城市綜合體物業(yè)管理特點及其運作方案

深圳市新摩爾商業(yè)管理公司楊寶民城市綜合體物業(yè)管理特點及其

運作方案鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設施含量高，日常運營管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識的綜合體物業(yè)管理體系。2.商業(yè)綜合體物業(yè)根本的管理職能為：3.物業(yè)管理收費特點由于綜合體物業(yè)管理復雜要求高,收費要高于普通物業(yè)

購物中心收費20-30元//月平方米省級城市40-50元/月/平米五星級酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務要求一般費用需要200萬元-400萬元寫字樓普通3-5元//月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國際金融中心為例物業(yè)費：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星級別酒店式公寓收費6-7元/月/平米二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構和團隊建設綜合體商業(yè)管理公司購物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財務部工程與設備部工程部：電梯維護工程師、網(wǎng)絡設備維護工程師、空調(diào)工程師、電器技工〔負責強電、消防設備維護等〕。由于綜合體物業(yè)設施多，物業(yè)管理人員素質要求高，需要注重知識共享和培訓。三、綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案綜合體前期物業(yè)管理效勞包括在工程規(guī)劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理效勞，物業(yè)的接管驗收、入伙與裝修管理籌劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據(jù)工程開發(fā)各階段的工作重點的不同，物業(yè)管理公司將委派相對應的人員參與前期物業(yè)管理效勞工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢與恒久的品質。工程規(guī)劃設計階段參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務副總經(jīng)理、工程經(jīng)理、工程主管、財務部經(jīng)理主要工作內(nèi)容1、從物業(yè)管理角度對工程的整體布局提出建議，如在綜合體工程中，前期介入小組對物業(yè)管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。成都萬象城市綜合體購物中心下沉廣場和主要入口參與工程的規(guī)劃，如在本工程中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設置殘疾人通道等的建議。綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案3.全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經(jīng)濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供給商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護。4.參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護保養(yǎng)標準等方面提出建議。5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規(guī)對物業(yè)管理用房的面積提出要求。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反響給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設計方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和平安管理的角度提出有關建議。8.物業(yè)管理市場調(diào)查及目標客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)效勞，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理效勞措施。綜合體前期物業(yè)管理效勞介入方案施工圖設計階段的物業(yè)效勞介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。二.在管理的角度主要關注以下內(nèi)容，根據(jù)實際情況提出合理化建議1.土建1〕對屋面、有防水要求的衛(wèi)生間〔廚房〕等防水材料的選擇2〕門、窗的材質3〕屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4〕地區(qū)氣候差異對房屋質量的特殊要求5〕空調(diào)外掛機預留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6〕煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7〕廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性2.配套1〕室內(nèi)管道、計量器具、智能化設施布置的合理性，及2〕給業(yè)主造成的影響3〕各種設備產(chǎn)生的噪音對業(yè)主的影響4〕各種設備總控制開關是否設在公共區(qū)域內(nèi)5〕各種設備設施的能源消耗6〕室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響7〕智能化設施的可靠性、適用性與經(jīng)濟性施工圖設計階段的物業(yè)效勞介入施工階段〔一〕參與人員前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時安排工程維修人員參與?！捕持饕P注以下內(nèi)容，對影響后期管理的工程提出合理化建議1.地產(chǎn)公司招標工作介入1〕供方門、窗質量及售后效勞評價2〕公共設施設備質量標準及后期維修保養(yǎng)本錢條款的制定2.施工介入1〕房屋質量控制2〕隱蔽工程檢查驗收記錄3〕設計變更記錄的收集4〕設施、設備的安裝調(diào)試及操作培訓5〕成品保護6〕綜合體和小區(qū)體育設施、兒童游樂設施質量三.綜合體購物中心局部物業(yè)管理方案對于購物中心在前期介入方面，要重點開展中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能以及綜合體物業(yè)管理本錢預算購物中心開業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備維護，物業(yè)維護開業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務,竣工驗收物業(yè)交接和裝修管理五星級酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備維護，物業(yè)維護納入五星級酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備和樓宇自動化設備維護，物業(yè)維護公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護，機電設備和樓宇自動化設備維護，物業(yè)維護成本，相關業(yè)主聯(lián)歡活動成本四.購物中心的裝修管理購物中心裝修管理的流程與重點----以深圳華潤萬象城為例2、購物中心內(nèi)主力百貨商場“二次裝修〞的要求和標準概述百貨商場的裝修按內(nèi)容和階段不同可分為“一次裝修〞和“二次裝修〞。“一次裝修〞是指為其經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供根本的物業(yè)根底設施、根底條件、硬件環(huán)境。包括為滿足業(yè)態(tài)經(jīng)營的需要對基建工程的必要修整和裝修，包括天棚、地面、柱體、墻面、樓梯、通道等；為經(jīng)營需要提供的必要根底設施，包括水、電、空調(diào)、消防、安防、播送、通訊設備、網(wǎng)絡工程、照明、電梯等；為滿足商場營銷需要而進行的設施、促銷設施等。進駐商家的裝修“二次裝修〞是指以“一次裝修〞為根底，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修。主要包括貨架、柜臺、壁柜、形象、陳列、燈光、色彩等。“二次裝修〞主要是由各品牌商家自己進行，因此制定好“二次裝修〞的要求和標準，對于實現(xiàn)商場整體裝修的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，到達二次裝修的目的和效果具有重要意義?！岸窝b修〞的目的是為了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的賣場氣氛，表達商場的經(jīng)營定位、經(jīng)營特色、企業(yè)文化。所以商場的“二次裝修〞一要符合商場的經(jīng)營定位要求，二要符合商場的企業(yè)文化要求，三要符合商場的整體形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。成都萬象城購物中心組織好商場的“二次裝修〞工作要遵循以下原那么：一、彰顯個性與整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的原那么。“二次裝修〞既要表達商家品牌、商品的特性與獨特的形象，又要與商場的整體定位、樓層、賣區(qū)的定位協(xié)調(diào)一致。二、統(tǒng)一安排，獨立執(zhí)行的原那么?！岸窝b修〞要依商場的統(tǒng)一開業(yè)、調(diào)整方案統(tǒng)一安排，同時每個品牌又要獨立設計、制作完成各自的裝修。三、效率與質量統(tǒng)一的原那么?！岸窝b修〞既要保證時間和工期的要求，又要保證裝修質量，做到不無視每一個細節(jié)，不浪費點滴時間。四、平安第一，標準施工的原那么?！岸窝b修〞施工過程中各品牌商家的裝修要按要求標準施工，把平安放在首位，嚴格執(zhí)行消防、用電、平安制度按操作流程標準施工。五、打造精品與厲行節(jié)約的原那么。各品牌在“二次裝修〞中要注重設計精心制作，打造品牌形象，同時又要杜絕在材料使用和制作工程上的浪費現(xiàn)象?！岸窝b修〞工作要遵循和符合以下具體要求：百貨商場“二次裝修〞的標準，因商場的經(jīng)營定位，具體的市場環(huán)境和物業(yè)條件會有所差異。各商場應根據(jù)商場的經(jīng)營定位、市場環(huán)境、企業(yè)文化、物業(yè)特點制定好“二次裝修〞的標準，用以標準和指導各品牌柜組的“二次裝修〞?！岸窝b修〞的標準大體分為以下幾局部內(nèi)容：一、色彩使用標準。根據(jù)企業(yè)VI的要求以及商場的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)形式、商品賣區(qū)特點等制定“二次裝修〞的色彩使用標準和標準。在標準中明確列出應當使用的色彩和禁止使用色彩。二、品牌形象設計和展示柜、貨架設計制作標準。明確規(guī)定出品牌形象墻的高度、貨架、展示柜、試衣間的高度、規(guī)格尺寸要求和制作標準。三、柜位設計、動線規(guī)劃標準。標列出柜位的朝向，貨架的擺放和朝向，及通道、動線和顧客的根本流向。四、商品陳列標準。指出商品陳列的要求、原那么和陳列方式。五、裝修材料使用標準。根據(jù)商場的經(jīng)營定位和當?shù)氐难b修材料市場情況，規(guī)定應當使用的裝修材料和禁止使用的裝修材料。六、電力和燈光照明標準。限定可以使用的電力容量、應到達的燈光效果、可以使用和禁止使用的照明燈具。七、消防和安保標準，列明在商裝設計和施工中應執(zhí)行的消防和安保標準。做好“二次裝修〞工作，要注意解決好以下問題1、做好“二次裝修〞的方案和組織工作。2、設計和做好“二次裝修〞的工作流程。3、為品牌和柜組提供準確的柜位圖紙、詳盡的賣場規(guī)劃、企業(yè)文化、經(jīng)營定位信息和明確的裝修指導建議。4、做好品牌裝修方案、形象、圖紙的審核指導工作。5、及時的與品牌商家溝通，互通想法。6、做好施工中的跟蹤工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。7、加強管理和效勞，做好品牌上的參謀。“二次裝修〞工作是商場開業(yè)籌備和調(diào)整時的重要工作之一，因此必須明確“二次裝修〞的要求，制定好“二次裝修〞的標準和工作流程，做好管理和效勞，把“二次裝修〞工作做好。二次裝修中商戶應該向購物中心物業(yè)管理公司提交的資料:1、租戶提交的施工圖紙應至少包括以下內(nèi)容：效果圖平面布置圖天花布置圖立面圖、剖面圖〔包括店面、櫥窗、燈箱和招牌〕地面鋪裝圖空調(diào)施工圖〔包括設計說明、水管圖、風管圖〕電氣圖〔包括結線系統(tǒng)圖、照明線路圖、插座線路圖〕弱電系統(tǒng)施工圖〔含網(wǎng)絡、、CCTV、音響等〕給、排水〔污〕施工圖〔租區(qū)內(nèi)如有衛(wèi)生間、茶水間、洗手盆等設計〕套有專業(yè)消防公司設計圖框的消防系統(tǒng)施工圖〔包括消防噴淋布置圖、消防報警布置圖、消防排煙布置圖〕2、餐飲類租戶另須增加以以下圖紙廚房排油煙施工圖給、排水〔污〕施工圖燃氣管道及報警裝置布置圖〔政府指定專業(yè)施工單位出具〕北京朝陽大悅城餐飲商戶3.名品購物中心與百貨裝飾設計管理規(guī)定

1．1品牌商指定的裝飾設計公司應提供經(jīng)國家主管部委認可的有效資質證書及營業(yè)執(zhí)照、裝飾業(yè)績等。1．2通過商場審核的公司應在規(guī)定時間內(nèi)提供A4及以上幅面的裝飾現(xiàn)場平面圖、立面圖、效果圖、施工圖、天花燈位圖、電氣圖，圖紙應詳盡標注材質品牌型號、尺寸，電氣圖應詳細標注單燈功率、分項功率、總功率。圖紙通過審批后，辦理施工手續(xù)。1．3出圖周期應嚴格遵守我方規(guī)定的時間進行設計。1．4柜體高度未作特殊要求的應遵守以下原那么：服裝類、鞋類低柜高度1350mm以下。珠寶、飾品、化裝品類低柜高度950mm，炮臺展柜高1350mm以下。1．5高柜長度嚴格按照“T〞字墻的限位制作。1．8柜體必須加裝易擦洗踢腳板。1．9消防栓請按國家最新消防要求采用不燃材質進行裝飾處理。容易燃燒的材料和電焊作業(yè)區(qū)必須分隔3米以上。1.101F商鋪化裝品區(qū)吊楣尺寸為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺寸詳見商場規(guī)劃圖。商鋪入口不小于2米，2F、3F門楣統(tǒng)一為嵌入式門楣。門楣材質請選用烤漆玻璃、金屬、石材等不易變形、開裂材質。1.11地面鋪裝材料必須與通道地面保持一平，與通道地面銜接處用5mm寬不銹鋼條收口1.12地面找平層不得直接使用水泥砂漿，應使用水泥壓力板或塑料基膜進行間隔，再進行地面鋪設。名品購物中心與百貨裝飾設計管理規(guī)定

名品購物中心與百貨裝飾設計管理規(guī)定

1.13試衣間設計嚴格按照商場要求進行設計，通頂設計請考慮空調(diào)消防問題。1.14裝飾材料應使用符合消防要求的綠色環(huán)保產(chǎn)品；玻璃均應為夾膠、鋼化等平安玻璃。1.15圍擋應嚴格按照商場要求進行制作，圍擋畫面請設計精美、簡單，以品牌LOGO底紋為準。1.16天花石膏板請選用12mm國優(yōu)防水石膏板。五.城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視效勞功能的開發(fā)和運用1.首先，管理者必須充分有效地開發(fā)和運用城市綜合體各個局部的效勞功能。城市綜合體各個局部都有自身效勞功能的表達方式。例如，對于商務辦公樓，必須注重打造商務平臺。在提供根底物業(yè)管理效勞的前提下，必須充分挖掘客戶的商務需求，提供全面的商務效勞。與此同時，根據(jù)商務辦公的專門特性，在燈光、色彩、小品、導示系統(tǒng)等環(huán)境元素的營造上形成品位，創(chuàng)造良好的商務空間和商務環(huán)境。購物中心的效勞措施城市綜合體是一個完整的有機系統(tǒng)。在這個系統(tǒng)中，每個局部的效勞功能要求是不同的，例如，在公寓、寫字樓和酒店，就需要安靜、舒緩的環(huán)境，而購物中心那么需要熱烈的商業(yè)氣氛，但綜合體各局部的效勞功能又是相互依存的。例如，在商圈內(nèi)的綜合體工程,以購物中心作為中心,購物中心與人們的日常生活最為密切，滿足人們購物、娛樂和休閑，能夠充分滿足各類階層的消費需求，是綜合體中的核心局部；2.其次，整個綜合體各個局部效勞功能的相互關系必須到達高度和諧和共生的狀態(tài)。在CBD內(nèi),寫字樓是綜合體的核心局部。

寫字樓需要公寓和酒店作為周圍重要的配套，其自身那么是城市綜合體的主要功能，操縱著大局部資金流和物流方向，決定著綜合體的地位和功能。六.綜合體五星級酒店物業(yè)管理方案五星級酒店的物業(yè)管理納入酒店管理的一個組成局部，具體包括清潔衛(wèi)生、保安和設施維護?？照{(diào)等設備維護可以統(tǒng)一由綜合體物業(yè)公司下屬的工程與設備部維護,電梯設備檢修等聯(lián)絡專業(yè)電梯公司負責檢修。五星級酒店可以設立專門的物業(yè)管理處，負責平時日常工作。五星酒店物業(yè)管理也可以交給酒店管理公司配套的物業(yè)管理公司.例如,花園酒店由珠江物業(yè)酒店公司管理.目前市場有大型專業(yè)化酒店物業(yè)管理公司,例如,廣州花園酒店由廣州珠江物業(yè)酒店管理管理,經(jīng)過20年的努力，珠江管理已開展成具有酒店管理、物業(yè)管理、房地產(chǎn)代理、物業(yè)清潔保養(yǎng)、管理人才培訓、工程機電維修、飲食娛樂等多元經(jīng)營的公司,其組織架構如下:

五星酒店物業(yè)管理措施五星酒店要求中央空調(diào)和電梯設備完好率較高,因此,必須有專業(yè)空調(diào)和電梯維修工程師駐扎現(xiàn)場,對設備即將到期檢修,提前做好預案,保證設備的較高完好率,此外,對設備的使用壽命需要在交接中明確,正確按照中央空調(diào)的規(guī)程操作,合理使用,防止出現(xiàn)犧牲設備壽命,造成較大損失。一般采取如下措施:1.業(yè)主和酒店管理委托合同中明確設備使用壽命。2.業(yè)主或者酒店管理公司和物業(yè)管理公司明確設備使用壽命,做好設備檔案移交和設備檢查工作。七.寫字樓和公寓物業(yè)管理方案寫字樓效勞重點保證可靠性，供電和網(wǎng)絡系統(tǒng)可靠性納入重點工作。樓宇自動化系統(tǒng)管理和維護實現(xiàn)網(wǎng)絡化和知識化效勞，降低物業(yè)管理本錢。遠程維護效勞，與機電設備供給商專家保持良好的網(wǎng)絡關系，及時得到遠程視頻指導。寫字樓的出租管理是整個物業(yè)管理的重點,要根據(jù)物業(yè)的檔次和定位,選擇最適合的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以大企業(yè)總部作為主要租賃對象,一般整個樓層租賃。100米一下樓層可以分散租賃,但是50米以上每層盡量安排兩家租戶。深圳京基100綜合體的超高層寫字樓寫字樓租戶布局原那么300米高度電梯分區(qū)方案酒店式公寓效勞可以參考五星酒店物業(yè)管理效勞,酒店式效勞引進公寓中，提供洗衣服和送餐效勞.酒店式公寓盡量租賃給知識分子群體,便于管理,建立有效的管理秩序。八.停車場管理停車場管理是物業(yè)管理的重要組成局部。以長春國際金融中心為例，酒店和公寓停車位專用，寫字樓和購物中心建議局部停車位通用，具體為購物中心設置100個停車位，可以混合使用寫字樓200個停車位。大型綜合體可能有多種停車方式,包括空中停車和立體停車。以青島JUSCO為例是地面停車和空中停車結合。九、現(xiàn)代綜合體的應急守那么和突發(fā)事件管理----以深圳萬象城為例作為都市綜合體，在平安管理上的復雜性，決定了華潤中心突發(fā)事件管理的復雜性，總結歷年的管理經(jīng)驗，較易發(fā)生的突發(fā)事件類型有：消防平安事件公共平安事件治安事件自然災害事件施工作業(yè)傷害事件詳見案例分析注：文本框可根據(jù)需求改變顏色、移動位置；文字可編輯POWERPOINT模板適用于簡約清新及相關類別演示1234點擊添加文本點擊添加文本點擊添加文