽?物業(yè)效勞合同?，這就使得物管公司面臨沒(méi)有合同依據(jù)而進(jìn)行管理的局面。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)物業(yè)效勞合同到期后，由于業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，或業(yè)主委員會(huì)與物管公司暫時(shí)無(wú)法就某些問(wèn)題達(dá)成一致，出現(xiàn)雙方未繼續(xù)簽署物業(yè)效勞合同，但業(yè)主委員會(huì)也未聘請(qǐng)新物管公司的局面；或是出現(xiàn)雙方未繼續(xù)簽署物業(yè)效勞合同，但業(yè)主委員會(huì)正在聘請(qǐng)新的物管公司過(guò)程中，從而使物管公司的管理處于事實(shí)管理的狀態(tài)。

1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)在上述兩種情形下，物管公司一般都是按照前期物業(yè)效勞合同或原物業(yè)效勞合同的約定，繼續(xù)對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理效勞。結(jié)合合同法規(guī)定，原已到期的物業(yè)效勞合同可認(rèn)為是已擬訂、待簽署的合同，而物管公司的繼續(xù)履行行為也可認(rèn)為是履行了合同的主要義務(wù)，在小區(qū)業(yè)主接受了效勞的情況下，應(yīng)認(rèn)定物管公司與小區(qū)之間事實(shí)上成立了物業(yè)管理效勞關(guān)系。根據(jù)合同法公平、權(quán)利與義務(wù)相一致的原那么，在物管公司與小區(qū)形成事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系時(shí)，接受效勞的業(yè)主就應(yīng)承擔(dān)給付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。單個(gè)業(yè)主不能以其未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。1、物管公司收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)法規(guī)鏈接【合同法第37條】：

采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。【條文釋解】

當(dāng)合同一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行了合同的主要義務(wù)，對(duì)方又予以接受的，即使雙方還未在合同上簽字蓋章，也應(yīng)視為合同已成立。2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由實(shí)踐中，物管公司在起訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的過(guò)程中，一些業(yè)主常常以兩類理由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)：業(yè)主本人并未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同；業(yè)主本人與開發(fā)商之間，或業(yè)主本人與其他業(yè)主之間存在糾紛，而物管公司沒(méi)有很好地解決該糾紛。法律分析：這兩類抗辯理由均缺乏法律依據(jù)。2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由〔1〕業(yè)主以未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，屬于對(duì)物業(yè)效勞合同的性質(zhì)存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。通常，物業(yè)效勞合同并不是針對(duì)小區(qū)的單獨(dú)業(yè)主訂立的，而是以小區(qū)的全體業(yè)主為當(dāng)事人訂立的，而物管公司也并不只是為某一個(gè)或某幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供效勞，而是基于開發(fā)商的委托，或基于代表全體業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理效勞的。因此，業(yè)主以本人并未與物管公司簽訂物業(yè)效勞合同為理由，而主張不應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)是沒(méi)有法律依據(jù)的。2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由〔2〕業(yè)主以物管公司沒(méi)有很好地解決其與開發(fā)商之間或者與其他業(yè)主之間存在的糾紛為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，屬于混淆了不同的法律關(guān)系。在實(shí)踐中，業(yè)主提出的具體抗辯理由通常包括以下情況：欠費(fèi)業(yè)主以與開發(fā)商之間存在糾紛為由進(jìn)行抗辯。欠費(fèi)業(yè)主與開發(fā)商因房屋保修、規(guī)劃變更、綠地、車庫(kù)、會(huì)所等遺留問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，要求物管公司履行開發(fā)商的義務(wù)，或要求物管公司協(xié)助開發(fā)商履行約定義務(wù)，或要求物管公司就遺留事項(xiàng)協(xié)助自己與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)，而物管公司無(wú)法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成。2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由這種情況下，由于法律關(guān)系的主體是業(yè)主與開發(fā)商，所發(fā)生糾紛涉及的事項(xiàng)也不屬于物管公司的管理效勞范圍，因此欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)直接向開發(fā)商主張權(quán)利，或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向開發(fā)商主張權(quán)利。因該類糾紛的發(fā)生，業(yè)主要求增加物管公司的職責(zé)，并以物管公司未履行職責(zé)為理由進(jìn)行交費(fèi)抗辯，其主張是缺乏法律依據(jù)的。2、分析業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由欠費(fèi)業(yè)主以與其他業(yè)主之間存在糾紛為由進(jìn)行抗辯。欠費(fèi)業(yè)主因與其他業(yè)主之間基于相鄰關(guān)系產(chǎn)生的噪音污染等糾紛，或與其他業(yè)主之間發(fā)生的人身?yè)p害侵權(quán)糾紛為由，要求物管公司處理或協(xié)調(diào)解決，而物管公司無(wú)法處理或協(xié)調(diào)解決的。這種情況下，由于造成糾紛的侵權(quán)人是其他業(yè)主，因此，如果物管公司已經(jīng)按照物業(yè)效勞合同的約定履行了管理職責(zé)，那么該類糾紛的法律關(guān)系的主體應(yīng)是欠費(fèi)業(yè)主與其他業(yè)主，欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)直接向其他業(yè)主主張權(quán)利，而不能以此為由拒絕交費(fèi)。3、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物管公司可否采取斷

水、斷電措施在實(shí)踐中，在業(yè)主不配合管理或違反物業(yè)效勞合同約定的情況下，如拖欠物業(yè)管理費(fèi)拒不交納，有些物管公司就對(duì)業(yè)主采取罰款、斷水、斷電的措施。但根據(jù)法律規(guī)定，物管公司是無(wú)權(quán)采取這些措施的，其行為已構(gòu)成對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵害。3、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物管公司可否采取斷

水、斷電措施法律分析業(yè)主的水電費(fèi)雖是物管公司代收代繳，但水電的提供者是自來(lái)水公司和供電局，供水、供電合同的當(dāng)事人也是業(yè)主或使用人與自來(lái)水公司和供電局。根據(jù)合同法的規(guī)定，供用電、水、氣、熱力合同，只有在用電、水、氣、熱力人逾期不交付費(fèi)用，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不交付費(fèi)用和違約金的，供用電、水、氣、熱力人才可按國(guó)家規(guī)定的程序中止供電、水、氣、熱力。因此物管公司在任何情況下都沒(méi)有權(quán)利對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人斷水、斷電。4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物管公司可否采取斷

水、斷電措施因此，物管公司絕不可以為維護(hù)自己的權(quán)益而采取違法手段，否那么不但維護(hù)不了自己的合法權(quán)益，還可能損害了業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，而被告上法庭。對(duì)策：對(duì)不配合小區(qū)管理、違反物業(yè)效勞合同約定、欠費(fèi)的業(yè)主，由于業(yè)主與物管公司簽訂了?物業(yè)效勞合同?，而依法成立的合同在當(dāng)事人之間具有法律約束力，物管公司完全可以按照合同的約定，采取協(xié)商或通過(guò)訴訟的途徑追究業(yè)主的違約責(zé)任。3、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物管公司可否采取斷

水、斷電措施法規(guī)鏈接【物業(yè)管理?xiàng)l例第67條】：違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，訴訟時(shí)效的中斷、延

長(zhǎng)、失效物管公司向業(yè)主追索物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定?！久穹ㄍ敲吹?35條】：向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！久穹ㄍ敲吹?37條】：訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，訴訟時(shí)效的中斷、延

長(zhǎng)、失效【民法通那么第139條】：在訴訟時(shí)效期間的最后六個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止。從中止時(shí)效的原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算?！久穹ㄍ敲吹?40條】：訴訟時(shí)效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時(shí)起，訴訟時(shí)效期間重新計(jì)算。4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，訴訟時(shí)效的中斷、延

長(zhǎng)、失效根據(jù)訴訟時(shí)效中斷的規(guī)定，物管公司向業(yè)主持續(xù)主張權(quán)利、追繳欠費(fèi)的行為，可以引起訴訟時(shí)效的中斷，訴訟時(shí)效期間將重新計(jì)算。但在物業(yè)管理實(shí)踐中，許多欠費(fèi)業(yè)主不接聽物管公司的催費(fèi)，不簽署物管公司的催費(fèi)單，還有的業(yè)主長(zhǎng)期不在家、房屋長(zhǎng)期空置或留給物管公司的聯(lián)系方式已失效，無(wú)法聯(lián)系到業(yè)主本人及其親屬，這些情況使物管公司難以舉證證明自己一直在向業(yè)主催繳欠費(fèi)。4、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，訴訟時(shí)效的中斷、延

長(zhǎng)、失效對(duì)策：1、建議采取寄掛號(hào)信、發(fā)送EMS等方式進(jìn)行催費(fèi)，這樣可為自身主張權(quán)利提供書面的憑證，從而在訴訟中對(duì)欠費(fèi)業(yè)主提出的物管公司追繳欠費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效的主張進(jìn)行反駁。2、建議約定在?前期物業(yè)效勞協(xié)議?或?業(yè)主公約?送達(dá)條款。

送達(dá)條款范文：注意：以下的甲方是指“業(yè)主〞，乙方是指“物業(yè)效勞企業(yè)〞。

雙方約定的通訊地址：甲方：；乙方：；雙方約定的非郵寄送達(dá)的聯(lián)系人：甲方：聯(lián)系人：；聯(lián)系：；：。乙方：聯(lián)系人：；聯(lián)系：；：。

任何一方就本協(xié)議發(fā)給另一方的任何通知必須按以上聯(lián)系方式、以中文書面形式進(jìn)行。如以人手傳送，以聯(lián)系人簽收之時(shí)視為送達(dá)。如以形式進(jìn)行，那么以聯(lián)系人確認(rèn)接到時(shí)視為已送達(dá)。如以郵件郵遞形式進(jìn)行，應(yīng)以掛號(hào)信或特快專遞方式寄送，以郵局在信封面蓋收郵戳之日為發(fā)出日，自發(fā)出之日起三個(gè)工作日后視為送達(dá)。甲方如須變更聯(lián)系方式的，應(yīng)及時(shí)書面通知乙方，否那么，以按原聯(lián)系方式傳送視為送達(dá)。如因甲方未能及時(shí)通知或拒收信函、通知、通告或其它原因致使無(wú)法聯(lián)絡(luò)時(shí)，因通信聯(lián)絡(luò)方式失效造成的損失和責(zé)任由甲方承擔(dān)。假設(shè)甲方要求改投至指定地點(diǎn)，甲方須填寫相應(yīng)委托書，并支付郵遞費(fèi)、效勞費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

〔二〕收取其他費(fèi)用1、“四金〞的收?。骸?〕管理費(fèi)押金〔2〕水電周轉(zhuǎn)金〔3〕裝修保證金〔4〕專項(xiàng)維修資金2、代收代繳費(fèi)用的收取1、“四金〞的收取“四金”水電周轉(zhuǎn)金裝修保證金管理費(fèi)押金專項(xiàng)維修資金〔二〕物業(yè)管理收費(fèi)相關(guān)法規(guī)收費(fèi)項(xiàng)目法規(guī)文件文號(hào)實(shí)施日期水電周轉(zhuǎn)金廣東省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知粵價(jià)[2006]284號(hào)2007.2.1裝修保證金廣東省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知粵價(jià)[2006]284號(hào)2007.2.1廣州市物價(jià)局《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》穗價(jià)[2004]200號(hào)

2004.11.1管理費(fèi)押金廣州市物價(jià)局《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》穗價(jià)[2004]200號(hào)

2004.11.1專項(xiàng)維修資金廣州市房管局關(guān)于貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)問(wèn)題的通知穗國(guó)房字[2003]592號(hào)2003.9.5廣州市房管局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范專項(xiàng)維修資金的通知》穗國(guó)房字[2007]480號(hào)2007.7.61、關(guān)于水電周轉(zhuǎn)金——不得收取依據(jù)：?廣東省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)效勞收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知?【粵價(jià)[2006]284號(hào)實(shí)施)】第七條：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費(fèi)、電費(fèi)的，除業(yè)主自愿，物業(yè)管理企業(yè)可預(yù)收水電費(fèi)并逐月扣減外，物業(yè)管理企業(yè)不得收取水電周轉(zhuǎn)金等與水電費(fèi)繳交相關(guān)的費(fèi)用。〞2、關(guān)于裝修保證金——協(xié)商收取，不得強(qiáng)制

依據(jù)：?廣東省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)效勞收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知?【粵價(jià)[2006]284號(hào)實(shí)施)】第八條：“業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)管理企業(yè)可按照當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門的規(guī)定，與業(yè)主〔或裝修企業(yè)〕約定裝修保證金〔押金〕、垃圾余泥清運(yùn)、裝修工人出入證押金〔或工本費(fèi)〕等費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。除上述收費(fèi)工程外，物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取其它任何與裝修相關(guān)的費(fèi)用。〞?廣州市物業(yè)效勞收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)那么?【穗價(jià)〔2004〕200號(hào)實(shí)施)】第十七條：“裝修管理效勞費(fèi)用和裝修保證金由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定，并應(yīng)以書面形式明確，不進(jìn)行裝修的不得收取。在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)檢查驗(yàn)收，沒(méi)有損壞公共部位、設(shè)備設(shè)施的，裝修保證金應(yīng)自檢查合格之日起15個(gè)工作日內(nèi)退還業(yè)主。除此以外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取占用超過(guò)3個(gè)月的押金、保證金。裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費(fèi)；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。〞3、關(guān)于管理費(fèi)押金依據(jù)：?廣州市物業(yè)效勞收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)那么?【穗價(jià)〔2004〕200號(hào)實(shí)施)】第十三條：“物業(yè)效勞收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；未辦產(chǎn)權(quán)證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準(zhǔn)。另有約定的除外。物業(yè)效勞收費(fèi)按月計(jì)收。除業(yè)主自愿外，不得預(yù)收。〞4、關(guān)于專項(xiàng)維修資金——業(yè)主自行繳交依據(jù)：?關(guān)于進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)專項(xiàng)維修資金的通知?【穗國(guó)房字〔2007〕480號(hào)實(shí)施)】一、從即日起禁止各開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理公司代收業(yè)主繳交的專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金應(yīng)作為業(yè)主收樓的必備條件之一，在收樓之前由業(yè)主自行到政府指定銀行繳交。2、代收代繳費(fèi)用的收取

【物業(yè)管理?xiàng)l例第45條】：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。2、代收代繳費(fèi)用的收取在實(shí)踐中，這些費(fèi)用往往都是由有關(guān)單位直接向物管公司收取，并先由物管公司替業(yè)主墊付的，之后物管公司再向業(yè)主收取該筆代墊費(fèi)用。

有一些業(yè)主以水電費(fèi)等代收代繳費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高為由拒絕向物管公司交納水電費(fèi)是沒(méi)有道理的。雖然該筆費(fèi)用是由物管公司收取，但物管公司只是根據(jù)自來(lái)水公司、供電局的委托進(jìn)行代收代繳，收取的費(fèi)用并不屬于物管公司所有，并且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是由上述單位根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定制定的，物管公司只是執(zhí)行而已，因此收費(fèi)上下是物管公司無(wú)法決定的，與物管公司無(wú)關(guān)。2、代收代繳費(fèi)用的收取對(duì)策：對(duì)于業(yè)主拖欠水電費(fèi)等代收代繳費(fèi)用的問(wèn)題，物管公司可在與有關(guān)單位簽署代收代繳協(xié)議時(shí)，就相關(guān)問(wèn)題，如：由誰(shuí)進(jìn)行追繳欠費(fèi)的訴訟活動(dòng)，是否有權(quán)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主終止提供效勞，如終止提供效勞造成的損失應(yīng)如何承擔(dān)等問(wèn)題與有關(guān)單位協(xié)商確定解決方案。向業(yè)主催繳代收代繳費(fèi)用，可參照催繳物業(yè)管理費(fèi)的方法，采取寄送掛號(hào)信、發(fā)送EMS等方式，以證明物管公司有持續(xù)向業(yè)主主張權(quán)利。

三、物業(yè)管理公司的義務(wù)〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范責(zé)任〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范物業(yè)管理公司的主要義務(wù)1、物管公司的主要義務(wù)：基于物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理效勞，履行其物業(yè)管理職責(zé)。2、解決物業(yè)管理糾紛的關(guān)鍵是：如何認(rèn)定物管公司已履行其物業(yè)管理的職責(zé)。物業(yè)管理公司的主要義務(wù)〔1〕如果物管公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的?物業(yè)管理合同?對(duì)此有約定，那么按照該合同約定、參照有關(guān)文件的規(guī)定、物管公司的收費(fèi)金額、管理方式、物管公司處理糾紛或問(wèn)題的方式等因素，來(lái)衡量和判斷物管公司是否履行了職責(zé)?！?〕在物業(yè)效勞合同沒(méi)有約定的情況下，在實(shí)踐中，如果物管公司存在以下幾方面的行為引發(fā)訴訟，法院大多會(huì)認(rèn)定物管公司未完全履行管理職責(zé)，從而視物管公司的過(guò)錯(cuò)程度，判決物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任：物業(yè)管理公司的主要義務(wù)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)物喪失或毀損，而物管公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到平安防范義務(wù)，或未配置應(yīng)有的平安防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物喪失或毀損有過(guò)錯(cuò)的；物管公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對(duì)停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)喪失或損壞，物管公司有過(guò)錯(cuò)的；物管公司或其聘請(qǐng)的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明顯標(biāo)志或不采取其他平安措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的；物管公司的受雇人員在履行職務(wù)過(guò)程中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的；物業(yè)管理公司的主要義務(wù)因物管公司疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施存在不平安因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的；物管公司怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的；發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的，第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，而物管公司未履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)存在過(guò)錯(cuò)的?！惨弧承^(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)歸屬3、常見問(wèn)題〔1〕小區(qū)內(nèi)建筑垃圾的處理〔2〕在住宅樓頂、電梯內(nèi)做廣告〔一〕小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護(hù)1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍【住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法第3條】：共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括：根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！惨弧承^(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護(hù)2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)歸屬【物業(yè)管理?xiàng)l例第27條】：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用權(quán)是由住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)全體業(yè)主共同享有的，但這種使用權(quán)是不可分割的。每個(gè)業(yè)主不可單獨(dú)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用，而排除其他業(yè)主的正常使用，否那么將構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主的侵權(quán)?！惨弧承^(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護(hù)3、常見問(wèn)題小區(qū)內(nèi)建筑垃圾的處理對(duì)于建筑垃圾的清理，有的小區(qū)是由堆放的業(yè)主自行委托人員清理，有的小區(qū)那么是由物管公司清理。處理的方式不同，責(zé)任的承擔(dān)也會(huì)不同。如由物管公司進(jìn)行清理，物管公司應(yīng)嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)定的時(shí)間或方式清理垃圾?！疚飿I(yè)管理?xiàng)l例第53條】：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主?！惨弧承^(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護(hù)【案例】一男孩在小區(qū)玩耍時(shí)，不慎跌倒在小區(qū)門口的建筑垃圾堆上，被垃圾堆上的廢棄玻璃魚缸的銳口割斷股動(dòng)脈致死。經(jīng)查，該堆建筑垃圾是小區(qū)內(nèi)的某業(yè)主在裝修時(shí)臨時(shí)堆放的，居委會(huì)曾屢次要求該業(yè)主將垃圾及時(shí)清運(yùn)出去。事發(fā)前，該業(yè)主清運(yùn)了局部垃圾，剩下局部垃圾該業(yè)主稱不是其堆放而未清運(yùn)。法院判決物管公司及該業(yè)主對(duì)男孩的死亡應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！惨弧承^(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護(hù)【點(diǎn)評(píng)】〔1〕物管公司的過(guò)錯(cuò)就在于建筑垃圾堆放在小區(qū)內(nèi)已有兩個(gè)月，物管公司既沒(méi)有催促業(yè)主及時(shí)清理垃圾，也沒(méi)有自行清理垃圾。該業(yè)主作為建筑垃圾的堆放者，雖然不能認(rèn)定魚缸是其所有，但由于其沒(méi)有及時(shí)將堆放的建筑垃圾清理干凈，從而為魚缸的放置創(chuàng)造了條件，對(duì)事故的發(fā)生也存在過(guò)錯(cuò)?！惨弧承^(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日

常維護(hù)〔2〕由于建筑垃圾存在許多平安隱患，建議物管公司在日常管理中做到：將房屋裝飾、裝修中的禁止行為和本卷須知告知業(yè)主、使用人；選擇適宜的場(chǎng)所和容器以供業(yè)主或使用人堆放垃圾，并注意對(duì)遺漏在場(chǎng)所外的垃圾進(jìn)行收集、清理；及時(shí)清理垃圾或提醒業(yè)主及時(shí)清理垃圾，以防止建筑垃圾造成的危險(xiǎn)?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范1、侵害人：物管公司的工作人員〔1〕個(gè)人侵權(quán)行為〔2〕職務(wù)侵權(quán)行為2、侵害人：第三人〔1〕物管公司是否具有保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)平安的義務(wù)〔2〕物管公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人之保護(hù)義務(wù)的來(lái)源〔3〕物管公司違反保護(hù)義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范1、侵害人：物管公司的工作人員〔1〕個(gè)人侵權(quán)行為物管公司工作人員不是在執(zhí)行職務(wù)過(guò)程中，侵害業(yè)主或物業(yè)使用人的權(quán)益，其責(zé)任承擔(dān)如下：①構(gòu)成犯罪的，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)原那么，行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任；受害人提起刑事附帶民事訴訟或民事訴訟時(shí)，根據(jù)民法通那么關(guān)于侵權(quán)行為的規(guī)定，行為人還應(yīng)當(dāng)對(duì)其犯罪行為承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。②不構(gòu)成犯罪，但構(gòu)成侵權(quán)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范法規(guī)鏈接【民法通那么第106條第2款】：公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范〔2〕職務(wù)侵權(quán)行為【物業(yè)管理?xiàng)l例第47條】：物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物管公司的工作人員在執(zhí)行職務(wù)過(guò)程中，侵害了業(yè)主或物業(yè)使用人的權(quán)益，其責(zé)任承擔(dān)如下：〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范①構(gòu)成犯罪的，行為人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任；由于行為人是在以物管公司的名義執(zhí)行職務(wù)過(guò)程中侵害他人權(quán)益，受害人提起刑事附帶民事訴訟或民事訴訟時(shí)，物管公司應(yīng)對(duì)其工作人員在執(zhí)行職務(wù)過(guò)程中的侵權(quán)行為，承擔(dān)民事責(zé)任。在物管公司向受害人承擔(dān)民事責(zé)任后，可向直接侵權(quán)人——物管公司的工作人員追索。②不構(gòu)成犯罪，但構(gòu)成侵權(quán)行為的，物管公司仍須對(duì)其工作人員在執(zhí)行職務(wù)過(guò)程中發(fā)生的侵權(quán)行為承擔(dān)民事責(zé)任。在物管公司向受害人承擔(dān)民事責(zé)任后，可向直接侵權(quán)人——物管公司的工作人員追索?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范法規(guī)鏈接【最高人民法院?關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通那么>假設(shè)干問(wèn)題的意見?第58條】：企業(yè)法人的法定代表人和其他工作人員，以法人名義從事的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，給他人造成經(jīng)濟(jì)損失的，企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！咀罡呷嗣穹ㄔ?關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>假設(shè)干問(wèn)題的意見?第42條】：法人或者其他組織的工作人員因職務(wù)行為或授權(quán)行為發(fā)生的訴訟，該法人或其他組織為當(dāng)事人?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范【案例】2003年2月某日，某小區(qū)物管公司經(jīng)理，因收取物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題與該小區(qū)某業(yè)主發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，并用拳頭將該業(yè)主鼻骨打至骨折，經(jīng)法醫(yī)鑒定為輕傷。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物管公司經(jīng)理的行為構(gòu)成了成心傷害罪，但鑒于其認(rèn)罪態(tài)度好，且能積極賠償受害人的經(jīng)濟(jì)損失，確實(shí)有悔罪表現(xiàn)，故依法對(duì)其從輕處分，判處有期徒刑10個(gè)月，緩刑1年，并賠償受害人5500元?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范【點(diǎn)評(píng)】本案中，物管公司經(jīng)理將小區(qū)居民打成輕傷，其行為已構(gòu)成成心傷害罪，應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。由于其認(rèn)罪態(tài)度良好，依法可從輕處分。物管公司經(jīng)理作為物管公司的工作人員，是在收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)將小區(qū)業(yè)主打傷，其行為又構(gòu)成法人的工作人員在執(zhí)行職務(wù)時(shí)的侵權(quán)，根據(jù)民法、刑法、訴訟法的相關(guān)規(guī)定，假設(shè)受傷業(yè)主就自己的人身?yè)p害提起民事訴訟或刑事附帶民事訴訟，物管公司作為應(yīng)對(duì)其工作人員的犯罪行為依法承擔(dān)賠償責(zé)任的單位，將有可能對(duì)受傷業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范物管公司在盡到自己管理職責(zé)的情況下，對(duì)局部業(yè)主或物業(yè)使用人不履行?物業(yè)效勞合同?及其他相關(guān)合同的行為，可以依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任，必要時(shí)可通過(guò)法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范2、侵害人：第三人〔1〕物管公司是否具有保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)平安的義務(wù)①物管公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人不具有法定的保護(hù)義務(wù)。物業(yè)管理——業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。【物業(yè)管理?xiàng)l例第2條】〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范【物業(yè)管理?xiàng)l例第47條】：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的平安防范工作。發(fā)生平安事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

——但該條例并沒(méi)有規(guī)定物管公司的平安防范工作即是保護(hù)義務(wù)，因此從法律角度而言，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物管公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人不負(fù)有法定的保護(hù)義務(wù)。〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范物管公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的保護(hù)義務(wù)應(yīng)屬于合同義務(wù)的范疇?！疚飿I(yè)管理?xiàng)l例第36條】：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理效勞的平安防范內(nèi)容，是指物管公司根據(jù)法規(guī)與管理合同的約定，提供平安方面的效勞，如24小時(shí)保安、巡邏，對(duì)停車場(chǎng)、小區(qū)出入口進(jìn)行監(jiān)控等，防范各種惡性事件的發(fā)生，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維持小區(qū)的秩序，對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的重大治安問(wèn)題及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告等?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范對(duì)于刑事案件，法律賦予公安機(jī)關(guān)強(qiáng)制的權(quán)力維護(hù)社會(huì)治安，預(yù)防、打擊犯罪。公安機(jī)關(guān)是專門的治安管理機(jī)關(guān)，其職責(zé)是保護(hù)人民群眾的生命平安，保護(hù)國(guó)家、集體、個(gè)人的合法財(cái)產(chǎn)不受非法侵害。但物管公司只是依照物業(yè)效勞合同為小區(qū)提供平安防范效勞，其權(quán)限僅為對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，物管公司無(wú)權(quán)也沒(méi)有預(yù)防、打擊犯罪的能力?，F(xiàn)行法律法規(guī)均沒(méi)有規(guī)定物管公司提供的平安防范效勞，應(yīng)包括對(duì)刑事案件、意外事件的防范?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范〔2〕物管公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的保護(hù)義務(wù)的來(lái)源。在物業(yè)管理效勞過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人與物管公司之間為一種合同關(guān)系。業(yè)主及物業(yè)使用人的義務(wù)是向物管公司交納物業(yè)管理效勞費(fèi)用，而物管公司的義務(wù)那么是向業(yè)主提供約定的效勞，如對(duì)建筑物及附屬設(shè)施的維護(hù)、修繕，對(duì)相關(guān)居住環(huán)境的維護(hù)，對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)提供相應(yīng)的平安防范效勞等?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范合同的給付義務(wù)：物業(yè)管理合同中約定的保護(hù)義務(wù)。物管公司對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)的人身、財(cái)產(chǎn)平安的保護(hù)義務(wù)，大多來(lái)源于?物業(yè)效勞合同?的約定。其中保安效勞作為物管公司與業(yè)主約定的效勞內(nèi)容之一，構(gòu)成了物管公司的保護(hù)義務(wù)?！纠印吭谖锕苄诤贤?，物管公司對(duì)保安效勞作了具體約定，承諾在小區(qū)圍墻及公共區(qū)域內(nèi)安裝紅外線監(jiān)視器系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)及二十四小時(shí)保安平安監(jiān)控。假設(shè)沒(méi)有履行承諾，導(dǎo)致不法分子潛入小區(qū)作案，物管公司那么要對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的人身或財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)違約責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范合同附隨義務(wù)根據(jù)?物業(yè)效勞合同?，業(yè)主、物業(yè)使用人委托物管公司進(jìn)行物業(yè)管理，其目的是為了享受舒適的生活以及希望財(cái)產(chǎn)、人身平安得到保護(hù)。根據(jù)物業(yè)效勞合同的性質(zhì)、目的，防止業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害就構(gòu)成了此類合同的附隨義務(wù)。只要?物業(yè)效勞合同?成立生效，合同的附隨義務(wù)就隨之產(chǎn)生并客觀存在?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范因此物管公司提供管理效勞時(shí)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)采取有效的平安防范措施，認(rèn)真履行最謹(jǐn)慎之注意義務(wù)，在自己能力所及范圍內(nèi)最大限度地保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的財(cái)產(chǎn)、人身不受非法侵害。發(fā)生平安事故時(shí)，物管公司要及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告并協(xié)助做好救助工作。即使物業(yè)效勞合同沒(méi)有約定物管公司應(yīng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)平安提供保護(hù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如果業(yè)主或物業(yè)使用人遭到第三人的侵害，如偷竊、毆打或人身傷害等行為，物管公司就應(yīng)當(dāng)履行保護(hù)義務(wù)，采取制止或報(bào)警等措施?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范〔3〕物管公司違反保護(hù)義務(wù)的責(zé)任承擔(dān)在第三人侵權(quán)的情況下，物管公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人的保護(hù)義務(wù)從性質(zhì)上說(shuō)屬于合同義務(wù)，包括合同的給付義務(wù)和附隨義務(wù)兩種情形。但并不是說(shuō)違反了保護(hù)義務(wù)就一定承擔(dān)全部賠償責(zé)任，責(zé)任的承擔(dān)要視違反保護(hù)義務(wù)的歸責(zé)原那么和保護(hù)義務(wù)違反者的過(guò)錯(cuò)程度而定?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范【例子】如在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，歹徒殺人搶劫，保安未出聲制止或采取報(bào)警等積極行動(dòng)，歹徒作案后離去，顯然，保安人員未盡到通行的注意義務(wù)，在發(fā)生損害時(shí)未采取適當(dāng)?shù)奶幹么胧?，違反了物業(yè)效勞合同附隨的保護(hù)義務(wù)，且對(duì)該義務(wù)的違反存在過(guò)錯(cuò)，因此物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范但是，由于入室盜搶、殺人等刑事案件具有突發(fā)性、不可預(yù)測(cè)性和犯罪手段的多樣化等特點(diǎn)，作為物管公司來(lái)說(shuō)，不可能完全防止犯罪事件在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生，只要物管公司采取了業(yè)內(nèi)通行的防范措施，如及時(shí)制止、報(bào)警以及協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查，其在突發(fā)事件中并無(wú)不當(dāng)之處，那么物管公司就不存在過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范【案例A】2002年某日，廣州市天河區(qū)某樓盤發(fā)生一宗雙命案，梅某和其司機(jī)周某被人殺死在家中，已由公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹?。案發(fā)后，被害人梅某的家屬認(rèn)為開發(fā)商對(duì)房屋平安的設(shè)計(jì)存在缺陷，物管公司未盡到平安保障責(zé)任為由，將開發(fā)商和物管公司一起告上了法庭，要求開發(fā)商和物管公司賠償死亡補(bǔ)償費(fèi)、喪葬費(fèi)、小孩撫養(yǎng)費(fèi)、父母扶養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等費(fèi)用合計(jì)人民幣50余萬(wàn)元?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范【對(duì)本案的不同觀點(diǎn)】第一種觀點(diǎn)：本案屬于?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第七條的調(diào)整范疇，物管公司有義務(wù)保護(hù)業(yè)主或物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)的平安。只要業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受侵害，物管公司就違反了法定義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，是基于雙方的合同約定，如物管公司未盡適當(dāng)注意，致使業(yè)主或物業(yè)使用人遭受人身、財(cái)產(chǎn)損害，便是違反了合同約定的給付義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范第三種觀點(diǎn)：對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)，是基于雙方的?物業(yè)管理協(xié)議?而產(chǎn)生的附隨義務(wù)，造成業(yè)主、物業(yè)使用人人身或財(cái)產(chǎn)損害的，物管公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任。第四種觀點(diǎn)：業(yè)主、物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害是第三人的不法行為造成的，并非物管公司的效勞直接造成，即物管公司并非侵害人，根據(jù)“罪責(zé)自負(fù)〞的原那么，物管公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范【點(diǎn)評(píng)】梅某被他殺致死，而不是被告的效勞或設(shè)施等因素致死，根據(jù)罪責(zé)自負(fù)的原那么，對(duì)犯罪造成的危害后果，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事責(zé)任。物業(yè)管理中所提供的保安效勞僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的平安，而實(shí)施的必要的正常防范性平安保衛(wèi)活動(dòng)。但由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性，物管公司并非國(guó)家平安部門，其只是對(duì)其管理的小區(qū)盡管理義務(wù)，對(duì)突發(fā)性的暴力犯罪行為，是難以預(yù)料和防范的，即使物管公司給予應(yīng)有的注意和防范，也不可能完全防止刑事犯罪的發(fā)生。在本案中，物管公司對(duì)梅某居住的樓宇安置了攝像機(jī)和實(shí)行保安巡邏，已履行合理注意義務(wù)，沒(méi)有失職或過(guò)錯(cuò)行為，梅某的死亡與物管公司無(wú)因果關(guān)系。綜上，原告要求被告賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律上的依據(jù)，是不會(huì)得到法院支持的。〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范【案例B】業(yè)主陳某將摩托車交由所在小區(qū)的物管公司保管。一天晚上凌晨時(shí)分，有兩人持刀威脅當(dāng)班保管員，將陳某的摩托車強(qiáng)行搶走，當(dāng)班保管員立即報(bào)警。后陳某起訴該物管公司，要求物管公司賠償損失。〔二〕人身財(cái)產(chǎn)平安防范【點(diǎn)評(píng)】物管公司已履行其職責(zé)。案發(fā)時(shí)，物管公司的保管員盡職盡責(zé)地履行為業(yè)主妥善保管車輛的義務(wù)，且劫案發(fā)生后又立即報(bào)警，積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)辦案，對(duì)早日尋回陳某車輛已采取了一系列措施，盡到提供保管效勞過(guò)程中應(yīng)盡的照顧義務(wù)。保管車輛失竊或遇劫屬于刑事法律的范疇，由于持刀搶劫已超出了物管公司可控制的范疇，只要物管公司提供的效勞沒(méi)有對(duì)保管車輛造成傷害，同時(shí)物管公司沒(méi)有成心指使他人實(shí)施搶劫行為，那么陳某的保管車輛被劫屬第三方侵害的案件，不應(yīng)由物管公司承擔(dān)責(zé)任?！捕橙松碡?cái)產(chǎn)平安防范保管車輛被劫屬第三人致害，物管公司不是直接侵害人，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。法規(guī)鏈接【物業(yè)管理?xiàng)l例第46條】：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。【民法通那么第117條】：侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返回財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范因車輛喪失而發(fā)生的法律糾紛，是司法實(shí)踐中發(fā)生較多的保管合同糾紛案件。根據(jù)合同法關(guān)于保管合同的規(guī)定，對(duì)在停車場(chǎng)喪失車輛的糾紛，應(yīng)當(dāng)考察保管合同關(guān)系是否成立、該保管合同是有歸還是無(wú)償?shù)惹闆r綜合認(rèn)定?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范1、業(yè)主與物管公司存在車輛保管合同關(guān)系〔1〕保管合同的法律規(guī)定及概念保管合同——保管人保管存放人交付的保管物，并返還該物的合同?！竞贤ǖ?65條】〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范①保管合同具有以下特征：訂立合同的目的是由當(dāng)事人保管物品，并非以保管人獲得物品的所有權(quán)或使用權(quán)為目的。保管合同的標(biāo)的是保管行為。保管合同為實(shí)踐合同，以保管物的交付為成立要件。即保管合同的成立，不僅須有當(dāng)事人雙方意思表示的一致，還須有存放人將保管物交付于保管人的行為。但當(dāng)事人對(duì)保管合同的成立另有約定的，按照其約定執(zhí)行?！竞贤ǖ?67條】：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。保管合同是不要式合同。僅以存放人實(shí)際交付保管物為成立要件，并不要求當(dāng)事人必須采取何種特定形式。保管合同的形式由當(dāng)事人選擇，口頭形式、書面形式或其他形式均可?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范②保管合同分有償保管和無(wú)償保管兩種類型。有償保管:當(dāng)事人對(duì)保管費(fèi)有明確約定，或者約定雖然不明確但當(dāng)事人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，或按照合同有關(guān)條款、交易習(xí)慣可以確定保管費(fèi)的保管關(guān)系。無(wú)償保管：當(dāng)事人對(duì)保管費(fèi)沒(méi)有約定或者約定不明確，既無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，又無(wú)法按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定保管費(fèi)的保管關(guān)系。保管合同的有歸還是無(wú)償，由當(dāng)事人約定?！竞贤ǖ?66條】：存放人應(yīng)當(dāng)按照約定向保管人支付保管費(fèi)。當(dāng)事人對(duì)保管費(fèi)沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，保管是無(wú)償?shù)??！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范③保管合同雙方的權(quán)利義務(wù)存放人的主要義務(wù)：依約支付保管費(fèi)。保管人的主要義務(wù)：向存放人給付保管憑證；妥善保管保管物；不得將保管物轉(zhuǎn)交給第三人保管；不得使用或許可第三人使用保管物；向存放人返還保管物?！竞贤ǖ?68條】：存放人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)給付保管憑證，但另有交易習(xí)慣的除外?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范④保管人對(duì)保管物的損害賠償責(zé)任：保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；對(duì)無(wú)償保管，保管人證明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)賠償責(zé)任?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范〔2〕如何認(rèn)定車輛保管合同的成立國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定物管公司必須對(duì)停入小區(qū)的車輛進(jìn)行保管，并對(duì)車輛的損害、喪失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此應(yīng)以物管公司和業(yè)主雙方的意思自治為原那么，由物管公司和業(yè)主對(duì)車輛的保管及損害、喪失責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)行約定。在小區(qū)車輛喪失的案件中，業(yè)主與物管公司是否構(gòu)成車輛保管合同關(guān)系常常是案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，因?yàn)橐坏┸囕v保管合同關(guān)系成立，物管公司又存在保管不善的情形，業(yè)主就可以主張物管公司承擔(dān)賠償責(zé)任。一般情況下，從以下幾個(gè)方面對(duì)車輛保管合同的成立予以認(rèn)定：〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范業(yè)主與物管公司之間就車輛保管問(wèn)題意思表示一致。通常有兩種形式：業(yè)主和物管公司單獨(dú)書面簽訂了車輛保管合同或在物業(yè)效勞合同中有關(guān)于車輛保管的約定條款；物管公司在所提供的場(chǎng)地上設(shè)置有包含對(duì)車輛進(jìn)行保管意思的標(biāo)識(shí)。

【注意】在訴訟過(guò)程中，如果業(yè)主和物業(yè)管理公司未訂立書面車輛保管合同，除雙方認(rèn)可口頭保管合同存在的情況外，主張保管合同存在的一方〔一般是業(yè)主〕應(yīng)當(dāng)對(duì)合同存在的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范【案例】陳某為某小區(qū)業(yè)主，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物管公司簽訂了?物業(yè)管理委托合同?，委托該物管公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。陳某自入住開始每月均有向物管公司交納摩托車的車輛保管費(fèi)，并將摩托車放在樓下。后來(lái)物管公司制定了小區(qū)車輛停放管理規(guī)定，明示告知了業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主，并發(fā)函告知陳某已為其安排了摩托車停放車位，要求其按規(guī)定將車輛停放在指定位置。但陳某為圖方便，仍將車輛停放在自己樓下。某晚陳某的摩托車被盜，于是認(rèn)為物管公司的工作人員失職導(dǎo)致了摩托車的被盜，遂以沒(méi)有履行物業(yè)管理職責(zé)為由申請(qǐng)仲裁，要求物管公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范【對(duì)本案的不同觀點(diǎn)】：第一種觀點(diǎn)：雙方存在物業(yè)管理合同關(guān)系，業(yè)主已向其支付費(fèi)用，物管公司理應(yīng)盡責(zé)。由于物管公司的工作人員失職，導(dǎo)致業(yè)主摩托車被盜，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。第二種觀點(diǎn)：本案屬于保管合同糾紛，不是物業(yè)管理合同糾紛。陳某不按規(guī)定停車，應(yīng)對(duì)車輛的喪失承擔(dān)主要責(zé)任。而且陳某車輛的被盜是由于第三人侵權(quán)造成，物管公司已履行物業(yè)管理的職責(zé)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范【點(diǎn)評(píng)】〔1〕雙方不存在保管合同關(guān)系。該物管公司對(duì)小區(qū)的車輛實(shí)行有償保管，陳某一直有向物管公司交納車輛保管費(fèi)，可見陳某與物管公司之間就車輛保管問(wèn)題已形成合意。陳某并未實(shí)施將摩托車交付給物管公司保管的行為。陳某長(zhǎng)期將摩托車停放在其住房的臺(tái)階上，并未交付給物管公司進(jìn)行保管，應(yīng)屬于自己保管。由于保管合同以存放人實(shí)際交付保管物為成立要件，因此陳某與物管公司之間實(shí)際上并未成立保管合同?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范〔2〕在雙方不形成車輛保管合同的情況下，陳某與物管公司之間屬于物業(yè)管理關(guān)系。為維護(hù)小區(qū)公共秩序和車輛停放秩序，該物管公司采取了一系列管理措施，包括制定車輛停放管理規(guī)定，明示告知全體業(yè)主，發(fā)函要求陳某將車輛停放在指定位置等?？梢姡锕芄疽寻次飿I(yè)管理合同的約定履行其對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序的管理職責(zé)。物管公司已制定了車輛停放管理規(guī)定，并為陳某的車輛專門安排了停放車位，但陳某沒(méi)有按照物管公司規(guī)定的停車位置停放車輛，并未配合物管公司的管理工作，違反物管公司制定的車輛停放管理制度，堅(jiān)持不按規(guī)定停車，應(yīng)對(duì)其摩托車的被盜承擔(dān)主要責(zé)任。【合同法第379條】：有償?shù)谋９芎贤?，存放人?yīng)當(dāng)按照約定的期限向保管人支付保管費(fèi)?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范物管公司管理有疏漏，應(yīng)對(duì)車輛喪失承擔(dān)一定責(zé)任。案例中的物管公司對(duì)小區(qū)的車輛停放和保管問(wèn)題，雖作了規(guī)定和發(fā)出通知，并已發(fā)函給陳某，但對(duì)陳某不按指定地點(diǎn)停放車輛沒(méi)有采取有效措施予以糾正，在管理上存在疏漏，是導(dǎo)致陳某車輛被盜的因素之一，因此被仲裁委裁定須承擔(dān)陳某車輛喪失而致的合理?yè)p失的40％?！?〕因車輛喪失所致的合理?yè)p失如何確定。根據(jù)廣州市公安局車管所推薦的舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)對(duì)與陳某喪失車輛同一型號(hào)的摩托車進(jìn)行評(píng)估，仲裁庭認(rèn)為評(píng)估能表達(dá)該型號(hào)車輛的現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值，數(shù)額合理，并認(rèn)可該評(píng)估價(jià)格為陳某因喪失車輛所致的合理?yè)p失額?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范〔3〕在車輛保管合同有效存在的情況下，物管公司對(duì)車輛喪失的責(zé)任承擔(dān)在有充分證據(jù)證明業(yè)主與物管公司之間存在保管合同關(guān)系的情況下，車輛喪失案件的法律責(zé)任主要適用?合同法?分那么第十九章保管合同的相關(guān)規(guī)定。假設(shè)是有償保管，物管公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償業(yè)主因喪失車輛所造成的全部損失；假設(shè)是無(wú)償保管，一般情況下物管公司也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，但能證明其沒(méi)有重大過(guò)失的，物管公司可免除賠償責(zé)任。〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范車輛毀損案件車主提出車輛毀損賠償要求時(shí)，物管公司應(yīng)注意的舉證問(wèn)題?！景咐磕惩?，管理某大廈的物管公司接到某車主投訴，稱其停放在大廈廣場(chǎng)車位上的轎車車頭在停放后被劃，廣場(chǎng)車管員沒(méi)有盡到責(zé)任，要求物管公司承擔(dān)損失。物管公司現(xiàn)場(chǎng)查看、確認(rèn)劃痕后與車主達(dá)成協(xié)議，如經(jīng)專家鑒定，該劃痕為新痕，那么物管公司負(fù)責(zé)賠償。110巡警對(duì)劃痕進(jìn)行查看和分析后，得出的結(jié)論是此劃痕為舊痕。面對(duì)這一結(jié)論，車主無(wú)言以對(duì)。事后，物管公司組織相關(guān)人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出今后凡有車輛來(lái)大廈廣場(chǎng)停車，車管員必須對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)簡(jiǎn)稱，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)請(qǐng)車主確認(rèn)，并作好記錄?！踩惩＼嚬芾淼娘L(fēng)險(xiǎn)防范【點(diǎn)評(píng)】本案反映出物管公司在處理車主投訴車輛被損事件中的一個(gè)重要法律問(wèn)題，即舉證問(wèn)題。本案中的物管公司對(duì)車主提出的索賠要求處理得非常冷靜。在確認(rèn)劃痕確實(shí)存在的情況下，物管公司并未急于處理與車主之間的責(zé)任承擔(dān)及賠償問(wèn)題，而是提出先請(qǐng)內(nèi)行或權(quán)威部門的專家鑒定車輛劃痕是新痕還是舊痕，再根據(jù)鑒定結(jié)論對(duì)事件進(jìn)行進(jìn)一步處理的建議。這不僅使物管公司與車主的矛盾得到緩解，而且也對(duì)可能發(fā)生的訴訟作了準(zhǔn)備。因?yàn)槿绻囍饕笪锕芄举r償并提起訴訟，那么在訴訟中，業(yè)主需舉證證明車輛是因物管公司的過(guò)錯(cuò)而遭到損壞的；物管公司進(jìn)行辯論時(shí)，反駁業(yè)主的主張，也要舉證證明物管公司對(duì)車輛的損失沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，這必然面臨著對(duì)車輛劃痕進(jìn)行鑒定的問(wèn)題。在本案中，物管公司與業(yè)主就鑒定問(wèn)題達(dá)成協(xié)議，說(shuō)明雙方對(duì)鑒定機(jī)關(guān)作出的鑒定結(jié)論均予以認(rèn)可，在訴訟中該鑒定結(jié)論就是最有力的證據(jù)。〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范車輛劃痕是舊痕就可以肯定車輛不是在停放期間遭到損害的。但如果經(jīng)鑒定車輛的劃痕是新痕，那么有兩種可能：一是車輛是在停放之前的不長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)遭到損害，二是車輛是在停放在車位上之后遭到損害。這就不排除物管公司承擔(dān)責(zé)任的可能性。〔三〕停車管理的風(fēng)險(xiǎn)防范【建議】物管公司為防止糾紛發(fā)生，降低承擔(dān)責(zé)任的可能性，在進(jìn)行停車管理時(shí)，特別是在與此存車人形成了車輛保管合同的情況下，最好在車輛停放前，由工作人員對(duì)車輛進(jìn)行必要的簡(jiǎn)稱，并請(qǐng)車主對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行書面確認(rèn)，以便于在發(fā)生車輛毀損糾紛時(shí)，對(duì)責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)行劃分。四、相鄰權(quán)糾紛1、相鄰權(quán)的法律規(guī)定及概念2、物業(yè)管理中常見的相鄰權(quán)糾紛3、相鄰權(quán)糾紛中物管公司的責(zé)任承擔(dān)四、相鄰權(quán)糾紛1、相鄰權(quán)的法律規(guī)定及概念【民法通那么第83條】：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除阻礙，賠償損失。相鄰關(guān)系——兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。以下是幾類常見的相鄰關(guān)系：〔1〕相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系〔2〕相鄰防險(xiǎn)、排污關(guān)系〔3〕相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系〔4〕相鄰管線安設(shè)關(guān)系〔5〕相鄰光照、通風(fēng)、噪音、震動(dòng)關(guān)系〔6〕相鄰竹木歸屬關(guān)系四、相鄰權(quán)糾紛2、物業(yè)管理中常見的相鄰權(quán)糾紛〔1〕業(yè)主的房屋相互毗鄰是業(yè)主之間產(chǎn)生相鄰關(guān)系的根底?！?〕物業(yè)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的相鄰權(quán)糾紛有：業(yè)主因?qū)堑赖裙膊课坏牟划?dāng)使用、非法侵占，妨害了其他業(yè)主的正常通行、使用權(quán)利；業(yè)主私搭亂建，影響相鄰業(yè)主通風(fēng)、采光等權(quán)利；業(yè)主在家中或平臺(tái)、樓道飼養(yǎng)寵物，使相鄰方的正常居住、生活受到阻礙；業(yè)主進(jìn)行非法的或不當(dāng)?shù)难b飾、裝修行為，產(chǎn)生噪音、堵塞管道等，損害相鄰方合法權(quán)益。四、相鄰權(quán)糾紛3、相鄰權(quán)糾紛中物管公司的責(zé)任承擔(dān)實(shí)踐中，業(yè)主之間產(chǎn)生了相鄰權(quán)糾紛，往往將責(zé)任推向物管公司，要求物管公司必須對(duì)糾紛加以解決：或由物管公司賠償自己損失；或由物管公司要求侵害業(yè)主賠償自己的損失；也有局部業(yè)主在物管公司調(diào)解無(wú)效的情況下，才由自己通過(guò)訴訟等其他方式解決問(wèn)題。四、相鄰權(quán)糾紛3、相鄰權(quán)糾紛中物管公司的責(zé)任承擔(dān)受害業(yè)主不能以相鄰為理由要求物