合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對模板

合資合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對作者:金杜律師事務(wù)所郭勤貴潘丁日期:/08/13起源:北京市金杜律師事務(wù)所民商事主體合資合作開發(fā)房地產(chǎn)含有投資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高特點(diǎn),相關(guān)糾紛因法律關(guān)系復(fù)雜和社會影響廣泛也越來越受到關(guān)注。伴隨國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控深入,合資合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛逐步增多,引發(fā)大量訴訟和仲裁案件。筆者結(jié)合律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),對合資合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛風(fēng)險(xiǎn)防范、應(yīng)對策略及提議進(jìn)行初步總結(jié),供相關(guān)人士參考。以下討論僅限于當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)議形式約定各自權(quán)利義務(wù),不包含當(dāng)事人成立項(xiàng)目企業(yè)后在企業(yè)平臺下運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對策略。一、建立糾紛發(fā)生前風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為預(yù)防糾紛發(fā)生,合作各方需樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識,事先建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。能夠說,風(fēng)險(xiǎn)防范表現(xiàn)在合資合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議簽署和推行全過程中。我們認(rèn)為,在風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制建立過程中,法律顧問日常法律服務(wù)是非常必需,能夠?qū)⒓m紛發(fā)生前法律風(fēng)險(xiǎn)降低到最低點(diǎn),充足維護(hù)合作方利益。本文關(guān)鍵從協(xié)議簽署主體選擇、協(xié)議簽署和協(xié)議推行過程中具體做法出發(fā),結(jié)合合作開發(fā)過程中己方、合作方或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)多種不規(guī)范行為可能造成風(fēng)險(xiǎn),提出提議,以期初步形成風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)或體系。1．審慎選擇適格合作方房地產(chǎn)開發(fā)是特定經(jīng)營行為,受國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)約束。所以,合作方是否適格將影響合作開發(fā)協(xié)議效力及其以后推行。具體而言,合作方是否含有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、提供合作土地性質(zhì),都是影響協(xié)議效力關(guān)鍵原因。最高人民法院《相關(guān)審理包含國有土地使用權(quán)協(xié)議糾紛案件適使用方法律問題解釋》（“土地使用權(quán)司法解釋”）已經(jīng)明確要求:“合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議當(dāng)事人一方含有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì),應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議有效。當(dāng)事人雙方均不含有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì),應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議無效”,“土地使用權(quán)人未經(jīng)有同意權(quán)人民政府同意,以劃撥土地使用權(quán)作為投資與她人簽訂協(xié)議合作開發(fā)房地產(chǎn),應(yīng)該認(rèn)定協(xié)議無效。”所以,在簽署合作開發(fā)協(xié)議時(shí),必需審查:1.合作方是否含有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),如己方不含有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),則合作方必需含有。假如在簽署協(xié)議時(shí)合作方并不含有開發(fā)資質(zhì),則簽署協(xié)議后合作方能否取得開發(fā)資質(zhì);2.合作方提供合作開發(fā)用地性質(zhì),如合作方享受出讓土地使用權(quán),則初步含有合作條件,如合作方提供土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地,則需考察劃撥土地能否轉(zhuǎn)化為出讓土地,是否已經(jīng)或正在辦理性質(zhì)變更手續(xù),如無法辦理,則簽署合作開發(fā)協(xié)議將面臨協(xié)議無效法律風(fēng)險(xiǎn)。另外,從商業(yè)判定上,我們提議選擇資金實(shí)力雄厚、規(guī)范運(yùn)作合作方,以盡可能規(guī)避在未來協(xié)議推行過程中對方無力推行義務(wù)或產(chǎn)生其她不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。2．簽訂完善、詳備合作開發(fā)協(xié)議從我們代理大量合作開發(fā)房地產(chǎn)案件中,我們發(fā)覺,當(dāng)事人協(xié)議約定不明是造成糾紛發(fā)生關(guān)鍵原因之一。實(shí)際上,合作開發(fā)協(xié)議是當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)最重要表現(xiàn),簽訂完善、詳備合作開發(fā)協(xié)議非常關(guān)鍵和必需。因?yàn)檫@一類協(xié)議并無任何示范文本,僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定關(guān)鍵條款,而當(dāng)事人在簽署合同時(shí)往往更多關(guān)注商業(yè)利益,而對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足,造成協(xié)議約定存在眾多不明之處或漏洞,極易產(chǎn)生糾紛。所以,我們提議在簽訂合作開發(fā)協(xié)議時(shí),最好委托房地產(chǎn)非訴律師提供協(xié)議起草或修改法律服務(wù),以盡可能從源頭上避免糾紛產(chǎn)生。在簽訂合作開發(fā)協(xié)議時(shí),需審查協(xié)議推行是否含有可操作性。實(shí)踐中,很多合資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目合作方均主動推行協(xié)議義務(wù),但合作協(xié)議目不能實(shí)現(xiàn)或不能完全實(shí)現(xiàn),如因現(xiàn)行房地產(chǎn)限外政策而不能最終分配房屋。當(dāng)然,實(shí)踐中影響合作開發(fā)協(xié)議順利推行外部原因很多,如出讓土地拆遷安置費(fèi)大幅上漲、政府計(jì)劃政策與合作方對項(xiàng)目定位沖突等,這都需要在簽署合作開發(fā)協(xié)議前慎重審查。簽訂合作開發(fā)協(xié)議時(shí)需考察合作方真實(shí)意圖,避免將合作開發(fā)協(xié)議界定為其她類型協(xié)議。司法實(shí)踐中,存在合作各方以合資合作開發(fā)房地產(chǎn)名義制作合同,但協(xié)議真實(shí)目卻是融資、買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓等,這顯然不一樣于合作開發(fā)協(xié)議。所以,合作方應(yīng)嚴(yán)格審查對方真實(shí)協(xié)議目,經(jīng)過特定協(xié)議權(quán)利義務(wù)條款保護(hù)自己利益。3．規(guī)范合作開發(fā)協(xié)議推行首先,應(yīng)該建立合作各方推行合作開發(fā)協(xié)議運(yùn)行機(jī)制,關(guān)鍵包含:設(shè)置聯(lián)合管理機(jī)構(gòu),明確運(yùn)行制度并加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督和相互制約。如設(shè)置共管銀行賬戶、關(guān)鍵事項(xiàng)雙方指定人員會簽制度、項(xiàng)目進(jìn)展書面通報(bào)制度等。合作一方標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營管理,不能在提供資金或提供土地后,完全讓對方來運(yùn)作項(xiàng)目,不然輕易產(chǎn)生誤解和糾紛。其次,注意經(jīng)過書面形式明確各自權(quán)利義務(wù)。如上所述,合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議大多是不完備,在推行過程中,合作方應(yīng)注意經(jīng)過書面形式確定自己權(quán)利義務(wù),關(guān)鍵包含雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄、會議紀(jì)要等,假如不能達(dá)成書面形式,也可采取單方函件方法以固定請求或相關(guān)事實(shí)。尤其在對方存在違約情形時(shí),守約方必需重視本身基于協(xié)議所享受索賠權(quán)利。二、糾紛發(fā)生后應(yīng)對策略在合資合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議發(fā)生糾紛后,合作方需做好處理糾紛應(yīng)對工作,具體可采取以下應(yīng)對策略。1．選擇律師團(tuán)體因合資合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛包含很多專業(yè)知識領(lǐng)域,且法律關(guān)系復(fù)雜,法律風(fēng)險(xiǎn)較大,提議提早組建專業(yè)律師服務(wù)團(tuán)體,盡早進(jìn)行處理糾紛準(zhǔn)備工作?，F(xiàn)在,律師行業(yè)越來越向?qū)I(yè)化發(fā)展,組建律師團(tuán)體中應(yīng)有資深訴訟律師、資深房地產(chǎn)專業(yè)律師,以及熟悉本身商業(yè)運(yùn)行企業(yè)律師參與。2．選擇處理糾紛方法合適糾紛處理方法是促進(jìn)糾紛很好較快處理關(guān)鍵保障。通常情況下,有和解談判和訴訟仲裁兩種方法。和解談判對合作方而言含有成本低、周期快特點(diǎn),有利于雙方繼續(xù)合作,但通常在和解談判中合作方都要放棄本身一部分要求才能達(dá)成一致。在合作方不愿放棄部分利益或無和解談判氣氛時(shí),能夠選擇訴訟仲裁方法處理糾紛。相對和解談判而言,訴訟仲裁方法含有周期長、法律風(fēng)險(xiǎn)不好預(yù)期等不足,且一旦提起訴訟或仲裁,雙方以后再進(jìn)行合作可能性就非常小了。當(dāng)然,在很多情況下,合作方能夠采取“以打促談”策略,爭取經(jīng)過法院或仲裁機(jī)構(gòu)中間斡旋作用,立刻處理雙方之間糾紛。3．搜集證據(jù)不管和解談判或訴訟仲裁,都需要搜集證據(jù)。從某種意義上說,打官司打就是證據(jù),當(dāng)客觀事實(shí)與法律事實(shí)不一致時(shí),法官或仲裁員進(jìn)行裁判依據(jù)是法律事實(shí),即是經(jīng)過證據(jù)所能確定事實(shí)。合作方應(yīng)提早準(zhǔn)備好對本身有利證據(jù),能夠采取書證（如土地使用權(quán)證書、對應(yīng)政府部門審批文件、己方與合作方溝通信函、快遞、電子郵件）、判定結(jié)論、視聽資料（如對合作方相關(guān)人員錄音、錄像）、相關(guān)人員證人證言等形式。如相關(guān)證據(jù)較難保留,在訴訟前可請公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證,訴訟仲裁中還可申請法院、仲裁委采取證據(jù)保全方法。4．制訂詳盡訴訟或仲裁策略如作為原告或仲裁申請人,應(yīng)該充足論證訴訟請求或仲裁請求可行性及風(fēng)險(xiǎn),合理確定訴訟請求和仲裁請求。必需時(shí),可依據(jù)案件需要和對方財(cái)產(chǎn)情況,申請財(cái)產(chǎn)保全,當(dāng)然需事先做好對方財(cái)產(chǎn)調(diào)查工作。如作為被告或仲裁被申請人,應(yīng)充足作好應(yīng)訴策略,如是否主動應(yīng)訴（如是否提出管轄權(quán)異議、是否充足答辯、舉證等）,是否提起反訴,是否在訴訟仲裁中申請判定,一審判決不服是否提起上訴,是否申請?jiān)賹?是否申請不予實(shí)施仲裁裁決或撤銷仲裁